Р Е Ш Е Н И Е
Номер 260553 Година
17.06.2021 Град **
В И М Е Т О
Н А Н А Р О
Д А
СТАРОЗАГОРСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД XII
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
На дванадесети май Година
2021
в публично съдебно заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: И. Р.
Секретар: В.П.
Прокурор:
като разгледа докладваното от съдията Р.
гражданско дело номер 1727 по описа за 2020 година и за да се произнесе взе
предвид следното:
Предявени
са първоначален иск с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД и насрещен иск
с правно основание чл. 92 ЗЗД.
Ищецът „С.” Е. твърди в
поправената си първоначалната си искова молба, че като наемател, сключил на
04.11.2011 г. договор за наем с нотариална заверка на подписите със С., в
качеството му на наемодател. В чл. 1 от договора било уговорено, че
наемодателят му предоставя, за временно и възмездно ползване, част от свой имот,
като наетата площ била 600 кв.м по приложената към договора скица, колорирана в лилав цвят. Съгласно чл. 12 от договора и във
връзка с чл. 93 ЗЗД, превел на С. задатък в размер на
1500 лева в деня на сключването му. В потвърждение било подписано и приложение
1 към договора - приемо-предавателен протокол. През
целия наемен период плащал в срок уговорения наем за обекта, както и всички
разходи за консумативи на същия съгласно предоставените му от наемодателя
документи. На 13.01.2015 г. бил сключен договор за заместване на наемодателя по
договора за наем, който бил заместен от ответника. В договора за заместване
било потвърдено (чл. 2, ал. 3), че бил внесен задатък
/депозит/ от него в размер на 1500 лева, като същият служел за обезпечение за
вземанията по договора за наем. Съгласно чл. 2, ал. 2, вземанията преминавали в
патримониума на поемателя
заедно с обезпеченията и другите им принадлежности.
Съгласно чл. 3, ал. 1, поемателят – ответник
замествал прехвърлителя във всичките му задължения
към ищеца. След заместването продължил да плаща в срок уговорените в договора
наем и разходи. На 26.05.2016 г. било учредено право на строеж от С. на
управителя на ответника - Т.П.К., върху процесния
имот с актуален идентификатор -, което обхващало част от наетия имот по чл. 1
от договора. Считано от 26.05.2016 г. ответникът, с намаляването на размера на
наетия обект, абсолютно нарушил р. IV, чл. 14 от договора за наем. В началото
на 2020 г., с цел запазване на добрите им взаимоотношения, провеждали редица
разговори и срещи за доброволно уреждане на финансовите отношения между страните,
но без успех. След направено геодезическо измерване
на 09.01.2020 г. било установено, че действително ползваната площ от наетия
обект била 473 кв.м, считано от 26.05.2016 г., заради учредено право на строеж
от С. на Т.П.К. - управител на ответника. За периода от юни 2016 г. до януари
2020 г. плащал наемна цена в размер на 750 лева без ДДС за наем на обект с площ
600 кв.м, а ползвал едва 473 кв.м Или същата била едностранно редуцирана със
127 кв.м или повече от 25 %, което представлявало съществено неизпълнение на
договора. На 10.01.2020 г. изпратил нотариална покана до ответника и С., с
която, във връзка с р. VII, чл. 9 от договора за наем и чл. 87, ал. 1 ЗЗД, дал
14-дневен срок за отстраняване на неизпълнението - постройка от задната страна
на наетия имот и получаване на обект с площ от 600 кв.м, съгласно сключения
договор. На същата дата поканата била получена лично от управителя на ответника.
Тъй като постройката не била отстранена в дадения срок, с оглед изричното
предупреждение на стр. 2. т. 3 на поканата, развалил договора за наем, изменен
с договора за заместване, на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД, поради неизпълнение
на наемодателя. В изпратената покана имало и негово искане за възстановяване на
внесения задатък /депозит/ от наемателя в двоен
размер, на основание чл. 93, ал. 2, пр. 2 ЗЗД. След същата покана, с която бил
направен пореден опит за доброволно уреждане спора, получателят отново не
оспорил задължението, а към момента все още не бил получил връщане на
заплатения от него задатък в двоен размер. След
прекратяване на договора за заместване на страна по договора за наем от
04.11.2011 г. и договора за наем от 04.11.2011 г., на 30.01.2020 г., бил
разписан приемо-предавателен протокол, с който още
веднъж двете дружества потвърдили неизпълнението на договорите. Имотът, които
предал без забележки на наемодателя и собственика, бил 473 кв.м, тъй като
останалата част била иззета принудително с учредяването на правото на строеж. С
тези си действия наемодателят и собственикът признавали за пореден път
задължението си към него, което произтичало директно от закона. Първоначалното
искане е да се осъди ответникът да заплати на ищеца сумата от 3000 лева за
главница от невърнат в двоен размер задатък по договора
за наем от 04.11.2011 г., със 104.17 лева мораторна
лихва от 31.01.2020 г. до 03.06.2020 г. и законна лихва върху главницата от
04.06.2020 г. до изплащането й, както и сторените по делото разноски. Оспорва
предявения срещу него насрещен иск, който моли съда да отхвърли, като
неоснователен и му присъди сторените по същия разноски, с възражения и доводи,
изложени подробно в подадения в срок отговор, в хода на делото по същество и в
представена от пълномощника му писмена защита.
Ответникът В. оспорва
първоначалните искове, които моли съда да отхвърли, като неоснователни и му
присъди сторените по тях разноски по делото, с възражения и доводи, изложени подробно
в подадения в срок отговор, в хода на делото по същество и в представена от
пълномощника му писмена защита. В срока за отговор предяви, а съдът прие за
съвместно разглеждане, насрещен иск, по който твърди в насрещна си искова молба,
че страните
били в договорни отношения по договор за наем от 04.11.2011 г. и договор за
заместване на страна по договора за наем, сключен на 13.01.2015 г. Договорът
бил подновяван автоматично за срок от по три години при същите условия, а
именно - считано от 04.11.2014 г. и от 04.11.2017 г. Срокът на договора, сред
поредното му подновяване, следвало да изтече на 03.11.2020 г. Заместил
първоначалният наемодател във всички права и задължения по договора за наем,
със знанието и съгласието на наемателя – ищец. На 30.01.2020 г. последният
прекратил едностранно договора за наем, като предал наетия обект на наемодателя.
Съгласно р. II, т. 7 от договора, същият се прекратявал единствено и само на
някое от изброените основания, а съгласно р. VI, т. 4 от договора, при
неспазване на разпоредбите на р. II, т. 7 от договора, в случай на едностранно,
преждевременно прекратяване на договора, неизправната страна дължала неустойка
в размер на шестмесечните наеми. Съгласно р. III, т. 8 от договора, месечният
наем бил 750 лева. Тъй като ищецът прекратил едностранно договора за наем,
преди изтичане на неговия срок /04.11.2020 г./ и без писмено шестмесечно
предизвестие за прекратяването му, имал право да получи от него уговорената в р.
VI, т. 4 от договора неустойка от 4500 лева, представляваща 6 наемни вноски по
750 лева. Насрещното искане е да се осъди ищецът да заплати на ответника сумата
от 4500 лева за неустойка по р. VI, т. 4 от договора за наем и законна лихва
върху същата от подаване на насрещната искова молба в съда до изплащането й,
както и сторените по делото разноски.
Съдът, след като
прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупност с исканията,
възраженията и доводите на страните, взе предвид и настъпилите след предявяване
на исковете факти, от значение за спорното право, намери за установено
следното:
По първоначалните
искове
От представената от ищеца
справка по лице е видно, че С. е закупил на 23.12.2003 г. поземлен имот с площ
от 2130 кв.м в местността „Абаджийска чешма“ в гр. **, с пл. № 11 807 от кв.
653 (л. 22). По делото няма данни същият да е губил собствеността си върху този
имот до приключване на съдебното дирене (л. 14-23).
На 04.11.2011 г.
ищецът, като наемател, сключил със С., като наемодател, представения по делото договор
за наем с нотариална заверка на подписите (л. 5-12). Същият
е субективно търговска сделка (чл. 286, ал. 1 и 3 ТЗ). В чл. 1 от него е уговорено,
че наемодателят С. предоставя на ищеца, за временно и възмездно ползване, част
от своя горепосочен неурегулиран поземлен имот, като наетата площ от същия е
600 кв.м и попада в южната част на този имот, съответстваща на имот с пл. 481 и
част от имот с пл. 624 по приложената към договора скица, колориран
в лилав цвят (чл. 1 от договора). Уговорено е още, че страните
отбелязват отдаваната под наем част от имота върху двустранно подписана скица,
неразделна част от договора (чл. 1 от договора).
От показанията на
свидетеля В., пълномощник на С. и ответника, се установява още, че отдадената с
този договор под наем площ от имота, е била измерена от представители на страните
по договора при сключването му на място, на крачки, без да бъде определена и
трасирана от геодезист (св. В.).
След това същата е била заградена от този свидетел с телена мрежа от три страни,
а от четвъртата - от служители на ищеца (св. В.). От
т. 1 на заключението на назначената по делото съдебно - техническа експертиза,
което съдът възприема, поради неоспорването му от страните и липсата на
противоречие с останалите доказателства, се установява още, че поради това, вместо
наетата с този договор площ от 600 кв.м от поземления имот, на ищецът е била
първоначално предоставена от наемодателя за ползване под наем със същия договор
площ от 502 кв.м от посочения имот, или с 98 кв.м по-малко от уговорената в
договора, която площ е колорирана от вещото лице със
зелен цвят на комбинирана скица № 1 към заключението (л. 104 и 107). Част
от 42 кв.м от запад от същата отдадена под наем на ищеца с договора по-малка
площ от 502 кв.м от имота, е попадала и върху регулационно отредена след това улица
така, както е отразено от вещото лице на комбинирана скица № 1 към ЗСТЕ (т.
2, л. 105 и 107). Поради това през 2017-2018 г., видно
от показанията на свидетелите И., А., Т., В. и К., по предписание на О.,
свидетелите В. и К. са преместили навътре в наетата от ищеца по договора площ -
западната ограда на същата площ, колорирана от вещото
лице в зелен цвят на комбинирана скица № 1 към ЗСТЕ (л. 107). Така отдадената
на ищеца под наем по договора по-малка площ от 502 кв.м. от договорената, е била
намалена още от запад така, както е отразено от вещото лице с виолетов цвят на
същата скица (л. 107).
Доводите за противното
на пълномощника на ответника в писмената му защита, че отдадената първоначално
по договора по-малка площ от 502 кв.м, е била уговорена в същия да се
предостави на ищеца за ползване под наем с договора, защото именно тя била
оградена с граници на двустранно подписаната от страните скица към него, са
неоснователни, защото в чл. 1 от договора ясно е уговорено, че наетата от ищеца
площ от имота на наемодателя по същия договор е 600 кв.м, което не се променя
от грешното й изчисляване на място и отразяване след това от същите страни на
терена и в двустранно подписаната от тях скица към този договор (аргумент от
чл. 28, ал. 2 ЗЗД).
Страните не спорят, а
се и установява от представените с отговора скици, проекти и схеми, преценени
съвкупно с комбинирана скица № 1 към ЗСТЕ, че след сключването на договора за
наем, собственият на С. горепосочен поземлен имот е бил урегулиран на три
отделни УПИ - (л. 57-61 и 107).
В чл. 5 от договора за
наем е уговорено, че той се сключва за срок от три години от датата на
подписването му. А в чл. 6 е уговорено, че в случай, че в период от три месеца
преди изтичане на този му срок на действие, никоя от страните не поиска
прекратяването му, поради изтичане на срока, същият се новира
за срок от три години при същия уговорен в чл. 8 месечен наем от 750 лева без
ДДС (л. 6). В чл. 12 от договора
е уговорено още, че наемателят заплаща депозит в размер на 1500 лева, който
служи за обезпечаване на евентуални бъдещи задължения възникнали във връзка с
договора, като депозитът се внася в деня на сключване на договора, а при
коректно изпълнение на задълженията по него и при условие, че не се удължава
срока му за още три години, последният наемен период „се изравняват разчетите (наемна
вноска, консумативи и други) между наемателя и
наемодателя“ (л. 6). Страните не спорят,
че ищецът е платил този депозит от 1500 лева на наемодателя С. при сключването
на договора.
Тълкувайки обаче съгласно
чл. 20 ЗЗД тази договорна клауза в съвкупност с останалите, целта на договора,
обичаите в практиката и добросъвестността, включително уговарянето на посочения
в нея депозит като обезщетяващ само хипотези на неизпълнение на наемателя и без
присъщата реципрочност в основанието за усвояването
му в двоен размер в полза на последния, както и липсата на придадена му обезщетителна функция свързана с отказ от изпълнение на
договора от изправната страна, съдът намери, че този платен от ищеца по тази клауза
от договора депозит от 1500 лева, няма функциите на задатък
по смисъла на чл. 93 ЗЗД, а представлява само една уговорена в чл. 12 от
договора престация с оглед на очаквано в бъдеще основание
по смисъла на чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД – възникване на евентуални негови бъдещи
задължения по договора, които да погаси в случай, че не бъдат погасени до
прекратяването му (в този смисъл и т. 1 от мотивите на ППВС
1/1979 г.). Именно поради това и страните по този договор са
уговорили в чл. 12, изр. 3 от същия, този депозит да послужи за погасяването на
такива евентуални бъдещи задължения на наемателя в последния наемен период
преди прекратяване на договора (л. 6). Поради
това същият депозит подлежи безусловно на връщане от наемодателя при неосъществяване
на това предвидено в чл. 12 от договора основание – невъзникване на такива бъдещи
непогасени от ищеца негови задължения по договора за наем до прекратяването му,
но при условията на чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, а не в двоен размер, като задатък, на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД (в
този смисъл и Р 53-2011-IV г.о.).
По делото няма данни до
изтичане на 04.11.2014 г. на уговорения в чл. 5 от договора за наем срок, някоя
от страните по него да е поискала прекратяването му поради изтичане на срока му.
Поради това действието му е продължило за нов срок от три години, изтекъл на 04.11.2017
г., съгласно уговореното в чл. 6 от договора.
На 13.01.2015 г., в
течението на този срок, между С. и ответникът, със съгласието на ищеца, е
сключен в писмена форма и представения по делото договор за заместване на
страна в договора за наем (л. 13).
С него е уговорено ответникът да замести наемодателя С. в правоотношението с
ищеца по договора за наем (чл. 102 ЗЗД и Р
28-2011-I т.о.). От тази дата следователно
наемодател по този договор е станал само ответникът, а досегашният наемодател С.
е бил освободен от отговорност към ищеца по същия договор (чл.
3, ал. 3 от договора за заместване и чл. 102, ал. 1, изр. 2 ЗЗД).
Доколкото обаче
заместилият го ответник не е собственик на имота, нито на отдадената под наем
на ищеца с договора горепосочена площ от него, същият договор се е превърнал, след
изтичане на 04.11.2017 г. на подновения му преди заместването нов 3-годишен
срок, в такъв за неопределен срок по смисъла на чл. 236, ал. 1 ЗЗД. Защото и
след изтичането му, видно от показанията на всички разпитани по делото свидетели,
ползването на наетата от ищеца площ от същия е продължило със знанието и без
противопоставянето на наемодателя – ответник (чл. 236, ал. 1 ЗЗД).
Вярно е, че и след това
заместване е продължила да съществува уговорената в чл. 6 от договора клауза за
автоматично подновяване за нови три години на срока му на действие, ако до
изтичането му никоя от страните не поиска прекратяването му на това основание. Но
също така е вярно, че след заместването в правоотношението по този договор на
собственика на наетата площ, от ответника, на който с договора за заместване
може да се приеме само, че собственикът му е предоставил мълчаливо само действия
на обикновено управление на същата площ, клаузата на чл. 6 от договора за наем противоречи
на императивната забрана по чл. 229, ал. 2 ЗЗД, според която, лицата, които
могат да вършат само действия на обикновено управление, не могат да сключват
договор за наем за повече от три години. Поради това същата клауза се явява, от
сключването на договора за заместване, нищожна, поради противоречаща на императивната
забрана чл. 229, ал. 2 ЗЗД (чл. 26, ал. 1, пр. 1 и
ал. 4 ЗЗД). Поради това е заместена от повелителната норма на чл.
229, ал. 3 ЗЗД, а според последната, договорът за наем е продължил своето
действие като срочен до изтичане на 04.11.2017 г. на подновения му преди това
3-годишен срок по чл. 5 (чл. 26, ал. 4, пр. 1 ЗЗД, в този смисъл и Р
169-2010-IV г.о. и Р 75-2012-II т.о.). А след това се е превърнал в такъв за
неопределен срок по смисъла на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, защото ищецът е продължил да
ползва и след изтичането му наетата с договора площ, със знанието и без
противопоставянето на наемодателя - ответник (чл. 236, ал. 1 ЗЗД). Поради
това всяка от страните по него е можела да се откаже от същия, но като
предизвести другата в предвидения в чл. 238 ЗЗД едномесечен срок, а не в уговорения
в р. II, чл. 7, б. „г“ от договора 6-месечен срок, защото той е
предвиден в раздела за срок на договора (л. 6).
Поради това е уговорен за отказ от същия при действието му като срочен, а
случаят не е такъв с оглед превръщането му след 04.11.2017 г. в такъв за неопределен
срок.
Междувременно на 26.05.2016
г. и на 27.02.2017 г. освободеният със заместването на 13.01.2015 г. собственик
на имота - С., е учредил на законният представител и собственик на капитала на
ответника - Т.П.К., както и на третото лице А.Д.А., право на строеж за
построяването на посочените в представената от ищеца справка - обекти от
новостроящата се в неговия УПИ № -, със стар идентификатор -, посочен в
договора за наем - сграда, на строителството на която е възложител, видно от
същата справка (л. 14). Иначе не би могъл да продаде на 07.05.2019 г. на посоченото
в тази справка друго трето лице, самостоятелен обект от нея, видно от същата справка
(л. 14). Поради това са неоснователни доводите на ищеца в исковата му молба, че
С. било учредило на 26.05.2016 г. право на строеж на цялата тази сграда на
едноличния собственик на капитала и управител на ответника - Т.П.К..
От ЗСТЕ е видно още, че
част от северозападната част на отдадената с договора за наем на ищеца
горепосочена площ, попада в този застрояван с тази сграда от С. имот така,
както е отразено от вещото лице на представената със заключението комбинирана
скица № 1 (л. 107). Поради това й строителство,
от показанията на свидетелите И., А., Т., В. и К., преценени съвкупно със ЗСТЕ,
се установи по делото още, че свидетелите В. и К. са преместили навътре, в
наетата от ищеца по договора площ, и северната ограда на същата площ, колорирана от вещото лице в зелен цвят на комбинирана скица
№ 1 към ЗСТЕ. Така отдадената на ищеца под наем по договора по-малка площ от
502 кв.м. от договорената, е била след това още веднъж намалена от запад,
поради горепосочената улица, а след това е била намалена и от север така, както
е отразено от вещото лице с виолетов цвят на същата скица (л. 107). За да
компенсират тези й две последни намалявания, същите свидетели В. и К.
преместили източната ограда на тази наета от ищеца площ, в съседния УПИ II-582
на С. така, както е отразено с виолетов цвят на комбинирана скица № 1 към ЗСТЕ (св.
И., А., Т., В. и К.). Така след тези премествания, от
наетите по договор 600 кв.м, ищецът реално е ползвал след последното от тях наета
площ от 477 кв.м по договора за наем (т. 1 от ЗСТЕ, л. 104).
Неоснователни са
възраженията на пълномощника на ответника, че това й намаляване е било
компенсирано с безвъзмездното ползване от ищеца на друга площ от 30-40 кв.м от
съседен имот на С.. Не само защото от показанията на свидетелите И., А. и Т. е
видно, че това не е било постоянно, а по устна уговорка за безвъзмездното й
ползване при нужда със свидетеля В. - пълномощник на собственика С. на този
съседен имот, което по съществото си представлява сключен от ищеца с този негов
собственик, чрез този му пълномощник, устен договор за заем за послужване на
същата площ от този му друг имот, а той по дефиниция е безвъзмезден (чл. 243 ЗЗД). Но и защото действието на същия договор е продължило и след това, когато
се е увеличила според показанията на свидетеля И. нуждата на ищеца от по-голяма
наета площ, поради разширяване на бизнеса му, до постигане на съгласие за
цената за наемането й в този друг имот, а не като компенсиране на ищеца от
ответника за намалената по процесния договор за наем
наета площ (св. И., А. и
Т.).
Именно поради това, след
като не са постигнали съгласие с този пълномощник на собственика за наемната цена
на този му друг имот, ищецът поръчал геодезическо
заснемане на ползваната от него наета площ по договора, при което е заключено
към момента на това заснемане, че реално ползваната от него площ по същия
договор е 473 кв.м (л. 24). Установявайки това
ищецът изпратил на ответника и собственика на тази площ - С., представената по
делото нотариална покана (л. 26-27).
С нея ги поканил да отстранят, в уговорения в чл. 9 от договора 14-дневен срок,
това неизпълнение на договора с предупреждение, че след изтичането му ще счита този
договор за развален, при което поканил ответника да му върне в двоен размер,
като задатък по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД и внесения
по договора депозит от 1500 лева (л. 26-27).
Тази покана нотариусът връчил на 10.01.2020 г. на управителя на ответника (л.
27). На 30.01.2020 г. ищецът, ответникът и собственикът С.
подписали представения по делото приемо-предавателен
протокол. С него ищецът им върнал без забележки действително ползваната, според
този протокол от 26.05.2016 г. и поръчаното от него геодезическо
замерване наета площ по договора от 473 кв.м., а собственикът на имота заявил,
че няма никакви претенции към него и приема обекта без забележки (л.
31). Страните не спорят, че на 30.01.2020 г. ищецът е и напуснал
наетата по договора за наем площ.
Доколкото ответникът не
може да има повече права от праводателя си С., който
още при сключването на договора за наем е предоставил за ползване на ищеца с 98
кв.м по-малка наета площ от уговорената, а след това, след заместването му от
ответника в това правоотношение с ищеца, същата площ е била намалена и още два
пъти до 477 кв.м, то съдът намери, че ответникът, който отговаря пред ищеца
след заместването и за праводателя си за изпълнението
на задълженията на наемодател по процесния договор за
наем, не е изпълнил точно в количествено отношение това си основно задължение
по чл. 1 от договора и чл. 228 ЗЗД. Поради това му неизпълнение ищецът е
ползвал, след посочените й намаления, по-малка със 123 кв.м наета площ от 477
кв.м от уговорените в договора 600 кв.м (чл. 1 от договора и чл.
228 ЗЗД). Или по договора ищецът е ползвал след посочените й
намалявания с 1/5 по-малка наета площ от уговорената в чл. 1 от договора, която
неизпълнена част от задължението на ответника по договора за наем е значителна
с оглед интереса на ищеца. Поради това законът допуска развалянето на договора (чл.
87, ал. 4 ЗЗД). Не само по аргумент от нормите на чл. 206, ал. 1 и чл.
210, ал. 2 ЗЗД. Но и с оглед показанията на свидетелите, от които е видно, че
се е налагало ищецът да ползва през срока му на действие и посочените от
свидетелите 30-40 кв.м от друг имот на праводателя на
ответника, който е искал и да наеме преди развалянето, но не е постигнато
съгласие за наема с пълномощника на собственика му (И., А., Т., В. и К.). И
тъй като няма данни по делото ищецът да е бил неизправна по договора за наем
страна до нотариалната му покана за развалянето му, с която е дал на ответника
съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД и уговореният в чл. 9 от договора подходящ срок за
изпълнение с предупреждение, че след изтичането му, ще счита договора им за
развален, съдът намери, че напълно в съответствие с императивните норми на чл.
87, ал. 1 и 4 ЗЗД ищецът е развалил на 25.01.2020 г., когато е изтекъл даденият
на ответника с нотарилната му покана 14 дневен срок
за изпълнение, процесният им договор за наем, поради
виновното му неизпълнение от ответника (чл. 87, ал. 1 и 4 ЗЗД).
Неоснователни са
доводите за противното на пълномощника на ответника, че ищецът не бил спазил
при това разваляне уговореното в р. II, чл. 7, б. „г“ от
договора 6-месечно предизвестие за прекратяването му, защото последното
очевидно е уговорено само за отказ от, а не и за разваляне на договора за наем,
поради виновното му неизпълнение от ответника, какъвто е случая (л.
6). При него ищецът е дал на ответника с нотариалната си
покана уговореният за това разваляне в чл. 9 от договора подходящ срок от 14
дни така, както повелява и нормата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Така с изтичане на
25.01.2020 г. на този срок за изпълнение, процесният
договор за наем е бил развален едностранно от ищеца с нотариалната му покана,
поради виновното му неизпълнение от ответника (чл. 87 ЗЗД).
Този договор е двустранен,
защото и двете страни са поели с него насрещни задължения, като правата на
едната са задължения на другата страна и обратно (чл. 228 ЗЗД). С оглед
характера на насрещните престации по него (с
продължително изпълнение на задължението на ответника по чл. 1 и
периодично/месечно такова на паричното задължение на ищеца по чл. 8), това
му разваляне има действие само занапред (Р 2-1964-I
г.о. и Р 239-2014-IV г.о.). Поради това страните
по него дължат изпълнение само на възникналите до развалянето му задължения по
него (в този смисъл и Р 219-2016-I т.о.).
Други релевантни доказателства не са представени по делото.
При тези установени по
делото обстоятелства, съдът намери, че предявеният първоначален иск по чл. 93,
ал. 2, изр. 2 ЗЗД, заедно с обусловеният от основателността му акцесорен иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД, са недоказани още в
своето основание (чл. 93 и чл. 86 ЗЗД).
Поради това, като неоснователни, следва да се отхвърлят изцяло, без преди това
да бъдат обсъждани и по отношение на техния размер, защото това се явява
безпредметно. По делото се установи, че претендираният
от ищеца с този му първоначален иск в двоен размер депозит по чл. 12 от
договора за наем, няма характер на задатък по чл. 93,
ал. 2, изр. 2 ЗЗД, а на извършена от ищеца престация
с оглед на очаквано в бъдеще основание (възникване на
евентуални негови бъдещи задължения по същия договор, включително и за вреди на
наетата площ, които тази престация да погаси в
случай, че възникнат по договора и не бъдат погасени до прекратяването му),
което обаче основание не е било осъществено до развалянето на договора. Поради
това същият депозит подлежи на връщане, но не на заявеното от ищеца с този му
главен първоначален иск основание по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, като задатък в двоен размер, а на основание чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД (т. 1 от мотивите на ППВС 1/1979 г. и Р 53-2011-IV г.о.). Не
на това основание по чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД обаче, ищецът е поискал връщането
му от ответника, заедно със законната лихва за забава в плащането му. А съдът не
може при това положение да уважи, дори и частично, този му първоначален главен иск
по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, на това друго, незаявено от него основание по чл.
55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, защото това противоречи на диспозитивното
начало в процеса (чл. 270, ал. 3, изр. 3 ГПК, в този смисъл и Опр. 84-2018-I т.о.). Само на това основание този му
първоначален главен иск по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД и обусловеният от
основателността му първоначален акцесорен иск по чл.
86 ЗЗД, се явяват недоказани още в своето основание. Поради това следва да се
отхвърлят, като неоснователни така, както са предявени, без преди това да бъдат
обсъждани и по отношение на техния размер, защото това се явява
безпредметно.
По насрещния иск
Този иск също е
недоказан още в своето основание (чл. 92, ал. 1 ЗЗД). Поради
това и той следва да бъде изцяло отхвърлен, като неоснователен, без преди това да бъдат
обсъждан по отношение на неговия размер, защото и това се явява безпредметно. Макар
в р. VI, т. 4 от договора за наем страните да са уговорили претендираната с него от ответника неустойка в размер на шест
месечни наема при неспазване на клаузите на р. II, т. 7 в случай на
едностранно преждевременно прекратяване на договора за наем от неизправната
страна, а в р. II, т. 7, б. „г“ да е предвидено 6-месечно предизвестие за
прекратяването му от наемателя, тази клауза има предвид само случаите на
прекратяване, поради отказ от договора от наемателя с такова предизвестие, и то
само докато е бил до 04.11.2017 г. срочен с оглед изложеното, а случаят не е
такъв. При него процесният договор за наем е развален
от ищеца с нотариалната му покана, поради виновното му неизпълнение от
ответника по смисъла на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. А в този случай клаузата на р. II,
т. 7, б. „г“ от договора, както и останалите предвидени в същата точка от
договора основания за прекратяването му, са неприложими. Само на това основание
претендираната от ответника с насрещния му иск
неустойка не му се дължи от ищеца. Това обаче от друга страна е така и защото, според
нормата на чл. 92 ЗЗД, неустойка може да иска само изправната по договора
страна, а случаят не е такъв (Р 450-2010-III
г.о.). При него процесният договор за
наем е развален от ищеца, поради виновното му неизпълнение от ответника, който
поради това е единствената неизправна към датата на развалянето му от ищеца страна
по същия договор. А след като е така, и на това основание не може да му се
присъди претендираната от него с насрещния му иск
неустойка по р. VI, т. 4 от договора за развалянето му от ищеца (Р 450-2010-III
г.о.). Същата представлява средство за обезщетяване само на изправната по
договора страна за вредите, които неизпълнението на другата ще й причини, без
да е нужно да ги доказва, а в случая по делото се установи, че само претендиращият
тази неустойка ответник е бил към момента на развалянето на договора неизправна
по него страна. Поради това липсва основание да му се присъди претендираната от него неустойка (Р 450-2010-III г.о.). Ето
защо и предявеният от него насрещен иск за осъждането на ищеца да му я плати
със законната лихва, следва да бъде отхвърлен, като неоснователен, без преди
това да бъде обсъждан и по отношение на неговия размер, защото и това се явява
безпредметно.
При този изход на делото,
ищецът има право да му бъдат присъдени само сторените от него разноски по
делото по насрещния иск или сумата от 1525 лева (от която 325 лева
представляващи половината от внесеното от него възнаграждение за вещото лице и
1200 лева платен адвокатски хонорар за защитата му срещу този иск),
които поради това следва да бъдат възложени в тежест на ответника, а последният
има право да му се присъдят само сторените по делото разноски за защитата му
срещу първоначалните искове или сумата от 700 лева за платен адвокатски хонорар
за защитата му по тези искове (като е неоснователно
възражението за неговата прекомерност на пълномощника на ищеца в отговора на
насрещната искова молба, защото надвишава само с 252.67 лева минималния
адвокатски хонорар по чл. 7, ал. 2, т. 2 Наредба № 1/2004 г. за защитата по
тези искове по делото, поради което с оглед конкретната му фактическа и правна
сложност, по което са проведени две съдебни заседания, в които са събрани
множество писмени и гласни доказателства и изслушана СТЕ, не би могъл да се
приеме за прекомерен и намали съгласно чл. 78, ал. 5 ГПК),
която следва да бъде възложена в тежест на ищеца (чл. 78, ал. 1 и 3 ГПК).
Воден
от горните мотиви, Старозагорският районен съд
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ,
като неоснователни, предявените от С., с ЕИК --, със седалище и адрес на
управление -, първоначални искове по чл. 93, ал. 2, изр. 2 и чл. 86, ал. 1 ЗЗД,
за осъждането на В., с ЕИК -, със седалище и адрес на управление -, да му
заплати, по банкова сметка ***: ***, сумата от 3000 лева за
неплатен в двоен размер задатък по р. III,
т. 12 от договор за наем от 04.11.2011 г. с нотариална заверка
на подписите на нотариус В.И., изменен с договор от 13.01.2015 г. за заместване
на страна по договора за наем, със 104.17 лева мораторна
лихва от 31.01.2020 г. до 03.06.2020 г., и законна лихва върху същата сума от 03.06.2020
г. до изплащането й, както и разноските по делото.
ОТХВЪРЛЯ, като
неоснователен, предявеният от В. с п.а., насрещен иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, за
осъждането на С. с п.а., да му заплати, по банкова сметка ***: ***,
сумата от 4500
лева за неустойка по р. VI, т. 4 от същия договор
за наем, и законната лихва върху тази сума от 18.09.2020 г. до изплащането й, както
и разноските по делото.
ОСЪЖДА В. с п.а., да
заплати на С. с п.а., сумата от 1525 лева за разноски по делото съразмерно с
отхвърления насрещен иск.
ОСЪЖДА С. с п.а., да
заплати на В. с п.а., сумата от 700 лева за разноски по делото съразмерно с
отхвърлените първоначални искове.
РЕШЕНИЕТО
може да бъде обжалвано пред Старозагорския окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните по делото.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: