Р Е Ш Е Н И ЕС., 26.06.2017 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I-3 с-в в публичното заседание
на трети април през две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОГДАНА ЖЕЛЯВСКА
При участието на секретаря Стефка Александрова, разгледа докладваното от съдията
гр. дело № 4725 по описа за 2016 г. и за да се произнесе взе пред вид:
Предявени са субективно и обективно съединени искове с правно основание чл.
55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за сумата от 10 000 евро – заплатен аванс по
предварителен договор и чл. 79, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД – обезщетение за
неизпълнение в размер на 20 000 евро.
Ищцата Е.М.М. поддържа, че на 13.02.2015 г. сключила с ответниците А.С.А. и
К.Г. Д.-А. предварителен договор за покупко-продажба на двуетажна жилищна
сграда, находяща се в гр.С., р-н Л., ул. Ст. Л. ********с РЗП от 180,88 кв.м. В
чл. 1.2. от договора било уговорено продавачите да извършват всички необходими
правни и фактически действия, за да обособят УПИ около сградата и да прехвърлят
имота през 2015 г. Същите не извършили необходимите действия, поради което и
ищцата с нотариална покана от 22.12.2015 г. развалила договора. Претендира ответниците
солидарно (видно от уточнителна молба от 22.7.2016 – л. 62) да бъдат осъдени да
възстановяват сумата от 10 000 евро – представляваща авансово заплатена от
ищцата част от продажна цена, ведно със законната лихва от 13.02.2015 г. до
окончателното изплащане на сумата. Претендира също обезщетение за неизпълнение
в размер на 20 000 евро – претърпяна загуба и пропуснати ползи. Претендира
разноски.
Ответниците, в отговор от 28.06.2016 г. (л.48), оспорват иска. В отговора
признават, че са получили сумата от 10 000 евро. Претендират разноски за
адвокатско възнаграждение.
Съдът, като разгледа и обсъди представените и приети по
делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Представен е предварителен договор за покупко-продажба на описания в ИМ недвижим
имот от 13.02.2015 г. - двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр.С., р-н Л.,
ул. Ст. Л. ********с РЗП от 180,88 кв.м. (л. 119), в чл. 1.2. от който е
уговорено, че продавачите се задължават да извършат всички необходими правни и
фактически действия изискуеми от действащото българско законодателство и да
обособят УПИ около описаната в предишната точка двуетажна жилищна сграда с площ
в рамките на 290-310 кв.м., който да продадат на купувача в срок до края на
текущата календарна година. В чл. 1.1 е
посочено, че сградата се намира в УПИ VII-90,1091, в кв. 19, по плана на гр.С., м. НПЗ
Хладилника-Витоша. В чл. 3 продажната цена е уговорена на 80 000 евро за
сградата и по 100 евро на кв.м. за УПИ. В т. 3.1. и т. 3.2. от договора е уговорено
заплащането на аванс от продажната цена за сградата в размер на по 5000 евро на
всеки продавач, а съгл. т.3.3 остатъкът от 70000 евро за жилищната сграда –
следва да бъде заплатен до 30.12.2015 г. Продажната цена за УПИ, съгл. т. 3.4,
следва да бъде определена в анекс.
Представен е констативен протокол от 29.12.2015 г. (л. 12), въз основа на
нотариална покана от 23.12.2015 г. (л.14), в която ищцата сочи, че разваля
договора съгл. чл. 12 от същия и претендира възстановяване на сумата от
10 000 евро.
От нотариален акт от 2002 (л. 17) се установява, че ответниците са
собственици на процесната двуетажна жилищна сграда с РЗП от 180,88 кв.м.,
заедно с дворното място, върху което е построена сградата, съставляващо УПИ XV-90 в кв.
№ 19 по плана на гр.С., м. НПЗ Хладилника Витоша, целият имот с площ по
нотариален акт от 400 кв.м., а по скица – 372 кв.м.
По делото е изслушана СТЕ (л. 135). От същата се установява, че процесната
сграда се намира в УПИ VII-90,1091,
в който е изградена и друга сграда, поради което и УПИ не може да бъде
разделен, респ. да бъде обособен УПИ съгл. предварителния договор, тъй като не
отговаря на изискванията за минимално лице и площ.
При така установеното от фактическа страна съдът намира от
правна страна:
Настоящият съдебен състав приема, че два са спорните момента от правна
страна, а именно – какъв е предметът на предварителния договор, както и дали
ищцата надлежно ли е развалила предварителния договор, респ. дали има право да
претендира авансово изплатената сума, както и/или обезщетение за неизпълнение.
Видно от чл. 1.1 от предварителния договор – предмет на същия е
покупко-продажбата на жилищна сграда, като съгл. чл. 3 от договора продажната
цена за жилищната сграда следва да бъде платена в определени срокове, като
между страните не се спори, видно от отговора и от представените към ИМ вносни
бележки, че М. е заплатила на ответниците-продавачи сумата от 10 000 евро,
като това е и претендираната сума по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД. Действително,
съгл. чл. 1.2 от договора предмет на същия е и УПИ, но по същество се касае за
друг предварителен договор, инкорпориран в едно с този за сградата, доколкото
за УПИ не е уговорено заплащането на аванс, а съгл. т. 3.4 продажната цена на
бъдещия УПИ ще бъде платена след нейното определяне по начин, визиран в анекс.
Такъв не е представен, а и не се твърди да е подписван. При това положение, на
практика се касае за 2 предварителни договора, инкорпорирани в 1 документ –
този с предмет сградата (ведно с правото на строеж върху мястото, в което е
изградена, макар това да не е посочено изрично) и продажна цена от 80 000
евро, от която са платени 10 000 евро, а остатъкът от 70 000 евро е
платим до 30.12.2015 г., както и втори договор – с предмет – бъдещ УПИ, в който
е изградена сградата, и цена – по 100 евро на кв. м., за която няма срок да
бъде платена.
С нотариалната покана, връчена при отказ на продавача А.А. (л. 14) на
23.12.2015 г., М. е заявила, че разваля договора, тъй като продавачите били
учредили 4 броя ипотеки върху жилищната сграда и УПИ в нарушение на чл. 12 от
предварителния договор. Този факт – към 2015 г., действително се установява от
приложената справка от Агенцията по вписванията (л. 85). През 2016 г. ипотеката
е заличена.
Съгласно разпоредбата на чл. 87 от ЗЗД когато длъжникът по един двустранен
договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря,
кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за
изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за
развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е
сключен в писмена форма. Кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля
договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или
отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно, или ако
задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.
За установяване фактическия състав на чл. 55, ал. 1, пр.
3 от ЗЗД и възникване на задължение за
ответника да върне получената сума, е необходимо
да се установи, че такава сума е действително получена от ответника и че е
получена въз основа на отпаднало основание – в случая, че предварителният
договор е развален. Както бе посочено, не е спорно, че ищцата е заплатила на
ответниците общо сумата от 10000 евро.
Настоящият състав намира, че М. не е развалила надлежно предварителния
договор (респ. двата договора, инкорпорирани в един документ), доколкото същата
не е дала на длъжниците подходящ срок за изпълнение на задълженията – по
отношение на всеки от имотите да представят доказателства, че не са обременени
с тежести съгл. чл. 12 от договора, а по отношение и на УПИ – да представят
също и доказателства, че е обособен като самостоятелен парцел. Не е доказала
също и, че е изправна страна – че е готова да заплати остатъка от продажната
цена на сградата от 70 000 евро до 30.12.2015 г. При това положение за ответниците
не е възникнало задължението да възстановяват на ищцата сумата от 10 000
евро, тъй като договорът не е развален. В допълнение следва да се посочи, че
цитираната сума е платена във връзка с продажбата на сградата, поради което и
състоянието на УПИ, респ. възможността същият да бъде обособен в самостоятелен
парцел, е ирелевантно към изправността на страните по сделката с предмет –
сграда. В случая, няма доказателства, изпълнението – продажбата на сградата да
е станало невъзможно, респ. безполезно, за да са налице предпоставките за
разваляне на договора без да бъде даден срок на продавачите за изпълнение. С
оглед на изложеното, страните се явяват обвързани от валидна облигационно
връзка, поради което и ищцата не би могла да претендира от ответниците връщане
на сумата от 10 000 евро по договора – като получена на база на отпаднало
основание. По тези съображения предявеният иск се явява неоснователен и следва
да бъде отхвърлен. Претенцията за заплащане на законна лихва от 13.02.2015 г.
като акцесорна също се явява неоснователна.
По иска за заплащане на сумата от 20 000 евро:
При неизпълнение на длъжника кредиторът има право на обезщетение за вредите
- чл. 79, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД. Вредата обхваща претърпяната загуба и пропусната
полза, като под пропусната полза законодателят има предвид осуетено имуществено
нарастване, което със сигурност би настъпило, ако неизправният длъжник бе
престирал своевременно.
От представените по делото доказателства не се установява по безспорен
начин наличието на горните предпоставки. В случая, не е налице неизпълнение от
страна на длъжника, доколкото видно от констативния протокол от 30.12.2015 г.,
приложен към отговора на ИМ, ищцата не се е явила, въз основа на надлежно
връчената й на 29.12.2015 г. нотариална покана, да закупи процесната сграда –
предмет на чл. 1.1 от предварителния договор. Същата е имала възможност да
стане собственик на сградата, но поради собственото си поведение – неявяването
й да сключи сделка, последната не се е осъществила. След като не е налице
неизпълнение, не могат и да се претендират вреди от такова. При това положение
неоснователна се явява и тази претенция.
При този изход на спора в тежест на ищцата остават направените от нея
разноски. Ответниците претендират разноски за адвокатско възнаграждение, поради
което и с оглед представения договор за правна защита и съдействия (л. 109 б)
ицщата следва да и заплати сумата от 2300 лева – разноски за адвокатско
възнаграждение.
По изложените мотиви съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Е.М.М., ЕГН **********, с адрес: *** срещу
А.С.А. и К.Г. Д.-А., с адрес: ***, иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3
от ЗЗД за сумата от 10 000 евро – заплатен аванс по предварителен договор
от 13.02.2015 г. ведно със законната лихва върху тази сума, считано от
13.02.2015 г. до окончателното й изплащане, и иск с правно основание чл. 79,
ал. 1, пр. 2 от ЗЗД – обезщетение за вреди в размер на 20 000 евро,
вследствие неизпълнение на предварителен договор от 13.02.2015 г. за
покупко-продажба на двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр.С., р-н Л., ул.
Ст. Л. ********с РЗП от 180,88 кв.м., ведно с УПИ към нея.
ОСЪЖДА Е.М.М., ЕГН **********, с адрес: *** да заплати на А.С.А.
и К.Г. Д.-А., с адрес: ***, направените по делото разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 2300 лева.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред СГС в 14-дневен
срок от съобщаването на страните за неговото постановяване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: