Р Е Ш Е Н И Е
№ 261213 29.11.2021г. град Бургас
Бургаският районен съд 54-ти граждански състав
на двадесети септември две хиляди двадесет и първа година
в публично заседание в следния състав:
Районен съдия: Евгени Узунов
при секретаря Радостина Тавитян
като разгледа докладваното от съдията Е.Узунов
гражданско дело № 6711 по описа за 2020 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод постъпила искова молба от В.И.И., с ЕГН ********** и Д.К.И. с ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес: ***, със съдебен адрес:***, офис 6 - адв. Л.Г. *** тауър“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. Б. ***, представлявано от управителя С. С. и „Резиденция Бургас Лазурен бряг“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. Б. ***, представлявано от управителя С. С. , в която се иска прогласяване нищожността на сключения между страните Договор за управление и поддръжка на общите части в Резиденция Бургас „Лазурен бряг“, гр. Бургас, ж.к. Зорница от 27.10.2017г., като сключен поради противоречие със закона, както и да се осъдят ответниците да прекратят незаконите си действия, представляващи препятстване достъпа до общи части на сградата - асансьор, извършени чрез въвеждане на чипираща система, както и да премахнат за тяхна сметка чипиращата система. Претендират се съдебно-деловодни разноски, вкл. адвокатски хонорар.
Твърди се, че ищците са собственици на недвижим имот в режим на СИО в процесната сграда – самостоятелен обект с идентификатор 07079.601.223.1.162. Признават факта, че са подписали Договор за управление и поддръжка на общите части в Резиденция Бургас „Лазурен бряг“. Твърди се, че договорът е нищожен поради противоречие със закона - пар.1 т.3 от ДР на ЗУЕС и чл.2 ал.1 от ЗУЕС, тъй като сградата не отговаря на изискванията за жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на закона. Твърди се, че в имота има само една сграда, комплексът не е жилищен, което предполагало достъп на всяко трето лице. Не били налице четирите кумулативни признака, дефинирани в ЗУЕС – отделен урегулиран поземлен имот с предназначение за жилищно застрояване, две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост, наличие на други обекти, обслужващи собствениците, осигурен контролиран достъп за външни лица.
В законоустановения срок ответниците са подали идентични по съдържание отговори, с които оспорват исковете като неоснователни. Посочват, че процесният договор е сключен между инвеститора и собствениците на имота, с нотариално заверени подписи и е вписан съгласно изискванията на закона. Считат, че имотът, предмет на договора, отговаря на законовите изисквания за жилищен комплекс от затворен тип. Твърди се, че многофункционалната сграда с жилища, офиси, ателиета, ресторант, спа център, магазини и гаражи е изградена в самостоятелен урегулиран поземлен имот, въведен е специален пропускателен режим, чрез осигуряване на портиер, видеонаблюдение, книга на сградата, в която се вписват всички посетители, пропускателен режим чрез чипиращо устройство. Твърди се още, че чип за достъп бил предаден на дъщерята на ищците И. И., която обитава апартамента им, както и че договори за сключени с всички собственици. Оспорват твърденията, че достъпът на ищците до общите части е ограничен. Претендират разноски.
С отговора на исковата молба ответникът „Резиденция Бургас Лазурен бряг“ ЕООД е предявил насрещен иск за осъждането на В.И.И. и Д.К.И. да заплатят сума в размер на 924,39 евро, представляващи сборна дължима главница за възнаграждение по чл. 10, ал. 1 и такса фонд „Ремонт, обновяване и други разходи“ по чл. 11, ал. 1 от Договор за управление и поддръжка на общите части в Резиденция Бургас „Лазурен бряг“, гр. Бургас, ж.к. З. от 27.10.2017г. за периода от 28.10.2017 г. до 31.12.2020 г., и сума в размер на 350 евро, представляваща сборна мораторна лихва, предявена като частична от общо дължимите 2662,76 евро, начислена за периода от 31.03.2018 г. до 17.11.2020 г., ведно със законната лихва от датата на насрещния иск – 02.12.2020г. Алтернативно се иска от съда да се прецени процесния договор като договор за поръчка по чл.280 и сл. от ЗЗД чрез конверсия на сделката и да се уважи искането за заплащане на горепосочените суми. Алтернативно, в случай на прогласяване нищожността на процесния договор, на основание чл. 61 от ЗЗД се иска осъждане на В.И.И. и Д.К.И. да заплатят на „Резиденция Бургас Лазурен бряг“ ЕООД сумата от 1296.53 лв., съветваща на притежаваните от тях общи части (0.283%, равняващи се на 10.06 кв.м. общи части) за всички извършени от ответника разходи по поддръжката на сградата в общ размер от 458 137.70 лв., ведно с лихвите, върху сумите, считано от датата на плащането им.
Ответниците по насрещния иск са представили отговор в срока по чл.131 ГПК, с който оспорват иска като неоснователен с подробни съображения. На първо място се посочва нищожността на договора на посочените в първоначалната искова молба основания, поради което считат, че не е възникнало задължение за плащане по него. На следващо място посочват, че правилата на договора за поръчка също са неприложими поради приложимостта на специалния режим, предвиден в ЗУЕС. Оспорват като неоснователна и претенцията по чл. 61 и сл. ЗЗД, тъй като разходите по управление и поддържане на общите части от сградата са от компетентността на общото събрание на етажните собственици. На следващо място се посочва, че част от претендираните разходи изобщо не са свързани с поддръжка на общите части, като например разходи за канцеларски материали, наем на офис, банкови такси, телефон и интернет, легализация на документи, рекламни услуги, други видове услуги, куриерски услуги. Част от разходите нямат характера на необходими за запазване целостта на имота. Считат, че извън оспорените разноски, липсва и обогатяване на ответниците. Молят исковете да се отхвърлят.
БсРС е сезиран със субективно и обективно кумулативно съединени установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК вр. чл. 26, ал.1, предл.1-во от ЗЗД вр.чл. 2 от ЗУЕС и осъдителен иск с правно основание чл. 109 от ЗС. Предявените насрещни искове са с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр.чл. 2 от ЗУЕС и чл. 86 от ЗЗД.
При преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази релевантните за случая законови разпоредби съдът достигна до следните фактически и правни изводи:
Установява се от представения по делото нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот акт № 69, том 2, рег.№ 2384, дело № 246 от 27.10.2017 г. на нотариус М. И. , рег. № *** по регистъра на Нотариалната камара, а и не е спорно между страните, че ищците са собственици на апартамент № ***, разположен на **-ти етаж от сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. Бургас, жк. З., представляващ СОС с кадастрален идентификатор 07079.601.223.1.162, със застроена площ от 53,16 кв.м., ведно с 10,06 кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и на 4,80/1159 кв.м. ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 07079.601.223, в който е построена процесната сграда. Представен е и процесният договор за управление и поддръжка, сключен на 27.10.2017г. между ищците В.И. и Д.И. *** тауър“ ЕООД като инвеститор и „Резиденция Бургас Лазурен бряг“ ЕООД като изпълнител. В същият изрично е посочено, че се сключва на основание чл. 2 от ЗУЕС и със съгласието на възложителя инвеститорът прехвърля на изпълнителя всички права и задължения, произтичащи от договорния режим на управление на общите части на сградата – Резиденция Бургас „Лазурен бряг“, като правата и задълженията по договора възникват директно за изпълнителя. С подписване на договора изпълнителят Резиденция Бургас Лазурен бряг“ ЕООД се задължава да извършва управлението, стопанисването и поддържането на общите части на процесната сграда, в която е разположен и самостоятелният обект на ищците, срещу възнаграждение. Дължимото от възложителя възнаграждение в размер на 265,52 евро годишно е платимо до 30 март на текущата година, като за първата година се определя съразмерно за оставащия брой дни до края на календарната година и е дължимо при подписване на договора. Дължи се и годишна такса за фонд „Ремонт , обновяване и други разходи“ в размер на 10% от дължимото годишно възнаграждение, платимо в същите срокове.
Разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите части на т. н. комплекси от затворен тип и е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия.
За да е налице валидно обвързване на ищците от договор по чл. 2 ЗУЕС, следва да се установят следните процесуални предпоставки: 1. да е налице комплекс от затворен тип; 2. договорът да е сключен между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти; 3. подписите на инвеститора и на собствениците да са удостоверени пред нотариус и 4. договорът да е вписан от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект. Ето защо на първо място следва да се установи налице ли е жилищен комплекс от затворен тип. Съгласно пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС 3. "жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. За да се приеме, че е налице жилищен комплекс от затворен тип, комплексът трябва да отговаря на следните изисквания: първо, да съществува един поземлен урегулиран имот, в който на второ място да са изпълнени две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост, трето - други обекти, които са предназначени да обслужват собствениците и обитателите на жилища – сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други и четвърто да са въведени изисквания за контролиран достъп на външни лица. В случая се установява, действително се установява, че поземленият имот, върху който е построена сградата е един, като извън тази сграда няма други постройки и обекти, които да се ползват от собствениците в тази сграда, видно от приложената извадка от кадастралната карта на л.132, а и от справка на електронна страница на Агенцията по кадастъра за имот с идентификатор 07079.601.223, се установява, че построената в имота сграда заема почти цялата му площ, като по дължина сградата попада върху регулационните линии на имота, а по ширина остава незначително свободно пространство от двете страни на сградата, използвана за озеленяване. От представеното разрешение за ползване л. 66 е видно, че в имота е изградена смесена многофункционална 22-етажна сграда с 3 подземни нива с технически помещения и подземен паркинг, лоби-бар, бистро, рецепция, офиси, фитнес зала, басейн, сауна, парна баня, стая за масаж, скуош зала, детски център, ателиета и апартаменти, сградни ВиК отклонения.Настоящият състав на съда намира, че макар да не представляват повече от една сграда хоризонтално застроени, доколкото техническите съоръжения, техническите и сервизни помещения, трите подземни нива и разположените макар по вертикала различни търговски обекти, собствени и предназначени за обслужване на различни лица изпълват характера на изискването на нормата, рпедвид и високата итажност на сградата. В случая обстоятелството, че процесната по делото сграда е в режим на етажна собственост е безспорно установено, като същата има смесено предназначение. От ангажираните доказателства се установява наличието на други обекти, макар и в самата сграда, които да обслужват собствениците и обитателите на сградата, както и че е налице контролиран достъп до имота и до цялата сграда, като единствена. От представеното доказателство на л. 18 от делото - изходящо от втория ответник уведомление за въвеждането на чипиращата система, се установява, че достъпът до асансьорите без чип може да се осъществи от партерния до трети етаж включително. От показанията на свидетеля Недев, се установява, че достъпът до паркинга на сградата е свободен. Процесната сграда има характеристиката на "жилищен комплекс от затворен тип" и по отношение на нея особеният режим на управление на общите части, въведен с разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, е приложим. С оглед установеното по делото се налага извода, че договорът не е нищожен на соченото основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД и искът следва да бъде отхвърлен.Още повече, че видно от признанието на ищците, същият е доброволно сключен, нотариално удостоверен и съответно вписан. Т.е. не са налице пороци при формирането на волята у сключващите го.
По иска с правно основание чл. 109 от ЗС:
Искът с правно основание чл. 109 ЗС представлява средство за правна защита на собственика срещу всяко неоснователно действие или създадено състояние, което му пречи да упражнява своето право според предназначението на имота или в съответния обем на правото на собственост. Както е прието в мотивите към т.3 от Тълкувателно решение № 4 от 6.11.2017 г. на ВКС по т. д. № 4/2015 г., ОСГК, необходимо е ищецът да докаже, че е собственик на имота, че върху този имот ответникът е осъществил неоснователно въздействие /действие или бездействие/ и че това действие или бездействие на ответника създава за ищеца пречки за използването на собствения му имот по-големи от обикновените /чл. 50 ЗС/. Преценката за това кои въздействия са по-големи от обикновените и поради това са недопустими, е конкретна по всяко дело. Понякога естеството на извършеното от ответника нарушение е такова, че е ясно, че с него се пречи на собственика да упражнява правото си в пълен обем.
В
настоящия случай, безспорно се установи, че ищците са собственици на апартамент
на 19-ти етаж в процесната сграда. Не е спорно между страните, а и се
установява от показанията на разпитаните свидетели, че достъпът до асансьорите
на сградата, както и до вратите на стълбищата, се осъществява посредством чип.
От показанията на разпитаните по делото свидетели се установява, че поставянето
на чипиращата система не е извършено по решение на общо събрание на етажната
собственост и такова не е провеждано, нито пък е предвидено като средство за
ограничение достъпа до имота по силата на оспорения договор.
От писмените доказателства и от показанията на свидетелката И., служител на втория ответник, се установява, че достъпът на ищците до асансьорите е прекратен от м. октомври 2020 година, както и че контролът върху чиповете се извършва именно от това дружество. Установява се още, че понастоящем дъщерята на ищците има достъп до асансьорите посредством чип на друг от собствениците в сградата, с когото живеела заедно.
При това положение, безспорно се доказа по делото, че достъпът на ищците до асансьорите на сградата, представляващи общи части по силата на разпоредбата на чл. 38 от ЗС, е препятстван неоснователно от ответниците. Неоснователно е възражението на ответниците, че ищците имат достъп до апартамента си посредством стълбището, тъй като същите живеят на 19-тия етаж от сградата. Поради това съдът намира, че препятстването на достъпа на ищците до асансьорите по естеството си е такова действие, от което е ясно, че с него се пречи на собственика да упражнява правото си в пълен обем.
Търсената
по реда на чл.109 ЗС защита следва да съответства на естеството и тежестта на
неоснователното въздействие върху имота на ищеца. В практика на ВКС
безпротиворечиво се приема, че защитата на собствеността по реда на чл.109 ЗС
следва да съответства на нарушението и да се ограничава с искане за
преустановяване само на онези действия или състояния, в които се състои неправомерното
въздействие върху вещното право на ищеца, без да ги надхвърля. В този смисъл
съдът намира за основателно искането за прекратяване на действията по
препятстване на достъпа до общите части – асансьорите на сградата, но не и
искането за премахване на чипиращата система. Искането за цялостното ѝ
премахване би надхвърлило конкретната нужда от защита, доколкото за премахване
на пречките за достъп е достатъчно да бъдат осъдени ответниците да прекратят
неоснователните си действия по препятстване на достъпа им до асансьорите на
сградата.
Искането на ищците за допускане на предварително изпълнение на решението следва да се остави без уважение поради отсъствие на визираните в закона предпоставки за това.
По отношение на насрещния иск за заплащане на дължими суми по договора за поддръжка:
Служебно
известно е на съда обстоятелството, че вторият ответник се е снабдил със
заповед за изпълнение по реда на чл. 417 от ГПК за претендираните в настоящото
производство суми за главници по ч.гр.д. № 7434 от 2020г. по описа на Районен съд – Бургас, както и че към настоящия момент по
делото не са представени доказателства от ЧСИ за съобщаването ѝ на
длъжниците, както и за срещу нея да е било подадено възражение. Предвид това
производството по насрещния иск се явява недопустимо поради липса на правен
интерес. Вземането за лихва е акцесорно и като такова следва главното вземане.
Предвид това до стабилизирането на заповедта настоящият съд не може да го
разгледа в самостоятелно производство. По изложените съображения производството
по насрещния иск следва да се прекрати изцяло. По изложените съображения
произнасяне по претенциите, заявени като алтернативни, не се дължи.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК на ищците и ответниците са дължими заплащане разноски. Видно от материалите по делото, предявени са общо три основни иска и два алтернативни.Два от исковете са с материален интерес, а именно:Цената на иска за прогласяване нищожността на договор с определен материален интерес следва да се определи съобразно сбора от тригодишните платежи от вноските за възнаграждение за поддържане на общите части по чл. 10, ал. 1 от договора и от вноските за такса фонд „Ремонт, обновяване и други разходи“ по чл. 11, ал. 1, и възлиза на 1713,73 лева. Насрещния иск е за сума в размер на 1807.98 лева /равностойност на 924.39 евро. Предвид и отправеното възражение за прекомерност на адвокатските възнаграждения, по тези искове съдът намира, че не следва да присъжда разноски поради отхвърляне на първия и прекратяване производството по насрещния иск. Дължими биха били разноски по уважения иск по чл.109 от ЗС, но предвид обстоятелството, че иска е неоценяем и липсавата на насрещно възражение за прекомерност, съдът е обвързан от представените по делото доказателства и отправените искания, поради което следва да присъди разноски на ищцовата страна в заявения размер 1260 лева.
Съдът, констатира, че ищците са внесли по делото държавна такса в размер на 60 лева за двата иска. Цената на иска за прогласяване нищожността на договор с определен материален интерес възлиза на 1713,73 лева. Съдът определя държавна такса за негаторния иск в размер на 50 лв. Предвид гореизложеното ищците следва да довнесат държавна такса в размер на 58,55 лева.
Така мотивиран Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ ИСКА за прогласяване на нищожност на Договор за управление и поддръжка на общите части в Резиденция Бургас „Лазурен бряг“, гр. Б., *** от 27.10.2017г., сключен между „Бургас тауър“ ЕООД, ЕИК ***, „Резиденция Бургас Лазурен бряг“ ЕООД, ЕИК *** и В.И.И., с ЕГН ********** и Д.К.И. с ЕГН **********, в която се намират притежавания от последните двама самостоятелен обект с идентификатор № 07079.601.223.1.162, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА „Бургас тауър“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес
на управление: гр. Б. ***, представлявано от управителя С. С. и „Резиденция Бургас Лазурен бряг“ ЕООД, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление: гр. Б. ***, представлявано от управителя С.
С. , да преустановят незаконните си действия представляващи препятстване
достъпа на В.И.И., с ЕГН ********** и Д.К.И. с ЕГН **********, двамата с
постоянен адрес: ***, до общите части – асансьор, на сграда в режим на етажна
собственост, находяща се в гр. Б., ***, с кадастрален идентификатор
07079.601.223.1, КАТО ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за допускане на предварително изпълнение на решението
по този иск.
ПРЕКРАТЯВА производството в частта по насрещния иск на
„Резиденция Бургас Лазурен бряг“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: гр. Б. ***, представлявано от управителя С. С. за осъждането на В.И.И., с ЕГН ********** и Д.К.И. с ЕГН **********,
и двамата с постоянен адрес: ***, да заплатят сума в размер на 924,39 евро,
представляващи сборна дължима главница за възнаграждение по чл. 10, ал. 1 и
такса фонд „Ремонт, обновяване и други разходи“ по чл. 11, ал. 1 от Договор за
управление и поддръжка на общите части в Резиденция Бургас „Лазурен бряг“, гр.
Б., *** от 27.10.2017г. за периода от 28.10.2017 г. до 31.12.2020 г., и сума в
размер на 350 евро, представляваща сборна мораторна лихва, предявена като частична
от общо дължимите 2662,76 евро, начислена за периода от 31.03.2018 г. до
17.11.2020 г., ведно със законната лихва от датата на насрещния иск –
02.12.2020г.
ОСЪЖДА „Бургас тауър“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. Б. ***, представлявано от управителя С. С. и „Резиденция Бургас Лазурен бряг“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. Б. ***, представлявано от управителя С. С. , да заплатят на В.И.И., с ЕГН ********** и Д.К.И. с ЕГН **********, двамата с постоянен адрес: *** сумата от 1260 лева (хиляда двеста и шестдесет лева) съдебно – деловодни разноски.
ОСЪЖДА В.И.И., с ЕГН ********** и Д.К.И. с ЕГН **********, двамата с постоянен адрес: *** да довнесат 58,55 лева (петдесет и осем лева и петдесет и пет стотинки) по сметка на Бургаския районен съд за държавна такса.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Решението в частта, имаща характер на определение, с която се отказва допускане на предварително изпълнение на решението по иска по чл. 109 от ЗС, както и в частта, с която се прекратява производството по насрещния иск, подлежи на обжалване с частна жалба пред Бургаския окръжен съд в седмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /П/
Вярно с оригинала: РТ