Р Е Ш Е
Н И Е №80
гр.Поморие, 17.03.2020год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско
отделение, в публично заседание на шестнадесети януари през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при секретаря Валентина Атанасова, като разгледа
докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело № 759 по описа за две хиляди и осемнадесета година за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството пред ПРС е
образувано по повод искова молба подадена от Етажната собственост на сграда находяща се в гр. Поморие, ул. Княз Борис
№ 211, комплекс „Феста Апартмънтс Поморие представлявана от управителя М.Ч. с
процесуален представител адв. Т. против Е.А.Т. и А.М.Т.. Ищецът в исковата молба сочи, че от 18.02.2009г. ответниците Е.А.Т. и А.М.Т.
са собственици на апартамент №385 в бл. Г ет.5 с площ общо от 81.78 кв.м на
комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“, и на
12.11.2014 г. е проведено общо събрание на ЕС и собствениците са избрали
ОС за форма на управление, и е опредЕ. такса за управление и поддръжка на
общите части в размер на 9 евро на кв.м.
от която такса се отделят по 2 евро на кв.м. за фонд „Ремонт и обновяване“, а
на 29.06.2017г. е проведено ОС на
ЕС на което и опредЕ.годишната такса за
управление и поддържане на общите части
в размер на 5 евро на кв.м. и таксата за
Фонд „Ремонт и обновяване“ е 2 евро на кв.м. Сочи, че ответниците като
собственици на недвижимия имот в комплекса с площ 81.78 кв.м. дължат за 2016г.
и 2017г. сумите както следва: сумата в размер на 736.02 евро равняващи се на
1439.53лв. такса за поддържа и управление за 2016г., а за 2017г. сумата от 408.90евро равняващи са на 799.74лв.
представляващи год.такса за управление и поддръжка , 163.56 евро равняващи са
на 319.89лв. годишна вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ които суми не са платили. Претендира и лихва
за забава за периода от 01.01.2017г. до завеждане на исковата молба. Тъй като ответниците не са платили дължимите суми, ищецът моли съда да постанови решение с
което да осъди ответниците да заплатят: сумата в размер на 736.02
евро равняващи се на 1439.53лв. такса за поддържа и управление за 2016г., сумата в размер на 146.68
евро равняващи се на 286.88лв., представляваща законна лихва
върху сумата от 736.02 евро за
периода от 01.01.2017 г., до
завеждането на исковата молба – 17.12.2018г.; сумата в размер на 408.90евро равняващи са на 799.74лв.
представляващи год.такса за управление и поддръжка на общите части за 2017г.
сумата в размер на 58.61евро равняващи се на 114.64лв., представляваща
законна лихва върху сумата от 408.90 евро за периода от 21.07.2017 г., до завеждането на
исковата молба – 17.12.2018г.,
сумата в размер на 163.56 евро равняващи са на
319.89лв. годишна вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ на общите части за 2017г.
сумата в размер на 23.44 евро равняващи се на 45.85в., представляваща
законна лихва върху сумата от 163.56 евро за периода от 21.07.2017 г., до завеждането на
исковата молба – 17.12.2018г
Моли съда да присъди законни лихви
върху описаните задължения от момента на подаване на исковата молба до
окончателното им заплащане и да присъди на ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на комплекс
„Феста Апартмънтс Поморие" направените по делото разноски. Представя
писмени доказателства. В съдебно
заседание ищцовата ЕС чрез упълномощения си процесуален представител – адв. С.Т.
сочи, че с решение № ІV-27/08.04.2019 г., постановено по в. гр. дело № 100/2019
г. по описа на ОС – Бургас, са отменени всички решения на ОС на ЕС, проведено
на 29.06.2017 г., поради което исковите суми се претендират като дължими на
основание решението на ОС на ЕС, проведено на 12.11.2014 г., взето по т. 2 от
дневния ред.
Ответниците чрез процесуалният си представител адв.П. в представен отговор на исковата
молба по чл.131 от ГПК, оспорват допустимостта и
основателността на иска. Сочи, че ответниците са собственици на имот в бл.Г, но
ЕС не съществува и не дължат сумите, тъй като:
В комплекса
не са извършвани поддръжка и управление на общите части за твърдяните периоди.
Всички дейности по управление и поддръжка на общите части на блок „Г" са извършвани от ЕС на блок
„Г", учредена с протокол от
събрание, което е проведено още на 16.07.2015 г.; таксата за управление и поддръжка
е опредЕ.на 9€/кв.м., което е нарушение на императивна правна норма - чл.51,
ал.1 от ЗУЕС; с решение от 12.11.2014
г. е опредЕ.единствено такса за поддръжка за 2015 година (такава е точката, по
която е свикан дневния ред и по този начин следва да се тълкува и решението на
ОСЕС - за приемане на такса за поддръжка единствено за 2015 г.). За 2016 и 2017 г. няма определена такса, а тази
за 2015г. не може
автоматично да се приложи за следващите години, тъй като няма такава норма в
закона, нито волята на законодателя е била такава; че
не е указано, никъде дали таксата се събира само на база квадратурата на
апартамента (чистата застроена площ) или само на база общите части (описани в
нотариалните актове на собствениците също като квадратни метри общи части) или
пък като сбор от двете и в тази връзка сочи, че прави възражение, че таксата е
неопределяема. Възразява срещу
възможността подобна ЕС да съществува (във формата, в която е организирана),
т.е. срещу материалната легитимация на ищеца, тъй като Комплекс „ФЕСТА ПОМОРИЕ
РИЗОРТ" не е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т.З от ДР
на ЗУЕС и управлението следва да се извършва от Общо Събрание на Етажна
Собственост, като комплексът е въведен в
експлоатация на 08.12.2008 г. и нанесен в кадастъра като 5 отделни сгради - 4
жилищни (с идентификатори с последни номера 1,2,3 и 5) и една ХОТЕЛСКА сграда
(идентификатор 57491.509.34.4) и цялата сграда хотел е собственик на едно лице
- „ФЕСТА ХОТЕЛИ" АД, а за хотела общите части не са описани и не се
числят, в хотелската сграда няма етажна собственост - цялата сграда е
собственост на едно лице - тя се експлоатира и управлява самостоятелно от
собственика си - „ФЕСТА ХОТЕЛИ" АД.
На следващо място сочи, че ответниците
не са ползвали или пребивавали в имота си в гр.Поморие през
2016г. и 2017 год. за повече
от 30 дни и
не дължат таксите, а разпоредбата на чл. 51, ал.1 и ал. 2 е императивна и не може
да бъде дерогирана по решение на ОС на ЕС /Определение № 1097/2011 г. по гр.д.
№ 630/2011 г. на ВКС, I г.о./. Сочи, че ответниците заплащали суми за управление и поддръжка на
общите части на бл.Г на Етажната
собственост, която е била учредена и съществувала за процесния период. На последно място ответниците считат, че вземането
на ищеца за такси за 2016г. е погасено по давност, тъй като е предявено след
изтичане на три годишния давностен срок от момента на възникването му. Моли съдът да
постановите решение, с което да отхвърли исковете.
Предявени са два обективно съединени иска с правно
основание чл.6, ал.1 т.10 вр. с чл. 38, ал.1 от ЗУЕС и съответно с правно основание чл. 86
от ЗЗД.
ПРС,
като взе предвид събраните по делото доказателства, становищата на страните и
разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и правна страна
следното:
Установява
се от представената справка по лице от Службата по вписвания и от преписа от нотариален акт №183 , том I, рег.№430, дело №176/18.02.2009г. по описа на
нотариус Г. Н.,
с район на действие – район на РС – Поморие, че ответниците са собственици на апартамент №385 в процесния комплекс
бл.Г, пето ниво, идентификатор
57491.509.34.5.67 с площ 56.15 кв.м., ведно с 25.63 кв. м. в идеални части от общите части
на сградата. Видно от представения Протокол от ОС на собствениците на самостоятелни
обекти в комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ на 12.11.2014 г., е било проведено
Общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ на което били приети
решения, с които е избран управителен съвет, определен е размера на таксата за поддръжка в размер на
9 евро/кв.м. без ДДС и е упълномощен УС на ЕС да
подпише договор за управление и поддръжка с избрана компания. Взето е решение за създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“, в който
се заделят 2 евро/кв.м. от събраната такса за
управление и поддръжка и е приет правилник за вътрешния ред.
Във връзка с
твърденията в отговора на исковата молба, за наличие на отделни самостоятелни
блокове са представени: Решение №106/2018г. по
гр.дело 376/2017г. на
РС Поморие, с
което
са отменени решения приети на проведеното на 18.05.2017г. ОС на ЕС
на блок А, Б, В, Решение № 96/2018г
по гр.дело 41/2018г. с което са отменени решенията приети на
проведеното на 15.12.2017г. ОС на ЕС на
блок „Г“ и Решение по в.гр.дело
№1749/2018г. Видно от представените решения съдът е приел, че не се
касае за отделни изолирани сгради, които могат да бъдат подчинени на различен
режим на управление, не се касае и за сграда с повече от един вход, който да обслужва
само определени обекти. Макар
да има няколко вход/изхода, то никой от тези входове не е изграден с цел за да
обслужва само определени обекти, а са изградено по скоро за удобство, като от
всеки от входовете може да се стигне до всички обекти. В тази
връзка и съдът приема, че в блок Г няма обособена самостоятелна ЕС, въпреки твърдението
на ответницата за учредяването на ЕС.
Според
съда всички направени възражение в исковата молба относно свикването на ОС, ЗУЕС провеждането, размера на
вноската са преклудирани, тъй като считано от датата на поставяне на обявлението за изготвен протокол на
ОС на ЕС, всеки един от етажните собственици има правна възможност да иска
отмяната на взетите решения в
тридесетдневен срок. В случая доказателство за изпълнение на
процедурата по чл.16, ал.7 от ЗУЕС съставлява представения протокол от
12.11.2014г. в 13.00 ч. за поставяне на
протокола от ОС на видно място. Така считано от 12.11.2014г. за ответниците е възникнало правото да иска в
тридесетдневния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС отмяна на решенията на общото
събрание на етажната собственост, който срок е изтекъл на 12.12.2014г. /петък/. Като не са поискали
отмяна на решенията и не са представени доказателства за отмяна на взетите
решение на ОС проведено на 12.11.2014г. съгласно специалния ред на чл. 40 от ЗУЕС, решенията са
влезли в сила и произвеждат действие, като обвързват етажните собственици по
отношение на приетото с тях и са задължителни за собствениците.
Представен
е и протокол от проведено на 29.06.2017 г. ОС на ЕС, на което с решение по т.6
от дневния ред е определена годишна такса за управление и поддръжка на общите
части на комплекса за 2017 г., в размер 5 евро/кв.м., а с решение по т.7 от
дневния ред е определена годишна вноска във фонд ремонт и обновяване в размер 2
евро/кв.м. Не се спори, че с представеното по делото решение №
ІV-27/08.04.2019 г., постановено по в. гр. дело №
100/2019 г. по описа на ОС – Бургас, са отменени всички решения на посоченото
ОС на ЕС, проведено на 29.06.2017 г. След отмяната на тези решения съдът,
счита че таксите от собствениците се дължат
на основание предходното решение, прието на ОС на ЕС на 12.11.2014г. По
делото ищецът не е поискал увеличение на
размера на дължимите такси, макар
таксата определена с решението от 2014г. да е 9 евро , а на ОС на ЕС
през 2017г. същата е била намалена на общо 7евро.
По делото във връзка с възражението, че такси не се дължат, тъй като имота
не е ползван повече от 30 дни е допуснат до разпит един свидетел. Свидетеля К.У.,
свидетелства, че познава ответниците които са съпрузи и знае че те са
собственици на на двустаен апартамент в
бл.Г ет.5 ап.528 в Комплекс Феста Поморие, в който блок той има апартамент до
техният, като твърди че той е управител
на ЕС на Блок Г ответниците от 2015г. до 2019г. плащат таксите за поддръжка на етажна собственост на бл.Г. Сочи,
че през 2016 и 2017г. ответниците са ползвали апартамента 20дни и други лица не са ползвали апартамента през
тези години и свидетеля има ключ от техният апартамент и ще знае ако
ответниците дадат на някой друг апартамента дори и за седмица, но те не са го
правили и когато свидетеля им е предлагал да го дават под наем, защото през
повечето част от сезона стои празен, те са казвали, че не искат в техният
апартамент да живеят чужди хора.
При така установената фактическа обстановка, съдът направи
следните правни изводи.
От фактическа страна по делото безспорно се установи, че ответниците са собственици на самостоятелен
обект в сградата, която се намира в режим на етажна собственост. В
чл. 38, ал. 2 ЗУЕС е предвидена възможност при
неизпълнение на решението на общото събрание в определения срок председателят
на УС (управителят) може да предяви иск за осъждане собственика за плати
дължимите суми.
За уважаването на иска е необходимо ищецът да докаже, че е взето решение, което
е обвързало ответниците в
производството. В случая по делото не са наведени твърдения решенията
приети на проведеното
на 12.11.2014 г. Общо събрание да са
били отменени по реда на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, поради което посочените
решения следва да се съобразяват от съда. Според съда всички направени възражение в
исковата молба относно свикването на ОС, ЗУЕС провеждането, размера на вноската
са преклудирани, тъй като считано от датата на поставяне на обявлението за
изготвен протокол на ОС на ЕС, всеки един от етажните собственици има правна
възможност да иска отмяната на взетите решения в тридесетдневен срок. Така
считано от придобиването на имота, за ответниците, е
възникнало задължение да плаща вноските в размера, в който са определени с взетото решение на ОС на
ЕС.
Трайната съдебна практика е приела, че с
лед като по специалния ред предвиден в закона и в преклузивните срокове по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, никой от етажните собственици не е поискал отмяна на решенията на ОС на ЕС, за тях е преклудирана възможността да правят последващи възражения относно незаконосъобразността на тези решения.
По отношение на доводите за нищожност на решенията за определяне размера на дължимата от съсобствениците годишна такса за поддръжка и управление поради противоречие с императивна норма, а именно чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС
, също е налице установена съдебна практика, съгласно която след влизането им в сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици, включително за тези които са гласували против, за неучаствалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Законосъобразността на решенията приети на ОС на ЕС се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС.Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при
нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми само в
производството по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС,
каквото не е настоящото /в този смисъл решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр.д. № 657/2012 г. на ВКС/.
В тази връзка неоснователни са възраженията на ответниците относно размера на
таксата за поддръжка,
квотите при провеждане на събранието, изчисляването на общите части. Няма правна възможност в настоящото производство да се навеждат
възражения срещу решението на общото събрание проведено на 12.11.2014г. след като няма данни по делото (а и не се твърди) тези
решения да са отменени по надлежния ред.
Съдът
намира обаче за основателно възражението на ответниците, че не дължат
такси за поддръжка и управление
за 2016г и за 2017г. за апартамента който имат, тъй като съдът счита,
че от показанията на свидетеля К.У., се установи, че апартамента на ответниците не е ползван повече от 30дни от тях или
друг. Разпоредбата на чл. 51, ал.2 от ЗУЕС предвижда, че разходите за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост не се
заплащат от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната
собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Доказа се
от показанията на св. К.У., че ответниците са ползвали апартамента си за период
от време по малък от 30 дни, като апартамента не е отдаван под наем. По делото
не са представени категорични доказателства, от които да се направи извод, че
ответниците са обитавали имота си лично
или чрез други лица, повече от 30дни в рамките на една календарна година, поради което иска за заплащане на сумите които са такса за
поддръжка и управление за 2016г. и 2017г.
е неоснователен. Свидетелят К.У.
макар, да счита, че е налице ЕС на блок „Г“ и да е инициатор на провеждането на ОС на ЕС на блок „Г“, познава
повече от собствениците и има наблюдения върху
времето през което те посещават
обекта си, поради което съдът кредитира
показанията му. Свидетеля не отрича, че ответниците са плащали такса за поддръжка на ЕС на блок „Г“ на която
той е управител или както казва свидетеля
„ние сме една компания, отбор“ и че с таксите събирани от други собственици те плащат за поддръжката на блок
„Г“.