Р Е Ш Е Н И Е 

 

Номер                                                    Година 05.10.2017                        Град Стара Загора  

 

 

     В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

 

Старозагорски районен съд                                                         Първи граждански състав

На тринадесети септември                                         Година две хиляди и седемнадесета

В публичното заседание в следния състав

 

                                                                                               Председател: Генчо Атанасов

                                                                                              Членове:

 

Секретар Живка Д.

Прокурор

като разгледа докладваното от съдията Атанасов

гражданско дело номер 616 по описа за 2017 година.

 

Предявени са в условията на евентуалност обективно съединени  искове с правно основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД и чл.87 ЗЗД.

Ищецът „ЙОАНА – КР” ЕООД, гр..... твърди в исковата си молба, че сключил договор за аренда с ответницата, съобразно който тя му предоставила за временно и възмездно ползване общо 47,037 дка земеделска земя, представляваща две ниви, едната от които била процесната - имот №032003, V кат., намиращ се в местност Попов баир, с площ 24,525 дка. Срокът на договора бил 10 стопански години, считано от 01.10.2012 г., договорено било годишно арендно плащане в размер на пазарната стойност на 80 кг. зърно и 1/2 литра олио на декар. Имотът се намирал в землището на село ...., общ...... Сочи, че съгласно чл. 1, ал.3 от ЗАЗ обект на арендния договор била земеделска земя в едната от хипотезите, като съгласно чл.2, ал. 1 от същия закон, арендодателят се задължавал да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора. Съгласно чл.6, ал.1 от същия закон ответницата била длъжна да осигури спокойно и безпрепятствено ползване на този обект, а съгласно ал.2, ако не било уговорено друго, пак ответницата била длъжна да му предаде същия този обект в състояние, което да отговаря на ползването му по договора и да го поддържа в това състояние за срока на арендата, като съгласно ал.3, ако това не било изпълнено, като последица от това неизпълнение, арендаторът можел да развали договора. Сочи, че опис по реда на чл.6, ал.4 от ЗАЗ не бил правен. Счита, че чл.24 от същия закон също бил неприложим, тъй като не ставало въпрос за недостатъци, а за изначално невъзможен предмет на този договор, в който в чл.1/1/ ответницата се била задължила да предостави на ищеца земеделска земя, но посочената нива, представляваща ПИ №032003, нито към датата на сключване на процесния договор, нито преди това представлявала земеделска земя по своето фактическо положение, а обрасло с блатна растителност блато, с непрекъснато съществуващо водно покритие и с голям наклон, който не само препятствал каквато и да било обработка с техника, но и представлявал опасност за оператора, работещ с нея. Счита, че бил приложим наред с чл.6, ал.3, предл. последно от ЗАЗ и чл.27, ал.1, т.2 от ЗАЗ, във вр. с т.4, тъй като по отношение на арендодателката било налице пълно неизпълнение, тъй като от този имот обработваемата площ била само 124 кв.м., което било пренебрежимо малко, съпоставено с цялата такава. Между страните вече бил проведен един съдебен процес по спор за дължимо арендно възнаграждение за стопанската 2012 г. - частично и за стопанските 2013-2014г. и 2014 - 2015 г., по който имало постановен съдебен акт – решение №29/27.04.2015 г. по гр.д.№873/2015 г. на PC - ...., което решение било влязло в сила и третирало дължими според ищцата неплатени арендни вноски. По възлагане на ищеца било извършено геодезично заснемане на обработваемите от него площи, находящи се в землището на с....., през м.10.2013г. от ЕТ „Румен Г. ***, при което били установени размерите на обработваемата и респективно необработваемите площи, включително и за процесния имот №032003, която била точно 124 кв.м. от общо 24.525 кв.м. С нотариална покана рег.№978/04.04.2016г. на нот. Галя Дачева рег.№085 на НК с р-н на действие PC - ...., и с рег.№2439 от същата дата на нот. Радка Богданова, рег.№435 на НК с р-н на действие СтРС, връчена на 06.04.2016 г. на ответницата, ищецът изразил изричната си воля договорът да бъде прекратен по взаимно съгласие или ако получилата поканата не се съгласи с това прекратяване, да я счита като изявление основано на чл.9 по договора за аренда за едностранно прекратяване на същия. Счита, че бил налице изначално невъзможен предмет, което правело договора за аренда в тази му част нищожен на основание чл.26, ал.2, предл. първо ЗЗД. Никога този имот не бил обработван и той по фактическото му състояние не представлявал земеделска земя и не представлявал такава нито към 2012г., нито към настоящия момент и бил абсолютно непригоден за земеделско ползване. Тази земя не била изчертавана от ищеца за получаване и претендиране на субсидии, за никоя стопанска година до настоящия момент. Твърди, че ответницата не била осигурила спокойно и безпрепятствено ползване на обекта на договора, не била изпълнила задължението си да предостави на ищеца този обект в състояние, което да отговаря за ползването му и да го поддържа в това състояние за срока на целия договор. Сочи, че тази земя нямала и не е имала качествата на земеделска такава, площта изначално не било възможно да бъде ползвана, като по никакъв начин и с оглед особеностите на терена, тази пълна липса на каквито и да било качества позволяващи и най- елементарната обработка, не би могла да бъде преодоляна. Счита, че за тази невъзможност отговаряла ответницата и тя била в положение на пълно неизпълнение на нейните задължения по договора за аренда. Моли съда, да прогласи за нищожен поради невъзможен предмет договор за отдаване под аренда на земеделска земя от 03.12.2012г. рег.№5999/03.12.2012г. заверен от нот. Галя Дачева, рег.№085 на НК с р-н на действие PC - .... по отношение на частта от него, касаеща нива с площ от 24.525 дка, V категория, представляваща ПИ №032003, местност Попов баир, находяща се в землището на с....., с ЕКАТТЕ 62712, общ....., или да развали същия договор, ведно със законните последици от това — присъждане на разноски.

Ответницата Р.Д.С. счита, че исковете са неоснователни. Сочи, че между страните било проведено съдебно производство №873/2015 год. по описа на PC ...., приключило с влязъл в сила съдебен акт - Решение №28/27.04.2016 год. Със същото решение съдът със сила на пресъдено нещо установил валидността и действието на сключения договор за аренда и произтичащото от него задължение на ищеца за заплащане на дължимата арендна вноска. В съдебното производство по гр. №873/2015 год. „ЙОАНА-КР ЕООД въвело възражение за негодност за използване за земеделски нужди на част от арендованата земеделска земя от 22,823 дка и позовавайки се именно на тази негодност, ответникът възразил относно задължението си да заплаща договорената арендна вноска. С решението си по делото Радневският районен съд приел за валидно договорното правоотношение между страните и именно на това основание осъдил дружеството арендатор да заплати на арендодателя претендираните арендни плащания. В производството безспорно било установено, че „ЙОАНА КР" ЕООД е заплатило доброволно на Р.Д.С. за първата стопанска година 2012/2013 год. от сключения договор дължимата арендна вноска, с което от своя страна бил изразил съгласие за валидността и действието на сключения договор за аренда. С решението по делото Радневският районен съд приел също така, че ищцата /ответница в настоящия процес/ е изпълнила задълженията си по чл. 6 ал.1 от ЗАЗ, предоставила за ползване земеделския имот изцяло на разположение на дружеството „ЙОАНА- КР" ЕООД и не е смущавала арендатора да го ползва. Същевременно съдът анализирал разпоредбата на чл.6, ал.2 от ЗАЗ, съгласно която арендодателят бил длъжен да предаде на арендатора обекта на договора в състояние, което отговаряло на ползването му по договора и да го поддържа в това състояние за срока на арендата. За установяване на състоянието на земята чл. 6 ал.4 ЗАЗ предвиждал предаването на имота да се извършва по опис, подписан от двете страни, който опис не можел да се оспорва от страните по договора. В случая било установено безспорно, че по процесния договор за аренда от 2012 год.- не е съставен опис за предаване на земята. Поради това съгласно чл.6, ал.5 /в редакцията, действаща към датата на сключване на договора-2012 год./ от ЗАЗ, се предполагало, че обектът на договора е бил предаден и съответно приет в надлежно състояние, а липсата на опис не била пречка арендаторът да упражнява фактическата власт върху обекта на договора и другите си права по арендния договор. Установено било също така, че преди процесния договор от 2012 год. между същите страни за същата нива е действал договор за аренда от 2007 год. със срок от 5 години, по който договор било извършвано арендно плащане. Следователно дружеството упражнявало фактическа власт върху процесната земеделска земя от 2007 година до настоящия момент. Освен това процесната нива била отдавана под аренда още от 1999 год. съгласно договор от 1999 год. и договор от 2003 год. Следователно още от 1999 год. процесната нива имала характеристиките и качествата на земеделска земя и се ползвала за земеделско производство по смисъла на разпоредбата на чл. 2 ЗСПЗЗ. Счита, че при това положение се налагал изводът, че и към момента на сключването на процесния договор през 2012 год. не е била налице нито фактическа, нито правна невъзможност по отношение на предмета на договора - земеделската земя. Следователно в настоящия случай не бил налице невъзможен предмет. Сочи, че през месец август 2016 година ищецът отново й заплатил доброволно дължимата арендна вноска за стопанската 2015/2016 година, с което свое действие потвърдил валидността и действието на сключения договор за аренда. Според ответницата не било налице визираното от ищеца неизпълнение на договорното задължение от нейна страна, а именно, че не била осигурила спокойно и безпрепятствено ползване на обекта на договора, не била изпълнила задължението си да предостави на ищеца този обект, в състояние, което да отговаря на ползването му и да го поддържа в това състояние за срока на договора. Сочи, че съгласно чл. 6, ал.2 от ЗАЗ, ако не е уговорено друго, арендодателят бил длъжен да предаде на арендатора обекта в състояние, което отговаря на ползването му по договора и да го поддържа в това състояние за срока на арендата, а съгласно ал.3 от същия текст на закона, ако обектът на договора не е предаден в надлежното състояние, арендаторът можел да иска привеждането в съответствие с изискванията на ал.2, да извърши това сам за сметка на арендодателя или да развали договора. В случая арендаторът „ЙОАНА-КР" ЕООД не се бил възползвал от нито една от предоставените му от закона възможности. Липсвало каквото й да било писмено уведомяване до арендодателя, че имотът бил станал негоден за ползване по предназначение. Освен това ищецът-арендатор твърдял, че процесната земя представлява блато, обрасло с блатна растителност, с голям наклон, който препятствало обработката й с каквато й да било техника. Предвид продължителното стопанисване на земеделската земя от страна на дружеството ищец /от 2007 година насам без прекъсване/ и поради обстоятелството, че съгласно разпоредбата на чл.7 ал.1 ЗАЗ текущото поддържане, наложило се поради обикновеното употребление, било за сметка на арендатора, включително напоителните и отводнителни дейности, заблатяването не можело да се приеме за правещо земята негодна за обработване и предадена в ненадлежно състояние, а специфичният релеф на местността и съществуващият в някои части наклон от процесната земеделска земя също не я правели негодна за земеделски нужди. В случая ищецът не оспорвал, а и по гр.д. №873/2015 год. по описа на PC .... било безспорно установено, че дружеството „ЙОАНА-КР" ЕООД още от 2007 година упражнявало безпрепятствено фактическа власт върху процесната нива. Счита, че съгласно сключения договор между страните и съгласно чл. 16 ал.1 ЗАЗ, ако след сключването на договора обстоятелствата, от които страните се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните можела да поиска изменение на договора, което не засягало неговия срок. В случая не били налице твърдения или данни от ищцовата страна да е отправяно подобно писмено искане до нея за изменение на процесния договор за аренда от 2012 година. Не били налице данни и за приложението на чл. 16 ал.4 и ал.5 от ЗАЗ. Съгласно чл. 24 ЗАЗ арендодателят не отговарял за недостатъците, които били известни на арендатора при сключването на договора или са могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на обекта на договора. Земеделската земя се обработвала от ищеца от 2007 година и в имота присъствало лице от дружеството и при минимално дължимата стопанска грижа, ищецът следвало да забележи недостатъците на имота и да поиска писмено изменение на договора, което не било сторено нито при предходния договор от 2007 година, нито при настоящия от 2012 година. Съгласно чл.26 ал.1 от ЗАЗ арендаторът бил длъжен незабавно да уведоми арендодателя за появили се недостатъци в имота, за което също нямало данни и твърдения ищцовото дружество да било сторило, като арендодателят не отговарял за тези недостатъци, които арендаторът е могъл да забележи при обикновен преглед. Счита, че виновното бездействие на ищеца и неполагане на дължимата грижа от негова страна били довели до твърдяната от него евентуална промяна на характеристики на процесната земеделска земя, което водело до намаляване на нейната пазарна стойност и съответно-до увреждане на собственика й. Моли съда да отхвърли като неоснователни предявените от ищеца искове и присъди в нейна полза направените по делото разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, намери за установено следното:

По делото е представен договор за отдаване под аренда на земеделска земя от 13.12.2012 г., с който ответницата е предоставила за временно ползване на ищеца земеделски земи в землището на с....., между които нива с площ 24,525 дка, V категория, имот №032003, в местността Попов баир. Договорът е сключен за срок от десет стопански години.

Ищецът е предявил при условията обективно съединяване два иска: за нищожност и за разваляне на горепосочения договор. Ищецът е посочил, че съединяването е при условията на алтернативност, но от съдържанието на исковата молба е видно, че в случая не се касае за признаване на право на няколко конкуриращи основания или за няколко конкуриращи притезания. Както е посочил съда в доклада си по делото, съединяването е при условията на евентуалност, доколкото едва ако се отхвърли искът за нищожност, може да бъде разгледан искът за разваляне на договора, тъй като само при валидно съществуващо договорно правоотношение може да възникне потестативно право за разваляне на договора поради виновно неизпълнение.

Главният предявен иск е за нищожност на горепосочения договор за аренда на земеделска земя от 13.12.2012 г. поради невъзможен предмет – основание за  нищожност на сделките, уредено в чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД. Според разясненията, дадени в Тълкувателно решение № 3/2014 от 28.06.2016 г. на ОСГК на ВКС,  съществуват два вида невъзможност на предмета на сделката: фактическа и правна. При фактическата невъзможност предметът не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони или чрез развитието на науката. Тогава е налице начална невъзможност на предмета. При правната невъзможност за възникването или разпореждането с предмета съществува непреодолима правна пречка. Тази пречка се изразява в уредени забрани за извършване на сделката.  В разглеждания случай се излагат твърдения за невъзможност на предмета, обусловена според ищеца от това, че обектът на договора няма характеристиките на земеделска земя.

От заключението на назначената по делото съдебна почвоведска експертиза се установява, че процесният имот не е подлежал на обработка и не се обработва като земеделска земя, предвид почвените му характеристики. Според вещото лице земята не е обработвана от повече от 25 години, като за усвояването й са необходими специални почвозащитни мерки - отводняване, заравняване, а в наклонената част – терасиране. Според заключението на комплексната съдебно-техническа експертиза към настоящия момент се обработва част от процесния терен в размер на 1,949 дка.

При така установените обстоятелства съдът счита, че не може да бъде обоснован извод за  невъзможност на обекта на арендното правоотношение  към момента на сключване на атакуваната сделка. От доказателствата по делото безспорно се установява, че не е налице фактическа невъзможност, доколкото имотът, предмет на договора за аренда, е съществувал в обективната действителност при съгласуване волите на страните. Не е налице и правна невъзможност, тъй като липсва правна пречка за сключване на сделката. Видно от представеното удостоверение № 263/05.04.2017 г. на ОСЗ - ...., процесният  имот има статут на земеделска земя - нива. С оглед на това същият е годен обект на договор за аренда съобразно разпоредбата на чл.1, ал.3 ЗАЗ. Въпросът дали посоченият обект се намира в състояние, което отговаря на ползването му по договора, е относим към изпълнение задължението на арендодателя по чл.6, ал.2 ЗАЗ, а не към валидността на договора. За неизпълнението на това договорно задължение са предвидени последиците по ал.3 на чл.6 ЗАЗ.  

По изложените съображения съдът счита, че  предявеният иск за прогласяване нищожността на договор за отдаване под аренда на земеделска земя от 13.12.2012 г. относно нива с площ 24,525 дка, V категория, имот №032003, в местността Попов баир в землището на с....., община ...., поради невъзможен предмет, се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

С оглед отхвърлянето на главния иск за нищожност поради невъзможен предмет следва да бъде разгледан евентуално съединеният иск по чл.87 ЗЗД за разваляне поради неизпълнение на договор за отдаване под аренда на земеделска земя от 13.12.2012 г. С този конститутивен иск се упражнява потестивното право на арендатора да развали сключения договор за аренда поради виновно неизпълнение на задължения на арендатора. Законодателят обаче е предвидил упражняването на посоченото преобразуващо право да става по съдебен ред само за договорите за аренда, сключени за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено. Процесният договор е сключен за срок от точно 10 години, което означава, че развалянето му следва да стане с извънсъдебно волеизявление и предявяването на конститутивен иск за разваляне се явява недопустимо /в този смисъл е  Определение № 722 от 24.10.2013 г. на ВКС по ч. т. д. № 3067/2013 г., I т. о., ТК/. Развалянето на договора за аренда от 13.12.2012 г. на практика е реализирано с получаване от ответницата  на препис от  исковата молба, в която се съдържа волеизявление на ищеца в този смисъл. 

По тези съображения съдът намира, че предявеният евентуален иск за разваляне на  договор за отдаване под аренда на земеделска земя от 13.12.2012 г. относно нива с площ 24,525 дка, V категория, имот №032003, в местността Попов баир в землището на с....., община ...., поради неизпълнение на задължения на арендодателя е недопустим и решение по него не може да бъде постановено, поради което производството по отношение на този иск следва да бъде прекратено.

            На основание чл.78, ал.3  и 4 ГПК следва да бъде осъден ищецът да заплати на ответницата направените по делото разноски в размер на 918,36 лева, представляващи изплатено адвокатско възнаграждение и внесени възнаграждения на вещи лица.

Воден от горните мотиви, съдът

 

          Р   Е   Ш   И  :

 

            ОТХВЪРЛЯ предявения от „ЙОАНА-КР” ЕООД,  гр....., ул.Валентина Терешкова 7, ЕИК *********, представлявано от К.И.Р., против Р.Д.С. *** иск за обявяване за нищожен на договор за отдаване под аренда на земеделска земя от 13.12.2012 г. относно нива с площ 24,525 дка, V категория, имот №032003, в местността Попов баир в землището на с....., община ...., поради невъзможен предмет, като неоснователен.       

ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д.№ 616/2017 г. по описа на Старозагорския районен съд  по отношение на предявения от „ЙОАНА-КР” ЕООД,  гр....., ул.Валентина Терешкова 7, ЕИК *********, представлявано от К.И.Р., против Р.Д.С. *** иск за разваляне на договор за отдаване под аренда на земеделска земя от 13.12.2012 г. относно нива с площ 24,525 дка, V категория, имот №032003, в местността Попов баир в землището на с....., община ...., поради неизпълнение на задължения на арендодателя, поради недопустимост на иска.

ОСЪЖДА „ЙОАНА-КР” ЕООД,  гр....., ул.Валентина Терешкова 7, ЕИК *********, представлявано от К.И.Р., да заплати на Р.Д.С. ***  сумата 918,36  лева, представляваща разноски по делото.

            Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред Старозагорския окръжен съд.

 

 

                                                                       РАЙОНЕН СЪДИЯ :