Р Е Ш Е
Н И
Е № 260794
гр. Пловдив, 12.03.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ
РАЙОНЕН СЪД, XXII състав, в публичното заседание на 12.02.2021 г. в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЛЮДМИЛА МИТРЕВА
при секретаря Величка Грабчева, като разгледа докладваното от съдията гр.
дело № 9094 по описа за 2020
г. и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е по реда на чл.124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба
от П.Ж.Ж. срещу „Семо Груп Инвест“ ООД,
с която е предявен иск за обявяване на окончателен на предварителен договор за
покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 28.09.2015 г. в частта в
която страните са се съгласили „Семо Груп Инвест“ ООД да прехвърли на П.Ж.Ж.
собствеността върху припадащите се, към самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 56784.511.761.2.7, находящ се в ***, 16/1602 идеални части от поземлен
имот с идентификатор № 56784.511.761 и представляващи общи части по смисъла на
чл.38 ЗС за сумата от 978 лева.
Излагат се твърдения, че по силата на посочения предварителен договор
ответникът се задължил да прехвърли, по нотариален ред, на ищцата собствеността
върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.511.761.2.7, находящ
се в ***; да построи същия, както и да прехвърли на ищцата припадащите се, към
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.511.761.2.7, идеални части
от поземлен имот с идентификатор № 56784.511.761 и представляващи общи части по
смисъла на чл.38 ЗС.
По договора бил уговорена цена за самостоятелния обект в размер на –
39 117 лева и отделно сума в размер на 978 лева за идеалните части от
поземления имот, припадащи се към самостоятелния обект. Твърди се, че ищцата
заплатила всички дължими суми по предварителния договор – за самостоятелния
обект и за идеалните части от поземления имот.
Признава се, че ответникът изпълнил задълженията си да построи
самостоятелния обект, както и да прехвърли на ищцата собствеността върху него,
за което било съставен ***, действаща при РС – Пловдив.
Излагат се твърдения, че съгласно предварителния договор ответното
дружество се задължило да прехвърли на ищцата собствеността върху припадащите
се към самостоятелния обект идеални части от поземления имот в срок от 30 дни
от извършване на пълното застрояване на поземления имот и изграждането и
въвеждането в експлоатация на предвидените за изграждане в ПИ две жилищни
сгради.
С нотариална покана, връчена на ищцата на 09.07.2020 г. ответникът поканил
ищцата да се яви на 23.07.2020 г. в 12.00 часа в кантората на *** за сключване
на окончателен договор за прехвърляне на ид.части от правото на собственост
върху ПИ с идентификатор № 56784.511.761. На посочената дата страните се явили
в кантората на посочения ***, но не сключили окончателен договор. Причината да
не бъде сключен такъв договор е поради факта, че ответното дружество е
представило проект на договор, в който фигурира клауза, която липсва в
предварителния договор, а именно, че страните са запознати, че със Схема за
паркиране, съгласно което в ПИ има 20 паркоместа, както и заявяват че са
съгласни паркоместата да се ползват единствено от лицата закупили право на
реално ползване на съответното паркомясто. Ищцата отказала да подпише договор с
такова съдържание. Ответникът се съгласил тази клауза да не бъде вписвана, но
поискал изпълнение на задължението по чл.5, ал.4 от предварителния договор, а
именно ищцата да му даде пълномощно с право да подпише от нейно име Договор за
разпределение на ползването на паркоместата в ПИ с идентификатор №
56784.511.761, като определи по своя преценка всички условия по договора.
Ищцата отказала да даде такова пълномощно, доколкото счита, че предоставянето
на такова не е условия за сключване на окончателен договор, а и зависело от
нейната воля дали да направи такова упълномощаване. Счита, че ответникът
неоснователно поставя допълнителни клаузи за сключване на окончателен договор
за процесните ид.части. Счита, че доколкото има уговорено задължение за
прехвърляне на ид.ч. от ПИ, както и че е изпълнила задължението си да заплати
цената на ид.части то са налице предпоставките за обявяване на предварителния
договор в посочената част за окончателен. Счита, че клаузата по чл.5, ал.4 от
предварителния договор е нищожна, поради липса на основания, както и поради
обстоятелството, че предварителен договор за едностранна сделка също бил
нищожен. С оглед изложеното е предявен иска. Претендират се разноски.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника. Не
оспорва, че е собственик на ПИ с идентификатор № 56784.511.761 с площ от 1602
кв.м. Не оспорва, че с ищцата е сключен предварителен договор за
покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 28.09.2015 г. с
посоченото от ищцата съдържание. Не оспорва и обстоятелство, че продажната цена
е заплатената от ищцата и за самостоятелния обект и за съответните ид.части от
ПИ. Ответникът твърди, че не отказва да прехвърли предвидените в предварителния
договор ид.части от ПИ, но при условия, че ищцата изпълни своето насрещно
задължение да представи пълномощно по чл.5, ал.4 от предварителния договор.
Твърди, че тази клауза е предвидена, защото към момента на изграждане на
жилищната сграда ответникът е имал намерение да се обособят паркоместа.
Доколкото, обаче паркоместата не представляват самостоятелен обект е наложило
във всички предварителни договори да бъде включена клаузата по чл.5, ал.4, за
да може ответното дружество да продаде на тези купувачи които искат право на
реално ползване върху ПИ като паркомясто. В случая ищцата не била закупила
такова, а иска с обявяването на предварителния договор за окончателен да ползва
паркомясто, което не е закупила. Други собственици са закупили паркомясто. В ***
на лице притежаващо самостоятелен обект в построената от ответника сграда са
продадени идеални части от процесния ПИ. Така е по отношение на него е възникнала
съсобственост. Съсобствениците на ПИ са извършили разпределение на
паркоместата, обособени в него, като са уговорили това разпределение да има
действие по отношение на всички бъдещи собственици, които следва да придобият
ид.части от него. Разпределението се наложило, поради обстоятелството, че част
от собствениците на самостоятелни обекти са закупили и паркомясто. Счита, че
ако съдът уважи иска следва да съобрази и уговорката между страните, визирана в
чл.5, ал.4 от предварителния договор и да я обективира в решението си. Излага
доводи за неоснователност на възражението на ищцата за нищожност на клаузата по
чл.5, ал.4 от предварителния договор. Иска се да бъде отхвърлен предявения иск
като неоснователен доколкото не са настъпили условията за сключване на
окончателен договор, поради неизпълнение на задължението на ищцата по чл.5,
ал.4 от договора, евентуална, ако искът бъде уважен, то да залегнат в решението
произнасяне по всички условия по договора. Претендират се разноски.
Пловдивският районен съд, като прецени събраните по
делото доказателства по свое убеждение и по реда на чл. 235, ал. 2, вр. с чл.
12 ГПК, обсъди възраженията, доводите и исканията на страните, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предявени са
субективно съединени конститутивни искове по чл.19, ал.3 ЗЗД, във вр. с чл.15,
ал.3 ЗУТ.
За
да бъде
уважен така предявеният иск ищецът следва да установи
наличие на валиден предварителен договор, сключен в
предвидената в закона форма, съдържащ съществените условия на окончателния
договор – индивидуализация на продаваната вещ, продажна цена, ищецът да е
изправна страна по договора, че е платил продажната цена, настъпване на
падежа за сключване на окончателен договор, размера на припадащи се към
самостоятелния обект на ищцата ид.части от ПИ с идентификатор № 56784.511.761. Ответникът носи
насрещно доказва за опровергаване твърденията на ищците.
С Определение от 06.10.2020 г. като
безспорно между страните е отделено, че са сключили предварителен договор
за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 28.09.2015 г., по
силата на който ответникът се задължил да прехвърли на ищцата, по нотариален
ред, собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
56784.511.761.2.7, находящ се в ***; да построи
същия, както и да прехвърли на ищцата припадащите се, към самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 56784.511.761.2.7, идеални части от поземлен имот с
идентификатор № 56784.511.761 и представляващи общи части по смисъла на
чл.38 ЗС. Безспорно е че ищцата е
заплатила в пълен размер продажната цена за самостоятелния обект в размер на –
39 117 лева и продажната цена за идеалните части от поземления имот,
припадащи се към самостоятелния обект - в размер на 978 лева. Безспорно е, че
припадащите
се към самостоятелния обект на ищцата ид.части от ПИ с идентификатор №
56784.511.761 са в размер на 16/1602 ид.ч.
Безспорно
между страните е, че с *** за покупко-продажба на недвижим имот *** ответникът
е прехвърлил на ищцата собствеността върху самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 56784.511.761.2.7, находящ се в ***, предмет на предварителния договор. Същото се установява и от
приложения нотариален акт /л.20/.
Спорно по
делото е дали са настъпили условията за прехвърляне на съответните припадащи се
на ищцата идеални части от правото на собственост върху ПИ с идентификатор
№ 56784.511.761, представляващи обща част.
От представения по делото Предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 28.09.2015 г. /л.6/ се установява, че в чл.1, , ал.1, т.3 ответникът „Семо Груп Инвест“ ООД, в качеството си на Продавач – Изпълнител се е задължил на прехвърли на ищцата П.Ж.Ж. – купувач – възложител, наред със самостоятелния обект – жилище, находящ се в сграда в поземлен имот с идентификатор № 56784.511.761, така и съответните идеални части от площта на последния поземлен имот, съгласно таблица разпределение на общите части, припадащи се към конкретния самостоятелен обект и представляващи обща част по смисъла на чл.38 ЗС.
В чл.4, ал.1 и ал.2 от предварителния договор са посочени условията за прехвърляне на съответните припадащи се идеални части от поземления имот на ищцата, като отново ответникът е поел задължение да ги прехвърли, като е посочено, че размерът им ще бъде определен след като бъде извършено пълното застрояване на поземления имот и бъдат изградени предвидените в него Жилищна сграда 1 и Жилищна сграда 2 и след като бъдат въведени в експлоатация, като е предвидено прехвърлянето да се осъществи в 30-дневен срок след осъществяване на посочените условия.
В случая е безспорно, че в ПИ с идентификатор № 56784.511.761 са построени предвидени жилищни сгради 1 и 2, както и че същите са въведени в експлоатация преди завеждане на иска. Безспорно е, че е определен размера на припадащите се на ищцата идеални части, а именно 16/1602, както и че е заплатена в пълен размер продажната цена на тези идеални части от 978 лева, предвидена в чл.6 и чл.7 от договора.
С оглед изложеното съдът намира, че са изпълнени всички поставени в договора условия, за да бъде сключен окончателен договор за прехвърляне на процесните идеални части от поземления имот.
Изследвайки съдържанието на предварителния договор, предвидените в него клаузи поотделно и в тяхната съвкупност по правилата на чл.20 ЗЗД съдът не откри поставени други условия за сключване на окончателната за прехвърляне на припадащите се на ищцата идеални части от правото на собственост върху поземления имот, различни от посочените по-горе.
Действително в чл.5, ал.4 от предварителния договор е посочено, че в деня на нотариалното прехвърляне на имота, купувачът-възложител /ищцата/ се задължава да упълномощи продавачът-изпълнител /ответника/ с право да подпише от негово име Договор за разпределение на ползването на паркоместата в ПИ с идентификатор № 56784.511.761, като определи по своя преценка всички условия по договора.
Това задължение на ищцата не е предвидено като условие за сключване на окончателен договор за идеалните части от ПИ. Не са предвидени и последици при неизпълнение на това задължение от страна на ищцата. Още повече не е предвидено, че процесните идеални части ще са предназначени за паркоместа или ще са част от такива.
Предвид изложеното съдът приема, че изпълнението на задължението по чл.5, ал.4 от предварителния договор не е предпоставка и условие за сключване на окончателен договор. Същата съдът не може да свърже със задължението на ответника да прехвърли идеални части от ПИ, доколкото в договора не е предвидено, че те ще са част от бъдещи паркоместа. Тъй като не е условие за сключване на договора и не представлява насрещно задължение на ищцата, от което да зависи сключването на окончателния договор, то в случая не е приложима разпоредбата на чл.362 ГПК и това задължение на ищцата не следва да се поставя от съда като условие за обявяване на предварителния договор в съответната част за окончателен.
Наред с това съдът счита, че в случая е без правно значение какво е било намерението на ответника за поземления имот, а именно, че е смятал да бъдат формирани паркоместа, които да бъдат закупувани допълнително. Това свое намерение той не е обективирал в предварителния договор, не е обвързал с него ищцата. В случая е от значение, че ответникът е поел задължение да прехвърли на ищцата припадащите се към самостоятелния обект идеални части от поземления имот.
В случая е и без значение, че с *** ответникът е прехвърлил на трети лица идеални части от процесния ПИ, както и че е разпределено ползване на паркоместа между съсобствениците на ПИ. В случая е от значение, че ответникът към момента на предявяване на иска притежава в собственост идеални части от ПИ, достатъчни за сключване на окончателен договор с ищцата.
Така посочените договори не изключват правата на ищцата по предварителния договор. Независимо от разпределеното реално ползване на поземления имот паркоместата не представляват самостоятелен обект на правото на собственост, респ. и обект по смисъла на §5, т. 39 от ДР на ЗУТ, а представляват необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект - парцел, сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, както и на предварителен договор, който сам по себе си няма вещно-прехвърлително действие. Паркомястото, като необособена и несамостоятелна реална част от съответния обект, не може да бъде прехвърлено с договор, съответно не може да е годен, възможен предмет и на предварителен договор, но прехвърлянето на идеални части от самия обособен обект (парцел, сграда или отделен обект в нея) е напълно възможно. В контекста на горното разпределените паркоместа продължават да бъдат идеална част от правото на собственост върху процесния поземлен имот на ответника, а не са самостоятелни обекти.
На следващо място по делото се установи, че ответникът има неплатени данъци за процесния поземлен имот с идентификатор № 56784.511.761, находящ се в ***/л.104/ в общ размер на 1291.57 лева /данък недвижим имот и данък битови отпадъци/. Неплатените данъци за имота не са основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а само основание за отказ да се издаде препис от решението, с което този иск се уважава. Следователно, за да се легитимира като собственик на имота, въз основа на влязлото в сила решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ищецът следва да заплати дължимите от праводателя му данъци за недвижимия имот. Подобна е уредбата и при прехвърляне на собствеността по нотариален ред в случай, че не са заплатени данъците за недвижимия имот, нотариусът изповядва продажбата, ако собственикът писмено декларира, че е съгласен данъците да бъдат заплатени от продажната цена на имота и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет - чл. 264, ал. 4 ДОПК. Съдът не издава препис на ищеца от решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, без да са заплатени разноските по прехвърлянето, данъците и другите публични задължения на праводателя му към държавата и общината по седалището му. Тежестта на доказване за липса на задължения е на ищеца, като е без значение кой ще погаси задълженията. Ако ищецът погаси задълженията на праводателя си, той ще се суброгира в правата на държавата. В този смисъл задължителната съдебна практика - Решение № 331 от 09.10.2012 г. по гр. д. № 870/2011 г., ІV г. о. на ВКС.
С оглед всичко изложено съдът намира, че по делото се доказа осъществяване на всички поставени в договора условия за прехвърляне на припадащите се на ищцата идеални части от правото на собственост от поземлен имот с идентификатор № 56784.511.761, че последната е изправна страна по договора, изпълнила е своите насрещни задължения, поставени като условие за сключване на окончателен договор, като ответникът неоснователно отказва сключване на окончателен договор, като поставя допълнителни условия за това, които не са поставени като такива в предварителния договор.
С оглед всичко изложено съдът намира, че искът е доказан по основание и следва да бъде уважен като бъде обявен за окончателен предварителния договор в посочената му част.
На основание чл.
364, ал. 1 ГПК, във връзка с чл. 47, ал. 2 ЗМДТ, ищцата следва да
бъде осъдена да заплати по сметка на Община Пловдив местен
данък за
придобиване на имущество по възмезден начин
в общ размер на 11.36 лв. /1.8 %
върху данъчната оценка на прехвърления имот, съгласно Наредба за определяне на
местните данъци и такси на Община Пловдив, чл.15/ и по сметка на РС- Пловдив
нотариална такса в размер на 43.17 лв.,
съгласно чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите, доколкото ищцата в предварителния договор се е съгласила
разноските по сключване на окончателен договор да се понасят от нея /чл.4, ал.5
от предварителния договор/.
На основание чл.364, ал.2 ГПК, следва да се укаже на
ищцата в диспозитива на решението, че препис от него след влизането му в сила
ще бъде издаден, само след представяне на документи, удостоверяващи заплащане
към съда на разноските по прехвърлянето, както и на дължимите на Община Пловдив
данъци и такси по чл. 44, ал. 1 ЗМДТ, включително и тези дължими от „Семо Груп
Инвест“ ООД, ЕИК ********* за процесния имот, които са в размер на 1291.57 лева.
По отговорността за разноските:
С оглед
изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК право на разноски се пораждат за
ищцата, която е направила своевременно искане в тази насока. Същата доказа
следните разноски – 60 лева – платена държавната такса, 15 лева – за СУ /л.99 и
л.100/ и 500 лева – платено адвокатско възнаграждение, за реалното плащане на
което е представена разписка, обективирана в договора за правна защита и
съдействие на ищците /л.39/. Общо разноски, които ще се присъдят на ищцата са в
размер на 574.30 лева, каквото е
искането на последната, направено в последното съдебно заседание.
Така мотивиран,
Пловдивският районен съд,
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен
договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 28.09.2015 г., сключен между П.Ж.Ж., ЕГН **********, в качеството на възложите – купувач и
„Семо Груп Инвест“ ООД, ЕИК
*********, в качеството на изпълнител - продавач
В ЧАСТТА,
в която „Семо Груп Инвест“ ООД, ЕИК
********* продава на П.Ж.Ж., ЕГН ********** правото на собственост върху 16/1602 идеални
части от поземлен имот с идентификатор № 56784.511.761, находящ се в гр. Пловдив, припадащи се
към самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.511.761.2.7, находящ
се в ***,
представляващи общи части по смисъла на чл.38 ЗС за сумата от 978 лева.
ОСЪЖДА „Семо
Груп Инвест“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. „Хвойна“ № 15, ет.4, ап.8
ДА ЗАПЛАТИ НА П.Ж.Ж., ЕГН **********, с адрес: ***
сумата в общ
размер на 574.30 лева – разноски в
производството.
ОСЪЖДА П.Ж.Ж., ЕГН **********, с адрес: ***
ДА ЗАПЛАТИ по сметка на
Районен съд – Пловдив сумата в общ размер на 43.17 лв. – нотариална такса по делото.
ОСЪЖДА П.Ж.Ж., ЕГН **********, с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ НА Община Пловдив сумата в общ размер на 11.36 лева – представляваща местен
данък за придобиване на имущество по възмезден начин.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Пловдив
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Официално заверен препис от Решението, след
влизането му в сила, може да се издаде, съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК, само
след представяне на документи, удостоверяващи заплащане към съда на
разноските по прехвърлянето, както и на дължимите на Община Пловдив данъци по
чл. 44, ал. 1 ЗМДТ, включително и тези дължими от „Семо Груп
Инвест“ ООД, ЕИК ********* за процесния имот.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала!ВГ