№ 145
гр. гр.Н., 11.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на четвърти април през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:В.Вл.С.
при участието на секретаря М.Р.Д.
като разгледа докладваното от В.Вл.С. Гражданско дело № 20222150100994
по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
От ищеца Д. И. В. срещу „И.К.“ ООД, е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД
за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля вещно право върху недвижим имот.
Ищецът излага, че на 06.07.2022г. между страните бил подписан предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот – 15/100 идеални части от поземлен имот с идентификатор
51500..... по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Н.. Излага, че продажната цена
била в размер на 1000 лв. – платени от ищеца при подписване на договора. Сочи, че съгласно чл. 1
от Анекс № 1 от 29.07.2022г. към предварителния договор, окончателен договор следвало да бъде
сключен в срок до 02.09.2022г. Навежда, че съгласно чл. 4 от същия анекс нотариалният акт
следвало да се оформи на 02.09.2022г. в 10:00 часа в кантората на нотариус ....... Сочи, че съгласно
чл. 2 от същия анекс окончателният договор следвало да се сключи след сключването на
окончателен договор между „Р.Б.“ ЕООД – продавач и С.Г., Н. В.а, Д. В. – купувачи – за 24 броя
апартаменти в корпус А на „Сграда за сезонно ползване“ с идентификатор 51500......1. Твърди, че
тези условия са изпълнени, но въпреки това представител на ответника не се явил на 02.09.2022г.
за сключване на окончателен договор, за което бил съставен протокол. Обръща внимание, че е
получено уведомление от ответника, който признал, че условията са изпълнени, но информирал
ищеца, че са възникнали затруднения за сключване на окончателен договор. С тези доводи от съда
се иска да уважи предявения иск.
В срока по чл. ... ГПК от ответника „И.К.“ ООД, не е подаден отговор на исковата молба.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в доказателствена тежест на
ищеца е да докаже, че е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на
1
процесния недвижим имот, точно изпълнение на поетото от нейна страна задължение по договора,
настъпилия падеж за сключване на окончателния договор. Ищецът следва да докаже, че
продавачът е собственик на процесния имот.
Посочените в исковата молба обстоятелства не се оспорват от ответника и се доказват с
приложените доказателства. Установява се (от нотариален акт № ..., том III, рег. № ...., дело №
.../04.10.2001г. на нотариус ................. и нотариален акт № ..., том II, рег. № ...., дело №
.../05.10.2001г. на нотариус ....................... – на л. 47 – л. 50 от делото), че ответникът придобил
собствеността върху лозе, четвърта категория, образуващо имот № 0...., парцел 18, масив 86 в
местността „........“ К. по плана на земеразделяне в землището на гр. Н. с площ от 2345 кв. м. От
скица на поземлен имот (на л. 12 – л. 13 от делото) се установява, че посоченият имот е със
следния актуален статут: поземлен имот с идентификатор 51500..... по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Н., адрес: гр. Н., местност „К.“, площ: 2344 кв. м., трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: „Средно застрояване“
от 10 до 15 м, съседи: 51500.86.17, 51500.510.70, 51500.86.19, 51500.86.21, с построена в него
сграда с идентификатор 51500......1. Видно от приложено по делото Решение № 24 от 23.03.2016г.
по в.гр.д. № .../2015г. по описа на Апелативен съд Бургас (отбелязано като влязло в сила и вписано
в Служба по впсиванията Н. на 02.10.2020г. – на л. 40 – л. 46 от делото) е обявен за окончателен
договор, по силата на който „...................“ ЕООД придобило собствеността върху 70 % идеални
части от посочения поземлен имот. Налага се извод, че от посочените доказателства се установява
собствеността на ответника върху 30/100 идеални части от имота.
На 06.07.2022г. между страните бил подписан предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот – 15/100 идеални части от поземлен имот с идентификатор 51500..... по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Н. (на л. 7 – л. 9 от делото). В договора били
уговорени и конкретни условия за сключването на окончателен такъв – след сключването на
окончателен договор във формата на нотариален акт между „Р.Б.“ ЕООД (продавач) и Н. В.а, Д. В.
и С.Г. (купувачи) на 24 броя апартаменти от секция/корпус А на сграда с идентификатор
51500......1; предоставяне на декларация по чл. 33 от ЗС от другия собственик на имота –
„...................“ ЕООД. Била уговорена цена (чл. 2.1 от договора) в размер на 1000 лв., заплатена към
момента на сключването му (в договора е отбелязано, че служи като разписка). Бил уговорен срок
за сключваането на окончателен договор – 29.07.2022г. С Анекс № 1 от 29.07.2022г. към
предварителния договор (на л. 10 – л. 11 от делото) било уговорено, че окончателен договор
следвало да бъде сключен в срок до 02.09.2022г. Съгласно чл. 4 от същия анекс нотариалният акт
следвало да се оформи на 02.09.2022г. в 10:00 часа в кантората на нотариус ....... Окончателният
договор следвало да се сключи след сключването на окончателен договор между „Р.Б.“ ЕООД –
продавач и С.Г., Н. В.а, Д. В. – купувачи – за 24 броя апартаменти в корпус А на „Сграда за
сезонно ползване“ с идентификатор 51500......1 (чл. 2 от анекса).
От декларация по чл. 33 от ЗС (на л. 18 от делото), нотариално заверена с рег. № 11844 от
19.08.2022г. на нотариус ......, се установява, че „...................“ ЕООД, в качеството си на собственик
е декларирало, че се отказва да придобие 15/100 идеални части, представляващи 15 % от имота,
предложени за продажба от „.................“ ООД на С.Г.. От декларация (на л. 21 от делото),
нотариално заверена с рег. № 9113 от 02.09.2022г. на нотариус ...... с район – Районен съд С., се
установява, че „Р.Б.“ ЕООД деклариало, че условията по предварителния договор и анекса към
него, а именно: Н. В.а, Д. В. и С.Г. (купувачи) да закупят от „Р.Б.“ ЕООД 24 броя апартаменти от
секция/корпус А на сграда с идентификатор 51500......1, се е сбъднало и на 19.08.2022г. са
2
сключени нотариални актове между посочените лица за продажбата на тези имоти. От ответника
било изготвено уведомление (на л. 19 – л. 20 от делото), нотариално заверено с рег. № 9114 от
02.09.2022г. на нотариус ......, подписано от пълномощник на дружеството (с пълномощно на л. 30
– л. 32 от делото), с което се потвърждава, че всички условия на предварителния договор са
изпълнени, но не може да се осигури сключването на окончателен, тъй като не може да се свика и
проведе общо събрание на съдружниците на дружеството.
От протокол (на л. 15 – л. 17 от делото) рег. № 12901 от 02.09.2022г. на нотариус ......, се
установява, че на 02.09.2022г. се явил единствено Д. В. и не бил сключен окончателен договор.
Налага се извод, че се установява сключването на валиден предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот между страните по делото. Същият е сключен в изискуемата
от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма и не е оспорен от страните. На 29.07.2022г. е сключен и
анекс към него, като са представени декларации, вкл. от упълномощен представител на ответника,
че всички условия за сключването на окончателен договор са били изпълнени.
С оглед клаузите на цитирания договор съдът намира за доказано по делото, че между
страните е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим
имот, като падежът за сключване на окончателния договор е настъпил на 02.09.2022г. и е налице
заплащане на договорената продажна цена в пълен размер. Правото на собственост на ответника
върху цитирания недвижим имот се установява (с оглед посоченото по-горе). Налице е и точно
изпълнение на договора от страна на ищеца (както беше посочено по-горе).
Липсва пречка за сключване на окончателен договор с оглед статута на поземления имот и
построената в него сграда, тъй като към момента собствениците на земята са „И.К.“ ООД и
„...................“ ЕООД, а според трайната съдебна практика - Решение № 99/13.01.2020г. по гр.д. №
..../2018г. по описа на II гр. о. (и цитираните в него Решение № 124 от 20.10.2014 г. по гр.д.№
..../2014 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр.д.№ .../09 г. на ВКС, І г.о.) обща
част на сградата по чл. 38, ал. 1 ЗС в режим на етажна собственост е земята, върху която тя е
построена (тъй като без нея сградата не може да съществува), за разлика от двора, чийто статут
може да бъде различен. Дворното място е обща част, когато има пълно съвпадение между
етажните собственици и собствениците на терена. Когато обаче дворното място, в което е
построена сградата етажна собственост, не принадлежи на всички етажни собственици, той не е
обща част на сградата. Настоящият случай е такъв с оглед установените собственици (към
момента) на терена и фактът, че по делото се установява, че поне още три лица (Д. В., Н. В.а и
С.Г.) са собственици на самостоятелни обекти в сградата .Т.е. налице са достатъчно данни, че
теренът не е придобил статут на обща част, поради което няма пречка да се извърши посочената
разпоредителна сделка с него.
При всичко изложено до тук може да се направи извод, че предявеният иск е основателен и
следва да бъде уважен. С оглед обстоятелството, че с решението следва да се обаяви за
окончателен сключеният между страните предварителен договор купувачът следва да заплати
дължимата нотариална такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите
и нотариалната дейност, както и данък за възмедно прехвърляне на имущество по сметка на
Община Н. – в размер на 3 % от уговорената цена на имота съгласно чл. 41, ал. 2 вр. чл. 40, ал. 2, т.
1 от Наредба № 14 за определяне на размера на местните данъци, приета от Общински съвет Н.,
към която препраща чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ. С оглед представената данъчна оценка дължимата
нотариална такса за прехвърляне на имота (15/100 идеални части от целия поземлен имот) е в
3
размер на 218,67 лв., а дължимият данък за придобиване на имущество е в размер на 518,13 лв. Ето
защо ищеца следва да бъде осъдена да заплати тези суми – нотариалната такса по сметка на
Районен съд Н., а данъка – по сметка на Община Н..
На основание чл. 115, ал. 2 от ЗС на ищеца следва да бъде даден шестмесечен срок от
влизане в сила на решението, в който да осъществи вписването му по представен препис. Наред с
това по арг. от чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 115, ал. 3 от ЗС на ищеца следва да се издаде заверен
препис от решението след като докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето на имота,
както и данъците и другите задължения на праводателя му към държавата.
С оглед разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК върху процесния имот следва служебно да се
впише възбрана до изплащането на дължимите разноски по прехвърлянето му. Тъй като
възбраната следва да се впише служебно – по разпореждане на съда, в случая приложение намират
чл. 25 вр. чл. 24 от Правилника за вписванията. Ето защо в писмото до служба по вписванията гр.
Н. трябва да се посочи, че същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен съд Н.,
датата и номерът на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за имота, който се
поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размерът на сумата, за обезпечаване на
която се налага възбрана. Към писмото следва да се приложат два заверени екземпляра от
настоящото решение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 06.07.2022г., допълнен с анекс № 1 от 29.07.2022г., сключен между Д. И. В., ЕГН
**********, с адрес в гр. С. ул. „.................“ № ......., и „И.К.“ ООД, ЕИК ................., със седалище и
адрес на управление в гр. С., ул. ............... № 5, за покупко-продажба на 15/100 идеални части от
поземлен имот с идентификатор 51500..... по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. Н., адрес: гр. Н., местност „К.“, площ: 2344 кв. м., трайно предназначение на територията:
Урбанизирана, начин на трайно ползване: „Средно застрояване“ от 10 до 15 м, съседи: 51500.86.17,
51500.510.70, 51500.86.19, 51500.86.21.
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК Д. И. В., ЕГН **********, с адрес в гр. С. ул.
„.................“ № ......., да заплати нотариална такса в размер на 218,67 лв. по сметка на Районен съд
Н..
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК Д. И. В., ЕГН **********, с адрес в гр. С. ул.
„.................“ № ......., да заплати на Община Н. данък за възмездно придобиване на имущество в
размер на 518,13 лв.
ПОСТАНОВЯВА ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА след влизане на решението в сила върху
15/100 идеални части от поземлен имот с идентификатор 51500..... по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Н., адрес: гр. Н., местност „К.“, площ: 2344 кв. м., трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: „Средно застрояване“
от 10 до 15 м, съседи: 51500.86.17, 51500.510.70, 51500.86.19, 51500.86.21, до изплащането на
разноските по превхърлянето на имота – нотариална такса и данък за възмездно придобиване на
имущество, определени в настоящото решение.
4
След влизане в сила на решението, до Служба по вписванията гр. Н. да се изпрати писмо, в
което да се посочи, че същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен съд Н.,
датата и номерът на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за имота, който се
поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размера на сумата, за обезпечаване на
която се налага възбрана. Към писмото да се приложат два заверени екземпляра от настоящото
решение.
На ищеца да се укаже, че в шестмесечен срок от влизане в сила на решението следва да
осъществи вписването му в Служба по вписванията гр. Н. по представен препис.
На ищеца да се издаде заверен препис от решението след представяне на доказателства за
внасяне на определения местен данък и държавна такса и на удостоверение, че „И.К.“ ООД, не
дължи публични държавни и общински вземания.
Решението може да бъде обжалвано пред Окръжен съд – Бургас в двуседмичен срок от
връчването му.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
5