Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.
Плевен, 11.06.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД,
ІV граждански състав в
открито заседание, на двадесети
май през две хиляди двадесет и първа година в състав :
РАЙОНЕН СЪДИЯ : МИЛЕНА ТОМОВА
При секретаря Анета Христова
като разгледа докладваното от съдия Томова
гражданско дело № 2829 по описа на съда
за 2020г., за да се произнесе взе предвид следното :
Производството по делото е образувано въз основа на
депозирана искова молба от А.К.Л., чрез адв.Б.М. от ***против И.Д.К., Р.А.Н. и ***,
в която се твърди, че ищеца е наследник по закон на ***с ЕГН **********.
Твърди, че наследодателката му била собственик на 3/8 ид.ч. от описани
земеделски имоти, находящи се в землището на ***, ответника И.Д.К. бил
собственик на 11/40 ид.ч. от същите земеделски имоти, а ответницата Р.А.Н. на
1/8 ид.ч. Излага се, че на ***. ответника И.К. в лично качество и като
пълномощник на ответницата Р. Н. сключил
с ответника СД „Б.К.и С.” – г. представлявано от И.К. Договор за аренда на
земеделска земя с предмет процесните имоти, за срок от 40 стопански години.
Навеждат се доводи, че ответника И.К. на практика договарял сам със себе си,
доколкото по правоотношението бил арендодател и арендатор. Излага се, че към момента на сключване на договора
нормата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ регламентирала, че аренден договор можело да се
сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на
сто ид.части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от
съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто ид.части от
съсобствен имот. При тази нормативна уредба, ответника К. предоставил на
собственото си дружество арендатор процесните имоти за срок от 40 стопански
години, знаейки, че неговия дял в съсобствеността бил 11/40 ид. части, като
заедно с дела на ответницата Р.Н. не било изпълнено изискването за повече от 50
на сто ид.части от съсобственото имущество. Навеждат се също така доводи, че
съдебната практика приемала, че всеки съсобственик, независимо от правата му в
съсобствеността можел да иска връщане на общата вещ от трето лице, сключило
договор с друг съсобственик, който не притежава повече от половината вещ.
Ищецът сочи още, че конкретните обстоятелства при сключване
на процесния договор – сключването му за един продължителен период от време;
дела в правото на собственост на арендодателя и сключването на договора с него
самия като арендатор, обосновавали извод, че действието на ответниците по
сключване на договора накърнявали добрите нрави, като злепоставяли чужди
интереси с цел извличане на собствена изгода. Ищецът счита, че със сключване на
арендния договор за срок от 40 години, целта на ответника И.К., който към
момента на договарянето бил на 50 годишна възраст не е била да се ползва от правата
по този договор за срока му на действие, като получава съответното договорено
арендно плащане в продължение на 40 години, а имало за цел да обезпечи
ползването на имота от представляваното от него дружество за един продължителен
период от време. Договорът бил сключен целенасочено и умишлено против
имуществените интереси на съсобствениците на земеделските земи, при максимално
дълъг срок, в тяхна увреда и с единствена цел да се набави облага на другата
страна по правоотношението – арендатора. Договореното право на „Лично ползване”
на заявени площи с пшеница, ечемик, царевица, слънчоглед и бостан, съобразно
размера на земята на арендатора (чл.6 от Договора) било увреждащо интереса на
останалите съсобственици и накърнявало добрите нрави, като същият не бил
сключен при спазване принципите на справедливостта и добросъвестността. С
договореното право на лично ползване на полагащата му се част от земята, което
водело до отпадане на задължението за арендни вноски за тази земя, било
показателно, че арендатора на практика не бил обвързан от договора за аренда в
пълния му обем, а останалите съсобственици били обвързани с получаването на
арендно плащане от 40лв. на декар за един изключително дълъг период от време,
през който щяла да се промени икономическата обстановка в страната многократно
и с договореното арендно плащане не би имало еквивалентност на престациите. При
тези обстоятелства не било спазено възприетото от обществото правило за
поведение да не се вреди другиму, възползвайки се от неговото неравностойно, възрастово,
социално, здравословно или материално положение. Дългият срок на договора го
превръщал на практика в пожизнен за страните, предвид напредналата възраст, на
която бил ищеца в момента и ответниците физически лица, като по този начин те
бивали лишени от възможността да обработват имотите си, както и да ги продават
свободно, в случай на нужда от парични средства. При всичко това и
прекратяването на Договора било уговорено – с изтичане на уговорения срок, като
ако в едноседмичен срок преди изтичане на срока арендодателят не уведомял
арендатора за прекратяването му, срокът се удължавал в същия му размер за
следващия период. Навеждат се още доводи, че нищожността на процесния Договор в
частта му по чл.2, визиращ срока му на действие обуславя нищожност на целия
договор, т.к. тази част не би могла да бъде санирана по смисъла на чл.26, ал.4
от ЗЗД, предвид на това, че не били налице основанията за заместване на тази
нищожна договорна клауза от нормите на специалния ЗАЗ, както и самото договорно
правоотношение, изхождайки от правното му естество не би могло да обвързва
страните без тази недействителна част
При изложените обстоятелства ищеца обосновава нищожност на
процесния Договор за аренда, поради противоречие със Закона – нормата на чл.3,
ал.4 от ЗАЗ и на следващо място обосновава нищожност, поради накърняване на
добрите нрави.
Претендира постановяване на решение, с което да бъде
прогласена нищожността на договора на първото сочено основание (противоречие
със Закона – чл.3, ал.4 от ЗАЗ) и при условия на евентуалност – на второто
сочено основание (като накърняващ добрите нрави), при направеното уточнение с
молба от 07.08.2020г.
Ответниците И.Д.К. и ***са депозирали писмен отговор в
срока по чл.131 от ГПК, с който ангажират становище за неоснователност на
исковете.
Ответницата Р.Н. не е депозирал писмен отговор.
В о.с.з. на 25.03.2021г. е конституирана С.К.Т. в
качеството на трето лице – помагач на страната на ищеца, на основание чл.218 от ГПК.
Съдът, след като се съобрази със становищата на страните и
събраните по делото доказателства, прие за установено от фактическа и правна
страна следното :
Безспорно е между страните и се установява от приложения препис на удостоверение за наследници с ***от ***, че ищеца А.К.Л. и третото лице – помагач С.К.Т. са деца и наследници по закон при равни права на ***, б.ж. на ***, починала на ***.
Безспорно е също така и се установява от представения препис на нотариален акт за признаване право на собственост върху недвижими имоти на основание чл.587, ал.1 от ГПК №30, *** на нотариус с рег***, че ***е била собственик на 3/8 ид.ч. от процесните земеделски имоти, находящи се в землището на ***, както следва: НИВА в ***с площ от 0,818 дка, съставляваща имот № ***по плана за земеразделяне; НИВА в ***, с площ от 3,149 дка, съставляващ имот № ***по плана за земеразделяне; НИВА, находяща се в местността ***с площ от 73,877 дка, съставляващ имот № ***по плана за земеразделяне.
Видно е от приложения препис на нот.акт за дарение *** на нотариус с ***, че на 02.05.2017г. ответника И.Д.К. е придобил по силата на договор за дарение 1/30 ид.ч. от процесните земеделски имоти, прехвърлени му от ***.
Видно е също така от представения препис на нот.акт за покупко-продажба ***. на нотариус с ***, че на 02.05.2017г. ответника И.К. е придобил 2/30 ид.ч. от процесните имоти по силата на сключен с ***и *** договор за покупко-продажба.
От приложения препис на нот.акт за покупко-продажба ***. на нотариус с *** е видно, че на 28.07.2017г. ответника И.К. е придобил по силата на сключен с ***К. договор за покупко-продажба 1/16ид.ч. от процесните имоти.
Установява се приложения препис на нот.акт за покупко-продажба ***на нотариус с ***, че на ***. ответника И.К. е придобил чрез покупко-продажба 11/40 ид.ч. от процесните имоти.
От представения препис на Договор за аренда на земеделска земя от ***. ***на нотариус с *** се установява, че на ***. процесните земеделски земи са били предоставени за ползване под аренда на ответника ***, в качеството на арендатор от ответниците И.К. и Р.Н., в качеството на арендодатели. Видно е, че срокът на договора е бил определен на 40 стопански години, според обективираното в чл.2, а размерът на арендната вноска – на 40лв. на дка, според отразеното в чл.5. Видно е от отразеното в чл.6, че е било предвидено предоставяне на земи за „лично ползване“, като в началото на всяка календарна година арендодателя и арендатора се уговарят, че от общия размер на наетата земя, арендодателя запазва право на „лично ползване“ върху заявени площи с пшеница, ечемик, слънчоглед, царевица и бостан, съобразно размера на земята му.
Установява се от представените преписи на нот.акт за покупко-продажба ***. и нот.акт за покупко-продажба ***че след сключване на процесния договор за аренда, ответника И.К. е придобил допълнителен обем права на собственост върху същите земеделски имоти, като на 22.11.2017г. е закупил от ***1/16 ид.ч. и на 16.10.2020г. е закупил от ответницата Р.Н. нейните права на собственост от 1/8 ид.ч.
От приложените преписи на Протоколи за определяне размера на средното годишно рентно плащане за стопанските 2017/2018г., 2018/2019г. и 2019/2020г. по правилата на §2е, ал.1 от ДР на ЗСПЗЗ, одобрени от ***се установява, че за землището на *** е било определено средно рентно плащане за стопанската 2019/2020г. в размер на 51лв. за 1 дка за вид земеделски земи ниви; за стопанската 2018/2019г. е било определено такова в размер на 44лв., а за стопанската 2017/2018г. в размер на 42лв.
Видно е от представения препис на Договор за аренда на земеделска земя от 28.10.2016г., вписан в ***, че процесните земеделски имоти са били предмет на аренден договор който е бил сключен преди процесния и за срок от 10 стопански години, но съдът намира този факт ирелевантен за настоящия спор.
В о.с.з. на 25.02.2021г. е проведен разпит на свидетеля ***, сочен от ищеца. Същият излага в показанията си, че живеел в *** и бил земеделец. Твърди, че чувал от хората да говорят, че арендните договори се сключвали за две – максимум три години и арендните цени били около 50-60лв.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:
На първо място следва да се посочи, че в исковата молба не са наведени твърдения за сключен предходен договор за аренда от 28.10.2016г. с предмет същите земеделски земи и не са предявени искови претенции за прогласяване нищожност на процесния договор поради невъзможен предмет и заобикаляне на закона – разпоредбата на чл.16, ал.1, изр.второ от ЗАЗ. Едва в писмените бележки на ищеца са наведени подобни доводи, основавайки се на събрани в хода на делото писмени доказателства. Поради това недопустимо е разглеждането на такива претенции в настоящото производство.
По предявения иск с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД за прогласяване нищожност на процесния
договор за аренда, поради противоречието му със закона – с разпоредбата на чл.3,
ал.4 от ЗАЗ.
Съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ Договор за аренда може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот.
Установи се от обсъдените писмени доказателства, че арендодатели по процесния договор от ***. са ответника И.К., договарял лично и ответницата Р.Н., действаща чрез пълномощника си И.К..
Установи се също така, че към датата на сключвантето му арендодателя И.К. е притежавал 35/80 ид.ч. от предоставените под аренда земеделски имоти.
Не е налице спор относно правата на собственост, които е притежавала ответницта Р.Н. – в обем на 1/8 ид., каквито е и прехвърлила на отв.И.К. след сключване на процесния договор.
Или общо правата на арендодателите се изчисляват към същия момент на 45/80 или 9/16 ид.ч.
При това съдът намира, че е изпълнено изискването на чл.3, ал.4 от ЗАЗ за обем на правата на собственост на арендодателите върху предоставените под аренда земи повече от 50 на сто ид.ч.
Предвид горното, съдът счита, че разгледаната искова претенция на ищеца по чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, във вр. с чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ се явява неоснователна и недоказана и следва да се отхвърли като такава.
По предявения при условията
на евентуалност иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл.трето от ЗЗД за прогласяване
нищожност на процесния договор за аренда, поради накърняване на добрите нрави.
Искът е основан на наведени при условия на евентуалност основания, обосноваващи нищожност на соченото правно основание.
На първо място се обосновава нищожност поради накърняване на добрите нрави при съвкупната преценка на следните обстоятелства по сключване на договора – сключването му за един продължителен период от време, дела на арендодателя в правото на собственост и сключването на договора със самия него като арендатор.
На следващо място сключването на договора за посочения срок лишавало
ищеца, като притежаващ права на собственост в обем 3/8 ид.ч., да се разпорежда
със собствеността си за изключително дълъг период от време. Увреждали се
интересите на ищеца и останалите
съсобственици, т.к. сключения
договор ги лишавал от възможността да упражняват в пълен обем правото си на
собственост и притежавайки на практика само „голата собственост“ върху имотите
си. В същия смисъл са и доводите за лишаване на
ищеца от възможността да обработва имотите си и да ги продава свободно в случай
на нужда от парични средства, предвид факта, че били обременени с 40-годишен
аренден договор.
На следващо място съпоставянето на срока на договора с дела на
арендодателите в съсобствеността и уговореното изключително ниско арендно
плащане също обосновавало извод за нищожност на соченото основание.
На следващо място договореното право на „Лично ползване” на заявени
площи с пшеница, ечемик, царевица, слънчоглед и бостан, съобразно размера на земята
на арендатора (чл.6 от Договора) било увреждащо интереса на останалите
съсобственици и накърнявало добрите нрави. Договарянето на право на лично
ползване водело до отпадане на задължението за арендни вноски за тази земя и
било показателно, че арендатора на практика не бил обвързан от договора за
аренда в пълния му обем, а останалите съсобственици били обвързани с
получаването на арендно плащане от 40лв. на декар за един изключително дълъг
период от време, през който щяла да се промени икономическата обстановка в
страната многократно и с договореното арендно плащане не би имало
еквивалентност на престациите.
И на последно място към наведените обстоятелства, обосноваващи
нищожност се сочи включената уговорка в съглашението относно прекратяването на
Договора – с изтичане на уговорения срок, като ако в едноседмичен срок преди
изтичане на срока арендодателят не уведомял арендатора за прекратяването му,
срокът се удължавал в същия му размер за следващия период.
Накърняването на добрите нрави е нормативно регламентирано основание за нищожност на договорите по смисъла на чл.26, ал.1 предл.трето от ЗЗД.
Съдебната практика (изразена в Решение № 88 от 22.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 911/2009 г., I т. о., ТК, Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС по т. д. № 395/2008 г., I т. о., ТК, определение № 794 от 15.12.2011 г. на ВКС по т. д. № 224/2011 г., II т. о., ТК и др.), приема, че „добрите нрави“ са обща правна категория, приложима към гражданските и търговските правоотношения, и представляват правила и норми, бранещи принципи и ценности, които са общи за всички правни субекти и тяхното зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване. Въпросът дали поведението на конкретния правен субект съставлява действие, накърняващо "добрите нрави", злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай въз основа на доводите на страните и събраните доказателства по конкретното дело.
Установи се, че процесният Договор за аренда от ***е сключен от ответниците И.К. и Р.Н., притежаващи повече от 50 на сто идеални части от предоставените под аренда земи и ответника *** със законен представител И.К., за срок от 40 стопански години, считано от 01.10.2017 г. до 01.10.2057 г.
Тези обстоятелства, макар и безспорно установени, не обуславят извод за накърняване на добрите нрави. Арендодателите са притежавали необходимия обем права в съсобствеността, при които законът позволява сключване на договора от част от съобствениците. А относно срока на договор за аренда, Законът за арендата в земеделието, създаващ специална регламентация, въвежда единствено минимален срок без да въвежда максимален, като изрично допуска пожизненото му сключване – арг. от разпоредбата на чл. 28, ал. 2 от ЗАрЗ, в която се говори за пожизнен договор за аренда като се регламентира по съдебен ред развалянето на такъв. След като самият Закон приема подобна възможност за пожизнено сключване, то не може уговорка за срок от 40 години да се квалифицира като накърняваща добрите нрави. Договарянето с дружество, което единия от арендодателите е представлявал също е допустимо при доброволното процесуално представителство. Дори и разгледани в съвкупност сочените обстоятелства, всяко едно кореспондиращо с нормативната уредба, не обосновават извод за накърняване на добрите нрави.
Не могат да се приемат за основателни доводите на ищеца, че сключването на договора го лишавало от възможността да се разпорежда с правата си на собственост. Наличието на сключен договор за аренда по никакъв начин не препятства възможността за подобно разпореждане. Не се твърди и не се установява да е били предприети такива действия на разпореждане, които да са останали неосъществени поради факта, че имотите са предмет на договор за аренда. Самият Закон – с разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАрЗ, позволява арендния договор да бъде сключван само от част от съсобствениците на земеделската земя, имащи необходимия обем права в съсобствеността, допускайки възможността да се ограничи правото за лично обработване на имотите от всички съсобственици, като изрично предвижда, че отношенията с останалите от тях се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.
Не може да се приеме също така, че уговореното към момента на сключване на договора арендно плащане е изключително ниско, както се твърди от ищеца. Определеното такова в размер на 40лв. е съответно на средната пазарна аренда за ***за ниви за стопанската 2017/2018 г., определена с Протокол от 18.01.2018 г. на Комисия при ***. За да се обоснове нееквивалентност на престациите като основание за нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави, следва да е налице нееквивалентност в толкова висока степен, че съотношението между престациите да е такова, че едната от тях е незначителна и практически нулева. В случая по никакъв начин не може да се приеме подобна нееквивалентност. В същото време, за ищеца, в качеството на съсобственик на имота, обвързан от договора за аренда по силата на чл. 3 ал. 4 от ЗАрЗ съществува правната възможност при условията на чл. 16 ал. 1 от ЗАрЗ да поиска изменение на арендната цена поради несъответствието й със средните пазарни цени на арендното плащане за региона за съответната стопанска година, а при липса на споразумение между страните да поиска от районният съд при условията на чл. 16 ал. 5 от ЗАЗ да вземе решение за увеличение на размера на арендното плащане.
Относно договореното право на „Лично ползване” в чл.6 от Договора, съдът приема, че то по никакъв начин не засяга интереса на ищеца, т.к. правото е уговорено единствено за арендодателя и то се разпростира само до размера на неговия дял в съсобствеността. За земята в обема на правата на останалите съсобственици е дължимо уговореното арендно плащане. В този смисъл регламентирането на подобна възможност за арендодателя за „Лично ползване“ не се отразява на размера на престацията на арендатора, от която се ползват останалите съсобственици, съобразно правата си в съсобствеността. А за останалите съсобственици, както се посочи по-горе, съществува възможността при промяна в икономическата обстановка да поискат увеличение на размера на арендното плащане, в това число по съдебен ред при липса на съгласие с арендатора.
Относно наведените доводи, касаещи уговорените основания за прекратяване на договора, съдът намира, че независимо от обективираното в съглашението, регламентираните в разпоредбата на чл.27 от ЗАрЗ основания за прекратяване са приложими за всеки аренден договор. Съдържащата се в чл.10, т.2 от процесния договор уговорка за автоматично продължаване със същия срок при неизразяване на воля за прекратяване в едноседмичен срок преди изтичане на определения срок, дори да се приеме за нищожна, това не влече нищожност на целия договор. Същата може да бъде заместена от повелителните норми на ЗАрЗ, регламентиращи правилата за прекратяване на арендния договор.
Предвид горното, съдът счита, че не може да се формира извод за сключване на процесния договор за аренда при накърняване на добрите нрави, поради което и претенцията за прогласяване на неговата нищожност на това основание се явява неоснователна и недоказана и следва да се отхвърли като такава.
С оглед изхода на спора и на
основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът дължи на ответниците И.К.и СД „Б.К.и С.“ – г.
направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 500лв.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от А.К.Л. с ЕГН **********
против И.Д.К. с ЕГН **********, Р.А.Н. с ЕГН ********** и *** с ЕИК ***ИСК с
правно основание чл. 26, ал. 1, предл.първо от ЗЗД за прогласяване
нищожност на Договор за аренда на земеделска земя от ***. с нотариална заверка
на подписите, вписан в ***/***., ***., поради противоречието му с разпоредбата
на чл.3, ал.4 от ЗАрЗ, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от А.К.Л. с ЕГН **********
против И.Д.К. с ЕГН **********, Р.А.Н. с ЕГН ********** и *** с ЕИК ***ИСК с
правно основание чл. 26, ал. 1, предл. трето от ЗЗД за прогласяване нищожност
на Договор за аренда на земеделска земя от ***. с нотариална заверка на
подписите, вписан в ***/***., ***., поради накърняване на добрите нрави, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК А.К.Л. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ
на И.Д.К. с ЕГН ********** и *** с ЕИК ***, сумата от 500лв., представляваща деловодни разноски за адвокатско
възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО е постановено при участието на
С.К.Т. с ЕГН ********** в качеството на трето лице – помагач на страната на
ищеца А.К.Л..
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Плевенски Окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните, с въззивна жалба.
районен съдия: