РЕШЕНИЕ
№ 651
гр. Варна , 14.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 18 СЪСТАВ в публично заседание на
четиринадесети май, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Деница Славова
при участието на секретаря Антоанета Ив. Димитрова
като разгледа докладваното от Деница Славова Гражданско дело №
20203110111089 по описа за 2020 година
Делото е образувано по предявени от К. М. ХР. , ЕГН ********** с
адрес гр. *********************** против „И.“ ООД, ЕИК *******, адрес:
гр. Варна, *******, представлявано от Д.В.Ж. искове за осъждане на
ответника да заплати на ищеца:
сумата от 4200 лева, представляваща неплатени наемни вноски за
периода - м. август, м. септември и м. октомври 2019 г., дължими по договор
за наем от 18.09.2018 година за ползване на недвижим имот ЖИЛИЩЕ
апартамент ** с идентификатор № *******, находящ се в гр. *******, ул.
„*******, на основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД,
сумата от 2800 лева, представляваща обезщетение за ползването на
имота за периода месец май 2020 година и месец юни 2020г., по 1 400 лева
месечно, на основание чл.236, ал.2 от ЗЗД,
сумата от 63 лева - представляваща задължение за заплащане на 2
разходвана обща вода за периода 01.01.2019г. до 31.12.2019г., с правно
основание чл.232, ал.2 от ЗЗД,
1
сумата от 549 лева, съставляваща платени от наемодателя вместо
наемателя такси за поддръжка и управление на ЕС, дължими на основание чл.
11 от договора за наем за периода месец август 2019г. м.септември 2019г. и м.
октомври 2019 година в размер на по 183 лева, на основание чл. 74 от ЗЗД,
във вр. с чл. 232, ал.2 от ЗЗД,
сумата в размер на 366 лева, съставляващи такси за поддръжка и
управление на ЕС по чл. 11 от договора за наем за месеците ноември и
декември 2019 г., или по 183 лева месечно, на основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД,
както и сумата от 1098 лева, с представляващи разходите, свързани с
ползването на вещта, а именно дължими и неплатени такси за поддръжка и
управление на общите части на ЕС за периода от месец януари 2020г. до
месец юни 2020г., от по183 лева месечно, на основание чл.236, ал.2 от ЗЗД,
както и законната лихва върху претендираните главници, считано от
датата на подаване на исковата молба – 08.09.2020г. до окончателното
заплащане на задълженията.
Претендират се и разноски.
Обстоятелства от които се твърди, че произтича претендираното
право:
В исковата молбата се твърди, че по силата на договор за наем, сключен
на 18.09.2018г. между наемодателя К.Х. и „И." ООД, на дружеството-
наемател е предоставен за временно и възмездно ползване за срок до
30.07.2020г. гореописаният недвижим имот, а именно: ЖИЛИЩЕ
АПАРТАМЕНТ с идентификатор № ******* по КККР. По силата на договора
за наем описаният по-горе имот е отдаден под наем на „И." ООД срещу
наемна цена в размер на 1400 лева месечно, дължима авансово до 3-то число
на месеца, за който се дължи. Съгласно чл. 11 от договора, наемателят е
длъжен да заплаща всички разходи, свързани с обикновеното ползване на
имота (такси за електро - и толпо енергия, вода и др.), както и разходите за
поддръжка на комплекса, 3 приети от ОС на ЕС и обикновените текущи
ремонти и поправки на повреди, които са следствие на обикновеното
потребление на вещта. Твърди, че договорът за наем е едностранното
2
развален на 08.01.2020 година, съгласно обективираното в изпратената от
ищцата -наемодател нотариална покана per. № ***, том **** година на
нотариус Ж.К., per. № *** на НК изявление на наемодателя К.Х. за
едностранно разваляне на договора по вина на наемателя, на датата на
получаването на поканата, на основание чл. 18, т. 18.2. от договора за наем от
18.09.2018 година. Поканата е връчена срещу разписка от 08.01.2020 година.
Твърди, че след прекратяването на договора дружеството е продължило
ползването на наетия имот до 22.06.2020г., когато имотът е освободен.
Твърди, че е налице неизпълнение от ответното дружество на задължението
му по договора за наем да заплаща дължимите такси за поддръжка и
управление на общите части на сградата за периода месец август 2019г. до
месец юни 2020г. в общ размер на 2013 лева, или по 183 лева на месец, както
и задължението му да заплати припадащата му се част от задължението за
обща вода /вода за общите части на сградата/ в размер на 63 лева, същите
били заплатени от наемодателя на „Х.К.Б." ЕООД – фирмата-изпълнител по
договор за управление и поддръжка на комплекса.
По делото е постъпил отговор от ответника в срока по чл.131 от
ГПК.
В него се оспорва иска като неоснователен и недоказан. Не се оспорва,
че на 18.09.2018г. между страните бил сключен договор за наем на следния
недвижим имот: Апартамент /мезонет/ ** с парко място, разположен в тяло
три, ет. * в комплекс „****", находящ се в гр. *******. Сочи, че от
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том *, per. №
****, дело ** от ***г. на нотариус К.И. е видно, че отдадения под наем
недвижим имот е собственост на „Х. Е." ЕООД, а не на наемодателя. Не се
оспорва и че на 02.07.2019г. „Х. Е." ЕООД е изпратило нотариална покана до
ответника за прекратяване на договора за 4 наем. В началото на м.08.2019г.
К.Х. е изпратила покана уведомление до ответника за разваляне на договора и
искане за заплащане на парични обезщетение за ползването на имота. На
08.01.2020г. К.Х. е изпратила втора нотариална покана до ответника за
разваляне на договора за наем на имота. На 22.06.2020г. ответникът е
освободил наетия имот. Твърди се обаче, че наемодателят не е предоставил
имота в състояние, което да отговаря на уговореното ползване за целия срок
на договора, а именно ползването му за жилище, доколкото от началото на
3
м.07.2019г. наемодателят /или по точно трето за делото лице – дъщеря на
наемодателя/ е спрял тока в наетия от наемателя имот. В този смисъл твърди
неизпълнение на задължението на наемодателя съгласно чл. 230, ал. 1 ЗЗД, за
периода след м.07.2019г., поради което счита, че не дължи наемната цена. В
условията на евентуалност в случай, че съдът прецени, че наемната цена се
дължи от ответника, прави искане за присъждане на обезщетение съгласно
чл. 230, ал. 2 ЗЗД в размер на месечния наем за процесния период и прави
възражение за прихващане със сумата, дължима за наем на вещта - 4200лв.
Оспорва наемният договор да е бил развален на 08.01.2020г., доколкото
наемодателят е продължил да приема плащанията за наемната цена по
договора за наем. Освен това счита, че не е било налице основание за
разваляне на договора, тъй като не е било налице неизпълнение на
задълженията на наемателя да заплаща обща вода и такси за управление и
поддръжка. Счита, че след прекъсване на ел.захранването в имота, в тежест
на наемодателя е било да заплаща необходимите разноски, направени поради
негова забава – чл. 96 ал. 2 от ЗЗД. Оспорва, че е било налице задължение за
плащане на ел.енергия за имота, доколкото електрозахранването е било
прекъснато, както и поради факта, че не става ясно за кой период се
претендира заплащане на ел.енергия. Твърди се, че всички задължения за
ел.енергия за заплатени от ответника. Оспорва възможността страните да
комуникират чрез електронна поща. Оспорва и твърденията за неосигуряване
на достъп, като се базира именно на изявленията, отправени чрез електронна
поща. Сочи още, че за претендираните м. август, семтември и октомври
2019г. наемателят е заплатил месечния наем, което се установява от
доказателствата 5 по делото. Наемодателят е решил да върне месечните
наемни вноски за м. август, септември и октомври, като в основанието си е
посочил: „Връщане на пл. на отпаднало осн. -прекратен д-р за наем". Поради
това счита, че е недопустимо същите да бъдат повторно претендирани в
настоящото производство. По претенцията за заплащане на таксите за
управление и поддръжка: На първо място сочи, че плащането на такси за
поддръжка и управление на общите части на ЕС е тясно обвързано със
собствеността на имота. Тоест, длъжник по представения от ищеца договор 3-
В/05.01.2018г. между етажната собственост на сграда и „Х.К.Б." ЕООД е „Х.
Е." ЕООД. За да бъде основателна тази претенция на ищеца, той трябва да
докаже, че е платил чуждо задължение, за да встъпи в правата на
4
удовлетворения кредитор. От представените разписки не може да се установи
по категоричен начин, че лично ищцата е заплатила сумата в размер на
973.00лв. на „Х.К.Б." ЕООД, за да встъпи в правата на удовлетворения
кредитор. Ищцата няма правен интерес и не е правно легитимирана да
претендира тази сума от ответника. На второ място претенцията на ищцата за
горницата над 910.00лв. до 2 013лв. е неоснователна и недоказана. С исковата
молба не са представени доказателства, от които да се установява извършено
плащане за разликата между 910.00лв. и 2 013лв, равняваща се на 1 103.00
(хиляда сто и три) лева. На трето място цялата претенция за дължимост на
такси за поддръжка на общи части в размер на 2 013лв. за периода м. август
2018г. - м. юни 2020г. е напълно неоснователна, тъй като ищцата не е
осигурила на ответника ползването на имота съобразно уговореното
предназначение в договора. Отделно сочи, че ищцата претендира заплащане
на пълната стойност на наема в размер на 1 400лв. за м. юни 2020г. От
представения от ищцата протокол от 22.06.2020г. се установява, че
ответникът е освободил процесния имот на тази дата и не е ползвал имота за
целия месец юни 2020г. В случай, че се установи дължимостта на сумите по
исковата молба, ответникът прави и възражение за прихващане на същите със
сумата от 1 000лв. – депозит по чл. 19 от договора за наем от 18.09.2018г.,
който не е върнат на ответника.
В съдебно заседание ищецът поддържа исковете си и моли за
уважаването им, а ответникът моли за отхвърлянето им като неоснователни.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и
съобразявайки становището на страните и нормативните актове,
регламентиращи процесните отношения, съдът приема за установено
следното от фактическа и правна страна:
Предявените претенции намират правното си основание в разпоредбата
на чл. 232 ал. 2 от ЗЗД и чл. 236 ал. 2 от ЗЗД, доколкото се претендира
заплащане на наемна цена, обезщетение за ползване на недвижимия имот
след прекратяване на договора за наем, разходи, свързани с ползването на
имота, по договора за наем и разходи, свързани с ползването на имота, след
прекратяване на договора за наем.
По делото не се спори, че между страните е съществувало валидно
5
наемно правоотношение по договор за наем от 18.09.2018 година.
Съгласно същия, сключен между К. М. ХР., в качеството й на
наемодател и „И.“ ООД, представлявано от Д.В.Ж., в качеството на наемател,
е уговорено да бъде предоставено ползването на недвижим имот ЖИЛИЩЕ
апартамент ** с идентификатор № *******, находящ се в гр. *******, ул.
„*******, тяло три, срещу задължението за заплащане на месечен наем в
размер на 1400лв., по банкова сметка на наемателя К.Х., авансово в срок до 3-
то число на месеца, за който се дължи наема. Срокът на договора е до
30.07.2020г.
Като право на наемателя е уговорено в т. 9 от Договора, че с
предварително предизвестие, най-малко 3 дни, наемателят има право да влиза
в имота по време на договореното между страните.
В т. 11 от Договора страните са се съгласили, че наемателят е длъжен да
заплаща всички разход, свързани с обикновеното ползване на имота, което
включва както консумативноте разходи, така и „разходите за поддръжка на
комплекса, приети от общото събрание на етажната собственост“.
В т. 19 е уговорено, че депозитът от 1000лв., заплатен на основание
предходен договор между страните, остава като депозит по настоящия
договор.
Не се спори и че ползването на имота е продължило до 22.06.2020г.
Спорен по делото е факта кога е прекратен договора за наем доколкото
са изпратени три нотариални покани за прекратяването, налице ли е
неизпълнение на задължението на наемателя да осигури ползването на вещта
през срока на договора, както и дължимостта на претендираните суми.
С нотариална покана от 02.07.2019г., връчена при отказ на 04.07.2019г.
на Д.В.Ж., в качеството й на представляващ „И.“ ООД, не е настъпило
прекратяване на договора за наем, доколкото нотариалната покана е
изпратена от името на „Х. Е." ЕООД, което юридическо лице не е наемодател
по договора за наем. Не е допустимо трето за договора лице да прекратява
правоотношение, в което не е страна.
6
С нотариална покана от 02.08.2019г., връчена на 13.08.2019г., чрез ЧСИ,
съгласно чл. 18 ал. 5 от ЗЧСИ, изм. ДВ бр. 86 от 2017г., лично на Д.В.Ж., в
качеството й на представляващ „И.“ ООД, К.М.Х., лично /и в качеството й на
управител на „Х. Е." ЕООД/ е направила изявление за разваляне на договора
за наем поради неизпълнение.
Съдът намира, че посочената нотариална покана е породила правния си
ефект на прекратяване на договора за наем.
Макар да е посочено, че К. М. ХР., действа и в качеството й на
управител на „Х. Е." ЕООД, същата действа и в лично качество, като именно
това е качеството, което се зачита при направеното изявление, доколкото К.
М. ХР. като физическо лице е сключила наемният договор като наемодател.
Макар да е налице и ЯФГ в годината на сключване на договора
/18.09.2019г. вместо 18.09.2018г./, то е ясно кой е сключения между страните
договор, доколкото не се твърди, че е наличен такъв, сключен на грешната
дата, а грешната дата още не е била настъпила към датата на отправяне и
получаване на изявлението. В този смисъл получателят няма как да се обърка
и да не е наясно кой е договорът, който се разваля.
Отделно съдът намира, че развалянето е направено поради
неизпълнение на договора от 18.09.2018г., а именно три поредни
неизпълнения на задължението на наемателя да осигури достъп до имота на
наемателя в срока на договора. Това задължение е уговорено в т. 9 от
Договора, доколкото на всяко право на наемодателя съответства задължение
на наемателя. Доколкото правото е уговорено изрично в Договора /не всеки
договор за наем предвижда такова право и съответното му задължение/, то
същото е значимо с оглед интереса на кредитора. Интересът на кредитора в
конкретния случай е да се осигури достъп до имота за извършване на огледи с
цел продажба.
От доказателствата по делото се установява, че съгласно т. 9 от
Договора, наемодателя е уведомил наемателя по ел.поща /което обстоятелство
не се оспорва/, на 09.05.2019г., че желае предоставяне на достъп на
13.05.2019г. между 11.00 и 12.00часа; на 03.06.2019г., че желае достъп на
08.06.2019г. между 11.00 и 12.00часа и на 13.06.2019г., че желае достъп на
7
17.06.2019г. между 11.00 и 12.00часа.
Ответникът оспорва възможността страните да си комуникират чрез
ел.поща, но доколкото това е начинът, по който същите са си разменяли
кореспонденция, видно от отговорите, и това е ел.поща на ответника /няма
спор, че не е неговата ел.поща/, то съдът намира, че липсва пречка
комуникацията да бъде осъществявана по указания начин. Безспорно е, че
изявленията са достигнали до сочените лица, поради което същите се зачитат
за валидно извършени.
Видно от доказателствата на първата покана не е изпратен отговор, а на
втората е изпратен отговор, че фирма „И.“ ООД информира наемодателя, че
от 03.06.2019г. не е в Р България и не е ясно кога ще се върне. Не е посочен
начин и срок на осигуряване на достъп.
Съдът намира, че сключения между страните договор е със силата на
закон между страните и задълженията по него, след като са поети, следва да
бъдат изпълнявани. Договорът е сключен с фирма „И.“ ООД в качеството й на
наемател, и като юридическо лице, същата не може да отсъства от Р
България. Отсъствието на физическото лице - представител на фирмата
Д.В.Ж., не е от значение, доколкото „И.“ ООД следва да има други лица,
които да поемат управлението й при отсъствие на управителя или служители,
които да изпълнят задълженията по сключения договор за наем. Отделно от
това дори и да са били налице обективни пречки за изпълнението точно в
указаното от наемодателя време, то наемателят би следвало да посочи друга
подходяща за него дата на изпълнение, до която да организира /дори и от
чужбина/ изпълнение на задълженията си по договора. Поради трикратната
липса на изпълнение на задължението на наемателя да осигури достъп до
имота, предмет на договора, ищецът валидно е развалил договора от
18.09.2018г. поради неизпълнението му.
Ефектът на развалянето е настъпил на 13.08.2019г. с получаване на
изявлението от наемателя. След тази дата не е налице валиден договор за
наем. Поради това и същият няма как да бъде развален повторно с изпращане
и получаване на третата нотариална покана от 08.01.2020г.
До датата 13.08.2019г. е налице валиден договор за наем, поради което
8
всички плащания се дължат на основание чл. 232 ал. 2 от ЗЗД.
След 13.08.2019г. е налице разваляне на договора за наем и
противопоставяне за ползването на имота от страна на наемодателя, поради
което, съгласно чл. 236 ал. 2 от ЗЗД, наемателят дължи обезщетение за
ползването на имота и следва да изпълнява всички задължения, произтичащи
от прекратения договор за наем.
В исковата молба се претендира сумата от 4200лв. – наемни вноски за
месеците август, септември и октомври:
По силата на договора за наем се дължат наемни вноски до датата на
разваляне на договора - 13.08.2019г., т.е. за периода от 01.08.2019г. до
13.08.2019г.
Ответникът твърди, че е заплатил наемната вноска за месец август
2019г., но същата е била върната от страна на наемодателя. От
доказателствата по делото обаче не се доказва това твърдение. Представен по
делото е payment order for credit transfer /на л. 61 от делото/, като не е
представен надлежен превод на документа, съгласно изискването на чл. 185
от ГПК, поради което съдът само на това основание би следвало да приеме, че
липсва надлежно доказателство за този факт по делото. Но дори и в случай,
че се коментира същия по същество, в посочения документ не е посочено коя
наемна вноска и по кой договор се заплаща на 29.08.2019г. Видно от
процесния договор, наемната вноска се дължи авансово в срок до 3-то число
на месеца, за който се дължи наема, т.е. до 03.08.2019г. Поради това не може
да се приеме, че платената на 29.08.2019г. вноска е за месец август, а не за
месец септември 2019г. Поради липса на доказателство за плащане на
вноската за месец август, без правно значение е дали платената на датата
29.08.2019г. сума е върната, т.е. съдът не следва да обсъжда възраженията на
ответника за връщането на наемните вноски от страна на наемодателя и дали
той може да ги търси отново или плащането има погасителен ефект.
Въз основа на горното искът са сумата от 587.10лв. - наемна вноска за
периода от 01.08.2019г. до 13.08.2019г., следва да бъде уважен.
След датата на разваляне на договора - 13.08.2019г., не се дължат
наемни вноски. Дължи се обезщетение за ползването на имота по прекратения
9
договор за наем, т.е. дължат се суми на друго правно основание, но не и на
предявеното /не по чл. 232 ал. 2 от ЗЗД, а по чл. 236 ал. 2 от ЗЗД/. Поради това
искът за сумата от 3612.90лв.– наемни вноски за периода 14.08.2019г.-
31.10.2019г. следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
В исковата молба се претендира сумата от 2800 лева, представляваща
обезщетение за ползването на имота за периода месец май 2020 година и
месец юни 2020г.
По делото не се спори, че имотът е ползван от наемателя до датата
22.06.2020г., когато видно от доказателствата по делото – протокол от същата
дата, владението върху имота е получено от наемодателя с помощта на
полицията и ключар и в имота са намерени трети лица.
Същевременно наемателят навежда твърдения, че наемодателя не е
осигурил безпрепятствено ползване на имота, доколкото в имота е било
спряно електрозахранването. Ищецът от своя страна сочи, че въпреки, че
електрозахранването е било преустановено, то е било неправомерно пуснато
от наемателите и ползването на вещта е продължило. Тези факти се доказват
от представените писмени доказателства. От писмото на ЕРП Север се
установява, че захранването в имота е преустановено по заявление на С.Х.-П.
– титуляр на партидата. Видно от КП на ЕРП Север от 11.07.2019г. се
установява, че на същата дата, по заявление на клиента, е временно
преустановено захранването в имота, а съгласно КП на ЕРП Север от
03.10.2019г. по заявление на клиента е откачен изходящ проводник и е
изолиран от СТИ. Доколкото е налице второ по ред преустановяване на
ел.захранването в имота, без да е налице междувременно заявление за
присъединяване, то съдът намира, че в междинния период между двата
констативни протокола е налице неправомерно присъединяване към
ел.мрежата на Е.С. Отделно от това въпреки двукратното преустановяване на
ел.захранването в имота, ползването на имота е продължило до 22.06.2020г.
от ответника чрез трети лица, което е безспорен по делото факт.
Действително в тежест на наемодателя е да осигури ползването на
имота през целия срок на договора. В случай, че той не стори това и е в
неизпълнение на задължението си да осигури безпрепятствено ползване на
имота /т.е. създава пречки или не съдейства за тяхното отстраняване/, то
10
тогава наемателят може да развали договора поради неизпълнението му от
страна наемодателя. Едва след развалянето на договора, наемателя не дължи
наемни вноски по него. Обезщетение за ползването на имота пък не дължи от
датата на предаване на фактическата власт върху наетия обект на
наемодателя. Затова в тежест на наемателя е да установи как и кога е предал
фактическата власт върху обекта, предмет на договора, на наемодателя.
В конкретния случай ответникът не е предприел разваляне на договора
поради неизпълнението му от страна на ищеца. Нещо повече той е продължил
да ползва имота в продължение на още година след това, като
преустановяването на ел.захранването не му е попречило в действителност да
ползва имота, поради неправомерното присъединяване към електро-
преносната мрежа. Поради това дължи заплащане на цената на ползването,
която в процесния случай е под формата на обезщетение за ползването на
имота, на основание чл. 236 ал. 2 от ЗЗД, до датата на предаване на
фактическата власт, а именно 22.06.2020г. Сумата, дължима като обезщетение
за ползването на имота за периода 01.05 2020г. - 22.06.2020г., е в размер на
2426.67лв., за която сума искът се явява основателен, а за сумата от 373.33лв.
и за периода 23.06.2020г.-30.06.2020г. искът е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
По останалите искове за разноски, свързани с ползването на имота:
Съгласно чл. 232 ал. 2 от ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната
цена и разходите, свързани с ползуването на вещта.
Безспорно по делото е, че претендираните суми за обща вода /вода,
изразходвана за общите части на сградата/, и такси за поддръжка и
управление на ЕС, представляват разходите, свързани с ползуването на вещта.
Отделно от това изрично е уговорено в договора, в т. 11 от него, че в тежест
на наемателя е да заплаща разходите за поддръжка на комплекса, приети от
общото събрание на етажната собственост. Не се оспорва размера на същите.
Съгласно чл. 236 ал. 2 от ЗЗД, наемателят дължи обезщетение за
ползването на имота и следва да изпълнява всички задължения, произтичащи
от прекратения договор за наем. Доколкото безспорно е налице хипотезата
на чл. 236 ал. 2 от ЗЗД, след развалянето на договора поради неизпълнението
11
му от страна на наемателя, то съдът намира, че ответникът дължи изпълнение
на всички задължения по преди това съществуващото наемно
правоотношение между страните, вкл. т. 11 от разваления договор.
Сумата от 63 лева - представляваща задължение за заплащане на
разходвана обща вода за периода 01.01.2019г. до 31.12.2019г., се дължи от
ответника, но на основание чл. 236 ал. 2 от ЗЗД, доколкото периода е след
разваляне на договора за наем. Следователно доколкото сумата е
претендирана на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД, искът се явява неоснователен.
Сумата от 549 лева, се претендира като платени от наемодателя вместо
наемателя такси за поддръжка и управление на ЕС, дължими на основание чл.
11 от договора за наем за периода месец август 2019г. м.септември 2019г. и м.
октомври 2019 година в размер на по 183 лева, на основание чл. 74 от ЗЗД,
във вр. с чл. 232, ал.2 от ЗЗД.
До 13.08.2019г. сумата е дължима на посоченото основание, а след тази
дата – на основание чл. 236 ал. 2 от ЗЗД. Следователно искът се явява
основателен за сумата от 76.74лв., а за разликата от 472.26лв. се явява
неоснователен.
Следва да бъде отбелязано, че задълженията по чл. 232 ал. 2 от ЗЗД,
както и тези по чл. 236 ал. 2 от ЗЗД са задължения на наемателя спрямо
наемодателя. В действителност е възможно освобождаване от тези
задължения чрез плащане на консумативните разходи от страна на наемателя
пряко на третите лица – кредитори, но е възможно и плащанията спрямо
третите лица да се правят от наемодателя преди или след заплащането им от
страна на наемателя в полза на наемодателя. В случай на неизпълнение на
задълженията обаче, наемателят ги дължи само и единствено в полза на
наемодателя, доколкото третите лица-кредитори могат валидно да си ги
търсят само от него, но не и от наемателя.
С други думи независимо дали наемодателя реално е заплатил тези суми
/за консумативни разходи или други разходи, свързани с ползването на вещта/
в полза на претендиращите плащания трети лица /ЕРП, водоснабдяване,
етажна собственост/, те се дължат от едната страна в наемното
правоотношение – наемателя, в полза на другата страна – наемодателя.
12
Поради това без значение е дали е извършено плащането им в полза на
кредиторите или същото е дължимо, както е и без значение кое е лицето,
извършило плащането в полза на третите лица /и какви са вътрешните им
отношения с наемодателя/.
Без значение е също и собствеността върху имота и кое е лицето,
титуляр на правото на собственост, доколкото наемодател може да бъде и
несобственик. Облигационна връзка между собственика и наемателя може да
липсва, като е налице облигационно правоотношение само между наемодател
и наемател, и само наемното правоотношение е от значение за предявените в
настоящото производство облигационни искове.
Сумата в размер на 366 лева, съставляваща такси за поддръжка и
управление на ЕС по чл. 11 от договора за наем за месеците ноември и
декември 2019 г., или по 183 лева месечно, също се дължат на основание чл.
236 ал. 2 от ЗЗД по разваления договор за наем, а не на претендираното
основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД, поради което искът подлежи на отхвърляне.
Сумата от 1098 лева, съставляваща дължими и неплатени такси за
поддръжка и управление на общите части на ЕС за периода от месец януари
2020г. до месец юни 2020г., от по183 лева месечно, се дължи на предявеното
основание чл.236, ал.2 от ЗЗД, доколкото договорът е бил развален към
посочения период, поради което искът следва да бъде уважен.
По възраженията за прихващане:
Съдът намира за неоснователна претенцията на ответника за заплащане
на обезщетение в размер на месечния наем за периода след датата на
преустановяване на ел.захранването в имота. Както бе посочено по-горе
наемателят, при неизпълнение на задължението на наемодателя да осигури
безпрепятственото ползването на имота от страна на наемателя, може да
развали договора поради неизпълнението му, но не може да търси
обезщетение, подобно на претендираното. Отделно от това за
основателността на претенцията следва да докаже, че действително имотът не
е ползван /не само че са били налице пречки/, т.е. предаване на фактическата
власт върху имота на наемодателя и ползване на друг имот в срока на
договора, каквото доказване няма проведено по делото.
13
По делото няма спор, че ответникът е заплатил сумата от 1000лв. като
депозит по процесния договор. Няма спор и че сумата от 1000лв. не е върната
от ищеца на ответника. Поради това съдът намира, че възражението за
прихващане със сумата от внесения депозит от 1000лв. е основателно и
следва да бъде уважено.
Съгласно чл. 76 ал. 1 от ЗЗД, този, който има към едно и също лице
няколко еднородни задължения, ако изпълнението не е достатъчно да погаси
всичките, може да заяви кое от тях погасява. Ако не е заявил това, погасява се
най-обременителното за него задължение. При няколко еднакво
обременителни задължения, погасява се най-старото, а ако всички са
възникнали едновременно, те се погасяват съразмерно.
В случая са налице еднородни задължения на ответника спрямо ищеца –
всички представляват главници по различни претенции, признати по съдебен
ред. Ответникът не е заявил с възражението си за прихващане кои точно
задължения на ищеца иска да бъдат прихванати, поради което следва да бъде
погасено чрез прихващане най-обременителното задължение. Съдът намира,
че най-обременителното е това с най-голям размер, доколкото върху него
следва да бъде начислена най-висока по размер законна лихва. Поради това
искът за сумата от 2426.67лв., следва да бъде частично погасен чрез
прихващане със сумата от 1000лв.
Предвид изхода от спора, на основание чл.78, ал. 1 и ал. 3 от ГПК, и на
двете страни в производството се следват разноски, съразмерно на
уважената/отхвърлената част от исковете.
От представения списъка по чл. 80 от ГПК и доказателствата, съдът
намира, че се дължат сумите за заплатени държавни такси и сумата за
заплатеното адвокатско възнаграждение в размер на 780 лв. за настоящото
производство. Съдът намира, че ищецът не е представил доказателства за
заплащане на сумата от 200лв. – адвокатско възнаграждение по г.д.
9213/2020г. за отговор на ЧЖ по обжалване на определението на съда по
обезпечението /съдът извърши и служебна справка на присъединените
документи в ел.папка на съда и също не откри доказателства за уговорено и
заплатено възнаграждение/. Съдът намира още, че заплатените в полза на
лица, различни от съда, такси /напр. таксите за банкови преводи/ не
14
представляват съдебно-деловодни разноски и не подлежат на обезщетяване
по облекчения ред на чл. 78 от ГПК.
На ищеца се следват разноските за производството, съразмерно на
уважената част от иска, а именно сумата от 457.46лв., съответната част от
разноските в размер на 1302,15лв.
Претендираните в производството разноски от ответника са в размер на
1245лв. за защита и съдействие в настоящото производство /л. 65-67 от
делото/ и сумата от 817.50лв. – за производството по обжалване на
обезпечението /л.139-141 от делото/. Ищецът прави възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение за производството по
обжалване на обезпечението.
Съгласно чл. 7 ал. 7 от Наредба 1/2004г., за защита в производства за
обезпечаване на бъдещ иск, в производства по издаване на изпълнителен лист
по чл. 405, ал. 3 и 4 ГПК и в производства за издаване на заповед за
изпълнение възнаграждението се определя по правилата на ал. 2 на базата на
половината от стойностите на претендираните суми. Изчислено по посочения
ред, минималното възнаграждение е в размер на 547.66лв. Съдът намира, че
доколкото обезпечителното производство не се отличава с правна и
фактическа сложност, адвокатско възнаграждение много над минимума се
явява прекомерно. Поради това съдът намира, че възнаграждението на
процесулния представител на ответника за соченото производство следва да
бъде намалено до сумата от 600лв.
На ответника се следват разноските за производството, съразмерно на
отхвърлената част от иска, а именно сумата от 1196.83лв., съответната част
от разноските в размер на 1845лв.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „И.“ ООД, ЕИК *******, адрес: гр. Варна, *******,
представлявано от Д.В.Ж., ДА ЗАПЛАТИ НА К. М. ХР. , ЕГН ********** с
адрес гр. ***********************:
15
сумата от 587.10лв. /петстотин осемдесет и седем лева и 10 ст./ ,
представляваща неплатена наемна вноска за периода от 01.08.2019г. до
13.08.2019г., дължима по договор за наем от 18.09.2018 година за ползване на
недвижим имот ЖИЛИЩЕ апартамент ** с идентификатор № *******,
находящ се в гр. *******, ул. „*******, на основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД,
сумата от 1426.67лв. /хиляда четиристотин двадесет и шест лева и
67ст.., представляваща обезщетение за ползването на имота след разваляне на
договора за наем за периода 01.05.2020г. - 22.06.2020г., на основание чл.236,
ал.2 от ЗЗД,
сумата от 76.74лв. /седемдесет и шест лева и 74ст./, съставляваща
платени от наемодателя вместо наемателя такси за поддръжка и управление
на ЕС, дължими на основание чл. 11 от договора за наем за периода от
01.08.2019г. до 13.08.2019г., на основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД,
сумата от 1098 лева /хиляда деветдесет и осем лева/, с
представляващи разходите, свързани с ползването на вещта, а именно
дължими и неплатени такси за поддръжка и управление на общите части на
ЕС за периода от месец януари 2020г. до месец юни 2020г., на основание
чл.236, ал.2 от ЗЗД,
ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на
подаване на исковата молба – 08.09.2020г. до окончателното заплащане на
задълженията.
ОТХВЪРЛЯ иска на К. М. ХР. , ЕГН ********** с адрес гр.
*********************** против „И.“ ООД, ЕИК *******, адрес: гр. Варна,
*******, представлявано от Д.В.Ж., за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумата от 1000лв. /хиляда лева/, представляваща обезщетение за
ползването на имота след разваляне на договора за наем за периода
01.05.2020г. - 22.06.2020г., ПОРАДИ погасяването му чрез
ПРИХВАЩАНЕ със сумата от 1000лв., представляваща депозит по т. 19 от
договор за наем от 18.09.2018 година.
ОТХВЪРЛЯ исковете на К. М. ХР. , ЕГН ********** с адрес гр.
*********************** против „И.“ ООД, ЕИК *******, адрес: гр.
16
********, представлявано от Д.В.Ж. за осъждане на ответника да заплати на
ищеца:
сумата от 3612.90лв. /три хиляди шестстотин и дванадесет лева и
90ст./, представляваща неплатени наемни вноски за периода 14.08.2019г.-
31.10.2019г., дължими по договор за наем от 18.09.2018 година за ползване на
недвижим имот ЖИЛИЩЕ апартамент ** с идентификатор № *******,
находящ се в гр. *******, ул. „*******, на основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД,
сумата от 373.33лв. /триста седемдесет и три лева и 33 ст./,
представляваща обезщетение за ползването на имота след разваляне на
договора за наем за периода 23.06.2020г.-30.06.2020г., на основание чл.236,
ал.2 от ЗЗД,
сумата от 63 лева /шестдесет и три лева/ - представляваща задължение
за заплащане на разходвана обща вода за периода 01.01.2019г. до 31.12.2019г.
по договор за наем от 18.09.2018 година, на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД,
сумата от 472.26лв. /четиристотин седемдесет и два лева и 26ст./ ,
съставляваща платени от наемодателя вместо наемателя такси за поддръжка и
управление на ЕС, дължими на основание чл. 11 от договора за наем за
периода месец 14.08.2019г.-31.10.2019г., на основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД,
сумата в размер на 366 лева /триста шестдесет и шест лева/,
съставляващи такси за поддръжка и управление на ЕС по чл. 11 от договора
за наем за месеците ноември и декември 2019 г., или по 183 лева месечно, на
основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД,
както и законната лихва върху главниците, считано от датата на
подаване на исковата молба – 08.09.2020г. до окончателното заплащане на
задълженията.
ОСЪЖДА „И.“ ООД, ЕИК *******, адрес: гр. Варна, *******,
представлявано от Д.В.Ж., ДА ЗАПЛАТИ НА К. М. ХР. , ЕГН ********** с
адрес гр. ***********************, сумата от 457.46лв. (четиристотин
петдесет и седем лева и 46ст.), представляващи разноски за производството,
съразмерно на уважената част от исковете, на основание чл.78, ал. 1 от ГПК.
17
ОСЪЖДА К. М. ХР. , ЕГН ********** с адрес гр.
***********************, ДА ЗАПЛАТИ НА „И.“ ООД, ЕИК *******,
адрес: гр. ********, представлявано от Д.В.Ж., сумата от 1196.83лв. (хиляда
сто деветдесет и шест лева и 83ст.), представляващи разноски за
производството, съразмерно на отхвърлената част от исковете, на основание
чл.78, ал. 3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд
в четиринадесет дневен срок от съобщаването му на страните.
Решението да се връчи на страните и да се впише в регистъра на
решенията.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
18