№ 10682
гр. София, 21.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА
при участието на секретаря СОНЯ Д. КОНСТАНТИНОВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА Гражданско дело
№ 20221110129627 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на „фирма” против Ю. Й. Л. и Д. Й.
Н..
Ищецът моли съда да постанови решение, с което да осъди всеки от ответниците да
му заплатят по ½ от сума в размер на 3060 евро, представляваща неплатено възнаграждение
по договор за посредничество. Твърди, че дружеството е предприело всички действия,
съгласно договора. Въпреки това, ответниците се разпоредили самостоятелно с имота и без
съдействието на агенцията. Поддържа, че оттеглянето на поръчката от страна на
ответниците не го лишава от правото да получи възнаграждение. Претендира направените в
настоящето производство разноски.
Ответниците, в срока по чл. 131 ГПК, не са подали отговор. Твърдят, че са били
въведени в заблуждение да подпишат договора, както и че ищецът няма нищо общо с
осъществената сделка.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото
доказателства съобразно разпоредбата на чл. 235 от ГПК, намира за установено следното от
фактическа страна:
По делото е представен договор за посредничество от 29.01.2022г., сключен между
ищцовото дружество и ответниците, с което продавачите са възложили на посредника
продажбата на собствения им апартамент срещу възнаграждение размер на 3 % от
договорената с крайния купувач продажна цена, но не по – малко от 1000 евро без ДДС.
Като доказателства по делото са представени договор за продажба на имот от
18.12.2007. и удостоверение за наследници, от които се установява, че продаденият
апартамент е бил собственост на ответниците по настоящето дело.
С нотариален акт № **/****г. на нотариус Д. ответниците са продали имота на
трето лице – М. Н. Ек. за цена от 35000 лв.
По делото е разпитан св. В. В., която твърди, че работи в ищцовото дружество.
Ответниците се свързвали с тях за определяне на пазарна цена, тъй като искали да продадат
апартамента си. След сключването на договора ответниците не осигурили достъп до имота
на свидетелката, за да го заснеме, въпреки че поискала такъв. Имотът бил предложен на
1
купувачи от базата данни на ищеца. Имало хора, които проявили интерес, но не
осъществила оглед, тъй като не получила съдействие от ответниците. След като дълго време
не успяла да осъществи контакт с ответниците, извършила справка в Имотния регистър и
установила, че имотът е продаден.
Разпитан св.В. Л. поддържа, че той осъществявал комуникацията с брокерката.
Твърди, че предварително уведомили ищцовото дружество, че вече имат сключен договор с
друг брокер. Присъствал на подписването на договора за посредничество. Твърди, че
ответниците не прочели целия договор преди да го подпишат. Купувачът на имота бил
намерен от друга агенция, не от ищцовото дружество.
Други доказателства от значение за предмета на спора, в предвидения в
процесуалния закон срок, не са ангажирани.
Анализът на така установената фактическа обстановка налага следните правни
изводи:
От събраните по делото доказателства се установява, че е налице валидно сключен
договор за посредничество от 29.01.2022г., с който ответниците са възложили на посредника
продажбата на собствения им апартамент срещу възнаграждение в размер на 3 % от
договорената с крайния купувач продажна цена, но не по – малко от 1000 евро без ДДС.
Неоснователни са възраженията на ответниците, че са били въведени в заблуждение за
подписване на договора, тъй като видно от показанията на разпитания по делото свидетел,
същите са могли да го прочетат преди подписването му. Непрочитането на целия текст на
договора от страна на ответниците не може да се вмени във виновно поведение на ищцовото
дружество. Ето защо, съдът намира, че между страните по делото е възникнала валидна
облигационна връзка.
Установява се и, че ответниците са продали апартамента на трето лице, видно от
нотариален акт № **/****г. на нотариус Д.. По делото не се спори, че за така осъществената
продажба ищцовото дружество не е съдействало по никакъв начин, като представител на
агенцията е разбрал за извършената продажба едва след осъществяването й.
Ищецът е ангажирал договорната отговорност на ответника за неизпълнение на
задължения по договор за посредничество при продажба на недвижим имот. От съвкупната
преценка на писмените доказателства - договор за посредничество при покупка на
недвижим имот и от гласните доказателства, се установи, че ищецът като изпълнител по
договора е предложил имота на купувачи от тяхната база данни. Други действия не са били
осъществени, поради неоказано съдействие от страна на ответниците. Съдът кредитира
показанията на този свидетел, доколкото той има преки и непосредствени впечатления,
извършвал е лично като служител в ищцовото дружество предлагането на имота в базата
данни на дружеството.
По делото обаче няма нито твърдения, нито доказателства, ищецът като изпълнител
по договора за посредничество да е свързал ответниците като възложител по договора с
реалния купувач, да е осигурил възможност за преговори между двете страни по покупко-
продажбата, което са основните му задължения. Няма нито твърдения, нито доказателства
този купувач да е осъществил контакт с ответниците благодарение на изпълнение на
задължения по договора за посредничество за продажба от ищеца, или да е свързано лице с
друг клиент на ищеца, или да се е интересувал от имотите, а после да се е отказал и без
знанието на ищеца да сключи с продавачите договора за покупко-продажба. Напротив, от
гласните доказателства следва категоричният извод, че продажбата на имота е осъществена
от собствениците без знанието и без съдействието на ищеца да ги свърже с купувача и да
посредничи за сделката между тях.
В настоящото производство съдът е сезиран с иск за осъждане на ответника за сума,
2
представляващо дължимо възнаграждение по договор за посредничество. Договорът за
посредничество е вид търговски договор, който няма нарочна правна уредба, но някои от
основните негови характеристики могат да бъдат извлечени чрез тълкуване на нормите,
касаещи търговския посредник - Раздел ІІ на глава VІ на Търговския закон. Договорът за
посредничество е договор, по който винаги едната страна е търговски посредник по смисъла
на чл. 49 ТЗ, който посредничи между две страни с оглед интереса им от постигане на
конкретна правна сделка. Интересът на другия съконтрахент за участие в такъв договор
произтича от нуждата да бъде свързан с друга страна за сключване на конкретна сделка. С
оглед осъществяване на целената сделка на търговския посредник се дължи възнаграждение.
При договорът за посредничество посредникът дължи свързване на страните по една бъдеща
сделка. В тази сделка той не участва пряко, нито има задължения по нея за извършване на
каквито и да са други правни или фактически действия. Действително неговото
възнаграждение е поставено под условие от реализирането на тази сделка, за която той е
свързал страните, тъй като възнаграждение би му се дължало само, ако сделката е
реализирана. Това и различава договорът за посредничество от договора за поръчка и от
комисионния договор - Решение № 37 от 27.04.2012 година, по т.д. № 1143 по описа за 2010
г. на ТК, І т.о. на ВКС. Предмет на договора за посредничество е преследването на особен
резултат - свързването, поставяне в контакт на страните и подпомагането им да сключат
договор - предварителен или окончателен. Договорът за посредничество не предполага
постигане на определен резултат, както е например при договора за изработка. Договорът за
търговско посредничество има като цел не конкретен правен резултат, а осъществяване на
връзка между страни, целящи сключване на правна сделка. За изпълнението на договорното
задължение на посредника е достатъчно сключването на сделката да е в резултат точно от
това, че посредникът е поставил в контакт страните. Предметът на договора е постигането
на този особен резултат - свързването на страните и подпомагането им да сключат договор
чрез извършването на точно определени за това фактически действия, като проучване на
пазара, извършване на огледи, осигуряване на документи, чрез които да отпаднат пречките
за сключване на сделката, да подготви предварителен и окончателен договор и да
консултира възложителя при окомплектоването на документите, които се изискват при
сключването на окончателния договор.
В настоящия случай посредникът не доказа, че е свързал страните. Напротив, ищецът
твърди, че не познава купувача, че не е знаел за него и не е съдействал за свързване и
контакт между страните по сделката. Ето защо, съдът приема, че ищецът не е изпълнил
главното задължение съобразно характера на договора - контакт между страните по
конкретната сделка, който контакт да е довел до настъпването на крайния резултат –
покупко-продажбата на апартамента. С оглед на изложеното се налага изводът, че
ответниците не дължат на ищеца като изпълнител по договора възнаграждението по чл. 3.1
от същия. Основната задача на търговския посредник се състои в свързването на двете
страни и удостоверяване сключването на сделката, за което той трябва да положи усилията
и грижата на добрия търговец. Със сключване на сделката, за която търговския посредник е
посредничил за него се поражда правото на възнаграждение.
В допълнение следва да се посочи и че, имущественото право, уредено в чл. 3.1 е
дефинирано в договора като "възнаграждение". Възнаграждението съставлява "насрещната
престация" по двустранния възмезден договор, която възложителят се задължава да заплати,
след като изпълнителят е изпълнил своите задължения т. е. задължението за възнаграждение
възниква след като целта на договора е постигната, след като с изпълнението на всички
задължения на изпълнителя по предлагане на имота, рекламирането му, организирането на
огледи и пр., имащи обаче само и единствено подпомагаща и съпътстваща роля,
изпълнителят успее да открие реален купувач, който да се съгласи да закупи имота, предмет
на договора за посредничество. Именно поради това възнаграждението, както е уговорено
между страните, се дължи при подписването на предварителния договор между възложителя
3
и реалния купувач, а ако такъв не се сключва, при подписването на нотариалния акт за
покупко- продажба.
С оглед на изложеното, следва изводът, че изпълнителят няма какъвто и да било
принос за продажбата на имота. Клаузата на чл. 3.1 от договора не може да се тълкува в
смисъл, че ищецът има право да получи възнаграждение и когато няма такъв принос.
Такова възнаграждение евентуално би се дължало, ако например изпълнителят извърши
огледи на имота с потенциален купувач, който е намерил благодарение на рекламата, но
въпреки това е бил заобиколен от страните, тъй като до целеният резултат – продажбата на
имота, се достига благодарение на положените усилия от посредника.
Ето защо, предявените искове следва да бъдат отхвърлени като неоснователни и
недоказани.
По разноските:
Ответниците не претендират разноски и не представят доказателства за такива,
поради което съдът не дължи произнасяне.
Предвид изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „фирма“ АД, ЕИК (номер), със седалище и адрес на
управление (град), (адрес) срещу Ю. Й. Л., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес) иск с
правно основание чл. 79 ЗД за сумата от 1530 евро, представляваща неплатено
възнаграждение по договор за посредничество от (дата)г., като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „фирма“ АД, ЕИК (номер), със седалище и адрес на
управление (град), (адрес) срещу Д. Й. Н., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес) иск с
правно основание чл. 79 ЗД за сумата от 1530 евро, представляваща неплатено
възнаграждение по договор за посредничество от (дата)г., като неоснователен и недоказан.
Решението подлежи на обжалване по реда на въззивното производство пред
Софийски градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4