№ 1547
гр. Варна, 13.10.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, X СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Геновева Илиева
при участието на секретаря Славея Н. Янчева
Сложи за разглеждане докладваното от Геновева Илиева Гражданско дело №
20233100100121 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 09:01 часа се явиха:
След спазване на разпоредбата на чл. 142, ал.1 от ГПК
Ищецът Ц. Х. С., редовно призован, не се явява. Представлява се от адв. Л. Ш.,
редовно упълномощена и приета от съда от днес.
Ответникът Р. Г. К. , редовно призован, явява се лично. Представлява се от адв. С.
Я., редовно упълномощена и приета от съда от днес.
Ответникът Е. М. К., редовно призован, не се явява. Представлява се от адв. С. Я.,
редовно упълномощена и приета от съда от днес.
СЪДЪТ ИЗВЪРШИ справка с личната карта на ответника Р. Г. К., след което й
върна същата.
Адв. Ш.: Да се даде ход на делото.
Адв. Я.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Адв. Ш.: Поддържам исковата и уточняващите молби. Не съм взела отношение по
отговора. Нямам възражения по проекта за доклад.
1
Адв. Я.: Поддържам отговора и всичко изложено. Запозната съм с доклада и нямам
възражения по него.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпила Молба с вх. № 20331/21.08.2023 г., депозирана от
процесуалния представител на ответниците във връзка с дадени с изготвения проект за
доклад по делото указания.
В молбата се посочва, че единствената причина според ответниците за постановения
отказ за промяна предназначението на обекта се дължи на изменение на ЗУТ, обнародвано в
Държавен вестник, брой 16/2021 г.
Посочва се още, че по силата на ЗУТ, ателиетата, които са в процесната сграда, в
която се намира имотът, предмет на предварителния договор, автоматично по силата на
закона се счита за жилища.
Предвид отговора, даден от Община Варна и независещо от доверителите законово
изменение, което размества изцяло статута в сградата, същите се явяват потърпевши и не
могат да изпълнят коректно поетите от тях ангажименти с договора. Затова всички
собственици на обекти са инициирали промяна в ПУП, което е единствения вариант, за да
може да се промени и предназначението на процесния обект от офис в жилище.
По отношение на сумата, която ответниците признават, че са получили като
продажна цена по предварителния договор за покупко – продажба се посочва, че общата
цена е 80 000 евро, от която 55 000 евро съставлява цена на офиса и 25 000 евро цена за
обзавеждането и оборудването.
Посочва се, че ответниците са получили 5 983,16 евро за офиса, което е част от
дължимите 55 000 евро, като остават дължими 50 016,84 евро.
По предварителния договор са получени общо 30 983,16 евро, от която капаро
7 983,16 евро през февруари 2022 г. и 23 000 евро, платени на 20.10.2022 г., като посочените
30 983,16 евро покриват 25 000 евро продажна цена на обзавеждането и остава неплатен
остатък 5 983,16 евро, което е част от продажната цена на недвижимия имот в общ размер
на 55 000 евро.
По отношение на дадените указания за посочване размера на претърпените вреди, във
връзка с възраженията за намаляване на двете нестойки, се посочва, че ищецът не е
претърпял никакви вреди. Същият ползва необезпокоявано имота за целите, за които е
получен.
Адв. Я.: Поддържам молбата.
Адв. Ш.: Аз не твърдя, че са платени първо 8 000 евро. Това е записано в документа
за плащане. Абсолютно декларативно се твърди сега, защото е изгодно, коя цена е платена.
Кредиторът не е възразил. В платежното, при основанието е записано изрично, че се
2
заплаща капаро за апартамент на улица и е посочен административния адрес и гр. Варна.
Освен това, вън от всякаква логика е да се заплаща обзавеждане на апартамент, който все
още не е закупен и остава с неясна съдба дали ще бъде такъв. Изрични доказателства има
какво е платено.
Безспорно е, че е платена посочената сума от 23 000 евро, както и основанието, което
е записано. Спорно е каква част от общата продажна цена е погасена с тази сума.
Адв. Я.: Аз съм изложила това обстоятелство, но искам пак да го спомена, че ищцата
и синът й живеят в този апартамент от първия ден и има логика да заплатят обзавеждането.
Адв. Ш.: Онзи ден колегата ми направи две предложения. Едното да върнат изцяло
получените средства и да приключим с делото. Второто предложение беше да прехвърлим
собствеността, като не претендираме каквато и да е неустойка и просто станем собственици,
което считам, че с оглед поведението по предприетите мерки от лятото за изгонване на
човека, който живее там, както и на това изнудване, без основание да се платят 23 000 лв.
преди да е изтекъл срока за плащане, не е приемливо. Аз съм готова за постигане на
спогодба, но при някакъв все пак компенсаторен механизъм, който да обезщети това
поведение повече от година, нехайство по отношение на предназначението на имота и
съответно заплахи, че ще бъде продаден и те трябва да се изнесат.
По отношение на факта, на какво основание е платена сумата, аз вече казах, че е
видно от писмените доказателства на какво основание кредитора не е възразил, не е казал,
че не приема плащане на апартамент, защото това са вещи. В такъв случай двете страни са
приели, че се плаща цена на апартамент. „Човек не си плаща юздата, преди да е купил
коня“.
Относно записаното в отговора, който и сега прочетохте от молбата, че причината да
не се смени статута била промяната на Закона от 2001 г. Договорът е сключен през месец
февруари 2002 г. Ако промяната е от 2001 г. няма никакво основание да се твърди, че е
настъпило някакво обстоятелство след сключването на договора, което не е могло да бъде
известно на страните и съответно е повлияло на поетия ангажимент и за някаква
невъзможност, както се твърди за изпълнението.
Освен това, може наистина всички ателиета да се считат офиси, в което не съм
съвсем уверена, но тук не говорим за ателие, а за офис и в този смисъл няма разпоредба,
която по някакъв начин да определя автоматичната промяна на предназначението.
Наистина предназначението на този имот е „за обществено ползване“. Това също е
било известно на продавачите, които са съсобственици от 2010 г. В този смисъл, няма
обстоятелства, които да твърдят, че не са могли да им бъдат известни и този поет
ангажимент е бил възпрепятстван от настъпването на независещи от тях обстоятелства.
Нямам възражения по доклада.
3
Считам, че следва да ревизирате произнасянето си по отношение на свидетелите, като
моля да бъдат допуснати такива.
В молба от 22.03.2023 г. сме написали, че е настъпило неизпълнение в две посоки –
нарушение на чл. 12, че всяка страна е длъжна да предприеме всички необходими действия
за сключване на нотариалния акт, като се яви в определен ден и час пред нотариус, както и
че при покана следва да се отзоват на протокола, който виждате, че е съставен без тяхното
явяване и да изразят становище.
Нарушено е и по чл. 9, задължението на продавачите да не предприемат, каквито и да
е действия, които възпрепятстват купувача да упражнява бъдещото право на собственост с
тези две действия – предлагане на трети лица на имота за покупка, съответно уведомяване за
това на страните, че ако те не платят до 10 дни, ще бъде продаден за същата или по- висока
цена на трето лице – купувач, което те вече имат, както и за неправомерното искане, без да
са настъпили основанията за това, да бъдат платени сумите.
Искаме един свидетел за неизпълнението, свързано с предлагането на трети лица на
същия имот и с готовността в случай, че те не напуснат имота и не платят до 10 дни да бъде
продаден на третите лица, с които те вече са в договорни отношения по отношение на
покупката, както и за настояването да бъдат платени без основание 23 000 евро именно с
цел на закупуване на друго жилище, както и за настояването продавачите да получат целия
размер на продажната цена, без да са настъпили основанията по предварителния договор за
това, а именно без да е променено предназначението. Представили сме писмени
доказателства в тази връзка, но ако ответниците не са взели становище по електронните
писма, дали те са изхождащи от тях, дали не са, не разбирам какво е отношението им. В този
смисъл, моля за гласни доказателства.
Адв. Я.: Моите доверители са търсили начин, по който да финализират тази сделка.
Реално договорни отношения с друг категорично не е имало. Правили са опити, както
едната страна, така и другата. В разменяни по „Вайбър“ съобщения са опитвали да
постигнат всяка от тях, това което има за цел. В тази връзка, те са казали, че наистина чакат
достатъчно време, че цената на имота вече е много по- различна след година и повече.
Доверителите ми не знаят за такова изявление за установяване предлагането на имота на
трети лица. Имотът не е предлаган на трети лица. По думите на моите доверители, те са си
разменяли различни неща, но не са казвали никога, че имат договорни отношения или други
неща, че има конкретно човек, защото това не е така. Това го казва и ответницата.
Тази кореспонденция е водена само с цел постигане на другата цел, която е да
финализират сделката. Ако моите доверители са искали да предприемат нещо, са можели,
например ток и вода са на името на доверителите ми. Ако са искали по някакъв начин да
предприемат крайни действия спрямо ищеца и сина й, който живее там, са можели да го
направят. Те са искали да се разберат.
Пак по отношение на това заплащане на тези допълнителни 23 000 евро, това са
4
отношения пак между двете страни. Те са били в нормални отношения през цялото време.
Не се противопоставям на искането на ищеца за ангажиране на гласни доказателства.
Моля, за същите обстоятелства и на мен да ми бъде дадена възможност за гласни
доказателства. Обстоятелствата са, че доверителите ми никога не са имали договорни
отношения с други страни и че това, което са разменяли като кореспонденция е било в
резултат на емоционални отношения между страните, както и по- важната част за нашия
свидетел е за водените преговори с жена, наета от блока, която води преписка по смяна на
статута на сградата, на ПУП.
Виждам, че има отговор от Общината, който е частичен за мен и когато го докладвате
ще обясня защо. Във връзка с това искам тази свидетелка да бъде разпитана, доколкото тя
ще потвърди убедеността на моите доверители за това, че промяна на предназначението ще
има и се води някаква преписка. За това, че те по никакъв начин не подвеждат ищцовата
страна.
Моля за двама свидетели.
Адв. Ш.: Доколкото чух исканият свидетел е за отрицателния факт, че не
съществуват договорни отношения. В този смисъл, не следва да бъдат допускани гласни
доказателства.
Ако допуснете двама свидетели на ответника, моля и на нас да допуснете двама, с
оглед реципрочността и справедливостта.
Адв. Я.: Само, променяйки статута на парцела, на мястото от „обществена сграда“ на
„за жилищни нужди“, тогава ще се породи възможността офисът да стане жилище. Всичко
останало ние сме го извършили.
СЪДЪТ като съобрази изявлението на процесуалните представители на страните,
намира, че следва да обяви за окончателен изготвения проект за доклад, с уточненията,
направени от процесуалния представител на ответниците в Молба от 21.08.2023 г.
Водим от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПЪЛВА изготвения доклад по делото, както следва:
ДОКЛАД НА ДЕЛОТО:
Производството по делото е образувано по предявени от Ц. С. срещу Р. К. и Е. К.,
обективно кумулативно и евентуално съединени искове, както следва:
1./ иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения на
05.02.2022г. предварителен договор, по силата на който Р. К. и Е. К., са поели задължение да
прехвърлят на Ц. С. собствения си недвижим имот, придобит с договор за покупко –
5
продажба от 15.11.2010г., за който е съставен НА № 123, том II, рег. № 8200, дело №
280/2010г. в режим на съпружеска имуществена общност, а именно: обект № 2, находящ се в
гр. Варна, ул.“М.М.Д.“ № 27 – А, ет. 3, предназначен за офис с идентификатор № ***.***.**
по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 – 40/14.07.2006г. на Изпълнителния директор на
АГКК, намиращ се на третия етаж на сграда, изградена в поземлен имот с идентификатор №
***.***.** по КККР, със застроена площ от 67, 76 кв.м., състоящ се от два кабинета, стая за
почивка, входно антре, коридор, баня с тоалет и два балкона, при граници: на същия етаж:
№ № ***.***.**.1.6, под обекта: № ***.***.**.1.3 и над обекта: № ***.***.**.1.9, ведно с
избено помещение № 6 с площ от 2, 70 кв.м. и 8, 2882 % идеални части от общите части на
сградата и върху правото на строеж върху описаното дворно място за сумата от 55 000 евро;
2./ иск с правно осн. чл. 92 ЗЗД за заплащане в условията на солидарност на сумата от
16 000 евро, претендирана като компенсаторна неустойка, предвидена в чл. 13 от
предварителния договор от 05.02.2022г., поради виновно неизпълнение на задължението на
обещателите да прехвърлят собствеността върху обекта с променено предназначение от
„офис“ в „жилище“ повече от 1 година след сключването му, уговорена в размер на
платената първа вноска в двоен размер;
3./ в условие на евентуалност, при отхвърляне на иска за заплащане на неустойка, иск
по чл. 92 ЗЗД за заплащане в условията на солидарност на сумата от 5 500 евро,
претендирана като компенсаторна неустойка, предвидена в чл. 13 от предварителния
договор от 05.02.2022г., поради виновно неизпълнение на задължението за изповядване на
окончателната сделка след двукратно отправени покани, поето в чл. 12 от него, евентуално,
поради нарушение на задължението, поето в чл. 9 от договора, изразяващо се предлагане на
имота на други купувачи, с които действия са възпрепятствали купувача да упражни правото
си на собственост в пълен обем;
Претендират се и сторените по делото съдебно – деловодни разноски.
Ищецът Ц. С. поддържа, че на 05.02.2022г. страните по делото са сключили
предварителен договор, по силата на който Р. К. и Е. К. са поели задължение да прехвърлят
собствеността върху обекта в изискуемата от закона форма на нотариален акт с променено
предназначение от „офис“ в „жилище“, съгласно § 5, т. 41 ДР на ЗУТ, в двуседмичен срок от
издаване на съответния официален документ, удостоверяващ тази промяна, при цена за
недвижимия имот в размер на 55 000 евро, платима, както следва: 1./ първа вноска в размер
на 8 000 евро в деня на сключването му; 2./ втора вноска от 47 000 евро след подписване на
нотариалния акт и преди заверяването му от нотариуса и вписването му в СВ – Варна.
С предварителния договор е уговорено още, че продавачите ще прехвърлят на
купувача и собствеността върху находящите се в обекта движими вещи за сумата от 25 000
евро, платима след подписване на нотариалния акт и преди заверяването му от нотариуса и
вписването му в СВ – Варна;
В изпълнение на поетите задължения, купувачът е заплатил на обещателите сумата от
8 000 евро, получавайки уверение, че промяната в предназначението на обекта в „жилище“,
6
е бързо осъществила процедура, за което е ангажиран специалист.
Владението върху имота е предадено от продавачите на купувачи в деня на
сключване на предварителния договор, от който момент в обекта живее сина на Ц. С. А.С.,
снабден с нотариално заверено пълномощно, позволяващо му да представлява своята майка
при сключване на окончателната сделка.
На 15.08.2022г., Р. К. уведомила пълномощникът на купувача, че предназначените на
обекта не е променено, но тя желае изповядване на сделката без да е изпълнено условието,
предвидено в договора.
На 18.10.2022г. под угрозата да бъде „изселен“, г-н С. е превел по банкова сметка на
продавачите сумата от 23 000 евро в разрез с постигнатите договорки, а на 03.10.2022г., е
отправил предложение към тях да платят остатъка от цялата продажна цена при условие, че
те прехвърлят ¾ идеални части от собствеността върху имота, което би позволило на ищеца
да изготви сам документацията и да финализира процедурата по промяна в
предназначението му. Предложението не е прието от продавачите.
На 15.12.2022г. продавачите уведомили пълномощника на купувача, че промяната в
предназначението на обекта, е отказана от Главния архитект на Община Варна по
съображения, че това би нарушило предвижданията на ПУП – ПРЗ и РУП на поземления
имот.
Твърди се, че единствената причина за отказа за промяна на предназначението на
обекта е забавяне подаването на изискуемите документи от страна на обещателите, през
което време, повече от половината собственици на обекти вече са успели да извършват
промяната и при промяна начина на ползването на имота, предмет на договора, би се
стигнало до надвишаване със 62 % от площта на сградата, което е недопустимо.
Въпреки отказа на компетентните власти, ищецът твърди, че е готов да придобие
собствеността върху офис № 2, отказвайки се от уговореното в негова полза условие и
явявайки се изправна по правоотношението страна, настоява предявения от него
конститутивен иск, да бъде уважен.
Искът за заплащане на неустойка почива на твърдения, че в продължение на повече
от една година от сключване на предварителния договор, купувачите не са изпълнили
поетото от тях задължение да променят начина на ползване на обекта, поради което дължат
в условията на солидарност неустойка, равна на двойния размер на платената първа вноска
или общо 16 000 евро, съгласно чл. 13.
В условие на евентуалност, при отхвърляне на претенцията за неустойка, се настоява
за осъждане на ответниците в условия на солидарност да заплатят сумата от 5 500 евро,
представляваща 10 % от продажната цена на имота, поради виновно неизпълнение на
задължението за изповядване на окончателната сделка след двукратно отправени покани,
поето в чл. 12 от него, а именно в срока, посочен в покана от 03.11.2022г. и на 16.01.2023г.,
неявяването на които е удостоверено в нарочно съставен протокол на нотариус Д.Б.. С
последната покана, купувачът е поискал да се сключи окончателната сделка при заплащане
7
на остатъка от цената след приспадане на дължимата неустойка от 16 000 евро.
Евентуално, се поддържа неизпълнение на задължение, поето с чл. 9 от договора,
забраняващо на обещателите до окончателното изповядване на сделката пред нотариуса да
не предприемат каквито и да е други действия, които биха възпрепятствали купувача да
упражнява правото си на собственост в пълен обем.
В случая, продавачите са водили преговори за продажбата на имота с други лица на
по-висока цена, поради което дължат неустойка в размер на 10 % от продажната цена на
имота.
В срока по чл. 131 ГПК, ответниците Р. К. и Е. К., са депозирали писмен отговор, в
който признават следните релевантни за делото факти: 1./ сключването на предварителен
договор на 05.02.2022г.; 2./ предаване на владението върху обекта на купувача; 3./
получаване на сумата от 7 983, 16 евро, от която на 07.02.2022г. 3 901, 53 евро и 4 081, 63
евро; 4./ сумата от 23 000 евро на 20.10.2022г., от които 25 000 евро за движимите вещи и 5
983, 16 евро, остатък от продажната цена на офиса; 4./ получаването на двете покани; 5./
неявяването им на 16.01.2023г. в кантората на нотариус Д.Б.;
Твърди се, че ответниците не дължат неустойка в размер на 16 000 евро, тъй като
срокът за промяна на предназначението на обекта, е една година, считано от деня на
сключване на предварителния договор или до 05.02.2023г. Доколкото този срок не е изтекъл
към 16.01.2023г., то основание за сключване на окончателната сделка в посочения ден, не е
налице.
Оспорва се и дължимостта на неустойка в размер на 16 000 евро, тъй като не е налице
забава от страна на продавачите по повод поетото задължение. Настъпилите изменения в
ЗУТ са били пречка за промяна ползването на обекта, като към месец декември 2022г., нито
едно от ателиетата в сградата не е с променено предназначение. Още на 24.11.2021г. е
поискана промяна на ПУП от всички съседи, поради което основание за дължимост на
претендираната неустойка, не е налице.
Считат, че не са нарушили поетите с чл. 9 и чл. 12 от договора задължения, защото са
предали владението върху обекта, обезпечили са безпрепятственото му ползване от А.С. и са
предприели своевременно действия по промяна в предназначението на офиса, но такава е
отказана по обективни причини.
В условие на евентуалност, при доказване основанието на претенциите по чл. 92 ЗЗД,
е релевирано възражение за нищожност на уговорените неустойки, поради противоречие с
добрите нрави, тъй като са уговорени извън присъщите им обезпечителна, обезщетителна и
санкционираща функция.
Ако съдът приеме, че клаузите са действителни, то следва размерите им да бъдат
намалени, тъй като са прекомерни в сравнение с претърпените от ищеца вреди.
Въз основа на така изложеното се настоява за отхвърляне на исковете по чл. 92 ЗЗД.
В молба, постъпила преди първото съдебно заседание, във връзка с дадени от съда
8
указания се посочва, че единствената причина според ответниците за постановения отказ за
промяна предназначението на обекта се дължи на изменение на ЗУТ, обнародвано в
Държавен вестник, брой 16/2021 г.
Посочва се още, че по силата на ЗУТ, ателиетата, които са в процесната сграда, в
която се намира имотът, предмет на предварителния договор, автоматично по силата на
закона се счита за жилища.
Предвид отговора, даден от Община Варна и независещо от доверителите законово
изменение, което размества изцяло статута в сградата, същите се явяват потърпевши и не
могат да изпълнят коректно поетите от тях ангажименти с договора. Затова всички
собственици на обекти са инициирали промяна в ПУП, което е единствения вариант, за да
може да се промени и предназначението на процесния обект от офис в жилище.
По отношение на сумата, която ответниците признават, че са получили като
продажна цена по предварителния договор за покупко – продажба се посочва, че общата
цена е 80 000 евро, от която 55 000 евро съставлява цена на офиса и 25 000 евро цена за
обзавеждането и оборудването.
Посочва се, че ответниците са получили 5 983,16 евро за офиса, което е част от
дължимите 55 000 евро, като остават дължими 50 016,84 евро.
По предварителния договор са получени общо 30 983,16 евро, от която капаро
7 983,16 евро през февруари 2022 г. и 23 000 евро, платени на 20.10.2022 г., като посочените
30 983,16 евро покриват 25 000 евро продажна цена на обзавеждането и остава неплатен
остатък 5 983,16 евро, което е част от продажната цена на недвижимия имот в общ размер
на 55 000 евро.
По отношение на дадените указания за посочване размера на претърпените вреди, във
връзка с възраженията за намаляване на двете нестойки, се посочва, че ищецът не е
претърпял никакви вреди. Същият ползва необезпокоявано имота за целите, за които е
получен.
Съдът в изпълнение на задължението си по чл.146, ал.1, т.5 от ГПК, указва на
ищеца, че в негова тежест е да докаже кумулативното осъществяване на следните
предпоставки: че е налице валиден предварителен договор по см. на чл.19, ал.1 и 2 ЗЗД, че
предмет на същия е прехвърляне собствеността върху офис, обстоятелството, че се явява
изправна страна по договора – т.е изпълнил е или е готов да изпълни едновременно с
престацията на насрещната страна своите задължения, твърденията си, че е платил сумата от
8 000 евро, както и че към датата на приключване на устните състезания са налице
предпоставките за прехвърляне правото на собственост върху недвижимия имот по
нотариален ред, включително, че имотът е собственост на отчуждителите.
Ответниците от своя страна са длъжни да установят своите възражения, от които
черпят изгодни за себе си последици, а в случай, че ищецът установи посочените по-горе
обстоятелства, да докажат, че се явяват изправни по договора страни, вкл. и твърденията си,
9
че са получили 7 983, 16 евро, от която на 07.02.2022г. 3 901, 53 евро и 4 081, 63 евро;
УКАЗВА на ответниците в едноседмичен срок от получаване на настоящото
определение да посочат конкретната причина, според тях, която е довела до отказ за
поисканата промяна в предназначението на обекта.
УКАЗВА на ответниците в същия срок да посочат размера на сумата, която считат,
че са получили като продажна цена за обекта, предвид противоречието в отговора /платена
сума от 23 000 евро на 20.10.2022г., от които 25 000 евро за движимите вещи и 5 983, 16
евро, остатък от продажната цена на офиса, чиито сбор е 30 983, 16 евро, а не 23 000 евро/.
УКАЗВА на ищеца, на осн. чл. 146, ал. 1, т. 5 ГПК, че не сочи доказателства за
твърденията си, че е заплатил първа вноска по предварителния договор в размер на 8 000
евро.
Съдът в изпълнение на задължението си по чл.146, ал.1, т.5 от ГПК, указва на
ищеца, че в негова тежест е да докаже кумулативното осъществяване на следните
предпоставки по иска по чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на 16 000 евро:
поето от обещателите задължение за прехвърляне собствеността върху имота с променено
предназначение, което не е изпълнено повече от една година от сключване на окончателния
договор, постановеният отказ, че единствената причина за отказа за промяна на
предназначението на обекта е забавяне подаването на изискуемите документи от страна на
обещателите, през което време, повече от половината собственици на обекти вече са успели
да извършват промяната и при промяна начина на ползването на имота, предмет на
договора, би се стигнало до надвишаване със 62 % от площта на сградата, което е
недопустимо, валидна клауза за неустойка и размерът й.
Ответниците от своя страна са длъжни да установят своите възражения, а именно,
ако ищецът установи посочените по-горе последици, да докажат, че се явяват изправни по
договора страни, които са предприели промяна в предназначението на обекта, възраженията
си за нищожност на клаузите за неустойка поради накърняване на добрите нрави,
евентуално възражението по чл. 92, ал. 2 ЗЗД, чиито размер е прекомерно голям в сравнение
с претърпените вреди, в това число установяване на претърпените вреди към момента на
неизпълнението на поетото задължение от страна на купувача, както и несъответствието на
неустойката с вредите.
УКАЗВА на ответниците в едноседмичен срок от получаване на настоящото
определение да наведат твърдения какви вреди считат, че ищецът е претърпял към момента
на неизпълнението на поетото задължение и твърдения за несъответствието на неустойката
с вредите.
УКАЗВА на ищеца, на осн. чл. 146, ал. 2, т. 5 ГПК, че не сочи доказателства за
твърденията си, че единствената причина за отказа за промяна на предназначението на
обекта е забавяне подаването на изискуемите документи от страна на обещателите, през
което време, повече от половината собственици на обекти вече са успели да извършват
10
промяната и при промяна начина на ползването на имота, предмет на договора, би се
стигнало до надвишаване със 62 % от площта на сградата, което е недопустимо.
Съдът в изпълнение на задължението си по чл.146, ал.1, т.5 от ГПК, указва на
ищеца, че в негова тежест е да докаже кумулативното осъществяване на следните
предпоставки по иска по чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на 5 500 евро: поето
от обещателите задължение в чл. 9 от договора до окончателното изповядване на сделката
пред нотариуса да не предприемат каквито и да е други действия, които биха
възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем,
предприемане на такива действия, изразяващи се във водене на преговори за сключване на
сделки за същия обект на по-висока цена и предлагането му на други лица за продажба,
валидна клауза за неустойка и размерът й.
Ответниците от своя страна са длъжни да установят своите възражения, а именно,
ако ищецът установи посочените по-горе последици, да докажат, че се явяват изправни по
договора страни, които са предприели промяна в предназначението на обекта, възраженията
си за нищожност на клаузите за неустойка поради накърняване на добрите нрави,
евентуално възражението по чл. 92, ал. 2 ЗЗД, чиито размер е прекомерно голям в сравнение
с претърпените вреди, в това число установяване на претърпените вреди към момента на
неизпълнението на поетото задължение от страна на купувача, както и несъответствието на
неустойката с вредите.
УКАЗВА на ответниците в едноседмичен срок от получаване на настоящото
определение да наведат твърдения какви вреди считат, че ищецът е претърпял към момента
на неизпълнението на поетото задължение и твърдения за несъответствието на неустойката
с вредите.
СЪДЪТ по доказателствата, като прецени тяхната относимост и допустимост към
предмета на процесуалния спор
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените с исковата
молба и уточняващите молби копия на писмени документи, както следва: Пълномощно от
07.12.2022 г.; Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от
05.02.2022 г.-4л.; Нотариален акт за покупко – продажба на недвижими имоти № 123, том 2,
рег. № 8200, дело № 290/15.11.2010 г.-3л.; Схема № 25471/02.11.2010 г. на самостоятелен
обект в сграда; нотариално заверено Пълномощно рег. № 564/07.02.2022 г.; електронно
писмо от 03.11.2022 г.; писмо от адв. Л. Ш.-2л.; електронна кореспонденция от: 02.08.2022 г.;
28.08.2022 г.; 20.10.2022 г.; 26.10.2022 г.; 27.10.2022 г.;04.11.2022 г.; 05.12.2022 г.; 05.12.2022
г.; Схема № 15-1458780/16.12.2022 г. на самостоятелен обект в сграда; електронно писмо от
09.01.2023 г.; електронно писмо от 06.01.2023 г.-2л.; Протокол Акт № 9, том 1, рег. № 102 от
16.01.2023 г.; движение по банкова сметка; Извлечение по Спестовна сметка в
EUR/20.12.2022 г. по описа на „Уникредит Булбанк“-3л.; детайли за банкова сметка от
11
07.02.2022 г.-4л.; писмо рег. Т23001710ВН-001ВН/15.02.2023 г.; Удостоверение за данъчна
оценка изх. № **********/14.02.2023 г.; Авизо преводно нареждане от 20.02.2023 г.-2бр.;
вписана Искова молба вх. рег. № 9315/04.04.2023 г.-12л.
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените с отговора на
исковата молба копия на писмени документи, а именно: адвокатско Пълномощно; справка за
приходи и разходи от банкова сметка; Схема № 15-640658/13.06.2022 г.; Удостоверение за
данъчна оценка изх. № **********/08.11.2022 г.; Удостоверение за данъчна оценка изх. №
**********/30.09.2022 г.; писмо рег. № АГУП22001611ВН-001ВН/15.12.2022 г.; Фактура №
**********/28.02.2023 г.; плик от 31.07.2023 г.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА писмо с рег. № ПНО23000250ВН-001ВН/11.08.2023 г.,
депозирано от арх. Д.Б. – Директор дирекция АГУП при Община Варна, към което са
приложени: Запитване до главния архитект за възможност за смяна на предназначение на
самостоятелният обект със статут от „офис“ в статут „жилищно ползване“ с рег. №
АГУП22001611ВН/08.12.2022 г.; Удостоверение за данъчна оценка изх. №
**********/08.11.2022 г.; Схема № 15-640658/13.06.2022 г. на самостоятелен обект в сграда;
Нотариален акт за покупко – продажба на недвижими имоти № 123, том 2, рег. № 8200, дело
№ 290/15.11.2010 г.-2л.; Схема № 25471/02.11.2010 г. на самостоятелен обект в сграда;
Схема № 25470/02.11.2010 г. на самостоятелен обект в сграда; писмо рег. №
АГУП22001611ВН-001ВН/15.12.2022 г.
Адв. Ш.: Запозната съм представените от Община Варна документи. Отговорът на
Общината на това искане съм приложила още с исковата молба от 15.12.2022 г., което ни
даде основание да считаме, че при уговорен в наша полза срок и невъзможност за смяна на
статута сме поканили не в 14- дневен, а в едномесечен срок другата страна за сключване на
окончателен договор.
Съдът намира, че така постъпилото писмо от трето – неучастващо в спора лице, ведно
с приложените към него писмени документи следва да се приобщят към доказателствата по
делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото, приложените към писмо с
рег. № ПНО23000250ВН-001ВН/11.08.2023 г., депозирано от арх. Д.Б. – Директор дирекция
АГУП при Община Варна, писмени документи, а именно: Запитване до главния архитект за
възможност за смяна на предназначение на самостоятелният обект със статут от „офис“ в
статут „жилищно ползване“ с рег. № АГУП22001611ВН/08.12.2022 г.; Удостоверение за
данъчна оценка изх. № **********/08.11.2022 г.; Схема № 15-640658/13.06.2022 г. на
12
самостоятелен обект в сграда; Нотариален акт за покупко – продажба на недвижими имоти
№ 123, том 2, рег. № 8200, дело № 290/15.11.2010 г.-2л.; Схема № 25471/02.11.2010 г. на
самостоятелен обект в сграда; Схема № 25470/02.11.2010 г. на самостоятелен обект в сграда;
писмо рег. № АГУП22001611ВН-001ВН/15.12.2022 г. и плик от 11.08.2023 г.
Съдът, като съобрази, че за част от обстоятелствата, посочени от ищеца са
ангажирани писмени доказателства, намира че твърденията за установяване предлагане на
имота на трети лица за ангажиране на гласни доказателства, не е необходимо.
За установяване твърденията на ищеца, че ответниците са настоявали да получат
цялата продажна цена, също са ангажирани други допустими доказателствени средства,
поради което искането за допускане до разпит на свидетел за установяване на същите не е
необходимо.
Доколкото действително с един свидетел ответниците желаят да уточнят един
отрицателен факт, без да въвеждат положителни твърдения, искането за ангажиране на
гласни доказателства, че ответниците не са водили договорни отношения с трети лица, а
кореспонденцията помежду им е резултат на емоционално отношение, също следва да бъде
отхвърлено.
Промяната в статута на сградата, в която се намира обектът, подлежи на установяване
посредством други доказателствени средства, поради което в тази част, искането следва да
се отхвърли.
Водим от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на процесуалния представител на ищеца за
ангажиране на гласни доказателства, чрез разпита на двама свидетели, с показанията на
които да установят неизпълнението на предварителния договор, свързано с предлагането на
трети лица на процесния имот и с готовността в случай, че ищецът не напусне имота и не
плати до 10 дни, имотът да бъде продаден на третите лица, с които те вече са в договорни
отношения по отношение на покупката, както и за настояването да бъдат платени без
основание 23 000 евро, именно с цел на закупуване на друго жилище, както и за
настояването продавачите да получат целия размер на продажната цена, без да са настъпили
основанията по предварителния договор за това, а именно без да е променено
предназначението.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на процесуалния представител на ответниците
за ангажиране на гласни доказателства, посредством разпита на двама свидетели, с
показанията на които да установи твърденията си, че ответниците никога не са имали
договорни отношения с други страни и че това, което са разменяли като кореспонденция е
било в резултат на емоционални отношения между страните; за водените преговори с жена,
13
наета от блока, която води преписка по смяна на статута на сградата, на ПУП, както и
свидетелят да потвърди убедеността на ответниците за това, че промяна на
предназначението ще има и се води някаква преписка и че те по никакъв начин не
подвеждат ищцовата страна.
Адв. Ш.: По отношение на оспорването на размера на неустойката и
прекомерността, която се твърди, моля да бъде назначена съдебно – счетоводна експертиза,
която да даде заключение за законните лихвите върху платените суми, както върху 8000
евро, така и върху 23 000 евро, от момента, в който те са платени, с оглед част от
доказването, макар че неустойката затова се уговаря. Тя е в определен размер и само, ако
бъде надвишена вредата следва да бъде доказана. Тъй като към настоящия момент се правни
това възражение, за пълнота на доказателствата, моля за тази експертиза.
Адв. Я.: Запознах се с отговора на Общината. Виждам, че той е непълен. Не
възразявам срещу искането на колегата.
Съобразявайки тежестта на доказване, по повод възраженията на ответниците за
намаляване на неустоечните клаузи, както и обстоятелството, че съда разполага с
необходимите знания, за да направи съответните изчисления при необходимост намира, че
искането следва да бъде отхвърлено.
Водим от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ направеното от процесуалния представител на ищеца
искане за допускане на съдебно – счетоводна експертиза.
Адв. Я.: Запознах се с отговора на Общината. Разбрах за него преди два дни. Няколко
пъти се обаждах в деловодството и тъй като той е пристигнал много бързо, всички служили
търсиха нещо, което е дошло месец септември или октомври и затова разбрах за него късно,
но го получих на електронната си поща. След това видях, че той е непълен. Дори по
разпореждане на съда, както и по нашето искане да каже освен за съответния офис, има ли и
какви данни за промяна на ПУП, касаещи сградата.
Още преди да сключат предварителния договор, моите доверители знаят, че върви
нещо от всички в сградата, за смяна на предназначението. Моите доверители са лекар и
фармацевт и нямат компетентността да знаят какво точно и как ще се сменя, но са били
уверени, че това ще засегне и ще даде възможност техният офис да стане жилище и да има
такива функции. За целта е била ангажирана жена от един от съсобствениците, който вчера
разбрах, че е И.А.М.. Дамата, която е ангажирана – И.В. И. е била негов пълномощник и
пълномощник на всички собственици. Тя е движила преписката. Ние правихме многократни
опити за свързване с жената. Вчера беше шанса, в който тя ми вдигна и разговарях с нея.
14
Тъй като тя е в гр. Пловдив, ми изпрати като снимки всички документи, които има,
подавани в периода още от 2020 г. от страна на И.М. за смяна на предназначението. Лицето
притежава два обекта в тази сграда. Отговорите, които са от Общината през 2021 г. и през
2022 г. инициираното смяна на ПУП, което върви и към момента. В тази връзка представям
екземплярите, с които разполагам, като моля съда да ми даде срок, в който да ги представя в
още по- добър вид и с входящите номера изцяло, както за съда, така и за другата страна.
Имам искания по реда на чл. 192 от ГПК, като моля от Община Варна да бъде
изискана информация относно това, каква информация има в Общината за отправени
заявления за промяна на предназначение на имоти в процесната сграда по КК на гр. Варна,
подадени от И.А.М. лично и чрез пълномощника му И. И., като съм цитирала номерата на
заявленията, за да подпомогна Общината в търсенето на документите, както и да бъде
заявено дали има отправени искания за промяна на ПУП, касателно цялата сграда, построена
в цитирания поземлен имот и да бъдат същите предоставени, като да се обхваща периода от
01.01.2020 г. до настоящия момент. Разширила съм периода, защото писмата, които е
подавал този съсобственик от сградата има история от 2020 г. и на него му казват през 2022
г., че трябва да се смени целия статут с оглед промяната и в ЗУТ.
Искам всичко това, защото моите доверители знаят, че върви тази промяна на ПУП.
Изчакват я до последно. Когато през месец ноември започва някаква кореспонденция с
ищцата, че бързат и идва крайния срок, те отново правят опити да с свържат с тази жена
И.В., но безуспешни. Затова, с оглед да получат някаква информация доверителката ми
подава през месец декември искане за смяна на статута на офиса. Процедурата за промяна
на предназначението на цялата сграда е свързана с предоставяне, както са написали, на
нотариалните актове на всички съсобственици, съгласие от тяхна страна, което го има,
приложено е и е дадено в Общината. Има подписи и на моята доверителка в този списък,
който е приложен в Общината към средата на 2022 г. Искам да кажа, че с оглед всичко това,
не е имало пасивност от страна на моите доверители. Те са били уверявани, че се работи и
нещата в Общината се случват. Едва през месец декември доверителката ми подава молбата,
защото се надява вече да е преминало това, което е необходимо като промяна на ПУП.
Много трудно се кореспондира, няколко пъти са ходили в Общината. В тази връзка
представям две молби. Тъй като една част от документацията е вървяла през Район
„Одесос“, затова същата молба по чл. 192 от ГПК представям за през Район „Одесос“.
Към датата, на която сключват договор, доверителите ми са наясно, че върви
процедура и няма подвеждане. През целия срок от време се работи по случая. Това е
промяна, която зависи от решение на общинския съвет във Варна, т.е. има обстоятелства,
които не зависят от доверителите ми за спазване на този едногодишен срок. Просто отговора
на общината е непълен и следва да бъде допълнен.
Първоначално И.М. е искал същото. Той има два обекта в сградата – офис и ателие,
на които е искал да смени предназначението в жилище. Доверителите ми имат офис, но в
сградата има и ателиета. Тези ателиета, които правят 66% и променят статута на цялата
сграда, а тя има обществено значение. Аз това съм го обяснила.
15
Целя чрез представените писмени документи да установя, че моите доверители са
били активни още от 2020 г. и до настоящия момент за изменение в ПУП, което ще доведе и
до промяна предназначението на притежавания от тях обект. Доколкото знам, но не мога да
бъда сигурна, към настоящия момент това изменение в ПУП не е факт. Дамата, с която
говорих вчера каза, че документите са в Общината. Каза, че това, за което е била
упълномощена го е направила и повече не е уведомявана за нищо и не знае дали Мирчев е
уведомяван. Сподели, че това е процедура, която може да продължи и година и половина.
Адв. Ш.: Моля да не се приемат представените от колегата писмени документи.
Същите сочат на активно поведение на лицето И.А.М., по чиято инициатива е цялата тази
преписка, и която видно от документите, той наистина в някакво темпо от 2020 г. е
придвижвал, но това изобщо не е свързано с активно поведение от страна на ответниците по
делото. Те не са инициирали такава преписка. Преписката е на трето лице и няма нищо общо
с поетото от тях лично задължение да променят предназначението. Би имало релевантно
значение, ако те бяха подели тази инициатива за промяна на предназначението и имаше
получен отказ. Тогава вече щяхме да преценяваме обективни, субективни и срокове. В
случая това е една преписка на трето лице, което не е никакво спрямо договора и няма
отношение към изпълнение на тяхното пряко задължение.
Не знам от 2020 г. какво точно са направили, но това обяснение от месец април 2022
г. е довело до следващото заявление, както е посочено в молбите от 14.12.2022 г., на което
очевидно тепърва ще има някакъв отговор, защото това е в края на годината, в която е
сключен договора. В този смисъл, моля да не се приемат тези доказателства, както и да не се
уважава искането, тъй като дори и да има положително становище, то ще бъде резултат от
усилията и изправното поведение на едно трето лице, което не е страна по договора.
Поведение на ответниците в тази връзка няма. Има и в електронните писма наистина
спомената някаква госпожа И. и там изрично семейство К. са написали, че тази жена
непрекъснато лъже и няма промяна в статута. Веднага след като в първо, предхождащо това
съобщение, съобщение е написано, че има такъв статут, моята доверителка е отговорила да
насрочат час за нотариус и за сделка. След, което следва този текст и аз съм го приложила,
че жената непрекъснато лъже и няма промяна в статута. Ето това е очевидното
доказателство, че единствено статута е бил този стоп, за който говоря по отношение на
сключването на нотариалния акт и не е имало никакви пречки от нас.
Ответницата К.: Ивайло без нашето съгласие нищо нямаше да може да направи.
През месец ноември 2021 г. ми се обадиха да дойда да се подпиша. Едната Татяна не искаше
да се подпише, но в крайна сметка всички се подписахме. Аз оттогава имам номера на И..
Адв. Я.: Относно това, което каза колегата, че трето лице е подело инициативата,
искам да кажа, че няма как всеки от съсобствениците да подаде документи. Когато те
16
разбират, че се налага не смяна на предназначение на всеки от лицата, а промяна в ПУП,
което изисква съгласие на всички, всички дават съгласието си. Жената депозира молбата.
Всъщност преписката може да се води от един съсобственик със съгласието на всички други.
Когато има подадено едно такова нещо и стартирано за една сграда, няма как втори да
подава. От Общината ще му отговорят и съм имала такива случаи, че вече върви такава
процедура, което е факт. Тези документи, които искам от двете общини ще представят хода
по време, защото ние не можем да си спомняме и да знаем точно какво се е случвало в
Общината. Молбите, които представих са две, но по отношение на едно искане. Едната
молба е, за да получим информация от Община Варна, а другата от Район „Одесос“ при
Община Варна, защото знам, че имат отделни архиви. По друго дело, архивни документи
стояха в един от районите архивни документи и Община Варна не ги представи тогава,
макар че би следвало Община Варна да е в комуникация с районите.
С тези искания за сбиране на доказателства искам да установя, че моите доверители
през цялото време са били с абсолютното съзнание, че върви процедура по промяна; че
моите доверители не на виновни за темповете, с които върви тази промяна, за да дължат
такива неустойки; че това са обстоятелства, които са вън от тях; искаме да видим дали са
завършени или не тези преписки, как вървят към момента и каква е вината, защото там има
решение от страна на Общински съвет. Може да бъде бавено и това е в повечето случаи
така, от Общината. Определен е едногодишен срок, защото вече е била започнала
процедурата и те са си мислили, че в рамките на една година това нещо ще приключи, което
е средния срок, след като е започнало половин година преди това.
В молбите по чл. 192 от ГПК съм поискала информация за заявленията, подадени от
И.М., защото той подава от негово име и за сградата. Там има отговори, които са подобни,
за да се види, че моите доверители тогава разбират, че е много по- сложна процедурата. Тъй
като не знам как вървят документациите в Общината, към коя преписка, какво слагат, затова
за яснота мисля, че следва да има тези отговори. Пак по негово заявление е отговорено за
сградата какви документи са необходими.
Съдът намира, че следва да приобщи към доказателствата по делото представените
писмени документи в днешното съдебно заседание от процесуалния представител на
ответниците, които са и надлежно заверени.
Съдът намира, че следва да задължи Община Варна, по реда на чл. 192 от ГПК, в 10-
дневен срок да представи всички намиращи се преписки и информация по отправени
заявления за промяна в предназначението на имоти в сграда с идентификатор ***.***.**.1
по КК на гр. Варна с подател И.А.М., лично или чрез с пълномощника му И.В. И. /заявление
АУ 105 582 ВН/29.10.2020 г. с цялата преписка по случая и разменяна кореспонденция с
Район „Одесос“, заявление ЕУ 0348120Д/12.04.2022 г., ведно с преписката по него,
заявление с рег. № АУ 123501ВН/14.12.2022 г. и др./, както и да заяви има ли отправяни
искания за промяна на ПУП касателно сграда с идентификатор ***.***.**.1 построена в ПИ
***.***.** и ако има да бъдат представени заявлението и документите към него.
17
Информацията да обхваща периода от 01.01.2020 г. до настоящия момент.
Водим от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ЗАДЪЛЖАВА третото неучастващо в спора лице Община Варна, по реда на чл. 192
от ГПК, в 10- дневен срок от уведомяването да представи всички намиращи се преписки и
информация по отправени заявления за промяна в предназначението на имоти в сграда с
идентификатор ***.***.**.1 по КК на гр. Варна с подател И.А.М., лично или чрез с
пълномощника му И.В. И. /заявление АУ 105 582 ВН/29.10.2020 г. с цялата преписка по
случая и разменяна кореспонденция с Район „Одесос“, заявление ЕУ 0348120Д/12.04.2022 г.,
ведно с преписката по него, заявление с рег. № АУ 123501ВН/14.12.2022 г. и др./, както и да
заяви има ли отправяни искания за промяна на ПУП касателно сграда с идентификатор
***.***.**.1 построена в ПИ ***.***.** и ако има да бъдат представени заявлението и
документите към него. Информацията да обхваща периода от 01.01.2020 г. до настоящия
момент.
УКАЗВА на третото неучастващо в спора лице Община Варна, че ако не представи
исканите документи, освен отговорността по чл. 87 от ГПК, а именно глоба на третото лице,
носи отговорност и пред страната за причинените й вреди, на осн. чл. 192, ал. 3 от ГПК.
УКАЗВА на страните, че преценката на допустимостта, относимостта и
необходимостта от приемането на писмените документи, които третото лице ще предостави
на съда, ще бъде преценена в следващото съдебно заседание.
За събиране на допуснатите в днешното съдебно заседание писмени доказателства,
Съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 17.11.2023 г. от 12:00 часа, за
която дата и час страните се считат за редовно уведомени.
СЪДЪТ на основание чл. 145, ал. 3 от ГПК приканва страните към спогодба и
разяснява последиците от постигането на такава.
Протоколът е изготвен в открито съдебно заседание, което приключи в 09:49 часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
18