Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 420/29.07.2020 година, град Хасково
В ИМЕТО НА НАРОДА
Хасковският районен съд, Девети граждански състав
на двадесет и девети юни две хиляди и двадесета година
в публично заседание в следния състав:
Председател: Петър Вунов
секретар: Михаела Стойчева
прокурор:
като разгледа докладваното от съдията Петър Вунов гражданско дело номер 3426 по описа на съда за 2019 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 362 и сл. от Гражданския процесуален кодекс /ГПК/.
Образувано е по искова молба от В.Г.Х. с правно основание чл. 19, aл. 3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ срещу А.Г.Г..
Ищцата твърди, че на 30.05.2016 г. сключила с ответника, който бил нейн брат и живеел в Испания, предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот, а именно: апартамент № ** във вх. * на * етаж в жилищен блок на ул. „****“ № * в кв. 619, състоящ се от една стая, кухня и сервизни помещения, със застроена площ 41.51 кв.м., заснет в действащите КККР на гр. Хасково като: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 77195.719.63.1.41, с адрес: гр. ***, намиращ се в сграда № *, разположена в поземлен имот с идентификатор 77195.719.63, с предназначение: жилище, апартамент, с брой нива на обекта: 1, с площ 41.51 кв.м., с прилежащи части: избено помещение № 41 с площ 1.91 кв.м., и 1.280 % ид.ч. от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж, със съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 77195.719.63.1.42, 77195.719.63.1.39, 77195.719.63.1.38, 77195.719.63.1.40, под обекта: 77195.719.63.1.33, 77195.719.63.1.34, над обекта: 77195.719.63.1.49, 77195.719.63.1.48, за сумата от 15 000 лв., която следвало да заплати на 50 равни месечни вноски в банка „Кахамар Каса Расул“ - Испания, по 300 лв. всяка вноска, считано от 01.05.2016 г. Страните се задължили да сключат окончателен договор с нотариален акт най - късно до 30.06.2020 г., а при възможност да ищцата да заплати продажната цена предсрочно - в 14 - дневен срок от изплащане на последната вноска. В т. I. 4 от договора било записано, че владението се предавало от продавача на купувача в деня на подписване на окончателния договор във формата на нотариален акт, но фактически апартаментът й бил предаден доброволно от продавача много преди сключване на договора - през м. април 2015 г., след което със съгласието на ответника направила основен ремонт на жилището, тъй като му било предадено на 31.08.2004 г. в много лошо състояние, а след това той не живял в него. След сключване на предварителния договор по банков път ищцата му заплатила две вноски по 300 лв. - на 26.06.2017 г. и на 14.11.2017 г., като закъснението било в резултат на смяна на обслужващата банка на ответника. Освен това те имали и устна уговорка да признае плащане в размер на 150 евро, или една вноска, която заплатила при подписване на предварителния договор на 30.05.2016 г., без да се състави писмен документ /разписка/, както и плащане на още три вноски /900 лв./, равняващи се на направени от нея различни разходи за ответника при посещенията му в България, за което също не съставили писмен документ. С нотариална покана peг. № 482, том: 1, акт: 35 от 09.03.2018 г. на нотариус В. М. с peг. № 080 на НК, получена от ищцата на 13.03.2018 г., била уведомена от ответника, че прекратява едностранно предварителния договор за покупко - продажба, поради нейни закъснения в плащанията на продажната цена, довело до забава в плащането на сума в общ размер 6 000 лв. към датата на изпратената покана, както и поради самоволното й настаняване в апартамента преди сключване на договор за покупко - продажба в нотариална форма, и била поканена в 15 - дневен срок да освободи жилището и да предаде ключовете от него. След осъществен върху нея допълнителен психически натиск и отправени заплахи на 28.03.2018 г. предала ключовете от апартамента на домоуправителя на блока пред свидетели, за което бил подписан протокол. На 13.04.2018 г. взела ключовете от домоуправителя и ги предала лично на баща им Г. А. Г., който се легитимирал като пълномощник на ответника, след изготвяне на констативен протокол за състоянието на жилището, в което го предава, подписан от свидетели. Независимо от това на 13.04.2018 г. срещу ищцата било заведено гр. д. № 838/2018 г. в Хасковския районен съд с правно основание чл. 108 ЗС и чл. 87 ал. 3 ЗЗД, като впоследствие искът по чл. 108 ЗС бил оттеглен, а с Решение № 328/26.09.2019 г. по в. гр. д. № 311/2019 г. на Хасковския окръжен съд било обезсилено Решение № 176/15.03.2019 г. на Хасковския районен съд, с което се развалял на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД сключения между страните предварителен договор от 30.05.2016 г. и се прекратило производството по делото в тази част. Веднага след образуване на гр. д. № 838/2018 г. ищцата депозирала остатъка от продажната цена в размер на 13 200 лв. по специалната сметка на нотариус Х. К. с peг. № 081 в НК на РБ и изпратила на ответника нотариална покана от 27.12.2018 г., връчена му на 03.01.2019 г., да се яви пред нотариус К. за сключване на окончателен договор за покупко – продажба. Поради неявяване му за сключване на окончателен договор в нотариална форма, сумата й била върната от нотариус Х. К.. На 24.04.2019 г. депозирала отново остатък от продажната цена в размер на 14 400 лв. в специалната сметка на нотариус Х. К., с условието да се приведе на ответника при сключване на окончателен договор за покупко - продажба в нотариална форма. При определяне на размера му тя се съобразила със становището на брат си по гр. д. № 838/2018 г., че не признава заплащане на 6 вноски, поради липсата на писмен документ за това. С нотариална покана от 14.05.2019 г., peг. № 1407 том: 1, акт: 142 на нотариус Х. К., ищцата го уведомила за депозираната сума и го поканила в 14 - дневен срок да сключат окончателен договор за покупко - продажба в нотариална форма. Поканата беше получена от неговия пълномощник на 16.05.2019 г., но в дадения 14 - дневен срок ответникът отново не се явил за сключване на договор за покупко - продажба в нотариална форма. Освен това била отправена и устна покана за сключването на окончателен договор, чрез пълномощника му по в. гр. д. № 311/2019 г. на Хасковския окръжен съд в проведеното с.з. на 12.06.2019 г., но ответникът не й отговорил. Поддържа се, че ищцата изпълнила основното си задължение по предварителния договор - да заплати цялата уговорена в договора продажна цена от 15 000 лв., преди уговорения краен срок - 30.06.2020 г. и не се касае за сключена фикс - сделка, като допуснатото закъснение в плащанията на месечни вноски не представлявало нейно виновно поведение, а било последица от неизпълнена от ответника устна договорка да признае плащане в размер на 1 800 лв., или 6 вноски, независимо от липсата на подписан писмен документ, както и от създадените от него затруднения при посочване на банкова сметка, ***, а й било незначително с оглед интересите на ответника, съгласно чл. 87 ал. 4 ЗЗД. Освен това с Решение № 176/15.03.2019 г. по гр. д. № 838/2018 г. Хасковският районен съд присъдил в негова полза неустойка в размер на 600 лв., която напълно го овъзмездявала за евентуално понесена щета от закъснялото плащане на месечните вноски. От друга страна ответникът бил неизправна страна по договора, тъй като в предварителния договор не бил посочил номера на сметка в Испанската банка, по която се извършвали плащанията на месечните вноски, а впоследствие поискал преводите да се извършват в българска банка. След това не й дал подходящ срок да заплати закъснялата сума, вместо което на 09.03.2018 г. депозирал писмено уведомление за прекратяване на предварителния договор за покупко-продажба и инициирал срещу нея съдебно производство /гр. д. № 838/2018 г. на PC - Хасково/ при липса на правен интерес за това. Не изпълнил и задълженията си по т. I, 3 (2) от договора да получи предсрочно плащане на целия остатък от продажната цена преди крайния уговорен срок 30.06.2020 г. и в 14 - дневен срок да се яви пред нотариус Христина Колева за подписване на нотариален акт, както и по чл. 12 - възникналите въпроси относно изпълнението на договора да се решават между страните с добра воля и разбирателство. Ето защо следвало да се приеме, че не била налице нито една от хипотезите на чл. 87 ЗЗД, поради което ответникът не бил прекратил валидно сключения между страните предварителен договор за покупко - продажба от 30.05.2016 г. Предвид изложеното се иска да се постанови решение, с което да се обяви този предварителен договор за окончателен, като се в двуседмичен срок от влизането му в сила ищцата да заплати на ответника остатъка от продажната цена за СОС 77195.719.63.1.41 по действащите КККР на гр. Хасково в размер на 14 400 лв., депозиран в специалната сметка на нотариус Х. К. с peг. № 081 в НК на РБ, открита в „Райфайзен Банк България" ЕАД с платежно нареждане № 919279 от 24.04.2019 г.
Ответникът оспорва предявения иск като допустим, но неоснователен. Твърди, че сключеният между страните предварителен договор бил развален извънсъдебно с изявление, отправено до ищцата с нотариална покана от 09.03.2018 г. и получена от нея на 13.03.2018 г. поради виновно неизпълнение от нейна страна на задълженията й по договора. Тя не изплащала редовно и своевременно договорените месечни вноски и към момента на предявяване на иска по гр. д. № 838/2018 г. на PC - Хасково дължала сумата от 6 600 лв. Сочи се и че с предявяване на претенцията за присъждане на визираната в чл. 14 от договора неустойка, решението по която било влязло в сила, ответникът претендирал последиците от развалянето на предварителния договор. Към датата на първия превод /26.06.2017 г./ В.Х. дължала 3 900 лв., а превела само 300 лв., като от първия до втория превод - на 14.11.2017 г. били изминали 5 месеца, без да била налице обективна причина за невъзможност от плащане. След 14.11.2017 г. нямало никакво изпълнение на задължението, а твърдението, че имали устна уговорка да се признае плащане в размер на 150 евро при сключване на договора и още три вноски /900 лв./ за направени от разходи при посещенията му в България, било недопустимо едностранно изменение на предварителния договор. Фактът, че след предявяване на иска пред PC - Хасково и образуване на гр. д. № 838/2018 г., ищцата внесла остатъка от продажната цена в размер на 13 200 лв. по специална сметка на нотариус Колева, а на 24.04.2019 г. увеличила сумата на 14 400 лв., налагал изводът, че тя разполагала с тази сума и е могла да я предложи н-а брат си още при получаване на нотариалната покана за прекратяване на договора, което не сторила, а доброволно предала ключовете от апартамента на баща си Г. Г.-пълномощник на ответника. Освен това се счита, че й е дал достатъчно време, за да изпълни поетото задължение.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупност и доводите на страните, съобразно изискванията на чл. 12 и чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
От договор за покупко-продажба на недвижим имот по реда на Закона за общинската собственост от 28.12.2004 г. се установява, че ответникът е собственик на процесния имот.
На 30.05.2016 г. страните са сключили предварителен договор за бъдещо сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, който наред с нотариални покани с рег. № 482/09.03.2018 г. на нотариус В. М., с рег. № 12/03.01.2019 г. на нотариус Х. К. и рег. № 1407/14.05.2019 г. на нотариус Х.К., Констативни протоколи от 27.12.2018 г. и от 24.04.2019 г., както и вносни бележки от 17.09.2018 г., от 27.12.2018 г., и от 24.04.2019 г., са представени по делото и от тях е видно, че имат описаното в исковата молба и посочено по-горе съдържание, поради което същото не следва да се излага отново текстуално, като при необходимост ще бъдат обсъдени при преценката на наведените от страните правни доводи, основани на тях.
С Решение № 176/15.03.2019 г. по гр. д. № 838/2018 г. по описа на Районен съд – Хасково е развален процесния предварителен договор и ищцата е осъдена да заплати на ответника сумата от 600 лв., представляваща неустойка по чл. 14 от същия договор, но с Решение № 328/26.09.2019 г. по в. гр. д. № 311/2019 г. по описа на Окръжен съд – Хасково то е обезсилено в частта, с която е уважен предявеният иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, тъй като е прието, че развалянето на предварителен договор става само с извънсъдебно изявление на изправната страна.
По делото са събрани и други писмени доказателства, които съдът счита, че не следва да обсъжда, доколкото същите се явяват неотносими към изхода на настоящия правен спор, тъй като с тях не се установяват факти и обстоятелства от предмета на доказване.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, aл. 3 ЗЗД, който е процесуално допустим.
Разгледан по същество, искът се явява основателен поради следните съображения:
Не се спори между страните, а и се установява по делото, че те са сключили един валиден предварителен договор за прехвърляне правото на собственост върху процесния недвижим имот. Същият е в писмена форма, автентичността му не е опровергана, като той отговаря и на останалите условия за действителност на договорите и съдържа както общите елементи на договора - съгласие, основание и предмет, така и съществените на окончателния - вещ и цена.
Основният спорен въпрос е дали този договор е бил надлежно развален от ответника извънсъдебно с обективираното в нотариална покана от 09.03.2018 г. изявление, поради виновно неизпълнение на задълженията на ищцата.
От събраните по делото писмени доказателства безспорно се установява, че ищцата действително не е изпълнявала точно договорното си задължение да заплаща уговорените месечни вноски от по 300 лв., като твърденията й за неизправност, в т.ч. и за забава на ответника останаха недоказани в настоящото производство.
Следва да се има предвид, обаче, че развалянето на двустранен договор е уредено като крайно средство в развитието на възникналото между страните правоотношение, тъй като българското договорно право е основано на принципа на реалното изпълнение на задълженията за постигане на целените правни последици. По този начин страните биват стимулирани да осъществят уговорените престации и при неточно изпълнение. Тази нормативна цел предпоставя закрепеното в чл. 87, ал. 1 ЗЗД изискване изправният кредитор, който упражнява преобразуващото право за разваляне, да даде подходящ (разумен) срок за изпълнение с предупреждението, че след изтичането му ще счита договора за развален. В този смисъл са и задължителните разяснения, дадени в Постановление № 3/29.03.1973 г. по гр. д. № 2/1973 г. на Пленума на ВС.
Вярно е, че в чл. 87, ал. 2 ЗЗД са предвидени и хипотези на разваляне на договора без предупреждение, като в тежест на ответника е да докаже, че е настъпила невъзможност за изпълнение, за която ищцата носи отговорност, или е налице безполезност на изпълнението в резултат на виновната й забава, или, че се касае за фикс-сделка.
От съдържанието на нотариалната покана от 09.03.2018 г. е видно, че ответникът е направил безусловно изявление за разваляне на процесния договор, като по делото от негова страна се навеждат единствено доводи, че забавеното изпълнение на задължението на ищцата е безполезно. Те не могат да бъдат споделени, тъй като не са налице доказателства за отпадане интереса на кредитора. Между забавата и отпадналия интерес от престацията трябва да съществува причинна зависимост, като при възникнал между страните спор кредиторът следва да установи, че няма полза от забавеното изпълнение, което не е направил в настоящия случай. В този смисъл вж. Решение № 196 от 11.04.2012 г. по т.д. № 994/2010 г. на ВКС, II т. о. В тази връзка е уместно да се отбележи, че в хода на производството по гр. д. № 838/2018 г. по описа на Районен съд – Хасково е извършено плащане на цялата дължима сума по специалната сметка на нотариус Х. К. преди уговорения краен срок за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт - 30.06.2020 г.
От друга страна, решението по това дело се ползва със сила на пресъдено нещо само по отношение на претендираното вземане за неустойка, а не и относно наличието на предпоставките за разваляне на процесното съглашение. /така и в мотивите на Решение № 328/26.09.2019 г. по в. гр. д. № 311/2019 г. по описа на Окръжен съд – Хасково/.
След като не
се установява наличието на никоя от
посочените хипотези за безусловно разваляне на предварителния договор, не би
могло да се приеме, че към настоящият момент липсва валидно обвързване на
страните по него поради развалянето му.
Следва да се има предвид и че неизправността на ищцата – купувач, изразяваща се в забавеното плащане на цялата уговорена цена на ответника – продавач, не е пречка за упражняване на потестативното й право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен. В този смисъл е и преобладаващата практика на ВКС - Решение № 28 от 01.07.2011 г. по т. д. № 207/2010 г. ІІ т.о., Решение № 211 от 13.01.2014 г. по т. д. № 762/2012 г., I т.о., Решение № 195 от 28.05.2019 г. по т. д. № 2393/2017 г. І т. о. и др.
Когато с предварителен договор е поето задължение за прехвърляне на вещно право, какъвто е и настоящият случай, съдът действа като нотариус, поради което трябва да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик – чл. 363 ГПК.
Няма спор между страните, а и от приетия договор за покупко-продажба на недвижим имот по реда на Закона за общинската собственост от 28.12.2004 г. се установява, че ответникът е титуляр на правото на собственост върху имота, предмет на предварителния договор.
На следващо място, не се спори, а и от извлечението за движението по банковата сметка на ответника в „Тьрговска банка Д" АД ФЦ Хасково за периода от 01.05.2017 г. до 28.02.2018 г. е видно, че ищцата му е заплатила част от продажната цена на процесния имот, а именно сума в общ размер от 600 лв. При това положение, доколкото останалата сума в размер на 14 400 лв. не е платена и съобразно цитираната по-горе задължителна съдебна практика, следва на основание чл. 362, ал. 1 ГПК тя да му я заплати в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение.
В заключение следва да се обобщи, че в настоящия случай са налице всички предвидени в закона предпоставки за обявяване на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.05.2016 г. за окончателен. Следователно, предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен и доказан, поради което следва да бъде уважен.
Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищцата дължи следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно - нотариална такса по сметка на Районен съд - Хасково, съгласно чл. 85, ал. 2, вр. с чл. 87 ЗННД и т. 19 на Тълкувателно решение № 6 от 06.11.2013 г. по тълк. д. № 6/2012 г. на ВКС, ОСГТК, определена по раздел II, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД съобразно материалния интерес, възлизаща на сумата 200,50 лв., както и местен данък за придобиване на имота по сметка на Община Хасково в размер на сумата 390,00 лв., изчислени на база уговорената продажна цена на имота, тъй като данъчната оценка /12 155,30 лв./ е с по-ниска стойност - чл. 47, ал. 2, вр. с чл. 46, ал. 1, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и съгласно Наредбата за определяне размера на местните данъци в Община Хасково.
При този изход на спора и че ищцата претендира разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, единствено на същата следва да се присъдят такива, а именно сумата от 1 142,52 лв., съобразно ангажираните доказателства за извършването им и представения списък по чл. 80 ГПК.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключения между А.Г.Г.,***, със съдебен адрес:*** - адв. В. З., като продавач, и В.Г.Х., ЕГН ********** ***, със съдебен адрес:***, aп. * - адв. Т. В., като купувач, предварителен договор от 30.05.2016 г. за бъдещо сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно на апартамент № ** във вх. * на * етаж в жилищен блок на ул. „***, в кв. 619, УПИ I по плана на гр. Х., одобрен със Заповед № 377/1986 г., състоящ се от една стая, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 41.51 кв.м, при граници: ап. № ** и ап. № **, ведно с прилежащото избено помещение № ** със светла площ 1.91 кв.м. при граници: мазе № ** и мазе № **, ведно с 1.280 % ид.ч. от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху общинско място, ведно с всички други трайни подобрения в имота в деня на сделката, заснет в действащите КККР на гр. Хасково, одобрени със Заповед № РД-18-63/05.10.2006 г. на Изпълнителен директор на АК - гр. Софи, като: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 77195.719.63.1.41, с адрес: гр. Х., п.к. 6300, ул. „***, намиращ се в сграда с идентификатор 77195.719.63.1, разположена в поземлен имот с идентификатор 77195.719.63, с предназначение: жилище, апартамент, с брой нива на обекта: 1, с площ 41.51 кв.м., с прилежащи части: избено помещение № ** с площ 1.91 кв.м., и 1.280 % ид.ч. от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж, със съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 77195.719.63.1.42, 77195.719.63.1.39, 77195.719.63.1.38, 77195.719.63.1.40, под обекта: 77195.719.63.1.33, 77195.719.63.1.34, над обекта: 77195.719.63.1.49, 77195.719.63.1.48, срещу сумата от 15 000,00 лева, при условие, че в двуседмичен срок от влизане на настоящото решение в сила купувачът В.Г.Х. изпълни насрещното си задължение за изплащане на остатъка от цената в размер на 14 400,00 лева на продавача А.Г.Г., на основание чл. 362, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА А.Г.Г.,***, със съдебен адрес:*** - адв. В. З., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплати на В.Г.Х., ЕГН ********** ***, със съдебен адрес:***, aп. * - адв. Т. В., сумата от 1 142,52 лева, представляваща направени разноски по делото.
ОСЪЖДА В.Г.Х., ЕГН ********** ***, със съдебен адрес:***, aп. 5 - адв. Т.В., да заплати по сметка на Районен съд - Хасково сумата от 200,50 лева, представляваща такса, на основание чл. 85, ал. 2, вр. с чл. 87 ЗННД, вр. с раздел II, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, както и сумата от 5,00 лева за държавна такса в случай на служебно издаване на изпълнителен лист за нейното събиране.
ОСЪЖДА В.Г.Х., ЕГН ********** ***, със съдебен адрес:***, aп. * - адв. Т. В., да заплати по сметка на Община Хасково сумата от 390,00 лева, представляваща дължим данък за възмездно придобиване на имущество, на основание чл. 47, ал. 2, вр. чл. 46, ал. 1, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и съгласно Наредбата за определяне размера на местните данъци в Община Хасково.
НАРЕЖДА, на основание чл. 364, ал. 1 и ал. 2 ГПК, на страните да не се издава заверен препис от настоящото решение, докато по делото не бъдат представени доказателства за плащане на присъдените разноски по прехвърлянето – дължимите данъци и такси, както и на доказателства, че продавачът няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, като до изплащането на тези разноски да се впише служебно възбрана върху посочения по-горе недвижим имот.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд Хасково в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: /п/ не се чете
/Петър Вунов/
Вярно с оригинала!
Секретар:К.С.