Р Е
Ш Е Н
И Е
No 194
гр. Ботевград, 26.09.2018 г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Районен съд- Ботевград, V граждански състав в публично
заседание на дванадесети февруари през две хиляди и осемнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: П.С.
при участието на секретаря М.Й., като разгледа
докладваното от съдия С. гражданско дело No 1581 по описа на съда за 2017 г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Предявени са обективно съединени искове
с правна квалификация чл. 92, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
Ищецът- “***” ЕООД, гр. С., чрез
пълномощника си твърди, че на ****15 г. с ответника И.Н.Н.-Б. са сключили
писмен договор за поръчка за покупка на недвижим имот. Сочи, че въз основа на
сключения договор същия ден ответникът, в качеството му на възложител, и
консултантът по недвижими имоти в ищцовото дружество, са провели оглед на
всички свободни имоти в жилищна сграда в гр. С., район ****, на ул. *** No **.
Твърди, че съгласно договора ответникът се е задължила да не влиза в пряк
контакт с продавача на имотите в сградата и да не се свързва с него по какъвто
и да било начин без изрично писмено съгласие на ищеца, а ако се свърже директно
с продавача и сключи сделка, по силата на която ответникът или нейни роднини
или съпруг закупят имот от сградата без посредничеството на ищеца, то
възложителят дължи неустойка в размер на 5% от цената на имота. Излага, че на ***г.
съпругът на ответника – Р.Ц.Б.е закупил имот в тази сграда, а именно апартамент
No **
на ет. * с продажна цена в размер на 187000.00 лв., за което е съставен Нот.
акт No **,
том I, рег. No **, дело No ** от ***г., което съставлява
неизпълнение от ответника на т. 3 от сключения с ищеца договор за поръчка.
Сочи, че именно посредникът “***” ЕООД е намерил и представил на съпругата на
купувача Р.Ц.Б.закупения имот, а ответникът И.Н.Н.-Б. не е заплатила дължимото
посредническо възнаграждение на ищеца. С покана за доброволно плащане, получена
на 18.03.2016 г., ответницата е поканена да изпълни задълженията си към
ищцовото дружество в 3-дневен срок от получаване на поканата, като заплати
дължимата неустойка в размер на 5% от продажната цена от 187000.00 лв., или
неустойка в размер на ****.00 лв. След изтичане на тридневния срок от
получаване на поканата – до 22.03.2016 г., ответникът дължи и законна лихва
върху неустойката. Твърди, че към настоящия момент ответникът не е изпълнила задължението,
поради което дължи и мораторна лихва за период от 22.03.2016 г. до 26.07.20****лв.
Моли съда да постанови решение, с което
да осъди ответника да му заплати сумата от ****.00 лв., представляваща
неустойка по сключен от страните Договор за поръчка за покупка на недвижим имот
от ********лв., представляваща мораторна лихва за периода от 22.03.2016 г. до
26.07.2017 г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване
на исковата молба до окончателното й изплащане. Претендира и направените разноски.
Ответникът- И.Н.Н.-Б. *** в депозиран в
срока по чл. 131 от ГПК писмен отговор чрез пълномощника си оспорва исковете като неоснователни. Твърди,
че действително с ищеца са сключили договор за посредничество, като действията
на посредника обхващат предоставяне за покупко-продажба на недвижими имоти,
собственост на “****” ЕООД, с ЕИК ****, с точно
определени характеристики – вид и цена. Твърди, че закупеният недвижим имот,
описан от ищеца, не е предоставен за предлагане от страна на собственика на
имота “****” ЕООД на ищеца- посредник, и е извън групата на
недвижими имоти, находящи се на посочения в договора адрес, предмет на
възлагане между възложителя “****” ЕООД и
ищцовото дружество, като този имот изрично е изключен от възложителя на ищеца
от групата за предлагане на имоти, поради което и ищецът не е имал право да го
предлага за продажба и да посредничи за закупуването му. Сочи, че закупеният в
съсобственост с трето лице недвижим имот не отговаря на изричните параметри за
вид и цена, посочени в договора за посредничество. Заявява, че в представения
от ищеца екземпляр от сключения договор е дописан ръкописен текст в т. 2 в
отсъствието на ответника с цел ищецът да получи недължимо възнаграждение. Претендира
разноски.
Съдът, след като прецени събраните по
делото доказателства и обсъди доводите на страните, намира за установено
следното:
По делото е безспорно обстоятелството,
че страните са сключили договор за поръчка за покупка на недвижим имот. Видно и
от заверени копия на Договор за поръчка за покупка на недвижим имот, на ****15
г. между ответника И.Н.Н.-Б., в качеството на клиент, и ищеца “***” ЕООД, гр. С. –
посредническа и консултантска агенция, представлявана от брокер Т.З., е сключен
договор, по силата на който “***” ЕООД представя на клиента следния недвижим имот: 3-стайни
апартаменти, на адрес: гр. С., ул. ***, **-80, с офертна цена на имота 84000 –
94000 евро. И двете страни по делото са представили заверено копие от своя
екземпляр от подписания от тях писмен договор, видно от които в същите думите “3-стайни ап-ти”, “***, **-80” и “84000-94000” са
ръкописно написани, като в представения от ищцовото дружество екземпляр след думите “3-стайни ап-ти” са написани
и думите “ – всички свободни”, който текст липсва в представяния от ответника
екземпляр.
Съгласно договора, страните са се
съгласили, че при покупка на гореописания имот от клиента, последният дължи и
заплаща на “***” възнаграждение в размер на 3% с ДДС от договорената
цена на имота, платима при подписване на предврителен договор за
покупко-продажба на имота. В чл. 2 страните са предвидили, че клиентът има
право без допълнително заплащане да използва всички услуги, които се
предоставят от ***, а именно: пълно юридическо обслужване за покупката на
гореописания имот, включително изготвяне на необходимите документи, пълни
проверки на собствеността и снабдяване с документи за вещни тежести на имота,
счетоводна консултация за покупката на имота. В чл. 3 от договора страните са
приели, че клиентът няма право да влиза в пряк контакт с продавача на имота, да
се свързва с него по какъвто и да било начин без изричното писмено съгласие на ***,
а в случай, че клиентът се свърже директно с продавача на гореописания имот и
се сключи сделка, по силата на която клиентът, негови роднини или съпруг/а или
други свързани лица по смисъла на §1 от ДР на ТЗ, придобият собствеността върху
имота без посредничеството на ***, то клиентът дължи на *** неустойка в размер
на 5% от офертната цена за имота, описана по-горе.
От заверено копие на Нотариален акт за
продажба на недвижим имот No **/2016 г. на нотариус No *** в РНК, с
район на действие Софийски районен съд, се установява, че на ***г. между “****” ЕООД, гр. С.,
като продавач и Р.Ц.Б., като купувач, е сключен договор, по силата на който
дружеството е продало на Р.Б. недвижими имоти, находящи се в град С., район ****,
с административен адрес: ул. “***” No **,
а именно: Жилище – апартамент No **, находящ се на девети жилищен етаж на сградата, с
площ от 111,43 кв.м., заедно с 2,331% идеални части от общите части на сградата
и заедно с 2,052% идеални части от правото на собственост от поземления имот, в
който е построена сградата, съставляващ УПИ ***от кв. 2** по плана на гр. С., местността “Западно направление”, както и 0,195% идеални части от УПИ ***от кв. 2** по плана на гр. С., местността “Западно направление”, целият с площ от 979 кв.м., които идеални части
съгласно таблица на площообразуване и одобрен инвестиционен проект (част
архитектурна) са обозначени и съответстват на Място за паркиране No 8, с площ от 12,04 кв.м., за обща продажна цена в
размер на 187 000 лв.
Видно от удостоверение No ***г. за съпруг/а и
родствени връзки, издадено от Община Ботевград, купувачът Р.Ц.Б.е съпруг на ответника И.Н.Н.-Б..
С Покана за
доброволно плащане от 17.02.2016 г. ищцовото дружество “***” ЕООД е дало на ответника Н.-Б.
три- дневен срок от получаване на поканата доброволно да изплати задължението
си по подписаната от нея поръчка за покупка на недвижим имот, по която същата
се е задължила да не влиза в пряк контакт с продавача на имотите в сградата, в
която на ****15 г. с Т.З. – брокер на недвижими имоти в дружеството, са провели
оглед на всички свободни имоти, а именно находящи се в жилищна сграда в гр. С.,
СО, район “****”, на ул. “***” No **. В поканата е посочено, че изрично е договорено, в случай, че
ответникът се свърже директно с продавача и се сключи сделка по закупуване на
имот в сградата от нея или нейни роднини или съпруг без посредничеството на
имота, то същата дължи неустойка в размер на 5% от цената на имота. Изложено е,
че предвид закупуване на имота с Нот. акт No **/2016 г. на апартамент в
тази сграда от съпруга на ответника – Р.Ц.Б., на продажна цена от 187 000
лв. без посредничеството на ищеца и без уведомяването му, то ответникът му
дължи неустойка за неизпълнение на задълженията й в размер на 5% от цената на
имота, или сумата от **** лв., за което прилагат и сметка за неустойка.
Цитираната сметка за неустойка - Сметка
за неустойки No ****г., е представена и по делото. Видно от заверено
копие на обратна разписка за доставянето й No **** на “****”, поканата е получена от ответника И.Н.-Б. на
18.03.2016 г.
От заверено копие на Заповед ****г. на Управителя на “****” ЕООД, гр. В.Т.се
установява, че със същата управителят на дружеството е наредил – във връзка с
предстоящото завършване на строителството на обект “монолитна жилищна сграда с магазини и подземни етажи,
върху УПИ, находящ се в гр. С., район “****”, ул. “***”, целият
с площ от 979 кв.м., представляващ УПИ ***от кв. 2**, с
административен адрес ул. *** No **, и предприетите действия
за предлагане за продажба на завършените апартаменти в сградата - Апартамент No **, находящ се на девети жилищен
етаж, с площ от 111,43 кв.м., заедно с 2,331 ид.ч. от общите части на сградата
или обща площ от 127,01 кв.м., временно да се използва за нуждите на
дружеството до окончателната разпродажба на всички апартаменти, собственост на
същото. Посочено е ползването да бъде
осъществявано от служители и работници, отстраняващи възникнали допълнителни
строително монтажни работи, както и от техническия и счетоводен екип, подготвящ
окончателното предаване на сградата за експлоатация.
Видно от заверено копие на нотариално
заверено пълномощно от 05.06.2014 г., със същото Петър Андонов Великов, в
качеството си на управител и законен представител на “****” ЕООД, е
упълномощил И.Д.Т.да представлява дружеството като извършва посочени в
пълномощното правни и фактически действия, сред които да води преговори за
сключване на предварителни договори за продажба, както и да сключва
предварителни и окончателни договори и извършва разпоредителни сделки по продажба
на правото на строеж/правото на собственост за всички собствени на дружеството
обекти – жилищни и нежилищни имоти, находящи се в новостроящата се Жилищна
сграда на 9 етажа, която се изгражда върху УПИ ***от кв. 2**, с площ от 979 кв.м., както и да договора
без ограничения в представителната власт всички съществени и други условия по
тези сделки.
По делото са събрани гласни
доказателства чрез разпит на свидетелите Т.П.З., И.Д.Т.и Б.Б.С.
От показанията на свид. Т.З. се
установява, че работи по трудово правоотношение като брокер в ищцовото дружество- Агенция за недвижими имоти “***”, като
задълженията й са да търси имоти за клиенти, които искат да закупят имот или
продава имотите на тези, които искат да продадат. Сочи, че когато започнал
строежът на сградата на ул. *** No **-80 в гр. С., в която е процесният
апартамент, се свързала с фирма “***”, която е собственик на капитала на “****” ЕООД-
инвеститор на сградата. От отдел “Продажби” й предоставили цялата информация за продажба на
свободни апартаменти, като работила с Е.М., която е сътрудник в тази фирма, и с която се свързала по посочен в сайта на
дружеството-инвеститор телефон за контакти. Излага, че ответницата И.Н.Б. й се
обадила през месец ноември 2015 г. за една от публикуваните от нея в интернет
оферти и търсела да закупят тристаен апартамент в Зоните в гр. С. на стойност
до 94 000 евро, като свид. З. й предложила и още една сграда на ул. ***. Свид.
З. организирала оглед на 06.11., на който показала на ответницата всички
свободни апартаменти в сграда на фирма “***” на ул. ***, както
и друга сграда на ул. *** 1 No 46. На огледа присъствалa Е.М., представител на фирма “***”, тъй като
присъствието на служител на “***” при оглед на апартаментите им било задължително. Излага,
че винаги преди да заведат клиент на даден обект, се подписва така наречената “поръчка за покупка на недвижим имот”, която има условията на договор за покупка на
апартамента, и в случая била подписана такава поръчка за недвижим имот с ответницата.
На огледа клиентът й казала, че с мъжа си търсят просторен тристаен апартамент
до 100 000 евро максимум. На този оглед свид. З. показала на ответницата всички
свободни апартаменти в сградата. След приключване на огледа Е.М. ги завела на
последния етаж и видели и процесния апартамент за 111 769 евро. След като
приключили с огледа на тази сграда, отишли на оглед на един апартамент на ул. ***
1. Сочи, че ответницата й казала, че апартаментът на ул. *** й е харесал и ще
разкаже на съпруга си за него. След няколко дена отишли на повторен оглед с
ответницата, съпруга й Р. и Е.М., като разгледали още веднъж всички апартаменти
на ул. *** No **-80. Съпругът на ответницата – Р., много харесал апартамента на
последния етаж. Свидетелят З. твърди, че за повторен оглед не подписват нова
поръчка, а този апартамент от 112 000 евро го записала при втория оглед в нейния
екземпляр на поръчката - написала всички свободни апартаменти, които са гледали,
в присъствието на ответницата и съпруга й. Клиентите не носили своя екземпляр, поради
което в техния липсват данните, че са разгледали всички свободни апартаменти. Излага,
че въпреки, че И. и Р. й казали, че ще се обадят, обаждане нямало, а когато
свид. З. й се обадила няколко дена по-късно, И. й отговорила, че приключват с
търсенето за момента. След още няколко дни се обадила на Е.М., от която
разбрала, че апартамент No ** на *** No **-80 е продаден, но не знае на кого. Излага,
че през месец януари 2016 г. видяла, че апартамент No ** и парко място са
закупени от Р.Б.. Относно отношенията на “***” и инвеститора “***” заявява, че нямат сключен договор,
това дружество не им плаща комисионна за продажба не техните имоти, но им
предоставят необходимата информация относно имотите. Твърди, че с Е.М. са
кореспондирали повече от половин година преди това, включително във връзка с
поръчка от друга клиентка.
От показанията на свид. Б.С.се установява, че работи в
ищцовото дружество “***” ЕООД като заместник-управител и юрисконсулт от 10 години, от колкото
години познава свид. Т.З., с която работи. Сочи, че като пряко отговорна за
работата на брокерите в агенцията е запозната с всичките случаи, за всички
клиенти и за всички огледи. Излага, че Т. се свързвала с инвеститора на новостроящата
се сграда на ул. ***, от който получила подробна информация за имотите, и ги
пуснала в реклама. Ответницата И.Б. се свързала с тях по телефона във връзка с
рекламирана от тяхната агенция обява. Отишли на оглед, като съгласно
задължителната практика на дружеството им, при огледа е подписан договор или
протокол за оглед, в който се описва на какви сгради са водени, какво е
показано на клиента. Твърди, че като брокер Т.З. няма право да отиде на оглед,
без купувачът да е подписал протокол с описание какви имоти са гледани – в коя сграда,
адреса на имота, което впоследствие се отчита в една система на дружеството- описва
се кой клиент на какви адреси е воден, какво му е показвано, на колко огледи е
воден и кога. Излага, че при последващи огледи свид. З. е длъжна да вземе този
протокол с нея, за да може, ако се водят на други адреси, да се направи
дописване в самите протоколи какво допълнително е представяно на клиента.
Съгласно показанията на свид. С., ответницата И.Б. ***, на сградата на “***”, което
дружество-инвеститор е собственик на “****” и в случая последното по документи
се явява продавач на сградата на ул. ***. Твърди, че ответницата е водена на
оглед на сградата на ул. ***, в която впоследствие си е закупила имот, както и някъде
в Зоните - Зона Б-5, Б- 9. Излага, че в сградата на ул. *** са правени два
огледа - веднъж е била само ответницата, когато й е представена сградата на ул.
*** и са гледали различни апартаменти съобразно нейното търсене, и след това са
заявили втори път оглед на същата сграда, на който е бил и съпругът на
ответницата И.Б., на който оглед отново са разглеждали апартаментите, които са
били предложени първия път, и нови апартаменти. Твърди, че ответницата е гледала
е и процесния имот, разглеждали са го, като същият е бил над заявената от ответницата
цена на търсене – до 95 000 - 100 000 евро, но като се прави оглед,
се показват и имоти, които са над тази стойност. След втория оглед Т. се
обаждала на ответницата, но същата й заявила, че за момента спират търсенето.
Впоследствие при направена от тях справка в Служба по вписвания, което е
обичайна практика на дружеството с цел да се избегне така нареченото “прескачане”,
при което с цел да си спестят дължимото възнаграждение клиентите се свързват директно
с инвеститора, се установило, че мъжът на И.Б. е закупил имот в сградата, който
й е бил показван. Излага, че се свързвали с ответницата за доброволно разрешаване
казуса - да ги поканят да си заплатят, а при несъгласие от тяхна страна – им
изпращат и покана за доброволно изпълнение, като в случая ответницата не им е
изплатила възнаграждението. Съгласно показанията на свид. С., при вторият оглед
на сградата на ул. *** Т. е носила протокола - поръчка за покупка на недвижим
имот, и на този оглед е искала да допълнят в поръчката всички свободни имоти,
но ответницата не си е носила нейния протокол. Излага, че това допълнение се
прави, защото на втория оглед може да се гледат допълнително още имоти, които
при първия оглед не са гледани. Заявява, че идеята е, че цялата сграда се показва
и заради това някой път се допълва какво конкретно е гледано. Относно
отношенията на дружеството с дружеството-инвеститор свид. С. също сочи, че
нямат договор, не са техни клиенти, но им предоставят цялата информация за
имотите във връзка с продажбата, за да могат да водят клиентите си. “***”
организира оглед, на който задължително присъства представител на продавача, който
показва самия имот, отваря сградата, а може това да е технически ръководител,
или служител от самия офис, като и в процесния случай е имало представител на
продавача. Излага, че те показват на клиента определени имоти, определена
сграда, свързват купувача с инвеститора, като правят контакта между тях, като целта
е впоследствие, при интерес от страна на купувача за закупуване на обект в
сграда на инвеститора, клиентът да ги потърси и те да организират срещата и да
бъдат посредници по самата сделка, а не да се свързва директно с инвеститора -
без посредничеството им. Сочи, че Е.М. и И.Т. ги е чувала като имена, знае, че
са служители в “***” ЕООД, но не ги познава лично. Чувала е свид. Т.З. да
говори с Е.М. по телефона в работата им, като и от други клиенти знае, че са
контактували с тези лица.
От показанията на свид. И.Т. се установява, че е била
упълномощена от “****” ЕООД – фирмата, която била собственик на процесната
сграда, да се занимава с всичко свързано с продажбата на имотите в тази сграда.
Заявява, че познава ответницата И. и Р.Б.и като техни клиенти, закупили от тях апартамент.
Сочи, че И. се свързала с нея по телефона около 3-4 месеца преди сделката, като
тя се интересувала от по-малки апартаменти. Процесният апартамент No ** в сградата на ул. *** No **-80 не се предлагал за
продажба, тъй като бил запазен за фирмата. Впоследствие, когато решили да го
продават, свид. Т. се обадила на ответницата и й го предложила, макар че бил
малко по-скъп, както и на други техни клиенти. Заявява, че ответницата
реагирала веднага и на втория ден отишли с мъжа й Р.Б., свид. Т. им показала апартамента,
огледали го, харесали го и го купили. Твърди, че когато ги завела в имота, отв.
И. преди това не е била виждала апартамента, тъй като не е бил обявен за
продажба. Сочи, че сделката за апартамента е било максимум около месец, след
като се обадила на И. и им го показала, макар да не си спомня с точност. Съгласно
показанията на свид. Т., когато от дружеството взели решение, че този
апартамент го пускат за продажба, същият веднага се продал, поради което и няма
спомен дали са го “качвали в сайта”. Твърди, че строителят, за който работи, има собствен
сайт и в него винаги публикуват разпределението на апартаментите и кои са
свободни. Свидетелят излага, че дружеството “****”, като
собственик на тези апартаменти, няма подписан договор с “***”, както и че не
работят с агенции, а сами си продават апартаментите. Заявява, че ако някоя
агенция намери от някъде информация за продаваните техни имоти, си води
клиенти, но без да са ги упълномощили. Имало е и случаи, в който дружеството “****” е предоставяло
информация на агенции на недвижими имоти във връзка с параметрите на
апартаментите. Излага, че са имали случаи, в които хора влизат и без
представител на дружеството им и си разглеждат - тъй като сградата не е завършена
и не е заключена, има достъп до нея и могат да влизат и да гледат, случвало се
е и да изпращат лице от фирмата да съдейства. Заявява, че не познава Т.З., а Е.М.
е техен клиент – купила си е апартамент в друга тяхна сграда, но никога не е
била техен служител. Допуска като възможност през месец август 2015 г. в офиса
на дружеството им да е присъствала при преговори за сключване на друга сделка
между директора на ищцовото дружество свид. Т.З. и клиент, на които преговори е
присъствала и Е.М., но заявява, че не си спомня свид. З., а Е.М. е техен
клиент.
Съдът кредитира показанията на
свидетелите в основната им част - като непосредствени, а в по-голяма им част и
непротиворечиви. Като противоречие в показанията на двете групи свидетели –
тези на ищеца (свид. З. и С.) и свидетеля на ответника (свид. Т.), съдът отчита
твърденията им относно това дали лицето Е.М. е служител на
дружеството-инвеститор на процесната сграда – “****” ЕООД, като според
свидетелите на ищеца свид. З. е контактувала именно с нея като лице за контакт
на това дружество и същата е присъствала на огледите на сградата на ул. *** No **-80
с ответницата, а от друга страна свид. Т. заявява, че Е.М. е клиент на
дружеството и никога не е била техен служител. Посоченото обстоятелство, обаче,
не е от значение за установяване на относимите към спорния предмет факти, а
единствено би могло да се преценява евентуално с оглед достоверността на
показанията на едната или другата група свидетели, макар дори в този аспект
същото да не би могло да доведе до еднозначен извод за това, доколкото
посоченото обстоятелство не представлява такъв факт, който свидетелите еднакво
да са възприели като осъществил се в обективната действителност, но който
същите да възпроизвеждат по различен начин. Последното се отнася и до другото
констатирано противоречие в показанията на двете групи свидетели – вече относно
относимия факт за това дали на извършените огледи в сградата на ул. *** свид. З.
е показала на отв. Б. и процесния апартамент No **. Така свид. З.
твърди, че на първия оглед на ****15 г., както и на втория оглед в сградата, е
показала на ответницата и процесния апартамент No **, а свид. Т.
твърди, че тя се е обадила на ответницата, че и този имот вече се предлага за
продажба, лично тя я е завела в имота и й го е показала, като преди това
ответницата не е била виждала този апартамент. Последното твърдение на свид. Т.
е за факти, които стоят извън обсега на нейните възприятия, при което може да
се цени само като твърдение за личното й впечатление или представа, но не й
като твърдение за възприет от нея факт. Така самата свид. Т. в показанията си
излага, че в сгради като процесната, които още не са завършени, понякога има
свободен достъп до сградата и може брокерски агенции да водят клиенти, както и
хора да влизат и без представител на дружеството им, за да гледат имотите. С
оглед на това същата не би могла да установи с показанията си отрицателния
факт, че ответницата не е била виждала процесния апартамент преди лично свид. Т.
да я заведе на оглед там. Още повече, че свид. Т. не твърди този апартамент,
макар да не е бил пуснат за продажба от дружеството, да е бил заключен или по
някакъв друг начин да е бил ограничен достъпът до него. Поради това съдът не
приема за установен чрез показанията й факта, че ответницата не е била виждала
процесния имот преди свид. Т. да й го покаже.
Съдът не кредитира показанията на
свидетелите З. и С. в частта им, в която същите излагат твърдения във връзка с
причините за дописване на текста “всички свободни
апартаменти” в екземпляра на свид. З. на
процесния договор – поръчка за покупка, и конкретно обяснението, че същото се е
наложило поради това, че апартамент No ** с цена 112 000 евро не е
влизал в първоначално вписаните параметри (показанията на свид. З.), съответно,
че при последващ оглед, при който на клиента се показва нов обект, в
първоначалния протокол се дописва какво допълнително му е показано (показанията
на свид. С.). Съдът не дава вяра на показанията на двете свидетели относно тези
обстоятелства поради следното: Безспорно установен по делото факт е, че така
дописният текст от свид. З. се съдържа само в екземпляра на документа на ищеца,
но липсва в екземпляра на ответницата. Посочените свидетелите обясняват липсата
му в екземпляра на ответницата с това, че текстът е написан при втория оглед на
имота, на който оглед ответницата и съпругът й не са носили своя екземпляр.
Няма спор за това, че двата екземпляра на документа са изгответни и подписани при
първия оглед на сградата на ул. ***, т.е. и този на ответницата е бил у нея
тогава. Свид. З. твърди, че още на този първи оглед е показала на ответницата
процесния апартамент No **, който е с цена над първоначалните параметри, което
именно е наложило и дописването на думите “всички свободни”, т.е. не само такива до сумата от 94 000 евро.
При това съдът счита, че липсва логично обяснение за това защо след като този
имот, станал причина за дописването, е показан на ответницата още при първия
оглед, когато и нейният екземпляр от документа е бил у нея, то текстът е
дописан от свид. З. едва на втория оглед, когато ответницата вече не е носела
своя екземпляр и съответно в него този текст не е добавен. Аналогично,
свидетелят С. твърди, че при последващи огледи не се съставя нов протокол или
поръчка за покупка от брокера, а се взема вече подписаният при първия оглед
протокол, и ако на клиента се представи допълнителен обект, то това се дописва
в протокола. Същата поддържа, че преди огледа на ул. *** ответницата е била
водена на оглед и някъде в “Зоните” (Зона Б-5, Б-9) на друг обект. При това отново липсва
логично обяснение за това защо процесният документ – Поръчка за покупка, не
съдържа описание именно на този предходен обект и в него да е направено
дописване на обекта на ул. ***, а е съставен и подписан нов протокол, в който
вече са дописвани допълнително показвани обекти. С оглед посочените вътрешни
противоречия и липса на логика в показанията на свидетелите З. и С. в
посочената им част, съдът съответно и не ги кредитира.
При горния разбор на събраните гласни
доказателства, преценени в съвкупност с приетите писмени доказателства по
делото, съдът приема от фактическа страна и конкретно относно противоречиво
установяваните от страните, че при извършените огледи на сградата на ул. *** от
свид. З. и ответницата същите са посетили и последния етаж на сградата и са
разгледали и процесния апартамент No **, включително на втория оглед
в присъствието на съпругът на ответницата – Р.Б., впоследствие закупил
апартамента. От доказателствата по делото съдът намира за установено, че към
момента на двата огледа този имот не е бил обявен за продажба от
дружеството-инвеститор “****” ЕООД, а се е ползвал за нуждите на това дружество
(съгласно заповед на управителя му от 20.07.2015 г.), като свид. З.- брокер в
ищцовото дружество, е организирала и провела оглед с ответницата на обявените
за продажба апартаменти в сградата на ул. *** No **-80. След
приключване на първия оглед (на ****15 г.), Е.М., в чието присъствие като
представител на инвеститора е проведен огледът, завела свид. З. и ответницата
на етажа, на който се намира процесният апартамент No ** и им го показала. Така свид. З. в показанията си
заявява:
“След приключване на огледа, Е.М. ни
заведе на този етаж”. При втория оглед, в
присъствието на съпруга на ответницата, отново разгледали и този апартамент.
Впоследствие, когато от дружеството-инвеститор било взето решение за продажба и
на процесния апартамент, свид. Т. – упълномощена от това дружество с правата по
осъществяване на продажбите, с която междувременно ответницата се била свързала
по телефона, й се обадила във връзка с продажбата на апартамента и предлагането
му за продажба, както и на още няколко човека, ответницата веднага проявила
интерес. Свидетелят Т. показала апартамента на ответницата и съпруга й Р.Б.,
харесали го, след което Р.Б. го купил, за което е съставен Нот. акт No **
от ***г. на нотариус No *** по РНК.
При така установената фактическа
обстановка, съдът намира от правна страна следното:
По иска за неустойка с правна
квалификация чл. 92, ал. 1 от ЗЗД:
Ищецът претендира неустойка за неизпълнение
на договорно задължение по чл. 3 от сключен с ответника договор за поръчка за
покупка на недвижим имот от ****15 г. В посочената клауза на договора страните
са приели, че ответницата, в качеството й на клиент, няма право да влиза в пряк
контакт с продавача на представения й от ищеца имот, да се свързва с него по
какъвто и да било начин без изричното писмено съгласие на ищеца – посредническа и консултантска агенция “***”, а в случай, че клиентът се свърже директно с
продавача на описания в поръчката имот и се сключи сделка, по силата на която
клиентът, негови роднини или съпруг/а или други свързани лица по смисъла на §1
от ДР на ТЗ, придобият собствеността върху имота без посредничеството на “***”, то клиентът
дължи на “***” неустойка в размер на 5% от офертната цена за имота.
Безспорно е установено по делото, че между
страните е сключен Договор за поръчка за покупка на недвижим имот,
представляващ по своята същност договор за извършване на посредническа услуга
при покупка на недвижим имот, по силата на който ищецът “***” ЕООД е приел
да представя на ответницата недвижими имоти за закупуване от същата, а
последната на свой ред се е задължила да заплати на ищеца възнаграждение – при
покупка на имот, в размер на 3% от договорената цена на имота, платима при
подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имота. В тази насока
съдът не приема и не обсъжда, като несвоевременно направено- едва в
депозираната писмена защита, оспорването на ответника, че липсва сключен с
ищцовото дружество договор и съответно активна легитимация на същото, а
договорът е сключен с брокера Т.З..
В изпълнение на сключения договор, на ****15
г. брокер от ищцовото дружество е представил на ответницата следния недвижим
имот, съгласно вписаното в писмения документ: тристайни апартаменти в гр. С.,
сграда на ул. *** No **-80, с офертна цена 84 – 94 евро, с инвеститор на
обекта “****” ЕООД. Съгласно
договора, като право на клиента е предвидена възможността същият да използва
без допълнително заплащане всички услуги, които се предоставят от ***, а
именно: пълно юридическо обслужване за покупката на гореописания имот,
включително изготвяне на необходимите документи, пълни проверки на
собствеността и снабдяване с документи за вещни тежести на имота, счетоводна
консултация за покупката на имота.
Договорът за посредничество при
сключване на сделки с права върху недвижими имоти е неформален - същият се
счита сключен при постигане на съгласие по съществените елементи, вкл. чрез
конклудентни действия, като писмената форма е с оглед доказване. В случая, договорът
между страните е обективиран в писмен документ – Поръчка за покупка на недвижим
имот. Правата и задълженията на страните и конкретно задълженията на посредника
по договора не са подробно регламентирани в него, поради което и договорните
клаузи подлежат на тълкуване съобразно разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД – като се
търси действителната обща воля на страните и чрез тълкуване на отделните
уговорки във връзка едни с други и с оглед целта на договора, обичаите в
практиката и добросъвестността. При съобразяване с горното следва да се приеме,
че основните задължения на посредника и цялостният смисъл на договора не се
изчерпат с посоченото в същия “представяне” на имоти на клиента, в смисъл показването им, но включват
и свързване на страните по една бъдеща сделка с предмет придобиване право на
собственост на недвижим имот от клиента, т.е. свързване на купувача с продавача на имота. Извод
за последното се прави от уговорените в договора предпоставки, при които
възниква правото на възнаграждение на посредника, а именно при покупка от
клиента на представения му от посредника имот, като възнаграждението е платимо при подписване на предварителен
договор за покупко-продажба. След като в случая правото на възнаграждение не е
обусловено само от “представяне” на имота – предоставяне
на информация и оглед на същия, то следва, че извършването на това действие
представлява само частичното изпълнение на задълженията на посредника по
договора, т.е. не е равнозначно на пълно изпълнение.
Съдът намира, че в процесния случай не
са били налице кумулативните предпоставки, при които за ищеца – като страна по
договора за поръчка на недвижим имот с ответника, да е възникнало правото на
възнаграждение за извършени посреднически услуги по отношение на процесния
недвижим имот – апартамент No ** в сграда
на ул. *** No **-80 в гр. С., поради което и същият няма право на
неустойка за неизпълнението му от ответника. Видно от съдържанието на
неустоечната клауза на чл. 3 от процесния договор, предвидената неустойка е за
неизпълнение, т.е. същата има компенсаторен характер, а предвид размера й
(надвишаващ договореното възнаграждение) – и санкционен характер. За да
възникне правото на неустойка за ищеца като страна по договора, то същият
следва да е изпълнил своите задължения по него, като е “представил”
конкретен недвижим имот на ответника и го е свързал с продавача на имота за
целите на осъществяване на договора за продажба. В конкретния случай съдът
намира, че това не е изпълнено от ищеца, като по делото не се установи именно
брокерът на “***” – свид. Т.З., да е представила на ответницата
закупения впоследствие от съпруга й апартамент. Така от събраните гласни и писмени доказателства се
установи, че действително при извършения на ****15 г. оглед на имоти в сградата
на ул. *** ответницата е разгледала и
процесния апартамент, а също така и при втория оглед в тази сграда, вече в
присъствието и на съпруга й, но липсват доказателства, че този имот е показан и
предложен за покупка на ответницата именно от брокера на ищцовото дружество.
Напротив, от доказателствата по делото се установява, че този апартамент в
сградата на ул. ***, собственост тогава на инвеститора “****” ЕООД, към
момента на огледите не е бил обявен от собственика за продажба, а по силата на
заповед на управителя на дружеството с No ***г. е бил предоставен за ползване за нуждите на самото
дружество. Последното се установява както от цитираната заповед на управителя на
“****” EООД, така и от показанията на свид. И.Т.. От
показанията на последната се установява още, че когато от собственика “****” EООД било взето решение да се пусне за продажба и този
имот, тя лично се обадила на ответницата Б. и два дена по-късно я завела в
имота, като малко след това била сключена и сделката със съпруга й Р.Б.. След
като към момента на извършване на огледите на “свободните имоти” в сграда, организирани от ищцовото дружество,
процесният имот не е бил обявен за продажба от собственика и не се е предлагал
като такъв, то и същият не би могъл да бъде предложен за закупуване на
ответницата от брокера на ищцовото дружество – като част от задълженията му на
посредник по договора със същата. Обстоятелството, че третото присъстващо на
огледите лице – Е.М., за което свид. З. твърди, че е представител на
дружеството-инвеститор, след извършване на първия оглед е завело ответницата да
види и процесния апартамент No ** на последния етаж на сградата и тя го е харесала,
не е равнозначно на “представяне” на имота от страна на посредника. При това съдът
приема, че след като процесният имот не е намерен й представен като предложение
за покупка на ответница от ищцовото дружество, то за нея не е възникнало
предвиденото в чл. 3 от договора за поръка за покупка на недвижим имот
задължение да не влиза в пряк контакт с продавача на имота и да не придобива, респ. нейният съпруг, собствеността на този
имот без посредничеството на ищецa. Следва да се
посочи, че в процесния договор тази забрана за пряко договаряне е уговорена по
отношение на конкретен, представен от ищеца имот, а не по отношение на всички
имоти, чиито собственик е собственик и на представен от ищеца имот, поради
което и осъществяването на контакт от ответницата със собственика на представен
й от ищеца имот в сградата, но във връзка с непредложен й от ищеца имот, не
съставлява нарушение на договорните й задължения по чл. 3 от договора, а от тук
– и за възникване на задължение за плащане на неустойка при неизпълнението им.
Противното би означавало, че при представяне от посредник по договор за
посредничество на който и да е имот в новопостроена сграда, то за клиента би
възникнала забрана да се свърже с инвеститора на сградата във връзка с всеки
друг имот в която и да било сграда на този инвеститор. Подобна клауза не само,
че не съдържа в процесния договор, но дори да е включена, то същата би била
нищожна като противоречаща на морала и добрите нрави.
Предвид всичко изложено съдът намира,
че ответницата не е нарушила задълженията си по чл. 3 от сключения с ищцовото
дружество договор за поръчка за покупка на недвижим имот от ****15 г., поради
което и същата не дължи претендираната неустойка в размер на 5% от продажната
цена на имота, закупен от съпруга й. Предявеният иск по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД се
явява поради това неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По иска за
заплащане на обезщетение за забава по чл. 86, ал.
1 от
ЗЗД.
С оглед изводите на съда относно главния иск, то
неоснователен е и акцесорният иск за обезщетение за забава.
С
оглед изхода на спора и направеното от
ответника искане, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищецът
следва да му заплати направените от
него разноски по делото в размер на 9**.00 лв. за адвокатско
възнаграждение.
Предвид гореизложеното съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от “***” ЕООД, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление: гр. С.,
ул. “***” No 38, вх. А, партер (вход от към ул. “***”),
представлявано от управителя Е.П.В., срещу И.Н.Н.-Б., с ЕГН **********, с
адрес: ***, иск с правна квалификация чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на
сумата от ****.00 лв., представляваща неустойка за неизпълнение на договорно
задължение по чл. 3 от сключен между страните Договор за поръчка за покупка на
недвижим имот от ****15 г., и иск с правна квалификация чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за
заплащане на сумата от ****лв., представляваща обезщетените за забава в
размер на законната лихва за периода от
22.03.2016 г. до 26.07.2017 г.
ОСЪЖДА “***” ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление: гр. С.,
ул. “***” No 38, вх. А, партер, представлявано от управителя Е.П.В., на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК да заплати на И.Н.Н.-Б., с ЕГН **********, с
адрес: ***, сумата от 9**.00 лв. /деветстотин и петдесет лева/ за направените
разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред
Софийски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :