РЕШЕНИЕ
№ 2
гр. Силистра, 21.01.2022г.
Административен съд – Силистра, в открито заседание на единадесети януари две хиляди двадесет и втора година, в състав:
СЪДИЯ: Валери Раданов
с участието на секретаря Анета Тодорова разгледа адм.дело № 193 по описа на съда за 2021 г. и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Жалбоподателят "Дагро“ ЕООД, ЕИК **********, сезира съда с искане за отмяна на заповед № РД-04-510 / 16.09.2021 г. на кмета на Община Дулово, позовавайки се на нарушения на материалния и процесуалния закон.
Ответникът – кметът на Община Дулово – оспорва жалбата.
Заинтересованото лице „Драгос – ТД“ ЕООД, ЕИК *********, обективира изявление пред съда, в което обаче не се съдържа изрично становище относно основателността на жалбата.
Съдът прие за установено следното:
С т. 1.1 от заповед № РД-04-359 / 18.06.2021 г. ответникът, въз основа на решение № 264 / 21.05.2021 г. на Общински съвет – Дулово, е наредил провеждането на 09.07.2021 г. на публичен търг с явно наддаване за отдаване под наем на за срок от три години на следния общински имот, описан в АЧОС № 1273 / 22.06.2011 г.: част от масивна двуетажна сграда с идентификатор 24030.501.9149.1 по КК и КР на гр. Дулово, адрес: гр. Дулово, ул. „***, с отдаваема под наем площ 300 кв.м., предназначение – шивашки цех (производствени дейности), при първоначален годишен наем в размер на 30794,40 лв. без ДДС.
На 09.07.2021 г. комисията, назначена със заповед № РД-04-396 / 09.07.2021 г. на ответника, е провела публичен търг с явно наддаване относно гореописания имот (за което е съставила протокол от същата дата) и класирала на първо място жалбоподателя, а на второ място – заинтересованото лице.
Със заповед № РД-04-401 / 12.07.2021 г. ответникът е определил за спечелил търга жалбоподателя и е наредил следното: след изтичането на срока за обжалване по АПК заповедта да се връчи на лицето, спечелило търга, като в 14-дневен срок от връчването на заповедта трябва да се сключи договор за наем; при неявяване за сключване на договор за наем се приема, че е налице мълчалив отказ за сключване на договора, при което депозита за участие в търга бива задържан. Жалбоподателят е бил уведомен по телефона на 26.07.2021 г., че трябва да се яви в 14-дневен срок за сключване на договор за наем (уведомяването е удостоверено в протокол, съставен от служители на Община Дулово).
Видно от протокола, подписан от юрисконсулта на Община Дулово и от законния представител на жалбоподателя, на 09.08.2021 г. представителят на жалбоподателя се е запознал с проекта на договора за отдаване под наем на процесния имот и е заявил, че част от клаузите противоречат на „[...] тръжните условия и на нормативната уредба и стопанската практика“.
С възражение, входирано при ответника на 10.08.2021 г., жалбоподателят е изразил конкретно несъгласие със следните клаузи от съставляващия л. 24 – 25 от делото проектодоговор: 1/ клаузата за актуализация на наемната цена с официалния инфлационен индекс, тъй като това не е било обявено в тръжните условия; 2/ клаузата, задължаваща наемателя да заплаща такса за битови отпадъци, тъй като задължението за плащането на тази такса е за собственика, а не за наемателя; 3/ клаузата, забраняваща да се ползва наетият имот съвместно с трети лица по силата на договор или без договор, тъй като това противоречи на тръжната документация; 4/ клаузата, уреждаща правото на всяка от страните да прекрати договора с месечно предизвестие, тъй като тази клауза лишава срока на целия договор от стабилитет и така на практика го превръща в безсрочен; 5/ клаузите, предвиждащи прекратяване на договора от наемодателя при започване на нов общински строеж и при възникване на належаща общинска нужда, тъй като в този случай би било уместно прекратяването да стане поне с 6-месечно предизвестие; 6/ клаузата, даваща право на наемодателя, при прекратяване на договора за наем, да възстанови фактическата си власт върху наетия имот „без съдебна намеса“, тъй като наемателят има по закон право на съдебна защита.
С писмо изх.№ П-7368 / 16.08.2021 г. ответникът е отговорил на гореописаното възражение, както следва: 1/ съгласно чл. 22 от Наредба № 2 за реда на придобиване, управление и разпореждане с общинското имущество (наричана по-нататък за краткост „Наредбата“), размерът на наема за срока на наемното отношение се изменя с официалния инфлационен индекс на потребителските цени за периода, публикуван от Националния статистически институт; 2/ няма нормативна забрана страните по договор за наем да уговорят таксата за битови отпадъци в тежест на наемателя; 3/ правилото на чл. 17а, ал. 4, изр. 1 във вр. с ал. 1 от Наредбата, предписва, че предоставените свободни нежилищни имоти – частна общинска собственост – не могат да се преотстъпват за ползване, да се ползват съвместно по договор с трети лица, да се отдават под наем или да се пренаемат, освен в случаите, предвидени в закон; 4/ във връзка с т. 4 от възражението ответникът предлага на жалбоподателя проектодоговорната клауза, уреждаща правото на всяка от страните да прекрати договора за наем с месечно предизвестие, да бъде изменена, като въпросното право да бъде уредено в полза само на наемателя; 5/ във връзка с т. 5 от възражението ответникът предлага на жалбоподателя проектодоговорната клауза, предвиждаща прекратяване на договора от наемодателя при започване на нов общински строеж, да се съобрази с текста на чл. 15, ал. 1, т. 2 ЗОбС; 6/ клаузата, даваща право на наемодателя, при прекратяване на договора за наем, да възстанови фактическата си власт върху наетия имот „без съдебна намеса“, не представлява пречка евентуалният спор между страните по договора да се отнесе пред съда. В гореописаното писмо е указано на жалбоподателя, че следва да се яви за сключване на договор за наем в 7-дневен срок от получаването на писмото и че при неявяване в срок за спечелил търга ще бъде обявен вторият участник в тръжната процедура. Писмото е било връчено на жалбоподателя 25.08.2021 г. чрез куриер ("Еконт експрес" ООД), което е видно ог представената обратна разписка и от изявлението на законния представител на жалбоподателя в съдебното заседание от 11.01.2022 г., че е получил „[...] едно писмо, доставено чрез пощенски оператор "Еконт" [...]“.
С писмо, входирано при ответника на 07.09.2021 г., жалбоподателят е изразил следното становище относно писмо изх.№ П-7368 / 16.08.2021 г. на ответника: а/ относно т. 1 от писмото – чл. 22 от Наредбата е неприложим спрямо конкретния случай; б/ относно т. 2 от писмото – действително няма нормативна забрана таксата за битови отпадъци да бъде установена в тежест на наемателя, но не съществува също така и нормативна възможност това да бъде едностранно наложено от наемодателя; в/ относно т. 3 от писмото – разпоредбата на чл. 17а, ал. 4, изр. 1 във вр. с ал. 1 от Наредбата е неприложима спрямо конкретния случай; г/ относно т. 6 – не ставя ясно какво и как ще бъде възстановявано.
С електронно писмо от 07.09.2021 г. жалбоподателят е бил уведомен, че възраженията му „[...] ще бъдат приети и пренесени в договора за наем, без едно [...]“, а именно – т. 3 от възражението, входирано при ответника на 10.08.2021 г. и касаещо забраната да се ползва процесния имот съвместно с трети лица, поради нормативното изискване на чл. 11, ал. 2 ЗОбС. В писмото същото така се съдържа указание, че жалбоподателят трябва да се яви в срок за подписване на договора, като в противен случай депозитът му ще бъде задържан, а имотът ще бъде възложен на втория в класирането тръжен участник (писмото е било получено от законния представител на жалбоподателя, който заяви в съдебно заседание на 11.01.2022 г., че всички приложени по делото електронни писма са получени от него). С отговора по жалбата ответникът изрично поддържа пред съда електронното писмо от 07.09.2021 г., а именно, че всички възражения на жалбоподателя са уважени с изключение на възражението срещу клаузата, изключваща ползването имота съвместно с трети лица. Следователно електронното писмо, макар да изхожда не от ответника, а от друго лице, за чието упълномощаване няма данни, може да се счита за потвърдено от ответника посредством отговора по жалбата.
С оглед изложеното дотук, съдът приема, че към 07.09.2021 г. единственото несъгласие между жалбоподателя и ответника е било съсредоточено върху забраната на чл. 3, ал. 2 от проектодоговора, съставляващ л. 24 – 25 от делото, касаеща ползването на наетия имот съвместно с трети лица. В тази връзка е необходимо да се подчертае, че действително ответникът не би могъл да изисква от жалбоподателя да сключи договор за наем при условия, които не се съдържат в тръжната документация или които не произтичат пряко от закона. Същевременно обаче трябва да се отбележи, че напълно основателно ответникът се позовава на нормативната забрана, съдържаща се в чл. 11, ал. 2, изр. 2 ЗОбС, а именно: „Предоставените имоти и вещи не могат да се преотстъпват за ползване, да се ползват съвместно по договор с трети лица, да се отдават под наем или да се пренаемат, освен в случаите, предвидени в закон“. Строгостта на тази забрана проличава от разпоредбата чл. 15, ал. 1, т. 7 ЗОбС, която предписва прекратяване на наемното правоотношение, ако наетите помещения се ползват в нарушение на чл. 11 ЗОбС. Следователно, ако в текста на наемния договор липсва клауза, забраняваща да се ползва наетият имот съвместно с трети лица, забраната пак ще действа по силата на закона. Нещо повече, дори в договора страните изрично да се съгласят наемателят да ползва наетия имот съвместно с трети лица, това тяхно съгласие ще бъде нищожно (поради противоречие с императивна правна норма) и забраната за ползване на имота съвместно с трети лица отново ще бъде – по силата на чл. 11, ал. 2, изр. 2 ЗОбС – задължителен регулатор на наемното правоотношение.
Със заповед № РД-04-510 / 16.09.2021 г. ответникът е обявил класирания на второ място участник в търга (заинтересованото лице) „[...] за спечелил на второ класиране от проведен публичен явен търг на 09.07.2021 г., за отдаване под наем за срок от 3 (три) години на следния имот общинска собственост – част от масивна двуетажна сграда с ид. 24030.501.9149.1 по КК и КР на гр. Дулово, ул. "Иван Вазов" № 3, с отдаваема под наем площ от 300 кв.м., с предназначение – шивашки цех (производствени дейности)“. Мотивите на заповедта са следните: „На основание чл. 44, ал. 2 от ЗМСМА, чл. 57, ал. 2 и ал. 3 от Наредба № 2 за реда на придобиване, стопанисване, управление и разпореждане с общинското имущество на Общински съвет Дулово, поради неявяване на спечелилия търга да сключи договор за наем в определения срок съгласно заповед № РД-04- 401 / 12.07.2021 г. на кмета на община Дулово [...]“.
Гореописаната заповедта е била съобщена на заинтересованото лице, но не и на жалбоподателя, който заявява с жалбата си (входирана при ответника на 13.10.2021 г.), че е узнал за заповедта на 11.10.2021 г.
Обжалваната заповед е издадена от компетентен орган по чл. 55 от Наредбата. Липсват обстоятелства, сочещи отклонения от целта на закона. Налице са обаче процесуални и материалноправни пороци, засягащи заповедта. 1/ При положение, че са определяни няколко срока – един със заповед № РД-04-401 / 12.07.2021 г., още един с писмо изх.№ П-7368 / 16.08.2021 г., а от електронното писмо, датирано на 07.09.2021 г., изобщо не става ясно дали се определя нов срок или се препраща към някой от предходните срокове (отделен е въпросът, че това писмо не е изпратено на електронен адрес по смисъла на 18а, ал. 4, т. 2 АПК, поради което не може да се определи точната дата на неговото връчване), – би било най-прецизно в мотивите на обжалваната заповед да се посочи началната и крайната дата на периода, в който жалбоподателят е трябвало да извърши необходимите действия по сключването на процесния наемен договор. Това обаче не е сторено. 2/ Поради нормативен проблем на подзаконово равнище, издадената от ответника заповед № РД-04-401 / 12.07.2021 г. не е била съобщена на всички участници в търга по надлежния ред. Проблемът е в правилото на чл. 56 от Наредбата, предвиждащо особен ред за съобщаване на заповедта, с която се обявява лицето, спечелило търга (въпросното правило и следващите го нормативни текстове касаят търговете за продажби, но се прилагат и за търговете относно отдаването под наем на имоти – частна общинска собственост – по силата на чл. 38 от Наредбата), а именно: „Заповедта на кмета на общината по чл. 55 [...] се обявява в сградата на общинската администрация и кметствата на място, достъпно за всички заинтересувани лица“. Цитираното правило пряко противоречи на чл. 61 АПК, което изисква издаденият административен акт да се съобщи по реда на чл. 18а АПК в тридневен срок от издаването му на всички заинтересовани лица, включително на тези, които не са участвали в производството. Ето защо, дори да е извършено съобщаване по реда на чл. 56 от Наредбата, то е лишено от правен ефект. Вследствие на това, заповед № РД-04-401 / 12.07.2021 г. все още не е влязла в сила, тъй като няма данни за съответните съобщения до всеки един от участниците в търга. А тъкмо влизането в сила на заповедта е част от фактическия състав, полагащ началото на 14-дневният срок, в който жалбоподателят трябва да осъществи дължимото поведение на лице, спечелило търга. Защото и 14-дневният срок по чл. 57 от Наредбата, и 14-дневният срок – така, както е описан в т. 4 – 5 на заповед № РД-04-401 / 12.07.2021 г., – започва да тече от връчването на влязлата в сила заповед по чл. 55 от Наредбата. Но, както се спомена вече по-горе, заповедта не е влязла в сила поради факта, че тя не е съобщена по реда на АПК на всички участници в тръжната процедура. А щом не влязла в сила, гореспоменатият 14-дневен срок все още не е започнал да тече, поради което жалбоподателят не е просрочил изпълнението на задълженията, които възникват в тежест на спечелилия търга участник.
Описаните в предходния абзац съображения обосновават отмяната на оспорения административен акт поради наличието на пороци по смисъла на чл. 146, т. 2 – 4 АПК. С оглед на това, жалбата срещу акта се явява основателна.
Съдът не следва да се произнася по искането на жалбоподателя да бъдат дадени указания на ответника по сключването на процесния договор за наем. Защото това касае не законосъобразността на обжалваната в настоящото производство заповед, а изпълнението на един друг административен акт – издадената от ответника заповед № РД-04-401 / 12.07.2021 г. Обаче нито съдът е орган по принудителното изпълнение на тази заповед, нито последната – както вече се изтъкна по-горе – е влязла в сила, поради което все още не подлежи на изпълнение.
Водим от горното и на основание чл. 172, ал. 2, пр. 2 АПК, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ заповед № РД-04-510 / 16.09.2021 г., издадена от кмета на Община Дулово.
Решението подлежи на обжалване в 14-дневен срок от съобщаването му пред Върховния административен съд.
СЪДИЯ: ...............................