№ 22816
гр. София, 23.05.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и трети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА Гражданско дело
№ 20251110120627 по описа за 2025 година
Съдът, след като констатира, че исковата молба отговаря на изискванията на закона,
предявените искове са процесуално допустими, изпълнена е процедурата по чл. 131 ГПК, и с
оглед направените от страните доказателствени искания и на основание чл.140, ал.1 ГПК,
чл.140, ал.3, изр.1 ГПК, вр. чл.146 ГПК,
ОПРЕДЕЛИ:
СЪСТАВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД:
I.Обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и
възражения:
Ищецът „Хоум Ту Ю България“ АД твърди в исковата молба, че на 16.12.2024г
сключил с ответника Г. П. Д. споразумение за предоставени консултантски услуги и
посредничество за продажба на недвижим имот, като се сочи, че преди подписването на
споразумението, по възлагане от ответника е извършил анализ на пазара, включително от
базата данни, като твърди, че в т.V са посочени предварително предоставените и приетите
от ответника консултантски услуги по т. II-IV от споразумението, като се сочи, че с т.V
ответникът прави изявление, че приема без забележка извършените консултантски услуги.
Твърди се, че едновременно с изложеното, ответникът, сключвайки споразумението, му е
възложил да посредничи по продажбата на определен имот, като в изпълнение на това
задължение се твърди, че ищецът е извършил оглед и заснемане на същия за своя сметка,
предлагал е имотът за продажба на клиенти, проведени са огледи. Твърди се, е в резултат на
извършените действия е открит купувач, който е заявил желание да закупи имота, при цена
215000евро, за което с него е сключен договор за гаранция и купувачът е заплатил 4000лева
гаранция на ищеца. След подписване на договора за гаранция, през приложението на ищеца
е водена кореспонденция, с която ищецът твърди да е уведомил ответника за открития
купувач, че е оставил капаро, и готовността му да закупи имота на сочената цена. Твърди се,
че ответникът е поканен да сключи предварителен договор на 31.12.2024г., като на
19.12.2024г. ответникът е изпратил на електронна поща на ищеца уведомление, с което
посочва, че е сключил договор, с който е поел ангажимент за сключване на предварителен
1
договор за имота с трето лице. Твърди се, че ответникът не е оказал необходимото
съдействие, не е отговорил на поканите и не се явил за сключване на предварителен договор,
като поради посоченото, между кандидат – купувача и ищеца е сключен анекс към договора
за гаранция от 19.12.2024г. за удължаване на срока на последния до 10.1.2025г., на
8.1.2025г. със съобщение на вайбър ответникът отново е поканен да се яви за сключване на
предварителен договор, на сочената дата ответникът не се е явил. Поради изложеното сочи,
че договорът за гаранция бил прекратен и същата била върната на Б.П. – кандидат за
купувач. Ищецът счита, че соченото съставлява неоказване на дължимото съдействие,
уредено в т.3,2 от споразумението, както и сочи, че с т.4,4 от споразумението е предвидено
заплащане на възнаграждение за оказаните консултантски услуги, от 3 % без ДДС от
офертната цена, а продавачът е в пълно неизпълнение на споразумението, поради което
дължи заплащането на сумата от 7740 евро от цената 215000евро.
Ответникът , в срока за отговор, оспорва иска, с довод, че уговореното в
споразумението възнаграждение, съгласно чл.4,1 от същото се дължи за постигнат резултат –
сключване на окончателен или предварителен договор а не за определен работа, като се
сочи, че резултатът не е постигнат от ищеца. Ответникът твърди, че нито преди, нито след
сключването на споразумението са извършени и предоставени, нито приети от ответника
описаните в т.V от споразумението консултантски услуги, като ако действително е било
извършено, то същото е следвало да бъде и с останалите съсобственици на имота.
Ответникът счита, че консултантските услуги не следва да се остойностяват отделно от
възнаграждението, дължимо по силата на чл.4,1, както и чл.4,4 предвижда основание
възнаграждение да не се заплаща на ищеца, ако той едностранно по време на действието на
договора, прекрати същия. Оспорва се твърдението на ищеца, че е извършил сочените от
него консултантски услуги. Твърди се, че имотът е съсобствен между ответника и двамата му
сина, при квоти 4/6 ид.ч. за ответника и по 1/6 ид.ч. за тях, още при сключване на
споразумението ответникът твърди да е предупредил брокера С.П., че не е индивидуален
собственик, но споразумението е сключено само с него, а ответникът не е поемал
задължението да осигури съгласие на съсобствениците си, като ищецът е разполагал с
нотариален акт, като не е извършил проверка на собствеността. Ответникът твърди, че
първият контакт, осъществен с ищеца, е два месеца преди сключване на споразумението, при
посещение на ответника в офис на ищеца, при което брокер – О.Ю., след извършен оглед на
апартамента, е предложил на ответника ищецът да изкупи имота за 160 000евро, с опит да го
убеди, че съставлява справедлива цена и ще спести разноски по нотариално прехвърляне,
ответникът отказал и до споразумение не се стигнало. Твърди се, че има неприет от
ответника направен анализ, определящ ниска цена. Оспорва се твърдението за намиране на
реален купувач, сочи се, че подписаният договор за гаранция е симулативен, а купувачът е
подставено лице на ищеца с цел получаване на комисионно възнаграждение. Твърди, че на
19,12.2024г. около 10,30 часа е уведомил брокера П., а в 13,35 часа и самият ищец, че по
настояване на съсобствениците си е получил депозит от купувач, предложен им от друг
брокер, от друга фирма, като се сочи, че след уведомлението, ищецът е „открил„
потенциален купувач. Твърди, че от справка в ТР се установява, че Б.П. е едноличен
собственик на капитала на дружество Еркер – Недвижими имоти ЕООД, със сходен предмет
на дейност с този на ищеца. В тази връзка се оспорва твърдението, че ищецът първи е
уведомил ответника за намиране на купувач, след което ответникът го е уведомил за
пречката да сключи договор с него. Твърди се, че договорът за гаранция не е приложен към
имейл от 20.12.2024г. в 15,06 часа, а се твърди, че същият е изпратен на ответника с имейл
от 8.1.2025г., не се представя протокол за оглед с този купувач, като кореспонденцията от
вайбър започва от 30.12.2024г. Сочи се, че е отговорил на отправените към него покани – с
имейл и писмо, се сочи, че е уведомил ищеца, че той и съсобствениците им са приели
оферта на друг брокер при цена 228000евро, който отговор счита за едностранно разваляне
на споразумението, поради липса на предмет. При развален договор, счита, че не дължи
възнаграждение, ако се претендира обезщетение от неизпълнение, то вредите подлежат на
доказване , и се счита, че не са доказани, като се сочи, че ищецът не е изправна страна. При
евентуална основателност на иска, вземането се оспорва по размер, като се сочи, че би
2
дължал евентуално идеална част съответна на правото си на собственост.
II. Правна квалификация на правата, претендирани от ищеца:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.79,ал.1,пр.1 ЗЗД, при изложените
твърдения на ищеца.
ІІІ. Безспорни факти.
Безспорно е, че на 16.12.2024г. страните са сключили писмено споразумение за
предоставени консултански услуги и посредничество за продажба на имот, като в договора е
посочено, че споразумението е сключено за срок до 31.1.2025г., за период от 19.12.2024г. до
8.1.2025г. страните по делото са осъществявали комуникация чрез използване на :
електронна поща за ищеца: ****@******.**, за ответника: ****************@*****.***, като
не се спори, че представените извлечения от ищеца към исковата молба, са били изпратени и
получени от ответника чрез приложение „вайбър“.
По преценка на съда, страните не спорят и по следните факти: към 12.2024г.
ответникът е бил получил депозит за същия имот от трето лице, на сочените в исковата
молба дати 31.12.2024г и 8.1.2025г. ответникът не се е явил на посочените от ищеца места за
сключване на предварителен договор.
Страните не формират спор, че, аритметично, 3 % от 215 000 евро, възлиза на 7740
евро.
ІV. Разпределяне на доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти:
УКАЗВА на ищеца, че следва да докаже пълно и главно по делото, твърдението си,
че с ответника е сключен преди сключване на споразумението от 16.12.2024г. неформален
договор за изработка, по силата на който договор, ответникът е възложил на ищеца
извършването на консултация във връзка с бъдеща продажба на имота, включително, но не
само информация относно необходимите документи за продажба на имота и институциите
от които да се набавят, информация относно състоянието на пазара в момента, цени, условия
и срокове, при които се сключват сделки с имоти в същия район, твърдението си, че по
възлагане от ответника е извършил анализ на пазара, включително от базата данни, след
което, със сключването на споразумението, ответникът е приел свършената работа;
твърдението си, че със сключването на договора за изработка, страните по него са се
споразумяли, че за консултанските услуги ще се следва възнаграждение, че със сключването
на писменото споразумение на 16.12.2024г. ответникът е направил изявление, че приема без
забележка извършените консултантски услуги.
УКАЗВА на ответника, че носи тежестта да докаже твърдението си, че дължимото
по силата на чл.4,1 възнаграждение е резултатно и включва и сочените от ищеца
консултански услуги , че два месеца преди 16.12.2024г., има неприет от ответника направен
анализ, определящ ниска цена за имота, твърдението, си,че е уведомил ищеца първи, че той
и съсобствениците им са приели оферта на друг брокер, както и твърдението си, че е
развалил договора.
ПРИЕМА представените с исковата молба и отговора документи, като писмени
доказателства.
Съобщава на страните, че предвид твърденията на ищеца, че със споразумението е
признато от ответника възлагането на консултантски услуги, както и че със споразумението
свършената / по твърдения от ищеца/ работа по консултански услуги е приета от ответника,
твърдението на ищеца, че със споразумението са предвидени две възнаграждения - за
извършени вече консултански услуги и при посредничество за продажба на имота, както и
липсата на претенция за заплащане на възнаграждение от страна на ищеца за
посредничество, съдът намира за неотносими към спора, респективно – няма да събира
доказателства за следните твърдяни от страните обстоятелства: извършването на оглед на
имота с посредничеството на ищеца, намирането на купувач от ищеца за имота, сключване
на договор за гаранция с него, плащането й на ищеца, прекратяване на договора за гаранция
и връщане на сумата по него, които биха били относими към евентуалното изпълнение на
3
задължението по посредничество. В тази връзка, Съобщава на страните, че въпреки
изложените от ответника твърдения за симулативност на договора за гаранция, същите са
неотносими към претенцията по иска, и не налагат указания по чл.17 ЗЗД, или чл.26 ЗЗД.
ДОПУСКА при довеждане от ищеца в първото по делото о.с.з. на един свидетел, за
посочените в т.I, А обстоятелства, с изключение на твърденията за осъществени услуги по
посредничество, предвид посоченото от съда по – горе за които ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ
искането на ищеца.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищеца за допускане на свидетел – Б.П.,
предвид приетото по – горе – намира обстоятелствата, за които е посочен, за неотносими съм
спора.
ДОПУСКА при призоваване, по искане на ответника, на един свидетел, за първото по
делото о.с.з. за соченото в т. I при депозит от 50 лева, вносим от ответника в едноседмичен
срок от получаване на съобщението. СВИДЕТЕЛЯТ О.Ю. да се призове от посочения от
ответника мобилен номер, при липса на контакт, от посочения от ответника адрес, без да се
изчаква внасянето на депозит.
НА ОСНОВАНИЕ чл. 145, ал. 3 ГПК приканва страните към спогодба като им указва, че
съгласно чл. 78, ал. 9 ГПК при приключване на делото със спогодба половината от внесената
държавна такса се връща на ищеца, като направените разноски си остават за страните, както
са ги направили, ако не е уговорено друго и спорът ще се разреши в по-кратки срокове.
ПРЕПИС от отговора на ответника да се връчи на ищеца, който може да изрази становище и
да ангажира доказателства във връзка с него в първото по делото съдебно заседание.
НА ОСНОВАНИЕ чл. 146, вр. чл. 140, ал. 3 от ГПК, на страните да се връчи препис
от настоящото определение за насрочване, ведно с проекта за доклад по делото, като те
могат да вземат становище по него и дадените със същия указания, най-късно в първото по
делото съдебно заседание.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 05.6.2025г., от 13.30 ч., за
която дата и час да се призоват страните с посочените по – горе преписи.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4