№ 125
гр. Варна, 26.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Юлия Р. Бажлекова
Членове:Росица Сл. Станчева
Ирена Н. Петкова
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
като разгледа докладваното от Юлия Р. Бажлекова Въззивно гражданско дело
№ 20253000500129 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на В. Р. В. чрез пълномощника адв. Г.
К.- САК срещу постановеното по гр.д. № 78/2024г. по описа на ОС-Шумен
решение № 298/30.12.2024г., в частите, с които В. Р. В. и Е. С. В. са осъдени да
заплатят солидарно на Е. Д. Е.: сумата от 645лв., представляваща платени
разноски при сключване на договор за продажба на земеделски земи на
14.12.2018г., развален от ищеца, ведно със законната лихва, считано от
14.02.2024г. до окончателното изплащане на сумата основание чл.189, ал.1,
изр. второ, предл. 2-ро от ЗЗД; сумата от 97 030лв., представляваща
обезщетение за причинени вреди в резултат на развалянето на договора за
продажба от 14.12.2018г., изразяващи се в разликата между цените на имотите
към 14.12.2018г. и 23.06.2023г., ведно със законната лихва, считано от
14.02.2024г. до окончателното изплащане на сумата, на основание чл.189, ал.1,
изр. 3-то, вр.чл.82 ЗЗД; сумата от 9 763,07лв., представляваща стойността на
гражданските плодове, които Е. Е. е осъден да върне на собственика на имота
Кр. К., поради съдебното му отстраняване от имота, ведно със законната
лихва, считано от 14.02.2024г. до окончателното изплащане на сумата, на
основание чл.191, ал.1, вр. чл.189 ЗЗД; 16 269,64лв., представляващи платени
от Е. Е. разноски по гр. д. № 966/2019г. по описа на РС-Нови пазар и гр. д.
№ 1616/2023г. по описа на РС-Шумен, ведно със законната лихва, считано от
14.02.2024г., на основание чл.191, ал.1, изр. трето от ЗЗД и чл.189, ал.1 ЗЗД.
В жалбата, са изложени оплаквания за неправилност на решението в
обжалваната част, основани на доводи за допуснати процесуални нарушения,
неправилно приложение на материалния закон и необоснованост. Твърди се,
1
че съдът неправилно е ценил показанията на разпитаните по делото свидетели,
като необосновано е приел, че свидетелят С. Ч. е заинтересован от изхода на
делото и не е кредитирал показанията на същия. Посочва се, че в нарушение
на процесуалните правила, съдът превратно е тълкувал събраните по делото
гласни доказателства, не е ценил всички събрани доказателства в тяхната
съвкупност, в резултат на което е направил неправилни изводи, че ищецът е
добросъвестен купувач. Не са предприети процесуални действия за изясняване
и отстраняване на противоречията в показанията на свидетелите. Излага се, че
съдът не е разгледал заявените от ответниците възражения срещу
претендираните вземания, а именно, че ищецът не е имал качество на
добросъвестен купувач и, че неговото поведение е причина да бъде осъден от
действителния собственик на имота да заплати стойността на събираните от
имота плодове. Излагат се подробни доводи по съществото на спора.
Отправеното до настоящата инстанция искане е за отмяна на съдебния акт в
обжалваните части и постановяване на решение за отхвърляне на предявените
искове като неоснователни.
В срока по чл.263 ГПК въззиваемият Е. Д. Е. е подал отговор на
жалбата, с който същата се оспорва като неоснователна. Моли решението да
се потвърди като правилно и законосъобразно. Претендира присъждане на
разноските по делото.
С определение № 307/31.03.2025г. постановено по настоящото дело,
Апелативен съд – Варна е конституирал Е. С. В. като въззивник, в качеството
й на необходим задължителен другар на ответника в първоинстанционното
производство.
При проверка валидността и допустимостта на обжалваното решение,
съобразно нормата на чл.269, пр.І от ГПК, съдът не открива пороци, водещи
до неговата нищожност или недопустимост. По останалите въпроси, за да се
произнесе, съдът съобрази следното:
Производство пред ОС-Шумен е образувано по предявени от Е. Д. Е.
срещу В. Р. В. и Е. С. В.: иск с правно основание чл.189, вр. чл.87, ал.3 ЗЗД за
разваляне на сключен договор за покупко-продажба на недвижими имоти,
обективиран в НА № 47 от 14.12.2018 г., том III, рег. № 2666, дело №
337/2018г. на нотариус М. Ст., с който ответниците – съпрузи продават на
ищеца ПИ № 013032 с идентификатор № 12838.13.31 по КККР на с. В., общ.
К., обл. Ш., находящ се в землището на с. В. с ЕКАТТЕ 12838, м-ст „С.“, с
площ 24.536 дка. и ПИ № 008025, с идентификатор № 12838.8.25 по КККР на
с. В., общ. К., обл. Ш., находящ се в землището на с. В. с ЕКАТТЕ 12838, м-ст
„Ч.“, с площ 26.807 дка; и искове за осъждане на ответниците солидарно да
заплатят на ищеца сумите, както следва: сумата от 15 000 лв. – платена
продажна цена по разваления договор, обективиран в НА № 47/14.12.2018г.,
ведно с обезщетение за забава в размер на законната лихва върху тази сума,
считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 14.02.2024 г., до
окончателното й заплащане; сумата от 645 лв. – платени разноски по
разваления договор, обективиран в НА № 47/14.12.2018 г., ведно с
обезщетение за забава в размера на законната лихва върху тази сума, считано
от датата на депозиране на исковата молба в съда – 14.02.2024 г., до
окончателното й заплащане, на основание чл. 189, ал. 1, изр. второ от ЗЗД и чл.
86, ал. 1 от ЗЗД; сумата от 97 030 лв. – обезщетение за претърпени
2
имуществени вреди, вследствие на разваляне на договора, равняващо се на
разликата в цената на имотите към деня на евикцията на ищеца и тази към
деня на продажбата, ведно с обезщетение за забава в размера на законната
лихва върху тази сума, считано от датата на депозиране на исковата молба в
съда – 14.02.2024г., до окончателното й заплащане, на основание чл. 189, ал. 1,
изр. трето вр. чл. 82 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД; сумата от 9 763.07 лв. –
стойност на гражданските плодове, от която сумата 9 626.25 лв.- главница и
136.82 лв.- лихви, за която ищеца е бил осъден да върне на собственика Кр. Г.
К., поради съдебно отстранение от горепосочените недвижими имоти, ведно с
обезщетение за забава в размера на законната лихва върху тази сума, считано
от датата на депозиране на исковата молба в съда – 14.02.2024г., до
окончателното й заплащане; сумата от 16 269.64 – разноски по съдебното
производство за евикция – гр. д. № 966/2019 г. на РС – Нови пазар, в. гр. д. №
561/2021г. на ОС – Шумен, гр. д. № 4387/2022г. на ВКС и исковото
производство, в което е присъдено плащане на гражданските плодове – гр. д.
№ 1616/2023г. на РС – Шумен, ведно с обезщетение за забава в размера на
законната лихва върху тази сума, считано от датата на депозиране на исковата
молба в съда – 14.02.2024 г., до окончателното й заплащане, на основание
чл.191, ал. 1 вр. чл. 189, ал. 1, изр. трето и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
Фактическите твърдения, на които са основани исковете са в следния
смисъл: на 14.12.2018г. съпрузите В. Р. В. и Е. С. В. продали на ищеца Е. Д. Е.
с договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в НА акт №
47 от 14.12.2018г. ПИ № 013032, сега с идентификатор № 12838.13.32 и ПИ №
008025, сега с идентификатор № 12838.8.25 по КККР на с. В., от която дата
ищецът установил владение върху имотите. Договорената цена, общо в размер
на 15 000 лв., била заплатена от купувача по банковата сметка, посочена в
нотариалния акт. За нотариалното производство, ищецът заплатил разноски в
общ размер на 645 лв. Посочените имоти били закупени от В. и Е. В.и с
нотариален акт № 21/23.08.2017г., том II, дело № 179 от 2017г. на нотариус М.
Ст.. На 12.08.2019г. Е. Е. получил препис от искова молба, подадена от Кр. Г.
К. - наследник на Г. К. Г., починал на *г., насочена към ревандикиране на
имотите. Исковете били уважени с влязло в сила на 23.06.2019г. решение
№ 260117/30.07.2021г., постановено по гр. д. № 966/2019г. Ищецът твърди, че
не е знаел за претенциите на Кр. К. към имотите, към момента на сключване
на договора за покупко-продажба с ответниците. В исковото производство, в
което е бил отстранен от имотите, ищецът е заплатил сумата от 2 856 лв.,
представляваща адвокатско възнаграждение за осъществяване на процесуално
представителство по гр. д. № 966/2019 г. по описа на РС – Нови Пазар; 60 лв. –
разноски за съдебно-медицинска експертиза по гр. д. № 966/2019 г. на РС –
Нови Пазар; 300 лв. – разноски за съдебно-психиатрична експертиза по гр. д.
№ 966/2019 г. на РС – Нови Пазар; 155.25 лв. – разноски за заплатена
държавна такса по гр. д. № 966/2019 г. на РС – Нови Пазар;; 80.92 лв. на
НПРС, платени по сметка на ОС – Шумен; 2 016 лв. – разноски за адвокатско
възнаграждение за осъществено процесуално представителство пред ОС –
Шумен по в. гр. д. № 531/2021г.; 1 500 лв. – разноски за тройна съдебно-
медицинска психиатрична експертиза по в. гр. д. № 531/2021 г. на ОС –
Шумен; 30 лв. – разноски за държавна таса за произнасяне по допустимостта
на касационна жалба срещу решението, постановено по в. гр. д. № 531/2021 г.
на ОС – Шумен; 2 232 лв. – разноски за адвокатско възнаграждение за
3
осъществено процесуално представителство на касатора пред ВКС; 2 850 лв. –
разноски за осъществено процесуално представителство в полза на Кр. К. по
в. гр. д. № 531/2021 г. на ОС – Шумен и гр. д. № 4387/2022г. на ВКС; 854.42
лв. – разноски за адвокатско възнаграждение, сторени от Кр. К. по гр. д. №
966/2019 г. на РС – Нови пазар; 155.25 лв. – разноски за държавна такса по гр.
д.№ 966/2019г. на РС – Нови Пазар. След влизане в сила на решението по гр.
д.№ 966/2019г. на РС – Нови Пазар, ищецът прекратил сключените от него
наемни правоотношения за процесните имоти и предал владението им на
15.07.2023г. на собственика Кр. К.. По предявен от последната иск бил осъден
и заплатил сумата от 9 626.25 лв. – обезщетение за ползите от имотите, от
които Кр. К. била лишена, ведно със сумата - 136.82лв. – законната лихва,
1 652.05лв. – адвокатско възнаграждение за процесуалния представител на К..
Твърди също, че за осъщественото в негова полза процесуално
представителство по делото е заплатил адвокатско възнаграждение в размер
на 1 524 лв. Посочил е, че с влизане в сила на решение № 260117/30.07.2021 г.
по гр. д. № 966/2019 г. на РС – Нови пазар е осъществена реална евикция, като
ищецът е отстранен от имотите, които е закупил, поради което за него е
възникнал правен интерес да развали договора за продажба и да претендира
обезщетение за вредите от неизпълнението му. Претендираните суми,
представляват реално понесените имуществени вреди от неизпълнението на
договора за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за продажба на
недвижими имоти акт № 47 от 14.12.2018г., включително и за увеличената
стойност на вещите от периода от м. декември 2018г. до 23.06.2023г., която
съставлява паричен еквивалент на необходимите средства на евинцирания
купувач да си набави заместващи вещи за тези, които е изгубил при
евикцията. Отправил е искане, с оглед изложеното за уважаване на
предявените претенции.
В отговор на исковата молба ответникът В. В. е оспорил предявените
искове по основание. Не е оспорил фактите, че между страните е сключен
договор за продажба, обективиран в НА№ 47 от 14.12.2018г., въз основа на
който ищецът закупил процесните имоти; че с решение № 260117/30.07.2021г.
по гр. д. № 966/2019г. на РС – Нови пазар, влязло в сила на 23.06.2023г. Е. Е. е
осъден да предаде владението на горепосочените поземлени имоти на
собственика им – Кр. К.; не се оспорва и твърдението, че ищецът е прекратил
сключените от него като наемодател договори за наем на поземлените имоти и
предал владението им на К. на 15.07.2023г. Оспорва твърденията на ищеца, че
е бил добросъвестен купувач при сключване на сделката за покупко-продажба
от 14.12.2018г., като твърди, че е знаел, че към момента на упълномощаването
на В. Сп. И. да се разпорежда с имотите му, Г. К. Г. е страдал от деменция,
което заболяване е възпрепятствало възможността му да разбира свойството и
значението на постъпките си. След упълномощаването имотите били
двукратно продадени – първо на сина на упълномощената – Пл. И. Л., а след
това на ответниците в настоящото производство. Излага, че ищецът бил
предупреден, че с тези имоти можело да възникнат проблеми, поради
здравословното състояние на предходния собственик, но независимо от това
той приел да ги закупи на занижена цена.
Не е спорно между страните и от събраните по делото доказателства се
установява, че на 14.12.2018г. съпрузите В. Р. В. и Е. С. В. продали на Е. Д. Е. с
4
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в НА № 47 от
14.12.2018г. ПИ № 013032, сега с идентификатор № 12838.13.32 и ПИ №
008025, сега с идентификатор № 12838.8.25 по КККР на с. В. за цена от 15 000
лева, която била заплатена от ищеца на ответниците по банкова сметка в деня
на съставяне на нотариалния акт. Видно от приложеното копие от авизо за
местен превод (л. 23 от делото на ШОС), сумата е заплатена от Е. Д. Е. по
посочена в НА банкова сметка с титуляр В. Р. В.. Не се спори, че при
изповядване на сделката ищецът е заплатил нотариална такса в размер на
255лв., с вкл. ДДС.
Видно от приложените на л.25 и л.26 от делото на ШОС платежни
нареждания, по сметка на община Каспичан е заплатена сумата от 375 лв.,
представляваща местен данък и сумата от 15 лв. - такса за вписване - по
сметка на Агенция по вписванията.
С решение № 260117/30.07.2021 г. постановено по гр. д. № 966/2019г. по описа
РС – Нови пазар, влязло в законна сила от 23.06.2023 г., е обявена за нищожна
на осн. чл. 44 вр. чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, поради липса на съгласие, едностранно
извършената сделка с пълномощно рег. № 533, 534, том 1, акт № 35 от
30.01.2017г. на нотариус К. К., рег. № 520 на НК, с която Г. К. Г., починал на
*г. е упълномощил В. Сп. И. с права относно четири недвижими имота – два
от които са процесните -ПИ с идентификатор № 12838.13.32 и ПИ с
идентификатор № 12838.8.25. Признато е за установено по отношение на В. Р.
В., Е. С. В. и Е. Д. Е., че Кр. Г. К. е собственик на ПИ с идентификатор №
12838.13.32 и ПИ с идентификатор № 12838.8.25 и Е. Д. Е. е осъден да
предаде владението на имотите на ищцата. С решението Е. Д. Е. е осъден да
заплати на Кр. К. сумата от 828.64 лв., представляваща сторените от нея
разноски по делото и 155.25 лв.- депозит за изготвена по делото тройна
съдебно-психиатрична експертиза.
С решение № 181/25.07.2022г. в една част е обезсилено решение №
260117/30.07.2021 г. по гр. д. № 966/2019 г. на РС – Нови пазар, а в друга част е
отменено и е отхвърлен иск по чл. 40 от ЗЗД, съответно е постановен
диспозитив, с който е унищожена упълномощителната сделка, съответно е
прогласена недействителността на едностранна сделка, извършена с
пълномощно, с която В. Сп. И. е преупълномощила сина си Пл. И. Л. да се
разпореди със спорните имоти и е прогласена недействителността на
последващите договори за покупко-продажба. С посоченото решение Е. Д. Е. е
осъден да заплати на Кр. К. сумата от 25.78 лв. – разноски във въззивното
производство и 600лв. адвокатско възнаграждение на адв. Г. К., в качеството
му на процесуален представител на Кр. К. на осн. чл. 38, ал. 2 ЗАдв.
С определение № 1813/23.06.2023г. по гр. д. № 4387/2022 г. по описа на
ВКС, касаторът Е. Е. е осъден да заплати на адв. Г. К. сумата от 2 250 лв.,
представляваща възнаграждение за процесуално представителство,
осъществено в полза на насрещната страна в касационното производство.
С решение № 829/01.11.2023г. постановено по гр. д. № 1616/2023г. по
описа на РС – Шумен е отхвърлен предявеният от на Кр. К. срещу Е. Е. иск с
правно основание чл. 73, ал. 1 от ЗС за заплащане на сумата от 9 626.25 лв.,
представляваща обезщетение за ползите, от които е лишена, от собствените й
недвижими имоти – ПИ с идентификатор № 12838.13.32 и № 12838.8.25 за
периода от 01.10.2019г. до 23.06.2023г., поради недобросъвестно владение,
5
ведно със законната лихва е отхвърлен, поради погасяване на вземанията на
ищцата чрез плащане от страна на ответника. Е. Е. е осъден да заплати на
ищцата сумата от 1 625.05 лв., представляваща сторените в исковото
производство разноски.
Видно от приложените платежни документи и разписки (л. 84 – л. 105 от
делото на ШОС), Е. Е. е заплатил на адв. Б. Б. сумата в общ размер на 2 856лв.
за осъществена защита по гр. д. № 966/2019г. по описа на РС – Нови пазар,
сумата от 60лв., представляваща депозит за възнаграждение за вещо лице за
извършване на съдебномедицинска експертиза по същото дело, сумата от 300
лв. – депозит за съдебнопсихиатрична експертиза по гр. д. № 966/2019г. по
описа на РС – Нови пазар; 155.25лв. – държавна такса по гр. д. № 966/2019г.
по описа на РС – Нови пазар, сумата от 80.92 лв. – държавна такса за
разглеждане на въззивна жалба срещу решението постановено по гр. д.
№ 966/2019г. по описа на РС – Нови пазар; 2 016 лв. – разноски за адвокатско
възнаграждение за осъществено процесуално представителство пред ОС –
Шумен по в. гр. д. № 531/2021 г.; 1 659 лв. – депозит за комплексна
съдебномедицинска и психиатрична експертиза по в. гр. д. № 531/2021г. на
ОС – Шумен; 30 лв. – държавна такса за произнасяне по допускане на
касационно обжалване на решението постановено по в. гр. д. № 531/2021г. на
ОС – Шумен; 2 232лв. – възнаграждение за изготвяне на касационна жалба с
вкл. ДДС срещу решението постановено по в. гр. д. № 531/2021г. на ОС –
Шумен; 2 850 – разноски по в. гр. д. № 531/2021г. на ОС – Шумен и по к. гр. д.
№ 4387/2022г. на ВКС; 854.42 лв. – разноски по гр. д. № 966/2019г. на РС –
Нови пазар и в. гр. д. № 531/2021г. на ШОС; 1 625.05 лв. – разноски за
адвокатско възнаграждение по гр. д. № 20233630101616/2023г.; 1 524 лв. –
разноски за адвокатска защита с вкл. ДДС по гр. д. № 20233630101616/2023г.
на РС – Шумен, 9 626.25лв. – главница по гр.д. № 20233630101616/2023г. на
РС – Шумен; 136.82лв. – лихва по гр.д. № 20233630101616/2023г. на РС –
Шумен.
Видно от представеното по делото споразумение от 12.07.2023г.,
сключено между Е. Д. Е. и ЗП Д. Й. П., по взаимно съгласие на страните е
прекратен договор № 1 от 05.02.2022г. за отдаване под наем на ПИ с
идентификатор № 013032 и ПИ № 008025.
От приложените по нотариално дело № 337/2018 г. по описа на нотариус
с рег. № 662 в НК справки от партидите на ПИ пл. № 013032 и пл. № 008025,
се установява, че Г. К. Г. е продал посочените имоти на Пл. И. Л., който от своя
страна ги продал на В. Р. В. на 23.08.2017г. Не се установяват вписани искови
молби или отбелязвания на влезли в сила решения през периода от
23.08.2017г. до 14.12.2018г.
От приетото от първоинстанционния съд заключение на СОЕ, което
настоящият състав кредитира като изчерпателно и компетентно изготвено, се
установява, че към датата на сключване на прехвърлителната сделка между
страните в настоящото производство – 14.12.2018г., общата пазарна стойност
на ПИ с идентификатор № 12838.13.32 и 13838.8.25 е била 64 180 лв., а към
28.05.2024г. - 114 500 лв.
От показанията на свидетелите Г. Ст. Г. – приятел на въззиваемия, М. Д.
Е. – брат на въззиваемия, Кр. В. Н., С. Н. С., С. Д. Ч., М. Р. С. и А. М. Б., се
установява, че Е. Е. влагал средства в изкупуване на земеделска земя. По
6
повод предходно познанство между брата на въззиваемия – М. Е. свидетеля
Кр. Н. по повод служебни взаимоотношения, М. Е. запознал брат си със
свидетеля с цел сключване на сделки за покупко-продажба на недвижими
имоти. Свид. Кр. Н. предложил на Е. Е. да закупи процесните имоти. Според
свидетелите при предстоящи покупки на имоти Е. Е. разчитал на съветите
своя приятел – свид. Г. Г., поради което и в този случай се посъветвал с него
дали сделката е рискова или изгодна. След като извършил справка в
специализираната информационна система, до която имал достъп по силата на
заемана от него длъжност и след разговор със свид. Н., свид. Г., уверил Е. Е.,
че сделката е изгодна и безопасна. На 14.12.2018г. въззивникът В. В. и Е. Е.,
заедно със свидетеля С. Ч. посетили кантората на нотариус М. Ст.. След
извършена справка в имотния регистър, нотариусът не е установил наличие
на вписани искови молби и/или вещни тежести върху имотите. При
констатираната липса на законови пречки за сключване на сделката е съставен
нотариален акт, обективиращ договора за покупко-продажба на поземлените
имоти. От свидетелските показания не се установява въззиваемият да е
контактувал със свид. А. Б., непосредствено преди сключване на договора.
Свидетелят Б., в последствие е научил, че Г. Г. е страдал от заболяване,
възпрепятстващо съзнаване на свойството и значението, и ръководството на
постъпките му.
Съдът не кредитира като достоверни показанията на свидетеля Кр. Н., че
не е знаел кой е собственика на имотите, за чиято продажба е посредничил,
тъй като да се приеме обратната теза би означавало посредникът да не е в
състояние да изпълни функцията си да способства осъществяването на
преговори, предхождащи сключване на договор за покупко-продажба на
недвижимите имоти. Напротив всички ангажирани доказателства сочат, че
свидетелят Н. е знаел кой е собственика на имотите, а притесненията му от
евентуално атакуване на веригата от прехвърлителни сделки, инициирана след
упълномощаването на В. Сп. И. от Г. К. Г. е мотивирала свидетеля да изчерпи
посредническия си принос с акта на запознаване на бъдещия купувач с
продавача В. В.. Поради същата причина съдът не приема за достоверни
показанията, че свидетелят Н. не е контактувал със свидетеля Г. по повод на
спорните имоти, както и че не знаел фамилното име на своя колега С..
Показанията на свидетеля С. Н. С. са вътрешно противоречиви и
напълно изолирани от всички останали данни и доказателства събрани в
производството. Свидетелят не е в състояние да опише пространството пред
кантората на нотариус М. Ст., която е съставила нотариалния акт, с който В. В.
е продал на Е. Е. спорните недвижими имоти. Показанията на този свидетел, в
частта в която заявява, че е водил разговор със свидетеля Ч. непосредствено
преди изготвяне на нотариалния акт в присъствието на купувача Е. Е., в който
разговор Ч. му заявил, че отказва да продаде имотите на работодателя на С.,
поради опасност от бъдещо унищожаване на сделката, но в същото време
имплицитно загатва, че няма нищо против да продаде същите имоти на Е. Е.,
противоречат на правилата на житейската логика. Освен това липсва логично
обяснение и относно точността на продажна цена по предстояща към момента
на разговора между свидетелите С. и Ч. сделка, при положение, че
първоначално свидетеля С. е заявил, че конкретна цена за имотите не му е
споделяна. Съдът намира за нелогични и противоречиви показанията на свид.
7
Ч., че след като с братовчед му В. В. научили, че предходен собственик на
процесните имоти имал проблеми с разсъдъка си, В. взел решение в спешен
порядък да се разпореди със собствеността върху тях, но уведомявал
евентуалните купувачи, включително и въззиваемия за потенциална опасност
от унищожаване на сделката.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до
следните правни изводи:
С оглед разрешението по ТР № 1/02.07.2021 г. по тълк. д. № 1/2019 г.,
ОСГТК на ВКС, разпоредбата на чл. 189, ал. 1 ЗЗД предоставя възможност на
купувача да развали продажбата на вещ, принадлежаща или обременена с
права на трето лице и от която купувачът е евинциран. С влизане в сила на
решението, с което, след като съдът е установил, че имотът принадлежи на
трето лице, е отстранил приобретателя от него, не се разваля договорът за
прехвърляне на имота, тъй като в предмета на делото не се включва по право и
субективното право на купувача - приобретател на имота, да иска развалянето
му поради неговото съществено, виновно неизпълнение. Обстоятелството, че
купувачът е осъден да предаде целия имот по иск за собственост на трето
лице, не води автоматично до извода, че продавачът е в състояние на пълно
неизпълнение на задължението си да прехвърли собствеността. Аргумент в
подкрепа на изложеното е разпоредбата на чл.191, ал.3 ЗЗД, която предвижда,
че когато купувачът е избегнал съдебното отстранение или е освободил вещта
от правата, които трети лица са имали върху нея, чрез заплащане на парична
сума, продавачът може да се освободи от отговорност, като заплати на
купувача тази сума, лихвите върху нея от деня на плащането и разноските.
Фактът, че купувачът е предал имота на третото лице, не влияе върху
действието на договора, по силата на който е придобит имота. Договорът
продължава да е валиден и да обвързва страните до момента, в който
купувачът упражни правото си да го развали, а той ще има това право при
наличие на определени предпоставки. Право на евинцирания купувач е да
прецени с оглед неизпълнението на договора от продавача, дали да упражни
правото си на разваляне на договора или да уреди отношенията си с продавача
по друг начин във връзка със съдебното отстраняване, запазвайки
облигационната връзка.
В случая това право е валидно упражнено от легитимирано лице –
купувач, по силата на сключения договор с нотариален акт № 47 от
14.12.2018г., който е бил отстранен от закупените от него имоти – ПИ с
идентификатор № 12838.13.32 и ПИ с идентификатор № 12838.8.25 чрез
влязло в сила решение № 260117/30.07.2021г. по гр. д. № 966/2019г. на РС –
Нови пазар. С решението е установено със сила на пресъдено нещо, че
правото на собственост върху имотите принадлежи на трето лице за договора
за покупко-продажба лице – Кр. К.. Не се установи от ангажираните писмени
и гласни доказателствени средства, че купувачът Е. Е. е знаел за това
обстоятелство или че праводателят на К. е страдал от заболяване, водещо до
порок на волята, обуславящ унищожаване на упълномощителната сделка дала
начало на верига от други прехвърлителни такива с предмет поземлените
имоти към момента на сключване на сделката, поради което настоящият
състав на съда приема, че същият е бил добросъвестен.
Предвид основателността на конститутивния иск, договорът подлежи на
8
разваляне и съответно ответникът - продавач следва да бъде осъден да заплати
на ищеца – добросъвестен купувач сумата, която е заплатил като цена по
договора в размер на 15 000 лв. и сумата от 645 лв., съставляваща сторените
разноски във връзка със сключването му, за което са ангажирани достоверни
доказателства.
Съгласно трайната съдебна практика на ВКС, обективирана в Решение
№ 190/12.08.2014г. на ВКС по гр. д. № 6532/2013 г., IV г.о., решение
№296/05.11.2013г. на ВКС по гр. д. № 48/2013 г., IV г.о. и др., продавачът
дължи на добросъвестния евинциран купувач обезщетение за вредата,
съставляваща разлика между платената цена и увеличената стойност на имота
при съдебното отстранение поради промени в пазарните условия, тъй като тя
(вредата) е пряка и непосредствена последица от неизпълнението и може да
бъде предвидена при пораждане на задължението. Добросъвестността на
продавача има правно значение само за неговата отговорност за
непредвидимите преки и непосредствени вреди от евикцията. Вредата за
евинцирания купувач е отнемането на вещта. Вредата може да се изчерпи с
цената, която купувачът е платил, ако за същата цена той може да си купи от
пазара равностойна вещ, но когато през времето от покупката до съдебното
отстранение цените на пазара са се повишили, вреда е превишението - сумата,
която евинцираният купувач трябва да добави към подлежащата на връщане
цена, за да купи равностойна вещ. При имуществените вреди паричното
обезщетение се определя като разлика между паричната равностойност на
имуществото на кредитора, както е увредено и паричната му равностойност,
ако не беше увредено.
При евикция неизпълнението от страна на продавача на чужда вещ е в
причинна връзка с необходимостта евинцираният купувач да плати пазарната
цена, такава каквато е при съдебното отстранение, за да си купи равностойна
вещ, защото неизпълнението е необходимо и достатъчно условие за
извършването на съответния допълнителен разход на свободния пазар, който е
обичайна среда. Предвидимите вреди са по-тесен кръг от преките. Те са вреди,
които кредиторът е могъл да предвиди, при полагане на дължимата грижа,
според обстоятелствата, които са били известни на страните при сключването
на договора и на тези обстоятелства, които е могло да им бъдат известни.
Предвидимостта се отнася до настъпването на вредите, а не до размера им.
Отговорността на продавача на чужда вещ може да бъде ограничена само до
връщане на получената цена, когато евинцираният купувач е бил
недобросъвестен, или изключена по съглашение на страните, но само ако
продавачът е бил добросъвестен.
При имуществените вреди паричното обезщетение се определя като
разлика между паричната равностойност на имуществото на кредитора, както
е увредено и паричната му равностойност, ако липсва такова увреждане. В
случая вредата се изразява в разликата между заплатената от Е. Е. цена в
размер на 15 000 лв. и установената увеличена стойност на вещите от
заключението на вещото лице по оценителната експертиза в размер на сумата
от 114 500 лв. При извършване на аритметично действие съдът установява, че
действително претърпяната вреда, състояща се от претърпени имуществени
вреди и пропуснати ползи се равнява на стойността от 99 500 лв., но предвид
размера на иска, с който е сезиран, правилно първоинстанционния съд е
9
уважил иска до претендирания размер от 97 030 лв.
Предвид недоказаното в настоящото производство знание на купувача за
евентуалното наличие на предпоставките, от които възниква правото на
третото лице – Кр. К., настоящият състав намира, че претенцията на ищеца по
чл. 191, ал. 1 ЗЗД е основателна до размера на и сумата от 9 763.07 лв., която
съставлява стойността на плодовете, които е предал на действителния
собственик на поземлените имоти, след като е бил поканен да го стори.
Предвид съвпадението на правните изводи на настоящата инстанция с
тези на първоинстанционния съд, постановеното от последния решение е
правилно и законосъобразно, и следва да бъде потвърдено.
Решението, в частта, с която са уважени исковете с правно основание
чл.189, ал.1, вр.чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на сключения с НА №
47/14.12.2018г. договор за покупко-продажба на недвижими имоти и иска с
правно основание чл.189, ал.1, изр. второ, вр. чл.55 ЗЗД за заплащане на
сумата от 15 000лв., представляваща платена продажна цена на имотите по
НА № 47/14.12.2018г., не е обжалвано и е влязло в сила.
Предвид изхода от спора и на основание чл.78 ГПК, в полза на
въззиваемия следва да се присъдят разноските за въззивното производство.
При присъждане на разноските, съдът отчита даденото разрешение на СЕС в
решение от 25.01.2024г. по дело № С-438/22 по тълкуването на чл. 101, § 1
ДФЕС, както и практиката на ВКС, съобразно които размерите на
адвокатските възнаграждения, определени с Наредба № 1/2004г., съставляват
правила, противоречащи на чл. 101, § 1 от ДФЕС, вр. с чл. 4, § 3 от ДФЕС,
поради което не обвързват съда. Същите могат да служат единствено като
ориентир при определяне на възнагражденията. Размера на възнаграждението
подлежи на преценка от съда с оглед видът на спора, интересът, видът и
количеството на извършената работа и преди всичко фактическата и правна
сложност на делото.
В случая претендираните разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение са в размер на 14 546.40лв. и са под определения в чл. 7, ал.2,
т.1, т.2, т.3 и т.4 от Наредба № 1 размер, който възлиза на сумата от 17 641.94
лв. с вкл. ДДС. Съдът отчита и че разгледания спор се отличава със
сравнително висока степен на фактическа и правна сложност, като
процесуалният представител на въззиваемия е изготвил и депозирал отговор
на въззивна жалба, с който са изложени подробни доводи и съображения по
наведените в жалбата оплаквания и по съществото на спора. Процесуалният
представител е взел участие и в проведеното открито съдебно заседание.
Предвид гореизложеното, отчитайки и материалния интерес, съдът счита, че
претендираното адвокатско възнаграждение не е прекомерно.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 298/30.12.2024г. на ОС – Шумен,
постановено по гр.д. № 78/2024г., в частите, с които В. Р. В. и Е. С. В. са
10
осъдени да заплатят солидарно на Е. Д. Е.: сумата от 645лв., представляваща
платени разноски при сключване на договор за продажба на земеделски земи
на 14.12.2018г., развален от ищеца, ведно със законната лихва, считано от
14.02.2024г. до окончателното изплащане на сумата основание чл.189, ал.1,
изр. 2-ро, предл. 2-ро от ЗЗД; сумата от 97 030лв, представляваща
обезщетение за причинени вреди в резултат на развалянето на договора за
продажба от 14.12.2018г., изразяващи се в разликата между цените на двата
имота към 14.12.2018г. и 23.06.2023г., ведно със законната лихва, считано от
14.02.2024г. до окончателното изплащане на сумата, на основание чл.189, ал.1,
изр. 3-то, вр.чл.82 ЗЗД; сумата от 9 763,07лв., представляваща стойността на
гражданските плодове, които Е. Е. е осъден да върне на собственика на имота
Кр. К., поради съдебното му отстраняване от имота, ведно със законната
лихва, считано от 14.02.2024г. до окончателното изплащане на сумата, на
основание чл.191, ал.1,вр. чл.189 ЗЗД; 16269,64лв., представляващи платени
от Е. Е. разноски по гр. д. № 966/2019г. по описа на РС-Нови пазар и гр. д.
№ 1616/2023г. по описа на РС-Шумен, ведно със законната лихва, считано от
14.02.2024г., на основание чл.191, ал.1, изр. 3-то от ЗЗД и чл.189, ал.1 ЗЗД.
ОСЪЖДА В. Р. В., ЕГН: ********** и Е. С. В., ЕГН: **********
солидарно да заплатят на Е. Д. Е., ЕГН: ********** сумата от 14 546.40
/четиринадесет хиляди петстотин четиридесет и шест лева и четиридесет
стотинки/ лева, представляваща сторени във въззивното производство
разноски за заплащане на адвокатско възнаграждение на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението може да се обжалва пред Върховния касационен съд с
касационна жалба, при условията на чл. 280 ГПК, в 1-месечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11