Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Русе, 25.06.2018 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД,
XIII – ти
граждански състав, в открито заседание на двадесет
и трети май през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Ивайло Йосифов
при участието на секретаря Дарина Илиева, като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 4662 по описа за 2017 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявеният
иск е с процесуалноправно основание чл.422, ал.1 от ГПК и материалноправно такова
– чл.232, ал.2, пр.1 от ЗЗД, а приетият за съвместно разглеждане насрещен иск –
с правно основание 59, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът М.Д.Г.
*** твърди, че за стопанската 2015/2016 г.
сключил с ответницата Н.С.А., действаща в качеството на ЕТ „Нефес – Н.А.“,
неформален договор за наем, по силата на който предоставил на последната за
временно и възмездно ползване общо 175,237 дка земеделска земя, находяща се в
землището на с.Басарбово, обл.Русе и на гр.Русе, подробно описана в исковата
молба с площ и местонахождение, негова собственост и собственост на неговите
дъщеря – Д.М.Г., сестра – П.Д.Г. и майка – С.К.Г.. Твърди, че неговите роднини
му били предоставили правото да пренаема собствената им земя по силата на
сключени с тях, като наемодатели, договори за наем. Поддържа, че ответницата не
му заплатила уговорения наем за процесната стопанска година, възлизащ общо на
6860,80 лева, поради което за посочената сума се снабдил със заповед № 1677/03.05.2017
г. за изпълнение по чл.410 от ГПК, издадена по ч.гр.д. № 2756 по описа за 2017
г. на РРС, срещу която ответницата възразила в срок. Моли съда да постанови
решение, с което да признае за установено по отношение на последната, че му
дължи посочената сума. Претендира и направените разноски в исковото и
заповедното производства.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК ответницата Н.С.А.,
действаща в качеството на ЕТ „Нефес – Н.А.“, чрез процесуалния си представител,
е депозирала писмен отговор, в който оспорва предявените искове. Прави
възражение по чл.26, ал.2 от ГПК за недопустимост на предявените от ищеца
искове за защита на чужди материални права – тези на неговите роднини. В
условията на евентуалност счита всички предявени искове неоснователни, тъй като
с ищеца била постигната уговорка, по силата на която дължимият за всички
земеделски земи наем за стопанската 2015/2016 г. ще бъде прихванат срещу
задължението на ищеца за заплащане на разходите по извършените агротехнически
мероприятия по превръщане на имот № 79001, с площ от 13,804 дка, находящ се в
землището на с.Басарбово, обл.Русе, собственост на ищеца, от нива в орехова
градина, които разходи възлизали общо в размер на 9785 лева. Сочи, че два от
имотите – имот № 49005, с площ от 8 дка и имот № 71009, също с площ от 8 дка,
на 12.11.2005 г. били продадени на трето лице, поради което право да претендира
наем за тях имало това трето лице, а не ищеца или предходния собственик –
неговата сестра П.Г.. Моли съда да постанови решение, с което да прекрати
частично производството по делото, респ. да отхвърли като неоснователни
предявените искове. Претендира и направените деловодни разноски.
В същия срок ответният едноличен търговец е предявил и
насрещен иск, приет за съвместно разглеждане на основание чл.211, ал.1 от ГПК и
т.11.б. от Тълкувателно решение № 4 от 18.06.2014 г. на ВКС по тълк. д. №
4/2013 г., ОСГТК, с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД - за осъждане на
първоначалния ищец да заплати сумата от 9785 лева, представляваща направените
разходи за създаването и поддържането на орехова градина в посочения по-горе
имот. Моли съда да постанови решение, с което, ако първоначалните искове бъдат
изцяло или частично уважени, да присъди посочената сума. Претендира и
разноските по този иск.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК първоначалният ищец и
ответник по насрещния иск М.Д.Г., чрез процесуалния си представител, е
депозирал отговор по него, в който оспорва тази претенция. Твърди, че според Тълкувателно
решение № 85 от 2.XII.1968 г. по гр. д. № 149/68 г., ОСГК ищецът по насрещния иск, в качеството си на наемател,има положението
на държател, а не на владелец на процесния имот, поради което за направените
разходи по превръщане на имота от нива в орехова градина той има правото да
претендира тези разходи в съответствие с клаузите на сключения на 13.01.2012 г.
договор за наем, а само при липса на такъв – по правилата на неоснователното
обогатяване. Сочи, че в чл.7, ал.3 от договора за наем било изрично уговорено,
че промяната на начина на трайно ползване на имота от нива в трайно насаждение
(орехова градина) е за сметка на наемателя, т.е. на ищеца по насрещния иск. В
условията на евентуалност прави възражение и за изтекла погасителна давност. Моли
предявения насрещен иск да бъде отхвърлен като неоснователен. Претендира и
направените във връзка със защитата по този иск деловодни разноски.
Съдът, като взе предвид събраните по
делото доказателства и доводите на страните, намира за установено следното:
Възражението за недопустимост на
предявените искове е неоснователно. В случая е ирелевантно обстоятелството дали
ищецът, като наемодател, е собственик на всички отдадени под наем земеделски
земи. С наемния договор се учредява облигационна връзка, а не се прехвърля
право на собственост или друго вещно право, и затова наемодател може да бъде и
лице, което не е собственик на имота. Дори и
чужд имот може да се дава под наем (вж. решение № 725 от 4.11.2008 г. на ВКС по
т. д. № 163/2008 г., II о., ТК). Следователно правото да се претендира
дължимата наемна цена за отдадените под наем чужди земеделски земи не е чуждо
материално право по смисъла на чл.26, ал.2 от ГПК, което принадлежи на
собствениците на земята, а такова, което принадлежи на ищеца – наемодател, макар
и той да не е собственик на всички отдадени под наем земеделски земи. Следователно
възражението за недопустимост на исковете е неоснователно. За пълнота следва да
се посочи, че по приложеното заповедно производство – ч.гр.д. № 2756/2017 г. по
описа на РРС, ищецът-заявител е представил договори за наем, сключени между
него, като наемател, и неговите роднини – дъщеря му, сестра му и неговата
майка, като наемодатели, с които същите му предоставят за възмездно ползване
процесните недвижими имоти, тяхна собственост, с изрично учредено в чл.14 от
договорите право за ищеца да ги пренаема.
Договорът за наем е неформален като в
съдебната практика изрично е признато, че такъв може валидно да бъде сключван и
по отношение на земеделска земя ( т.2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017
г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК). Наличието на такъв договор между
страните се признава в отговора на ответния едноличен търговец в рамките на разменената
извънсъдебна кореспонденция и конкретно в отговор с изх. № 28/29.03.2017 г.,
образец 200 на услугата „Телепоща“ на "Български пощи" ЕАД. В
отговора, в табличен вид, са представени като наети същите по вид, площ,
местонахождение и собственик имоти, описани и в исковата молба. Наличието на
наемно правоотношение между страните се потвърждава и от обстоятелството, че
земите са заявени от ЕТ „Нефес – Н.А.“ в ОСЗ – Русе по реда на чл.70 от ППЗСПЗЗ
за стопанската 2015/2016 г. Следва да се отбележи, че въпреки разпределената
доказателствена тежест ответният едноличен търговец не успя по категоричен
начин да установи твърдението си, че за тях има сключени договори за наем не с
ищеца, а лично с неговите роднини – с дъщеря му Д.Г., с майка му С.К. и с П.Г.,
които договори обаче били подписани от ищеца, като техен пълномощник. Според
заключението на назначената съдебна графическа експертиза саморъчните подписи
за „наемодател“ в представените договори за наем на земеделска земя от
20.07.2015 г., изискани и представени по делото от третото, неучастващо лице –
ОСЗ – Русе, е вероятно да са изпълнени от ищеца, но това обстоятелство не е
категорично установено. Разпитани в съдебно заседание, две от лицата, посочени
като наемодатели в договорите – Д.Г. и С.Г., твърдят, че не са сключвали такива
договори като единствените договори за отдаване под наем на собствените си
земеделски земи са сключили с ищеца, а не с ответния едноличен търговец. По
изложените съображения оспорването на договорите за наем следва да се приеме за
успешно и същите следва да бъдат изключени от доказателствата по делото –
чл.194, ал.3 вр.ал.2 от ГПК. В резултат на това следва да се приеме, че между
посочените лица – Д.Г., П.Г. и С.Г., от една страна, и ответния едноличен
търговец, от друга, липсват сключени договори за наем на собствените на
посочените лица земеделски земи. Такъв договор за наем за посочените земи,
както беше посочено по-горе, е сключен между ищеца и ответницата. По делото не
беше доказано и твърдението на последната за постигната с ищеца уговорка за
прихващането на дължимата за тези земи наемна цена за стопанската 2015/2016 г. срещу
стойността на извършените от ответницата разноски за превръщането на имот №
79001 в землището на с.Басарбово, обл.Русе, собственост на ищеца, от нива в
орехова градина. Размерът на дължимия наем следва да се определи съгласно
отговора на ответния едноличен търговец, който в тази част съдържа обективира
признание по отношение на това обстоятелство, възлизащ общо за всички земеделски
земи на 6860,80 лева, колкото се претендират и с първоначалната искова молба.
По делото липсват ангажирани доказателства посочената наемна цена да е била
заплатена на ищеца. В депозираното становище вх. № 43967/27.10.2017 г. обаче се
признава обстоятелството, че на 12.11.2015 г. П.Г. прехвърлила два от
процесните имоти, нейна собственост, а именно имот № 49005 и имот № 71009, и
двата с площ от 8 дка, в полза на трето лице. Според ищеца след прехвърлянето
на имотите ответницата продължава да дължи заплащане на наемна цена за тези
имоти на него, а новият собственик би имал вземане срещу ищеца за обезщетение
за лишаването му от ползването им. Съдът не споделя изложеното виждане. По този
въпрос е налице спор в съдебната практика и доктрината. Според преобладаващото
виждане при прехвърлянето на собствеността върху наетия имот настъпва
заместване на наемодателя от приобритателя в учреденото вече наемно
правоотношение, което се запазва за предвидените в чл.237 от ЗЗД срокове (в
този смисъл Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигацонни
отношения. Нова редакция и допълнения-Петко Попов. С., 2002, с. 254, както и определение
№ 166 от 18.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 914/2010 г., I г. о., ГК). Според
това виждане заместването настъпва както в задълженията, така и в правата на
наемодателя – приобритателят е длъжен както да търпи ползването на имота от
наемателя за срока, в който договора му е противопоставим, но също така има
право да претендира и наемната цена за това ползване. Според другото становище
заместване на наемодателя от приобритателя няма, а е налице само
противопоставимост на договора за наем на последния като той не може да
ревандикира имота от наемателя преди изтичане на този срок. Според това
становище приобритателят, който не става страна по договора (наемодател), не
може да претендира и наемната цена от наемателя (то е било споделяно в
по-старата ни доктрина по отменения ЗЗД). Сега аргументи в тази насока могат да
се черпят от формулировката на чл.237, ал.2 от ЗЗД, според която за
приобритателят е задължителен
договорът, т.е. имат се предвид само приемство в задълженията, а не в правата
по него, както и от чл.17, ал.2 от ЗАЗ, в който текст, в контекста на договора
за аренда, е изрично предвидено, че приобретателят на арендувания обект на
договора замества арендодателя като
страна в договора за аренда.
Съдът, в настоящия състав, споделя
първото виждане, доколкото то би спестило множество усложнения, като например дава
възможност приобритателят да се брани срещу наемателя след прекратяване на
договора не само с ревандикационен иск, но и с иска по чл.233, ал.1 от ЗЗД, да
иска развалянето на договора за наем поради неговото неизпълнение или пък
неговото прекратяване, да се водят допълнителни искове срещу предходния собственик,
който ще продължи да получава наемната цена и т.н. По изложените съображения
следва да се приеме, че след прехвърляне на собствеността върху двата имота – имот
№ 49005 и имот № 71009, и двата с площ от 8 дка, правото да търси наемната цена
за тях е преминало върху техния приобритател. Според неоспорените твърдения в
исковата молба уговорената наемна цена за всеки от двата имота възлиза на 400
лева, или общо 800 лева за двата. Тази сума следва да бъде приспадната от
общата цена на иска от 6860, 80 лева като претенцията бъде уважена до размер от
6060,80 лева и бъде отхвърлена до пълния предявен размер.
Между страните няма спор, а и от
доказателствата по делото се установява, че ответницата е извършила разходи по
създаване на орехова градина в имот № 79001, с площ от 13,804 дка, находящ се в
землището на с.Басарбово, обл.Русе, собственост на първоначалния ищец и
ответник по насрещния иск, със съзнанието, че имотът, в който се създава
градината, е собственост на последния, т.е. ответницата, в качеството на
наемател, е била само държател на имота. При липсата на спор по този въпрос
съдът намира, че не следва да бъде извършвана допълнителна проверка за
наличието на animus
domini съгласно указанията
по т.I,4 от Постановление
№ 6 от 27.XII.1974 г. по гр. д. № 9/74 г., Пленум на ВС. Както е указано и в Тълкувателно
решение № 85 от 2.XII.1968 г. по гр. д. № 149/68 г., ОСГК, отношенията на
държателя със собственика по отношение на извършените в имота подобрения се
уреждат в съответствие с договора между тях, а при липса на договор - съобразно правилата за неоснователното обогатяване.
Наличието на договор между държателя и собственика на имота, в който изрично са
уредени отношенията между тях по повод извършените от държателя подобрения в
имота изключва приложението на правилата на неоснователното обогатяване. Така е
и в случая. Между страните по повод процесния имот № 79001 в землището на
с.Басарбово, обл.Русе, местността „Ясаците“ е сключен договор за наем на
земеделска земя от 13.01.2012 г. за срок от 5 стопански години. В чл.7, ал.2 от
договора е изрично уредено задължението на едноличния търговец в края на
първата година от договорния период да засади в имота трайни насаждения –
орехи. В ал.3 е изрично предвидено, че
промяната на начина на трайно ползване от нива в трайно насаждение е за сметка
на наемателя. При това положение съдът намира, че липсва основание за
присъждане на обезщетение в полза на ищцата по насрещния иск по правилата на
неоснователното обогатяване (чрез присъждане на по-малката сума между обедняването
и обогатяването), щом страните изрично са уговорили, че разходите по
създаването на ореховата градина в този имот ще останат за сметка на наемателя.
По изложените съображения няма да бъдат обсъждани изводите на назначената
съдебна агротехническа експертиза и свидетелските показания по повод кой, кога
и какви по размер разходи е извършвал за създаване на ореховата градина в
посочения имот. Предявеният иск се явява неоснователен и като такъв следва да
бъде отхвърлен.
Първоначалният ищец е направил по
първоначалния иск и по заповедното производство деловодни разноски в общ размер
на 1625 лева – държавни такси и адвокатско възнаграждение. С оглед уважената
част на този иск и на основание чл.78, ал.1 от ГПК първоначалният ищец има
право на разноски в размер на 1435,52 лева.
Първоначалната ответница и ищца по
насрещния иск е направила разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 600
лева без в договора за правна помощ да е разграничено съотношението на
заплатеното възнаграждение за защита и представителство по първоначалния и по
насрещния иск. При това положение съдът приема, че възнаграждението е уговорено
пропорционално на размера между първоначалните и насрещния иск, а именно 247,30
лева – възнаграждение по първоначалните искове и 352,70 лева – възнаграждение
по насрещния иск. Ответницата е направила разноски в размер и на 391,40 лева –
държавна такса по насрещния иск, 304, 98 лева – възнаграждение на вещото лице
по назначената съдебна агротехническа експертиза, която е изцяло във връзка с
насрещния иск и 250 лева – по назначената графическа експертиза във връзка с
първоначалния иск. Така от общо направените разноски по защитата срещу този иск
в размер на 497,30 лева ответницата има право, с оглед отхвърлената тяхна част,
на разноски в размер на 57,99 лева. След служебна компенсация на насрещните
вземания за разноски по първоначалния иск в полза на първоначалния ищец следва
да бъде присъдена сумата от 1377,53 лева.
С оглед изхода на делото по насрещния
иск и на основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на ответника по този иск (ищец по
насрещните искове) следва да бъдат присъдени разноски в общ размер на 850 лева.
Това разрешение в съответствие и с чл.2, ал.5 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения, според която за процесуално
представителство, защита и съдействие по граждански дела възнагражденията се
определят съобразно вида и броя на предявените искове, за всеки един от тях
поотделно. Така в полза на първоначалния ищец (ответник по насрещния иск)
следва да бъдат присъдени деловодни разноски от общо 2227,53 лева.
Мотивиран така, съдът
Р Е
Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Н.С.А., с ЕГН **********, действаща в
качеството на ЕТ „Нефес-Н.А.“, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в гр.Русе, ул.“Славянска“ № 14, вх.А, ет.3, че дължи на М.Д.Г., с
ЕГН **********,***, сумата от 6060,80
лева, представляваща дължима наемна цена за ползването на земеделски земи
през стопанската 2015/2016 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от 02.05.2017 г. до окончателното й изплащане, за които вземания по
ч.гр.д. № 2756/2017 г. по описа на Русенския районен съд е издадена заповед № 1677/
03.05.2017 г. за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК.
ОТХВЪРЛЯ предявения от М.Д.Г., с ЕГН **********, срещу Н.С.А., с
ЕГН **********, действаща в качеството на ЕТ „Нефес-Н.А.“, с ЕИК *********, иск
с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК за горницата над 6060,80 лева до пълния
предявен размер от 6860,80 лева, представляваща припадащата се наемна цена за
ползването на имот № 49005 и имот № 71009, и двата с площ от 8 дка, находящи се
в землището на с.Басарбово, обл.Русе през стопанската 2015/2016 г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н.С.А., с ЕГН **********, действаща в
качеството на ЕТ „Нефес-Н.А.“, с ЕИК *********, против М.Д.Г., с ЕГН **********,
насрещен иск с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД – за осъждане на ответника
да заплати на ищцата по насрещния иск сумата от 9785 лева, представляваща
направени разноски по създаването и поддържането на орехова градина в имот №
79001, с площ от 13,804 дка, в землището на с.Басарбово, обл.Русе, собственост
на ответника.
ОСЪЖДА Н.С.А., с ЕГН **********, действаща в качеството на ЕТ
„Нефес-Н.А.“, с ЕИК *********, да заплати на М.Д.Г., с ЕГН **********, сумата
от 2227,53 лева – деловодни разноски
в исковото и заповедното производства.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Русенския окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването на препис от него на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: /П/