Р Е Ш Е Н И Е № 97
19. 12. 2019 год. гр. Чирпан
В ИМЕТО НА НАРОДА
Чирпански районен съд, втори състав
На 16. 12. 2019 год.
В публично заседание в състав:
Председател: ТИХОМИР КОЛЕВ
Секретар: МАРИЯ
ХАЛАЧЕВА
Сложи за
разглеждане докладваното от Районен
съдия ТИХОМИР КОЛЕВ
Гр. дело
номер 610 по описа за 2019 година.
и за да се
произнесе взе предвид следното:
Искът е с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.
Ищецът И.В.И.
твърди в исковата си молба, че на
04.02.2019г. сключил с ответника И.Е.И. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот. Съгласно клаузите на цитирания договор И.Е.И.
се задължавал да продаде на ищеца следния негов собствен недвижим имот съгласно
Нотариален акт за продажба № 105, том 4, рег.№ 3939, дело № 669 от 27.08.2018г.
на н-ус рег.№ 090 на НК Л.И., вписан вх.№ 2050 от
27.08.18г., акт № 45, том 7, д. № 1288/2018г. СВп.-Чирпан,
а именно:
ДВОРНО МЯСТО, находящо се в с.Г., общ. Б., обл.
Стара Загора, цялото с площ от 1410/хиляда четиристотин и десет/ кв.м., за
което е отреден УПИ XII-405
/дванадесет-за имот пл. номер четиристотин и пет/, в кв.39 /тридесет и девет/
по регулационния план на с.Г., ведно с построените в същото дворно място полумасивна жилищна сграда, паянтово жилище, масивна сграда
/декларирана като гараж/, паянтова сграда и подобрения, при граници съгласно
документ за собственост: УПИ XIII-404, УПИ VII-410, УПИ Х-407, УПИ XI-406, срещу продажна цена в размер на 4000
/четири хиляди/ лева.
Съгласно чл.3
от предварителния договор купувачът следвало да заплати уговорената продажна
цена по начин съгласно чл.4, както следва: 1/ Сумата от 2 000 /две хиляди/ лева
като задатък /предплата/, която сума е заплатена от
купувача на продавача в брой в деня на подписване на предварителния договор,
като последният служи като разписка за получената от продавача предплата
съгласно чл.16; 2/ Остатъкът от продажната цена в размер на 2000 /две хиляди/ лв.
следвало да се заплати от купувача на продавача в срок до 04.03.2019г. Видно от
разписка за получена сума от 04.03.2019г. ищецът като купувач е заплатил на
ответника уговорената втора окончателна в срока по чл.4.2 от предварителния
договор.
Изнася още, че
с горното е изпълнил изцяло задължението си за заплащане на продажната цена по
договора, с оглед което и предвид чл.5 от предварителния договор продавачът
следва да прехвърли правото на собственост върху гореописания имот по
нотариален ред, както и да предаде владението върху имота. Страните са се
договорили да сключат окончателен договор за продажба най-късно до
15.03.2019г., но продавачът не е изпълнил задължението си, както и няма
сключено допълнително писмено споразумение за промяна на някои от клаузите по
договора.
След
изтичане на уговорения срок ищецът многократно се опитвал да уговори продавача
да прехвърлят правото на собственост върху имота по нотариален ред, но до
настоящия момент продавачът не бил изпълнил поетото с предварителния договор
задължение.
С оглед
изложеното за него - ищеца като изправна страна по цитирания предварителен
договор за продажба възникнал правния интерес да упражни правата си по
надлежния съдебен ред.
Моли
съда, да постанови решение, с което :
ДА ОБЯВИ ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН НА ОСНОВАНИЕ чл.19, ал.З от ЗЗД сключения между И.Е.И. с ЕГН **********,***,
като продавач и И.В.И. с ЕГН ********* , с постоянен адрес: ***, като купувач
предварителен договор от 04.02.2019г. за покупко-продажба на следния недвижим
имот, а именно: ДВОРНО МЯСТО, находящо се в с.Г.,
общ. Б., обл. Стара Загора, цялото с площ от 1410
/хиляда четиристотин и десет/ кв.м., за което е отреден УПИ XII-405 /дванадесет - за имот пл. номер
четиристотин и пет/, в кв.39 /тридесет и девет/ по регулационния план на с.Г.,
ведно с построените в същото дворно място полумасивна
жилищна сграда, паянтово жилище, масивна сграда /декларирана като гараж/,
паянтова сграда и подобрения, при граници съгласно документ за собственост: УПИ
XIII-404, УПИ VII-410, УПИ Х-407, УПИ XI-406, с р е щ у продажна цена в размер
на 4000 /четири хиляди/ лева, която продажна цена е заплатена от купувача И.В.И.
на продавача И.Е.И. предварително в брой.
Моли, с оглед
изхода на спора да осъди ответника да заплати сторените от него разноски в
съдебното производство.
Ответникът, редовно призован, явява се лично и признава иска.
От представените по делото писмени доказателства,
преценени по отделно и в тяхната съвокупност и от
становищата на страните по делото, съдът приема за установена следната фактическа обстановка:
Видно от представения и приложен по делото Предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот,
представляващ : ДВОРНО МЯСТО, находящо
се в с.Г., общ. Б., обл. Стара Загора, цялото с площ
от 1410 /хиляда четиристотин и десет/ кв.м., за което е отреден УПИ XII-405 /дванадесет - за
имот пл. номер четиристотин и пет/, в кв.39 /тридесет и девет/ по регулационния
план на с.Г., ведно с построените в същото дворно място полумасивна
жилищна сграда, паянтово жилище, масивна сграда /декларирана като гараж/, паянтова
сграда и подобрения, при граници съгласно документ за собственост: УПИ XIII-404, УПИ VII-410, УПИ Х-407, УПИ XI-406, с р е щ у
продажна цена в размер на 4000 /четири хиляди/ лева.
Съдът приема, че така обсъденият договор представлява
предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот, тъй като същят съдържа съществените
елементи на окончателния договор за покупко-
продажба.
С така обсъдения предварителен договор продавачът-
ответник по настоящото дело се задължил да прехвърли- продаде на купувача- ищец
по делото процесния недвижим имот.
Видно от
договора и съгласно чл.3
от него купувачът заплатил уговорената продажна цена по начин съгласно чл.4,
както следва: 1/ Сумата от 2 000 /две хиляди/ лева като задатък
/предплата/, която сума е заплатена от купувача на продавача в брой в деня на
подписване на предварителния договор, като последният служи като разписка за
получената от продавача предплата съгласно чл.16; 2/ Остатъкът от продажната
цена в размер на 2000 /две хиляди/ лв. купувача заплатил на продавача в срок до
04.03.2019г. Видно от разписка за получена сума от 04.03.2019г. ищецът като
купувач е заплатил на ответника уговорената втора окончателна в срока по чл.4.2
от предварителния договор.
По разбиране
на настоящият състав ищецът с горното е изпълнил изцяло задължението си за
заплащане на продажната цена по договора, с оглед което и предвид чл.5 от
предварителния договор продавачът е следвало да прехвърли правото на
собственост върху гореописания имот по нотариален ред, както и да предаде владението
върху имота. Това е следвало да стане най-късно до 15.03.2019г., но продавачът
не е изпълнил задължението си. Горното не се оспорва и от ответната страна.
Успешното провеждане на иска по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното установяване на
няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се
поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието
съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор;
качеството "изправна страна", респ. неизправността на ответника, т.
е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен;
настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор;
принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума
на прехвърлителя, както и наличието на особените
изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК. Друго съществено
обстоятелство за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е към момента на вписването на исковата молба и постановяването на
решението обещателят да е собственик на имота. Предварителният договор трябва
да отговаря на общите изисквания за действителност на всеки един договор: той трябва да
съдържа всички общи елементи - съгласие, основание и предмет. Особеното поради
спецификата му е, че страните трябва да са поели задължение за сключване на
окончателен договор. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор.
Съгласно чл. 18 от ЗЗД, договорите за прехвърляне на
собственост върху недвижим имот трябва да бъдат извършени с нотариален акт, а
разпоредбата на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД предвижда, че предварителният договор за
сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална
форма (както в случая), трябва да се сключи в писмена форма, в конкретният
случай предварителният договор е в писмена форма.
Съгласно нормата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД предварителният
договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния
договор. Такъв е настоящият случай. В обсъдения по- горе предварителен договор
се съдържат съществените елементи на окончателния. Има точно и ясно описание на
прехвърлящият се недвижим имот. Същият е описан по номер, местонахождение,
размер и границите на недвижимия имот.
В конкретният случай се събраха достатъчно данни и
доказателства относно конкретизацията на недвижимия имот, предмет на договор, а
именно от приложените Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот Нотариален акт
за продажба № 105, том 4, рег.№ 3939, дело № 669 от 27.08.2018г. на н-ус рег.№ 090 на НК Л.И., вписан вх.№ 2050 от 27.08.18г.,
акт № 45, том 7, д. № 1288/2018г. СВп.-Чирпан и
данъчна оценка.
Следователно, съдът приема, че в случая недвижимият
имот, предмет на договора, представлява самостоятелен имот / виж в тази връзка
Решение № 571/ 23.04.2003 г. на Старозагорски окръжен съд и Решение № 169/
20.03.2006 г. на ВКС /. Договорът съдържа данни за личността на продавачите и
купувача. По делото не бяха събрани доказателства някоя от страните да е
неправоспособна или недееспособна. Видно от представените и приложени по делото
заверени фотокопия от Нотариален акт за продажба № 105,
том 4, рег.№ 3939, дело № 669 от 27.08.2018г. на н-ус
рег.№ 090 на НК Л.И., вписан вх.№ 2050 от 27.08.18г., акт № 45, том 7, д. №
1288/2018г. СВп.-Чирпан и Удостоверение за данъчна оценка по
чл. 264 ал. 1 от ДОПК, безспорно се установява, че ответника е собственик на процесния недвижим имот към момента на сключване на
предварителния договор и вписване на исковата молба в Служба по вписванията при
- Чирпан.
Предварителният договор е сключен с оглед
на окончателен договор, който отговаря на всички изисквания за неговата
действителност, и е породил задължение за страните да сключат окончателен
договор и с обявяването му за окончателен правото му на собственост автоматично
преминава в патримониума на купувача, тъй като
продавачът е реализирал правото си да получи цената на продадения имот. Това е
така, защото по своите последици съдебното решение замества окончателния
договор и поражда облигаторно- вещно действие - въз
основа на това съдебно решение изправната страна може да иска изпълнението на
окончателния договор от своя съконтрахент.
С оглед на гореизложеното и предвид това,
че ищецът е изпълнил своето насрещно задължение по предварителния договор, а до
този момент не е сключен окончателен договор, съдът счита, че е налице
приложното поле на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, поради което предварителният договор
за покупко-продажбата на процесния недвижим имот
следва да се обяви за окончателен.
Понеже предмет на окончателния договор е
недвижим имот, съдът трябва да изпълни всички задължения, характерни за
нотариалното производство. На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК, ищецът следва да
заплати съответните данъци и такси по прехвърлянето на имота, а именно местен
данък, чийто размер са равнява на 2 % , съгласно чл. 35 ал. 2 от Наредба за
определяне размера на месните данъци на територията на Община Братя Даскалови,
върху по- високата от данъчната и уговорената (продажната) цена, следователно в
случая върху уговорената- продажната цена/ виж Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264 ал. 1 от ДОПК № **********/ 18. 09. 2019 г./, която е в размер
на 4000. 00 лева, дължима на основание чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, определен по
правилата на чл. 46, ал. 2 т. 1 и чл. 47, ал. 2 от същия закон и възлизащ на 80,
00 лв., и нотариална такса, на основание чл. 85, ал. 2 и 3 от ЗННД, която възлиза
на 82,50 лева, съгласно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и тъй
като ищецът е заплатил ДТ в размер на 40,00 лв. за иска с правно основание чл.
19 ал. 3 от ЗЗД, то същият остава задължен за сумата в размер на 42,50 лв.. До
плащането на разноските по прехвърлянето, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК,
върху процесния имот следва да се наложи възбрана.
Съгласно чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 115, ал. 3 от ЗС, съдът няма да издаде
препис от това решение, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по
прехвърлянето и данъците и други публични задължения на ответника към Държавата
и към общината по седалището и адреса на управление.
Съдът намира, че представената декларация
съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК не е пречка за обявяване на договора за
окончателен по аргумент от нормата на чл. 364, ал. 2 ГПК, според която съдът не
издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени не само
разноските по прехвърлянето, но и дължимите данъци и такси, включително за
имота. Неизпълнението на това задължение е пречка за вписването на съдебното
решение - чл. 364 ГПК и чл. 115, ал. 3 ЗС, тъй като то се
извършва въз основа на представен препис от решението. За вземанията си срещу праводателите държавата може да насочи изпълнението и върху
имота, придобит от ищеца (Ж. Сталев, Българско процесуално право).
Съгласно чл. 115, ал. 1 от ЗС, решението
по настоящото дело следва да се отбележи след влизането му в законна сила по
представен препис от него, като ищецът бъде задължен да заплати такса по
отбелязването, съгласно чл. 2 от ТАРИФА за държавните такси, събирани от Агенцията по
вписванията, която изчислена, е в размер от 10, 00
лева. В решението, на основание чл. 115, ал. 2 от ЗС, съдът следва да даде
шестмесечен срок на ищеца от влизане на съдебния акт в сила да извърши
отбелязването му.
Предвид всичко гореизложено и с оглед обсъдените по- горе
доказателства, съдът счита, че иска с правно основание чл.19, ал. 3 от ЗЗД се
явява основателен и като такъв следва да бъде уважен.
Водим от всичко гореизложено и на основание чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД във вр. Глава тридесет и първа от ГПК и
сл. и чл. 235 от ГПК
Р Е Ш И
:
ОБЯВЯВА сключения на 04.02. 2019 г.
ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО- ПРОДАЖБА на НЕДВИЖИМ ИМОТ: ДВОРНО
МЯСТО, находящо се в с.Г., общ. Б., обл. Стара Загора, цялото с площ от 1410 /хиляда четиристотин
и десет/ кв.м., за което е отреден УПИ XII-405 /дванадесет - за
имот пл. номер четиристотин и пет/, в кв.39 /тридесет и девет/ по регулационния
план на с.Г., ведно с построените в същото дворно място полумасивна
жилищна сграда, паянтово жилище, масивна сграда /декларирана като гараж/,
паянтова сграда и подобрения, при граници съгласно документ за собственост: УПИ XIII-404, УПИ VII-410, УПИ Х-407, УПИ XI-406, между И.Е.И. с ЕГН **********,***, като
ПРОДАВАЧ и И.В.И. с ЕГН ********* , с постоянен адрес: ***, като КУПУВАЧ, срещу
продажна цена в размер на 4000 /четири хиляди/ лева, която продажна цена е
заплатена от купувача И.В.И. на продавача И.Е.И. предварително в брой , за ОКОНЧАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА И.В.И.
с ЕГН ********* , с постоянен адрес: ***, да заплати
местен данък в размер на 80,00 лева ( осемдесет
лева/ лв., и държавна такса за отбелязване на решението в размер на 10, 00 лв.
/ десет лева / лева, както и ДТ в размер на 42,50/ четиридесет и два лева и 50
стотинки/ лв., като НАЛАГА ВЪЗБРАНА върху подробно описания по- горе недвижим
имот до изплащане на следващите се разноски по прехвърлянето, като ОПРЕДЕЛЯ шестмесечен
срок на ищеца от влизане на съдебния акт в сила да извърши отбелязването му.
ОСЪЖДА И.Е.И.
с ЕГН **********,*** да заплати на ищеца И.В.И. с ЕГН ********* , с
постоянен адрес: ***, направените по делото разноски в размер на 1061,00 / хиляда шестдесет и
един лева/ лева.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред Окръжен съд- Стара Загора.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: