Р Е Ш Е Н И Е
№
Гр. *****,….7....август….2019г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
*****ският окръжен съд, Гражданско отделение, ІV-ти гр. възз. състав в публично заседание на…….ДЕВЕТИ … ..ЮЛИ………..
през ДВЕ ХИЛЯДИ
и ДЕВЕТНАДЕСЕТА година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЦВЕТЕЛИНА ЯНКУЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: РЕНИ ГЕОРГИЕВА
ЕМИЛИЯ КУНЧЕВА
при секретаря...А.…С.,…като…разгледа…
докладвано от….съдия…ЯНКУЛОВА…ВЪЗЗ…ГР.Д.№…416..…
по…описа…за…2019г,…за да се произнесе, съобрази следното:
Въззивно
гражданско производство по реда
на чл. 258 и сл. от ГПК.
Производството по делото е образувано на основание въззивна жалба, подадена от „***“-ЕООД с адрес за призоваване в *****– ищец в
първоинстанционното производство по гр.д.№5299/2018г. по описа на *****ски
районен съд, Гражданско отделение, чрез пълномощника адв. Р.Х. ***, срещу
постановеното по делото от Х-ти гр.с-в
съдебно решение №600/28.03.2019г., с което са отхвърлени предявените от
жалбоподателя против Х.С.Х. ***,
обективно съединени искове с правно основание чл.79,ал.1 във вр.
чл.228,вр.237,ал.1 от ЗЗД и по чл.92 от ЗЗД.
Във въззивната
жалба се твърди, че обжалваното решение е неправилно и се прави се искане да бъде отменено и вместо него Окръжният съд
да постанови друго, с което да уважи исковата му претенция.Излагат се подробни оплаквания.Прави
се искане да бъде назначена съдебно-оценъчна експертиза от три вещи лица, която
да отговори на задачи, идентични с тези, възложени от РС-*****.
Препис от
въззивната жалба е връчен на ответника по същата - Х.С.Х., който е бил и ответник по иска в
първата инстанция. Последният чрез пълномощника адв. Р.Л. *** е подал писмен
отговор на въззивната жалба, в който е изразил становище за неоснователност на
същата и се е противопоставил на назначаване на нова експертиза.
С Определение №813/06.06.2019г,
постановено по реда на чл.267 от ГПК, въззивният съд е приел за разглеждане
като допустима въззивната жалба, подадена от „*****със седалище в гр.*****,
оставил е без уважение като
неоснователно искането на въззивния жалбоподател за назначаване на
тройна оценителна експертиза и е насрочил делото за разглеждане в открито
съдебно заседание на въззивната инстанция.
Пред въззивната
инстанция не са представени нови доказателства.
Страните, чрез процесуалните представители
поддържат становищата, изразени във въззивната жалба и в отговора на същата.
*****ският окръжен
съд, като провери обжалваното решение с оглед изложените оплаквания във
въззивната жалба и обсъди събраните доказателства, приема следното:
Въззивната жалба, подадена от „*****с адрес за
призоваване в *****срещу съдебно решение №600/28.03.2019г. на *****ски районен
съд, Гражданско отделение, Х-ти гр.състав, постановено по гр.д.№5299/2018г.е по
описа на същия съд, е ДОПУСТИМА като
подадена в срок, срещу съдебен акт, подлежащ на обжалване, от надлежна страна,
при наличие на правен интерес.
Разгледана по същество
е НЕОСНОВАТЕЛНА.
Първоинстанционното
производство по гр.д.№5299/2018г. по описа на Районен съд-*****, Гражданско
отделение, е образувано на основание два броя обективно съединени осъдителни
искове с правно основание чл.79,ал.1 във вр. чл.228,вр.237,ал.1 от ЗЗД и по
чл.92 от ЗЗД, предявени от ищеца „*****, ЕИК-*******със седалище в гр.***** (понастоящем въззивен жалбоподател), с адрес
за призоваване в гр.*****, **************, представлявано от управителя И.Р.И.,
против ответника Х.С.Х., ЕГН-********** *** ( понастоящем ответник по въззивната
жалба) с адрес за призоваване в гр.*****,
ж**************.
В исковата молба се твърди следното: Съгласно сключен на 08.12.2016г. между ***********от гр.*****,
*********** и "***********с ЕИК*****, представлявано от законния
представител, управителя И.Р.И., договор за наем на недвижим имот нотариално
заверен от нотариус ******на НК с район на действие PC-***** Акт 40,том VII,
peг. №9761 от 2016г., вписан в Агенция по вписванията, служба по
вписванията-гр.***** с Вх.№18019 на 08.12.2016г., Акт№32, том
23,дело№6679/2016г., подписан с нотариално удостоверни подписи
peг.№2814/22.04.2013г. на нотариус ********на НК и район на действие PC-*****,
в едно към него неразделни части Приложение-1 от 08.12.2016г. и Приемо-предавателен протокол-опис от
08.12.2016г., дружеството наело за свои нужди следния недвижим имот, а именно:
ГАРАЖ №11/единадесет/ със застроена площ от 22,63/двадесет и две цяло в
шестдесет и три стотни/кв.м., при съседи: изток - гараж №12; запад - гараж №10;
север - а . 1; юг - улица; долу - кафе-сладкарница, изграден в УПИ XVI-10400 в
кв. 8 по плана на гр.***** , вписан в документ за собственост Нотариален акт
№88, том IV, per. №4654, дело №333/2008г., на Нотариус в района на PC-*****, ********на
НК, вписан вх.peг. №20023 от 24.11.2008г., Акт №177, том VIII, дело №13056 от
24.11.2008г. на Служба по вписванията при PC-***** и Решение №1165/02.08.2012г.
на PC-*****, вписано Акт5, том.10, рег.7220, дело2732 от 14.05.2013г. на АВ,
CB-гр.*****, описан съгласно Схема №15-606421 от 08.12.2016г. на Служба по
геодезия картография и кадастър - гр.***** като: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с
индентификатор 56722.667.884.1.22 //петдесет и шест хиляди седемстотин двадесет
и две, точка, шестстотин шестдесет и седем, точка, осемстотин осемдесет и
четири, точка, едно, точка, двадесет и две/, в гр.*****, общ/*****, обл.*****,
по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД18-56/18.09.2007 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота гр.*****,
ж********, който самостоятелен обект попада в сграда №1/едно/, разположена в
поземлен имот с идентификатор 56722. 667.884(петдесет и шест хиляди седемстотин
двадесет и две, точка, шестстотин шестдесет и седем, точка, осемстотин
осемдесет и четири /, с предназначение: ГАРАЖ В СГРАДА, с площ от
22.63кв.м//двадесет и две цяло шестдесет и три стотни квадратни метра// при
съседни самостоятелни обекти: на същия етаж:56722.667.884.1.23,
56722.667,884.1.1, 56722.667.884.1.21; под обекта - 56722.667.884.1.24; над
обекта - 56722.667.884.1.4,56722.667.884.1.3
и наричан в горепосочения договор за наем и по долу за краткост, „ГАРАЖ". Договора
е сключен за срок от 10/десет/ години, считано от 08.12.2016г. На 15.01.2018г.
с Протокол за принудително отнемане и предаване на вещи по Изпълнително дело
№20168150401351/2016г. по описа на Частен съдебен изпълнител/ЧСИ/ ********с район
на действие Окръжен съд- *****, peг. №***от КЧСИ отнел от наемодателя ***********и
предал на ответника Х.С.Х. владението на недвижим имот, представляващ подробно
описания по горе ГАРАЖ №11/единадесет/, със застроена площ от 22,63/двадесет и
две цяло в шестдесет и три стотни/кв.м., като ЧСИ *** задължил управителя на
"***********с ЕИК***** да отвори ГАРАЖ №11/единадесет/, да изнесе всички
вещи съхранявани в него от дружеството, като затова имало и изрично искане на
ответника Х.С.Х., както и да предаде ключовете от наетия недвижим имот на
същия. Ответникът Х.С.Х. изразил гласно, че не е подписвал договор за наем с
"***********с ЕИК*****, не счита, че е встъпил в правата на наемодателя ***********по
горецитирания договор и не желае договорът за наем да бъде продължен. Ответникът
Х.С.Х. изискал "***********с ЕИК***** и всички присъстващи да напуснат
незабавно придобития от него в следствие на публична продан по Изпълнително
дело №20168150401351/2016г. по описа на Частен съдебен изпълнител/ЧСИ/ ********ГАРАЖ
№11/единадесет/ подробно описан по-горе. Счита, че договорните отношения по
договорите за наем и в частност гореописаният такъв са облигационни отношения и
уреждат обикновено управление на наетата вещ в случая недвижим имот, а не вещни
права и разпореждане с такива поради, което ответника Х.С.Х., като приобретател
придобил по деревативен способ наетия недвижим имот безспорно е встъпил в
правата на наемодателя ***********по описания в настоящата молба договор за
наем сключен с нея и без законово основание е изискал „***********с ЕИК***** да
опразни и напусне незабавно придобития от него в следствие на публична продан
по Изпълнително дело №20168150401351/2016г, по описа на Частен съдебен
изпълнител/ЧСИ/ ********ГАРАЖ №11/единадесет/, като по този начин незаконно е
изгонил и е отнел държането и ползването на гореописания недвижим имот от наемателя
търговското дружество „***********с ЕИК*****. Счита, че законът повелява Х.С.Х.
да предаде държането и ползването на наетия недвижим имот ГАРАЖ №11/единадесет/
на „***********с ЕИК***** за срока на горепосочения вписан договор за наем и
при условията на същия. Твърди, че в тази насока е и съдебната практика,
постановена от Окръжните съдилища и ВКС и по конкретно Решение №129/30.06.2015
по дело №268/2015 на ВКС, ГК, I г.о. постановено в производство по чл.290-293 от ГПК. Твърди, че съгласно сключения на 08.12.2016г. между ***********от гр.*****,
*********** и "***********с ЕИК*****, представлявано от законния
представител, управителя И.Р.И. договор за наем на недвижим имот, нотариално
заверен чл.15 от Договора за наем описан в исковата молба същият може да бъде
изменен или допълнен само по взаимно съгласие между страните, изразено в
писмена форма, представляващо неразделна част от договора, а такова до момента
не е подписвано. Твърди, че съгласно чл.15а от Договора за наем описан в
исковата молба дава изрично право на НАЕМАТЕЛЯТ да ползва под наем наетия имот
в случай, че НАЕМОДАТЕЛЯТ продаде имота предмет на настоящия договор, на трето
лице или последното придобие имота по какъвто и да е друг начин. В клаузата е
вписано, че НАЕМАТЕЛЯТ остава под наем при новият собственик за същият наем до
края на наемния период, което счита, че е безспорно основание да черпи права в
настоящия случай. Твърди, че видно от чл.16т.1 от договора същия се прекратява
само по взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма, а такова
няма изразено. Клаузата на чл.18/1/ от Договора за наем описан в исковата молба
раздел VII. НЕИЗПЪЛНЕНИЕ. НЕУСТОЙКИ гласи:
Чл. 18. Ако поради неизпълнението
па задълженията на НАЕМОДАТЕЛЯ или по какъвто и да било начин НАЕМАТЕЛЯТ бъде
отстранен или доброволно напусне „ГАРАЖ", НАЕМОДАТЕЛЯТ му дължи неустойка
в размер па 1000лв./ хиляда лева/месечно за всеки месен оставащ до края па
периода па договора, считано от датата па напускане или отстраняване, но не
повече от четиридесет хиляди лева. Твърди, че каузата дава основание на
наемателя "***********с ЕИК***** да получи договорената неустойка. Твърди,
че на 15.01.2018г. с Протокол за принудително отнемане и предаване на вещи по
Изпълнително дело №20168150401351/2016г. по описа на Частен съдебен
изпълнител/ЧСИ/ ********с район на действие Окръжен съд- *****, per №815 от
КЧСИ отнел от наемодателя ***********и предал на ответника Х.С.Х. владението на
недвижимия имот, предмет на договора за наем. Счита, че договорните отношения
по договорите за наем и в частност гореописания такъв са облигационни отношения
и уреждат обикновено управление на наетата вещ в случая недвижим имот поради,
което ответника Х.С.Х., като приобретател, придобил по деревативен способ в следствие на публична продан по
Изпълнително дело №20168150401351/2016г. по описа на Частен съдебен
изпълнител/ЧСИ/ ********ГАРАЖ №11/единадесет-наетия недвижим имот е встъпил в
правата на наемодателя ***********по описания в настоящата искова молба договор
за наем сключен с нея и без законово основание и в нарушение на договор за наем
е изискал „***********с ЕИК***** да опразни и напусне незабавно наетия имот -
ГАРАЖ №11/единадесет/, като по този начин незаконно е изгонил и е отнел
държането и ползването на гореописания недвижим имот от наемателя търговското
дружество „***********с ЕИК*****. Твърди, че Договора за наем описан в исковата
молба е нотариално заверен, вписан е в Имотния регистър воден от Агенция по
вписванията, Служба по вписванията-***** и е бил известен на ответника Х.С.Х.
преди да придобие наетия имот, както и на всички трети лица и има достоверна
дата и съдържание. Твърди, че за виновно
неизпълнение на договор за наем на недвижим имот, отнемане на държане и
лишаване от възможност да го ползва, ответника Х.С.Х. дължи на „***********с ЕИК*****
неустойка 1000 лева месечно в общ размер на 6000 лева, за периода от
15.01.2018г. до 16.07.2018г.
Петитумът на исковата молба е ответникът Х.С.Х. с ЕГН **********
*** да бъде осъден да ПРЕДАДЕ на ищеца „***********с
ЕИК***** държането и ползването на недвижим имот ГАРАЖ №11/единадесет/ със
застроена площ от 22,63/двадесет и две цяло в шестдесет и три стотни/кв.м., при
съседи: изток - гараж №12; запад - гараж №10; север - а . 1; юг - улица; долу -
кафе-сладкарница, изграден в УПИ XVI-10400 в кв. 8 по плана на гр.***** ,
вписан в документи за собственост Постановление за възлагане на недвижим имот
от 02.10.2018г., издадено от ЧСИ ***** ***, рег№815 от КЧСИ, с район на
действие, ОС-ГТЛ по изп.дело№20168150401351/2016г., вписано в Агенция по
вписванията, Имотен регистър, Районен съд-гр.***** вх..рег.№13850/24,11,2017г.,
акт№25,том 36,дело№7703/2017г. и Нотариален акт №88, том IV, peг. №4654, дело
№333/2008г„ на Нотариус в района на PC-*****, ***peг. №***на НК, вписан вх.рег.
№20023 от 24.11.2008г., Акт №177, том VIII, дело №13056 от 24.11.2008г. на
Служба по вписванията при PC-***** и Решение№1165/02.08.2012г. на PC-*****,
вписано Акт5, том.10, рег.7220, дело2732 от 14.05.2013г. на АВ, СВ-гр.*****,
описан съгласно Схема №15-606421 от 08.12.2016г. на Служба по геодезия
картография и кадастър - гр.***** като: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с индентификатор
56722.667.884.1.22 //петдесет и шест хиляди седемстотин двадесет и две, точка,
шестстотин шестдесет и седем, точка, осемстотин осемдесет и четири, точка,
едно, точка, двадесет и две/, в гр.*****, общ/*****, обл.*****, по кадастрална
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД18-56/18.09.2007 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота гр.*****, ж********, който самостоятелен
обект попада в сграда№1/едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор
56722. 667.884(петдесет и шест хиляди седемстотин двадесет и две, точка,
шестстотин шестдесет и седем, точка, осемстотин осемдесет и четири /, с
предназначение: ГАРАЖ В СГРАДА, с площ от 22.63кв.м//двадесет и две цяло
шестдесет и три стотни квадратни метра// при съседни самостоятелни обекти: на
същия етаж:56722.667.884.1.23, 56722.667,884.1.1, 56722.667.884.1.21; под
обекта - 56722.667.884.1.24; над обекта - 56722.667.884.1.4, 56722.667.884.1.3.
Ответникът Х.С.Х. с ЕГН ********** *** да бъде осъден да плати на „***********с
ЕИК***** забава и неустойка съгласно Договор за наем на недвижим имот
нотариално заверен от нотариус *****на ITK с район на действие PC-***** Акт
40,том VIT, per. №9761 от 2016г„ вписан в Агенция по вписванията, служба по
вписванията- гр.***** с Вх.№18019 на 08.12.2016г., Акт№32, том
23,дело№6679/2016г в размерна 6000 лв. за периода от 15.01.2018г. до 16.07.2018г. Претендира
направените деловодни разноски.
В срока за отговор
по чл.131 от ГПК е подадено писмено
становище от ответника Х.С.Х., озаглавено „молба“, което според съдържанието си
има правен характер на отговор на исковата молба. В „молбата“ се изразява следното: Оспорва предявените искове и
изложените в исковата молба фактически твърдения. Излага съображения, че съгласно практиката на
ВКС купувачът по публичната продан на недвижим имот не е обвързан по чл.237,
ал.1 ЗЗД от висящо наемно правоотношение по договор за наем, сключен от
длъжника по изпълнението, в качеството на наемодател, който договор е вписан
преди извършване на публичната продан. Съгласно чл.498 ГПК купувачът се въвежда
във владение на имота от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила
постановление за възлагане. Въводът се извършва срещу всяко лице, което се
намира във владение на имота. То може да се брани само с иск за собственост.
Алинея 2 се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда, след
първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването
и управлението на имота. Прави възражение за нищожност на договора като
противоречащ на закона- чл.451 и 452 ГПК, съгласно който длъжникът не може да
извършва разпоредителни действия със запорираната/възбранената вещ и като
симулативен. Счита за нищожна клаузата за неустойка като противоречаща на
добрите нрави.
По делото са
събрани писмени и гласни доказателства и е прието заключение на експертиза.
С обжалваното
понастоящем съдебно Решение №600/28.03.2019г., *****ският районен съд,
Гражданско отделение, Х-ти гр.с-в е отхвърлил като неоснователни предявените от
ищеца против ответника осъдителни искове, като е изложил пространни мотиви.
Въззивният съд приема, че постановеното РЕШЕНИЕ е ВАЛИДНО, ДОПУСТИМО и ПРАВИЛНО.
Във
въззивната жалба не се излагат оплаквания във връзка с валидността и
допустимостта на обжалваното решение, а съгласно правомощията по чл.269 от ГПК,
въззивният съд не установи наличието на пороци, които да обуславят нищожност или недопустимост на съдебния акт.
За да се произнесе
относно правилността на обжалваното
решение, съдът съобрази следното:
Въз основа на събраните доказателства се установява
следното от фактическа страна:
На 18.10.2016г. по молба на „*****, по описа на ЧСИ
Т.*** с район на действие ОС-*****, е образувано изп.дело № 20168150401351 с взискател –
заявителя, и длъжник физическото лице ***********от гр.*****, ЕГН-**********,
за събиране на парично вземане.(л.74 от първоинстанционното дело);
По искане на взискателя, на 04.11.2016г. в Службата
по вписванията –*****, е вписана
възбрана върху няколко недвижими имота, собственост на длъжницата, един от
които е ГАРАЖ №11 в гр.*****, ж*****, представляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 56722.667.884.1.22, със застроена площ от 22.63кв.м. при
конкретни граници, наричан за
кратко „процесния гараж“ или „гаража“.(л.11-л.12
и л.75 от първоинстанцонното дело)
Поканата за доброволно изпълнение е връчена на
длъжницата *****на 28.11.2016г.(л.76)
На 08.12.2016г. в гр.*****, между длъжницата ***********като
наемодател и ищеца( понастоящем въззивник) „*****със седалище в *****,
представляван от И.Р.И. като „наемател“ е сключен договор за наем в писмена форма с нотариална заверка
на подписите от същата дата, извършена от нотариус *****с район на действие РС-*****,
страните по който се договарят за следното:
Наемодателят предоставя на наемателя за временно
възмездно ползване недвижим имот, представляващ гараж №11 със застроена площ
22.63кв.м., съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56722.667.884.1.22,
или т. нар по-горе „Гаража“, при договорена наемна цена.
Уговорен е срок на действие на договора 10 години,
считано от 08.12.2016г.
В писмения текст са уговорени подробно правата и
задълженията на страните и санкциите при неизпълнение. Конкретно в чл.15а е
посочено следното: „В случай, че наемодателят продаде имота предмет на договора
на трето лице или последното придобие имота по какъвто и да е друг начин,
наемателят остава под наем при новия собственик за същия наем до края на
наемния период“.В. чл.18 е уговорена неустойка при неизпълнение на договорните
задължения.(л.5 и сл.);
Договорът за наем е вписан в Службата по
вписванията-***** на 08.12.2016г.(л.11,
втора страница)
Наетият имот е предаден от наемодателя на наемателя
чрез Приемо-предавателен протокол – опис(л.8 и л.9).
Представени са писмени доказателства за заплащан
наем.
Наемодателят
***********е майка на управителя и едноличен собственик на капитала на
дружеството – наемател „*****- И.Р.И.,
видно от Удостоверението за раждане на л.77 от първоинстанционното дело.
Гаражът,
собственост на *****, отдаден под наем на ищеца( въззивника) „*****и описан
подробно по-горе,е изнесен на публична продан по изпълнително дело №20168150401351
по описа на ЧСИ Т.*** с район на действие ОС-*****, по което собственичката е
длъжник. С постановление за възлагане от 08.08.2017г. същият е възложен на
обявения за купувач в публичната продан – ищеца( въззиваем) Х.С.Х..(л.51)
На
15.01.2018г. ЧСИ Т.*** на основание
чл.498 от ГПК е въвела купувача на публичната продан Х. Ст. Х. във владение
на закупения от него гараж №11. Съставен е Протокол за
принудително отнемане и предаване на вещ от същата дата, в който е отразено, че
в предадения имот се е намирал „*****, представляван от И.Р.И..
Горните фактически положения са безспорни между
страните. Спорен е въпросът дали
ответникът по иска( сега въззиваем) Х.С.Х. следва да предаде на ищеца (
сега въззивник) „*****, държането на
гараж №11 с площ 22.63кв.м. на основание договора за наем, сключен между
последния и длъжницата по изпълнението *****,
и евентуално на какво основание?
Въз основа на горните фактически положения,
въззивният съд формира следните правни
изводи:
Съгласно чл.175,ал.1, изр.1 от ЗЗД, с извършването на публична
продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени
след първата ипотека, се погасяват.
Съгласно чл.496,ал.2 от ГПК, от деня на влизане в
сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които
длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху
имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат
да се противопоставят на взискателите.
Съгласно чл.498,ал.2 от ГПК, въводът се извършва
срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То може да се брани
само с иск за собственост.
Съгласно чл.498,ал.3 от ГПК, алинея 2 се прилага и
спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и
всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота.
От цитираните разпоредби следва, че купувачът на
публична продан закупува изнесения на публична продан недвижим имот, „чист“ от
всякакви тежести и права на трети лица, като единствените права, които могат да
бъдат противопоставени на купувача са тези на действителния собственик на
имота, в случай, когато не е продаден имот на длъжника.
Какви са данните в случая? – Както беше посочено,
ответникът( и ответник по въззивната жалба)
Х.С.Х. е закупил на публична продан недвижим имот( гараж), който е бил
отдаден от длъжника по изпълнението *****на ищеца( въззивник) *****под наем за
срок от 10 години, който договор е вписан в Службата по вписванията в деня на
неговото сключване. От тълкуване по
аргумент от по-силното основание разпоредбите на чл.175,ал.1 от ЗЗД и
чл.496,ал.2 от ГПК, следва, че ищецът
като наемател не може да противопостави правата си по договора за наем, сключен
с длъжника на ответника, като купувач на публична продан, тъй като щом с
извършването на публичната продан се погасяват всички ипотеки и вещни права, с
още по-голямо основание се погасяват и облигационните права, каквито са правата на наемателя. Съгласно чл.498,ал.3
във вр. ал.2 от ГПК, съдебният изпълнител
въвежда купувача на публична продан в имота, като отстранява всяко лице,
упражняващо фактическа власт, включително и тези вписали договор за наем,
какъвто е процесният случай. Следователно, ответникът Х.С.Х. е въведен в имота,
на който ищецът( въззивник) е наемател в съответствие в разпоредбата на
чл.498,ал.3 от ГПК и не съществува каквото и да е законно основание наемателят да си върне държането на същия.
Сочената от въззивника разпоредба на чл. 237,ал.1 от ЗЗД, според която, при прехвърляне на
недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил
вписан в имотния регистър, се отнася за прехвърляне чрез договор, но е
неприложима при публичната продан по силата на цитираните разпоредби на
чл.175,ал.1 от ЗЗД, чл.496,ал.2 и чл.498,ал.2 и ал.3 от ГПК.
От изложеното е видно, че договорът за наем на недвижим имот, сключен
между длъжника по изпълнението и ищеца(
въззивника понастоящем), вписан в СВ, обвързва само страните по него, но е
непротивопоставим на ответника(
въззиваем) като купувач на имота на публична
продан. Затова искът на ищеца спрямо ответника за предаване държането на
недвижимия имот, в който последният е
въведен по реда на чл.498 от ГПК е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Неоснователен е и съединеният иск с правно основание чл.92 от ЗЗД - за заплащане на обезщетение в размер на
уговорената неустойка в договора на наем. – Преди всичко този иск е акцесорен
по отношение на главния иск и след като първият е отхвърлен, той също подлежи на отхвърляне. – Както беше
посочено, договорът за наем сключен между длъжника по изпълнението и въззивника
„*****е непротивопоставим на въвзиваемия
Х.С.Х., който е закупил наетия имот на публична продан. Клаузата за неустойка
задължава само страните по договора, но не и купувача на публична продан по
аргумент от разпоредбите на чл.175,ал.1 от ЗЗД, чл.496 и чл.498
от ГПК.
Видно е, че въззивният съд достига до правни
изводи, които са идентични с тези на първоинстанционния, поради което
обжалваното решение следва да бъде потвърдено. Обстоятелствената част на решението
съдържа пространни мотиви, които се
споделят от настоящата инстанция.
Оплакванията на въззивника, поддържани в двете
инстанции са неоснователни по съображенията, изложени по-горе. – Сключеният
между длъжника по изпълнението и въззивника договор за наем на недвижим имот,
вписан в СВ, е непротивопоставим на купувача на публична продан на същия имот,
тъй като с публичната продан се погасяват всички ипотеки, вещни „ и разбира се облигационни“
права на трети лица, а съдебният изпълнител
осъществява въвод в имота в полза на купувача на публична продан срещу
всяко лице, намиращо се в него. (Аргументи от чл.175,ал.1 от ЗЗД, чл.496 и
чл.498 от ГПК)
С оглед
изхода на въззивното производство, въззивният жалбоподател следва да бъде
осъден да заплати на ответника по въззивната жалба претендираните от последния
разноски за настоящата инстанция, които са доказани в размер на 650лв. –
адвокатско възнаграждение(л.56 от делото)
По изложените съображения, *****ският
окръжен съд, ІV-ти въззивен граждански състав, на основание чл.271 от ГПК
Р
Е Ш И
:
ПОТВЪРЖДАВА
като правилно РЕШЕНИЕ №600/28.03.2019г. на
*****ски районен съд, Гражданско отделение, Х-ти гр-.с-в, постановено по
гр.д.№5299/2018г. по описа на същия съд.
ОСЪЖДА „*****, ЕИК-*******със
седалище в гр.*****, с адрес за
призоваване в гр.*****, **************, представлявано от управителя И.Р.И., ДА
ЗАПЛАТИ на Х.С.Х.
***, на основание чл.78 от ГПК РАЗНОСКИ за въззивна инстанция в размер на
650.00лв.(шестстотин и петдесет лв.) – адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на касационно обжалване пред ВКС на РБ в 1-месечен срок от връчване на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: