Р Е Ш Е Н И
Е
№………./15.01.2020г.
гр. Варна
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито
съдебно заседание, проведено на деветнадесети ноември през две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Деспина Георгиева
ЧЛЕНОВЕ: Златина
Кавърджикова
Иванка Дрингова
при секретар Димитричка Георгиева,
като разгледа докладваното от съдията
Дрингова
въззивно гражданско дело № 1874 по описа за 2019г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по
въззивна жалба вх. № 59743/15.08.2019г. по описа на ВРС от М.П.И., ЕГН **********
***, чрез адвокат З.Д.П. ***, срещу решение № 3498 от 26.07.2019г.,
постановено по гр.дело № 17790/2017г. на Варненския районен съд, ХVІ-ти състав, с което е отхвърлен предявеният иск с правно основание чл.40 от ЗЗД на въззивника срещу А.Б.С.,
ЕГН ********** *** и И.Н.Л., ЕГН ********** ***7, за признаване за установено в
отношенията между страните, че договор за покупко - продажба на недвижим имот,
вписан в СВ-Варна с акт №57, том 39, н.д. 16579/27.06.2017г., дв. вх. рег.
№16463/27.06.2017г., с който се прехвърля собствеността върху недвижим имот,
находящ се в гр. Варна, общ. Варна, ж.к. „Владислав Варненчик", бл. 33, вх.
2, ет. 1, съставляващ жилище, апартамент №48, имот с идентификатор
10135.4504.6.4.3, в сграда №4, разположена в пи №10135.4504.6, с площ 39.18 кв.
м., състоящ се от стая, кухня и сервизни помещения, при граници на жилището: на
същия етаж - 10135.4504.6.4.2, под обекта - няма, над обекта - 10135.4504.6.4.7
заедно с принадлежащото му избено помещение №48, с площ 2.16 кв. м., при
граници: стълбище, изба на ап.79, коридор и изба на ап. 51, както и 1.1536 %
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, не произвежда
действие спрямо М.П.И., тъй като представителят и лицето, с което той договаря,
са се споразумели във вреда на представлявания.
В жалбата е изложено становище за
неправилност на обжалваното решение, поради нарушение на материалния закон,
постановено при съществени процесуални нарушение и необоснованост. Сочи се, че
първоинстанционният съд е постановил акта си при непълна фактичска обстановка и
не е обсъдил всички събрани по делото доказателства в съвкупност и поотделно,
излагайки фактически и правно изводи по съществото на спора. Позовава се на
съдебна практика, според която липсата на еквивалентност на насрещните
престации при двустранните договори може да се приеме за противоречие с добрите
нрави, доколкото те са определени като граница на свободата на договарянето.
Сочи, че при нарушение на добрите нрави, поради нееквивалентност на
престациите, сделката е нищожна, тъй като е нарушено задължението на
представителя да действа в интерес на представлявания. Въззивницата намира, че
установената по делото разлика от 3350 лв. между действителната пазарна и
договорената цена на имота обуславя извода, че представителят й е действал в
нейна вреда. Излага несъгласие с извода на съда за липсата на данни да
недобросъвестността на пълномощника и трето лице, извършили процесната сделка.
Намира, че несъответствието между данъчната и продажната цена на имота, налага
извод за укоримо поведение на страните по сделката, които са имали съзнание и
намерение да я увредят. Намира атакуваната сделка за нищожна и моли за отмяна
на обжалваното решение и за уважаване на предявения иск. Претендира присъждане
на адвокатско възнаграждение по реда на чл.38, ал.1, т.1 от Закона за
адвокатурата.
В срока по чл.263,
ал.2 от ГПК насрещните страни са депозирали писмени отговори, с които са
изразили становище за допустимост, но неоснователност на въззивната жалба.
Намират атакуваното решение за законосъобразно и правилно, съобразено със
събрания доказателствен материал и задължителната съдебна практика. Отправено е
искане за потвърждаване на решението и за присъждане на направените пред
въззивната инстанция съдебни разноски.
За да се произнесе по
спора, съдът съобрази следното:
Производството
пред ВРС е образувано по предявен от М.П.И. срещу А.Б.С. и И.Н.Л. иск с правно
основание чл.40 ЗЗД за прогласяване недействителност по отношение на ищцата на
сключен между ответниците договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ
се в гр. Варна, общ. Варна, ж.к. „Владислав Варненчик", блок 33, вход 2,
етаж 1 и съставляващ апартамент № 48, тъй като представителят и лицето, с което
той договаря, са се споразумели във вреда на представлявания.
Ищцата
твърди в исковата молба да е собственик на апартамент № 48, находящ се в гр. Варна,
общ. Варна, ж.к. „Владислав Варненчик", блок 33, вход 2, етаж 1. Твърди,
че в момент, в който е изпаднала в крайна необходимост, посредством въвеждане в
заблуждение за предоставяне на обезпечение във връзка с договор за заем, е
предоставила на А.С. пълномощни, по силата на които е предоставила на
упълномощеното лице правото на разпореждане с гореописаното жилище, което се
явява и единствено за нея. На 14.06.2017г. пълномощникът е продал на И.Н.Л. жилището
срещу заплащане на продажна цена от 7000 лв. Намира определената от
пълномощника цена значително по-ниска от действителната пазарна цена на имота,
която е в пъти по-висока. Твърди, че при договарянето пълномощникът не е воден
от интересите на упълномощителя сделката да бъде сключена при възможно
най-изгодната пазарна цена, а от собствените такива да прехвърли собствеността
на имота на възможно най-ниска цена.
В
срока по чл.131 ГПК ответниците са депозирали отговори на исковата молба.
Ответникът
А.Б.С., чрез адв. И.Д.Р. от ВАК, оспорва исковата претенция, както и изложената
в исковата молба фактическа обстановка. Не оспорва факта, че ищцата му е
изготвила пълномощно, с което да се разпорежда с имота, но оспорва останалите
твърдения в исковата молба. Сочи, че имотът се продава от ищцата от дълго
време, но с оглед неговото състояние, липсвали желаещи да го закупят, което
обстоятелство обуславя ниската продажна цена. Излага, че сделката е извършена със
знанието и съгласието на ищцата, която е получила продажната цена без
възражение. Твърди, че отношенията им с ищцата във връзка с даден заем нямат
общо с продажбата, тъй като продажната цена на имота е получена от нея изцяло и
в брой, а кредитът все още не е върнат от ищцата. Излага също, че голяма част
от договорките са правени между купувача и ищцата. Ответникът е бил само
пълномощник по сделката и е продал имота на посочено от ищцата лице. Отправя
искане за отхвърляне на иска като неоснователен.
Ответникът
И.Н.Л., чрез адв. Т.Т. от ВАК, изразява становище за допустимост и
неоснователност на иска. Твърди, че не се е уговарял с пълномощника във вреда
на упълномощителя. Излага, че местонахождението, състоянието и цената на
едностайния апартамент са коментирани предварително с продавача и след взаимни
отстъпки е уговорена продажната цена. Не му е известно ищцата да е била
изпаднала в крайна необходимост. Знае, че ищцата дълго време е продавала
апартамента, поради липса на интерес за закупуването му, предвид
местонахождението и лошото му състояние. Сочи, че ищцата е приела продажната
цена, за което е издала разписка. Страните били наясно с пазарните цени на
имотите и факта, че са договорили на по-ниска сума от данъчната оценка се
дължал на обстоятелството, че едностайното жилище от 39кв.м. се намира на първи
етаж в блок в лошо състояние, намиращ се последен на поляната в ж.к „Владислав
Варненчик". Блокът е заобиколен от гето на ромската махала, отличаваща се
с непоносим и непрестанен шум, палене на огън и нехигиенна заобикаляща среда.
Бил е информиран, че апартаментът е в лошо състояние и се нуждае от голям
ремонт, за да се пригоди за обитаване, поради което остава с чувството, че
плаща дори висока цена за него. Намира, че в случая не е налице неравностойност
на престациите, поради което не е налице нарушение на добрите нрави по смисъла
на задължителната съдебна практика. Моли за отхвърляне на иска.
С
атакуваното решение първоинстанционният съд е отхвърлил предявения иск като
неоснователен.
Решението на
първоинстанционния съд съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК и е действително,
произнасянето съответства на предявените искания и правото на иск е надлежно
упражнено, поради което производството и решението са допустими.
Варненският окръжен
съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните доказателства,
в предметните предели на жалбата, приема за установено от фактическа страна
следното:
От НА № 159,том I, рег. № 2537, дело №175 от 2017г. на
нотариус Веселин Петров с район на действие ВРС се установява, че на
14.06.2017г. М.П.И., чрез пълномощника й А.Б.С., продава на И.Н.Л. недвижим
имот, находящ се в град Варна, ж.к. „Вл. Варненчик“, блок № 33, вход 2, ет.1,
съставляващ жилище, апартамент № 48, с площ от 39.18кв.м., за 7000 лв., които
са платени напълно и в брой от купувача на продавача, чрез неговия пълномощник,
преди подписване на този договор.
Към доказателствата
по делото е приета разписка /л.86-І/ от 14.06.2017г. , съгласно която М.П.И.
удостоверява, че е получила от А.Б.С. сумата от 7000лв., представляваща заемна
сума по договор за паричен заем от 14.06.2017г.
Приета по делото е и
разписка /л.87-І/, съгласно която на 14.06.2017г. М.П.И. удостоверява, че е
получила от А.Б.С. сумата от 7000 лв., представляваща цялата цена, получена от
него в качеството му на пълномощник при сключване на договор за продажба на
собствения й недвижим имот, находящ се в град Варна, община Варна,
ж.к.Вл.Варненчик , бл.33,вх.2,ет.1,ап.48.
От нотариално
заверено пълномощно /л.88-І/ се установява, че М.П.И. е упълномощила А.Б.С. да
я представлява пред нотариус като продаде недвижим имот, намиращ се в гр. Варна,
ж.к. „Владислав Варненчик“ бл.33, вх. 2, ет. 1, представляващ апартамент № 48 с
площ от 39.18 кв.м., заедно с принадлежащото му избено помещение и съответните
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж на цена и
купувач по негова преценка, както и да получи продажната цена в брой или по
банков път, да договаря сам със себе си, подписвайки я където е необходимо.
От заключението на вещото
лице инж. Рени Попова по проведената съдебно-техническа експертиза, което съдът
кредитира като обективно и компетентно дадено, се установява, че пазарната
стойност на недвижим имот, находящ се в гр. Варна, ж.к. „Владислав Варненчик“,
бл. 33, вх. 2, ет. 1, съставляващ жилище–апартамент № 48, е в размер на 10350 лв.
Гореизложената
фактическа обстановка обуславя следните правни изводи:
Съгласно чл. 39, ал.
1 от ЗЗД обемът на представителната власт спрямо трети лица се определя според
това, което упълномощителят е изявил. Няма пречка упълномощителят да не
определи параметрите, условията на договора, в какъвто случай представителят сам определя същите. Във всички случаи
представителят следва да действа при сключването на договора в интерес, а не
във вреда на представлявания, включително и когато договаря сам със себе си. За основателността на
иска с правно основание чл.40 от ЗЗД е необходимо установяването на договор, сключен във вреда на упълномощителя
и споразумяване между пълномощника и третото лице във вреда на представлявания.
Доказателствената тежест за установяване на посочените предпоставки е върху
ищеца, който претендира относителна недействителност на атакуваната сделка.
За наличието на първата предпоставка е достатъчно да се установи, че
сделката създава опасност от настъпване на вреди, без да е необходимо те
непременно да са настъпили. Преценката за наличието на увреждане се извършва
към момента на сключване на договора. В съдебната практика най-често се приема,
че вредата за представлявания се изразява в значителната разлика между
уговорената и пазарната цена на предмета на сделката, каквито твърдения са
наведени в конкретния случай. Продажбата на процесния недвижим имот е на цена
от 7000 лв., а съобразно кредитираното заключение по проведената съдебно –
техническа експертиза средната пазарна цена на имота към датата на договора е в
размер на 10350 лв. Действително, не е налице равенство между двете суми, но
разликата помежду им не би могла да се приеме за значителна, за да мотивира
извод за облагодетелстване на пълномощника или купувача. При сключване на
договори страните имат свободата да определят съдържанието им, стига то да не
противоречи на повелителни законови норми и на добрите нрави /арг. от чл.9 от ЗЗД/. Но дори и да се приеме, че продажната цена е неизгодна за продавача, то
ищцата не е ангажирала доказателства, които биха създали сигурно убеждение за
осъществяване на факта на увреждане на представлявания при сговаряне между
пълномощника и третото лице.
Липсата на проведено главно и пълно доказване от въззивника на
фактическия състав на иска по чл. 40 от ЗЗД, обуславя извод за неоснователност
на исковата претенция.
Поради съвпадение
на изводите на настоящата инстанция с тези на първоинстанционния съд,
обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
Съобразно
изхода на спора и отправеното искане, въззивникът следва да заплати на въззиваемите
страни сторените разноски пред настоящата инстанция, които представляват
заплатени адвокатски възнаграждения от въззиваемия А.Б.С. - в размер на 800 лв.,
а от въззиваемия И.Н.Л. – в размер на 400 лв., на основание чл.78, ал. 3 от ГПК.
Воден от горното,
съставът на Варненски окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 3498 от 26.07.2019г.,
постановено по гр.дело № 17790/2017г. на Варненския районен съд, ХVІ-ти състав,
с което е отхвърлен предявеният иск с правно основание чл.40 от ЗЗД от М.П.И.,
ЕГН ********** *** срещу А.Б.С., ЕГН ********** *** и И.Н.Л., ЕГН ********** ***7,
за признаване за установено в отношенията между страните, че договор за покупко
- продажба на недвижим имот, вписан в СВ-Варна с акт №57, том 39, н.д.
16579/27.06.2017г., дв. вх. рег. №16463/27.06.2017г., с който се прехвърля
собствеността върху недвижим имот, находящ се в гр. Варна, общ. Варна, ж.к.
„Владислав Варненчик", бл. 33, вх. 2, ет. 1, съставляващ жилище,
апартамент №48, имот с идентификатор 10135.4504.6.4.3, в сграда №4, разположена
в пи №10135.4504.6, с площ 39.18 кв. м., състоящ се от стая, кухня и сервизни
помещения, при граници на жилището: на същия етаж - 10135.4504.6.4.2, под
обекта - няма, над обекта - 10135.4504.6.4.7 заедно с принадлежащото му избено
помещение №48, с площ 2.16 кв. м., при граници: стълбище, изба на ап.79,
коридор и изба на ап. 51, както и 1.1536 % идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж, не произвежда действие спрямо М.П.И., тъй като
представителят и лицето, с което той договаря, са се споразумели във вреда на
представлявания.
ОСЪЖДА
М.П.И., ЕГН ********** *** да заплати на А.Б.С., ЕГН ********** *** сумата от 800 лв.
/осемстотин лева/, представляваща разноски пред въззивната инстанция, на
осн. чл.78, ал.3 от ГПК.
ОСЪЖДА М.П.И., ЕГН ********** *** да
заплати на И.Н.Л., ЕГН ********** ***7 сумата
от 400 лв. /четиристотин лева/, представляваща
разноски пред въззивната инстанция, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК.
Решението
подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен
срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.