№ 15268
гр. *****, 20.09.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 69 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ВАНЯ Б. ИВАНОВА ЗГУРОВА
при участието на секретаря СВЕТЛА Р. ЛАЗАРОВА
като разгледа докладваното от ВАНЯ Б. ИВАНОВА ЗГУРОВА Гражданско
дело № 20221110142187 по описа за 2022 година
Предявени са установителни искове с правна квалификация чл. 422 ГПК
, вр. с чл. 79, ал.1, пр.2 ЗЗД , вр. с чл. 82 ЗЗД и чл.86 ЗЗД.
Производството по делото е образувано по искова молба на М. В. М.
срещу ФИРМА за установяване на вземане за сумата от общо 12 150лева ,
представляваща обезщетение за неизпълнение на предварителен договор от
27.06.2014г. , Анекс към него от 11.05.2016г. , както и сключен въз основа на
него окончателен договор за образуване на съсобствен урегулиран поземлен
имот съгл. чл. 15 и чл. 17 ЗУТ и учредяване право на строеж върху
недвижим имот , вписан под №*******г. на нот. Ст. Т. за въвеждане в
експлоатация и предаване собствеността и владението върху два апартамента
-**** и ****, находящи се в изграждания от ответника жилищен комплекс.
Твърди се, че по силата на предварителния договор, при неизпълнението на
задължението на ответника за предаване на удостоверение за ползване на
двата имота в срок до 30 месеца или до 25.05.2017г. ответното дружество
следва да осигури на ищеца два апартамента , които той и баба му да ползват
до момента на предаване на Акт обр. 15. Поради неизпълнение на
посоченото задължение , ищецът претендира от ответника обезщетение
вместо изпълнение в размер на 11 460лева , както и мораторна лихва в размер
на 690 лева за периода 11.01.2021г.- 11.02.2022г., за които е издадена заповед
за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. №
7657/22г. на СРС, 69с-в.
Ответникът ФИРМА оспорва исковете като неоснователни и
недоказани. Твърди , че ищецът е неизправна страна по договора. Предявява
възражение за прихващане със сумата от 13 931лева, представляваща
неплатена от ищеца по договора цена. Моли за отхвърляне на исковете.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое
1
убеждение, намира от фактическа и правна страна следното:
Не е спорно между страните и се установява от представения по делото
предварителен договор за покупко-продажба право на строеж и изработка /
строителство на недвижим имот/ от 27.06.2014г. , че между ищеца като
купувач и ответника , като приемател- строител е сключен договора с
предмет строителят – ответник да продаде право на строеж на ищеца М. М.
за два двустайни апартамента с обща квадратура от 102кв.м. , заедно с
общите части, находящи се в местн. „*****“, кв. 27, по плана на гр. ***** за
построяване на масивни жилищни сгради , съгл. параметрите на общия УП на
гр. ***** от 26.01.07г. Постигнато е съгласие обектите на купувача да бъдат
предадени в степен на завършеност , съгласно Приложение 1 – неразделна
част от договора , като купувачът се задължил да заплати на строителя сума
от 47000евро без ДДС с приходен ордер. В чл. 5 от договора е предвидено,
че при неплащане от купувача на цената в срок до 10.07.14г., цената ще се
предоговаря в зависимост от направените от строителя разходи , свързани с
документацията и отделните строителни етапи. В чл. 8 от договора е
предвидено, че цената ще се заплаща от купувача като капаро в р-р на 5000
лева, за която сума е издаден приходен ордер, а останалата сума в р- р на
85 924 лева ще бъде преведена по сметка на купувача в „БАНК“ при
подписване на предварителния договор , от която посредством пълномощно
строителят ще може да тегли регулярно суми, за които следва да бъде
издаван приходен ордер. В чл. 10 е предвидено, че при условие , че
приемателят -строител не успее да построи жилищната сграда според
условията на договора , следва да върне парите, които е получил, заедно с
лихва в р-р на 7% на годишна база . Приемателят – строител в чл. 14 от
предварителния договор се задължава да извърши строителството на обекта в
срок до 24месеца , вкл. подписването на Акт 15, като периодът започва да
тече от 25.11.14г. В чл. 33 от Договора , на който се позовава ищецът, е
предвидено ,че при условие, че строителството не бъде завършено с акт 15 до
24месеца или не бъде получено удостоверение за ползване в срок до 30
месеца, считано от 25.11.14г., приемателят- строител предоставя за временно
и възмездно ползване два апартамента 102кв.м. / напълно завършени и годни
за живеене или отдаване под наем от страна на купувача/ до момента на
предоставянето на Акт обр. № 15 . С Анекс към предварителния договор от
11.05.16г. предметът на първоначалния договор е изменен, като
приобритателят-строител продава правото на строеж на М. М. за два
двустайни апартамента с обща квадратура от 125,68кв.м. / съответно по
51,35кв.м. и 74,33кв.м./ , заедно с общите части, находящи се в местн.
„*****“, кв. №27 по плана на гр. ***** , за построяване на масивни жилищни
сгради , съгласно параметрите на общия УП на гр. ***** от 26.01.07г. , като
апартаментите са : ап. № **** , находящ се на 4 ет., секция В , на кота
+11,62м., с площ 43,49кв.м., състоящо се от антре, дневна-спалня и кухненски
бокс , баня с тоалетна, , склад, спалня и балкон , заедно с 1,520% от общите
части на сградата , равняващи се на 7,855кв.м. , като общата квадратура с
включени ид. части е 51,35кв.м. ; КАКТО И ап. № **** , находящ се на 3
етаж , секция А, на кота +8,79м. , с площ от 64,93кв.м. , състоящ се от антре,
2
дневна с кухненски бокс, , баня с тоалетна, , склад, спалня и балкон , заедно с
2,715% ид.ч. от общите частих на сградата, равняващи се на 9,403кв.м. , като
общата квадратура с включени идеални части е 74,33кв.м. заедно със
съответните ид.ч. от правото на строеж. Посочено е , че промяната е
наложена поради закъснение започването на строителството с две години . С
подписания между страните НА за окончателен договор за образуване на
съсобствен УПИ , съгл. чл. 15 и чл. 17 от ЗУТ и учредяване право на стоеж
върху недвижим имот №******г. на нот. Ст. Т. , рег. № 065 с р-н на
действие РС-***** в полза на ищеца и Е. А. П. , действащи чрез
пълномощник Г. К. Д., е учредено право на строеж за посочените по-горе
недвижими имоти , представляващи апартамент **** и апартамент ****,
срещу заплащане на сума от по 3000лева за всеки един апартамент , които
следва да се заплатят за строителството на сградата от приемателите М. М. и
Е. П. на строителя ФИРМА след подписване на НА. В замяна на така
учреденото право на строеж ФИРМА , представлявано от управителя Г. К. Д.
,и ФИРМА , представлявано от С. Т. Т.- приематели –строители , се
задължават да постоят по монолитен начин сградите от комплекса , описани в
НА и предмет на правото на строеж със собствени сили, средства, материали
, организация и работна ръка в степен на завършеност съгласно сключения
между страните предварителен договор за учредяване на право на строеж от
06.06.13г. , вкл. подписването на акт 15, в срок до 24 месеца от датата на
подписване на НА.
С Нотариална покана , връчена на ответника на 11.01.21г., последният е
поканен от ищеца да заплаща обезщетение вместо наем за лишаване от
ползването на имотите – ап. **** и ап. ****, за обща сума в размер на по
900лева , ежемесечно , до 10 число на всеки текущ месец, поради забава в
изпълнение на задълженията , произтичаща от гореописаните договори ,
поради невъзможността на ищеца да полза описаните апартаменти , за които
твърди да е заплатил пълната цена и нуждата от ползване на жилище под
наем.
Установява се от НА за покупко-продажба на недвижим имот
№*******г. на пом. Нотариус Ст. С. , по заместване при нот. А. Н. , с р-н на
действие РС-*****, рег. № на НК 558 , че на 21.12.21г. Е. А. П. и ищецът М.
В. М. в качеството си на собственици са продали на трето лице съсобствения
си недвижим имот, изграден на степен груб строеж , представляващ
апартамент № ****, находящ се на 4ет., секция В , на кота +11,62, с площ от
43,49кв.м. , заедно с 2,520кв.м. ид.ч. от общите части на сградата , заедно със
съответните ид.ч. от правото на строеж върху мястото , съставляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор №**********. Представени и
приети по делото са два броя квитанции за получени и приети от ответното
дружество съответно 5000лева на дата 17.06.14г. , и 1000лв. на 11.08.14г., за
построяване на два апартамента в „*****“ с площ общо 102кв.м.
Представена и приета е разписка, с която лицето Г. Д. като управител на
ответника към дата 05.09.14г. декларира, че е получил сумата от 90 512лв. от
М. М. съгласно предварителния договор между страните за строеж на 2
двустайни апартамента от общо 102кв.м. в кв. „*****“, кв. 27, с която сума
3
М. М. е платил своите задължения към ФИРМА .
От приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза , неоспорена от
страните, се установява , че след извършена проверка в счетоводството на
ответника в изпълнение на предварителния договор от 27.06.14г. за покупко-
продажба, право на строеж и изработка / строителство на недвижим имот/ в
банковата сметка на ФИРМА в БАНКА е постъпила сума в размер на 72 993
лева с наредител М. В. М., както следва : на 29.07.14г.- 20 000лв.; на
11.08.14г.- 23 000лева ; на 12.08.14г.- 29 993лв.
При така установената фактическа обстановка , съдът намира
предявените искове за неоснователни.
В решение № 193 от 27.06.2012 г. по гр. д. № 1259/2011 г., Г. К., ІІІ Г. О.
на ВКС, е прието, че облигацията е средство за задоволяване на един
подлежащ на правна защита интерес на кредитора, с оглед на който възниква
облигационно право - право на кредитора да очаква един обещан от длъжника
облигационен резултат, чието съдържание при отношения, произтичащи от
договор се определя от страните. Предмет на облигационното отношение е
онова, за което длъжникът се е задължил. При неизпълнение на обещания
облигационен резултат, възниква гражданска отговорност за длъжника да
обезщети кредитора за претърпените от него вреди. Когато кредиторът търпи
неблагоприятни имуществени последици, може да претендира обезщетение за
имуществени вреди, дефинирани в разпоредбата на чл. 82 ЗЗД като
"претърпяна загуба" - фактическо влошаване състоянието на засегнатото
имущество, осуетяване на очаквани облаги и "пропуснати ползи" -
неосъществено увеличаване на имуществото, пропусната печалба.
Поправянето на вредите в областта на договорната отговорност е уредено с
разпоредбата на чл. 79 ЗЗД. Ако престацията е още възможна и длъжникът е в
забава - липсва изпълнение в надлежното време, кредиторът може да иска
изпълнение заедно с обезщетение за вредите от забавата (мораторни вреди),
или да иска обезщетение вместо изпълнение (компенсаторни вреди). Той
може и да развали договора, с което да прекрати облигационното отношение
заедно със задължението на длъжника. При настъпил преобразуващ ефект на
развалянето, кредиторът не може да търси реално изпълнение заедно с
мораторно обезщетение, съответно компесаторно обезщетение. Ако
кредиторът се насочи към иск за изпълнение, той не може да търси
обезщетение вместо изпълнение. Ако е поискал компесаторно обезщетение,
той не може да търси изпълнение на началната престация.
Неизпълнението е съществен елемент от фактическия състав, пораждащ
вземане за обезщетение на претърпените в рамките на съответното договорно
отношение вреди. Липсата му обуславя непораждане на вземането и това сочи
на неоснователност на предявения иск за възмездяване на претърпени
имуществени вреди от неизпълнение на договора . В настоящия случай , в чл.
33 от предварителния договор между страните , на който се позовава ищецът,
е предвидено , че при условие, че строителството не бъде завършено в
уговорените срокове , приемателят – строител предоставя за временно и
възмездно ползване два апартамента от общо 102кв.м. напълно завършени и
годни за живеене на купувача , до момента на предоставяне на акт обр. 15.
4
Доколкото няма спор между страните и това се установява от представения
Анекс към договора , че строителството е започнало с 2 години закъснение ,
следва , че за ответника е възникнало посоченото задължение по чл. 33 от
предварителния договор – за предоставянето на възмездно ползване на два
апартамента с обща квадратура от 102кв.м.
Претенцията на ищеца обаче касае обезщетение вместо наем , доколкото
ищецът поддържа поради забава на ответника, да е бил принуден да заплаща
наем заедно с баба си за използване на други недвижими имоти. С
предварителния договор – чл. 5 ищецът се е задължил да заплати сумата от
47 000 евро в срок до 10.07.2014г. ,и доколкото е изпълнил това свое поето
задължение със забава в срока съгласно приетото по делото заключение на
счетоводната експертиза / плащанията са извършени след този срок/ , то
следва , че ищецът също е неизправна страна в отношенията с ответника. На
следващо място, по силата на предварителния договор ответникът се е
задължил да предостави възмездното ползване на два апартамента с посочена
квардратура при забава в строителството, като доколкото това задължение е
търсимо, а не носимо, следва да се счете , че същият не е поставен в забава за
изпълнението му . Отделен е въпросът, че принципно право на обезщетение
за неизпълнение на договорно задължение има изправната страна, но не и
неизправната такава. А доколкото ищецът не успя да установи в
производството по делото качеството си на изправна страна по отношение
своевременното изплащане в пълен размер на договореното между страните
възнаграждение , същият не разполага с възможността да търси обезщетение
за неизпълнение на задължението на насрещната страна. С оглед
разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, ищецът носи процесуалната тежест да
проведе пълно и главно доказване на елементите от правопораждащия
съдебно предявеното вземане фактически състав, като липсата на
кумулативен елемент, обуславя извод за неоснователност на иска.
Поради неоснователност на главния иск, на отхвърляне подлежи и
акцесорния такъв за мораторна лихва за забава.
Тъй като исковите претенции подлежат на отхвърляне, съдът не дължи
произнасяне по възражението за прихващане , защото същото е предявено
при условията на евентуалност, т.е. ответникът е поискал да бъде разгледано
и уважено в случай, че се уважи претенцията на ищеца . В случая не се е
сбъднало условието за разглеждане на възражението за прихващане.
При този изход на спора, право на присъждане на разноските за
настоящото производство има ответникът на основание чл. 78, ал. 3 ГПК,
който претендира разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 1800
лева и за внесен депозит за експертиза в размер на 350лева. Доколкото е
налице възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на
ответника , релевирано от ищеца, което съдът намира за основателно с оглед
липсата на фактическа и правна сложност на делото , съдът намира че следва
да намали адвокатското възнаграждение на ответника до размера на
минимума , предвиден в Наредба 1/2004г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения, или до размер от 1493,50лева. Или на
ответника следва да бъдат присъдени разноски в общ размер на сумата от
5
1843,50лева за адвокатско възнаграждение в минимален размер и за заплатен
депозит за експертиза.
Така мотивиран, Софийски районен съд, 69 състав ,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от М. В. М. с ЕГН ********** СРЕЩУ
ФИРМА с ЕИК ******* искове с правна квалификация чл. 422 ГПК, вр. с чл.
79, ал.1, пр.2 , вр. с чл. 82 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД , за признаване за установено
съществуването на вземанията на ищеца спрямо ответника за сумата в размер
на 11 460лева , представляваща главница за дължимо месечно обезщетение
вместо наем за лишаване от ползването на недвижими имоти – ап. **** от
43,49кв.м. и ап. **** от 64,93кв.м. , находящи се в кв. 27, местн. „*****“, р-н
„Триадица“ в гр. ***** , в жилищен комплекс, състоящ се от четири
самостоятелни пететажни блока и отделен самостоятелен полуподземен
гараж , съгл. одобрен архитектурен проект от 11.02.16г. на гл. архитект , СО,
р-н „Триадица“, за период от 01.01.21г.- 28.02.22г. , заедно със законна лихва
за периода от 15.02.2022г. до изплащане на вземането , както и за сумата от
690лева, представляваща мораторна лихва за период от 11.01.21г. до
11.02.22г., за които суми е издадена заповед за изпълнение на парично
задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр.д. № 7657/22г. по описа на СРС, 69с-в.
ОСЪЖДА М. В. М. с ЕГН********** да заплати на ФИРМА с ЕИК
******* , на основание чл. 78, ал. 3 и ал.5 от ГПК, сумата от 1843,50лева–
разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването на препис от него на
страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6