№ 653
гр. Стара Загора, 15.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, X-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и първи юни през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Милена Костова Колева
при участието на секретаря Лазарина Ф. Лазарова
като разгледа докладваното от Милена Костова Колева Гражданско дело №
20215530104322 по описа за 2021 година
Предявени са кумулативно съединени искове по чл. 79, ал.1 ЗЗД – за неизплатено
възнаграждение по договор за посредничество при покупка на недвижим имот, по чл. 86 от
ЗЗД – за обезщетение за забавено плащане на цената по същия имот и по чл. 92 от ЗЗД – за
неустойка по договора.
Ищецът М. ИВ. Г. твърди в исковата си молба, че управляваното от него дружество
„МАКСИМА-БРОКЕРС ГРУП" ЕООД има за основен предмет на дейност осъществяването
на посредничество при сделки с недвижими имоти.
По повод осъществяваната от „МАКСИМА-БРОКЕРС ГРУП" ЕООД дейност през
месец януари 2020г. ответникът Д. потърсил съдействието на дружеството, с цел закупуване
на апартамент в гр. Пловдив. В тази връзка на 29.01.2020г. бил подписан Договор за
посредничество при покупка на недвижим имот, по силата на който същият възложил, а
управляваното от него дружество приел да проучи пазара, да извърши действия по намиране
и предоставяне за оглед на подходящи имоти в гр. Пловдив, срещу насрещно поето от
възложителя задължение да заплати възнаграждение в размер и начин на плащане, съгласно
договореното в чл.5 и чл. 6 от Договора. Както обикновено подходил с нужния
професионализъм и за кратък период от време предложил на възложителя подходящи
имоти, отговарящи на търсенето му, един, от които отговарял на неговите изисквания.
Документирането на извършените огледи се осъществило с подпис на възложителя в
Приложение № 1, представляващо неразделна част от Договора за посредничество, като
срещу всеки огледан от възложителя имот, същият полагал подписа си. Настоящият случай
не бил изключение от горепосоченото. Така, на 29.01.2020г., бил организиран и извършен
1
оглед на предложения недвижим имот, находящ се в .........., което било удостоверено с
подпис на Д. в Приложение № 1. Имотът се предлагал от страна на продавача за сумата от
135 000 евро.
Ответникът харесал и силно се заинтересувал от цитираното жилище. След огледа на
същия, посочен в Приложение № 1, му били предложени и други имоти, но с различни
доводи той отказвал да ги огледа и посети, което породило у него съмнение.
В началото на м. юни 2021г., след направена справка в Агенцията по вписванията,
установил, че имотът, находящ се в ....., на който ответникът извършил оглед с
посредничеството на „МАКСИМА-БРОКЕРС ГРУП" ЕООД, бил закупен на 10.03.2020г. за
сумата 35 000 евро от него. Сделката за покупко-продажба била сключена между „Еклектик
Билд" ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул.
„Нестор Абаджиев" 6, ет. 4, ап. 7, като продавач и Ж. Т. ДР., ЕГН: **********, с адрес:
........, като купувач. Допуска, че продажната цена, посочена в НА била тенденциозно
занижена, с цел избягване на заплащане на високи такси по сделката, т.к. въпросният имот в
никакъв случай не струвал, 35 000 евро.
За извършената сделка е съставен нотариален акт за покупко- продажба на недвижим
имот № 183, том I, peг. № 1529, дело №180/2020г. на нотариус ........, с район на действие
Пловдивски районен съд, peг. № 072 по регистъра на Нотариалната камара.
Нотариалният акт е вписан в Службата по вписвания с вх. рег. № 5947/10.03.2020г.,
Акт № 31, том 16, дело № 3189/2020г.
По силата на разписания от ответната страна Договор за посредничество при покупка
на недвижим имот, за Д. възникнало задължение да заплати на ищцовото дружество сумата
от 7647,10 лева /левовата равностойност на 3915 евро по фиксинга на БНБ/, представляваща
възнаграждение за извършеното от дружеството посредничество, съгласно предвиденото в
чл. 5 и чл. 6 от Договора.
Съгласно посочените договорни разпоредби, в случай, че възложителят, закупи
недвижим имот, информация за който е получил от изпълнителя по договора, следва да
заплати на дружеството уговореното възнаграждение в размер на 2.9% от цената на имота,
посочена в предварителния договор, сключен между възложителя и продавача, но не по-
малко от 700 евро, като възнаграждението е дължимо от купувача при сключването на
нотариалния акт между възложителя и продавача.
Същевременно, съгласно чл. 7 от Договора, възложителят се задължил да води
преговори и осъществявал сделка с предложен от агенцията имот, включен в Приложение №
1, само със знанието й и в нейно присъствие. При неизпълнение на някое от условията,
посочени в чл. 7, възложителят дължал уговореното възнаграждение, определено въз основа
на цената на имота, посочена в Приложение № 1, ведно с неустойка в размер на 1 % от
дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от стойността на самото
възнаграждение.
Тъй като не бил уведомен за датата на сключване на предварителен договор, а и не
2
бил сигурен, че такъв е подписан, дължимото възнаграждение следвало да се определи на
базата на посочената Приложение № 1 цена, а именно сумата 135 000 евро.
Ето защо, посредническото възнаграждение се определяло на сумата от 7647,10 лв.
/левовата равностойност на 3 915 евро по фиксинга на БНБ/, представляваща 2.9% върху
покупната цена от 135 000 евро /263 692,95 лева/.
По смисъла на чл. 7 от Договора за забава при изплащане на възнаграждението, освен
самото възнаграждение по чл. 5 от Договора /7647,10 лв./, се дължало и неустойка в размер
на 1 % от дължимата сума за всеки един ден, но не повече от стойността на самото
възнаграждение.
Съгласно чл. 84 от ЗЗД, когато денят за изпълнение на задължението бил определен,
длъжникът изпадал в забава след изтичането му. В настоящия случай Д. изпаднал в забава
един ден след сключване на нотариалния акт, а именно на 11.03.2021г. По смисъла на Чл.
92, ал. 1 от ЗЗД, неустойката обезпечавала изпълнението на задължението и служило като
обезщетение за вредите от неизпълнението, без да било нужно те да се доказват.
Неустойката, която се дължала за един ден била в размер на 76, 47 лв. Тъй като
периодът от сключване на НА до датата на предявяване на ИМ бил 482 дни, крайната сума
надвишавала стойността на възнаграждението, поради което би следвало неустойката да
била равна на цената, представляваща дължимото възнаграждение - 7647,10 лв.
Съгласно чл.86, ал. 1 от ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение, длъжникът
дължал обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата. Поради това,
претендира и законна лихва за забава, считано от 11.03.2020г. - датата, следваща
нотариалното изповядване на сделката за покупко-продажба на недвижимия имот, до
03.07.2021г. - датата на завеждане на настоящата искова молба - 1025.99 лева.
Въз основа на изложеното, счита, че между „МАКСИМА- БРОКЕРС ГРУП" ЕООД и
ответника Ж. Т. ДР. възникнала валидна облигационна връзка. Налице било изпълнение на
задълженията от страна на управляваното от него дружество, изразяващо се в намиране на
подходящ имот за покупка от страна на Д., а именно - апартамент, находящ се в гр.
Пловдив, квартал. „Беломорски" ет. 1 , ап. 4.
Имотът бил закупен от ответника, в резултат на посредничеството на „МАКСИМА-
БРОКЕРС ГРУП" ЕООД, доказателство за което било подписаното Приложение №1 и
Договор за посредничество.
Към настоящия момент възложителят по Договора не изпълнил възникналото
задължение за заплащане на посредническо възнаграждение, въпреки отправените от страна
на Дружеството многобройни покани.
Ето защо, счита, че били налице основания за предявяването на настоящата исковата
претенция пред съда, като моли съда да постанови съдебно решение, с което да задължи
ответника, на основание чл.86, ал.1 от ЗЗД и чл. 92 от ЗЗД, да заплати на „МАКСИМА-
БРОКЕРС ГРУП" ЕООД сумата от 16 320 лв., както следва: сумата от 7647,10 лв. /левовата
3
равностойност на 3 915 евро по фиксинга на БНБ/, представляваща посредническото
възнаграждение, съгласно сключения Договор за посредничество при покупка на недвижим
имот; сумата от 7647,10 лв., представляваща неустойка за неизпълнение от страна на
възложителя на задължението да заплати на дружеството посредническо възнаграждение;
сумата 1025,99 лв., представляваща законна лихва за забава върху главницата 7647,10 лв.,
считано от 11.03.2020г. - датата, следваща нотариалното изповядване на сделката за
покупко-продажба на недвижимия имот, до 06.07.2021г. - датата на завеждане на
настоящата искова молба. Претендира за направените по делото разноски.
В законоустановения срок по делото е постъпил отговор от ответника Ж. Т. ДР., в
който заявява, че предявените искове са допустими, но изцяло неоснователни. Относно
обстоятелствата, твърдени от ищеца, на които той основава иска си - съществена част от тях
били неверни твърдения, от което били изведени неправилни правни изводи: Не било вярно,
че имотът се предлагал за 150 000 евро. Никога не бил предлаган имота на тая цена, ищецът
не сочил доказателства за това твърдение. Какво съмнение можело да породи в брокера
факта, че след като харесал този имот, отказал да гледа други. Това било нормално
поведение, а твърдяното заключение било единствено с цел да повлияе на вътрешното
убеждение на съда по един крайно некоректен начин. Допускането, че посочената
продажна цена не била истинската нямало място в гражданския процес - нужни били
доказателства. То също било единствено с цел да повлияе на вътрешното убеждение на съда
по един крайно некоректен начин.
За ответника Д. не възникнало задължението да плати 7647.10 лв./ или 3 915 евро/,
като 2.9% посредническо възнаграждение върху цената, посочена в протокола за оглед,
представен от ищеца, нито мораторна лихва от 7647.10 лв. за посочения период, защото
дължимото възнаграждение на посредника било платено коректно и в срок. Не се дължало и
лихва от деня на забавата, първо, защото забава няма и второ, защото съгласно трайната
практика на ВКС, дори да има забава, недопустимо и неморално било начисляването
едновременно на лихва и неустойка. Съгласно ТР на ОСГК на ВКС по тълк.дело № 3/2017г.
„ две обезщетения за забава на длъжника, касаещи един и същи период, би довело до
неоснователно обогатяване на кредитора, което правния ред не допуска.“
Твърденията за неоснователност на исковете се основавали на следните факти, които
ще докаже:
Ответникът търсел в началото на 2020 г. да закупи жилище в град Пловдив в
интернет - в сайта imoti.bg. Харесал процесното жилище в кв. Беломорски и тъй като се
виждало, че процесният апартамент бил представен от „МАКСИМА БРОКЕРС ГРУП“
ЕООД се обадил по телефона на посочения в обявата номер на дружеството.
Отговорило му лице на име ......., който се представил като брокер в МАКСИМА,
който отговарял за р-н Южен. След това продължили да кореспондират с ....... на
телефонния номер на дружеството - ищец. Още при първия разговор насрочили дата за
оглед- 29.01.2020г. и тъй като не се познавали, се разбрали да се чакат пред супермаркет
4
„Била“ / на улица „Д. Талев“/ до комплекс “ Оазис 6“. Там за първи път Ж.Д. се запознал с
Владимир / с ответника били майка му и баща му/ и подписали пред „Била“ договора и
протокола за оглед на гърба още преди огледа. Ж.Д. помни със сигурност, че нито на първа
страница, нито на гърба на договора не била написана цена. Твърди, че тази цена била
написана след представянето на брокера на предварителния договор за сумата 35 000 евро, а
цифрата 1 преди нея била после дописана - то се виждало, че бил отделена от цифрата 3 и
очевидно не била изписана цялата сума с един замах на ръката. Сумата 135 000 евро
противоречило и на изписаната на 1 страница - „предмет на договора“ 150 000 евро.
Както казал по-горе, последната пък сума никога не била сочена като цена на този
имот и следователно била напълно измислена. След това отишли до имота и огледали
жилището. На место ги посрещнал сина на управителя на фирмата - продавач Д.Т. и
отключил със собствен ключ.
След като ответникът, заедно с родителите си, които щели да осигурят парите за
покупката, решили, че ще купуват този имот, сутринта на 06.02.2020г. подписали
предварителен договор. Представителят на ищеца- ....... бил с тях по време на подписване на
този предварителен договор и тогава разбрал за договорената цена.
Веднага след това ответникът, заедно с родителите си и ......., отишли в приемната на
офиса на „МАКСИМА- БРОКЕРС ГРУП“ в Пловдив на ул. “Ламартин“ № 2, за да платят
посредническото възнаграждение в срока по чл.6 пр.1 от посредническия договор. Брокерът
влязъл във вътрешна стая и донесъл готов написан и подписан приходен касов ордер №
0561473 от 06.02.2020г. за 2000 лв.
Всъщност дължимото възнаграждение върху покупната цена от 35 000 евро по силата
на чл. 5 изр. 1 от договора за посредничество било 1015 евро или 1985.16 лв., но по решение
на ответника била платена и записана в приходния ордер сумата 2000 лв. По този начин
ответникът изпълнил изцяло и в срок, в офиса на ищеца, дължимото по силата на чл. 5 изр.1
от договора за посредничество посредническо възнаграждение - върху цената на имота,
посочена в предварителния договор.
Поради това искът за сумата 7647.10 лв., представляваща посредническо
възнаграждение по договор за посредничество между страните от 29.01.2020г. се явявал
неоснователен. Няма също така основание да се прилагало от ищеца субсидиарната клауза
по чл. 5 ал.2 от договора, т.к. тя влизала в сила само ако не бил подписан предварителен
договор, а такъв бил подписан. Претендираната главница от 7647.10 лв. при това никога не
била дължима в такъв размер, т.к. тя била изчислена като 2.9% от 135 000 евро., която не
била цената по предварителния договор. Тъй като ответникът не изпаднал в забава за
плащането на посредническото възнаграждение, не дължал неустойка за забава по чл. 6 ал.2
от договора. Не се дължала и лихва от деня на забавата, първо, защото забава нямало и
второ, защото съгласно трайната практика на ВКС, дори да имало забава, недопустимо и
неморално било начисляването едновременно на лихва и неустойка.
Що се отнасяло до размера на претендираната мораторна лихва, той, освен че не се
5
дължала, била и неправилно изчислена върху недължимата главница в размер на 7647.10 лв.
Не дължал и разноските по делото, тъй като исковете били неоснователни и следвало да
бъдат отхвърлени. Вместо това ищецът дължал на ответника неговите разноски по делото.
За пълнота на описаните от тях факти заявява следното: Ответникът никога не се
срещал с управителя на дружеството – ищец - М. ИВ. Г.. Работил само с брокера ......., с
който се срещнал за последно в деня на сделката при нотариус ........ - град Пловдив. След
като брокерът установил, че всички документи били наред и понеже цялото възнаграждение
за посредничество на ищеца било платено на 06.02.2020г., брокерът не дочакал сключването
на сделката и си тръгнал преди това.
Моли съда да отхвърли изцяло като неоснователни и недоказани обективно
съединените искове на „МАКСИМА-БРОКЕРС ГРУП“ ЕООД да бъдел осъден Ж. Т. ДР. да
плати: сумата 7647.10 лв., представляваща посредническо възнаграждение по договор за
посредничество между страните от 29.01.2020г., сумата 7647.10 лв., представляваща
неустойка за забава по същия договор, ведно със законната лихва за забава върху главницата
за периода от 11.03.2020г. до 06.07.2021г., както и претенцията за разноски по делото, като
осъди ищеца да плати на ответника направените от него разноски по делото.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установена следната фактическа обстановка:
Безспорно установено по делото е, че между страните е сключен договор от
29.01.2020 г., по силата на който ищецът – изпълнител по договора се е задължил да проучи
предлаганите за продажба имоти, да предложи на възложителя – ответник имот, близък или
отговарящ изцяло на зададените изисквания, да организира огледи на имоти и строителни
обекти /на адрес или на проекти, да осъществи връзка между възложителя и собствениците
на имота, в случай че е налице интерес от страна на възложителя за закупуване на имота,
както и да съдейства за сключването на предварителен договор за покупко-продажба на
имота и/или на нотариален акт, в случай че получи необходимото съдействие от
възложителя и продавача, а ответникът, при успешно приключване на покупката, в момента
на подписване на предварителен договор между възложителя/ответника/ и съответния
продавач, да заплати договорената цена. Видно от чл.5 на договора, представен в оригинал (
л. 49 от делото) възнаграждението за посредническата дейност е в размер на 2,9% от цената
на имота посочена в предварителния договор сключен между възложителя и продавача, но
не по-малко от 700 евро. При липса на предварителен договор възнаграждението се
определя на база цената на имота, посочена в Приложение 1 – протокол за оглед на
недвижими имоти. Същото приложение е отпечатано на обратната страна на листа на
цитирания договор, като в т.1 от същото приложение, саморъчно, със син химикал е записан
адреса и идентификатора на имота, предмет на оглед, а в графа „цена на имота“, отново
саморъчно, със син химикал е записана 135 000 евро.
По делото е представен и приет предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 06.02.2020г. Видно от същия между ...... Т.а, в качеството й на управител
6
на „ЕЛЕКТИК“ ЕООД, от една страна като продавач и от друга страна Ж. Т. ДР. като
купувач, са се договорили да извършат покупко-продажба на недвижим имот: Жилищна
сграда обозначена по проект като КЪЩА №4 /четири/, въведена в експлоатация с
Удостоверение №139/13.11.2019 г. на Община Пловдив, район Южен, но без изпълнени
допълнителни СМР като следните, но не само примерно изброени дейности с включени
материали и труд: полагане на настилки, боядисване на стени, довършване на сервизни
помещения, без настилки, боядисване на стени, довършване на сервизни помещения без
монтирана санитария, без положени фаянс и теракот, без монтирана гаражна врата, без
облагородяване на дворното место, с обща РЗП от 147.63 квадратни метра /сто четиридесет
и седем цяло шестдесет и три стотни кв. м./, състояща се от полувкопан сутерен на който се
намира входа за сградата, склад и стълбище, първи етаж, състоящ се от антре, тоалетна,
дневна с кухня и стълбище, като дневната е на две нива с изход към двора, втори етаж
състоящ се от две спални, тераса, баня с тоалетна и коридор, ведно с покрито паркоместо на
ниво сутерен, която сграда е изградена в поземлен имот с идентификатор 56784.533.192. С
предварителния договор страните са се уговорили да прехвърлят правото на собственост на
така описания недвижим имот за цена от 68 454 лв.
В представения и приет, като доказателство по делото нотариален акт № 183, том 1,
нот.д.№ 180/2020г. е обективирана покупко-продажба, между „ЕЛЕКТИК БИЛД“ ЕООД,
представлявано от управителя ...... Т.а, от една страна като продавач и Ж. Т. ДР. от друга
страна като купувач за следния недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 56784.533.192.1.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Пловдив, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, с адрес на имота
гр. Пловдив, община Пловдив, област Пловдив, квартал Беломорски етаж -1, апартамент 4, а
по архитектурен проект дом 4 с разгъната застроена площ 147.63 кв. м., в т.ч: площ на ниво
полувкопан сутурен (ниво 1 по скица) 37,36 кв.м., […] който самостоятелен обект е
разположен в сграда с идентификатор 56784.533.192.1. Продавачът е продал недвижимия
имот за сумата от 35 000 евро.
Видно от платежно нареждане от 10.03.2020г. и банково бордеро от 10.03.2020г., на
10.03.2020г. от името на Т. Ж. ДР. на „ЕЛЕКТИК БИЛД“ ЕООД са били преведени сумите в
размер на 34 674,30 лева и 17 700 евро, като основание за превода е „Покупка на имот в кв.
Беломорски на Ж. Т. ДР.“.
Относно представения Приходен касов ордер, серия Е, № 0561473 от 06.02.2020г.
(представен в оригинал), съдът намира следното: Документът е оспорен с отговора на
съдопроизводственото действие, с което същият е представен пред съда. В тази връзка и
след изрично зявление от страна на ответника, че желае да се ползва от така представения
документ, е открито производство по чл. 193 ал.1 ГПК за оспорване истинността на ПКО. В
това производство, в тежест на страната, оспорваща документа е да докаже неговата
неистинност – в настоящия случай – в тежест на ищеца по делото. За установяване на
истинността на документа е назначена съдебно-почеркова експертиза, която установи
следното: 1) Ръкописният текст, положен в Договор за посредничество при покупка на
7
недвижим имот от 29.01.2020 г. на стр.1 и стр.2 е изпълнен от две различни лица. Условно
обозначаван ръкописен текст „29.01.2020 г. – Ж.Т. Драгинин“ с инициал „а“, положен под
реквизита „възложители“ и ръкописен текст положен под реквизита на „Предмет на
договора“ на стр.1 и под реквизита „Приложение 1- Протокол за оглед на недвижими
имоти“ на стр. 2 с инициал „б“. 2) Ръкописният текст „а“ и „б“ не са положени от лицето
изписало ръкописно името „......“ в Длъжностната характеристика на помощник брокер –
недвижими имоти. (лист 50 от делото). 3) Ръкописният текст, положен в ПКО № 0561473 от
06.02.2020 г. „....“ не е изпълнен от Ж. Т. ДР.. 4) Ръкописният текст, положен в ПКО №
0561473 от 06.02.2020г. „....“, не е изпълнен от лицето изписало името „......“ в длъжностната
характеристика на помощник брокер. 5) Ръкописният текст „....“, положен в ПКО №
0561473 от 06.02.2020г. и ръкописният текст „а“ положен под реквизита „възложители“ в
Договора от 29.01.2020 г. са изпълнени от едно и също лице. Съдът приема експертизата
като компетентно и добросъвестно изготвена. В производството по инцидентния
установителен иск, ищецът представя 2 бр. журнални сметки за периода от 01.02.2020 г. до
28.02.2020 г. и декларация от М. ИВ. Г., че за периода – м. февруари, в дружеството няма
постъпили суми от лицето Ж. Т. ДР.. От заключението на в.л. по съдебно - почерковата
експертиза съдът достига до заключение, че ръкописният текст върху ПКО серия Е, №
0561473 от 06.02.2020 г. не е положен нито от ответника Ж. Т. ДР., нито от лицето, което
ответникът твърди че е изпълнявало длъжността „брокер“ – ....... Това, обаче, не доказва по
безспорен начин неистинността на представения документ, нито факта, че същият не е
издаден от ищеца. Нещо повече, това заключение кореспондира и със задълженията на
помощник- брокер на недвижими имоти, видни от представената по делото длъжностна
характеристика. В същата липсват задължения за служител на такава длъжност да приема и
осчетоводява финансови средства от името на дружеството, както и да издава приходни
документи за такива. Що се отнася до представените журнални сметки и декларация от
управителя на ищеца, то същите представляват частни документи и могат да се ползват
единствено с формална доказателствена сила, която не обвързва съда досежно посочените в
същите документи обстоятелства, а само и единствено факта на писменото изявление и
неговото авторство. Относно представените журнални сметки, следва да се има предвид и
разпоредбата на чл. 182 ГПК, като в конкретния случай, не може да бъде изведено
еднозначно заключение за редовността на водените от ищеца счетоводни книги. Предвид
факта, че в същите счетоводни записвания са отразени благоприятни за страната, която ги
представя обстоятелства, то следва да се приеме, че кредитиране на посочените в тези
записвания обстоятелства ще е в противоречие с формулираното правило: Scriptum pro
scribente nihil probat, sed contra scribentem (Написаното не доказва нищо в полза на този,
който го е писал, а срещу него). Така съдът намира, че ищецът не е изпълнил задължението
си, в условията на пълно и главно доказване, да установи, че ПКО серия Е, № 0561473 от
06.02.2020г. е неистински, съответно инцидентният иск по чл.193, ал.1 ГПК следва да бъде
отхвърлен, а оспореният документ да бъде приобщен към останалата доказателствена
съвкупност.
Видно от ПКО серия Е № 0561473 от Ж. Т. ДР. е предадена сумата от 2000 лв. срещу
8
комисионна услуга.
С оглед установяване обстоятелствата по делото, са събрани гласни доказателства.
От показанията на свидетеля Д. Д. ТР. /без родство със страните/ се установява, че същият е
син на управителя на фирма „ЕЛЕКТИК БИЛД“ ЕООД, като организира продажбите на
имотите, организира огледи, участва при подписване на предварителните договори.
Последният нямал предварителни отношения с ищеца. Впоследствие разбрал за
дружеството, когато служител от последното се свързал със свидетеля и уговорил, а след
това довел за оглед на имота трима души. Случило се преди около две години, като до този
момент св. Т. не познавал служителя на фирмата. След огледа, брокерът се свързал със
свидетеля Т. и му заявил, че хората, които довел са харесали имота, проявили желание да го
закупят и следвало да се изготви предварителен договор. При подписване на последния, на
мястото присъствал и брокера от дружеството посредник. Цената на имота била между 37
000 и 40 000 евро. След подписването на предварителния договор, присъстващите заявили
на свидетеля, че отиват към офиса на агенцията, за да уредят отношенията си.
От показанията на свидетеля Т. Ж. ДР. /баща на ответника/ се установява, че същият
участвал в процеса на избирането и закупуването на жилището, както и при подписване на
предварителния договор. При първата среща на ответника с брокер на име ......., служител на
ищеца, ответникът подписал договор за посредничество. След това посетили имота, където
ги посрещнал синът на продавачката – Д.Т., като извършили оглед. След няколко дни
заявили на брокера, че желаят да закупят имота и искат да бъде подписан предварителен
договор. Този договор се подписал в офиса на адвоката на продавача, където в този момент
присъствали свидетеля Д., съпругата му, ответника и брокера. След подписване на
предварителния договор отишли в офиса на агенцията, находящ се на ул. „Ламартин“ №2.
Там се настанили в приемната, след което заплатили комисионната на фирмата посредник в
размер на 2000 лева. След това брокерът влязъл в офиса на фирмата и след като излязъл дал
на свидетеля квитанция за 2000 лв. След предявяване на ПКО серия Е №0561473 от
06.02.2020 г., свидетелят заявява, че този е документът даден му от страна на ищеца. В
предварителния договор било уредено, че в срок от един месец следва да се сключи
окончателен такъв пред нотариус. Междувременно брокерът се свързал с купувачите, като
заявил, че напуска работа, но щял да изпълни задълженията си при сключване на
окончателната сделка докрай. В денят на сключване на окончателния договор брокерът
дошъл, видял че всичко е наред и си тръгнал. Имотът бил закупен за сумата от 35 000 евро.
Съдът кредитира показанията на свидетелите, защото същите са имали преки
възприятия над събитията, обект на показанията им и кореспондират с останалите
доказателства по делото.
С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът намира следното от
правна страна:
От събраните по делото доказателства се установи, че ответникът е изпълнил поетите
към ищеца задължения по сключения между тях договор за посредничество при покупка на
9
недвижим имот от 29.01.2020г. В чл. 5 на същия договор е уредено задължението на
възложителя да заплати възнаграждение на изпълнителя, като същото е уредено по следния
начин – 2,9 % от цената на имота посочена в предварителния договор между възложителя и
продавача, но не по-малко от 700 евро, а при липса на предварителен договор -
възнаграждението се определя съобразно цената посочена в Приложение 1 – Протокол за
оглед на недвижими имоти. Ищцовата претенция в размер на 7647,10 лв., представляваща
дължимо, според ищеца, възнаграждение по договор от 29.01.2020г. е формирана като 2,9%
върху саморъчно вписаната стойност на имота, посочена в Приложение 1 – Протокол за
оглед на недвижими имоти – 135 000 евро. Предвид, обаче, неосъществяването на
условието, предпоставка за определяне на възнаграждението по този ред, а именно – факта
че е бил сключен предварителен договор за продажба на имота (л. 21-22 от делото), цитиран
в Договора от 29.01.2020г., то следва да се приеме, че дължимото възнаграждение по същия
договор е в размер на 2,9% от сумата посочена в чл.2, ал.1 от Предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 06.02.2020 г., а именно – 68 454 лв. По този начин
възнаграждението на изпълнителя по договора за посредничество при покупка на недвижим
имот възлиза на 1 985,17 лв. Сумата от 2000 лв. e заплатена от ответника на 06.02.2020 г. на
основание „Комисионна услуга“ – ответникът е изпълнил точно и изцяло задължението си
поето към ищеца. По този начин съдът намира, че искът с правно основание чл. 79, ал.1 ЗЗД
за сумата от 7 647,10 лв., представляваща посредническо възнаграждение съгласно Договор
за посредничество при покупка на недвижим имот следва да бъде отхвърлен изцяло като
неоснователен и недоказан.
Ищецът е предявил и иск по чл.92 ЗЗД за неустойка. Доколкото задължението за
заплащане на неустойка е акцесорно задължение и е обусловено от наличието на главно
задължение и с оглед отхвърлянето на иска за главница, съдът намира, че неоснователен и
недоказан се явява и вторият обективно съединен иск за неустойка за сумата от 7647,10 лв., с
правно основание чл.92 ЗЗД и като такъв следва да бъде отхвърлен.
По отношение на третия обективно съединен иск за мораторна лихва върху
договореното възнаграждение, считано от 11.03.2020 г. до 06.07.2021г. в размер на 1025,99
лв. по предходните съображения, съдът намира същия за неоснователен и недоказан и като
такъв следва да бъде отхвърлен.
На основание чл.78 ал.3 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника направените по делото разноски, съразмерно на отхвърлената част от иска в
размер на 1138,50 лв., представляващи възнаграждение за един адвокат и възнаграждение за
вещо лице по делото.
Водим от горните мотиви, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на „МАКСИМА-БРОКЕРС ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********,
с адрес на управление гр. Пловдив, ул. „Ламартин“ №2, представлявано от М. ИВ. Г., чрез
10
адв. Лидия С. Д., АК Варна, със съдебен адрес гр. Пловдив, ул. „Дунав“ №5, вх.А ет.5, офис
6 против Ж. Т. ДР., ЕГН **********, с адрес ........., чрез адв.Славея Ан. Б., АК Пловдив,
със съдебен адрес: гр. Пловдив, бул. „6 септември“ №112 за сумата от 7 647,10 лева,
представляваща посредническо възнаграждение съгласно Договор за посредничество при
покупка на недвижим имот, за сумата от 7 647,10 лева, представляваща неустойка за
неизпълнение за изплащане на посредническо възнаграждение и за сумата от 1 025,99 лева,
представляваща законна лихва за забава върху главницата, считано от 11.03.2020г. до
06.07.2021г., като НЕОСНОВАТЕЛНИ И НЕДОКАЗАНИ.
ОСЪЖДА „МАКСИМА-БРОКЕРС ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, с адрес на
управление гр. Пловдив, ул. „Ламартин“ №2, представлявано от М. ИВ. Г., чрез адв. Лидия
С. Д., АК Варна, със съдебен адрес гр. Пловдив, ул. „Дунав“ №5, вх.А ет.5, офис 6 да заплати
на Ж. Т. ДР. , ЕГН **********, с адрес ........., чрез адв. Славея Ан. Б., АК Пловдив, със
съдебен адрес гр. Пловдив, бул. „6 септември“ №112 сумата от 1 138,50 лева,
представляваща направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение и
възнаграждение за вещо лице.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Стара Загора в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Стара Загора: _______________________
11