№ 16
гр. Силистра, 09.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СИЛИСТРА в публично заседание на двадесет и
пети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Теодора В. Василева
при участието на секретаря Данаила Т. Георгиева
като разгледа докладваното от Теодора В. Василева Гражданско дело №
20213400100107 по описа за 2021 година
Настоящото дело е образувано по искова молба, предявена от Д. Б. ЕХЛ., ЕГН
**********, от с. Търновци, обл. Силистренска, чрез адв. Н. от СсАК, против М. Д. Р. от гр.
София, ЕГН **********, с искане съдът да развали сключения предварителен договор от
28.05.20,поради виновно неизпълнение от страна на ответника и да го осъди да му върне
сумата от 29 265.00 лв., дадена като задатък по договора.
Съгласно изложените от ищеца факти, на които основава претенцията си, с
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 28.05.2020 г. сключен
от ищеца чрез пълномощник неговата майка, с ответницата пред нотариус с рег. № 315 на
НК Анелия Раева , и район на действие Тутракански районен съд, се договорили ищецът да
закупи имот ,собственост на ответницата, , придобит с НА за дарение № 272, т. II, 7;. №
602/97 г. и представляващ апартамент, находящ се в град Тутракан ул. Беласица, № 7, вх. А,
ет.З, ап. № 8 в сграда с идентификатор 73496.501.1911.3. Впоследствие, на 14.08.2020 г.
между същите страни е подписан анекс, касаещ сроковете за плащане на цената и сключване
на окончателен договор по нотариален ред. Тъй като продавачът изчезнал и не отговарял на
обаждания, ищецът, който имал готовност да заплати цената, не успял да стори това. При
подписване да предварителния договор ищецът заплатил като задатък думата от 29 265,00.
лева, а останалата сума трябвало да плати по банков път или в брой при изготвяне на
нотариален акт. Впоследствие ищецът установил, че на 10.08.2010 година Районна
прокуратура Тутракан е наложила възбрана върху този имот, като този факт и е съобщен и
тя съзнателно го е прикрила. Ищецът счита, че това противоречи на глава II от договора,
който са сключили помежду си, където продавачът гарантира, че към имота няма претенции
или ограничения и се задължава да не извършва действия, с които могат да се създадат
такива.
С отговора по чл.131 ГПК ответницата М. Д. Р., ЕГН **********, е заявила, че
счита, че предвиденият в нормата на чл.87 ал.З изр. първо от ЗЗД ред за разваляне на
договори е неприложим, тъй като по него могат да се развалят по съдебен ред само
договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху
недвижими имоти, а в случая се иска разваляне на процесния договор поради виновно
неизпълнение от страна на ответника. Счита, че съгласно задължителната практика
1
отношенията между страните във връзка с даденото по разваления договор следва да се
уредят съобразно чл.55 ЗЗД, като всеки дължи връщане на даденото на отпаднало основание
или неговата равностойност, ако полученото не е налице в неговия патримониум или
връщането му е невъзможно по други причини.
ОС, като съобрази становищата на страните и данните по делото, прие за
установено следното: От приложения по делото предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот от 28.05.2020 г. между ищеца чрез пълномощник неговата
майка, и ответницата, пред нотариус с рег. № 315 на НК Анелия Раева , и район на
действие Тутракански районен съд, е видно, че са се договорили ищецът да закупи имот
,собственост на ответницата, който е придобила с НА за дарение № 272, т. II, 7;. № 602/97 г.
и представлява апартамент, находящ се в град Тутракан ул. Беласица, № 7, вх. А, ет.З, ап.
№ 8 в сграда с идентификатор 73496.501.1911.3. По делото са представени копия от НА и
пълномощното, надлежно заверени за вярност с оригинала. С предварителния договор е
уговорен срок за сключване на окончателен договор 30 дни от подписване на
предварителния. В раздел пети, член 10 от договора са разписани сроковете и реда, по
който купувачът има право да развали договора при не изпълнение от страна на купувача.
Впоследствие, на 14.08.2020 г. е сключен анекс, с който е подновен срока по сключване на
окончателен договор, като са се договорили окончателната дата да е 16.11.2020 г. Исковата
молба е предявена на 18.03.2021 г. Във връзка с предявения иск по чл. 87, ал.3 ЗЗД, с който
се претендира от ищеца разваляне на договора по съдебен ред, съдът , с определение
№136/16.07.2021 г., постановено по настоящото дело, прие че доколкото с предварителния
договор не се прехвърлят вещни права, то негово разваляне е извън обсега на приложение на
чл. 87, ал.3 ЗЗД, същият се разваля извънсъдебно, поради което и прекрати производството
по исковата претенция за разваляне на договора по чл. 87, ал.3 ЗЗД, поради недопустимост
на същата. Определението влезе в сила, тъй като не беше обжалвано от страните.
Съгласно чл.2 от договора, продавачът гарантира, че притежава в пълен обем
правото на собственост върху имота и че по отношение на него не съществуват каквито и да
било облигационни или други права и задължения, тежести, спорове претенции и т.н. При
подготовка на документите за сключване на окончателен договор, по искане на нотариуса е
изготвена справка от АВ, от която е видно, че върху имота, предмет на предварителния
договор е вписана възбрана през 2010 г. В депозирания писмен отговор ответницата не
оспорва това обстоятелство. Несъмнено, неизпълнението на изискването на чл. 2 от
предварителния договор е пречка за сключване на окончателен такъв не само в рамките на
визирания в анекса срок, но и до настоящия момент. Разпитаната по делото св. Бекир, която
е пълномощник на ищеца по делото по време на сделката и негова майка, заяви, че синът и
досега има интерес да се финализира сделката и дори да заплатят дължимите от ответницата
към настоящия момент 21 600 лв., но тя не вдига телефона си и те не могат да влязат в
контакт с нея, нещо , което и на съда не се отдаде лесно. В крайна сметка, съдът счита, че
безспорно е доказано наличието на неизпълнение на предварителния договор от страна на
продавача, което го поставя в позиция на длъжник по договора.
Въпросът за разваляне на предварителния договор се поставя в случай на
неизпълнение на задълженията на една от страните. Предпоставките за разваляне са уредени
в чл.87 от Закона за задълженията и договорите ЗЗД/. Развалянето на предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот се извършва с изявление на кредитора,
което трябва да достигне до длъжника. Предупреждението трябва да се направи писмено,
ако договорът е сключен в писмена форма. Това е условие за валидност съгласно чл. 87, ал.1
от ЗЗД. Кредиторът трябва да се погрижи писменото предупреждение за разваляне на
договора да бъде изпратено по надежден начин на длъжника така че факта на получаването
му да може да бъде доказан. При евентуално оспорване на развалянето на договора,
кредиторът носи тежестта да докаже, че длъжникът е получил неговото предупреждение. В
тази връзка следва да се приеме, че предупреждението за разваляне на договора е
2
инкорпорирано още в клаузите за неизпълнение, поради което с изтичането на срока за
сключване на окончателен договор, визиран в анекса от 14.08.2020 г., то същият е развален
по надлежния ред поради неизпълнение от страна на продавача, което опеределя и
качеството на кредитор на купувача. В този смисъл вж. Решение № 60056 от 2.08.2021 г. на
ВКС по т. д. № 2806/2019 г., II т. о., ТК, Решение № 113 от 31.07.2015 г. на ВКС по т. д. №
929/2014 г., I т. о., ТК и много други. Ето защо, съдът счита, че е изпълнена хипотезата на
чл. 87, ал.1 ЗЗД и предварителния договор е валидно развален между страните, като най-
късният момент за развалянето му е предявяването на исковата претенция на 18.03.2021 г. ,
съгласно чл. 10, ал.2 от предварителния договор.
Фактическия състав на разпоредбата на чл. 55, ал. 1 пр. 3 ЗЗД, изисква да е
налице отпаднало основание, което основание е съществувало при получаването на
престацията, но след това отпада с обратна сила, т. е. правното основание е съществувало и
е било валидно, но впоследствие, в резултат на упражняване на потестативно право, каквото
е правото за едностранно разваляне на договор, то е отпаднало с обратна сила и е заличило
правните последици от момента на тяхното възникване. В настоящото дело, фактическият
състав напълно се припокрива собстоятелствата по делото . На основание чл. 7, ал.1 от
предварителния договор ищецът е внесъл в полза на ответницата задатък в размер на 29 265
лв. Съгласно чл. 10, ал.2 от същия договор , при развалянето му има право да получи
задатъка. Това право ищецът има и по силата на отпадналото основание, на което е бил
даден – предварителния договор от 28.05.2020 г., който към завеждане на иска е развален.
В по – голямата си част възраженията на ответницата в депозирания от нея
отговор по чл. 131 ГПК касаят въпросите за недопустимостта на исковата претенция по чл.
87, ал.1 ЗЗД, по които съдът вече се произнесе, както и непълния размер на ДТ, който
впоследствие беше изцяло внесен.
Съотносим към иска по чл. 55 е единствено довода, че в исковата молба ищецът
бил заявил, че е готов да плати, но няма окончателно плащане както и че няма
доказателства, че е платил 29 265 лв. задатък. В случая на ищцата и убягва, че пак в
исковата молба ищецът е посочил, че не е успял да и плати , въпреки готовността си, тъй
като тя се е укривала и не е отговаряла на обажданията му. Така или иначе, окончателно
плащане няма как да има след като в договора е вписано задължение да заплати останалата
цена на имота до 15.08.2020 г. Тази клауза обаче визира първият 30 дневен срок за
сключване на окончателния договор, който е изтекъл 28.06.2020 г. без да бъде сключен
такъв. С подновените срокове на анекса е фиксиран като краен момент за плащане на
пълната цена от купувача 16.11.2020 г. Това задължение обаче не отменя задължението на
продавача по чл.2 от предварителния договор да продаде имота чист от тежести. Няма как
ответницата да търси изправност от отсрещната страна по договора като самата тя е
неизправна, защото безспорно юридически задължението имотът да е без тежести
предхожда задължението да се плати пълната цена.
Изявлението, че няма доказателства за плащане на сумата от 29 265 лв. от страна
на ответницата на практика означава, че оспорва твърдението на ищеца, че е заплатил тази
сума в изпълнение на чл.7 от договора. Вярно е, че по делото няма платежен документ за
извършеното плащане, но в самата клауза на договора е упоменато , че сумата е преведена
на продавача с платежно нареждане № *********. Подписвайки договора, който съдържа и
текстът, че сумата вече е платена, ответницата признава и получаването на сумата, поради
което и това и възражение е неоснователно.
Ето защо, съдът счита, че исковата претенция е основателна и следва да бъде
уважена изцяло, като ответницата бъде осъдена да му заплати сумата от 29 265 лв. ,
представляваща задатък по разваления предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 28.05.2020 г. сключен от ищеца чрез пълномощник неговата майка, с
ответницата пред нотариус с рег. № 315 на НК Анелия Раева , и район на действие
Тутракански районен съд, съгласно който са се договорили да сключат окончателен договор
, с който ищецът да закупи имот, собственост на ответницата, , придобит с НА за дарение №
3
272, т. II, 7;. № 602/97 г. и представляващ апартамент, находящ се в град Тутракан ул.
Беласица, № 7, вх. А, ет.З, ап. № 8 в сграда с идентификатор 73496.501.1911.3. Ответницата
следва да бъде осъдена да заплати на ищеца и направените по делото разноски, касаещи
уважената част от исковата претенция, които възлизат на ДТ за иска по чл. 55 ЗЗД,
половината от хонорара на адв. Н., тъй като той е заплатен за предявяване на два иска и 100
лв. хонорар за явяването на адв. Доксева в с.з. или общо 2576,60 лв.
Водим от горното ОС
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. Д. Р. от гр. София, ЕГН **********, да заплати на Д. Б. ЕХЛ., ЕГН
**********, от с. Търновци, обл. Силистренска, сумата от 29 265, 00 / двадесет и девет
хиляди двеста шестдесет и пет/ лева, представляваща задатък по разваления предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот от 28.05.2020 г. сключен от Д. Б. ЕХЛ.,
ЕГН **********, чрез пълномощник неговата майка Нурджихан Елвер Бекир, ЕГН
**********, с М. Д. Р. от гр. София, ЕГН **********, пред нотариус с рег. № 315 на НК
Анелия Раева , и район на действие Тутракански районен съд, съгласно който са се
договорили да сключат окончателен договор , с който Д. Б. ЕХЛ., ЕГН ********** да
закупи имот, собственост на М. Д. Р. от гр. София, ЕГН **********, придобит с НА за
дарение № 272, т. II, 7;. № 602/97 г. и представляващ апартамент, находящ се в град
Тутракан ул Беласица, № 7, вх. А, ет.З, ап. № 8 в сграда с идентификатор 73496.501.1911.3.
ОСЪЖДА М. Д. Р. от гр. София, ЕГН **********, да заплати на Д. Б. ЕХЛ., ЕГН
**********, от с. Търновци, обл. Силистренска, направените от него разноски по делото в
размер на 2 576, 60 / две хиляди петстотин седемдесет и шест лева и шестдесет ст./ лв.,
представляващи ДТ за иска по чл. 55 ЗЗД, половината от хонорара на адв. Н. и 100 лв.
хонорар за явяването на адв. Доксева.
Решението може да се обжалва пред Варненския Апелативен съд в двуседмичен
срок от получаването му от страните по делото.
Съдия при Окръжен съд – Силистра: _______________________
4