РЕШЕНИЕ
гр. София, 20
Октомври 2017 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, І-15 състав в открито съдебно заседание на шести октомври две хиляди
и седемнадесета година в състав:
Председател: Катерина Енчева
като разгледа докладваното от
съдията гр.дело № 1191 описа за 2016 год.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени
са при условията на обективно кумулативно съединяване искове с правно основание
чл. 87, ал 3 и чл. 55, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Ищцата В.С.Я.
твърди, че е сключила договор, обективиран в Нотариален акт за продажба на
недвижим имот № 35, том VII, рег. № 24669,
дело № 1039/2009г. на В.Б.– нотариус № 302 от регистъра на НК, по силата на който
е придобила от ответното дружество недвижим имот, находящ се в МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА,
в град София, на улица “*****, с разгърната застроена площ 2 302.79, а именно
Ателие № А3, изградено в степен на груб строеж, находящо се на етаж 3, кота
+8.10 метра, състоящо се от: входно антре, работно помещение с кухненски бокс, работно
помещение, баня с тоалетна и тераса, със застроена площ 54.19 кв.м., при съседи:
от север-улица, от изток - калкан, от юг - коридор и апартамент БЗ, от запад-стьлбищна
клетка, заедно с 0.217% идеални части от общите части на сградата, и съответните
идеални части от правото на строеж върху мястото , представляващо УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с площ от 477 кв.метра, идентичен с
парцел III-5, квартал № 54, по плана на град София местност “ГГЦ Зона В-15”, при
съседи съгласно скица: ул.“В.Главинов”, УПИ IV-6, УПИ XI-14 и УПИ Н-4, като
ответникът се е задължил да завърши строителството на имота. Този договор бил предхождан
от предварителен такъв за продажба на гореописания имот. Посочва, че в
изпълнение на договора заплатила обща сума от 35 000 лв.. От страна на
ответното дружество не последвало никакво изпълнение, като към сегашния момент
фирмата не извършвала никакви строително-монтажни дейности и не ѝ
предоставила възможност да ползва собствения ѝ недвижим имот. Също така, ответното
дружество не ѝ прехвърлило собствеността върху описано в предварителния
договор гаражно помещение, а върху сградата била наложена възбрана. Съгласно
уговорките на предварителния договор, срокът за предаване на процесния недвижим
имот бил 15 дни от получаването на акт образец 16, като този срок не бил
спазен. Посочва, че опитите за доброволно уреждане на спора останали без
резултат. Навежда доводи, че ответното дружество изпаднало в забава относно
задълженията си по договора и е налице пълно и виновно неизпълнение от негова
страна. Ищцата
твърди, че тя е прекратила договора с покана, изпратена на 27/11/2014 г. Посочва,
че с вписването в счетоводните си книги, ответното дружество е признало вземането
на ищцата по смисъла на чл. 116, б. „а“ ЗЗД, като по този начин, давностният срок по отношение на него е прекъснат с последиците
по чл. 117, ал. 1 ЗЗД. Моли съда да развали процесния договор и да осъди ответника
да ѝ върне заплатената по него сума, в размер на 35 000 лв., ведно
със законната лихва, считано от 27.11.2014г. Претендира разноски.
Ответникът
Н.-Н.Н. ЕООД оспорва исковете. Поддържа, довод за
неоснователност на иска, като погасен по давност. Вземането на ищцата станало
изискуемо и давността започнала да тече от м. Септември 2008г. Противопоставя
се на твърденията на ищцата, че не е прехвърлил правото на собственост на
гаражно помещение, тъй като предварителният договор от 20/09/2006 г. не е имал
за предмет прехвърляне на собствеността върху гаражно помещение - такова не било
посочено с номер, площ, кота, съседи и цената му не била включена в цената на
апартамент № А3. Посочва, че процесният договор не е сключен в условията на
крайна необходимост, доколкото, ищцата декларирала в нотариалния акт, че е
запозната с наложената над имота възбрана, като въпреки това е пожелала да
сключи договора. Твърди, че ищцата не е изпълнила в цялост
задълженията си по договора за заплащане на продажната цена. Навежда доводи, че
настъпилото неизпълнение от негова страна не е било виновно, като то се дължало
на наложената над имота възбрана, вследствие на която са спрели плащания към
строителя и по тази причина е настъпило забавяне на строежа. Ответникът моли
исковете да бъдат отхвърлени.
От събраните по делото
доказателства се установиха следните факти:
С
Нотариален акт за продажна на недвижим имот № 35, том VII,
рег. № 24669, дело № 1039/2009г. на В.Б.– нотариус, с район на действие Районен
съд – София, вписан под № 302 в НК, на 29.12.2009 г. е сключен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответното дружество „Н. -
Н.Н.“ ЕООД е прехвърлило на ищцата В.Я., следния недвижим имот, находящ се в МАСИВНА
ЖИЛИЩНА СГРАДА, в град София, на улица “******, с разгърната застроена площ 2
302.79, а именно Ателие № А3 изградено в степен на груб строеж, находящо се на етаж
3, кота +8.10 метра, състоящо се от: входно антре, работно помещение с кухненски
бокс, работно помещение, баня с тоалетна и тераса, със застроена площ 54.19 кв.м.,
при съседи: от север - улица, от изток - калкан, от юг - коридор и апартамент БЗ,
от запад - стьлбищна клетка, заедно с 0.217% идеални части от общите части на сградата,
и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, представляващо УРЕГУЛИРАН
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 477 кв.метра, идентично
с парцел III-5, квартал № 54, по плана на град София местност “ГГЦ Зона В-15”, при
съседи съгласно скица: ул.“В.Главинов”, УПИ IV-6, УПИ XI-14 и УПИ Н-4, срещу
задължението на последната да заплати сумата от 42 350 лв. В нотариалния
акт е посочено, че цената е заплатена напълно на продавача, преди сключване на
договора. Съгласно чл. 1 от нотариалния акт, ответникът се е задължил да
предаде на ищцата недвижимия имот, в степен на завършеност, съгласно сключения
между страните предварителен договор от 20/09/2006 г., като довършителните
работи са включени в договорената продажна цена. По делото е представен предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 20/09/2006 г., по силата на който
ответното дружество се е задължило да изгради имота до степен на завършеност,
посочена в договора и да го прехвърли в срок до края на м. Септември 2008 г.
С представените
по делото приходни касови ордери се установява заплащането на суми в общ размер
на 17 950 евро от страна на В.Я. към ЕТ „Н.Н.-Н.Н.
По делото не се
спори, че ЕТ „Н.Н.-Н.Н.“ е праводател на ответното дружество „Н. – Н.Н.“ ЕООД, досежно
правата и задълженията по процесните предварителен и окончателен договор.
От
назначената по делото съдебно-счетоводна експертиза се установява, че
праводателя на ответното дружество ЕТ „Н.Н.-Н.Н.“ е издал фактура № 9/28.01.2007г., на стойност
22 200 лв. /с ДДС/ с получател В.Я., с основание „Аванс за ателие А3“.
Този документ е осчетоводен през Януари 2007г., включен е в Дневник за продажби
по ДДС за 01/2007г., отразен е в Справка – декларация по ДДС за 01/2007г. и
данните са подадени в ТД на НАП. „Н. – Н.Н.“ ЕООД не
е подавало дневници и декларации по ДДС през периода от 01/10/2007г. до 31/12/2009
г., като дружеството не е било регистрирано по ЗДДС. Вещото лице посочва, че за
периода от 01/10/2007г. до 31/12/2009г. на експертизата не са представени
счетоводни документи и не може да даде отговор на въпроса има ли издавани и
осчетоводявани фактури от страна на ответника с получател В.Я.. За този период
ответното дружество не е подавало дневници и декларации по ДДС, като
дружеството не е било регистрирано по ЗДДС.
Свидетелката
М.В.Я. – майка на ищцата, дава показания, че е преговаряла с ответното
дружество във връзка със закупуване на процесния апартамент. Тя заплащала
дължимите по договора суми. Посочва, че след издаването на акт, обр. № 14, не
са извършвани строителни дейности в имота. Свидетелства, че не е виждала акт обр. № 14, но на нея и дъщеря ѝ им било обяснено, че
въз основа на него се издава нотариалния акт. Дава показания, че сградата е
недовършена, като са налични само стени и като цяло е необитаема. След
подписването на нотариалния акт, свидетелката говорила с управителя на
ответното дружество, който ѝ е казал, че събитията ще се развият според
договореното между тях, след което той си
изключил телефона. Впоследствие свидетелката разбрала, че управителят
заминал за Америка.
При така
приетите за установени факти, съдът намира следното от правна страна:
По делото е
безспорно доказано, че между страните е сключен договор, по силата на който
ответникът е прехвърлил собствеността върху процесния недвижим имот, както и се
е задължил да извърши определени строително-монтажни работи в него. Доказва се,
че имотът е прехвърлен в състояние на груб строеж, а ответникът се е задължил
да го предаде в определена степен на завършеност, като в договора за продажба се
препраща към сключен между страните предварителен договор от 20/09/2006г. В
този смисъл процесният договор е комплексен, съдържащ елементите както на
договор за покупко-продажба, така и на изработка. Сделката е насочена към постигане
на една цел - построяване на обектите и тяхното транслиране в патримониума на възложителя-купувач в определен вид, а клаузите
на договора не могат да съществуват самостоятелно едни от други и трябва да се разглеждат
в тяхната взаимозависимост и връзка – в този смисъл Решение № 210 от 27.07.2015
г. по гр. д. № 5600/2014 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС. По този начин, значително,
с оглед интереса на кредитора, неизпълнение на задължения, съставляващи било
елементи на договор за продажба, било на елементи на договор за изработка, e основание за разваляне на договора в неговата
цялост.
Правото да иска
разваляне на договора принадлежи на изправната страна по него. Ето защо, за да
прецени дали ищцата има право да иска разваляне на договора, съдът следва да
прецени дали тя е изправна страна по сключения договор. Изводът, който се
налага от събраните по делото доказателства е, че ищцата е изпълнила вменените
й с договора задължения. Най-същественото нейно задължение е било да заплати
продажната цена. Това задължение тя е изпълнила по начина, уговорен с продавача
– факт, който се доказва от нотариалния акт, обективиращ
договора за продажба. В него страните са се съгласили изрично, че продажната
цена е била заплатена предварително и изцяло на продавача. Ответникът, който
възразява, че не е получил изцяло продажната цена, не представи никакви доказателства,
които да опровергаят изявлението му пред нотариуса, че продажната цена е
получена от него. Действително предварителният договор от 2006 год. посочва
различна продажна цена от тази, за която реално е бил продаден имотът. Съдът
обаче приема, че страните имат свободната воля да променят условията на
предварителния договор при сключване на окончателен такъв и такава промяна не
противоречи на закона или добрите нрави. Така, с оглед направеното отбелязване
в окончателния договор, че ищцата е заплатила напълно продажната цена, съдът
приема, че тя е изпълнила своето задължение по този договор.
Ответникът от
своя страна е неизправна страна по договора. Задължението, което той не е
изпълнил е да предаде владението върху имота във вида, договорен между страните.
Страните са уговорили конкретни строително-монтажни работи, които е следвало да
бъдат извършени в имота и срок за тяхното извършване. Ответникът, чиято е
доказателствената тежест да установи изпълнението на въпросните строителни
ремонтни работи в срок, не ангажира никакви доказателства относно този факт.
Напротив, от събраните гласни доказателства може да се направи извод, че
сградата е недовършена и в нея не са изпълнени строителните и ремонтните
работи, за които ответникът се е задължил. Срокът за изпълнение на договора е
изтекъл. Ето защо съдът приема, че ответникът е изпаднал в забава да изпълни
поетото от него задължение. Неизпълнението е съществено с оглед интереса на
кредитора – ищцата в настоящото производство. До настоящия момент тя не е получила
жилище, годно за живеене, което има за последица възникване на правото й да
иска разваляне на сключения договор.
Правото на
ищцата да иска разваляне на договора не е безсрочно и с оглед направеното
възражение за погасяването му по давност, съдът дължи да се произнесе по
въпроса било ли е погасено това право или не.
Възражението за
погасяване по давност на правото да се иска разваляне на договора за продажба,
съчетан с договор за изработка е основателно. В Нотариален акт № 35 от 29/12/2009г.
не е определен срок за изпълнението на задълженията по договора. Според чл. 69 ЗЗД, ако задължението е без срок, кредиторът може да иска изпълнението му веднага,
т.е. след покана. Съгласно чл. 114, ал. 2 от ЗЗД от друга страна, ако е уговорено,
че вземането става изискуемо след покана, давността започва да тече от деня, в който
задължението е възникнало. В конкретния случай то е възникнало при подписване
на нотариалния акт – 29/12/2009г. Действително, в предварителния договор от 20/09/2006г.,
като срок за изграждане на недвижимия имот е посочен краят на м. Септември 2008г. Доколкото в окончателния договор, обективиран в
процесния нотариален акт, е налице уговорка за извършване на довършителни
дейности, тя замества уговорката на предварителния договор, предвиждаща идентично
по предмет задължение. По този начин, давностният срок по отношение на
вземането за извършване на довършителни работи в процесния имот, във всеки
случай е започнал да тече считано от 29/12/2009г., като вземането е погасено по
давност на 30.12.2014г.
Ищцовата страна
навежда доводи, че е налице признание от страна на ответното дружество на
вземането ѝ, което довело до прекъсване на давността по отношение на
него. Според чл. 116, б. „а“ давността се прекъсва с признаване на вземането от
длъжника. Действително, съгласно Решение № 49 от 04.04.2017 г. по т. д. №
50236/2016 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС, изявлението на главния счетоводител на дружество
търговец за признание на дълга прекъсва давността на основание чл. 116, б. „а“ ЗЗД,
когато представляващият дружеството не се е противопоставил на признанието веднага
след узнаването му - чл. 301 ТЗ. Прекъсва давността и вписването на дълга в справките
декларации на търговеца по ЗДДС, подадени до ТД на НАП и ползването на данъчен кредит
- в този случай длъжникът е направил недвусмислено изявление за задължението си
към кредитора пред държавен орган. Изявление, с което не само се доказва съществуването
на дълга, но се признава и задължението към кредитора за декларираното вземане,
т.е. тези действия на търговеца съставляват писмено, еднозначно волеизявление за
признаване на вземането по смисъла на чл. 116, б. „а“ ЗЗД.
В конкретния
случай, от заключението на назначената по делото съдебно-счетоводна експертиза
се установява, че ответното дружество е декларирало единствено извършени от
него доставки, т.е. дължимите му плащания по тях, а не своите задължения за
извършването им. Дори да се приеме, че
декларирането по ЗДДС на получени плащания, в изпълнение на негови вземания по
процесния предварителен договор, ответникът е признал и свои задължения по
него, респ. по окончателния договор, за да се счете, че давността на вземането
на ищцата е прекъсната по такъв начин, че то да не е погасено към момента на
подаването на исковата молба (16.01.2015г.), тези декларации следва да са направени
след 16.01.2010г. Това не се установява по делото. Последното изявление пред
данъчните органи е направено през 01/2007г. В този смисъл, към 16/01/2015 год.,
вземането на ищцата е било погасено по давност.
По делото не се установява
и разваляне на договора с изявление на ищцата, отправено по телепоща
на 27/11/2014г. Съгласно разпоредбата на чл. 87, ал. 3 ЗЗД развалянето на договорите,
с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими
имоти, става по съдебен ред. Такъв е и предметът на договора, обективиран в
Нотариален акт № 35 от 29/12/2009г. По този начин известието на ищцата от 27/11/2014
г. няма свойството да развали процесния договор. Още повече, това изявление не
е достигнало реално до ответника. Нито Закона за пощенските услуги, нито общите
правила за условията за доставяне на пощенските пратки и пощенските колети на
КРС въвеждат фикция, че липсата на фактическо връчване, дори и при изпълнение на
задълженията на пощенския оператор по чл. 5, ал. 3 от Общите правила, пратката ще
се счита за доставена на получателя. Допустимо е такава да бъде уговорена между
страните, но в конкретния случай клауза в този смисъл не фигурира в процесния
договор. По делото не се доказва и изпълнението на задълженията на пощенския
оператор по чл. 5, ал. 3 от горепосочените общи условия.
Предвид
гореизложеното, доколкото исковата молба е подадена на 16/01/2015г., правото на
ищцата да развали процесния договор е погасено по давност и по тази причина
искът следва да бъде отхвърлен.
С оглед на
отхвърлянето на иска по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, неоснователен се явява и искът по
чл. 55, ал. 1, пред. трето ЗЗД, поради това, че не е отпаднало основанието за
процесното плащане. Неоснователна се явява и акцесорната претенция по чл. 86,
ал. 1 ЗЗД.
По
отговорността за разноски: При този изход
на спора, ответникът има право на разноски, но по делото няма данни да са
направени такива.
Мотивиран от
горното, Съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ, предявения от В.С.Я., ЕГН **********, адрес
***, съдебен адрес *** – адв. Е.К. против „Н.-Н.Н.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление
*** иск, на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, за разваляне на договор,
обективиран в Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 35, том VII, рег. № 24669, дело № 1039/2009г. на В.Б.–
нотариус, с район на действие Районен съд – София, вписан под № 302 в НК, по
силата на който ответника е прехвърлил на ищцата собствеността върху недвижим
имот, находящ се в МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, в град София, на улица “******, с разгърната
застроена площ 2 302.79, а именно Ателие № А3 изградено в степен на груб строеж,
находящо се на етаж 3, кота +8.10 метра, състоящо се от: входно антре, работно помещение
с кухненски бокс, работно помещение, баня с тоалетна и тераса, със застроена площ
54.19 кв.м., при съседи: от север-улица, от изток - калкан, от юг - коридор и апартамент
БЗ, от запад - стьлбищна клетка, заедно с 0.217% идеални части от общите части на
сградата, и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото,
представляващо УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 477 кв.метра, представляващ парцел III-5, квартал
№ 54, по плана на град София местност “ГГЦ Зона В-15”, при съседи съгласно скица:
ул.“В.Главинов”, УПИ IV-6, УПИ XI-14 и УПИ Н-4, като ПОГАСЕН ПО ДАВНОСТ.
ОТХВЪРЛЯ, предявения от В.С.Я., ЕГН **********,
адрес ***, съдебен адрес *** – адв. Е.К. против „Н.-Н.Н.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление
*** иск, на основание чл. 55, ал. 1, пред. трето, за заплащане на сумата
от 35 000 лв. /тридесет и пет
хиляди лева/, представляваща заплатена цена по договор, обективиран в Нотариален акт за продажба на недвижим
имот № 35, том VII, рег. № 24669,
дело № 1039/2009г. на В.Б.– нотариус, с район на действие Районен съд – София,
вписан под № 302 в НК, ведно със законната лихва, считано от 29.11.2014г. до
окончателното заплащане на сумата.
Решението може
да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба
пред Софийски Апелативен съд.
Председател: