№ 15136
гр. София, 13.06.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ
при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА
Сложи за разглеждане докладваното от КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ Гражданско
дело № 20221110109242 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 14:49 часа се явиха:
След изпълнение на разпоредбите на чл. 142 ГПК
ИЩЕЦЪТ **** – редовно уведомен, не изпраща представител.
ОТВЕТНИКЪТ [фирма] – редовно уведомен, не изпраща представител.
От името на ответника, чрез неговия процесуален представител е
депозирана молба с Вх. № 166591 от 13.06.2023г., с която се заявява, че
поради служебна ангажираност не може да присъства в съдебно заседание и
моли ход на делото да бъде даден.
ВЕЩО ЛИЦЕ П. А. Д. – непризовано.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на
делото, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Предходното съдебно заседание е отложено с оглед изясняване на
делото от фактическа страна.
ДОКЛАДВА молба от ищеца, с Вх. № 151200 от 30.05.2023г.
ДОКЛАДВА писмо от 72 състав при СРС, във връзка с изисканата от
1
съда информация, към което е приложен препис от искова молба и отговор на
искова молба.
ДОКЛАДВА молба от ответното дружество, с Вх. № 166591 от
13.06.2023г.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА като доказателства по делото, представените документи от
72 състав при СРС по гр. дело № 43693/2021г.
СЪДЪТ КОНСТАТИРА, че в залата се явява свидетелят И. А..
Пристъпи се към разпит на допуснатия при режим на довеждане
свидетел на ответника.
Сне се самоличността на свидетеля:
И. Х. А., Л.К. № ******, българин, български гражданин, неосъждан,
без дела и родство със страните по делото. Аз съм търговски пълномощник на
[фирма].
Съдът разясни на свидетеля наказателната отговорност по чл. 290 НК.
Свидетелят обеща да говори истината.
Върна се личната карта на свидетеля.
СЪДЪТ КОНСТАТИРА , че ответникът е поставил въпроси в молбата
си от 13.06.2023г., които да бъдат зададени на свидетеля.
СЪДЪТ пристъпи към задаване на въпросите.
Въпрос № 1: От кога работите с [фирма], в какво качество? Какво
знаете и какво ви е известно във връзка с изпълнението на договор за наем
от 14.08.2019 г между **** като наемодател и [фирма] като наемател?
СВИДЕТЕЛЯТ А.: Работя с [фирма] от самото начало на основаването
на фирмата. Баща ми основа фирмата с тази цел, за да бъде нает този обект от
Софийския университет, за да играем на конкурс, защото това минава през
търг. Работя с [фирма] в качеството на пълномощник, аз управлявах
процесите. Покрай създаването на въпросния нает обект, аз изцяло се
занимавах с нещата. Договор за наем от 14.08.2019г. е договорът за наем със
****, с който спечелихме конкурса и сключихме договора. Проблемите във
2
връзка с изпълнението на договора ги имаше от самото начало. Ние
входирахме за всяко нещо писмено молби, дали за ремонт, дали за други
разрешения и подобрения около ремонта. И от самото начало никакво
съдействие от тяхна страна, с месеци беше ни обяснено, че до месец трябва да
получавам писмен отговор, буквално всеки път изтичаше този срок, каквото и
да ги бях помолил писмено и ходих на крак постоянно да коментира казусите
с тях. Постоянно проблеми и никакво съдействие от тяхна страна.
Въпрос № 2: В какво фактическо състояние беше предаден наемния
обект на наемателя и имаше ли някакви договорки с наемодателя за
ремонти, подобрения и промени в обекта? Беше ли годен за ползване,
търговия и експлоатация наемния обект?
СВИДЕТЕЛЯТ А.: Обектът беше в много тежко състояние, имах оглед
преди наемане на обекта, но аз не съм техническо лице, погледнах че има
проблеми вътре, но за 10-15 минути не се установи нищо от мен без да съм
техническо лице. В последствие се указаха много проблемите по обекта, като
се започне от тавана, който течеше целия, който беше около сто и няколко
квадрата, никакви токове, бяха срязани и изкъртени всички видове кабели,
под плочките всичко беше компрометирано, бяха кухи повечето. Трагично
състояние, нямаше как да се почне работа без ремонт и без да го създадем, че
да отговаря на условията, все пак сме взели мястото, за да продаваме храна.
Не беше годен за експлоатация и търговия. Той беше изкъртен от предишните
наематели. След като установих това нещо, викнах архитект, който да
установи всички тези проблеми по обекта и отидох в университета да
разговарям, като конкретно тогава разговарях с техен юрисконсулт, мисля че
се казваше И., ако не се лъжа. Обясних ѝ нещата и тя каза, че са широко
скроени и ще приспаднат трайните подобрения, защото виждат, че обектът е в
много лошо състояние. Трайните подобрения като ремонт на тавана, смяна на
дограма, защото договорът ни е 5 години, а това остава за години напред,
една дограма за 20 000лв. като се смени си остава до живот. И такава ни беше
уговорката, като ме помоли да представя оферти за тези всички неща, които
те ги водят като трайни подобрения, всичко друго аз го поемам, идеята беше
трайните подобрения и скъпите неща, защото няма избиване, ако всичко ние
инвестираме. И след това вече отново се спря всякаква комуникация, месец,
два мина, чакахме, молихме се и нищо. Все едно нарочно ни се случва.
Въпрос № 3: Беше ли изготвен технически проект за имота, който да
промени неговото състояние, кой го изготви, беше ли внесен в **** за
одобрение и какво стана по този повод в крайна сметка?
СВИДЕТЕЛЯТ А.: Беше изготвен технически проект и сме го
входирали към университета, дори мисля че два пъти, като сме го
преправяли. След това нищо не стана. Накарахме да направя количествено
стойностна сметка, за която платих допълнително 1000 и нещо лева, защото
преди да съм ангажирал фирмата и да съм потвърдил, че ще работя с нея, тази
сметка е трудна за правене, доколкото ми обясниха и не се знаеше дали ще
работим заедно. Платих 1000 и нещо лева, внесох я тази сметка при тях и те
казаха, че ще отбележат кое одобряват от тези неща, които искаме да
3
направим, като ни изпратиха на един имейл някакви отбелязани неща и
адвокатът, който бях наел тогава, той беше различен от сегашния, каза че
доколкото вижда ще ни приспаднат почти всичко. Аз тогава попитах как е
възможно това и той каза, че с такова впечатление е останал той. И пак нищо,
после всичко спря за месеци. Ходихме, питахме, крият се, мълчат, нямам
обяснение.
Въпрос № 4: Правени ли са официални постъпки пред наемодателя с
искане да бъде разрешено на наемателя да извърши ремонт на обекта по
смисъла на чл.151 ал. 1 от ЗУТ, за да може същият да бъде приведен в годно
за ползване търговско помещение с предмет описан в Договора за наем?
СВИДЕТЕЛЯТ А.: Правили сме официално искане, входирахме, това
може би беше първото като входирано искане, за да ни разрешат, защото ние
знаем, че за всичко трябва да питаме наемодателя. От самото начало искахме
да ни разрешат да направим ремонт, според който помещението да бъде годно
за работа, за целта, за която са ни го отдали. Викнахме адвокат, който е
свързан с Агенцията по храните, който ни каза какво трябва да се случи –
според броя места колко тоалетни и други.
Въпрос № 5: Как се развиха взаимоотношенията между двете страни
по повод на обекта и искането на наемателя за привеждането му във
функциониращо състояние?
СВИДЕТЕЛЯТ А.: Никак не се развиха, защото ние с тях много трудно
комуникирахме. Имахме желание нещо да направим. Инвестирахме до
момента, в който се отказахме около 35 000. Искахме да продължим, но
видяхме, че от тяхна страна няма никакво желание и не можем да се борим с
вятъра и в един момент решихме да се откажем. Заради това помещение,
когато подписахме договора, взехме огромна кухня, защото в това
помещение няма възможност да се готви, те го отдават за заведение за
хранене, но то вътре няма кухненска част и ние бяхме принудени и взехме
360 квадрата кухня, която е в близост, защото искахме да развием и кетъринг.
С две думи, пропаднахме заради тях.
Въпрос № 6: Наемодателят зачете ли и призна ли инвестициите
направени от наемателя в имота? Какви инвестиции и подобрения бяха
вложени в имота?
СВИДЕТЕЛЯТ А.: Инвестициите вложени в имота до момента, когато
подадох да прекратя договора, бяха вложени около 35 000лв. – 40 0000лв., аз
съм приложил фактурите за плащанията. За въпросната кухня инвестицията
беше към 300 000лв., която кухня трябваше да захранва този обект и я взехме
заради този обект. После дойде пандемията, нямаше достъп дори до обекта,
бяха сложили червена лента. За тази сума бяха махнати счупени настилки по
земята, кабели бях положил, ние се подготвяхме лека-полека, въпреки че ни
беше толкова трудно с комуникацията с тях, да подготвим помещението,
защото договорът си минаваше. Опитвахме се да подготвим помещението
поне в тази част, за която знаем, че няма проблем - да пуснем осветление,
4
табло направихме. Всичко е описано по фактури. Прекарах и вода отделно,
защото водопроводът беше компрометиран, спукан със стари тръби и съм
прекарвал 30-50 метра на ново тръби през едни мазета, за да има вода в този
обект и да се започне ремонт. Наемодателят не призна никоя от
инвестициите.
Въпрос № 7: Съдействаше ли наемодателя на наемателя, за да може
имотът да се ползва по предназначение? В какво конкретно се изразяваше
поведението на наемодателя през цялото време на действие на договора за
наем? С кои служители на наемодателя и с каква длъжност комуникираше
наемателя? Какво беше тяхното поведение по повод на договора, имаха ли
конкретни изисквания към наемателя, които да са били свързани с
желанието му да приведе имота в добро състояние или същите не даваха
отговор по повод на тези искания?
СВИДЕТЕЛЯТ А.: По никакъв начин наемодателят не е съдействал, за
да може имотът да се ползва по предназначение. Напротив, дори мислих, че
отношението е лично, като разбрах, че след мен отново е нает имота и след 6
месеца човекът се е отказал, оставил го е и го попитах като той ми каза, че
абсолютно никакво съдействие и се е отказал. Поведението на наемодателя
беше пасивно – липса на съдействие. Ако даваха вид, че има съдействие при
разговорите, след това разбрах, че това е един вид измама, защото нищо не се
случи от това, което бяха обещали. В крайна сметка ни заблуждаваха да си
губим времето и парите. Дори ми бяха задавани въпроси от сорта на “Защо
сега трябва да инвестирате в този обект…“, такива въпроси, като все пак ние
решаваме за тази инвестиция и как да си вложим. Разни примери ми бяха
давани, че в центъра някаква пицария работела с 2 маси само и вътре нямало
нищо – боя, такива някакви глупави примери, за които нямам обяснение.
Освен с юрк. Из., комуникирахме с г-жа М. и г-жа И., която беше началник на
имотите на ****, някаква служба за стопанисване, като поне 50-100 пъти съм
ходил при нея. Тяхното поведение не беше адекватно. Държаха се сякаш им е
неприятно, че ходим и искане тези неща. Аз съм питал защо е това нещо, дали
има нещо конкретно нас или към фирмата, нямаше обяснения от тяхна
страна. Исках с Г. да се виждам, през неговата секретарка поне 5 пъти правих
опити, да обясня с неговите служители какво се случва и защо имам някакви
задължения, защото ние се разбрахме впоследствие да бъдат приспаднати от
наема тези подобрения и отговорът на Г. беше „С длъжници не се
занимавам..“. Аз исках среща с него, за да обясня ситуацията, защото имах
чувството, че той не знае с какви хора работи, но реално просто всичко е с
някаква цел.
Въпрос № 8: По чия инициатива беше прекратен договорът за наем?
Как беше предаден и на кого?
СВИДЕТЕЛЯТ А.: По наша инициатива и то след 1 месец разправии.
Има някаква клауза в договора, с която ние като подадем, че искаме да се
откажем. Преди това ходих на крак и казах, че искам да се откажа без да съм
наел адвокат, че вече нямам сили да се занимавам и те нищо не съдействаха,
след един месец ни дойде следващият наем. От както им казах, че искам да се
5
откажа, един месец нищо и още един наем дойде и тогава ангажирах адв. К.,
който по някаква точка подаде и прекрати едностранно от наша страна
договора. Имотът беше предаден на състав, който те бяха организирали и от
ИЧС-то, това е там където се намира имотът - Институт за чуждестранни
студенти или как се водеше, комисия беше от 4-5 човека от **** и там на
място от самото ИЧС. На всички тези ремонти е присъствал човекът, който
отговаря за това ИЧС, за сградния фонд - Х. се казва и след всяко нещо, което
е правено е минавал на оглед, като е запознат много добре.
Въпрос № 9: Наемателят искал ли е едностранно да прекрати или
развали договора? Какво е предприел в тази връзка като конкретни действия
и стъпки?
СВИДЕТЕЛЯТ А.: Други действия не сме предприемали за
прекратяване или развалянето на договора. Това, което адвокатът подаде и
преди това ходих на място при тях, за да питам как да се разберем най-добре.
И понеже бях направил някаква инвестиция там, аз дължа 12 000-13 000лв. за
наем и то в пандемията без да работя, а бях вложил 35 000лв. и отидох устно
да ги питам „..Искате ли, оставям всичко..“, нито искам пари да ми връщат,
просто приспадаме, както беше някаква уговорка и пак 1 месец абсолютно
нищо, вече вдигнах ръце и го прекратихме без да ходя повече. Защото те
наемите си текат, а в същото време остават 3 години от договора. Аз как да
направя сто и нещо хиляди лева беше проектът за инвестиция там. И за три
години какво ще избием, утре ще дойде някой, ще го спечели на конкурс друг
и аз трябва да си тръгна с 100 000лв. назад. Една година и нещо мина в молби,
в чакане, покрай пандемията всичко беше затворено със седмици, не
допускаха никъде никой.
Приключи се с разпита на свидетеля.
Свидетелят се освободи от залата.
СЪДЪТ КОНСТАТИРА, че не е внесен депозит по назначената ССчЕ,
във връзка с молба на ищеца от 30.05.2023г. с оглед предявен иск по чл. 86
ЗЗД
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
УКАЗВА на ищеца в едноседмичен срок от уведомяването, и във връзка
с молбата от 30.05.2023г., да конкретизира във връзка с искането по чл. 86
ЗЗД дали предявява осъдителния иск кумулативно на иска за неустойка, както
и предвид обстоятелството, че неустойката по чл. 14 от Договора се
претендира само за м.02.2021г., м.04.2021г. и м.05.2021г. да посочи за тези
месеци дали претендира обезщетение по чл. 86, ал. 1 ЗЗД, респ. ако
6
претендира такова, да съобрази, че за голяма част от посочените месеци
размерът на претендираната неустойка е по-висок от размера на законната
лихва, посочена във връзка с предявения иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД. В тази
насока, да мотивира интерес да кумулира претенцията по чл. 92 неустойка за
забава и по чл. 86 ЗЗД за месеците м.02.2021г., м.04.2021г. и м.05.2021г. ,
както и изрично да посочи дали поддържа иска по чл. 86 за месеците, за които
има припокриване с претенциите по чл. 92 ЗЗД, а именно м.02.2021г.,
м.04.2021г. и м.05.2021г. В посочения срок ищецът да формулира надлежен
петитум на иска по чл. 86 ЗЗД, като посочи размер на претенцията, както и за
кои месеци претендира обезщетение за забава.
УКАЗВА на ищеца, че при неизпълнение на указанията в срок, искът по
чл. 86 ЗЗД в частта му за м.02.2021г., м.04.2021г. и м.05.2021г. ще бъде
върнат и производството тази му част прекратено.
УКАЗВА на ищеца да внесе определения от съда депозит по
назначената ССчЕ, в размер на 260лв.
УКАЗВА на ищеца по възможност да изпрати процесуален
представител в следващото открито съдебно заседание, с оглед изясняване
предмета на спора.
СЪДЪТ намира, че делото не е изяснено от фактическа страна, поради
което
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото за 02.10.2023 г. от 16:00 часа, за която
дата и час страните да се считат за редовно уведомени от днес.
ДА СЕ ИЗПРАТЯТ указания до ищеца, във връзка с редовностите на
осъдителния иск по чл. 86 ЗЗД, необходимостта от внасянето на определения
в предходното открито съдебно заседание депозит, както и указанията ищецът
да изпрати процесуален представител съдебно заседание насрочено за
02.10.2023г. от 16:00 ч.
УКАЗВА на ответника да води втория му допуснат до разпит свидетел
при режим на довеждане в следващото съдебно заседание.
Вещото лице ще се призове след внасяне на определения депозит.
7
Протоколът се изготви в с.з, което приключи в 15:15 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
8