Р
Е Ш Е
Н И Е №*60191
Град Несебър, 16.08.*0*1г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на двадесети ноември, през две хиляди и
двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
с
участието на секретаря Атанаска Ганева, като разгледа докладваното от районния
съдия гр.д.№ 1045/*019г. по описа на Несебърския районен съд, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.4**, ал.1, във връзка с чл.*86 от ТЗ, във
връзка с чл.*58 и сл. и чл.79 от ЗЗД и чл.9* от ЗЗД, както и по иск с правно
основание чл.*6, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът “Г.П.” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***
Влас, местност “***”, комплекс “Г.А.Р.”, вход **********, представлявано от
управителя И.З.К., твърди в исковата молба, че ответникът А.Б.К., роден на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***, местност “***”, ПИ **********,
вход **********, Код по Булстат **********, е собственик на Самостоятелен обект
в сграда с идентификатор **********, с адрес: град Свети Влас, местност “***”,
сграда **********, обект скВ, ап.А15Б, находящ се в сграда № *, разположена в
поземлен имот № **********, със застроена плщ от 48,35 кв.м., ведно с 8,38
кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и че на 1*.07.*011г.
между “Г.П.” ЕООД, от една страна в качеството му на изпълнител, и А.Б.К., от
друга страна в качеството му на възложител, е сключен договор за управление и
поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип “З.О.Р.” с
нотариална заверка на подписите с рег.№ 36*1 от 1*.07.*011г., заверен от
нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен
съд, вписан в Службата по вписванията – Несебър под № **7, том *, вх. рег.№
5686 от 15.07.*011г. Комплексът представлява жилищен такъв от затворен тип,
обособен в отделен урегулиран поземлен имот, в който са разположени три сгради
в режим на етажна собственост, както и басейн, места за отдих, алеи, тревни
площи, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изискванията за
контролиран достъп. С договора ответникът-възложител е възложил на ищцовото
дружество – изпълнител, а последният е приел срещу възнаграждение да извършва
дейности по управление на общите части в комплекса. Ответникът от своя страна
се е задължил да заплаща на ищеца годишна такса за покриване на разходите за
управление и обикновена поддръжка на комплекса за всеки самостоятелен обект в
размер на 1* евро за един квадратен метър, като общата годишна такса се
изчислява върху застроената площ на самостоятелния обект, ведно с припадащите
му се идеални части от общите части на сградата, по който начин годишната
такса, а именно за периода от 01-и януари до 31-и декември, дължима от
ответника, възлиза на сумата в размер на 680,76 евро, платима авансово през
предходната година, но не по-късно от 30-и юни. Договорът е сключен за пет
години, считано от 1*.07.*011г. Ищецът твърди, че е изпълнявал точно
задълженията си по договора, а ответникът не е изпълнил задълженията си по
него, а именно в срок до 30.06.*018г. да заплати дължимата годишна такса в
размер на 680,76 евро за календарната *019г. За изпадането си в забава
ответникът дължи предвидената в договора неустойка в размер на 30% върху дължимата
сума, или сумата за неустойка в размер на *04 евро.
За вземането си ищецът твърди, че е подал заявление за издаване на заповед за
изпълнение по чл.417 от ГПК, въз основа на което е било образувано ч.гр.д.№
569/*019г. по описа на Несебърския районен съд, който е уважил искането и е
издал Заповед № 339 от 01.07.*019г. за изпълнение на парично задължение въз
основа на документ по чл.417 от ГПК, съгласно която длъжникът А.Б.К. следва да
заплати на “Г.П.” ЕООД сумата в размер на 680,76 евро, представляваща дължима
главница за *019г. по т.*.1. от договора за управление и поддръжка на общите
части в жилищен комплекс от затворен тип “З.О.Р.” от 1*.07.*011г. с нотариална
заверка на подписите с рег.№ 36*1 от 1*.07.*011г., заверен от нотариус Линка
Чуткина с рег.№ 600 на НК и рейон на действие Несебърския районен съд, вписан в
Службата по вписванията – Несебър под № **7, том *, вх. рег.№ 5686 от 15.07.*011г.,
ведно със законната лихва върху тази сума от датата на подаване на заявлението
– 10.06.*019г., до окончателното изплащане на вземането, сумата в размер на *04,*3
евро, представляваща неустойка за забава по чл. 8.1. от договора, както и
сумата в размер на 34,6* лева, представляваща направените по делото разноски за
платена държавна такса. Срещу издадената заповед за изпълнение ответникът –
длъжник по заповедта – е подал възражение, а съобразно указанията на съда в
заповедното производство, ищецът е предявил иска, въз основа на който е
образувано настоящото производство, с който моли да бъде признато за установено
по отношение на ответника, че същият му дължи горепосочените суми, предмет на
издадената заповед за изпълнение по чл.417 от ГПК. Претендира разноски в заповедното
производство, както и тези, направени в настоящото исково производство.
В отговора на исковата молба
отвеникът изразява становище, че договорът не е произвел действие между
страните, като го счита за нищожен поради липса на предмет. Евентуално счита,
че договорът е прекратен на 1*.07.*016г. поради изтичане на петгодишния срок,
за който е сключен, а уговорката в т.7.*. за продължаване срока на договора с
нов петгодишен срок е неравноправна клауза, и на това основание е нищожна. При
условие, че се окаже, че тази клауза е действителна, ответникът се е възползвал
от уговорката, според която той може да се откаже от договора в двумесечен срок
преди изтичане на първоначалния срок на договора, като е изпратил писмо за това, получено от
ищеца на 14.05.*016г. За друго основание за прекратяване на договора
ответникът твърди изпратена до ищеца нотариална покана, връчена на 30.10.*018г.,
с която едностранно е прекратил договора поради виновно неизпълнение на
задълженията по него от страна на изпълнителя. На претенцията на ищеца
противопоставя възражение за неизпълнен договор. Когато заявява, че договорът
не е произвел действие между страните, ответникът се позовава на
обстоятелството, че комплексът не е такъв от затворен тип по смисъла на § 1,
т.3 от ДР на ЗУЕС – в него има само един басейн като обслужващ обект, и един
ресторант; отрича ищецът да има качеството на инвеститор по чл.* от ЗУЕС.
Управлението на комплекса се подчинява на общите правила за управление на
етажната собственост, като първото Общо събрание на Етажната собственост е
проведено на 17.07.*018г. В договора се съдържат неравноправни клаузи – уговорката
за авансово плащане е неравноправна по смисъла на чл.143, т.18, вр. т.14 от
Закона за защита на потребителя, и като такава е недействителна. Другото
възражение, при условията на евентуалност, ответникът е направил за
едностранното прекратяване на договора и че това е сторено с нотариална покана,
връчена на ищеца на 30.10.*018г., а като основание за прекратяването е било
неизпълнението на договорните задължения от страна на ищцовото дружество и
организирането на етажните собственици на дейностите по управлението и
поддръжката на общите части в етажната собственост. Твърдяното неизпълнение се
изразява в неподдържането на асансьорите, на басейна, неосигуряването на
охраната на комплекса и контролирания достъп, не са извършвани обслужващи
дейности в това число и санитарно-хигиенното обслужване на общите части.
Оспорва иска за заплащане на неустойка с възражение за прекомерност и с
възражение, че вредите от забавеното изпълнение се покриват от законната лихва.
Моли исковете да бъдат отхвърлени.
В срока за отговор на исковата молба
ответникът е предявил насрещен иск, с който иска да бъде установено, че
договорът за управление и поддръжка е нищожен поради противоречието му със
закона, и в частност с императивни разпоредби на ЗУЕС и на ЗЗПт, или че е
прекратен на някое от следните основания: с изтичането на срока, за който е
сключен, а именно на 1*.07.*016г. с упражняване правото на собственика по т.7.*.
от договора, или поради едностранното му прекратяване от собственика с действие
на прекратяването от 30.10.*018г. Като основание на предявения иск за нищожност
на договора поради противоречието му със закона се позовава на основанията, изложени
в отговора на исковата молба, а като други основания за нищожността, наред с
клаузата за авансово плащане, въвежда довода, че договорът не е индивидуален с
потребителя, с него се заблуждава потребителя относно предмета – управление на
комплекс от затворен тип, какъвто не е налице.
Отговор на насрещния иск не е
постъпил от ответника по него – ищеца по делото, в едномесечен срок от
връчването му.
С влязло в законна сила
Определение от 10.09.*0*0г., постановено по делото, съдът е приел за съвместно
разглеждане предявеният от А.Б.К. насрещен иск срещу “Г.П.” ЕООД за признаване
за установено, че процесният договор за управление и поддръжка от 1*.07.*011г.
е нищожен поради противоречие със закона, като е прекратил производството по
делото в частта относно предявения от А. Б.К. насрещен иск за признаване за
установено, че договорът не е действал през *019-а година, тъй като е прекратил
действието си поради изтичане срока на договора или поради едностранното му
прекратяване, считано от 30.10.*018г., поради недопустимост на иска.
В съдебно заседание ищецът се
представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа
предявените искове и че оспорва насрещния иск. В представените писмени бележки
на първо място излага доводи за наличието на обективните предпоставки за да се
приеме, че жилищният комплекс представлява такъв от затворен тип, както и че
ищецът има качеството на “инвеститор” в комплекса, които обстоятелства от своя
страна изключват приложението на общия режим на ЗУЕС, т.е. дейностите по
управление и подръжка да се извършват от Етажната собственост, поради което
решенията от проведеното на 17.07.*018г. Общо събрание на ЕС се явяват нищожни,
тъй като не са от неговата компетентност. Договорът е валидно сключен между
страните и е произвел действието си. Същият е индивидуално сключен, което се потвърждава, че в него е описан
Самостоятелния обект в сграда, притежаван от ответника-възложител. Освен това
последният няма качеството на потребител, поради което не може да се ползва от
закрилата на Закона за защита на потребителя. Отделно от това нито клаузата за
авансовото плащане на дължимите годишни такси, нито тази за автоматичното
продължаване действието на договора, след изтичане на първоначалния срок, за
който е сключен, са неравноправни такива. В тази връзка намира за неоснователно
твърдението на ответната страна, че двумесечния срок за възложителя да изрази
становище, че не желае договорът да продължава действието си, е твърде кратък.
Поради това договорът не е бил прекратен поради изтичането на срока за който е
сключен – на 1*.07.*016г., а е продължил действието си до 1*.07.*0*1г., т.е.
действал е през процесния период, а в подкрепа на този свой довод се позовава и
на извършеното плащане по договора на годишната такса за *017-а година и на
част от таксата за *018-а година. По тези сходни съображения посочва, че
договорът не е бил и предсрочно прекратен с писмо, изпратено на 05.05.*016г.,
включително и че остава неустановено какво е било съдържанието на пратката,
нито тя да е била получена от представител на ищцовото дружество на твърдяната
дата – 14.05.*016г. Договорът не е прекратен поради едностранното му разваляне
от страна на ответника с изпратената на 07.09.*018г. нотариална покана, не само
защото не е надлежно връчена на ищеца, а и предвид, че последният е изпълнявал
договорните си задължения, което намира за доказано от събраните по делото
доказателства, респ. не е било налице виновно неизпълнение. Ответникът, ако
твърди неточно изпълнение, не е дал подходящ срок за изпълнение с
предупреждение че ще развали договора ако неизпълнението по него продължи, нито
пък ответникът е изправна страна по договора, комуто единствено принадлежи
правото да развали договора. Изброява дейностите, извършвани в комплекса,
извършваните плащания за възнаграждения и закупувани материали и консумативи за
тази цел, сключените търговски и трудови договори, които твърди за доказани от
събраните по делото писмени и гласни доказателства, и чрез които е изпълнявало
точно задълженията си по процесния договор. Подчертава и създаваните на ищеца
пречки от страна на етажните собственици, с които му е било пречено да извършва
част от дейностите по управлението и по поддръжката в комплекса. Наред с това
изтъква, че задължението на ответника за заплащане на годишната такса за
процесната *019г. е било уговорено авансово, т.е. преди възникването на
изпълнението от страна на изпълнителя по договора, поради което отказът от
плащането на тази годишна такса не може да се обуслови от липса на насрещна
престация към момента на изискуемостта на паричното задължение. Моли да бъдат
присъдени претендираните главница и неустойка, като намира за доказани
основанията, на които се дължат, както и за доказани по размер.
Ответникът не се явява в съдебно
заседание. Представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа
отговора на исковата молба и насрещния иск. Намира, че ищецът не е доказал
изпълнение на договорните си задължения нито извършвани от него в тази връзка
плащания, не е привел комплекса в състояние, годно за ползването му по
предназначение. Признава, че ответникът е извършвал плащания за периода от *016г.
до *018г. включително на годишните такси поддръжка в размерите според процесния
договор, но тъй като договорът не е действал тогава, тези суми са платени без
основание. Изразява позиция, че комплексът не представлява жилищен такъв от
„затворен тип“, тъй като не с всички собственици е сключен договор за
управление, както и че незастроената площ представлява прилежаща част към
сградите. В представените писмени бележки за първи път въвежда възражението, че
годишната такса за покриване на разходите за управление и поддръжка на
комплекса е уговорена в договора в противоречие с разпоредбата на чл.51, ал.1
от ЗУЕС.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
На 14.06.*011г. е сключен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 48, том
ІІІ, рег.№ *340, дело № 405/*011г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК
и район на действие Несебърския районен съд, по силата на който договор “М.**”
ООД, ЕИК 10*177580, от една страна в качеството му на продавач, е прехвърлил на
“Г.П.” ЕООД, ЕИК *********, от друга страна в качеството му на купувач, правото
на собственост върху следния недвижим имот, а именно: Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор **********.3.16, по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Свети Влас, община Несебър, одобрени със Заповед
РД-18-48/03.10.*005г. на Изпълнителния директор на АК, с последно изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект в
сграда – Заповед КД-14-0*-1679/*9.10.*010г. на Началника на СГКК-Бургас, с
адрес на имота град Свети Влас, местност “***” вход В, етаж -1, с
предназначение на самостоятелния обект: за обществено хранене, брой нива на
обекта: едно, с площ от *37,60 кв.м., ведно с 9,86% идеални части от общите
части на сградата, равняващи се на 45,34 кв.м., като площта на самостоятелния
обект в сграда, ведно с идеалните части от общите части на сградата, възлиза
общо в размер на *8*,94 кв.м., ведно със съответния процент идеални части от
правото на строеж върху поземления имот, който самостоятелен обект е изграден
на основание Разрешение за строеж № 4* от *1.1*.*007г. на Главния архитект на
Община Несебър и одобрени инвестиционни проекти на 11.1*.*007г. от Главния архитект
на Община Несебър.
С друг договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 01.07.*011г., обективиран в нотариален акт
№ 177, том ІІІ, рег.№ 3*60, дело № 550/*011г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№
600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, “М.**” ООД е продал на “Г.П.”
ЕООД правото на собственост върху 7/10 (седем десети) идеални части от следния
недвижим имот, а именно: Поземлен имот с идентификатор ********** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Свети Влас, одобрени със
Заповед РД-18-48/03.10.*005г. на Изпълнителния директор на АК, с последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри със Заповед КД-14-0*-1679/*9.10.*010г.
на Началника на СГКК-Бургас, с адрес на имота: град Свети Влас, местност “***”,
с площ от 195* кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана;
начин на трайно ползване: за друг курортно-рекреационен обект, при съседи: ПИ
№№ ******.*.67, ******.*.38, ******.***, ******.*.*5, ******.*.73, ведно с
правото на собственост върху подобренията, изградени в поземления имот, без
сградите.
С договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен на 1*.07.*011г. от “М.**” ООД, от една страна в качеството му на
продавач, и А.Б.К. и В.Н.К., от друга страна в качеството им на купувачи,
последните са придобили собственоста върху следния недвижим имот, находящ се в
град Свети Влас, община Несебър, в жилищна сгада – комплекс “З.О.Р.” с
идентификатор **********.*, построена в поземлен имот с идентификатор **********
по кадастралната карта на град Свети Влас, Община Несебър, с административен
адрес: град Свети Влас, местност “***”, вход **********, обект скВ, апартамент *******,
а именно: Самостоятелен обект с идентификатор **********, със застроена площ от
48,35 кв.м., ведно с 8,38 кв.м. идеални части, като площта на обекта, ведно с
общите части възлиза на 56,73 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: на същия
етаж – **********.*.14 и **********.*.16, под обекта – **********.*.11, над
обекта – няма, ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху
поземления имот, върху който е построена сградата. Договорът е сключен в
нотариална форма с нотариален акт № *1, том ІV, рег.№ 36**, нот. дело № 601/*011г.
на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския
районен съд.
Комплексът е разположен в
поземлен имот с идентификатор ********** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Свети Влас, община Несебър, одобрени със Заповед РД-18-48 /
03.10.*005г. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от *9.06.*0*0г.,
адрес на Поземления имот: град Свети Влас, местност ***, площ 195* кв.м.;
трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване:
За друг курортно-рекреационен обект.
На 1*.07.*011г. между “Г.П.” ЕООД,
от една страна в качеството му на “управител”, и А.Б.К., от друга страна в
качеството му на “собственик”, е сключен Договор за управление и поддръжка на
общите части на жилищен комплекс от затворен тип “З.О.Р.”, а в него е посочено,
че той се сключва на основание чл.*, ал.1 от ЗУЕС. С него “собственикът”
възлага, а “управитлят“ приема и се задължава срещу възнаграждение да извършва
управление на общите части на жилищния комплекс от затворен тип, като
управлението обхваща: осигуряване на контролиран достъп на трети лица в
комплекса; организация на вътрешния ред в сградите и общите съоръжения на
комплекса; оказване на всякакво съдействие и подпомагане на собствениците с цел
спокойно и необезпокоявано ползване от тяхна страна на жилищата им и комплекса
като цяло и упражняване правата им на собственост; техническа поддръжка на
басейна, зелените площи и дворното пространство; осигуряване на целогодишна
охрана на комплекса; извършване на санитарно-хигиенно обслужване на общите
части на жилищните сгради и околното пространство; изплащане на задълженията
към съответните експлоатационни дружества и фирми-доставчици за предоставените
от тях услуги по снабдяването с вода, електричество, телекомуникационни услуги,
охрана и други подобни, отнасящи се до общите части на комплекса; организиране
и управление на платени обслужващи дейности в комплекса. Съгласно чл.7.1. от
договора същият влиза в сила от датата на сключването на договора за
покупко-продажба на самостоятелния обект в комплекса – 1*.07.*011г., и се
сключва за срок от 5 години, след изтичането на който страните подписват нов
договор за управление и поддръжка, а съгласно чл.7.*. от договора, ако
управителят не предложи нов договор в двумесечен срок преди изтичане на срока
по чл.7.1. от договора, или ако в същия срок никоя от страните не отправи до
другата писмено предизвестие за прекратяването на договора, същият се счита
автоматично продължен за нов срок от 5 години. Основното задължение на
собственика е да заплаща на управителя годишна такса за покриване на разходите
за управлението и обикновената поддръжка на комплекса за всеки самостоятелен
обект в размер на 1* евро за всеки квадратен метър, като общата годишна такса
ще се изчисли върху застроената площ на самостоятелния обект, ведно с
припадащите му се идеални части от общите части на сградата; годишната такса се
дължи за услугите за календарната година – от 01 януари до 31 декември на
съответната календарна година. В чл.8.1. от договора е предвидено, че ако
собственикът изпадне в забава за заплащане на дължимата такса, както и
направените или планирани разходи за поддръжка по чл.4.*., 4.3., 4.4., същият
дължи неустойка в размер на 1% върху дължимата сума за всеки просрочен ден, но
не повече от 30% върху дължимата сума; в случай, че собственикът изпадне в
забава за плащане на таксата по чл.*.1. с повече от един месец, същият дължи
освен таксата за съответната година, и неустойка в размер на тази такса. В
чл.4.*., 4.3. и 4.4. от договора страните са предвидили наред с таксата,
собственикът да заплаща и пропорционално на притежаваните от него идеални части
от общите части на сградата и всички непредвидени раходи, свързани с
отстраняване на аварии или повреди на общите инсталации, оборудване, уредби или
други общи части на сградата и комплекса, както и всички необходими разходи
(неотложни разходи) във връзка с осъществяване на техническата изправност на
сградата и на съоръженията и инсталациите в нея и комплекса с оглед запазването
на здравето и безопасността на обитателите и гражданите, така и всички планирани
разходи, необходими за капитален ремонт на сградите и съоръженията в комплекса,
които представляват общи части, както и всички полезни разходи, с които се
увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части.
Договорът е с нотариална заверка на подписите с рег.№ 36*1 от 1*.07.*011г. на
нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския
районен съд. Същият е вписан в Службата по вписванията – Несебър като Акт № **7,
том *, вх. Рег.№ 5685 от 15.07.*011г.
Освен договора на А.Б.К., по
делото са представени още 36 броя други договори за управление и поддръжка на
общите части в комплекса, които други етажни собственици са сключили
едновременно с придобиването на собствеността върху съответните им
самостоятелни обекти, а насрещна сграда по тези договори е „Г.П.“ ЕООД, в
качеството му на управител, като и в тях е посочено, че са сключени на
основание чл.*, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост и всички
са с нотариална заверка на подписите и са вписани в Службата по вписванията –
Несебър. Тези договори имат и същия предмет, както договора, сключен с
ответницата относно дейностите, които „Г.П.“ ЕООД се е задължил да извършва възмездно срещу
заплащане на годишната такса от страна на съответния етажен собственик.
На *8.09.*011г. е издадено от
Главния архитект на Община Несебър Удостоверение № 197 за въвеждане в
експлоатация на строеж: Жилищна сграда – секция „А“, секция „Б“ и секция „В“, с
идентификатори по кадастралната карта **********.1, **********.* и ******.*.*7.3,
находящ се в имот с идентификатор по кадастралната карта **********, местност „***“,
град Свети Влас, община Несебър. „Г.П.“ ЕООД е вписан като един от четиримата
инвеститори на строежа в удостоверението за въвеждането му в експлоатация, по
силата на нотариалния акт от 14.06.*011г.
Между “М.**” ООД и “Г.П.” ЕООД е
сключен трети договор на 14.1*.*011г., с който продавачът “М.**” ООД е
прехвърлил на купувача “Г.П.” ЕООД правото на собственост върху следния
самостоятелен обект в сграда, находящ се в град Свети Влас, община Несебър, в
жилищна сграда – комплекс “З.О.Р.”, с кадастрален идентификатор **********.*,
построена в поземлен имот с кадастрален идентификатор ********** съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със
Заповед № РД-18-48/03.10.*005г. на Изпълнителния директор на АК, с последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри – Заповед № КД-14-0*-1679/*9.10.*010г.
на Началник на СГКК-Бургас, който комплекс се състои от три броя жилищни
сгради в режим на етажната собственост с идентификатори **********.1, **********.*,
**********.3, а именно: Самостоятелен обект в сграда с адрес: град Свети Влас,
местност “***”, вход ***************, представляващ имот с идентификатор **********.*.4,
с предназначение на самостоятелния обект: за офис, със застроена площ от 66,96
кв.м., ведно с 1*,99 кв.м. идеални части от общите части на сградата, като
площта на обекта, ведно с общите части, възлиза на 79,95 кв.м., ведно с
припадащите се идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху
който е построена сградата. Договорът е сключен в нотариална форма с нотариален
акт № 160, том VІІ, рег.№ 7776, нот. дело № 1307/*011г. на нотариус Линка
Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд.
На **.07.*015г. И.З.К., в
качеството й на законен представител на „Г.П.“ ЕООД, е издала документ,
озаглавен „разписка“, според който за срока на действието на договора – от 1*.07.*011г.
до 1*.07.*016г., А.Б.К. няма задължения към дружеството по сключения между тях
договор за управление на общи части в жилищен комплекс от затворен тип „Г.А.Р.“.
На 05.05.*016г. А.Б.К. е изпратил
заявление до „Г.П.“ ЕООД, според което на основание чл.7.*. от договора за
управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „Г.А.Р.,
уведомява, че прекратява договора на това основание. Заявлението е изпратено с
писмо с обратна разписка на адреса на управление на дружеството, и което писмо
е получено на 14.05.*016г. от негов представител – Х.А.И., която е работила
тогава (считано от 03.05.*016г.) на длъжност „камериерка“ с място на работа
комплекс „Г.А.Р.“, по силата на трудов договор, сключен с „Г.П.“ ЕООД.
Въпреки това, на 18.07.*017г. другият
собственик на самостоятелния обект, притежаван заедно с А.Б.К. – В.Н.К., която
не е задължена по процесния договор за управление и поддръжка на общите части в
комплекса, е заплатила в полза на „Г.П.“ ЕООД сумата в размер на 680 евро,
представляваща такса поддръжка за *017-а година.
На 06.07.*018г. друг от
етажните собственици – Л.А.С., е свикала Общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда с идентификатори №№ **********.1 вход А, **********.*
вход Б и **********.3 вход С, комплекс “Г.А.” в град Свети Влас, местност ***,
като в подписаната от нея покана е посочено, че тя свиква събранието на
основание чл.1*, ал.6 от ЗУЕС. Събранието е било проведено на 16-17 юли *018г.
на основание чл.15, ал.3 от ЗУЕС, а участниците са взели решение, според което
комплексът НЕ се счита такъв от затворен тип, а управлението на комплекса да се
осъществява от Общото събрание и в съответствие с изискванията на ЗУЕС. За
управител на Етажната собственост е избрана Т.П.за срок от 1 година, избран е и
контрольор, приет е и Правилник за вътрешния ред на сградата. Вземани са
решения за това какви разходи ще се извършват от Етажната собственост и в какви
размери за финансовата година – от 01.08.*018г. до 31.07.*019г., но не са
вземани решения за размерите на таксите за управление и поддръжка и на вноските
в създадените фондове, които отделните етажни собственици да заплащат като
приходи в приетия бюджет на ЕС, нито е посочен алгоритъм за изчисляването им.
Вместо това декларативно и съвсем повърхностно е прието с решения, че: доходите
в бюджета на ЕС ще се формират въз основа на размера на всички разходи,
предвидени в бюджета, разпределението на разходите да се извърши съгласно
разпоредбите на ЗУЕС. Избраният управител на ЕС е упълномощен да намери
съответни фирми – изпълнители на услуги, и да сключи от името на ЕС договори за
поддържане на сградата и прилежащите територии на сградите, за абонаментно
обслужване на асансьорите в сградите, да подписва споразумение за ползване на
поземления имот ведно с всички подобрения, приращения, съоръжения, технически
помещения, да проведе преговори с ВиК и ЕВН, да предприеме всички необходими
мерки за обособяване на обща партида за вода и ток на общите части на сградите,
като подава, подписва и получава съответните документи и извършва всички
необходими плащания.
Въпреки, че протоколът от ОСЕС е бил
изготвен на 18.07.*018г., когато е поставено и съобщението по чл.16, ал.7 от ЗУЕС, избраният
на събранието за управител Т.П.е заявила пред Община Несебър това свое качество
още в деня на провеждане, съответно приключване, на събранието – 17.07.*018г.
На 03.09.*018г. Т.И.П., в
качеството й на управител на ЕС, е упълномощила А.В.Д., с пълномощно с
нотариална заверка на подписите, с права да представлява Етажната собственост
пред “Водоснабдяване и канализация” ЕАД, Бургас и пред “ЕВН България
Електроснабдяване” ЕАД във връзка с откриването на общи партиди за вода и ток в
комплекса, както и да сключва договори за поддръжка на асансьорите, пред АГКК,
Агенцията по вписванията, Община Несебър, НАП, ДНСК, съдебните и съдебно
изпълнителните органи.
На 11.10.*018г. от името на
Етажната собственост е заявена пред “ЕВН България Електроснабдяване” ЕАД смяна
на титуляра на партидите в трите сгради в комплекса във връзка с доставката и
продажбата на ел. енергия, а на *1.11.*018г. е сключен с изпълнителя “Б.Л.*”
ООД договор за абонаментно обслужване и ремонт на асансьори, като Етажната
собственост има качеството на абонат по този договор, и който договор има за
предмет поддържането в техническа изправност на асансьорите в трите сгради в
комплекса, чрез извършването на профилактични прегледи, отстраняване на
възникнали повреди, указания за правилна експлоатация. Този договор е бил подновен
на 04.07.*019г.
На 07.09.*018г. А.В.Д.се е
представил за пълномощник на ответника А.Б.К. и е изготвил от негово име и е
изпратил до “Г.П.” ЕООД нотариална покана рег.№ 711*, том 3, Акт 154 на
нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския
районен съд, в която се твърди, че “Г.П.” ЕООД не изпълнява задълженията си по
сключените договори за управление и поддръжка, като в комплекса не се
осъществяват охранителни дейности, поради което достъпът до сградите и до самостоятелните обекти в
тях не е контролиран, асансьорните съоръжения не работят, не се поддържа
хигиена. Не се извършва техническа поддръжка на басейна, поради което не може
да се ползва, изоставени са и тревните площи. Направено е изявление, че
процесният договор се разваля на това основание. Нотариалната покана е
изпратена от нотариуса за връчване чрез призовкар, но при посещенията на адреса
на управление на “Г.П.” ЕООД на 11-и и *9-и септември и на 10-и октомври *018г.
управителят или представител не е открит, поради което е залепено уведомление.
По силата на Договор за
абонаментно обслужване от 0*.01.*019г. ищецът “Г.П.” ЕООД също е поел
задължение да заплаща абонаментни такси за трите асансьора в комплекса, като
изпълнител по договора е “Л.Л.” ООД. Доставките на вода и интернет в комплекса
и осигуряването на охраната са продължили да се осъществяват от “Г.П.” ЕООД и
след събранието на етажните собственици, проведено през месец юли *018г., по
силата на сключени преди това договори със своите съконтрахенти – доставчици на
посочените услуги, като е извършвал плащания в изпълнение на тези свои
договорни задължения. Заплащал е и за закупуваните от него вещи, препарати и
други, свързани с необходимостта от поддръжката не само на общите части в
сградите, но и в разположените в двора басейн, тревни площи и други съоръжения,
офис-консумативи и материали. До промяна на титуляра на партидата е заплащал и
за консумираната в комплекса ел. енергия, касаеща общите части.
От показанията на свидГ.Г.Я., която работи по трудово правоотношение
за „Г.П.“ ЕООД по силата на трудов договор от месец октомври *018г. и ползва
офис в комплекс „Г.А.Р.“, собственост на „Г.П.“ ЕООД, където й е работното
място всеки делничен ден от 09:00 часа до 18:00 часа, се установява, че
комплексът е ограден с ограда, има два входа, на които са поставени врати, за
които всеки от собствениците в комплекса разполага с ключ, в комплекса има
изградени басейн, алеи за разходка, места за отдих. За вратите от всяка от
сградите съответните етажни собственици също разполагат с чипове предвид
изградената в комплекса система за контрол на достъпа. Басейнът ежедневно се
поддържа чист през летния сезон за да може да се ползва по предназначение, като
през *018-а и *019-а години назначен на длъжност „чистачка“ служител се грижи
за почистването на общите части в сградите, като работното време на чистачката
е по три часа на ден. Друг служител се грижи за поддръжката на зелените площи в
комплекса. Тези служители са назначени по силата на трудови договори с
работодател „Г.П.“ ЕООД. Охраната на комплекса до месец декември *017г. се е
осъществявала чрез наети за тази цел лица, т. нар. „жива охрана“, отгогато са
били инсталирани камери за видеонаблюдение, чрез които се следи за реда и
сигурността извън сградите в комплекса като при необходимост се изпраща екип за
отстраняване на възникнал проблем. Възнаграждението за поддържането на охраната
в комплекса също е задължение на „Г.П.“ ЕООД, като договорът за охраната на
комплекса е сключен с „А.С.С.“ ООД. През *019-а година са били закупени и
подновени чадърите и масите около басейна и шалтета за шезлонгите, подменени
били и са били претапицирани шалтета, поставени върху пейките в алеите за отдих
и на двете беседки; подменени са били капаците, които затварят кабелите във
вътрешността на сградите. Споменава за случай през *018г., когато служители на
дружеството, с което „Г.П.“ ЕООД е сключило договор за поддръжка на асасьорите
в сградите, не са били допуснати от етажни собственици и са ги изгонили, тъй
като тези етажни собственици са настоявали служители на другото дружество, с
което е сключен друг такъв договор от името на „Етажната собственост“ и действащ
паралелно с първия, да отстранят възникнал проблем в един от асансьорите.
Доставчик на водата в комплекса е „Е.в.“ ЕООД пак по силата на сключен договор
с „Г.П.“ ЕООД, който договор продължава да действа, а стойността на потребените
количества вода не само в общите части на комплекса, но и във всеки един от
самостоятелните обекти, се заплаща именно от „Г.П.“ ЕООД, който е задължен по
този договор. Етажните собственици не са правили опит да прекратят действието
на този договор, тъй като не разполагат с възможност за алтернатива за
осигуряване на вода в комплекса от друг източник с друг доставчик. Свид. Янева уточнява, че „Г.П.“ ЕООД
не отдава под наем апартаменти в комплекса, защото не притежава такива и не
извършва посредническа дейност с такъв предмет. Разходите за поддръжката
в комплекса продължават да се поемат изключително от „Г.П.“ ЕООД, в това число
заплащането и водата в общите части и тази, потребавана в отделните
самостоятелни обекти.
Свид. Г.М.С.а, която също
притежава жилище в комплекса, твърди, пред *016г. ответникът, както и други
собственици в комплекса, са имали възражения и забележки по поддръжката в
комплекса, по която причина той вече не е искал да заплаща за поддръжката,
както и че след събранието на Етажната собственост през *018г., на което е било
взето решение да се събират пари, с тях е закупена косачка, градински инвентар
и такъв за събиране на боклука, започнали са да почистват входовете, като лично
св. С.е участвала в това почистване и е подрязвала розите в градината. Тъй като
анасьорите не са се обслужвали редовно от този, с когото „Г.П.“ ЕООД е сключил
договор, което е наложило Етажната собственост да сключи договор с друг
търговец – „Б.Л.*“ ЕООД, който да извършва тяхната поддръжка. През *019-а
година басейнът е функционирал, но чадърите около басейна са били счупени,
плочките са били мръсни, макар и че след *018г. поддържането на басейна и
останалата незастроена площ в комплекса, продължават да се осъществяват от „Г.П.“
ЕООД. Освен в заплащането на електроенергията за общите части в комплекса (а и
тази, необходима за басейна) и за закупуването на инвентар, етажните
собственици въз основа на взети от тях решения за събиране на средства, са
разходвали такива и за извършване на несполучлив опит за ремонт на подземния
паркинг през *019-а година. Свид. С.посочва, че управителят на „Г.П.“ ЕООД е
претендирала от етажните собственици средства за да може да продължава да
извършва дейностите по управлението и поддържането на комплекса. Всеки от
собствениците в комплекса сам, със собствени средства си осигурява достъп до
интернет.
За претендираното от ищеца
вземане същият е подал заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.417
от ГПК, въз основа на което е било образувано ч.гр.д.№ 569/*019г. по описа на
Несебърския районен съд, който е уважил искането е издал Заповед № 339/01.07.*019г.
за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл.417 от ГПК, по
силата но която длъжникът А.Б.К., гражданин на Руската Федерация, роден на ***г.,
Код по Булстат **********, с адрес в град Свети Влас, местност „***“ ПИ **********,
вход **********, следва да заплати на „Г.П.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление:*** Влас, местност „***“, комплекс „Г.А.Р.“, вход **********,
сумата в размер на 680,76 евро, представляваща дължима главница за *019г. по т.*.1
от договор за управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от
затворен тип „З.О.Р.“ от 1*.07.*011г. с нотариална заверка на подписите с рег.№
36*1 от 1*.07.*011г., заверен от нотариус Линка Чуткина с район – Районен съд –
Несебър, рег. № 600 на Нотариалната камара, ведно със законната лихва върху
тази сума от датата на подаване на заявлението – 10.06.*019г., до окончателното
изплащане на вземането, сумата от *04,*3 евро, представляваща неустойка за
забава по т.8.1 от договора, както и сумата от 34,6* лева, представляваща
направените по делото разноски за платена държавна такса.
Въз основа на така издадената
заповед за изпълнение и изпълнителен лист е било образувано изпълнително дело №
************87 по описа на ЧСИ д-р Росица Стоянова с рег. № 706 на КЧСИ и район
на действие Окръжен съд – Бургас. След получаване на призовката за доброволно
изпълнение и в срока по чл.414, ал.* от ГПК длъжникът по заповедта за
изпълнение – ответникът по настоящото дело – е подал възражение, че не дължи
сумите по нея. За подаденото възражение заявителят е бил уведомен като
едновременно с това му е указано, че може да предяви иск за установяване на
вземането си за сумите, предмет на заповедта за изпълнение, в едномесечен срок
от съобщаването. Съобщението с тези указания е връчено на заявителя на 0*.10.*019г.
Установителният иск, въз основа
на който е образувано настоящото исково производство, е предявен на 01.11.*019г.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Ищецът няма качеството на
потребител, тъй като задълженията му, като собственик на самостоятелен обект в
етажна собственост, за заплащане на такси за управление и поддръжка и други,
които са облигационни, се подчиняват на специален правен режим. Същите се
дължат или на Етажната собственост или по силата на сключен договор, който
обаче няма характера на потребителски (Решение № 1*8 от 18.07.*018г. по гр.д.№
601/*018г. по описа на ВКС, I т.о.). Поради това ищецът не може
да се позовава на Закона за защита на потребителя за да обосновава, че
сключеният от него договор или отделни клаузи от него са нищожни като
противоречащи на разпоредби на този закон. Затова и предявеният от него иск за
нищожността на процесния договор поради противоречието му със закона – Закона
за защита на потребителя, се явява неоснователен и като такъв следва да се
отхвърли.
По делото се установи по
категоричен и несъмнен начин, че процесният договор за управление и поддръжка
на общите части в комплекса, сключен между страните, е прекратил действието си
с изтичане на първоначалния срок, за който е сключен, и че това прекратяване е
станало на 11.07.*016г. Не са били налице кумулативно предвидените в чл.7.*. от
договора предпоставки за продължаване действието му, респ. липсва една от тях,
тъй като в случая ответникът – възложителят („собственикът“) по договора е
отправил до другата страна – ищеца, писмено предизвестие за прекратяване на
договора именно на основание чл.7.*. от договора, даваща му право да стори
това. Това означава, че договорът не е действал през процесния период.
Процесуалният представител на
ответника по същество не оспорва, че подписът на обратната разписка срещу
получател е изпълнен от Х.А.И.– служител в „Г.П.“ ЕООД, и която като
представител на това дружество е поела задължението да предаде пратката на
законния представител на дружеството. Не се оспорва и факта, че именно на това
лице е връчена тази пратка. Твърди се само, че дружеството не е получавало
писмото от А.Б.К. със съдържанието на документа и волеизявлението, обективирано
в него, но по делото не се уставови ответинкът да е изпращал друго писмо, с
друго съдържание до „Г.П.“ ЕООД през този период. (Решение № 1*74/30.10.*0*0г.
по в.гр.д.№ *056/*0*0г. по описа на Окръжен съд – Бургас).
След като пратката е изпратена на
адреса на управление на ищеца, и тя е получена от служител на дружеството, тя
следва да се счита, че е достигнала до адресата, като никакво значение в случая
няма нито обстоятелството, че този служител не е изрично упълномощен от
законния представител да получава кореспонденция, нито дали служителят е
изпълнил поетото задължение да предаде пратката на работодателя си. Според
настоящия съдебен състав връчването в случая на писмото, съдържащо доказаното
от ищеца волеизявление за прекратяване действието на процесния договор с
изтичането на първоначалния срок, за който е сключен, е редовно връчено
(Определение № *06/*5.11.*019г. по дело № 4*1*/*01*г. на ВКС, I г.о.).
С оглед установяването на този
факт, безпредметно се явява по-нататъшното обсъждане на друггите въведени от
страните като спорни обстоятелства относно дали комплексът е от „затворен тип“,
дали ищецът има качеството на инвеститор, изпълнението на договора през
процесния период, т.е. след прекратяването му, на задълженията на ищеца, дали е
налице неизпълнение и дали то е виновно, както и плащанията, които са били
извършвани, от кого и на какво основание след срока на договора.
За ирелевантно в случая намира
и обсъждането на въпроса дали с изпратената нотариална покана от 07.09.*018г. за
разваляне на договора до ищеца по същество ответникът признава, че договорът е
продължил действието си след изтичане на първоначалния срок. Това е така,
защото тази покана е била изготвена и изпратена до „Г.П.“ ЕООД от А.В.Д., който се е представил за пълномощник
на ответника А.Б.К., но доказателства за надлежно възникнала и съществуваща
представителна власт в полза на това лице и за извършването на това конкретно
действие, по делото липсват, т.е. на практика той не е действал като
пълномощник на А.Б.К. нито по силата на изрично писмено пълномощно, нито по
силата на нищожно решение на Общото събрание на Етажната собственост. А.В.Д.е
бил упълномощен единствено от Т.И.П., в качеството й на управител на ЕС, като
делегираните права са свързани само за извършвани плащания и да я представлява
пред електроснабдителното дружество, пред търговеца, извършващ дейности по
поддръжката на асансьорната уредба, и държавни органи.
След като и ищецът не успя да
докаже, че през претендирания период е действал процесния договор между
страните, съответно ответникът доказа правоизключващото си възражение, че този
договор е бил прекратен поради изтичане на първоначалния срок, за който е
сключен, считано от 1*.07.*016г., то и искът му за заплащане на суми за период
след прекратяване действието на договора, се явява неоснователен и недоказан и
като такъв същият следва да бъде отхвърлен.
Съгласно правилата на процеса в
полза на ответника на основание чл.78, ал.3 от ГПК следва да бъдат присъдени половината
от направените по делото разноски, представляващи такива за платено адвокатско
възнаграждение, а именно сумата в размер на 600 лева, предвид и отхвърления
насрещен иск, за който ответникът също е направил тези разноски, и която сума
ищецът следва да бъде осъден да му заплати, като до пълния размер на разноските
от 1 *00 лева, претенцията следва да бъде отхвърлена като неоснователна.
В полза на ищеца не следва да
бъдет присъждани разноските, направени от него по настоящото дело и в
заповедното производство, с оглед изхода на спора и независимо, че насрещният
иск на ответника също е отхвърлен като неоснователен, поради които и
претенцията му за заплащане на такива следва да бъде отхвърлена като
неоснователна.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от “Г.П.”
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** Влас, местност “***”,
комплекс “Г.А.Р.”, вход **********, представлявано от управителя И.З.К., иск за
признаване за уставновено по отношение на А.Б.К., роден на ***г., гражданин на
Руската Федерация, с постоянен адрес ***, местност “***”, ПИ **********, вход **********,
Код по Булстат **********, че същият му дължи сумата в размер на 680,76 евро (шестстотин и осемдесет
евро и 76 евроцента), представляваща дължима главница за *019г. по т.*.1. от
договора за управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от
затворен тип „З.О.Р.“ от 1*.07.*011г. с нотариална заверка на подписите с рег.№
36*1 от 1*.07.*011г., заверен от нотариус Линка Чуткина с район – Районен съд
Несебър, рег.№ 600 на Нотариалната камара, вписан в Службата по вписванията –
Несебър под № **7, том *, вх. Рег.№ 5686 от 15.07.*011г., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на заявлението – 10.06.*019г., до окончателното изплащане на
вземането, сумата в размер на *04,*3
евро (двеста и четири евро и *3 евроцента), представляваща неустойка за
забава по т.8.1. от договора, за които суми е издадена Заповед № 339 от 01.07.*019г.
за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл.417 от ГПК в
заповедно производство, развило се по ч.гр.д.№ 569/*019г. по описа на
Несебърския районен съд, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от А.Б.К.,
роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***, местност
“***”, ПИ **********, вход **********, Код по Булстат **********, насрещен иск
срещу “Г.П.” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** Влас,
местност “***”, комплекс “Г.А.Р.”, вход **********, представлявано от
управителя И.З.К., иск за признаване за установено, че сключеният между
страните Договор за управление и поддръжка на общите части на жилищен комплекс
от затворен тип „З.О.Р.“ с нотариална заверка на подписите рег.№ 36*1 от 1*.07.*011г.
на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския
районен съд, вписан в Службата по вписванията – Несебър под № **7, том *, вх.
Рег.№ 5686 от 15.07.*011г., е нищожен поради противоречие със закона, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА “Г.П.” ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление *** Влас, местност “***”, комплекс “Г.А.Р.”,
вход **********, представлявано от управителя И.З.К., ДА ЗАПЛАТИ на А.Б.К.,
роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***, местност
“***”, ПИ **********, вход **********, Код по Булстат **********, сумата в
размер на 600 лв. (шестстотин лева),
представляваща част от направените по делото разноски за платено адвокатско
възнаграждение, като за разликата над уважената до пълната претендирана сума по
разноските в размер на 1 *00 лева, съгласно
списъка на разноските, отхвърля претенцията като неоснователна.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на “Г.П.” ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** Влас, местност “***”,
комплекс “Г.А.Р.”, вход **********, представлявано от управителя И.З.К., за
осъждане на А.Б.К., роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен
адрес ***, местност “***”, ПИ **********, вход **********, Код по Булстат **********,
да му заплати сумата в размер на 338,63 лв. (триста тридесет и осем лева и 63
ст.), представляваща направените по настоящото исково производство разноски,
както и сумата в размер на 34,6* лв. (тридесет и четири лева и 6* ст.),
представляваща разноски в заповедното производство, като неоснователна.
Решението подлежи на
обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския
окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: