РЕШЕНИЕ
№ 206
гр. гр. Лом, 21.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ТРЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Боряна Ал. Ангелова
при участието на секретаря Росина В. Д.а
като разгледа докладваното от Боряна Ал. Ангелова Гражданско дело №
20221620100920 по описа за 2022 година
Иск с правно основание чл. 16, ал.5, вр. чл. 8, ал.1, т.2 от ЗАЗ, вр.чл.79,
ал.1 ЗЗД.
Производството по делото е образувано по подадена искова молба от Г.
Г., като представляващ на „***“ ЕООД / съгласно Устава на Фондация
„Българо Японски Център“ и Дружествен договор на „**“ ЕООД Г. Г. Г. е
пожизнен ползвател на процесния имот, предмет на иска, чрез пълномощника
му по делото - адв. Н. К. от МАК против В. Д. В., ЕГН ********** в която
твърди, че по силата на НА № 143, том 12, дело 1114/21г. на нотариус Ст.
Станчев с район на действие – ЛРС, от 20.09.2021г., с който на свой ред е
придобил чрез покупко-продажба от един от наследниците на Цветан
Александров Евстатиев, вкл. от Цветан Александров Евстатиев /праводател
по договора за аренда и анекс към него/ е собственик на имот, а именно:
- поземлен имот с идентификатор 87299.102.7, находящ се в землището на
с. Якимово, обл. Монтана в местността „Окопа”, с трайно предназначение на
територията-земеделска земя, с площ от 26933 кв.м., втора категория
земеделска земя, с номер по предходен план: 102007, при съседи:
87299.102.23, 87299.102.10, 87299.103.119, 87299.102.6, 87299.102.5,
87299.102.4, 87299.102.3, 87299.102.2, 87299.102.8.
1
Твърди също, че за този имот праводателят на представляваното
дружество бил сключил с ответника по делото договор за аренда, вписан в
СлВ Лом с дв.вх.рег.№ 1138/28.02.2012г., акт № 261, т. 3, както и последващ
го анекс, вписан в СлВ Лом, с дв.вх.рег.№ 594/31.01.2017г., акт № 127,т.2.
Навежда твърдение, че с нотариална покана № 3437, т.1, акт 135, връчена
чрез нотариус 577 на ответника на 10.05.2021г., арендатора-ответник бил
уведомен за настъпилото заместване, като със същата покана му била
предложена актуализация на рентата, но предложението останало без отговор.
Навежда доводи, че процесния аренден договор бил сключен за 10 лв. на
декар или 30/кг. пшеница на декар. Твърди, че предишната година страните
по делото подписали анекс към арендния договор за актуализация на
арендния договор, в частта касаеща рентното плащане, като от 10 лв. станало
на 65 лв./дка. В тази връзка ищеца за арендната 2020/2021г. бил отправил
нова нотариална покана към ответника за заплащане на цена, съобразена с
рентното плащане на други арендатори в този регион, чрез нот.покана, но без
резултат.
Твърди се също, че този факт е основание и породил правният му интерес
от така предявения пред ЛРС иск.
Моли, на осн. чл. 16, ал.5 във вр. с чл. 8, ал.2, т.1 от ЗАЗ да бъде изменен
договор за аренда, сключен между страните, като бъде осъден ответника да
му заплати сума равняваща се на 85 лв. на декар и представляваща
неизплатена актуализирана арендна вноска за стопанската 2020/21г. за
процесната нива. Претендира направените деловодни разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника по делото,
в който взема становище, че предявените обективно съединени искове от
страна на ищеца са недопустими, а по същество и неоснователни, като се
аргументира подробно за това
Съдът, като съобрази становищата на страните, на основание събраните по
делото доказателства и закона, намира за установено следното:
Видно от приетите доказателства по делото се установява следното:
На наследниците на Б. К. П., вкл. Ц. А. Е. са били собственици на имот,
находящ се в с. Я., обл. М. с площ от 26933 кв.м., м.“Окопа“, втора
категория. С договор за покупко – продажба този процесен имот е станал
2
собственост на ищеца по делото, обективиран с НА № 143, том 12, дело
1114/2021 на Нотариус Ст.Станчев.
За този процесен имот, праводателят преди това бил сключил с
ответника договор за аренда, вписан в СлВ Лом с дв. вх. рег.
№1138/28.02.2012г., а впоследствие и анекс към него, вписан в СлВ с рег.№
594/31.01.2017г. С арендна цена от 10 лв. за декар, респ.30 кг./дка пшеница,
изменен през 2020г. от страните по договора с друга арендна цена – 65.00лв.
С нотариална покана, връчена надлежно на ответника, чрез нотариус
била предложена за стопанската 2021-22 г. друга цена – 85 лв. на декар. Като
поканата е връчена надлежно, но липсва резултат, което е основание ищеца да
реализира правата си по съдебен ред.
От друга страна се установява, че „**“ ЕООД е регистрирано като
търговско дружество с управител Г. Г. Г..
От устава на Фондация „Българо Японски Център“ и от Дружествения
договор на горното търговско дружество се установява, че пожизнен
ползвател на имотите, собственост на това търговско дружество е ищеца по
делото – Г. Г. Г..
По искане на страните съдът допусна и назначи съдебна експертиза, от
която се установява и каква е пазарната цена плащана в този регион за
стопанската 2021/22г.
Съдът възприема заключението на изслушаната СЕ, като обективно,
компетентно, обосновано и безпристрастно. От него се установява, че
средният размер на пазарната рента, за земи в това землище е 85 лв. на ФЛ и
80 лв. на ЮЛ.
При така установената фактическа обстановка, съдът направи следните
изводи:
Нормата на чл. 16, ал.1 от ЗАЗ предвижда, че ако след сключване на
договора за аренда, обстоятелствата, от които страните са се ръководили при
уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно
несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да
поиска изменение на договора, като изменението не може да засяга
уговорения срок. Разпоредбата на чл. 16, ал. 5 от същия нормативен акт гласи,
че ако страните не постигнат споразумение, по иск на страната, която е
3
направила предложението, решение взема районният съд. Както бе посочено
по- горе, в случая се установи факта на отправянето на предложение от
страна на ищеца- като арендодател, до арендатора- ответник, за изменение на
договора, както и факта на непостигане на съгласие между страните. Тези
факти не са спорни между страните.
Спорен между страните е въпроса, дали е налице твърдяното трайно
изменение в обстоятелствата, при които страните са се водили при уреждане
на отношенията си и това изменение довело ли е до очевидно несъответствие
между поетите от тях задължения, както и дали ищеца има качеството на
страна по арендния договор, която има право да иска изменението му.
След сключването на договора за аренда, и последвали я – анекс има
промяна в обстоятелствата, а именно рентната цена. Съдът, намира че
вписания договор за аренда по отношение на този имот , продължава да
действа и по отношение на новия собственик, в случая ищеца. Съгласно чл.
17, ал.2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества
арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори
и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан,
той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след
годината на придобиването. Видно е, че целта на закона е, да бъде запазено
действието на договора за аренда и при промяна на собствеността по
отношение на арендования обект, поради което следва да бъде прието, че
действието на договора за аренда се запазва и по отношение на такъв имот,
обект на договора за аренда. Безспорно ишеца по делото не е бил страна по
процесния договор за аренда, тъй като той е сключен от други лица. Съгласно
чл. 3, ал.4 ЗАЗ Когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат
съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, което изрично посочва, че
съсобственик на отдадения под аренда имот, който не е сключил договора за
аренда не е страна по него. Съгласно обаче, чл. 17, ал.2 ЗАЗ, приобретателя на
на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в
договора за аренда. Съдът намира, че в настоящия случай ищеца по делото
има качеството на собственик на арендования обект, който е вече
индивидуална негова собственост. Ищеца е собственик на реално обособена
част от арендования имот, поради което следва да бъде прието, че придобива
качеството на страна по договора за аренда . Страната, сключила договора за
4
аренда, вече не е съсобственик в собствения на ищеца имот, поради което не
може да бъде отречена възможността на ищеца да иска изменение на
арендния договор по отношение на реално придобитият от него имот,
въпреки, че имота е придобит от съсобственик, който не е бил страна по
договора за аренда.
Съдът намира за установен и факта на трайното изменението на
обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на
отношенията си, с оглед на установеното от ВЛ, че размерът на средното
пазарно рентно плащане за декар земеделска земя в това землището в размер
на 85 лв. Размерът на дължимото арендно плащане по договора следва да
съответства на установеното от чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ - на базата на
пазарната поземлена рента.
Предвид гореизложеното, съдът намира предявения иск за основателен и
доказан и следва да бъде уважен.
С оглед изхода на спора, и на основание чл. 78, ал.1, вр.ал.5 от ГПК, следва
ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца направените от него разноски
в размер на 960,00 лв.: адвокатско възнаграждение 600 лв., депозит за ВЛ/260
лв./. и ДТ – 100,00 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, Договор за аренда на
земеделска земя от дата 16.02.2012г., вписан в Служба по вписванията- Лом,
№ 1138/28.02.2012 г., том 3, акт 261 и анекс към него вписан в СВ-Лом с
дв.вх.рег.№ 594/31.01.2017г., акт № 127, т. 2, сключен между В. Д. В. ЕГН
********** - арендатор и Ц. А. Е. ЕГН **********, заместен от Г. Г. Г. - като
арендодател по отношение имот № 102007 /новообразуван от имот №
87299.102.7/ с площ от 26933 кв.м., В ЧАСТТА ОТНОСНО РАЗМЕРА НА
УГОВОРЕНОТО АРЕНДНО ПЛАЩАНЕ, като УВЕЛИЧАВА размера на
дължимото арендно плащане от арендатора, считано от стопанската
2021/2022 г. от 65,00 лева на 85,00 лева на декар предоставена площ.
ОСЪЖДА В. Д. В., с ЕГН ********** да заплати на Г. Г. Г., с ЕГН
********** сума в размер на 538,66 лв. /петстотин тридесет и осем лева и 66
5
ст./, представляваща арендно плащане за стопанската 2021/2022г., ведно със
законната лихва върху главницата, считано от 25.05.2022г. до окончателно
изплащане на сумата.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.1 от ГПК, В. Д. В., ЕГН **********
ДА ЗАПЛАТИ на Г. Г. Г., ЕГН ********** сумата от 960,00 лв. /деветстотин
и шестдесет лева/- деловодни разноски, от които: адвокатско възнаграждение
600,00 лв., депозит за ВЛ -260,00 лв. и ДТ – 100,00 лв.
Решението може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от
съобщението пред МОС.
Съдия при Районен съд – Лом: _______________________
6