Р Е Ш Е Н И Е
гр. Своге, 15.02.2019 г.
В И М
Е Т О Н А
Н А Р
О Д А
Свогенският районен
съд, първи състав, в публичното съдебно заседание на четиринадесети януари
две хиляди и деветнадесета година, в състав :
Председател
: Румен
Стойнов
при секретаря Мария Тодорова,
като разгледа докладваното от съдия Стойнов гражданско дело № 189/2018 година и за да се произнесе,
взе предвид следното :
Настоящото дело е образувано по искова молба подадена от „Арко имоти” ЕООД от гр. София, чрез
пълномощник, против М.Е.В. ***. Ищецът твърди, че на 27.09.2017г. между
страните е сключен договор, по силата на който дружеството, представлявано от
брокер, е представило на В. недвижим имот за оглед, с цел покупка и при
продажна цена в размер на 48800 евро. В т. 3 от договора е предвидено, че ако
клиентът (ответник по делото) закупи същия имот без
посредничеството „Арко имоти” ЕООД, то
той дължи на дружеството неустойка в размер на 10 % от продажната цена описана в протокола
за оглед за покупка на недвижим имот. На 28.11.2017г. В. е закупила
цитирания в договора имот без посредничеството на ищеца. С оглед на изложеното
се иска от съда да осъди ответника М.В. да заплати на „Арко имоти” ЕООД сумата от 4880 евро (9544,45 лева) – неустойка и сумата от 47,82 лева,
мораторна лихва върху главницата, считано от 09.03.2018г. (датата посочена в поканата
за доброволно изпълнение връчена лично на 07.03.2018г.) до 26.03.2018г. – датата на постъпване на
исковата молба в съда.
От страна на ответника, чрез пълномощник, е подаден писмен
отговор. Твърди се, че исковете са недопустими, тъй като за
ищеца липсва правен интерес от завеждането им. Оспорва
се наличието на каквито и
да е отношения между предишния собственик
на имота и дружеството – ищец, като едновременно
с това се твърди, че апартаментът закупен от М. (В.) не е този, на който тя е била водена на оглед, а друг,
разположен в същата сграда и същия вход.
Застъпва се становището, че протокола от 27.09.2017г. няма качеството на
договор, поради което исковете са недопустими и неоснователни.
В открито съдебно
заседание, както и в писмени защити пълномощниците на страните подробно аргументират тезите си.
По делото са събрани
писмени доказателства, разпитани са свидетели, назначена и
изслушана е съдебно-техническа експертиза, която съдът възприема като обективна
и компетентно изготвена.
Събраните по делото
доказателства са непротиворечиви и от тях се установява следната фактическа
обстановка :
На 27.09.2017г. между
страните по делото е сключен договор, по силата на който „Арко имоти” ЕООД представя за оглед на
М.Е.В. недвижим имот. Договорът е подписан и от свидетелката А. И. К.
Установено е от свидетелските показания, че дружеството-ищец е изпълнило своето
задължение по договора, като е направен оглед на имота. От своя страна В. не е
изпълнила задължението си по т. 3 от договора, а именно да не се свърза с
продавача на имота, без писмено съгласие на ищеца, както и да не преговаря и да
не сключва сделка за придобиване на имота без посредничеството на „Арко имоти” ЕООД. Неизпълнението е
видно от приложения към делото нотариален акт от 28.11.2017г., а договорите имат
сила на закон
за тези, които са ги
сключили. С оглед на това, като неизправна страна по
договора, за ответника е възникнало задължението уговорено в чл. 3, изр. 2 от
същия договор - да заплати на ищеца неустойка в размер на 10 % от продажната
цена на имота посочена в протокола за оглед, което в случая е равно на сумата
от 4880 евро. На 07.03.2018г. В. е поканена да плати, като по делото се
претендира законната лихва върху посочената сума за периода от 09.03.2018г. до
26.03.2018г., когато исковата молба е постъпила в съда. На основание
чл. 162 от ГПК съдът намира, че размера на
лихвата съответства на
претендираното.
Неоснователни са
твърденията на ответника за някакво оттегляне от нейна страна от договора, тъй
като той вече е бил изпълнен от страна на ищеца, който е предоставил имота за
оглед. Договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само
по взаимно съгласие на страните
или на основания,
предвидени в закона, което в случая не е
налице.
При така установената
фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното :
Между страните е
налице валиден договор за търговско посредничество, уреден в чл. 49 – чл. 51 от ТЗ.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД ищецът успя до докаже
наличието на валиден договор, явяващ се основание на поетото
от ответника задължение, неизпълнено
от неизправната страна договорно задължение, предварителната
определеност на размера на обезщетението за
предполагаемите вреди, които не е нужно да се доказват и изискуемостта на
вземането за неустойка. Установи се и идентичността между
имота предмет на договора от 27.09.2017г. и на договора от
28.11.2017г., както от експертизата, така и от свидетелските показания.
По иска с правно основание
чл. 86 във вр. с чл. 84, ал. 2 от ЗЗД ищецът доказа неизпълнението на парично задължение и датата, от която длъжникът
е в забава.
От своя страна В. не успя до докаже правоизключващи или правопогасяващи възражения – и по двата иска. Обстоятелството,
че посредникът не е имал договор със собственика на имота, на който е направен
оглед, е без правно значение по дело, тъй като „Арко имоти” ЕООД не претендира нищо от свидетелката З. Г., нито тя търси нещо от
дружеството.
Договорът за
посредничество е сключен преди М.В. да сключи брак, а имотът е закупен от
ответника и от съпруга ѝ А. М., след сключването на
брака. В случая задължението е поето от В. лично, преди брака, и тя може да
отговаря само за половината от претендираната от нея сума, тъй като е налице разделност на имуществената общност в случаите, когато задължението на единия съпруг е лично. С оглед на изложеното съдът счита, че от нея може да се
търси само половината от претендираната сума, а именно 2440 евро, тъй като тя е
закупила само половината от апартамента, макар и в условията на бездялова
съпружеска имуществена общност. Посоченият в договора термин „свързани лица” не
е дефиниран от страните, нито препраща към Търговския закон, поради което съдът
счита, че М.В. не би могла да носи отговорност за чужди действия, а именно за
участието на съпруга ѝ в сделката. Също така в договора не е
уточнено дали се касае за свързани лица, към момента на сключване на договора
или към момента на покупката на имота, още повече, че някое лице може да е
свързано към момента на подписване на договора и да не е свързано към момента
на покупката на имота, както и обратното. С оглед на така приетото от съда
относно главницата, ответникът дължи половината от лихвата за забава.
Възражения за
нищожност на клаузи от договора между страните са направени едва в устните
състезания и в писмена защита, като те касаят някакъв твърдян договор за поръчка,
който от събраните по делото доказателства не се установи да съществува, а
съдът още в доклада си изрично е дал правна квалификация на договора от
27.09.2017г. Договорът предмет на делото не представлява договор за поръчка,
поради което не е нужно да отговаря на изискванията за договора за поръчка
предвидени в ЗЗД. Възражението за нищожност на договор представлява
правоизключващо възражение, с което ответникът
твърди факти, осуетяващи възникване правото на ищеца,
поради което следва да бъде
направено в срока за отговор на
исковата молба по чл. 131 ГПК, предвид преклузията на чл. 133 ГПК.
На основание чл. 78 от ГПК на страните ще следва да се присъдят направените по делото разноски –
съразмерно с уважената/отхвърлената част от исковете. По възраженията с правно основание чл. 78, ал.
5 от ГПК, съдът
счита за основателно
възражението на адв. Й., тъй като
е налице несъответствие между размера на възнаграждението
и усилията на защитата при упражняване
на процесуалните права, както и с обема на извършената работа. Поради така
установената прекомерност на заплатеното адвокатско възнаграждение в размер на 1700 лева, съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото,
съдът намалява размера на разноските
до минимално определения съобразно чл. 36 от Закона за адвокатурата и чл. 7, ал. 2, т. 1 и т. 3 от Наредба № 1 от 09.07.2004г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения,
а именно 1107,22 лева. Договореното от насрещната страна адвокатско възнаграждение е съобразено
с посочената наредба, поради което възражението на адв. Д. е неоснователно.