Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. П., 21.07.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
П.СКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, V гр. състав, в публичното заседание на 25.06.2020г., в състав:
Председател:
БИЛЯНА ВИДОЛОВА,
при секретаря Наталия Николова, като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело № 1144 по описа на съда за 2020г., на
основание данните по делото и закона, за да се произнесе, съобрази следното:
Иск с правна квалификация чл.28,
ал.2, пр.1 във вр. с ал.1, изр.1 от ЗАЗ.
Производството по делото е
образувано по подадена искова молба от Т.В.В. от с.Б., против ***, ***, с.Б., в
която твърди, че ищецът е собственик на 3 ниви, зем.земи, находящи се в
землището на с. Б., отдадени под аренда на ответника с договор от 27.04.2010г.
за срок от 7 години. Твърди се, че с ***действието на договора било продължено
с още 7 стопански години - от 01.10.2017г. до 01.10.2024г. Твърди, че договорът
и анексът към него са с нотариална заверка на подписите, вписани са в Служба по
гр.П. и са регистрирани в ОбСЗ-П.. Твърди, че за ползване земеделската земя,
считано от 01.10.2017г., ответникът следвало да заплаща арендно плащане по 50
лв./дка или общо 450.05лв. годишно, платими в 14-дневен срок след приключване
на съответната стопанска година. Твърди, че за стопанската 2018/2019г.
ответникът следвало да заплати арендното плащане в срок до 15 октомври 2019г.,
което не било изпълнено. Твърди, че забавянето на плащането за повече от три
месеца, съгласно чл.28, ал.1, изр.1 от ЗАЗ е основание за разваляне договора и
подписания към него анекс, поради което изпратил писмено уведомление за
прекратяването/развалянето им, получено от управителя на дружеството на
28.01.2020г. Твърди, че с подписания анекс по чл.18 от ЗАЗ първоначалния
7-годишен срок бил удължен с още 7 години и общият срок на договора е 14
години. Моли да бъде развален на осн. чл.28, ал.2, пр.1 във вр. с ал.1, изр.1
от ЗАЗ сключения на 27.04.2010г. договор за аренда на земеделска земя и Анекс
към него от ***поради забавяне плащането на арендното плащане за стопанската
2018/2019 година с повече от три месеца. Претендира направените деловодни
разноски.
Ответникът представя в срок
писмен отговор по делото, в който взема становище за недопустимост на
предявения иск. Моли, да бъде прието, че с анекса от 26.05.2016 г. не е
променен срока на договора за аренда на земеделски земи, който е удължен с още
7 стопански години, а по своята същност анексът е нов договор за 7 години,
съпоставяйки разпоредбите на чл. 16 и чл. 18 от Закона за арендата в
земеделието. Заявява, че в случай, че съда приеме, че иска е допустим, моли той
да бъде отхвърлен като неоснователен. Твърди, че цялата арендна вноска за ищеца
е погасена преди получаване на цитираната он него покана за прекратяване на
договора. Твърди, че плащането на цената по договора за аренда е станало на ***–
200лв. и впоследствие – на 24.091.2020г. - на остатъка в размер на 425.85 лв.
Моли делото да бъде прекратено поради недопустимост на иска, а в случай, че
съда приеме, че иска е допустим - да го отхвърли като неоснователен и
недоказан. Претендира направените деловодни разноски.
Съдът, като съобрази становищата
на страните и представените по делото доказателства, прецени ги поотделно и в
тяхната съвкупност, приема, че спор по фактите между страните няма. От
доказателствата се установява, че ищецът е собственик на отдадените под аренда
земеделски земи, закупени от него с ***на нот. И.И., а именно: 1.НИВА от 3.000 дка, в м “ДЪРТИТЕ
ЛОЗЯ“, трета категория, съставляваща имот с ***, номер по предходен план: ***,
при съседи: ***; ***; ***; *** и ***; 2. НИВА
от 3.001 дка, в м “ДЪРВЕТАТА“, трета категория, съставляваща поземлен имот с
идентификатор ***, номер по предходен план: ***, при съседи: ***; ***; ***; ***;
***; 3. НИВА от 3.000 дка, в м. „ВЪРВИЩЕТО“, трета категория, съставляваща
поземлен имот с идентификатор ***, номер по предходен план: ***, при съседи: ***; ***; ***; ***. Не е
спорно между страните, че на 27.04.2010г. те са сключили Договор за аренда на
земеделски земи с нотариална заверка на подписите, вписан в Служба по гр.П., съгласно
който ищецът е отдал на ответното дружество за временно и възмездно ползване трите
процесни имота за срок от 7 стопански години, считано от 01.10.2010г. с възможно
продължаване на договора с още 7 години. Уговорено е арендно плащане в чл.5 от
Договора, формирано от парична сума или предметна престация. Съгласно чл.7,
плащането на арендната вноска се извършва в 14-дневен срок след приключване на
стопанската година. В чл.10 т.4 е уговорено, че договорът се прекратява при
неизпълнение на задълженията по него по общия ред с писмено предизвестие от
една стопанска година.
С вписан в АВ ***с нотариална
заверка на подписите, страните са продължили действието на ***., страните са се
споразумели на основание чл.2 от Договора и чл.18, ал.1 и ал.2 ЗАЗ, да бъде
продължен срока на договора за още 7 стопански години, считано от началото на
следващата стопанска година, в която календарна година изтича срокът на
действие на договора, а именно от 01.10.2017г. до 01.10.2024г. Уговорено е арендното плащане да бъде по
40.00 лв. на декар считано от 01.10.2016г. и 50.00 лв., считано от 01.10.2017г.
С писмено уведомление от 17.01.2020г., получено от ответника на 28.01.2020г., ищецът
Т.В.В. е уведомил ***, че разваля процесния договор, изменен с анекс, поради
неплащане на арендната вноска за стопанската 2018/2019г. в тримесечния срок
след настъпване на падежа на плащането.
Не е спорно между страните, и е
признато от ищеца наличие на плащания по договора - с РКО от ***сума от 200лв.
- рента за 2019г., и с пощенски запис, получен на 24.01.2020г. сумата от 425.85
лв.
При така установената фактическа
обстановка, съдът направи следните изводи: Предявеният
иск е допустим, а възражението на ответника по делото, че договорът е за срок
по-кратък от 10 години е неоснователно, доколкото съдът намира, че се касае за
един договор, чийто срок е продължен, и общо е за 14 стопански години. Ответникът
твърди, че процесния договор е сключен за 7 години, а сключения към него през
2016г. анекс по същество представлява нов договор, поради забраната на чл.16,
ал.1 от ЗАЗ, където е уредено, че ако след сключване на договора за аренда
обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията
си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от
тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора.
Изменението не може да засяга уговорения срок. Съдът намира, че възможността за
изменението на договора, визирана в чл.16 от ЗАЗ касае изменение на договора в
резултат на изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили
при уреждане на отношенията си, а предвидената възможност в чл.18 от ЗАЗ е в
зависимост от волята на страните и не е обусловена от промяна в
обстоятелствата, а само от волята на страните да продължат срока на договора.
Продължаването на арендния договор се извършва в писмена форма с нотариална
заверка на подписите и се вписва в службите по вписванията и в регистъра на
съответната общинска служба по земеделие. Предложението за продължаване на
договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на
стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда – в случая
е следвало да бъде отправено до края на м. юни 2016г. В настоящия случай е
спазен реда за продължаване на действието на договора – този предвиден в чл. 18
от ЗАЗ, като не само предложението за продължаване, а и изявленията за съгласие
на двете страни за това са дадени преди края на м. юни 2016г., чрез сключване
на анекса на ***Изрично в анекса страните са посочили, че продължават, а не изменят
договора, че продължаването на срока е на основание на уговорката в чл.2 от
Договора, и на основание чл.18 ЗАЗ. Още повече – при самото сключване на
договора страните са уговорили възможността срокът му да бъде продължен с още 7 години. Поради
изложеното, съдът намира, че с подписания на ***анекс договорът за аренда е
продължен и именно това е записаната воля на двете съдоговярящи страни, а не е
сключен нов договор, поради което общия срок на договора е 14 години и
предявения иск за развалянето му по съдебен ред е допустим на основание чл.28,
ал.2 ЗАЗ.
Съгласно чл.28, ал.1 и ал.2 ЗАЗ
арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на
арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за
периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава
на плащането най-малко на две последователни вноски. За да е налице основанието
за прекратяване на договора по реда на чл. 28, ал.1 от ЗАЗ, следва арендаторът
да не е изпълнил задължението си за арендно плащане с повече от три месеца.
Съгласно чл.7, плащане на арендната вноска се извършва в 14-дневен срок след
приключване на стопанската година. Следователно моментът на изпадане в забава
настъпва 15.10. на съответната година - в процесния случай на 15.10.2019г. От
тази дата започва да тече и предвиденият тримесечен срок по чл. 28, ал. 1 ЗАЗ,
като същият изтича на 15.01.2020г. Едва неизпълнението на съответното арендно
плащане в тримесечния срок по чл. 28, ал.1 от ЗАЗ дава право на арендодателя да
предприеме действия по прекратяване на договора за аренда, като предяви иска по
чл.28, ал.2 ЗАЗ, тъй като договора е със срок по-дълъг от 10 години.
Доказателствата по делото сочат, че към датата на подаване на иска арендното
плащане е извършено по следния начин: частично - с РКО от 18.12.2019г., и с
пощенски запис на 24.01.2020г., като сумата от 200 лв. е платена в 3-месечен
срок от изискуемостта на вземането, а сумата от 425.85лв. е платена 9 дни след
изтичане на 3-месечния срок по чл.28, ал.1 ЗАЗ.
Спорен по делото е въпросът - при
така направеното плащане от арендатора, има ли право на арендодателя да развали
договора за аренда по реда на чл. 28, ал. 1, изр. 1 ЗАЗ. Съгласно цитираната
разпоредба, арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането
на арендното плащане за повече от три месеца.
Член 27 ал. 1 ЗАЗ предвижда, че договорът за аренда се прекратява при
неизпълнение – по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено нещо друго.
Неизпълнението - виновно или невиновно - може да доведе до разваляне на
договора по право ( чл. 89 ЗЗД ) или до разваляне по реда на чл. 87 ЗЗД.
Договорът за аренда в земеделието е двустранен договор, който може да се
развали при неизпълнение на задължение по него с едностранно волеизявление на
едната страна поради виновното неизпълнение на задълженията на другата страна,
извън хипотезите на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ. Законът за аренда в земеделието изрично
посочва случаи на неизпълнение по договора, които дават право на кредитора да
развали договора – чл. 6 ал. 3, чл. 9 ал. 5, вр. с чл. 26 ал. 2, чл. 28 ал. 1
ЗАЗ. Параграф 1 от Допълнителните
разпоредби на Закона за арендата в земеделието предвижда, че за неуредените в
ЗАЗ въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство. Към
въпросите, касаещи развалянето на договора за аренда, са приложими общите
правила на чл. 87 ЗЗД. Развалянето на договора за аренда произвежда действие
само за в бъдеще – чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗДЕлементите на фактическия състав на
правото да се развали договорът са уредени в чл. 87, ал. 1 ЗЗД, мже да бъде
развалян само действителен договор, който не е прекратен на друго основание.
Трябва да е налице неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора.
Всяка форма на неизпълнение може да бъде основание за разваляне на договора –
пълно неизпълнение, забавено неизпълнение, частично изпълнение, лошо
изпълнение. То следва да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря. Правилото
на чл. 87 ал. 4 ЗЗД обаче поставя граници на правото да се развали договора –
той не може да се развали, когато неизпълнената част е незначителна с оглед
интереса на кредитора. В настоящия
случай, безспорно се установи, че с РКО от 18.12.2019г., ответникът е
платил на ищеца част рентата за 2019г./приблизително половината/, а с пощенски
запис от 24.01.2020г. е доплатена и получена останалата част от дължимото
плащане, вкл. и по-висока сума /при дължими 450.05лв., общо са заплатени
625.85лв./, като доплащането е със забава от 9 дни след изтичане на 3-месечния
срок, преди получаване на изявлението на ищеца за прекратяване на договора и
преди подаване на исковата молба в съда. В случая нормата на чл.87 ал.4 ЗЗД следва
да бъде приложена, независимо от позоваването на ищеца на специалния ред по
чл.28, ал.1 ЗАЗ. В посочената норма е уредено само още едно основание за
разваляне на договора поради виновно неизпълнение от посочения вид, като липсва
причина към посоченото основание да не бъдат приложени общите уредени в ЗЗД
правила. В мотивите на ТР №2/2015г. на ОСГТК на ВКС е прието, че основанията за
прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.27,ал.1 ЗАЗ. В т.1, т.3 и
т.6 са посочени конкретни хипотези на прекратяването на арендното
правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително отчуждаване
на арендувана земя. В т.2, т.4 и т.5 са основанията - неизпълнение, едностранно
предизвестие, смърт /поставяне под запрещение и прекратяване на юридическо
лице/, като е извършено и препращане към други съдържащи се в същия закон
хипотези на прекратяване. Изрично предвидени в закона и относими към
основанието по т.2 на чл.27 ал.1 от ЗАЗ случаи и форми на неизпълнението са:
забавяне на арендното плащане - чл.28 ал.1; непредаване на обекта в надлежно
състояние - чл.6, ал.3; ползване на арендувания обект не по предвидения от
закона начин - чл.9 ал.5. Проявление на основанието по т.4 е едностранното
прекратяване на аренден договор, сключен без определен срок - чл.29 от ЗАЗ.
Договорът за аренда се прекратява при неизпълнение, съгласно общата хипотеза на
чл.27 ал.1 т.2 от ЗАЗ „по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено
друго“ - т.е. налице е препращане и към общия ред за прекратяване на договорите
поради неизпълнение, дължащо се на причини, различни от предвидените в ЗАЗ.
Разпоредбата на чл.28 ал.1, която е предмет на произнасяне по първия въпрос от
настоящото тълкувателно решение, урежда предвиденото в специалния закон
специфично основание за разваляне - прекратяване поради неизпълнение,
изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца. При тази
форма на неизпълнение и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или
общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.87 ал.1 от ЗЗД
/приложим за неуредените от специалния закон случаи - пар. 1 от ДР на ЗАЗ/ за
разваляне на двустранните договори поради неизпълнение - отклонение от
изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с
изтичането му договорът се счита за прекратен. Видно е, че в хипотезата на
чл.28 ал.1 от ЗАЗ при уреденото специфично основание за разваляне на договора
за аренда поради неизпълнение, изразяващо се в забава на арендното плащане
повече от три месеца, представлява отклонение от общия ред само в частта по
отношение на липсата на необходимост от даване на подходящ срок за изпълнение
на задължението. Не са дерогирани, обаче останалите общи правила от общия ред
за разваляне на договор, уреден в чл.87 от ЗЗД и в частност в чл.87 ал.4 от ЗЗД.
Процесния договор за аренда не съставлява фикс сделка по смисъла на чл.87 ал.2,
предложение последно от ЗЗД - ако задължението е трябвало да се изпълни
непременно в уговореното време.
Съществено при забавеното изпълнение е възможността длъжникът да заплати
сумата и по този начин да санира - да заличи последиците на забавата /извън
хипотезата на фикс сделки, за каквато процесната не е счетена/. В процесния
случай ищецът е приел закъснелите плащания, включително и това след изтичане на
трите месеца, предвидени в чл.28 ал.1 от ЗАЗ, въпреки, че преди приемането на
закъснялото плащане е възразил срещу неточното във времево отношение неизпълнение,
позовавайки се на чл.87 ал.1 от ЗЗД. Видно е, че изпратеното до ответника
уведомление е достигнало до него след извършеното плащане. Доколкото ищецът не
сочи системно неизпълнение на задължението на ответника да заплаща арендното
плащане в срок, към настоящия момент за последната стопанска година плащането е
извършено и прието, и съдът приема, че
неточното във времево отношение изпълнение е незначително с оглед
интереса на кредитора, тъй като е извършено частично плащане в предвидения
срок, а останалата част е изпълнена изцяло само 9 дни след изтичането на срока
по чл.28 ал.1 ЗАЗ. Следва да бъде посочено, че посочената норма визира
забавянето на арендното плащане, като липсва изрично указание дали частичното
неизпълнение в посочения срок съставлява основание за разваляне на договора или
е необходимо пълно неизпълнение на задължението. Отделно от всичко гореизложено,
в процесния договор за аренда между страните е постигната уговорка в чл.10 т.4,
че договорът се прекратява при неизпълнение на задълженията по него по общия
ред, но с писмено предизвестие от една
стопанска година. Както е прието и в горепосоченото тълкувателно решение,
даването на подходящ срок за изпълнение на основание чл.28 ал.1 от ЗАЗ не задължително,
но само в случай, че страните в договора не са уговорили подобно задължение.
Видно е, че в настоящия случай такова е уговорено. Ако бъде прието, че с
изпращането на процесното уведомление е започнал да тече този, уговорен чл.10
т.4 срок на предизвестие, то към настоящи момент той не е изтекъл.
Поради всичко изложено, съдът
приема, че не са налице основанията за разваляне на договора за аренда и
предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на делото, и на
основание чл.78 ал.3 от ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 300.00
лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Т.В.В.,
ЕГН **********,***, против ***, ***, със седалище и адрес на управление:***,
иск с правно основание чл.28, ал.2 от ЗАЗ за разваляне на сключения между тях Договор
за аренда на земеделска земя от ***с нотариална заверка на подписите *********,
на нотариус А.П., вписан в Служба по вписванията - П. ***и Анекс към него от ***с
нотариална заверка на подписите ***/******, на нотариус А.П., вписан в Служба
по вписванията - П. ******., поради забавяне плащането на арендното плащане за
стопанската 2018/2019 година с повече от три месеца, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3
от ГПК, Т.В.В., ЕГН **********,***, да заплати на ******, със седалище и адрес
на управление ***, направените разноски по делото в размер на 300.00 лева.
Решението
подлежи на обжалване пред П.ския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: