Р
Е Ш Е
Н И Е №
І- 7
град Бургас
, 17.02. 2021 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
.............27. 01……..през
две
хиляди и двадесет и първа година , в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Таня Русева-Маркова
Пламена Върбанова
при секретаря А.
Цветанова като
разгледа докладваното
от.съдията М.Карастанчева.в.гр.д.
№ 2684
по описа за
2020 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната
жалба на процесуалния представител на етажните собствености на
сгради „А“,“В“,“С“,“D”,”E”,”F”,”G”,”H”,”I” и сграда
„К“-комплекс„Флорес гардън“,гр.Черноморец,местност“Аклади „ – ответник по
гр.д. № 8068/2019 год. по описа на Бургаския районен съд против решение № 260213/14.09.2020 год.
постановено по същото дело в частта ,с която са уважени исковете на „Белмар груп“ЕООД,“Стройалиянс“ЕООД,И.В.Г. и М. А. Р. за отмяна
като незаконосъобразни на решенията на съвместното ОС на ЕС от
23-08.2019 г. на сградите във ваканционния комплекс по т. 3,т.4 и по т. 5 в сочените части ,както
и в частта относно разноските по делото .
Въззивникът
изразява
недоволство от решението , като счита
същото за необосновано и ,неправилно,постановено в
нарушение на процесуалните правила .
Сочи
се на първо място ,че съвместното Общо събрание е свикано по реда на
чл. 18 ал. 2 от ЗУЕС-а именно от управителя на най-голямата етажна собственост
на сгради „А“ и „В“.Етажната собственост на тези две сгради е надлежно
учредена на ОС на собствениците на сам.обектни в сградите на
21.09.2018 г. и е своевременно регистрирана в Община Созопол .На проведено ОС
на 01.08.2019 г. г-жа И. е била
преизбрана за управител и е взето решение
същата да представлява ЕС в съвместното ОС на ЕС на всички сгради ,като
аналогични решения са взети на ОС на етажните собствености и на останалите
сграда Във връзка с доказване на процедурата по свекването
и провеждането на съвместното Общо събрание
на всички етажни собственостни са ангажирани и представени писмени доказателства ,които не
са оспорени от ищците . Затова въззивникът счита ,че ищцовата страна не е успяла да докаже твърденията си при
условията на пълно и главно доказване.
Оспорва
се решението и в частта за
разноските ,като се подчертава ,че по делото е представен договор за правна
защита и съдействие с уговорено адвокатско възнаграждение ,заплатено на представляващия ответника
адвокат ,поради което за отхвърлената част от исковете в полза на ответника е следвало да бъдат
присъдени разноски ,а неправилно районният съд е приел ,че липсват
доказателства за извършено плащане на адвокатски хонорар от страна на ответните
етажни собствености.
Моли
се за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което исковата
претенция да бъде отхвърлена изцяло ,като
в полза на ответника бъдат присъдени и разноските в пълен размер-включително и за въззивната интанция .
Въззивната
жалба е допустима, подадена в законовия срок и отговарящи на
изискванията на чл.260-261 от ГПК
В
писмения си отговор по реда на чл. 263 ГПК
въззиваемите ищци чрез процесуалния си представител оспорват въззивната жалба и считат ,че при постановяване на
атакуваното решение не са допуснати визираните нарушения..Навеждат се твърдения
,че с решенията си по т.3,т.4 и т. 5
съвместното общо събрание е надхвърлило правомощията си по чл. 11 ал. 1
т. 10 б.“и“ ЗУЕС,защото е обсъждало и приело решения за изполването
на съоръжения ,представляващи :открит голям басейн и детски басейн,които не са
общи части,а също и не представляват прилежаща площ по смисъла на пар.1 т. 2 на ДР на ЗУЕС.Тези съоръжения са индивидуална
собственост на инвеститора-„БГ Естейтс дивелопмънтс“ЕАД,каквато индивидуална собственост е и
незастроената част от поземления имот ,в който е изграден комплекса –извън
прилежащата площ на всяка една от сградите .Излагат се подробни доводи
относно статута на застроената и незастроената част от имота
,като се подчертава ,че в случая
собственикът на терена е продал само сградите ,респ.обектите в тях,на
трети лица с право на строеж и е запазил
правото си на собственост върху земята ,т.е. налице е суперфициарна
собственост ,като дворът извън застроеното остава негова индивидуална собственост , а не обща част на
сградата .Застроеното върху собствения терен /в случая басейнйт
/ по арг. На чл.92 ЗС също се придобива от
собственика на земята ,дори и в терена
да е учредена суперфициарна собственост за
постройките и отделните обекти в нея ,щом това застрояване няма функционална
връзка със сградата в етажната собственост .Затова и така приетите решения пряко рефлектират в правната сфера на ищците , защото евентуалното им изпълнение би
довело до събиране на парични средства заобслужване и поддръжка на съоръжения , които не са общи
части –по този начин не само ищците ,но
и всички собтвеници в комплекса ще бъдат принудени да заплащат разходи
,каквито ЗУЕС не предвижда.Затова се счита ,че по този начин с решенията си по
т.3,4 и т.5 от дневния ред процесното общо събрание се е намесило в отношения ,които
не са свързани с управлението на общите части на отделните етажни собственици
,тъй като както изградените в комплекса съоръжения-голям открит басейн
и детски басейн,така и територията извън прилежащата част на
всяка сграда представляват индивидуална
собственост на инвеститора и като такава не попадат в обхвата на ЗУЕС , а
оттам- и в обхвата на управление по чл.8 от с.з.
Моли
се за потвърждаване на решението .
След
преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на
страните , Бургаският окръжен съд прие за установено следното :
Предявени
са били искове с правно основание чл. 40 ал. 2 вр.ал.
1 ЗУЕС-за отмяна на решенията на съвместното ОС на ЕС на сгради „А“,“В“,“С“,“D”,”E”,”F”,”G”,”H”,”I” и сграда „К“-разположени във ваканционен комплекс„Флорес гардън „гр.Черноморец,местност“Аклади,построени в ПИ с идентификатор 81178.5.430 по КККР на
гр.Черноморец,взети на 23.08.2019 г. –като нищожни –поради противоречието им
със закона ,евентуално –като незаконосъобразни .Твърдяло се е от ищците ,че са
допуснати нарушения при свикването и провеждането на събранието ,тъй като не е
трябвало да се формират отделни етажни собствености , а да бъде учредена само
една,обща такава –за целия комплекс ,както и че взетите решения касаят обекти-басейни,които не са обща
част ,а индивидуална собственост на
инвеститора .
Първостепенният
съд е приел ,че макар във ваканционния комплекс „Флорес
Гарден“ да са налице всички предпоставки по §1 т. 3
от ДР на ЗУЕС,предвид липсата на сключени от инвеститора на комплекса със
собствениците на самостоятелни обекти
писмени договори с нотариална заверка на подписите –по чл. 2 от ЗУЕС,то
то въпросите за управлението и
поддръжката на комплекса и за свързаните
с тях разходи съобразно разпоредбата на
чл. 11 и чл. 18 вр.чл.1 ЗУЕС са от компетентността на
ОС на ЕС на всяка от сградите и съвместното тяхно ОС , а редът за жилищните
комплекси от затворен тип не е приложим.В тази връзка е приел ,че в десетте сгради на комплекса през 2018 и 2019 г. са проведени общи
събрания и учредени съответни етажни собствености /с изключение на сгради А и В с оглед функционалната им и архитуктурна свързаност /и е отхвърлил възраженията на
ищците ,че следвало да бъде формирана
само една етажна собственост ,а не повече При преценката на представените по
делото доказателства съдът е приел ,че съвместно ОС на ЕС на сградите в
комплекса на 23.08.2019 г. е свикано и проведено при спазване на законовите
изисквания и е отхвърлил възраженията в тази връзка.Разглеждайки по същество
оспорените решения на ОС ,районният съд е приел ,че изцяло незаконосъобразни са
тези по т.3 и т.4,и частично - това по
т.5,като е посочил ,че същите се
отнасят до договори за поддръжка и за
разходи и разпределението им между етажните собственици за терен и съоръжения-басейни ,които не
попадат в хипотезата на чл. 18 ал. 1 от ЗУЕС,тъй като не са общи за десетте
сгради/етажните собственици могат да се ползват от земята само доколкото това е
необходимо за изпълването на постройката
,според нейното предназначение / и са
собственост на трето лице- „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ЕАД.Последното
обстоятелство предполага предварително
договаряне за ползването им със собственика
и едва след таков съгласие със собственика ,би могло да се пристъпи към
решаването на въпросите за начина на
ползването на съоръженията.Затова и
решенията по т. 3,т.4 и
частично-по т. 5 от съвместното общо
събрание са отменени от районния съд и именно в тази част делото е висящо
,предмет на обжалване с въззивната жалба.
Решението
е правилно и настоящият съдебен състав споделя изложените от първостепенния съд
мотиви към него, към които препраща изцяло на осн.чл.
272 от ГПК.Като допълнение следва да се добави:
Според множество решения на върховната инстанция ,в т.ч.
решение №41 от 20.06.2011 г. по гр. дело №415/2010 г. на ВКС, I г.о. при
сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици
освен правото на собственост върху отделните самостоятелни обекти съществува и съпритежание на общите части. Общи части в етажната
собственост са изрично изброените в чл.38 ЗС – земята, върху която е построена
сградата, дворът, основите, външните стени, покривите, главните линии на всички
видове инсталации...., както и всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползване. Обемът на общите части се определя към
момента на учредяване на етажната собственост по начина, указан в чл.40 ЗС.
Разпоредбата е императивна и съсобствениците не могат да уговарят дялове от
общите части по друг начин, освен като съотношение между стойностите на
отделните обекти. Общите части в етажната собственост се делят на две групи –
по естеството си и по предназначение. Сградите могат да съществуват без някои
от общите части по предназначение като например перални, сушилни, портиерско
жилище, които са необходими не за пълноценното ползване на отделните жилища, а
за удобство на собствениците. Дворът извън застроената му част е сред изрично
изброените в чл.38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по естеството
си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без
него. Като обща част по предназначение, неговият статут би могъл да бъде
променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона.
Такава е хипотезата на чл.63 ЗС – когато сградата е построена въз основа на
учредено право на строеж или е прехвърлена отделно от земята или по друг способ
е учредена суперфициарна собственост. При липса на
тези предпоставки /общо съгласие на собствениците и суперфициарна
собственост/ мястото представлява обща част и правата на собствениците на
отделни обекти в етажната собственост следва да се определят по реда на чл.40
ЗС. Правилото на чл.40 ЗС е задължително и съглашение, според което правата от
дворното място са различни от установените в чл.40 ЗС е нищожно поради
противоречие със закона на основание чл.26, ал.1 ЗЗД. Ето защо трябва да се
приеме, че идеалните части на отделните собственици в общите части от
поземления имот са определяеми съобразно императивната разпоредба на чл.40 ЗС
като са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения,
които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.
В
случая собствениците на самостоятелни обекти в сградите в комплекса са само суперфициарни
собственици и като такива съобразно нормата на чл. 74 от ЗС правото им
да се ползват от дворното място е
определено ,доколкото е неообходимо за използването на обектите им ,които са
придобили .Суперфициарният собственик обаче не
притежава терена ,върху който е
придобил право на собственост върху самостоятелен обект или идеална част от него . Идеалните части
на отделните собственици в общите части от поземления имот са определяеми
съобразно императивната разпоредба на чл.40 ЗС като са съразмерни на
съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават,
изчислени при учредяването на етажната собственост.
С други думи :По
материалноправния въпрос, с оглед на който е спорът , настоящият съдебен състав
възприема изцяло разрешението, дадено в Решение № 481 от 25.05.2011 г. по
гр.д.№ 979/09 г. на І г.о. и Решение № 59 от 12.03.2012 г. по гр.д.№ 911/11 г.
на ІІ г.о., постановени по реда на чл.290 ГПК, според които дворното място е
обща част на сградата, само доколкото принадлежи на всички етажни собственици,
при което, ако в него има сграда/респ.съобъжение,както
е в настоящия случай/-индивидуална собственост, теренът не е изгубил
самостоятелния си характер и няма обслужващо сградата значение, т.е. не
представлява обща част. Както е казано в цитираното от въззиваемите
реш.№ 124/20.10.2014 г. по гр.д. № 2054/2014г. на
второ г.о. на ВКС ,дворното място е обща част по естеството си по смисъла на
чл.38, ал.1 ЗС само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните
собственици и собствениците на земята. Когато в дворното място съществува и
сграда в режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател
е етажен собственик или не, специалните правила по управлението, ползването и
разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение, тъй
като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост, но и друг
обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим при незачитане
на правата му.В случая няма спор ,че в процесното дворно място са изградени, освен жилищните сгради, в която страните притежават
самостоятелни жилища, и допълнителни съоръжения-басейни , принадлежащи на
първия ищец и следва да се приеме, че
теренът не представлява обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС на жилищните сгради
и следователно етажните собственици не могат да се разпореждат с поддръжката
и управлението на тези съоръжения ,тъй като те не попадат в хипотезата
на чл.18 ал. 1 ЗУЕС,не са общи за десетте сгради ,а са собственост на трето
лице .Не е в компетентността на Общото събрание на етажните собствености да се разпорежда с управлението и поддръжката
на тези обекти ,построени в терена ,тъй като тези обекти не са общи части .
Затова решението следва да бъде потвърдено ,като
предвид резултата по делото в полза на въззиваемото
дружество „Стройалиянс“ЕООД следва да бъдат присъдени направените от него
разноски пред настоящата инстанция в
размера ,посочен в приложения списък на разноските и договора за защита и
съдействие.
По
тези съображения Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260213/14.09.2020 г. постановено по
гр.д. № 8068/2019 г. по описа на Бургаския районен съд .
ОСЪЖДА
етажните собствености на сгради „А“,“В“,“С“,“D”,”E”,”F”,”G”,”H”,”I” и сграда „К“-изградени във ваканционен комплекс„Флорес гардън“,гр.Черноморец,местност“Аклади,общ.Созопол ,разположени в ПИ с идентихикатор
81178.5.430 по КККР на гр.Черноморец да заплатят на „СТРОЙАЛИЯНС“ЕООД,с ЕИК
*********,със седалище и адрес на управление –жбщ.Несебър,гр.Свети
Влас ,ж.к.“Почивен комплекс-Етъра“,вх.Д,ет.1,ап.10,представлявано от едноличния
собственик Михаил Владимирович Щинников
,чрез проц.представител – адв.
адв.Боян Койнов,сумата 600/шестотин /лева –разноски
по делото пред настоящата инстанция.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване .
ПРЕДСЕДАТЕЛ
:
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.