№ 319
гр. Стара Загора, 07.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и пети октомври през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Пламен Ст. Златев
Членове:Мариана М. Мавродиева
Веселина К. Мишова
при участието на секретаря Катерина Ив. Маджова
като разгледа докладваното от Веселина К. Мишова Въззивно гражданско
дело № 20225500500552 по описа за 2022 година
Производството е образувано по въззивни жалби, подадени от „Е.т.“
ЕООД и „А.и.“ ЕООД против решение № 260040 от 05.07.2022 г.,
постановено по гр.д. № 798/2021 г. на Районен съд – Казанлък, в частта с
която първоинстанционният съд е признал за установено по отношение на
ищеца, че договорът за наем между ответниците е действителен и
противопоставим на ищеца само за срок от три години. Въззивните жалби са
напълно идентични. В тях е релевирано оплакване срещу правния извод на
районния съд за основателност на установителния иск за срока на действието
на договора за наем. Излагат се съображения относно вида на договора, като
се твърди, че той е търговска сделка. Твърди се, че в случая следва да се
приложи разпоредбата на чл.229 ЗЗД. Неправилен бил изводът, че в
процесният случай въобще не следва да се прилагат правилата на ЗЗД, тъй
като договорът бил уреден със специален закон. Иска от въззивния съд да
отмени решението в обжалваната част и да отхвърли предявения
установителен иск.
Въззиваемият Т. П. М. е постъпил отговор на въззивните жалби, в който
изразява становище относно неоснователността им. Счита, че постановеното
решение е правилно, законосъобразно, обосновано и мотивирано. Правилно
било прието, че той е едноличен собственик на подробно описаните в
исковата молба четири земеделски имота, находящи се в землището на с. З..
Твърди, че на 18.01.2019 г. между двете ответни дружества бил сключен
договор за наем за срок от 4 години. С анекс от 02.04.2019 г. този срок бил
1
удължен до 01.10.2029 г.. Районният съд приел, че подписаният договор за
наем следва да се счита за сключен за срок от 3 години. В конкретния случай
подписването а договор за наем и анекса към него от съсобственика били
действия а обикновено управление и по тази причина срокът на действие не
може да надвишава 3 години. Позовава се на съдебна практика относно
приложението на специалния ЗЗСПЗ и общия ЗЗД. Счита, че е неоснователно
твърдението, че се касае за търговска сделка и срокът на договора може да
бъде 10 години, защото се касае за договор за наем на земеделски земи.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени и
гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата
на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна
страна във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на оспорения
съдебен акт:
Процесното първоинстанционно решение е валидно, но недопустимо по
следните съображения:
Пред районния съд са били предявени два иска – ревандикационен по
чл.108 ЗС и установителен за установяване на факт с правно значение – че
договорът за наем на земеделска земя № 21, т.1, рег. № 308 от 18.01.2019 г. е
със срок на действие 3 години, тъй като представлява извършване на действия
по обикновено управление и срокът не може да надвишава 3 години.
Ищецът е твърдял, че е съсобственик на земеделска земя, находяща се в
землището на с. З., ***, придобита по наследство. Единият от другите
съсобственици – И.Ц. М. е прехвърлил притежаваните от него идеални части
на „А.и.“ ЕООД. По късно през 2019 г. „А.и.“ ЕООД прехвърля на „Е.т.“
ЕООД тези идеални части. Едноличен собственик на капитала и на двете
дружества било едно и също лице – Б.Т.Н.. С договор за доброволна делба от
27.11.2019 г., вписан в Службата по вписванията, съсобствеността върху
процесните земеделски земи била прекратена, като в дял на ищеца били
дадени нива от 1097 кв.м, м. Орешака; нива от 2514 кв.м, м. Ормана; нива от
9509 кв.м, м. Бряста и овощна градина от 1009 кв.м, м. Боката. Ищецът е
твърдял, че не може да влезе във владение на собствените си земи, защото
установил, че те били отдадени под наем за 10 години на „А.и.“ ЕООД, за
което той не бил уведомен, нито е давал съгласието си, нито е подписвал
договора за наем. Искал е съдът да постанови решение, с което да признае за
установено по отношение на ответниците, че той е собственик на процесните
земеделски земи и да ги осъди да му предадат владението, както и, ако
установи, че договорът за наем е сключен на базата на изискванията на чл.4а,
ал.2 ЗСПЗЗ и във връзка с чл.32, ал.1 ЗС и чл.229 ЗЗД, да постанови, че той е
със срок на действие от три години, тъй като сключването му представлява
действие на обикновено управление.
Ответниците не са оспорили обстоятелството, че ищецът е собственик
на процесните имоти на основание договора за делба. Твърдели са, че „А.и.“
ЕООД не владее тези имоти, а ги държи като наемател по договор за наем от
18.1.01.2019 г. и анекс към него. Твърдели са, че договорът за наем е сключен
2
преди ищецът да придобие в еднолична собственост имотите, поради което
той го обвързва. Ответниците са оспорили и втория иск. Твърдели са, че
процесният договор за наем отговаря на изискванията на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ,
тъй като съсобственикът, който го е сключил, е разполагал с повече от ½ ид.ч.
от имотите, а изискуемият минимум е 25%, т.е. ¼ ид.ч. Считат, че ЗСПЗЗ не
предвижда ограничение в срока на договорите за наемна земеделска земя, тъй
като е специален и не биха могли да се приложат разпоредбите на общия ЗЗД
и да се приеме, че договорът за наем е за срок от 3 години. Твърдели са, че
договорът влиза в сила на 01.10.2019 г. и този срок от 3 години не е изтекъл
към момента на завеждането на исковата молба. Искали са съдът да
постанови решение, с което да отхвърли предявените искове.
Първоинстанционният съд е приел за установено от фактическа страна,
че ищецът към момента на завеждането на исковата молба е единствен
собственик на нива от 1097 кв.м, м. Орешака; нива от 2514 кв.м, м. Ормана;
нива от 9509 кв.м, м. Бряста и овощна градина от 1009 кв.м, м. Боката, като
собствеността била придобита по наследство от Т. П. М., починал на
18.06.1975 г. и по договор за делба на земеделски земи. Приел е за
установено, че „Е.т.“ ЕООД, който придобил в собственост идеални части от
тези земи от друг наследник на посоченото лице, ги отдал под наем на „А.и.“
ЕООД с договор за наем за срок от 10 години – до 01.10.2029 г. Приел е за
безспорно между страните, че имотите, предмет на спора, са във фактическа
власт на „А.и.“ ЕООД.
От правна страна първоинстанционният съд е приел, че искът по чл.108
ЗС е неоснователен и следва да бъде отхвърлен изцяло. В тази част решението
не е обжалвано и е влязло в сила. По отношение на иска за признаване за
установено, че сключеният договор за наем на земеделска земя е със срок на
действие три години районният съд е приел, че е основателен и следва да
бъде уважен, тъй като договорът за наем представлява само действие по
обикновено управление на имотите и в този смисъл не може да има срок за
повече от три години.
Съгласно чл.269, ал.1 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – обжалваната му част. В
случая, както бе посочено по-горе, въззивниците обжалват
първоинстанционното решение само в частта, с която е признато за
установено, че процесният договор за наем е „действителен и
противопоставим на Т. П. М., ЕГН ********** за срок от 3 години, т.е. до
01.10.2022 год.“.
Предявеният иск е за установяване на факт с правно значение (размерът
на срока, за който договорът е сключен) по чл.124, ал.4 ГПК. Не всички факти
правно значение обаче подлежат на самостоятелно установяване. Съгласно
чл.124, ал.4 ГПК установителен иск за факти е допустим по изключение –
само, ако е предвидено изрично в закона. Установителен иск за факти, които
законът не е въздигнал изрично в негов предмет е недопустим (О-402-2019,
ІІІ г.о.). Установяването на размера на срока не е изрично предвиден в
3
закона. Освен това, установяването на този факт, който безспорно е относим
към правоотношението, предмет на спора, следва да бъде сторено в
производството по установяването на основанието, поради което ответникът
по иска за собственост има право да бъде в имота, който се иска да бъде
ревандикиран (О-60399-2021, ІV г.о.; О-60413-2021, ІІІ г.о.). Отделното му
установяване е безпредметно (Р-30-1997 г., IV г.о.; Р-409-1971 г., III г.о.; Р-
931-1961 г., IVг.о.; Р-1812-1995 г., IVг.о). За ищеца не съществува правен
интерес от предявяването на иск по чл.124, ал.1 ГПК за установяване на срока
на договора за наем, защото това обстоятелство би могло и е установено в
производството по иска за ревандикация, в което в тежест на ответниците е да
установят, че наемателят има основание да владее или държи спорния имот,
респ. наемодателят има право да го отдава под наем. В този случай въпросът
за срока на договора, от който ответниците черпят права, има преюдициално
значение. Само за себе си установяването на размера на срока на договора е
без значение. След като ищецът се домогва да установи обстоятелство, което
е било разгледано по предявения осъдителен иск, който е отхвърлен изцяло,
тъй като е прието в мотивите на решението, че ответникът „А.и.“ ЕООД има
основание да държи имота и решението в тази част не е обжалвано,
установяването на срока на договора е ненужно и безпредметно, респ. такъв
установителен иск е лишен от правен интерес и следователно е недопустим
(Р-1109-2003, V г.о.; Р-1188-1960, ІI г.о.; Р-240-1970 г., I г.о.).
Предвид на тези съображения въззивният съд намира, че
първоинстанционното решение в обжалваната му част е недопустимо, поради
което следва да бъде обезсилено, а производството по него – прекратено.
Воден от горните мотиви, Окръжният съд
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решение № 260040 от 05.07.2022 г., постановено по гр. д.
№ 798/2021 г. на Районен съд - Казанлък, в частта с която е признато за
установено по отношение на Т. П. М., ЕГН **********, „А.и.“ ЕООД, ЕИК
*** и „Е.т.“ ЕООД, ЕИК ***, че сключеният между А.и.“ ЕООД, ЕИК *** и
„Е.т.“ ЕООД, ЕИК *** договор за наем на земедеслка земя от 18.01.2019 г.,
влизащ в сила от 01.10.2021 г., е действителен и противопоставим на Т. П. М.,
ЕГН ********** за срок от 3 години, т.е. до 01.10.2022 г., като постановено
по недопустим иск и ПРЕКРАТЯВА производството по него.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС с касационна жалба при
условията на чл. 280, ал.1 ГПК, в 1-месечен срок от връчването му на
страните.
Председател: _______________________
4
Членове:
1._______________________
2._______________________
5