Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 267, година 2017, 11. 07. гр. Бургас
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д
А
БУРГАСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, първо гражданско отделение, в публично заседание на двадесети първи юни, две хиляди и
седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Вела Стайкова
секретар
Жанета Граматикова, постави на разглеждане
т. дело № 438 по описа на БОС за 2016 г. и за да се произнесе съобрази, следното:
Производството е образувано по искова
молба на „Трой“ООД, гр. Хасково, ЕИК *********, чрез
управителя Елван Атила, адрес за съобщения: гр.
София, ул. „Гр. Игнатиев“ № 9, вх. Б, офис 3, адв.
Николай Николов00000000000000, САК, за заплащане на сумата 26000 лв. – частичен
иск от 101000 лв. в пълен размер, с която ответникът се обогатил неоснователно.
Приложени са и са ангажирани доказателства.
В съдебно заседание,
ищецът, чрез процесуален представител, поддържа предявения иск и направеното доказателствено искане, за експертиза.
Ответникът, редовно
призован, представляван от процесуален представител, оспорва иска и изразява
становище по подържаното доказателствено искане от
ищеца.
Бургаският окръжен съд,
като съобрази предявения иск, направените възражения, по него, приетите
доказателства и закона, намира за установено, следното:
Приет за разглеждане е
иск, с правно основание – чл. 55, ал. 1 предложение първо- за връщане на получено, без правно
основание.
Ищецът сочи, че е
закупил от ответната община имот: 284 кв.м. придаваема
част, представляваща идеални части от улично пространство, с кад. № 51500.506.395, съгласно приложения и одобрен проект
за изменение на ПУП-ПРЗ за УПИ ІІ- 229; УПИ-234; УПИ VІІІ- 235, в кв. 5101, по
плана на к.к. Слънчев бряг- запад, за сумата 166850
лв. без ДДС. Ищецът намира, че тази
цена, определена по пазарна оценка от лицензиран оценител, е прекомерно висока,
за района, в който се намира имотът.
Цената е била посочена в предварителния договор, от 08.12. 2010г. в
който е било предвидено, в чл. 4.2, че при втора оценка, окончателният договор да бъде сключен на по-
високата, от двете оценки. Въпреки
депозираното възражение от ищеца № 658 от 22. 12. 2010г. с искане за
преразглеждане на приетото решение от Общинския съвет № 31 от 14. 10.
2010г. с което кметът е упълномощен да
сключи окончателен договор, ищецът
получава писмо на 30. 03. 2011г. с покана и с посочен краен срок за подписване на договор. Ищецът е спазил този срок, за да не
се анулира цялата процедура и като се съобразява, че процесният
имот е придаваема част, което го поставя в неравнопоставено положение на зависима страна.
Със сключения
предварителен договор на 08. 12. 2010 г. изготвен, в изпълнение на решение на
Общински съвет – Несебър, страните са се задължили да сключат окончателен договор,
след влизане в сила на Заповед за изменение на ПУП-ПРЗ за УПИ ІІ- 229; УПИ-234;
УПИ VІІІ- 235, в кв. 5101 по плана на к.к. Слънчев
бряг- запад. Ищецът сочи, че предметът на продажбата е придаваема
част, падаща му се по право, маломерен недвижим имот, с цена 166850 лв.
Ищецът намира, че
съгласно законовите изисквания и записаното в чл. 4.2 от предварителния
договор, за валидността на процедурата е необходимо да има две оценки на имота
от лицензиран оценител, като съгласно
добросъвестността, при
договарянето и правната практика изисква, оценката да има за предмет –
договореното за прехвърляне вещно
право. Оценките е следвало да се извършат, при използване на универсален еднакъв метод,
от независим оценител, за да се постигне обективна пазарна оценка.
Ищецът твърди, че в хода
на процедурата, общинският съвет е променил правилата- променен е бил предметът
на прехвърляемото право, между изготвянето на двете
оценки, по чл. 4.2 от предварителния договор, като оценката е била извършена,
съгласно вижданията на Община – Несебър.
Анализирайки извършените оценки : от 15.09. 2010г. и от 18. 09. 2014г. ищецът
твърди, че е установил, че разликата в тях се дължи на заложените различни
възможности за застрояване, решени ограничително, в негова вреда. Направен е извод, че получилата се
драстичната разлика в цената, се дължи на грешка във възможностите за
строителство, което означава, че ищецът е платил нещо, което не е получил. Счита, че надплатената сума е за невъзможно,
за реализиране, строително разгръщане-
невъзможно бъдещо развиване на строителен обект, довело до драстична
промяна в цената на имота и тя, като платеното неправилно, подлежи на
реституция, защото сумата е получена, без основание и с нея, ответникът се
обогатил, неоснователно, за сметка на ищеца. Вместо сумата 64752 лв. е била поискана и
съответно- платена, сумата 166850лв.
Ищецът намира, че цената
на имота, следва да включва продаденото, а в случая, пазарната цена е сгрешена
и необективна, но тя е била платена, за
да не бъде загубен предметът на договора, за да не се провалят инвестиционните
му намерения. Действал е при крайна нужда и при положение, близко до принуда. Ищецът не е бил уведомен изрично от ответника
за промяната в условията, респективно – в предмета на окончателния договор,
преди неговото подписване.
С депозираната
допълнителна молба, ищецът отново твърди, че чрез ограничаване на възможностите
му за разгръщане на строителство, площта и параметрите на продавания имот се занижават,
а на цялата площ на новообразувания имот УПИ ХХ-395, 458, кв. 5101, се залагат
ограничителни мерки, които не биха могли да залегнат в първоначалната оценка,
защото не са съществували тогава. Твърди
още, че получената оценка е компрометирана от ответника, чрез промяна на предмета на прехвърляемото право, преди сключване на окончателния
договор и е платено нещо, което не е получено.
Предявеният иск,
съгласно изложението в исковата молба, е с правно основание- чл. 55, ал. 1,
предложение – първо- за връщане на получено, без правно основание.
Ответникът, с отговора
на исковата молба, оспорва предявения иск, изцяло, като недопустим, а по същество- неоснователен и
необоснован. Счита че изложените обстоятелства са неясни, липсва им конкретика в основанието,
на което се позовава ищецът. Петитумът е оспорен,
като неясен и непълен, което прави иска
недопустим, без конкретизация на основанието, за направеното искане, което
затруднява организирането на съответната защита. Посочена е неяснота, относно твърдяната
промяна в процедурата, без уточняване за коя процедура става въпрос, в какво се
състои тази промяна, кои норми са нарушени, в какво се изразява заявената
грешка и в какво се състои твърдяното неоснователно обогатяване.
Исковата молба е оспорена
и като недопустима, защото претенцията е породена от гражданко- правна сделка, обективирана в сключен окончателен договор за продажба на
недвижим имот- общинска собственост, по чл. 15, ал. 3 и ал. 5 от ЗУТ, вписан
надлежно, в Службата по вписванията, при Районен съд- Несебър. Сключването на договора било част от сложен
фактически състав, при който са извършени редица действия, в изпълнение на
нормите на ЗУТ, ЗУЧК и ЗОС. Обяснено е, че
процедурата по сключването на договора е започнала по инициатива на ищеца- по
негова молба вх. № 208/01. 04. 2010г. Хронологично са изброени извършените
действия от страните, като предложеният от ищеца вариант, за ЧИ на ПУП- ПРЗ, е
бил представен на лицензиран оценител и оценката е била 166850 лв. за
продаваните 284 кв.м. въз основа на показатели, дадени в проекта за ЧИ на ПУП – ПЗР и се съдържат в него. Следва
сключването на предварителен договор между страните, на 08.12. 2010 г. за
продажба на 284 кв.м. идеални части от улично пространство, представляващо
ПИ № 51500.506.395, съгласно предложен
ПУП-ПРЗ за УПИ ІІ- 229; УПИ-234; УПИ VІІІ- 235, в кв. 5101 по плана на к.к. Слънчев бряг- запад. Последвала е процедура по
представяне на становище от Общината, внасяне на проекта в Областната управа,
от където е дадено становище. Проектът е бил представен от ищеца в МРРБ, от
където е допуснато изработването на проект за ЧИ на ПУП- ПРЗ, като са дадени
указания, с които заявителят следва да съобрази. В изпълнение на дадените
указания, проектът да се изработи, в съответствие с действащата нормативна уредба /ЗУТ, ЗУЧК и Наредба № 8 от
2001г. на МРРБ, за обема и съдържанието на устройствените
схеми и планове/, ищецът е
възложил и е било изготвено ново
предложение за ЧИ на ПУП- ПРЗ, в което за процесните
284 кв.м. общински имот, са въведени устройствени
показатели, които са съобразени, при изготвяне на втората оценка за имота. Последвало е писмо от МРРБ от 24. 10. 2012г.
изпратено до страните, в което от ответната община се изискват действия, в изпълнение на чл. 128, ал. 3 и ал. 5 и чл.
129, ал. 3 от ЗУТ. Извървяна е законовата процедура, по разглеждане на проекта
на ЧИ в Община –Несебър, окомплектован с изискваните становища и проектът е
одобрен с решение № 818/ 02. 06. 2014г.
на ОС- Несебър. Следва решение на ОС- Несебър № 936 от 06. 10. 2014г. с
което площта от 284 кв.м. , вече част от УПИ ХХ 458, 395, кв. 5101, по плана на
КК “Слънчев бряг- запад“ е обявена за частна общинска собственост.
Преди сключване на
окончателния договор, поради изтичане на срока на валидност на оценката от
2010г. е изготвена нова оценка, при изготвянето на която, вещото лице е
ползвало новите показатели за новообразувания имот УПИ ХХ 458, 395, кв. 5101,
по плана на КК “Слънчев бряг- запад“, на площ от 852 кв.м. като оценката,
дадена през 2014г. е 64752 лв.
Въз основа на
гореизложеното, ответникът прави извод за недопустимост на претенцията на
ищеца, предвид гражданско правния характер на сделката, волята, изразена в
предварителния договор и в окончателния такъв, от страните, което не дава
основания да бъде търсена част от платената от
цена. Намира, че ищецът, като
купувач по сделката, е имал възможност да оттегли искането си за промяна, ако
не е бил доволен от предлаганите условия.
Ответникът твърди, че Общински съвет – Несебър, като
компетентен орган да се разпорежда с недвижими имоти, определя пазарната им
цена, по собствена преценка, след изготвяне на пазарна оценка от лицензиран
оценител. Затова, предявеният иск е оспорен, като неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Оспорено,
като невярно, е твърдението на ищеца, че от ответника е извършено ограничаване
на възможностите за разгръщане на строителство, площта и параметрите на
продавания имот и в новообразувания УПИ ХХ 458, 395, кв. 5101, са заложени
ограничителни мерки. Счита, че това се установява от представените проекти за
ПУП, изискванията за прецизирането им, тяхното разглеждане и одобрение, ведно с
придружаващите ги документи.
Съдът, въз основа на приетите, неоспорени, писмени
доказателства, приема са установено, че страните са сключили, на 08. 12. 2010
г. предварителен договор /лист 157 от преписката по делото/, с който са се
задължили да сключат окончателен договор. С предварителния договор Община –
Несебър се е задължила да прехвърли на „Трой“ ООД-
гр. Хасково, своите собствени 284 кв.м. , представляващи идеални части от
улично пространство, с кад. № 51500.506.395, които, с
предложения проект за изменение на ПУП- ПРЗ за УПИ ІІ-229, УПИ ІІІ-234, УПИ
ХХ-234 и УПИ VІІІ-235, в кв. 5101, по плана на к.к.
„Слънчев бряг – запад“ се придават към УПИ ХХ-234, с кад.
№ 51500.506.458, собственост на „Трой“ ООД, при което
се образува нов УПИ ХХ-458, 395, на площ от 852 кв.м. Договорена е цена на имота в чл. 3- 166850
лв. без ДДС, както и плащането на изброени суми, представляващи: местен данък,
режийни разноски, ДДС-34704, 80 лв. и
срок за плащане на сумите. В чл. 4.2 от
предварителния договор, страните са приели,
че ако до сключване на окончателния
договор, срокът на пазарната оценка, послужила за определяне на цената, по чл.
3, е изтекъл, оценката да се актуализира и ако актуализирана оценка е по-
висока от посоченото в чл. 3, окончателният договор да се сключи по нея, след
съответната корекция на дължимите суми.
Следва описаната от страните процедура, която е
следвало да бъде извървяна, съгласно нормативните изисквания, която приключва,
с подписването на окончателен договор/ лист 155 от преписката/ между страните
по предварителния договор, на 07. 11. 2014г. с предмет- продажба на 284 кв.м. реално обособени части от уличното
пространство, с идентификатор №
51500.506.395, по кадастралната карта на Община – Несебър. Имотът, съгласно чл. 1 от окончателния
договор, се прехвърля срещу сумата 166850 лв. без ДДС и цената съвпада напълно,
с тази, с която страните са се съгласили, сключвайки предварителния договор. Видно
текста на чл. 3 от окончателния договор, тази цена е била заплатена от ищеца,
при подписването му, наред с други изброени суми.
Страните
и по двата договора, не са уговаряли при сключването им, цената на имота, да
бъде определяна и да подлежи на корекция, съобразно заложени различни възможности за
застрояването му. Договорено е
единствено, да бъде взета по- високата оценка- чл. 4.2 от предварителния
договор. Това е било известно на ищеца и
въпреки, преценката му, че е ограничена възможността за строителство, той е
сключил окончателен договор и е заплатил имота, изцяло. Неоснователно, като
недоказано, е твърдението на ищеца, че не
е бил уведомен, изрично от ответника, за промяната в условията, респективно – в
предмета на окончателния договор, преди неговото подписване. Той е търговец и е
в състояние да прецени интереса си, подписвайки процесния
договор. В случай, че наистина е бил принуден
да го подпише, действайки при крайна нужда, пътят на защита е друг, а не
избраният.
Искането
на ищеца за допускане изпълнението на съдебно – техническа експертиза, която да
съпостави двете оценки на процесния имот, съдът е
преценил, като неотносимо, предвид записаните
текстове, в предварителния и окончателния договор за продажба на имота, с които
въпросът за оценките, страните са
уговорили категорично.
Мотивиран
от гореизложеното, съдът намира предявения иск, за неоснователен. В процеса не
се събраха доказателства за осъществяване на нито една от хипотезите на чл. 55,
ал. 1 от ЗЗД. Обратно, в процеса не се спори, че страните са сключили
предварителен и окончателен договор за продажба на недвижим имот. По силата на втория,
ищецът е станал собственик на този имот, а ответникът е получил договорената
цена, за него. Осъществена е размяната на имуществени блага, в изпълнение на валиден
договор, в който няма допълнителни условия, гарантиращи изпълнението на инвестиционни
намерения на ищеца.
Предявеният
иск, като неоснователен, следва да бъде отхвърлен, а на ответника бъдат пресъдени направените разноски, в случая – юрисконсултско възнаграждение, в размер на 300 лв.
Водим от горното, БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН
СЪД,
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен, предявения иск от „Трой“ООД,
гр. Хасково, ЕИК *********, чрез управителя Елван
Атила, адрес за съобщения: гр. София, ул. „Гр. Игнатиев“ № 9, вх. Б, офис 3, адв. Николай Николов, САК, за заплащане на сумата 26000 лв.
– частичен иск от 101000 лв. в пълен размер.
ОСЪЖДА
„Трой“ООД, гр. Хасково, ЕИК *********, чрез
управителя Елван Атила, адрес за съобщения: гр.
София, ул. „Гр. Игнатиев“ № 9, вх. Б, офис 3, адв. адв. Николай Николов , САК, сумата 300 лв. /триста/-
разноски.
Решението подлежи на обжалване, с въззивна
жалба, пред БАС, в двуседмичен срок, от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :