Р Е
Ш Е Н
И Е
№………
гр.
Ловеч, 12.03.2021 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ОКРЪЖЕН СЪД ЛОВЕЧ, въззивен граждански състав, в публично
заседание на шестнайсети февруари през две хиляди и двайсет и първа година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА МИТЕВА,
ЧЛЕНОВЕ: ПОЛЯ
ДАНКОВА,
ЗОРНИЦА
АНГЕЛОВА,
при секретаря МАРИНА ФИЛИПОВА, като разгледа докладваното от съдия Ангелова в.гр.д.№ 710/2020г., за да се произнесе съобрази:
Производство по чл.258 и сл.от ГПК, вр.с чл.19,ал.3
от ЗЗД.
С Решение №82/29.06.2020г.,пост.по
гр.д.№334/2018г. РС-Луковит е отхвърлил предявения от Г. Г. Г. ***,
представлявана от адв.К. Ч.-САК, със съдебен адрес *** – ***, срещу ответниците
М.А.Б. ***,представляван от адв.К.С., със съдебен адрес *** и А.С.С.(с предишна
фамилия Б.)***, представлявана от адв. И.Т. със съдебен адрес ***,офис 337, иск
с правно основание чл.19,ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на Предварителен
договор от 04.09.2017г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с кадастрален №623, в кв. 81 по плана на с. К., обл. Ловеч, с
площ около 905 кв.м., ведно с построените в него паянтова жилищна сграда и
двуетажна паянтова постройка, както и всички подобрения и приращения, при
граници и съседи: улица от три страни и ПИ II-624 на Х.Х., включен за
урегулиране в УПИ I-623 в кв. 81 по плана на селото с площ от около 945 кв.м.,
който имот е подробно описан в Нотариален акт №45, том I, рег.№206, дело
№14/2015 г. на нотариус Б.Н.с рег.№591, вписан в СВ- Луковит под
Вх.№74/13.01.2015 г., Акт №16, том I, дело №16/2015г. Г. Г. Г. е осъдена да
заплати на М.А.Б. сумата от 800лв., представляваща разноски в производството за
един адвокат и на А.С.С. сумата от
3415,36лв., представляваща разноски в производството за един адвокат и депозити
за експертизи.
Постъпила е въззивна жалба
от Г. Г. Г. ***, представлявана от адв.Д.И.П.-САК
и адв.А.В.Р.-САК. Счита решението за недопустимо- поради нарушение на
процесуалните правила, за неправилно- поради необоснованост и липса на
съответствие на заявените обстоятелства с направените правни изводи.
Твърди,че съдът е
постановил недопустимо решение, произнасяйки се по непредявено възражение,с
което е допуснал процесуално нарушение,водещо да неправилност на съдебния акт.
Излага,че в отговора на искова молба подаден от отв.А.Б. изрично се правят
възражения за : 1.заобикаляне на закона и привидност; 2.липса на представителна
власт; 3. че договорът е сключен изцяло при неизгодни и неприсъщи условия; 4.
за разваляне на договора, поради неплащане на цената и неявяване в уговорения
ден и час за сключване на окончателен договор; 5. за липса на предпоставки за
сключване на окончателен договор поради обстоятелството, че имотът
представлявал семейно жилище, както и за неподсъдност на спора. Във втория
доклад по делото, обективиран в определение от 22.05.2019г., съдът определя, че
направените възражения в отговора на исковата молба на ответника А.Б. са:
1.нищожност по смисъла на чл. 40 ЗЗД, като се счита, че ответникът М.Б.
действал като мним представител при сключването на процесния предварителен
договор; 2. нищожност поради заобикаляне на закона, липса на основание и
привидност; 3. твърдение, че реалната стойност на имота не съответства на
продажната цена; 4. възражение за разваляне на договора; 5.счита, че не са
налице предпоставките за сключване на окончателен договор, тъй като имотът е
семейно жилище; 6.прави възражения за неподсъдност на спора.
Твърди че разгледаните и
уважени в решението възражения се различават с направените от ответника и
докладвани от съда.
В решението се приема,че
възраженията на ответника са: 1.възражение с правно основание чл. 40 ЗЗД срещу
предварителния договор, основаващо се на твърдение, че представителят М.Б. и
лицето, с което е договарял - ищцата Г.Г., са се споразумели в нейна вреда с
единствената цел да бъде лишена от полагащия й се дял от съпружеската
имуществена общност. Подробно описва обстоятелствата, при които е настъпил
разрив в отношенията между съпрузите, провокиран от извънбрачната връзка на
първия ответник и ищцата. Твърди, че реалната стойност и състояние на имота са
в пълно несъответствие със заявеното от ищцата. 2. възражението с правно
основание чл.42,ал. 2 ЗЗД срещу допълнителното споразумение, за което се твърди
да е сключено от нейно име, без действащият от нейно име М.Б. да е разполагал с
представителна власт, след като на 11.09.2017г. в общия нотариален регистър
било вписано оттеглянето на пълномощното от ответницата в полза на ответника,
като изрично се противопоставя на извършеното действие без представителна
власт. 3.възражение с правно основание чл.26,ал.1 от ЗЗД, вр.чл.28 от СК с
твърдение, че със сключеният предварителен договор се цели заобикаляне на
закона. 4. възражение за невъзможен предмет с правно основание
чл.26,ал.2,пр.1-во от ЗЗД с твърдение, че към момента на сключване на договора
описаните в него постройки не съществуват, а наречените „подобрения" не
отговарят на изискванията на ЗУТ, същите представляват незаконни строежи. 5.
възражение по чл.26,ал.2,пр.4-то от ЗЗД за липса на основание на предварителния
договор. 6.възражение за нищожност с правно основание чл.26,ал.2,пр.последно ЗЗД с твърдение, че предварителният договор е привиден - абсолютна симулация.
7.възражение за разваляне на предварителния договор с правно основание
чл.87,ал.1 от ЗЗД при даден подходящ срок с отговора на исковата молба и при
условията на евентуалност с правно основание чл.87,ал.2 ЗЗД, поради
безполезност в резултата на забавата.
Обяснява,че всяко едно
от коментираните възражения е отделно основание и подлежи на отделно
разглеждане от съда, на разпределяне на доказателствената тежест и на събиране
на необходимите доказателства. В първоинстанционното производство, въпреки че
не са направени възражения за нищожност поради липса на предмет, съдът
възприема основните си правни аргументи за отхвърляне на предявения иск с това
основание.
Твърди, че едва в първото по делото заседание е направено
възражение за липса на предмет, което е несвоевременно и съдът в нарушение на
принципа на диспозитивното начало се е произнесъл по него. Съгласно чл.133 от ГПК ответникът губи право на писмен отговор, на вземане становище или заявяване
на възражение, ако не е сторил това по начина и в срока по чл.131 от ГПК. Така
предметът на спора е конкретизиран от искането на ищеца и своевременно
направените възражения от ответника. В рамките на този предмет съдът дължи
произнасяне. Позовава се на съдебна практика (Реш.№179/08.04.2019г.,по
гр.д.№163/2018г., І ГО на ВКС)
На следващо място
твърди,че е налице нарушение на процесуалните правила, тъй като съдът е
направил непълен и неточен доклад по делото, който предвид трайната практика на
ВКС винаги представлява нарушение на съдопроизводствените
правила(Реш.№63/24.02.2015г.по гр.д. №4054/2014г., IV ГО на ВКС). Възражението
е свързано с констатациите, изводите, отделянето на спорното от безспорното,
както и разпределянето на доказателствената тежест, извършени с доклада по
делото. Обяснява,че по делото са били изготвени два доклада по чл.140 ГПК-
първият е обективиран в определение от 06.02.2019г., а вторият в определение от
22.05.2019г.,а съществува някаква част от доклад и в първото по делото
заседание. В първия доклад се определят само възражения, които ответникът А.Б.
е направила- с правно основание чл.40 от ЗЗД и за нищожност на договора поради
заобикаляне на закона, липса на основание и привидност. С този доклад съдът не
разпределя доказателствената тежест с оглед на квалифицираните фактически и
правни твърдения. Вторият доклад по делото дава същата квалификация на правните
твърдения на ответника, като добавя две възражения разваляне на договора и
възражение по чл.42,ал.2 от ЗЗД и разпределя доказателствената тежест.
Възразява,че е неясно какво означава указанието да се докаже: „че е настъпил
падежът на последното задължение", както и защо това влиза в предмета на
доказване на предявения иск по чл.19 ЗЗД. Не счита,че предмет на доказване е и установяването
на плащането и/или неплащането на уговорената по предварителен договор продажна
цена,в който смисъл е и съдебната практика (Реш.№53/08.07.2010г.по
гр.д.№349/2009г. на ВКС,Опр.№203/15.02.2016г.по гр.д.№253/2016г.на ІІІ ГО на
ВКС). Заключава,че е вменена доказателствена тежест за факти, които са извън
предмета на доказване. Не е съобразено и вписаното в предварителния договор, че
цената е платена в деня на подписването му. Възразява,че ищецът не следва да
носи доказателствената тежест за установяване на обстоятелството, че
ответниците са собственици на имотите (Реш.№65/07.04.2020г.по
гр.д.№3568/2019г.на ІV ГО на ВКС). Твърди,че изцяло липсва разпределение на
доказателствената тежест по приетите за разглеждане възражения от ответника.
Допуснати са нарушения и
при разпределянето на доказателствената тежест на ответника. Не е посочено кой
следва да доказва възражението за разваляне на договора.
За неправилно намира и
разпределена доказателствената тежест по приложението на чл.40 от ЗЗД. Позовава
се на Реш.№361/16.11.2011г.пост.по гр.д.№1077/2010г., IV ГО на ВКС). Счита,че
съдът не е следвало да указва точно в какво се състои увреждането, както е
извършил на практика с доклада си и в нарушение на диспозитивното начало,а
следва да укаже да се установяват всички обстоятелства за интереса на
представлявания и мотивите на представителя да сключи договора, който се
твърди, че уврежда.
С третия доклад съдът
дава и мотива, който ответницата следва да се доказва в хипотезата на чл.40 от ЗЗД- че е била лишена от правото да получи дял от съпружеската имуществена
общност.
В доклада, направен в
първото по делото заседание, са добавени и обстоятелства, които следва да се
доказват от ответника за периода на изграждане на съществуващите сгради.
Твърди,че това обстоятелство няма никакво отношение към предмета на доказване.
Също така е разпределена доказателствена тежест за установяване, че ответницата
е била изправна страна по предварителния договор, както и че сключването на
окончателен договор било безполезно поради забава. Подобни твърдения, които да
се очаква да установяват изложените обстоятелства липсват в отговора на искова
молба. Същевременно, в доклада по делото направен в първото заседание,
едновременно се разпределя доказателствената тежест в полза на ищцата да
докаже, че ответниците са собственици на имота и се приема за безспорно, че А.Б.
и М.Б. са собственици на имота. Възразява,че въпреки тази констатация, съдът е
длъжен да направи проверка на правото на собственост, предвид конститутивния
характер на иска по чл.19 от ЗЗД, така че не е въпрос на предмет на доказване,
както е възприето от съда (Реш.№104/30.07.2018г.по гр.д.№3811/2017г., III ГО на
ВКС, Реш.№212/21.02.2019г. пост.по гр.д.№4268/2017г.,III ГО на ВКС)
Счита,че съдът е допуснал
процесуално нарушение и по отношение на възражение, направено от ищеца в
първото по делото заседание,което не е обсъдил. В отговора на искова молба А.Б.
е направила изявления за извършени подобрения по процесния имот, ищцата в
първото по делото заседание е направила възражение, че от датата на предаване
на имота до момента е извършила подобрения, които са довели до състоянието на
имота към днешна дата. Видно от чл.8 от предварителния договор в деня на
подписването му владението върху имота е предадено. Това възражение би имало
отношение както към установяване на състоянието на имота към датата на
сключване на предварителния договор, така и към субективния елемент на мотива
за закупуване на имота от ищцата, който се изследва във връзка с формиране на
убеждение на съда за елемента недобросъвестност по реда на чл.40 от ЗЗД.
Сочи,че съдът е длъжен в
решението си да обсъди всички възражения направени от страните, а по отношение
на изложеното няма формирано становище на съда нито в посока на приемането му,
респ. разпределяне на доказателствената тежест за разглеждането му, нито за
отхвърлянето му със съответните мотиви.
На следващо място
твърди,че са допуснати процесуални нарушения и в процеса на събиране на
доказателства по делото. Излага,че в отговора на искова молба се прави
единствено искане за допускане на оценителска експертиза, която да отговори на
въпроса за действителната стойност на имота, който е предмет на процесния
договор. С доклада по делото от 22.05.2019г. съдът е допуснал експертиза, която
е комплексна и обхваща въпроси освен за оценката на имота и за актуалното му
състояние, дали съответства на описаното в исковата молба, предварителния
договор, нотариалния акт, има ли данни кога е започнало и завършило
строителството в имота и съобразено ли е със строителните норми. Счита,че
допълнително формулираните от съда въпроси категорично нарушават принципа на
служебното начало в гражданския процес.Позовава се на съдебна практика(Реш. №178/06.11.2017г.
по т.д.№ 600/2017г. на ВКС).
Също така в първото по
делото заседание са представени нови доказателства, които не отговарят на
условията на чл.147 от ГПК, но въпреки това съдът ги е приел, дори допуснал
нови експертизи, които са свързани изцяло с новопредставените след настъпване
на преклузията веществени доказателства. Представят се за първи път снимки от
социални мрежи, както и снимки съхранявани на мобилни устройства. Назначената
по делото експертиза е била оспорена и то основателно, но въпреки това не е
допусната повторна или комплексна такава. (Опр.№82/04.02.2016г.по
т.д.№1262/2015г. ІІ ТО на ВКС и Опр.№356/29.06.2018г.по гр.д.№4744/2017г.
на ІГО на ВКС)
Заявява,че изцяло липсва
обосноваване от съда кое заключение кредитира и защо. Отделно от това, предвид
направеното оспорване на приетата по делото в последното заседание експертиза,
съобразно постановките на съдебната практика по прилагане на разпоредбата на
чл. 201 ГПК (Реш.№267/04.03.2014г.,по гр.д.№30/2013г., I ГО на ВКС).
Излага,че съдебният акт
е неправилен, поради необоснованост и
липса на съответствие на заявените обстоятелства с направените правни
изводи. Решаващите си мотиви съдът постановява въз основа на възражение, което
не е направено в отговора на исковата молба, както и въз основа на неправилно
тълкуване на нормата на чл.40 от ЗЗД и подвеждане на събраните факти под
хипотезата на правната норма. Решението приема, че обективният елемент -
договорът да уврежда интересите на представляваната А.С., е проявен в очевидно
неизгодната продажна цена - 12 пъти по- ниска от справедливата пазарна оценка
към момента на сключване на предварителния договор. Приетата по делото и
оспорена в последното заседание експертиза приема стойност, която по никакъв
начин не отчита липсата на строителни книжа на постройките, както и направените
подобрения от ищцата. До последно остава недоказано обстоятелството от кога
именно процесните сгради са в състоянието, в което се оценяват от експертизата.
Техническата експертиза не може да потвърди дали датата на представените снимки
отговаря на записа им, нито в рамките на допусканите оценителски експертизи има
категорично потвърждение, че сградите са били в този си вид към датата на
сключване на предварителния договор.
В протокола от
проведеното открито заседание от 01.10.2019 г., вещото лице, на стр.3 пояснява:
„Принципно е възможно да се променят
данните, които излизат в EXSIF файла, аз лично съм направил опита да сменя
данни и не остава следа от това. Всяка една информация може да бъде променена
без за това да остават следи."
В допълнително
изготвеното експертно заключение от 22.11.2019г., вещото лице, отново
подчертава, че: „Данните имат за цел
лесното синхронизиране, подреждане и организиране на заснетите изображения и
имат информативен характер, но не могат да бъдат основа за даване на
категоричен отговор за датата на заснемане на изследваните изображения."
От друга страна -
експертите от оценителската експертиза, на която е възложен въпросът да бъдат
оценени имотите, също не могат да дадат категорично становище за факта дали към
датата на сключване на договора сградите са съществували. Те поясняват, че
данните им са единствено от сателитни снимки на имота в Google. В проведено по
делото открито заседание от 14.01.2020г., вещото лице Костадинов на въпрос на
адв.Ч. дали на посочените снимки, които използват за база за заключението си,
че тези сгради са съществували към 2017г., могат да се видят сградите отстрани
или само покривите, вещото лице потвърждава, че се ориентира единствено по
покривите на сградите. Нататък в протокола става ясно, че използваните цени по
метода на аналозите са актуални към датата на оценката, не към 2017г., както и
че не са използвани реални сделки, а обяви публикувани в интернет, като в
заключение вещото лице потвърждава пред съда: „Между тези две дати на 2014 г. и 2017г. няма други сателитни изображения.
Не мога да кажа дали са били съборени старите сгради и са направени нови, или
са направени подобрения върху старите."
Въпреки това, съдът
немотивирано и необосновано решава, че сградите са били в този си вид и към
датата на сключване на предварителния договор.
По отношение на елемента
от фактическия състав установяване недобросъвестност на представителя и
насрещната страна по договора, която се обективира чрез самия договор, съдът
просто констатира, че ищцата Г.- купувач и ответникът Б. са осъзнавали, че
цената от 9800лв. ще увреди представляваната, след като луксозното изпълнение
на сградите и озеленяването на имота е очевидно и не изисква специални знания
за пазара на имотите, за да се прецени, че уговореното е явно неизгодно.
Позовава се на съдебна практика-Реш.№361/16.11.2011г.пост.-по гр.д.№1077/2010г.
ІV ГО на ВКС. Липсват изцяло мотиви и как съдът е формирал убеждението си за
пряко доказване на недобросъвестността.
Не се съгласява с тезата
за недостатъчна индивидуализация на имота, довела до нищожност поради липса на
предмет на договора. Съдът погрешно е приел, че става въпрос за тази хипотеза
на нищожност. Съгласно правната теория и трайната съдебна практика
невъзможността на предмета може да е фактическа (вещта, предмет на договора да
е погинала към момента на сключването му или е извадена от гражданско
обръщение) или правна (например към момента на сключване на сделка за
учредяване на право на надстрояване застроителният план да не допуска
осъществяването на такова право или продажба на реална част от сграда, за която
не е одобрен проект за обособяването й в самостоятелно жилище). Нищожни са
договорите, чийто предмет още при сключването им е невъзможно да възникне. В
съдебната практика на ВКС, обективирана в Реш.№102/08.04.2010г.,по
гр.д.№4017/2008г., II ГО на ВКС се приема, че нищожността на договор поради
невъзможен предмет е налице „ако към момента на сключването му вещта, предмет
на разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на установените в действащия
устройствен закон изисквания за самостоятелен обект, т.е. с оглед тези
изисквания не представлява годен за извършване на разпоредителни сделки
самостоятелен обект...". Съдът следва да извърши преценката изхождайки от
състоянието на вещта към момента на извършване на разпореждането. Експертизите
в първоинстанционното производство приемат като условие, което обаче не е
доказано категорично, че имотите към датата на сключване на предварителния
договор, са в състоянието, в което са били към датата на изготвяне на
експертизата. В т.см. е Реш.№93/06.04.2012г. пост.по гр.д. №1548/2010г., IV ГО
на ВКС.
В същото време, макар и
некоментирано от съда, по делото има експертно становище, което сочи, че
имотът, който е описан в нотариалния акт и в предварителния договор и който е
нанесен в кадастралната карта, са идентични. Видно от протокола от проведено
открито заседание по делото от 29.05.2020г., вещото лице- геодезист потвърждава
идентичността на имотите, от което може да се направи обоснован извод, че
описанието по предварителен договор е достатъчно, за да се направи заключение
за кой имот се отнася и да се индивидуализира, че се прехвърля собствеността на
имота съгласно представения нотариален акт. Вещото лице потвърждава и
съответствието на нанесените сгради. В същия протокол сочи,че „В скицата, която ми показаха и в копието на
кадастралния и регулационния план е нанесена такава сграда със сигнатура ПЖ,
което означава „ паянтова жилищна сграда", която е във вид на
правоъгълник. В КК на същото място е нанесена сграда с идентификатор
36511.700.623.1, която е описана като жилищна сграда еднофамилна на два етажа с
площ от 65 кв.м., но на южната фасада има чупка на стената, което я различава
от сградата в скицата и там е написано само ПЖ. Сградите на повече от един етаж
се отразяват със съответната цифра пред сигнатурата ПЖ. Щом такава липсва,
значи отразената в скицата е едноетажна."
Съдът не обсъжда
идентичността на поземления имот като част от процесната сделка, а следва да се
има предвид, че съдът има право да обяви за окончателен предварителния договор
по реда на чл.19,ал.3 от ЗЗД само за част от уговорената с предварителния
договор престация, която е собственост на обещателя към момента на вписването
на исковата молба, а неплащането на цената не е основание за отхвърляне на
иска- Реш.№367/27.01.2015г.пост. по гр.д.№5852/2013г. на ІV ГО на ВКС.
Заключава,че съдът
неправилно е възприел фактическата обстановка, поради което неправилно е подвел
фактите към хипотезата на приложимите правни норми, не е приложил императивни
норми на закона, с което е постановил неправилно и незаконосъобразно решение.
Позовава се на т.1 от
ТРеш.№1/2013 от 09.12.2013г. на ОСГТК на ВКС, където се приема,че в границите
на компетентността на въззивния съд е да осигури точното прилагане на закона
след отстраняване на допуснатите процесуални нарушения. Затова моли след като
се установи основателността на изложените аргументи, да се отстранят
допуснатите процесуални нарушения и проведе фазата на съдебно дирене, да се
постанови решение по същество, с което се уважи исковата претенция за обявяване
на предварителния договор за окончателен.
В случай, че въззивният
състав сподели изложените по-горе аргументи, моли да се допусне експертиза,
която да определи стойността на имота след като съобрази липсата на строителни
книжа, както и направените от ищеца подобрения, за които ще представи надлежни
документи за извършени разходи.
Постъпил е отговор от
А.С.С. (Б.)***, представлявана от адв.И.П.Т.-САК. Счита въззивна жалба за недоказана и
неоснователна. Не споделя оплакванията за недопустимост на решението и за
допуснати от първоинстанционния съд процесуални нарушения. Излага, че се
смесват правни институти,които са основание за неправилност и недопустимост. Недопустимост
е налице, когато въпреки наличието, съответно липсата на необходимите
положителни или отрицателни абсолютни процесуални предпоставки, е постановено
съдебно решение. В случая първоинстанционният съд е постановил допустимо
съдебно решение, тъй като е налице активна и пасивна процесуална
правоспособност на страните, спазени са правилата за местна и родова
подсъдност, решението е по предявеният от ищцата иск.
Възраженията се и
неоснователни,тъй като в хода на съдебното дирене е установено,че процесната
сграда е незаконен строеж, както и че не може да бъде предмет на прехвърлителна
сделка.Твърдението за липса на направено възражение относно нищожност поради
невъзможен предмет, е неоснователно. Дори и теоретично да се приеме противното,
счита,че цитираната от въззивника съдебна практика е неприложима и отменена с
постановяването на ТРеш.№1/09.12.2013г. по т.д.№1/2013г., ОСГТК на ВКС. В т.1
от него е посочено, че постулатите, застъпени с ТРеш.№1/2001г. от 17.07.2001г.
по гр.д.№1/2001г. на ОСГК на ВКС не са загубили действие и са все още
приложими, както и че: „при проверка на
правилността на въззивното решение касационният съд по правило е ограничен от
заявените в жалбата оплаквания, но не и при нарушение на императивна
материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от
касационната инстанция и без да е било изрично заявено като касационно
основание. Тази принципна постановка се аргументира с разпоредбата на чл.4 ГПК(отм.), възпроизведена в чл.5 от действащия ГПК, която вменява на съда задължение
да осигури точното прилагане на закона в хипотезата, когато следва да намери
приложение установена в публичен интерес материалноправна норма, а не
диспозитивно право, отклонението от което с необжалването му следва да се
третира за възприето от заинтересованата страна. Това изключение от забраната
за служебна проверка на правилността на обжалвания съдебен акт следва да се
приеме и по отношение на правомощията на въззивния съд при действието на ГПК /в
сила от 01.03.2008г./, тъй като правомощията на въззивната инстанция при
решаването на спора по същество са аналогични на тези на касационния съд при
отменения ГПК. Ограниченията в обсега на въззивната дейност се отнасят само до
установяване на фактическата страна на спора, но не намират приложение при
субсумиране на установените
факти под приложимата материалноправна норма. Доколкото
основната функция на съда е да осигури прилагането на закона, тази му дейност
не може да бъде обусловена от волята на страните, когато следва да се осигури
приложение на императивен материален закон, установен в обществен
интерес."
Счита всички оплаквания
на въззивника за служебно събрани от
съда доказателства за неоснователни, позовавайки се на нормата на чл.195,ал.1
от ГПК. Позовава се и на прието от в т.3 от цитираното тълкувателно решение.
Не споделя и
оплакванията по отношение доклада на съда,в частта за „настъпилия падеж на
последното плащане". Сочи,че в отговора на исковата молба е направено
волеизявление за разваляне на договора поради неизпълнение от страна на ищцата.
Възражението, че е налице неизпълнение на договора е от категорията на
отрицателните факти, за които доказателствената тежест е за ищеца. Цитираното в
жалбата Реш.№361/16.11.2011г. на ВКС отново е изоставено и отменено със
задължителната съдебна практика - както с цитираното по-горе тълкувателно
решение, така и съгласно TPеш.5/2015г. на ВКС. В случая е направено възражение,
че предварителният договор е нищожен, затова и положителният факт, който трябва
да установи ищецът е, че договорът е действителен, не е прекратен и валидно
обвързва страните. В тази връзка, докладът по делото и направените от
първоинстанционния съд процесуални действия в хода на съдебното дирене, са
правилни. Цитираното в жалбата Реш.№104/30.07.2018 г.на ВКС касае правомощията на
касационния съд в качеството му на контролно-отменителна инстанция и са изцяло
неприложими за настоящия етап на делото, тъй като въззивният съд е съд по
съществото на спора. Счита направените възражения в тази връзка са неотносими и
неправилни.
По отношение твърдението
за подобрения подробно становище е изразено в молба от 22.10.2019г. Счита
направените от ищцата доказателствени искания за неотносими. Приносът и
евентуалните подобрения би бил предмет на доказване в хода на предстоящо
производство по делба на процесния имот - в неговата втора фаза. Сочи,че ищецът
чрез процесуалния й представител е приела в проведеното открито съдебно
заседание докладът по делото.
По оплакванията по
съществото на спора сочи,че цитираната в жалбата съдебна практика е изоставена
с TPеш.№5/2014г. на ВКС. Процесният предварителен договор е недействителен,тъй
като е сключен без представителна власт и непоражда правно действие. Договорът
е нищожен, защото заобикаля закона и е с невъзможен предмет. Договорните
правоотношения са привидни и абсолютно симулативни. Настоящият процес е
инициран от ответник и ищец, които изначално са планували да увредят интересите
на А.С. с привидно претендираните материални права. Целта на настоящия процес е
тя да се лиши от правото на собственост върху процесния имот след прекратяване
на съпружеската имуществена общност между двамата ответници. Твърди, че
сделката е абсолютно симулативна и нищожна. Както е посочено и в доктрината- в
случая е осъществен институтът на подставеното лице „personne interposee",
при който когато една сделка е нищожна, извършването й чрез подставено лице не
може да конверсира и заздрави нейния порок („Институтът на подставеното
лице", проф.Любен Диков,ИК Фенея,2007г). Ако ищецът и бившия съпруг на
отв.С. не бяха сключили този неизгоден предварителен договор, то тя би
притежавала половината от правото на собственост върху имота.
По отношение на
доказателствените искания счита,че това за назначаване на нова експертиза е
формално,а и ищецът не е оспорила надлежно експертизата при приемането и
изслушването й. Съгласно чл.201 от ГПК искането за „тройна" или повторна
експертиза се допуска за даване на ново заключение на вече поставените въпроси.
Моли въззивната жалба да
се отхвърли и остави без уважение, като неоснователна и недоказана, а
първоинстанционното решение да се остави в сила. Моли да се присъдят и
направените в тази инстанция разноски, за които и списъка по смисъла на чл. 80
от ГПК ще представи в срок.
Постъпил е отговор и
от М.А.Б. ***,чрез адв.К.С.-САК.
Счита въззивната жалба за правилна, законосъобразна, основателна и доказана, а
решението за нищожно, недопустимо, незаконосъобразно и необосновано и
постановено при съществено нарушение на материалния закон и съдопроизводствените
правила и при неизяснена фактическа обстановка. Твърди, че няма съответствие
между заявените обстоятелства и направените правни изводи. Споделя
съображенията на въззивната жалба изцяло. Оспорва отговора на въззивната
жалба,подаден от А.С.,като недопустим, тъй като се излагат твърдения и
обстоятелства, които касаят явно друго производство, а не настоящия спор.
Оспорва представителната власт на процесуалния представител, тъй като
пълномощията му са били само и единствено за първоинстанционното производство.
Моли да се уважи изцяло
подадената от Г.Г. въззивна жалба срещу обжалваното решение,като се отмени
изцяло и вместо него се постанови друго, с уважаване на предявения от нея иск с
правно основание чл.19,ал.3 от ЗЗД, като се обяви за окончателен сключеният на
04.09.2017г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
подробно описан по-горе, като доказан по основание и размер. Не се
противопоставя на направените с въззивната жалба доказателствени искания и моли
да се уважат. Претендира и направените разноски по делото, включително и
адвокатски хонорар и пред двете инстанции.
В съдебно заседание
въззивникът Г.Г. не се явява лично, представлява се от пълномощници- адв.А.Р.-САК
и адв.Д.П.-САК, които поддържат въззивната жалба и молят да се уважи.
Въззивникът М.Б. не
се явява лично,представлява се от пълномощник-адв.А.-САК,който заявява позиция
за основателност на въззивната жалба.
Въззивникът А.С. не
се явява лично,представлява се от пълномощници адв.Т.-САК и адв.Й.-САК,който
оспорват въззивната жалба.
От приложените по гр.д.№
334/2018г. по описа на РС-Луковит доказателства, преценени поотделно и в
съвкупност, въззивният състав приема за установено следното:
По допустимостта на въззивното
производство съдът се произнесе с определението си по чл.267 от ГПК,като
прие,че е налице. Въззивната жалба е подадена в срок и от легитимирано лице. Отговаря
на изискванията на чл.262,във вр.с чл.260 и чл.261 от ГПК,поради което съдът я
прие за редовна.
При проверката си по реда на чл.270 от ГПК въззивната инстанция не открива
пороци, водещи до нищожност. Не са налице и основания за недопустимост на
първоинстанционното решение.
Твърденията на
въззивника за недопустимост на обжалваното решение поради необоснованост и
липса на съответствие на заявените обстоятелства с направените правни изводи,
касаят анализа на ангажираните доказателства и формираните въз основа на тях
изводи. Тези въпроси се отнасят да правилността на съдебния акт,а не
допустимостта.
При горните
констатации съдът преминава към проверка по реда на чл.271 от ГПК по
правилността на атакуваното решение.
По
същество.
Не се спори по делото, че
ответниците А.С.С. и М.А.Б. са бивши съпрузи. Сключеният помежду им на
01.09.2013г. граждански брак е прекратен в хода на настоящето производство с
Решение №16973/21.01.2019г.,пост.по гр.д.№71573/2017г.по описа на РС-София.
След прекратяване на брака съпругата възстановява предбрачната си фамилия С..
Ответниците имат едно дете- М. М.Б., родена на ***г. Ищецът Г.Г. и отв.М.Б. също
имат дете- М.М.Б.-роден на ***г.
Не се спори че на
19.01.2015г. М.А.Б. купува недвижим имот, намиращ се в с.К., общ. Луковит-
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с кадастрален № 623, кв. 81 по плана на с. К., с площ около 905
кв.м., ведно с построените в него паянтова жилищна сграда и двуетажна паянтова
постройка, както и всички подобрения и приращения, при граници и съседи: улица
от три страни и ПИ II-624 на Х.Х., включен за урегулиране в УПИ I-623 в кв. 81
по плана на селото с площ от около 945 кв.м., при цена от 9 800лв. Сделката е
обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба №45, т.I, рег. №206, дело №
14 от 19.01.2015г. на нотариус с 591 в НК и район на действие РС-Луковит. Няма
данни и не се твърди съпрузите да са избрали конкретен режим на имуществените
си отношения,с оглед на което и на основание чл.18,ал.2 от СК следва да се
приеме,че имотът е придобит при условията на съпружеска имуществена общност.
На 04.09.2017г. е сключен
процесният предварителен договор,с който отв.М.Б.- лично и като пълномощник на
съпругата си А.Б.- като продавачи и ищецът Г.Г.- като купувач, се задължават да
сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачите да
прехвърлят на купувача следния недвижим имот- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с кадастрален №
623, кв. 81 по плана на с. К., с площ около 905 кв.м., ведно с построените в
него паянтова жилищна сграда и двуетажна паянтова постройка, както и всички
подобрения и приращения, при граници и съседи: улица от три страни и ПИ II-624
на Х.Х., включен за урегулиране в УПИ I-623 в кв. 81 по плана на селото с площ
от около 945 кв.м., подробно описан в нотариален акт №45, том I, рег. №206,
дело № 14 от 2015 г. на нотариус Бойка Маринова. Страните се споразумяват, че
цената на имота е 9800лв. и ще бъде платена в деня на подписване на
предварителния договор(чл.2). В чл.19 е регламентирано,че договорът служи за
разписка за удостоверяване получаването на сумата. Страните уговарят срок за
сключване на договора– 02.10.2017г., като се явят пред нотариус Б.Н.(чл.3,ал.1).
В чл.3,ал.3 е предвидено,че ако не се сключи окончателен договор, въз основа на
констативен протокол от нотариуса с отбелязване на причините за това, всяка от
страните може да предяви иск за обявяване на предварителния договор за
окончателен. В чл.8 продавачите поемат задължението да предадат владението на
имота на купувача в деня на подписване на предварителния договор. Не се
спори,че този ангажимент е изпълнен. Страните са уговорили конкретните си
права, задължения и последици от
неизпълнението им.
Със Споразумение от
12.09.2017г. страните променят срока за сключване на окончателния договор на
11.06.2018г.
Договорът и
споразумението са подписани от ищеца Г.Г. и на ответника М.Б.-лично и като
пълномощник на отв.А.С..
Представен е Протокол
№2823,т.І,акт №101 от 11.06.2018г.,с който Нотариус Б.Н.с рег.№591 в НК и район
на действие РС-Луковит, удостоверява явяването пред нея само на купувача по
предварителния договор Г.Г.. За продавачите не се е явил никой.
Пълномощията си за
сключване на предварителния договор отв.М.Б. обосновава с Пълномощно от А.С.Б.,
с което го упълномощава да „..продаде,
замени, дари или извърши апорт на лице и при цена и всички условия, каквито
намери за добре, притежаваните в семейна имуществена общност недвижими имота..“,
от които в т.1.1 е спорният, описан съгласно индивидуализацията в нотариалния
акт. Съдържанието и поставянето на подписа на упълномощителя са удостоверени от
помощник нотариус към Нотариус с
рег.№107 в НК и район на действие РС-София, на 01.09.2017г. На 21.09.2017г.
нотариус с рег.№600 в НК и район на действие РС-Несебър, удостоверява верността
на преписа на пълномощното.
На 11.09.2017г. от А.Б. е
изпратена Нотариална покана до М.Б.,с която го уведомява,че „..от 11.09.2017г.прекратявам действието на
гореописаното пълномощно.“. Поканата е представена пред помощник нотариус
към Нотариус с рег.№39 в НК и район на действие РС-София(рег.№20438,т.VІІ,
№140). Връчването на поканата на М.Б. е извършено на 12.11.2018г.,с уведомление
по чл.47,ал.5 от ГПК, удостоверено от същия нотариус. С удостоверение с
№50/15.11.2018г. на помощник нотариус към Нотариус с рег.№107 в НК и район на действие РС-София,
потвърждава вписването на оттеглянето на пълномощното и представя справка от
регистъра.
Представено е
удостоверение за данъчна оценка на процесния имот с №**********/25.02.2019г. на
Община Луковит. Приложена е и Скица №19/26.02.2019г. на Община Луковит-О“РУТ“, в
която е удостоверено,че ПИ с кад.№ 623, кв. 81 е с площ около 905 кв.м., при
граници и съседи- улица от три страни и ПИ с кад.№ 624. В имота са отразени
налични 2 сгради – ПЖ 48кв.м. и 2 ПС–60 кв.м. Сградите са описани като- жилище
– 1 ет.,с площ 56кв.м. и второстепенна постройка–ет.2,с площ 130кв.м. Общата
данъчна оценка на земята и сградите е 5539.60лв.
Не се спори,че в хода на
процеса е настъпила промяна в административния статут на спорния имот и в обявената
кадастралната карта на с.К. е нанесен като поземлен имот с идентификатор
36511.700.623 с площ 949 кв.м., заедно с две сгради с идентификатори
36511.700.623.1– двуетажната жилищна сграда с площ 65 кв.м. и 36511.700.623.2–
навес, отразен като едноетажна стопанска сграда с площ 41 кв.м.
Ищецът Г. поддържа,че са
изпълнени условията за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Ответникът М.Б. признава
иска и оспорва всички възражения на отв.С..
Признава,че е получил уговорената цена от 9 800лв. Обяснява,че не е отишъл на
11.06.2018г. за сключване на окончателния договор, тъй като не бил осведомен от
отв.Адрияна С.,която се занимавала с финализиране на сделката,за точния час,в
който трябва да се яви. Твърди,че е сключил предварителния договор по силата на
дадените му пълномощия от 01.09.2017г.
Ответникът А.С. оспорва иска и следните
прави правопогасяващи възражения-
1.Възражение с правно основание чл. 40
от ЗЗД срещу предварителния договор,като твърди,че представителят М.Б. и
лицето, с което е договарял– Г.Г., са се споразумели в нейна вреда с
единствената цел да бъде лишена от полагащия й се дял от имота,със статут на
съпружеската имуществена общност. Обосновава твърдението си с изложение на
влошаване на отношенията им в семейството поради установена извънбрачната
връзка на Б. с Г.. Твърди, че реалната стойност и състояние на имота
несъответстват на цената по договора.
2.Възражение с правно основание чл.42,ал.2 от ЗЗД, като твърди,че Споразумението от 12.09.2017г. е сключено от М.Б. без да
има надлежни пълномощия а я представлява,с оглед оттегляне на даденото
пълномощно, считано от 11.09.2017г.
3.Възражение с правно основание чл.26,ал.1
от ЗЗД, вр.чл.28 от СК, с твърдение, че със сключения предварителен договор се
цели заобикаляне на закона-установеният режим на съпружеска имуществена общност
по отношение на имота.
4.Възражение за невъзможен предмет на
предварителния договор- по реда на чл.26, ал.2, пр.1-во от ЗЗД,като твърди, че
към момента на сключване на договора описаните в него постройки не са
съществували, а наречените „подобрения“ не отговарят на изискванията на ЗУТ,
същите представляват незаконни строежи.
5.Възражение по чл.26,ал.2, пр.4-то ЗЗД за липса на основание на предварителния договор.
6.Възражение за нищожност с правно
основание чл.26,ал.2, пр.последно от ЗЗД,като твърди, че предварителният
договор е привиден – абсолютна симулация.
7.Заявление за разваляне на
предварителният договор с правно основание чл.87,ал.1 от ЗЗД,с даден подходящ
срок с отговора на исковата молба и при условията на евентуалност с правно
основание чл.87,ал.2 от ЗЗД, поради безполезност в резултата на забавата.
Ответникът С. твърди, че устно е
уведомила Б. за оттеглянето на пълномощното още при представянето му пред
нотариуса.
По реда на чл.204 от ГПК
съдът е извършил оглед на имота-вкл.и вътре в жилищната сграда, в присъствие на
страните и на в.л.инж.Костадинов и е обективирал констатациите си в съставения
съдебен протокол от 01.10.2019г. На место в поземления имот са констатирани
4 обекта – жилищна сграда, агрегатно
помещение, навес за автомобили и масивна беседка, както и висока каменна
ограда, покрита с керемиди. При запознаване с констатациите на
първоинстанционния съд настоящият състав споделя извода че никоя от тези сгради
не покрива характеристиките на „паянтова“, каквито са описаните в
предварителния договор и в нотариалния акт сгради.
По делото са допуснати
съдебни експертизи за установяване на относими към спора факти,както и
твърденията на страните.
В заключението си по
комплексната съдебно-техническа експертиза на в.л.арх.Цветана Ковачева и инж.Ж.
Й., след оглед на
имота, експертите сочат,че е ограден от трите ограждащи го улици с каменна
ограда с височина около 1.5-2м.,покрита с керемиди. В имота са изградени 4
сгради, чието разположение представят в Приложение №2 към експертизата. Описват
ги като- Сграда 1- разположена по средата на имота, като местоположението й
почти съвпада с това на паянтовата жилищна сграда от скицата, но се различава
по площ и конструкция. Съществуващата сграда е масивна, двуетажна, с нов покрив
(нова дървена конструкция и покрити с керемиди „Брамак“). Сградата е напълно
завършена отвън и от вътре. Всички довършителни работи по нея са нови и
изпълнени със съвременни материали. Фасадите са с външна топлоизолация и
дограма от PVC.
Цокълът е облицован с естествени каменни плочи. Сградата се състои от един полуподземен и два надземни етажа.
Застроената й площ(измерена с рулетка) е 64 кв.м. Полуподземният етаж е с отделен
вход от източната страна на двора и се състои от коридор, мокро помещение и
склад. По предназначение сградата е еднофамилна, жилищна. Жилището е
разположено на двата надземни етажа. Сграда 2 представлява беседка с площ от
15кв.м.,с нова дървена конструкция,с дървен покрив, покрити с керемиди
„Брамак“. Сграда 3 е нов навес с площ от около 41 кв.м., долепен до каменната
ограда на север,с дървена покривна конструкция,която стъпва на шест масивни
колони,облицовани с естествени каменни плочи. Вътрешната страна на покривната
конструкция и на оградата са обшити с декоративна дървена ламперия. Сграда 4 е
малка масивна сграда с тухлени ограждащи страни с дебелина 25см. и дървен
покрив,покрит с керемиди „Брамак“, измазана отвън и от вътре с бяла мазилка, с PVC дограма,с площ от около 13кв.м.
Състои се от едно помещение,в което е разположен агрегат за производство на
ел.ток. Дворното място е терасирано и озеленено. Сградите са свързани с алеи от
каменни плочи. Под беседката е поставена настилка от каменни плочи,а под навеса
от бетонни павета. Експертите сочат, че двуетажната паянтова стопанска
постройка,описана в нотариалния акт, предварителния договор и скицата, е
съборена.
На въпроса за
съответствието между описанието на имота в посочените три документа и исковата молба,
експертите отговарят,че е налице само за поземления имот. Няма съответствие
между описанието в горните документи и реалното положение на терена,тъй като
двуетажната стопанска постройка е съборена,съществуващата сграда е жилищна и не
е паянтова,а масивна,на два етажа. В имота са построени също и нови
сгради-беседка, навес и агрегатно. При проверката си вещите лица не са открили
строителни книжа за новите сгради, съгласно изискванията на чл.12,ал.1, чл.20,
чл.41 от ЗУТ. Сочат,че действащият подробен устройствен план на с.К. е одобрен
през 1987г. и в него е предвидено само основно застрояване- т.е.жилищна сграда.
Откритите на место беседка, навес и агрегатно са изградени на допълващо
застрояване. За извършеното в жилищната сграда преустройство и надстрояване
също е нужно да има одобрен проект и разрешение за строеж,каквото експертите не
са открили.
Действителната пазарна
цена на имота към сключване на предварителния договор (04.09.2017г.) експертите
определят на 15 300лв.
При представяне на заключението
в съдебно заседание вещите лица поясняват,че състоянието на имота към 2017г. са
установили чрез предоставен от ищеца видеоматериал. Г. не ги е допуснала да
извършат оглед вътре в жилищната сграда.
Допусната е и
съдебно-техническа експертиза с в.л.инж.К. К., който след оглед на имота и проучване на кадастралната
карта и сателитните снимки, публикувани в Google Earth, дава заключение,че в цифровия модел
на обявените кадастрална карта и регистър на с.К. е нанесен ПИ с идентификатор
36511.700.623 с площ от 949кв.м.,с построени в него две сгради- с
ид.№36511.700.623.1-двуетажна жилищна сграда с площ от 65кв.м. и с ид.№36511.700.623.2-
едноетажна стопанска сграда с площ от 41кв.м. За района на селото има сателитни
снимки от 26.02.2014г.,на която се наблюдават сгради в имота,които са различни
от тези по време на съдебния оглед-жилищна сграда с двускатен покрив,стопанска
сграда с четирискатен покрив, която е съборена към момента на огледа. Съществува
снимка от 02.04.2017г.,на която се наблюдават сгради,идентични на
тези,установени при огледа- жилищна сграда с четирискатен покрив,стопанска
сграда(навес) с четирискатен покрив, беседка с четирискатен покрив, стопанска
сграда (агрегатно). Последната снимка е
от 12.10.2019г., на която се наблюдват същите сгради, видени и при съдебния
оглед. Експертът заключава,че към датата на предварителния договор-
04.09.2017г. установените на огледа сгради са съществували. Дава заключение за
пазарната оценка на ПИ с кад.№36511.700.623 с площ от 949кв.м.,заедно с
построените в него двуетажна жилищна сграда с площ от 65кв.м.,едноетажна
стопанска сграда(навес) с площ от 41кв.м.,едноетажна стопанска
сграда(агрегатно) с площ от 13кв.м.,беседка с площ от 15кв.м., в размер на
202 428лв.- към сключване на предварителния договор и на извършване на
огледа. Вещото лице поддържа,че цената е еднаква, тъй като няма промяна в
състоянието на имота.
В съдебно заседание при
представяне на заключението инж.К. пояснява методите и аналозите,които е
ползвал при изготвяне на оценката.
Назначена е
допълнителна съдебно-техническа експертиза ,изготвена от в-л.инж.К.К. и инж.Д. П.-Н., която след проучване на пазара и
прилагане на комбинирани методи на оценка,дава заключение,че пазарната стойност
на недвижимия имот, към датата на сключване на предварителния
договор-04.09.2019г.,в случай,че състоянието му е идентично с това при
извършения оглед, е в размер на 121 368 лв.,от която сградите-
110 663лв., а земята- 10 705лв. Различието с предходната експертиза
в.л.инж. Костадинов обяснява с грешка при изчислението,тъй като в стойността на
сградата е включвал и цената на земята.
Съставът приема
заключенията на съдебно-техническите експертизи. За формиране на изводите си по
отношение на пазарната оценка на имота
се позовава на стойността,изчислена от СТЕ на в.л.инж.К.К. и инж.Д.Н., която е
най-всеобхватна. Експертите са пояснили, че при изчисленията са използвали
възможните и приложими методи на оценка на поземлен имот с построени в него
сгради, съпоставили са и пазарните аналози от обявените продажби, отчели са
вида на извършеното строителство и са приложили коригиращи коефициенти за
отнасяне на стойността към 2017г. Получената оценка е пълна и обективна. Останалите
заключения не следва да се използват, при констатираните по-горе неточности.
От отв.С. е ангажирана съдебно-техническа
експертиза за проверка на предоставени от нея и от ищеца видеозаписи и
снимки на имота. Вещото лице Цв.В. дава заключение,че не може да определи с
категоричност датата на съставяне/публикуване на видеофайловете, цифровите
изображения от CD-R диск и USB Flash
Drive,обект на
изследване. Поставена е допълнителна задача за копиране и анализ на видеофайлове,с
посочване на датите на създаването им.
Съставът намира,че това
доказателство не е достатъчно надеждно за обосноваване на твърденията какво е
било състоянието на имота към сключване на предварителния договор. Въпреки
дадената възможност не е обоснована автентичността на предоставените
видеофайлове, снимки, публикации в социални мрежи, поради което не могат да се
приемат,че притежават нужната за процеса категоричност, за да бъдат ползвани
като доказателства. Същите биха могли да се ползват единствено като косвено
доказателство. По делото са налице категорични съдебно-технически експертизи,
основани на обективни данни-отразяване в кадастрална карта, сателитни снимки,
констатациите на вещите лица-експерти в оценката на недвижими имоти, които са
единни по отношение на заключението, че имотите, които са открити като
съществуващи в поземления имот,са били изградени и налични и към сключване на
предварителния договор. С оглед на това съставът дава приоритет на този начин
на доказване.
По реда на чл.193 от ГПК
е открито производство по оспорване автентичността на подписите на ищеца Г.Г., положени
по предварителния договор и споразумението към него. Назначената
съдебно-графологична експертиза с вещо лице О.В. дава заключение,че подписите
върху двата документа са положени от Г.. Съставът приема заключението и въз
основа на него формира извод, че подписите на Г. са автентични и оспорването по
чл.193 от ГПК е неуспешно.
По делото са събирани и
доказателства за наличие/липса на осъждания на отв.Б., които съставът намира за
неотносими към спора и не ги обсъжда.
По делото са изслушани
ангажирани и от двете страни свидетели.
Свидетелят Б.И.А.-воден
от ищеца,познава и трите страни. Знае за имота в с.К.. Потвърждава, че отв.Б. е
извършвал ремонтни работи след придобиването му. След време разбрал,че къщата е
закупена от Г.Г., която го е търсила за съдействие при намиране на местни
майстори за извършване на ремонт.
Водените от отв.С.
свидетели също познават страните от преди. Потвърждават,че са виждали
демонстрации на близки отношения между Б. и Г..
Св.А.П.П. е ходила един
път в имота в с.К.- през 2016г., когато видяла “..Висока сграда,триетажна, масивна, луксозна,не си спомням конкретни
подробности. А. ми изпращаше снимки и ми споделяше каква хубава къща са си
направили,че почти всяка събота и неделя са там с детето…Снимките на къщата са
откакто къщата се направи през 2015г. “.
Св.Л.В.Д. сочи,че е
посетил имота в края на 2015г.,тъй като е имал интерес от продажба,предложена
му е от отв.Б.. Описва,че „..Къщата беше
голяма, на три етажа беше.Един приземен и два надземни,голям двор,ограда голяма
каменна,хубаво разпределение,но за мен цената не струваше половин милион
лева….Къщата беше напълно завършена и обзаведена отвътре..“..Навеса беше
направен като за коли,за автомобили. Не мога да си спомня,не си спомням
беседка..Беше края на 2015г. и началото на 2016г.“.
Свидетелят Е.Н.С. също
познава страните, като впечатленията му са главно за личните отношения между
страните. Обяснява, че от края на 2017г. живее на семейни начала с отв.С..
Съдът кредитира
показанията на свидетелите за относимите към спора факти, тъй като са ясни и
конкретни и не противоречат на останалите доказателства. Свидетелствата за личните
отношения между страните са неотносими към предмета на делото.
При така установените
фактически обстоятелства съставът приема,че е сезиран с иск с правно
основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на
04.09.2017г. предварителен договор.
За да се уважи искът по
чл.19,ал.3 от ЗЗД, е необходимо страните да докажат, че са обвързани с
действителен предварителен договор за продажба на недвижим имот, че при
сключването му са уговорени съществените условия на окончателния договор за покупко-продажба,
а именно- индивидуализация на имота, да е определена цената, предаването на
владението, както и продавачите да са собственици на имота към момента на иницииране
на производството.
При анализа на тези
предпоставки съставът намира,че сключването на предварителния договор е
доказано. Въпреки,че е оспорена автентичността на подписа на купувача-ищец,
чрез съдебно-графологичната експертиза се доказва, че договорът и
споразумението са подписани именно от Г.Г., в графата „купувач“. Също в
договора се откриват уговорки за цената на имота, предаването на владението и
срока за сключване на окончателния договор.
Доказани са и валидните
пълномощия на отв.Б. да представлява съпругата си в сделката. Не може да се
сподели възражението на отв.С. за липса на представителна власт,тъй като
фактическият състав на оттегляне на пълномощното е завършен едва на
12.11.2018г., когато му е връчена нотариалната покана с това изявление на
упълномощителя. Всички действия, извършени до този момент-конкретно сключването
на предварителния договор и споразумението от 02.10.2017г. запазват валидността
си по отношение на упълномощителя.
На следващо място съдът
следва да провери дали продавачите са били собственици на обещания недвижими
имот. Тук съставът констатира липса на съответствие между описаните и обещани в
предварителния договор сгради и тези, които реално са съществували към момента
на сключването- 04.09.2017г., а и в момента. Видно от предварителния договор
уговорките между страните са за придобиване в собственост на поземлен имот с
изградени в него две сгради-паянтова жилищна на един етаж и двуетажна паянтова
стопанска сграда. В действителност,обаче в имота вече са били изградени четири
сгради- вместо паянтовата жилищна сграда е съществувала масивна жилищна сграда
на два етажа,с приземен етаж,с четирискатен покрив, напълно завършена за
обитаване като жилищна. Стопанската паянтова постройка е била съборена и не е
съществувала към този момент. В имота са изградени също и още три сгради- навес,
беседка и агрегатно, всичките с масивен покрив, завършени в степен да са годни
за ползване по предназначението им.
От тези данни следва
извод, че към момента на сключване на предварителния договор не е съществувал част
от описания в него предмет,а именно обещаните две сгради. Страните са се
споразумели за прехвърляне на правото на собственост върху липсващи обекти, което
определя и предмета като „невъзможен“ по см.на чл.26,ал.2,пр.1-во от ЗЗД и
обуславя нищожност на предварителния договор в тази част. Договорът не може да
породи правните си последици по отношение на обещаните две сгради, тъй като още
при сключването му облигационната обвързаност не е могла да възникне.
Този извод не се променя
и при съобразяване на меродавния за предварителните договори момент за преценка
на действителността им. Съгласно ТРеш. №
84/06.09.1968г.,пост. по гр.д.№74/68г.на ОСГК валидността се съобразява към
момента на постановяване на решението, а не към момента на сключването на
предварителния договор. Специфика на този вид договори е уговорката на страните
правните последици от него да настъпят в бъдещ момент, а именно сключването на
окончателния договор. С оглед на това са възможни хипотези на въвеждане от
страните на отлагателно условие (н-р изграждане на имота), на саниране на
недостатъци на предмета на договора(узаконяване), които макар да не са
изпълнени към сключване на договора, ако са налице при предявяване на иска и
постановяване на съдебното решение по чл.19,ал.3 от ЗЗД, имат за последица
валидиране на уговорките между страните.
В случая това не е
налице,тъй като обещаните сгради не са съществували в описаните им в договора
характеристики, както към сключване на договора, така и в момента. Не е налице
нито фактическа, нито правна възможност така уговорените обекти да бъдат
предмет на целената от страните прехвърлителна сделка. Индивидуализацията на
имотите по договора и на место се различава съществено-както по броя на
сградите- от уговорените 2 - реално са изградени 4, по вида на сградите- от
обещаните паянтови - реално съществуват масивни, по разположението на сградите
в имота също няма съвпадение.
С оглед свободата на
договаряне е допустимо страните да предвидят трансформация на имота след
сключване на предварителния договор,като установят параметрите на бъдещата вещ.
В този случай при констатиране на съответствие между уговореното и реално
изпълненото- преустройство, разширение и т.н. обявяването на предварителния
договор за окончателен е допустимо. Известно
е,че уговорката за
продажба на бъдеща вещ не е нищожна, а окончателният договор ще бъде заместен с
решението по чл.19,ал.3 от ЗЗД за обособения реален обект, когато се установи
идентичност въз основа съдържанието на предварителния договор и осъщественото
преустройство (Реш.№140/09.05.2012г.,по гр.д.№832/2011г., III ГО на ВКС).
Подобна уговорка в процесния предварителен договор не се открива.
Съставът се съгласява с
мотивите на първоинстанционния съд за допустимото отстъпление от изискванията
за идентификация на имота,предмет на предварителен договор, като описанието бъде
определено и с оглед отношенията между страните и обстоятелствата при
извършването на сделката (Реш.№49/29.03.2013г.по гр.д.№363/2012г.,IV ГО на ВКС,
Реш.№47/29.04.2009г. по т.д.№645/2008г., I ТО на ВКС). Необходимо е, обаче
идентификацията на обещания и съществуващия към постановяване на решението имот
да не е спорна. В случая не е така, дори напротив-сградите се различават съществено,
а някои дори вече и не съществуват- н-р паянтовата стопанска сграда.
Не на последно място
обявяването на договора за окончателен не е възможно и с оглед на категоричната
констатация,че съществуващите в имота
сгради са изградени без нужните строителни книжа. Не е допустимо валидиране на
това строителство по реда на чл.19,ал.3 от ЗЗД.
При установеното
несъответствие в съществен елемент на договора,а именно несъществуване на
обещаните сгради, обявяване на предварителния договор за окончателен по
отношение на тях не е възможно. Порокът на предварителния договор е съществен и
влече нищожност на договора в тази част.
По отношение на
поземления имот не се откриват несъответствия. Съдебно-техническата експертиза
на в.л.арх.К. и инж.Й. дават заключение, че има пълно съвпадение между описания
в титула за собственост на продавачите, в предварителния договор, скицата и данъчната
оценка. В съдебно заседание при представяне на заключението арх.Ковачева
пояснява, че различията в площа на имота- 905кв.м. съгласно действащия подробен
устройствен план от 1987г. и на площа на УПИ І-623 с площ от 945кв.м.,се дължи
на урегулирането на имота и предвидени придаваеми части по контура на улицата. Вещото лице
инж.Костадинов поясни,че в обявените КККР на селото имотът е с идентификатор
36511.700.623 и с площ 949 кв.м. Видно е, че отклоненията в площа се дължат на
промените в административно-правния статут на имота и следва да бъдат отчитани,
тъй като са част от фактическия състав на индивидуализиране на предмета на
договора към момента на обявяването му за окончателен.
Вече е преодоляно
противоречието в съдебната практика за възможността предварителният договор да
се обяви за окончателен само за част от обещаната престация, за която е
установено изпълнение на законовите изисквания. Няма пречка да бъде обявен
договорът за окончателен за притежаваната съответна част, при положение, че
купувачите са съгласни и желаят продажбата да се осъществи при това условие и
обем. (в т.см.Реш. №289/12.02.2018г.по гр.д.№359/2017г., IV ГО на ВКС, Реш.№313/26.05.2010г.по
гр.д.№584/2009г., III ГО на ВКС, Реш.№113/23.06.2014г.
по т.д.№434/2012г., II ТО на ВКС.). От съществено значение е волята на страните,тъй
като по този начин се внася изменение на клаузи от съглашението им. В
производството по чл.19,ал.3 от ГПК съдът не е овластен да изменя съдържанието
на предварителния договор. При обявяване на окончателния договор може само да
възпроизведе уговорените и реално осъществимите договорки, при съобразяване и
на обема на доказаното право на собственост.
В случая съгласие за
обявяване на договора за окончателен само по отношение на поземления имот не е
заявявано от купувача Г.Г.. При съобразяване, че вече е изплатила цялата
цена(съгл.чл.2 и вр.с чл.19 от договора), то подобно разрешение би я ощетило
съществено, поради което съгласието й следва да е изразено ясно и категорично. Съдът
не следва с решението си да накърни интереса на който и да е от
съдоговорителите.
Съгласие за подобно
разрешение не може да се извлече и от анализа на договореностите, при търсене
на действителната им воля. Съгласно чл.20 от ЗЗД при тълкуването на договорите следва
да се търси реалната обща воля на страните – за какво са се споразумели, какъв
правен резултат предвиждат да постигнат, отделните уговорки трябва да се
тълкуват във връзка едни с други и всяка да се схваща в смисъла, произтичащ от
целия договор, с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността. В
процесния предварителен договор не се открива да е изразено съгласие на
страните за подобно развитие на отношенията им- напротив още при сключването му
купувачът е влязла във владение на имота- вкл.и на сградите, владее го/ги и в
момента и твърди, че е извършила редица подобрения. Интересът й за придобиване
на имота заедно с изграденото в него е ясен и конкретен и бил съществено
накърнен при обявяване за окончателен само по отношение на поземления имот.
Съгласие за такова разрешение не е изразявано и от ответниците-продавачи.
По изложените съображения
съставът намира,че не са налице законовите предпоставки за обявяване на
предварителния договор от 04.09.2017г. за окончателен, поради което искът с правно основание чл.19,ал.3 от ЗЗД
следва да се отхвърли изцяло. При този изход не следва да се разглеждат
заявените от отв.С. правопогасяващи възражения.
При съвпадение с на
крайния извод на първоинстанционния съд,обжалваното Решение
№82/29.06.2020г.,пост.по гр.д.№334/2018г. на Рс-Луковит следва да се потвърди.
Съставът не споделя
твърденията на въззивника за допуснати процесуални нарушения при разглеждане на
делото. Не е налице несъответствие между заявените от отв.С. и приети в
доклада правопогасяващи възражения.
Напротив-съдът е положил усилия за уточняването им и това е причината за
допълване на доклада в тази част. Указанията към страните при разпределението
на доказателствената тежест са точни и ясни и съответстват на заявените
претенции.
Не е налице и твърдяното
произнасяне по незаявено основание за нищожност. Изследването налице ли е годен
предмет на предварителния договор е част от задължителната служебна проверка по
чл.363 от ГПК- дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред.(в
т.см.Реш.№172/04.07.2019г.по гр.д.№3960/2018г., IV ГО на ВКС). Именно там съдът
следва да провери валидни ли са уговорките на страните по съществените елементи
на бъдещия договор за продажба на недвижим имот. Затова и съдът е поставил
задача на съдебно-техническите експертизи да се установи идентичност на
описания и съществуващия имот и това е относим и съществен за спора въпрос. Не
може да се сподели и твърдението,че не са изложени мотиви по приемането или не
на множеството допуснати експертизи. Напротив-съдът подробно е изложил коя
експертиза кредитира, в коя част и защо.
По разноските в настоящето
производство.
С оглед изхода на спора въззивникът следва
да се осъди да заплати на въззиваемите направените от тях разноски. От А.С. е
представен списък по чл.80 от ГПК с деклариран разход за адвокатско пълномощно
в размер на 3000лв. Приложен е договор за правна помощ и сътрудничество с
вписан реално платен хонорар от 3000лв. при подписване на договора. Съгласно
ТРеш.№6/06.11.2013г.,пост.по т.д.№6/2012г.на ОСГТК на ВКС –т.1 договорът служи
като доказателство за извършване на разхода.
От въззивника се направи възражение за
прекомерност на адвокатския хонорар, затова съдът съобразява предвиденото в
Наредба №1/2004г. на ВАС минимално възнаграждение с оглед цената на иска. Последната
се определя по правилото на чл.69,ал.1,т.4,вр.с т.2 от ГПК от данъчната оценка
на имота,която е 5539.60лв. Така съгласно чл.7,ал.2,т.3 от Наредба №1/2004г.на
ВАС минималният хонорар е в размер на 607
лв. Съдът съобразява,че въззивното производство не се отличава с особена правна
и фактическа сложност, проведе се едно съдебно заседание, поради което намира
възражението за прекомерност за основателно и намалява полагащия се за
възстановяване на въззиваемия Адрияна С. до размера на 607лв., която сума
следва да се възложи в тежест на въззивника Г.Г..
Претенция за възстановяване на
разноски е заявил и въззиваемият М.Б.,но не е представил доказателства за
извършени такива, поради което не следва да се присъждат.
По изложените съображения и на
основание чл.272 от ГПК,ОС-Ловеч
Р Е
Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 82/29.06.2020г.,
постановено по гр.д.№334/2018г. на РС-Луковит,като правилно и законосъобразно.
ОСЪЖДА Г. Г. Г. с ЕГН **********
с адрес ***, да заплати на А.С.С. с ЕГН **********, с адрес ***,
сумата 607(шестстотин и седем)лева,представляваща направени във въззивното
производство разноски.
На основание чл.280,ал.3,т.1 от ГПК решението може да се обжалва пред ВКС в 1-месечен срок от уведомяване на
страните за него.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.