№ 1101
гр. София, 05.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и четвърти октомври през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Михаил Малчев
при участието на секретаря Невена Б. Г.
като разгледа докладваното от Катерина Рачева Въззивно гражданско дело №
20241000501905 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното. Подадена е въззивна жалба от И. Д. К. чрез
адв. Е. Ф., ответник в първоинстанционното производство срещу решение 260112 от
12.02.2024 г. на Софийски градски съд по гр.д. 9020/2020, I гражданско отделение, 8 състав,
с което е развален сключеният между М. Н. К. и И. Д. К. договор за продажба на недвижим
имот от 28.11.2019 г., обективиран в Нотариален акт № 159, том IIІ, рег. № 12758, нот. дело
№ 482/2019 г. по предявения от М. Н. Г. срещу и И. Д. К. иск с правно основание чл. 87, ал. 3
от ЗЗД вр. с чл. 200, ал.1 от ЗЗД, както и е признато за установено по отношение
на ответницата придобитото чрез наследяване по закон право на собственост върху имота,
предмет на посочения договор по отношение на ответницата и последната е осъдена да
предаде владението върху имота.
С решението е оставен без разглеждане предявеният при условията на евентуалност иск
с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. трето ЗЗД за прогласяване на нищожност на същия
договор.
Във въззивната жалба се излагат оплаквания за неправилност, противоречие със
материалния и процесуалния закон и съдебната практика. Нотариалният акт представлявал
доказателство за плащането, а наследникът на продавача е обвързан от неговото изявление.
По тази причина искът за разваляне е неоснователен.
Подаден е отговор на въззивната жалба от М. Н. Г. чрез адв. В. Г., в който са изложени
твърдения как са протекли последните месеци на М. Н. К.. Поддържа се, че съдът правилно
е приел, че цената за продажбата не е платена.
Доколкото искът за прогласяване на нищожност следва да бъде разгледан като главен, а
искът за разваляне – като евентуален, ищцата е следвало да заяви дали поддържа иска за
прогласяване на нищожност на договора за продажба поради противоречие с добрите
нрави. С молба от 11.10.2024 г. адв. В. Г. от името на М. Н. Г. е заявила, че нейната
доверителка не поддържа исковете за прогласяване на нищожност на договора, поддържа
1
единствено иска за разваляне на договора и ревандикационния иск за осъждане на
ответницата да предаде владението на имота, прехвърлен със същия договор. В с.з. от
24.10.2024 г. съдът е дал възможност на адв. Г. да посочи има отказ или оттегляне. Адв. Г. е
направила изявление, че оттегля исковете за нищожност, предявени с исковата молба.
Въззивният жалбоподател, ответник по иска, лично и чрез адвокат Ф. е заявил съгласието си
с направеното оттегляне. Съдът, като е съобразил изричното пълномощно на адв. Г. и
даденото съгласие, е прекратил производството по отношение на исковете за нищожност
поради накърняване на добрите нрави. Определението за прекратяване е влязло в сила
предвид липсата на обжалване.
В с.з. въззивният жалбоподател моли за отмяна на решението и отхвърляне на
исковете. Ответникът по въззивната на жалба чрез упълномощения си адвокат оспорва
жалбата и моли обжалваното решение да бъде потвърдено.
При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, съдът намира, че
обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в
изискуемата от закона форма, по допустим иск, предявен от и срещу процесуално
легитимирани страни, поради което е валиден и допустим. По правилността на обжалвания
акт във връзка с оплакванията и доводите на страните въззивният съд намира
следното. Пред въззивния съд е висящо производството по иска за разваляне на договора за
продажба и по иска за признаване за установено на собственост върху имота, предмет на
договора, на основание наследяване по закон и за предаване на владението върху него.
Твърденията в исковата молба са, че ищцата е наследник по закон на починалия на
24.05.2020 г. неин дядо М. Н. К.. Последният сключил с ответницата договор за продажба на
недвижим имот от 28.11.2019 г., обективиран в нотариален акт № 159, том IIІ, рег. № 12757,
нот. дело № 472/2019 г. на нотариус В. Г., рег. № НК *** - АПАРТАМЕНТ № 93, етаж 7, вход
4 в блок *, жк „***“ 1, със застроена площ от 56, 48 кв.м., заедно със зимнично помещение
без посочен номер и площ и прилежащите 0, 820 % идеални части от общите части на
сградата и правото на строеж върху мястото, който е обозначен в схема № 15-1064551-
22.11.2019 г. на СГКК- София като самостоятелен обект с идентификатор
68134.4082.619.1.93. Уговорената продажна цена на имота била твърде ниска в сравнение с
действителната продажна цена на недвижимия имот, поради което сключеният договор бил
в противоречие с добрите нрави и недействителен. Продажната цена не била изплатена от
ответницата по банковата сметка на дядото на ищцата, поради което договорът подлежал на
разваляне, а в качеството й на наследник по закон на продавача – тя имала право да предяви
иск за разваляне.
Възраженията в отговора са, че цената не е занижена, тъй като страните по сделката се
намирали в много близки лични отношения, които мотивирали продавача да определи
минимално допустимата според закона продажна цена. Цената на апартамента била изцяло
платена в брой на части с парите, давани на ответницата от нейните деца, още преди
изповядване на нотариалната сделка. В нотариалния акт продавачът бил потвърдил
плащането. Прехвърлителят на имота, макар да бил възходящ на ищцата, бил обиден от
факта, че тя не го подпомагала по никакъв начин, макар здравословното му състояние да
налагало това. Ищцата очевидно не била запозната със значителна част от фактите,
мотивирали продавача да сключи договора за продажба именно с ищцата и то именно на
посочената в договора продажна цена, чиито размер бил съобразен с положените от
ответницата грижи за здравето на ищеца в много труден момент от живота му.
Спорно по делото е дали е налице основание за разваляне на договора за продажба на
недвижим имот поради неплащане на цената. Твърдението на ищцата е, че цената не е
платена по банков път, което ответницата не оспорва. На свой ред ответницата твърди, че
цената е платена в брой, поради което няма основание за разваляне на договора. Не е спорно,
че ответницата владее имота, както и че ищцата е единствен наследник по закон на
продавача по сделката. Съдът следва да провери служебно и наличие на нищожност,
произтичаща от формата или съдържанието на договора.
2
Установяват се следните факти по делото. Според показанията на св. С. Н. К.,
домоуправител на входа, където живеели И. и М., двамата са живели на семейни начала
поне три години преди смъртта на М. в апартамента на И.. От М. знаела, че той няма
роднини, освен внучка, с която обаче нямал контакт. И. имала дъщеря, която живеела в
Германия. Според показанията на св. М. И. И., приятелка на ищцата от детските години,
дядо й М. живеел в апартамент, разположен на седмия етаж в жилищна сграда, намираща се
в ж.к. „***“. М. и дядо й се виждали през лятото, когато М., която живее в чужбина отдавна,
идвала в България. На някои от срещите присъствала и св. И.. Според нея внучката
поддържала отлични отношения с дядо си, но поради факта, че живеела в чужбина,
социалните контакти между двамата се осъществявали предимно по телефона, за което тя
знае от самата М.. Свидетелката не познавала ответницата, но била чувала от М., че ходи да
пие кафе и се разхожда с една съседка И., която му била ухажорка.
Показанията на двете свидетелки не си противоречат и съдът ги кредитира, като въз
основа на тях приема, че М. и И. са живели на семейни начала три години преди смъртта на
М. на 24.05.2020 г. в апартамента на И. в „***“ 1, бл. 19, вход 5. М. е имал инцидентни
контакти с внучката си, когато тя е идвала в България, но дали са поддържали контакт и
докато са били в различни държави, няма доказателства.
От договор за пакетно пътуване до Гърция се установява, че М. и И. са били на
екскурзия през септември 2019 г. От нареждане – разписка за банков превод на сумата от
5000 евро с неустановена дата и нареждане – разписка за банков превод на сумата от 2100
евро от 16.09.2019 г. не се установяват факти от значение за делото. От извлечение за
периода 01.01.2015 г. до 28.08.2020 г. от банкова сметка при „Банка ДСК“ АД на
ответницата, се установява, че през този период ответницата е получавала периодично пари
от два немски IBAN с титуляри Й. Я. и Я. Я.. Данните за движението по сметките на М. К. в
„Инвестбанк“ АД, всички те, закрити преди смъртта му, също не дават информация,
относима към предмета на настоящото дело.
Съдът има задължение да обяви служебно нищожност, произтичаща от формата или
съдържанието на договора по ТР 1/2020 от 27.04.2022 г. на ОСГТК на ВКС, но такава не се
установява в случая. Нотариалната формата на сделката за прехвърляне на недвижим имот е
спазена. При насрещно възникналите задължения за прехвърляне на собствеността и
заплащане на цената при модалитет запазено право на ползване не се констатира основание
за нищожност. Въззивният съд не установява и основания за нищожност на сделката,
относими към заявеното от страните. По повод заявеното от ищеца противоречие с добрите
нрави, тъй като договорената цена е в пъти по-ниска от пазарната и има нееквивалентност
на престациите. От доказателствата по делото не се установява противоречие с добрите
нрави. Уговорената цена е колкото е данъчната оценка – 39872, 60 лева. Според
заключението на СОЕ справедливата пазарна цена е 129461,92 лева, като тази оценка не
отчита факта, че е запазено пожизнено право на ползване на имота за продавача. От
свидетелските показания се установява, че продавачът и купувачката са живели на
съпружески начала около три години преди датата на смъртта на продавача, което е две
години и половина преди сделката (показания на св. С. Н. К. в с.з. от 14.02.2022 г., СГС).
Следователно по-ниската от пазарната цена е продиктувана, както от близките отношения
между страните по сделката, така и от запазеното право на ползване и не са накърнени
добрите нрави.
По повод основанието за разваляне на договора въззивният съд излага следното.
Твърдението в исковата молба е, че цената не е платена по банковата сметка на продавача.
Това твърдение не е опровергано от ответницата, но нейното възражение е, че цената е
платена в брой. Ответницата няма доказателствена тежест да обори изявлението на
наследодателя на ищеца пред нотариус, че е получил сумата, а е в тежест на ищцата да
опровергае изявлението на дядо си, ако твърди, че сумата не е платена в брой. В
нотариалния акт обаче няма изявление, че цената е платена по банкова сметка на продавача,
поради което и ищцата всъщност не е оспорила изявлението на своя наследодател за
плащане на цената в брой. По липсата на плащане по банкова сметка на продавача на цената
3
страните по делото не спорят. Изявлението на страните по сделката е, че сумата е изплатена
към деня на подписване на нотариалния акт. По делото няма нито оспорване на това
изявление от ищцата, нито доказателства, които да го опровергават. Паричните преводи по
банковата сметка на И. К. доказват твърдението й, е че е разполагала с пари, получени от
дъщеря й и зет й от Германия. Друг факт извадката от банковата й сметка не установява.
В нотариалния акт от 28.11.2019 г. е отразено изявление на двете страни, че продажната
цена и по двата договора е заплатена на продавача преди деня на изповядване на сделката.
Тази част от съдържанието на нотариалния акт има характер на частния свидетелстващ
документ: този документ се ползва с формална доказателствена сила относно факта на
писменото изявление и неговото авторство. При оспорване верността на отразените в него
обстоятелства не се открива производство по установяване на истинността му по смисъла на
чл. 193, ал.1 ГПК, тъй като преценката на съда за верността на съдържащите се в него
изявления се основава на всички доказателства по делото. С тази част продавачът е заявил
неизгодни за него факти, поради което има сила на извънсъдебно признание и важи срещу
своя издател. По същността оспорването представлява предявяване на инцидентен
установителен иск за установяване на неистинност на документ и изисква наличие на
правен интерес. Наследник на лице, което в качеството си на продавач е направило
удостоверително изявление за получаване на продажната цена няма правен интерес от
оспорване на изявлението на праводателя си, защото в качеството си на наследник встъпва в
неговото процесуално положение и не може да има повече права и процесуални
възможности, отколкото би имал наследодателя, ако беше жив. В качеството си на
наследник той е обвързан от признанието за получаване на продажната цена напълно и в
брой на своя праводател и не може да го оспорва (р № 205 от 13.10.2014 г. по гр.д. 2308/2014
на ВКС, Трето гражданско отделение). Дори и да се приеме, че чрез свидетелски показания в
настоящия процес ищецът, универсален правоприемник на починалия продавач, може да
опровергае съдържанието на изявлението за получаване на продажната цена. (така решение
№ 320/15.01.2013 г. по гр. д. № 94/2012 г. на III г. о. на ВКС), в настоящото съдебно
производство не са събрани доказателства, които да опровергават изявлението за получаване
на продажната цена преди деня на изповядване на сделката.
Ето защо, не е налице основание за разваляне на договора поради неплащане на цената,
поради което неоснователни са и исковете за признаване на установено на собствеността на
ищцата въз основа наследствено правоприемство и за предаване на владението върху имота,
предмет на договора за продажба между наследодателя й и ответницата. Поради
несъвпадане на изводите на двете инстанции решението следва да бъде отменено в
обжалваната част и вместо него искът за разваляне на договора и свързаният с него
ревандикационен иск да бъдат отхвърлени.
Въззивният съд констатира фактическа грешка в първоинстанционното решение в
номерацията на рег. № на нотариалния акт и нотариалното дело, като в отхвърлителния
диспозитив на въззивната инстанция ще бъдат посочени верните номера.
Решението следва да бъде отменено и в частта, в която ответницата е осъдена да
заплати на ищцата 4653 лева (четири хиляди шестстотин петдесет и три лева) за разноски.
Ответницата не е поискала разноски за първата инстанция, поради което такива не се
присъждат. За въззивната инстанция в полза на въззивния жалбоподател следва да се
присъдят поисканите и доказани разноски от 3700 (три хиляди и седемстотин) лева за
адвокатски хонорар и 204,50 (двеста и четири 0,50) лева за държавна такса.
С тези мотиви, Апелативен съд – София, 1 състав
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение 260112 от 12.02.2024 г. на Софийски градски съд по гр.д.
9020/2020, I гражданско отделение, 8 състав, в частта, в която
4
е развален сключеният между М. Н. К. и И. Д. К. договор за продажба на недвижим
имот от 28.11.2019 г., обективиран в нотариален акт № 159, том IIІ, рег. № 12758, нот. дело
№ 482/2019 г. по предявения от М. Н. Г. срещу и И. Д. К. иск с правно основание чл. 87, ал.3
от ЗЗД вр. с чл. 200, ал.1 от ЗЗД; е признато за установено придобитото чрез наследяване по
закон от М. Н. К. ЕГН ********** на М. Н. Г. ЕГН ********** право на собственост върху
имота, предмет на описания договор, по отношение на И. Д. К., ЕГН **********; И. Д. К. е
осъдена на основание чл. 108 ЗС да предаде владението върху имота на М. Н. Г.; И. Д. К. е
осъдена да заплати на М. Н. Г. 4653 лева (четири хиляди шестстотин петдесет и три лева)
разноски
И вместо него постановява
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 87, ал.3 от ЗЗД вр. с чл. 200, ал.1 от ЗЗД на
М. Н. Г. ЕГН **********, съдебен адресат адв. В. Г., гр. ***, ул. „***“ 6, ет. *, ап. * срещу И.
Д. К. ЕГН **********, гр. ***, жк *** 1, блок *, вх. *, ет. *, ап. * за разваляне на сключения
между М. Н. К. ЕГН ********** и И. Д. К. ЕГН ********** договор за продажба на
недвижим имот от 28.11.2019 г., обективиран в нотариален акт № 159, том IIІ, рег. № 12757,
нот. дело № 472/2019 г. на нотариус В. Г., рег. № НК *** - АПАРТАМЕНТ № 93, етаж 7, вход
4 в блок *, жк „***“ 1, със застроена площ от 56, 48 кв.м., заедно със зимнично помещение
без посочен номер и площ и прилежащите 0, 820 % идеални части от общите части на
сградата и правото на строеж върху мястото, който е обозначен в схема № 15-1064551-
22.11.2019 г. на СГКК- София като самостоятелен обект с идентификатор
68134.4082.619.1.93.
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 108 ЗС да признае за установено по
отношение на И. Д. К. ЕГН **********, че М. Н. Г. ЕГН ********** е собственик на
АПАРТАМЕНТ № 93, етаж 7, вход 4 в блок *, жк „***“ 1, със застроена площ от 56, 48
кв.м., заедно със зимнично помещение без посочен номер и площ и прилежащите 0, 820 %
идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, който е
обозначен в схема № 15-1064551-22.11.2019 г. на СГКК- София като самостоятелен обект с
идентификатор 68134.4082.619.1.93 на основание наследяване по закон от М. Н. К. ЕГН
**********, както и да бъде осъдена И. Д. К. да предаде владението на имота на М. Н. Г..
ОСЪЖДА М. Н. Г. да заплати на И. Д. К. разноски за въззивната инстанция в размер на
3700 (три хиляди и седемстотин) лева за адвокатски хонорар и 204,50 (двеста и четири 0,50)
лева за държавна такса.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на страните
пред ВКС по реда на чл. 280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5