№ 669
гр. Бургас, 17.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на трети юли през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Пламена К. Георгиева Върбанова
Тихомир Р. Рачев
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Пламена К. Георгиева Върбанова Въззивно
гражданско дело № 20242100500844 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 ГПК и сл. и е образувано по
въззивна жалба с вх.№ 2423/08.05.2024г., предявена от „Емона Пейпър” ЕООД
с ЕИК102047430, със седалище и адрес на управление:гр. Карнобат, ул.
„Москва” N° 14, представлявано от управителя му Емилия Райкова Генчева,
чрез процесуалния му представител адв. Иван Танев, вписан в АК-Бургас, с
личен номер **********, против: Решение № 86/03.04.2024 г. по гр. д.№
793/2023г. по описа на РС-Карнобат, с което е отхвърлен иска на „Емона
Пейпър” ЕООД за обявяване на окончателен на сключения с Ж. Д. Д. на
12.03.2013 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
описан в решението; присъдени са разноски.
Във въззивната жалба се заявява становище за незаконосъобразност,
неправилност и необоснованост на решението; сочи се, че решението е
постановено при допуснати съществени процесуални нарушения и
неправилно приложение на материалния закон.Сочи се, че бил погрешен и
немотивиран извода на районния съд,че по делото не били представени
доказателства : в срока по чл.1 от предварителния договор купувачът да е
заявил желание и готовност да заплати цената по сделката,което е във връзка
с правото на продавача по чл. 8 от предварителния договор да развали
договора, когато купувачът не е заявил желание за плащане на продажната
цена в двугодишен срок от сключването му.Съдът не обсъдил събраните за
това гласни доказателства, които били релевантни за изясняване на този
въпрос по делото, за което въззивникът сочи показанията на разпитаните
1
пред районния съд свидетели Д. и Г.,установяващи по категоричен начин
заявената пред продавача готовност на купувача да плати уговорената
продажна цена за прехвърлянето на имота в размер на 9000 лв.Погрешно било
позоваването от районния съд на изявление на ответника в отговора му на
исковата молба: че разваля предварителния договор, което било прието от
съда като пораждащо правен ефект на разваляне на предварителния
договор,поради което и не обявил предварителния договор за окончателен.С
оглед заявена от продавача готовност за закупуване на имота не можела да се
прилага разпоредбата на чл.87 ЗЗД.Дори и в разрез с доказателствата по
делото да се приемело,че ищецът не е изпълнил, и то виновно, това свое
задължение, отправеното за първи път с отговора на исковата молба
волеизявление на ответника за разваляне на договора е без правно значение,
доколкото ищецът вече е предявил правата си по съдебен ред, претендирайки
от ответника реално изпълнение на поетите от него с договора задължения
чрез конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Такова изявление би имало
значение само ако е било направено преди завеждане на исковата претенция,
което не се твърди и доказва по делото. Поради това нямало никаква нужда
(обратното на което е приел съдът) ищецът да прави възражение за
погасителна давност за правото да се развали договорът, след като
изявлението за разваляне на договора е направено от ответника след
образуване на дело за обявяване за окончателен на сключения между страните
предварителен договор.Твърди се, че били неправилни и в противоречие с
материалния закон доводите на районния съд за това, че тъй като в
предварителния договор страните посочили краен срок, в който купувачът да
заяви желание за плащане, и този срок бил изтекъл, развалянето да може да
бъде допуснато при условията на чл. 87, ал. 2 ЗЗД - без да се дава подходящ
срок за изпълнение с предупреждение за разваляне след неговото изтичане.С
предложеното от районния съд тълкуване същият незаконосъобразно стеснил
приложното поле на чл. 87, ал. 1 ЗЗД само до хипотезата, когато страните не са
уговорили срок за изпълнение на поетите задължения. И в случаите обаче,
когато има определен срок за изпълнение и е налице забава на длъжника,
упражняването на правото на разваляне на договора от изправната страна се
предпоставя от отправяне на предупреждение, свързано с искане за
изпълнение в подходящ срок, и с изявление, че договорът се смята за развален
в случай на неизпълнение в дадения срок.Въззивникът намира, че съставите
на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД не се покриват един с друг, а уреждат различни
хипотези на разваляне на договора. В чл. 87, ал. 2 ЗЗД бил уреден специфичен
случай на разваляне без отправяне на предупреждение ако задължението е
следвало да се изпълни непременно в уговореното време, която именно
хипотеза е обосновал съдът.Въззивникът посочва съдебна практика : решение
№ 186/15.07.2014 г. по гр. дело № 6836/2013 г. на ВКС, с което е разгледан
спор, свързан с осъществено разваляне на договор 3 месеца след като е
изтекъл срока за изпълнение на насрещната страна, като съдът приел, че и в
този случай възможността за разваляне е обусловена от предоставяне от
изправната страна на допълнителен срок за изпълнение. Решение №
12/23.05.2018 г. по гр. дело № 834/2017 г. на ВКС, в което било прието, че по
2
правило договорът за продажба на недвижим имот не е фикс сделка /сделка,
по която задължението трябва да се изпълни непременно в уговореното
време/, освен ако страните не са му придали характер на такъв
договор.Последното изрично трябвало да е вписано в клаузите на сключения
договор. В конкретния случай в предварителния договор страните не само не
придали такъв характер на задължението на купувача по чл. 1, in fine, но и
изрично са уговорили в чл. 9, че всяка от страните може да упражни правото
си по чл. 19, ад. 3 ЗЗД и след неизпълнение на задълженията на другата
страна.Заявява, че коментарът на районния съд досежно давностния срок за
предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е неотносим към конкретния правен
спор, доколкото в самото решение иначе правилно било прието, че
предвидения в чл. 4 от процесния договор срок от 30 работни дни за
сключване на окончателен договор изобщо не е започвал да тече.Въззивникът
намира за необоснован и неправилен изводът на съда, че ищецът не
разполагал с изискуемо право, което да бъде годен обект на защита.Счита, че
районният съд не отчел, че именно исковата молба играе ролята на покана и
определя изискуемостта на задълженията на продавача, за които не е
определен срок, в т.ч. и на задължението му по чл. 3 за изработване на проект
за изменение на плана,което можел да направи единствено продавача-
ответник като собственик на имота.Задължение в тази връзка не е могло да
бъде поето валидно от купувача „Емона Пейпър” ЕООД, въпреки
формулировката в чл. 3 от предварителния договор, че страните „се
задължават да изработят проект за изменение на УПИ V в кв. 17”. В тази част
задълженията на купувача се заключавали единствено в заплащане на
половината от разноските за проектиране, така, както е посочено в чл. 3 от
договора,като безспорно такава процедура въобще не е била започната и
разноски не са били направени. Дори и да се приеме, че освен заплащането на
разноски купувачът е следвало да има някаква съпричастност и във връзка със
самото изработване на проект за изменение на плана, вън от съмнение е, че
продавачът също е поел такова задължение.Навеждат се съображения за това,
че със самата искова молба коментираното по-горе задължение на продавача
е станало изискуемо и тъй като към момента на приключване на устните
прения това задължение, така и главното задължение на продавача за
прехвърляне на имота, е останало неизпълнено, то и искът следвало да се
обяви за основателен.Нещо повече-и без да е налице изменение на плана за
регулация и застрояване на гр. Карнобат, имотът бил годен обект на сделка по
прехвърляне на правото на собственост.Моли отмяна на обжалваното решение
и постановяване на друго такова, с което обжалваното решение бъде отменено
и се уважи иска по чл.19,ал.3 ЗЗД.Претендира разноски за двете съдебни
инстанции.
В срока по чл.263,ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор с вх.№
4767/27.10.2023г. от Ж. Д. Д. чрез адв. Ангел Динков и адв.Кристина Семова, в
който се заявява становище за неоснователност на въззивната жалба.Считат,
че при сключване на предварителния договор предмет на същия била бъдеща
вещ- необособена към този момент реална част от УПИ V, в кв.17 по плана на
гр.Карнобат. От изслушаните свидетелски показания ставало ясно, че към
3
момента на договора имотът е бил незастроен, което се виждало и от
приложеният нотариален акт; през ноември 2015г. ответникът започнал да
строи масивна сграда „ сервиз за коли“, която е въведена в експлоатация през
2016г. Проследяват се текстове от предварителния договор и след анализ на
същите се стига до извода, че е налице сложен фактически състав, в който
действията на страните следват хронологично, като задължението за
сключване на окончателен договор става изискуемо и възможно едва при
осъществяването на няколко факта, в тяхната хронологична последователност,
а именно: Сключване на предварителен договор; Изявление на купувача за
готовност за плащане и съответно плащане, което следва да се осъществи до
12.03.2015г.; Изменение на Регулационният план и отделяне на процесния
терен като отделен УПИ; Сключване на окончателен договор в нотариална
форма. Заявяват, че до момента на депозиране на искова молба ищецът не е
изявил готовност за плащане, нито е платил продажната цена на имота; не е
предоставил каквито и да е средства за изготвяне на проектна документация
за ПУП и изменение на Регулационният План. Следователно, за ответникът
не е настъпило задължението да инициира процедура по изменение на ЗРП,
нито задължение за сключване на окончателен договор,тъй като нито в срока
по чл. 1 от договора, нито след това в рамките на изтеклите 10 години, ищецът
е направил изявление за плащане.Заявява се изявление за разваляне на
процесния предварителен договор поради незаплащане от ищеца на
продажната цена до 12.03.2015г. Въззиваемият сочи, че искът е погрешно
предявен ,тъй като ищецът претендира сключване на окончателен договор за
продажба на 400 кв.м идеални части от УПИ V, в кв.17 по плана на Карнобат,
а от предварителния договор било видно,че предмет на договора е реално
обособен терен с площ и граници - отделен УПИ. При липса на обособен имот
с граници, идентификатор и т.н., дори и да се приеме, че ищецът е изправен и
надлежно е предложил на ответника плащане,той не може да предяви иск по
чл.19,ал.3 ЗЗД, тъй като такъв имот не съществува. Счита, че предявеният иск
е погасен с 5-годишна давност, като без значение било от кога този срок ще
бъде изчисляван.В този смисъл заявява ново възражение за изтекла в полза на
ответника погасителна давност, довела до погасяване правото на иск на ищеца
по чл.19,ал.3 ЗЗД.Моли отхвърляне на иска и присъждане на съдебно-
деловодни разноски.
Бургаският Окръжен съд, като обсъди становищата и доводите на
страните и събраните по делото доказателства в рамките на въззивната жалба
и по реда на чл. 235, ал. 3 ГПК, приема за установено следното:
Въззивната жалба, с която е сезиран настоящият съд, е подадена в
срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с
изключение на случаите, когато следва да приложи императивна
материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя
от страните - т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на
ВКС. Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради
4
което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението
само по наведените оплаквания в жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е валидно, допустимо и
правилно. Настоящият състав на въззивния съд счита, че формираната от
първоинстанционния съд фактическа обстановка, така, както е изложена в
мотивите на решението, е пълна, правилна и кореспондираща с
доказателствения материал.
Производството по делото е с правно основание чл.19,ал.3 от Закон за
задълженията и договорите и е образувано по искова молба от „Емона
пейпър“ ЕООД срещу Ж. Д. Д., с искане за постановяване на съдебно
решение, с което се обяви за окончателен сключеният на 12.03.2013г.
предварителен договор за покупко-продажба на следния собствен на
ответника недвижим имот, представляващ терен от 400 кв.м. идеални части от
УПИ V „за автомивка и автосервиз“ в кв. 17 по плана на гр. Карнобат за
Промишлена зона „Север", с площ на целия имот от 1 400 кв.м., и при граници
на целия парцел: изток - УПИ IV и УПИ I, запад - УПИ III, север - улица, юг -
УПИ II, с правото на купувача да ползва реално тези идеални части в
североизточната част на урегулирания поземлен имот, с лице към улицата от
16 м и дълбочина от 25 м, измерени от източната регулационна линия,
представляваща граница с УПИ IV в кв. 17, със следните граници на реалното
ползване: изток - УПИ IV „Цех за разфасовка на санит. хиг. хартия", запад -
част от УПИ V „за автомивка и автосервиз", север - улица, юг - УПИ II „За
бензиностанция". Заявена е претенция за разноски.
В срока за отговор ответникът е депозирал писмен отговор, с който
прави изявление за разваляне на процесния договор от 12.03.2013г. на
основание чл.8 във връзка с чл.1, ал.2 от същия договор, поради това, че
ищецът не е платил продажната цена до 12.03.2015 г., нито е изразил
готовност за плащане на цената, включително и на разноските по изменение
на регулационния план. Твърди, че предмет на предварителния договор е
реално обособен терен с площ и граници като УПИ, а не ид.ч. от него, като
окончателният договор и предварителния такъв следва да имат за предмет
един и същ имот. Също така прави и възражение за погасяване по давност на
предявения иск. Заявена е претенция за разноски.
Районният съд е приел,че предварителният договор е развален с
отправеното с отговора на исковата молба изявление за прекратяване на
договора от ответника, доколкото изявлението е в писмена форма и е
достигнало до адресата си.Счел е, че договорът е развален по този начин, тъй
като 13.03.2015г. бил крайният срок, в който купувачът следвало да заяви
желание за заплащане на уговорената продажна цена за имота и от тази дата
5-годишният срок по чл.87,ал.1 ЗЗД за разваляне на договора бил изтекъл на
13.03.2020г.,като поради липса на насрещно заявление за погасяване на
правото на разваляне на договора районният съд зачел изявлението на
ответника. Районният съд е счел за неоснователен иска по чл.19,ал.3 ЗЗД
доколкото за ищеца не било налице изискуемо право с оглед условието по
чл.4 от предварителния договор: че продавачът се задължава да прехвърли на
купувача правото на собственост върху имота с нотариален акт до 30 работни
5
дни от деня, в който влезе в сила изменението на ЗРП с обособяване като
самостоятелно УПИ на недвижимия имот, предмет на договора. По делото
било категорично установено,че това условие по чл.4 от предварителния
договор не било изпълнено, поради която причина не бил започнал да тече и
давностния срок по чл.87,ал.5 ЗЗД за погасяване по давност на конститутивния
иск по чл.19,ал.3 ЗЗД.
Бургаският окръжен съд приема от фактическа и правна страна
следното:
Видно от представен нотариален акт, изповядан на **.**.20**г. от
Нотариус с рег.№ 570 в регистъра на НК и район на действие-района на Рс-
Карнобат, ответникът Ж. Д. е придобил чрез покупко-продажба и е станал
собственик на недвижим имот в гр.Карнобат, обл.Бургаска, Промишлена
зона“Север“, описан в нотариалния акт като терен с площ от 1400 кв.м.,
образуващ УПИ V ,в кв.17 по одобрения ЗРП на гр.Карнобат при граници,
посочени в същия нот.акт.
По делото е безспорно установено сключването между страните на
12.03.2015г. на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот,описан в предварителния договор както следва: Терен с площ от 400
кв.м, празен, незастроен, който заема североизточната част от УПИ V „терен
на КОО" в кв. 17 по плана на гр. Карнобат за Промишлена зона „Север", при
граници на продаваната част: изток - УПИ IV „Цех за разфасоване на санит.
хиг. хартия", запад - част от УПИ V „терен на КОО", север - улица, юг - УПИ II
„За бензиностанция", и при граници на целия парцел: изток - УПИ IV и УПИ
I, запад - УПИ III, север - улица, юг - УПИ II,като продаваната част от
поземления имот има лице към улицата от 16 м и дълбочина от 25 м, измерени
от източната регулационна линия, представляваща граница с УПИ IV в кв. 17.
Страните се задължават да изработят проект за изменение на УПИ V,кв. 17 по
ЗРП на гр.Карнобат така, че да се образуват два нови урегулирани поземлени
имоти с възможност и за сключено застрояване/ в договора е записано „
ключово застрояване“/. Изменението на плана ще бъде за сметка на двете
страни по сделката, които ще си поделят по равно разноските за проектиране и
одобрение,като изменението на плана да бъде съобразено с означения,
направени от страните върху копие от скица изх.№ 374/30.05.2009г.,
презаверена на 11.03.2013 г. от Община Карнобат, която се подписва от тях и
представлява нераздел на част от договора.Страните по договора се
задължават да извършат всички необходими действия за частично изменение
на плана за регулация с оглед създаване на реални условия за придобИ.е на
закупения терен от купувача чрез правна сделка.
Според предварителния договор продавачът се задължава да подаде
искане за изменение на поземления имот веднага след като купувачът заяви
готовност да извърши плащане на продажната цена. Продажната цена на
имота е в размер на 9000 лв., която сума продавачът по предварителния
договор се съгласява да получи в срок до две години от подписването му или
до 12 март 2015 година. Продавачът се задължава да прехвърли на купувача
правото на собственост върху имота с нотариален акт до 30 работни дни от
деня, в който влезе в сила изменението на плана за регулация и застрояване,
6
уговорено в чл. 3 от договора. Купувачът се задължава в деня на сделката да
подпише нотариално заверено съгласие в полза на продавача за строеж на
сгради в поземления му имот на границата със закупения от купувача имот.
Ако не стори това, продавачът има право да откаже сключването на
окончателен договор, без да дължи каквото и да е обезщетение.В чл.8. е
уговорено правото на продавача да развали договора в случай, че купувачът не
заяви желание за плащане на уговорената продажна цена в рамките на 2-
годишен срок, т.е. до 12.03.2015 година, както и когато не изплати продажната
цена на имота при сключване на окончателния договор.
Не се спори между страните и съдът приема за безспорно
обстоятелството, че до настоящия момент от продавача по предварителния
договор Ж. Д. не е предприета процедура за договореното изменение на ЗРП
на гр.Карнобат досежно УПИ V,кв. 17 по ЗРП на гр.Карнобат така, че да се
образуват два нови урегулирани поземлени имоти с възможност и за сключено
застрояване.
Пред районния съд е разпитана свидетелката Р. Д., без родство със
страните,работила преди 20 години с Емилия Генчева/управител на
въззивното дружество/, от показанията на която се установява, че преди 3
години свидетелката била в хотел „Бриз“ на Генчева в Карнобат,Генчева я
помолила и отишли заедно до автосервиза, който бил в близост до хотела
й.Свидетелката заявява, че от Генчева разбрала, че Ж. , на когото било
съседното място с автосервиз непосредствено до хотела , претърпял
катастрофа и в резултат на това- много операции. Генчева помолила
свидетелката да отидат заедно до автосервиза на Ж. за да му остави Генчева
пари,с които чисто човешки да му помогне.Свидетелката Д. заявява, че
Емилия Генчева й казала,че носи 9000 лева на Ж..От халето на сервиза на
инвалидна количка излязъл Ж., Генчева му подала парите, но Ж. казал“ не, не
искам, не искам да ти взема парите, няма да продавам“.
Свидетелят Г., воден пред съда от ищцовата страна заявява, че до
февруари-март 2015г. бил в хотела на Евгения Генчева в Карнобат, в съседство
с него имало терен ,който Евгения искала да купи, била приготвила 9000 лева,
но когато присъствал на разговор с Ж. разбрал, че той нещо се дърпа и казал,
че по-нататък ще се оправят.
От показанията на свидетеля Д.Ж. Д./*** на въззиваемия Ж. Д./, се
установява, че местото било закупено през 2013г. от Ж. три дни преди търг
от ЧСИ, тъй като Емилия Генчева имала много задължения и го била
заложила. Свидетелят установява, че 2години и 10 месеца чакали Емилия
Генчева да закупи мястото, но тя все отговаряла, че няма пари, но като събере
, ще го купи. След като изтекли всякакви срокове за закупуването на терена по
предварителния договор ,те й казали, че започват да строят на мястото и
започнали строежа през месец ноември 2015г. Видно от показанията на този
свидетел, ако навреме ищцовото дружество откупеше терена, построеният
след 2015година сервиз в мястото нямало да бъде разположен по този начин,
тъй като в момента може би част от сервиза попада в тези кв.м., които се
претендират. Преди да изтече срока за плащане й казали на Евгения Генчева,
че срокът изтича и че започват строителство, а тя отговорила “нямам сега,
7
когато имам“. Свидетелят установява, че на 01.05.2021г. *** му Ж.
катастрофирал. На 24.09.2021г. Ж. пристигнал от София в Карнобат, взели го в
сервиза,бил на инвалидна количка и тогава пристигнала в сервиза Емилия
Генчева заедно с някаква жена, като Генчева казала, че събрала 5000 лева за
мястото, другите пари като ги събере , ще си оправят сметките.
Свидетелката И.А. сочи, че от 1999г. живее на семейни начала с
въззиваемия Ж. в К..Св.А. установява, че на 01.05.2021г. Ж. претърпял
катастрофа, бил в инвалидна количка , лекувал се в София, свидетелката била
с него и от него разбрала, че Емилия Генчева искала да му даде 5000 лева за
помощ , но той не ги взел. Св. А. установява, че едва през месец ноември
2015г. започнал строежа на сервиза, като до тогава изчаквали Емилия да си
купи мястото, но тя все нямала пари.
Съдът кредитира показанията на св. Р. Д., Д. Д. и А., които безспорно
установяват обстоятелството относно лична среща през месец септември
2021г. между въззивника Ж. Д. и Емилия Генчева/управител на въззивното
дружество/. На тази среща Генчева,предвид катастрофата на Ж. и
претърпените операции, заявила желание да му даде помощ от 5000 лева, в
какъвто смисъл са и показанията на св. Д., както и категоричните показания
на св. Д. и А..Съдът не кредитира показанията на св.Г., които не са
конкретни,ясни,както и възпроизвеждат обстоятелства, които са му били
съобщени от Евгения Генчева/управител на въззивното дружество/.
При установената фактическа обстановка съдът приема следните правни
изводи:
Безспорно от текста на чл.8 от предварителния договор следва извода,
че срокът за плащане на продажната цена е уговорен в полза на продавача,
който има право да развали предварителния договор в случай, че купувачът не
заяви желание за плащане на уговорената продажна цена в рамките на 2-
годишния срок, т.е. до 12.03.2015г. По делото не са ангажирани доказателства,
установяващи , че до релеватната за спора дата,а именно 12.03.2015г.,
купувачът по предварителния договор е заявил искане за заплащане на
уговорената продажна цена от 9000 лева. Съдът кредитира показанията на св.
Р. Д., Д. Д. и А., които безспорно установяват обстоятелството,че едва през
месец септември 2021г. е имало среща между въззивника Ж. Д. и Емилия
Генчева/управител на въззивното дружество/, при която обаче Емилия
Генчева,предвид катастрофата на Ж. и претърпените операции, заявила
желание да му даде помощ от 5000 лева, в какъвто смисъл са и показанията на
св. Д., както и категоричните показания на св. Д. и А.. Съдът не кредитира
показанията на св.Г., които не са конкретни и възпроизвеждат обстоятелства,
които са му били съобщени от Евгения Генчева/управител на въззивното
дружество/.
В срока за отговор на исковата молба ответникът- продавачът Ж. Д. е
направил изявление за разваляне на сключения предварителен договор именно
поради неизпълнение на договора от купувача-ищец в предвидения срок,което
изявление безспорно е достигнало до ищцовото дружество и продавач по
предварителния договор „Емона Пейпър“ ЕООД.
8
Едностранното разваляне на договора е изявление на изправната страна
по него, отправено до неизправния съконтрахент, че счита договора за
развален или че разваля договора. По своята правна същност развалянето на
договора чрез едностранно волеизявление съставлява субективно
потестативно право и за да настъпят правните последици в резултат на
упражняването му е необходимо изявлението за разваляне да достигне до
неизправния длъжник. Без значение е дали волеизявлението е направено
преди подаване на исковата молба в съда в отделна покана или е заявено в
исковата молба. Обстоятелството, че писмения отговор на ответника се
отправя до съда, не може да обоснове извод, че волеизявлението не се отнася
до ищеца.
Съгласно постоянната практика на ВКС, за да упражни кредиторът
правото за извънсъдебно разваляне на договора, трябва да е налице виновно
неизпълнение на задължение на длъжника, за което последният отговаря.
Развалянето на договора без отправяне на искане за изпълнение в подходящ
срок, съгласно чл. 87, ал. 2 ЗЗД, се осъществява в няколко хипотези: 1/ когато е
настъпила невъзможност за изпълнение, за която длъжникът отговаря; 2/ или
при отпадане на интереса на кредитора /безполезност/ от закъснялото
изпълнение, настъпила в резултат на забава на длъжника; 3/ или когато е
уговорено, че ще се изпълни в точно определено време /фикс сделки/.
В конкретния случай ответникът с отговора на исковата молба е
отправил изявление за разваляне на договора без искане за изпълнение в
подходящ срок, тъй като са изтекли повече от 10години от сключването на
предварителния договор,респ.- 8 години от изтичане на срока, в който е
следвало да се заплати продажната цена по същия договор,през което време
ищецът нито е платил продажната цена на имота , нито е заявил готовност за
плащане на продажната цена.Видно от показанията на св. Д. Д., ако навреме
ищцовото дружество откупеше терена, построеният след 2015година сервиз в
мястото нямало да бъде разположен по този начин, тъй като в момента може
би част от сервиза попада в тези кв.м., за които се претендира сключването на
окончателен договор. Следователно, тъй като окончателния договор не е
сключен в срока,посочен в предварителния договор поради дългогодишна
забава на купувача по него,в резултат на която забава изпълнението по него е
станало отчасти невъзможно поради построения в терена сервиз от
въззиваемия, за последният е възникнало правото да развали сключения
предварителен договор. В тежест на ищеца по делото е да установи, че е
изпълнил задълженията си по договора,с оглед на което да твърди, че не са
налице предпоставките за неговото разваляне. Предвид изложеното
настоящият съдебен състав приема, че в случая е приложима разпоредбата на
чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Цитираното от въззивника Решение №186/15.07.2014г. на
ВКС по гр.д.№ 6836/2013г. на ІІІ-то г.о. на ВКС,докладчик Симеон Чаначев, е
в подкрепа на този извод на съда.Настоящият съдебен състав споделя
разбирането, дадено от ВКС в соченото от въззивника Решение № 12 от
23.05.2018 г. на ВКС по гр. д. № 834/2017 г., III г. о., ГК, докладчик съдията
Жива Декова, както и в решение № 178 от 12.11.2010 г. по т. д. № 60/2010 г.,
II т. о., решение № 231 от 25.03.2010 г. по т. д. № 226/2009 г., II т. о., решение
9
№ 203 от 30.01.2012 г. по т. д. № 116/2011 г., II т. о., решение № 257 от
24.03.2010 г. по гр. д. № 508/2009 г., I г. о., решение № 63 от 21.06.2013 г. по т.
д. № 1133/2011 г., I т. о., решение № 35 от 06.03.2013 г. по т. д. № 74/2012 г., II
т. о. и др., в които е прието, че правото на разваляне на двустранен договор по
реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е
обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на
насрещната страна.В конкретния случай безспорно се установява, че срокът за
изпълнение на задължението за плащане на продажната цена от купувача е
изтекъл преди повече от 9 години; в срока за плащане/т.е. до 13.03.2015г./
купувачът не е предоставил на продавача капаро или друго авансово плащане,
поради което съдът възприема за житейски и логично оправдан довода на
ответника, който счел , че ищецът се е отказал от договора.
Като част от уредбата на самото субективно преобразуващо право,
нормата на чл. 87, ал. 5 ЗЗД визира срока, в който следва да се упражни от
кредитора това право, т. е. в който е необходимо кредиторът да отправи
едностранното изявление за разваляне на договора до неизправния
съконтрахент.В случая правото на продавача да развали договора , броен от
13.03.2015г. е изтекъл на 13.03.2020г.,но поради незаявяване от насрещната
страна на възражение за погасяване по давност на това право на кредитора и
тъй като съдът не прилага служебно давностните срокове, следва така
направеното заявление от ответната страна да бъде зачетено.
По така изложените съображения изцяло правилен и законосъобразен е
извода на районния съд, че ответникът Ж. Д. е развалил сключения с „Емона
пейпър“ ООД предварителен договор, поради което същият не може да бъде
обявен за окончателен и предявеният иск по чл.19,ал.3 ЗЗД е неоснователен.
В допълнение на доводите си районният съд е изложил аргументи и
за това, че тъй като страните не са предприели действия за изменението на
ЗРП на гр.Карнобат и по тази причина няма издадена заповед на Кмета на
Община Карнобат за изменение на плана с обособяване на отделен поземлен
имот с площ от 400кв.м.,разположение и граници, който е предмет на
предварителния договор , не е започнал да тече и 30-дневния срок по чл.4 от
предварителния договор за прехвърляне от купувача на продавача на правото
на собственост върху така обособен поземлен имот. Настоящият съдебен
състав намира, че поради развалянето на предварителния договор от
продавача така изложените съображения от районния съд, както и доводите
на въззивника за опровергаването им, изложени във въззивната жалба, са
правно ирелевантни и не следва да бъдат обсъждани от настоящата
инстанция.
Настоящия съдебен състав намира за необходимо да отбележи, че
предмет на сключения предварителен договор е реална част от незастроен
поземлен имот , която според предварителния договор следва да бъде
обособена в самостоятелен поземлен имот чрез изменение на застроителния и
регулационен пран на гр.Карнобат при параметрите, посочени в
предварителния договор, а именно: продаваният терен да има лице на улица
16 метра и дълбочина 25 метра, измерени по източната регулационна линия,
10
представляваща граница с УПИ №ІV, кв.17. Обособяването е следвало да
бъде извършено от продавача /преди разваляне на предварителния договор/,
както е възможно да се извърши и след обявяване на предварителния договор
за окончателен от съда и предприето от купувача изменение на ЗРП на
гр.Карнобат. / Решение № 93 от 6.04.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1548/2010 г.,
IV г. о., ГК, докладчик председателят Борислав Белазелков Решение № 140 от
9.05.2012 г. на ВКС по гр. д. № 832/2011 г., III г. о., ГК, докладчик съдията
Емил Томов/.
В случая обаче с исковата молба се претендира сключване на
окончателен договор за 400 кв.м. идеални части от УПИ V,кв.17 по плана на
гр.Карнобат, каквато не е действителната воля на страните по предварителния
договор,което представлява самостоятелно основание за отхвърляне на
исковата претенция по чл.19,ал.3 ЗЗД. Това е така, тъй като съдебната
практика е категорична, че в диспозитива на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на предварителния договор. Това
задължение за съда нормативно произтича както от разпоредбата на
чл.362,ал.1 ГПК, която изрично предвижда, че "съдът постановява решение,
което замества окончателния договор", така и от тази на чл. 114 и 115 от Закон
за собствеността, респективно - точки 12 и 14 от Правилника за вписванията,
които придават на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД значението на
окончателен договор. Това задължение за съда се определя и от правната
същност на предварителния договор, чийто предмет е поетото от страните
задължение за сключване в бъдеще на друг договор. По предварителния
договор договарящите се страни дължат една на друга сключването на
окончателния договор. Създаденото с предварителния договор субективно
право за всяка от тях е да иска сключването на окончателния договор, а
процесуалната възможност за осъществяването на това право при
неизпълнение на задължението е искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Следователно в
този случай, когато предварителният договор не е бил доброволно изпълнен,
решението на съда замества окончателния договор. От това решение
произтичат гражданскоправните последици, които биха се породили между
страните, ако те доброволно биха сключили окончателния договор. Затова
както в доброволно сключения окончателен договор, така и съдът в
диспозитива на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД трябва да възпроизведе
съдържанието на този договор с оглед пълното и ясно уреждане
правоотношенията на страните./ Решение № 30 от 5.IV.1973 г. по гр. д. №
13/73 г., ОСГК/. Предварителният договор не може да бъде обявен за
окончателен, ако не е налице пълна идентичност на постигнатите между
страните клаузи/ Решение № 280 от 6.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 396/2009 г.,
II г. о., ГК, докладчик съдията Емануела Балевска./
По така изложените съображения БОС намира първоинстанционното
решение за правилно и законосъобразно ,което налага потвърждаването му.
На основание чл.81 ГПК съдът следва да се произнесе по въпроса за
разноските, които на основание чл.78,ал.3 ГПК следва да възложи в тежест на
въззивната страна,която следва да заплати на въззиваемия адвокатско
11
възнаграждение в извършения и доказан по делото размер от 3000 лева.
Мотивиран от изложеното Бургаският Окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 86/03.04.2024г. по гр.д.№ 793/2023г. по
описа на РС-Карнобат.
ОСЪЖДА „Емона пейпър“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление гр. Карнобат, ул. „Москва“ № 14 да заплати на Ж. Д. Д. с
ЕГН ********** от гр. ***, бул.*** № **, вх.* сумата от 3000лв./три хиляди
лева/ съдебно-деловодни разноски,извършени пред БОС.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред ВКС в 1-
месечен срок от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12