Решение по дело №688/2019 на Районен съд - Нови пазар

                                     Р   Е    Ш   Е   Н   И   Е

                                                                № 364

                                             Гр.Нови пазар,04.11.2019г.

                                              В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

       Районен съд Нови пазар в публичното съдебно заседание,проведено на двадесет и четвърти септември през две хиляди и деветнадесета година в състав:

 

                                                                               Районен съдия :СВЕТЛА  РАДЕВА

                                                                                 Секретар:БОЙКА  АНГЕЛОВА

 

Като разгледа докладваното от съдия Радева гр.дело №688 по описа за 2019 година,за да се произнесе,взе предвид:

 

      Делото е образувано по обективно съединени искове с правно основание чл.190 ал.1 във вр.чл.87 ал.3 от ЗЗД,с цена на иска -41,54лв., иск по чл.190 ал.1 във вр.чл.189 ал.1 от ЗЗД с цена на иска 4200лв. и иск с правно основание чл.190 ал.1 във вр.с чл.189 ал.1 и с чл.82 предл.първо от ЗЗД,с цена на иска 17 332 лева, предявени от Е.И. ***, действащ чрез пълномощника си адв.Н. В.Н. –*АК против Р.М.Р. и Г.И.Р. ,двамата с адрес:с***.

     Ищецът твърди,че е закупил от ответниците два недвижими имота, а именно:Нива в метността „***“ с площ 14,380 дка, трета категория, имот №*** по плана за земеразделяне в с.К., обл.Ш., при граници: имоти №000265, №0***, №017001 и №***. и нива в местността „***“ с площ 12,535 дка, трета категория, имот №*** по плана за земеразделяне в с.К., обл.Ш., при граници имоти №000254, №000295, №*** и №***. За покупката бил съставен нотариален акт №*, том 18, рег. №10750, дело №2978 от 14.11.2013 г. по регистъра на нотариус П. А.  №* на Нотариалната камара. Ищецът купувач платил на продавачите 4200 лв. продажна цена. С влязло в сила решение по гр. д. №1461/2017 г. на НПРС, била допусната съдебна делба на двата  процесни имота, между Р.Т. А., А. Х.Х., Ф. А. З., Р. М. А. и Р.М.Р., при посочени в решението квоти. Съгласно решението ищецът бил изключен от кръга на собствениците. Със същото решение бил уважен и иск по чл. 76 от ЗН, сделката по покупката на двата имота от ищеца била обявена за относително недействителна, а на основание чл.537, ал.2 от ГПК нотариалният акт по обстоятелствена проверка, с който ответниците се легитимирА. като собствениците преди покупко –продажбата, бил отменен. Съдебното решение по първата фаза на делбата влязло в законна сила на 13.12.2018 г., когато било постановено  решение на ШОС по в.гр.д. №330/2018 г., изцяло потвърждаващо решението на НПРС. Така, легитимирайки се като единствени собствениците на двата имота без да имат право на това, поради наследяването на имотите и от други, ответниците  ги продА. на ищеца.   За нА.чието на други съсобственици на двата имота ищецът не знаел при сключването на договора за покупко-продажба. Правните последици за ищеца от решението по първа фаза на делбата се състояли в това, че той е съдебно отстранен и заплашен от евентуална евикция. Тъй като само част от продадените имоти принадлежала  на трети лица, ищецът, като съдебно отстранен  купувач желае да развА. договора за покупка продажба. Желае и връщане на платената от него цена на имотите, в случая 4200 лв. Има претенция и за обезщетение за действително претърпените от него вреди, в резултат на  неизпълнението  на задължението от продавачите по договора. Претендира разликата между платената от него цена за имотите и пазарната им цена към  датата на съдебното отстраняване. При 800 лв. цена на декар,изчислява обезщетението  на 17 332 лв. имуществени вреди. 

      Предвид гореизложеното,ищецът моли да бъдат призовани на съд с ответниците и след доказване основателността на твърденията,изложени в исковата молба,съдът постанови решение,с което на основание чл.190 ал.1 във вр.чл.87 ал.3 от ЗЗД да развА. договора за покупко продажба на недвижим имот, обективиран в НА №*, том 18, рег. №10750, дело №2978 от 14.11.2013 г. по регистъра на нотариус П. А.  №* на Нотариалната камара. Моли на основание чл.190 ал.1 във вр.с чл.189 ал.1 от ЗЗД ответниците да бъдат осъдени  да му заплатят сумата от 4 200 лв. представляваща заплатената от него цена  при покупката на двата земеделски имота,ведно със законната лихва,начиная от предявяване на иска,до окончателното изплащане.Моли   на основание чл.190 ал.1 във вр.чл.189 ал.1 изречение второ и чл.82 предложение първо от ЗЗД ответниците да бъдат осъдени да му заплатят сумата в размер на  17 332.00лв./главница/,представляваща обезщетение за претърпени от него имуществени вреди в резултат на съдебното му отстранение от посочените недвижими имоти,равняващо се на разликата между пазарната цена на имотите към датата на съдебното отстранение-13.12.2018г.и платената от него цена за закупуването им,ведно със законната лихва върху тази сума,считано от датата на предявяване на иска,до окончателното изплащане.

        Моли да му бъдат присъдени направените  в производството съдебни и деловодни разноски.

         Ответниците  са депозирА. общ отговор по така предявените искове в законоустановения срок. Те не оспорват претенцията на ищеца по първите два иска. Оспорват обаче третия иск за заплащане на обезщетение за претърпени вреди. Позовават се на липса на добросъвестност у купувача. Ищецът бил добре запознат с имотите и с обстоятелството, че има лица с права върху тях. Нещо повече, именно ищецът бил инициатор ответниците да се снабдят с констативен нотариален акт за имотите по обстоятелствена проверка и в последствие на сделката по покупката им. Добросъвестността на купувача била тясно и неразривно свързана с основателността на претенцията му за обезщетение.

    В съдебно заседание ищецът ,редовно призован се явява лично и с пълномощника си адв.Н. –*АК.Поддържат изцяло предявените обективно съединени искове.

     Ответниците ,редовно призовани ,не се явяват,не изпращат представител.

   Съдът като прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства,поотделно и в тяхната съвкупност,прие за установено от фактическа страна следното:

    С договор за покупко-продажба,обективиран в НА №* том ХVIII рег.№10750 дело №2978/2013г.по описа на Нотариус с рег.№* на НК П. А.,ответниците Р.М.Р. и Г.И.Р. са продА. на ищеца Е.И.Е. собствените си недвижими имоти –земеделска земя,находяща се в землището на с.К.,общ.Н.,обл.Ш.,а именно :

     1/НИВА в местността „М.***“ с площ от 14.380 дка,трета категория,парцел №2 от масив №17,съставляваща имот №*** по плана за земеразделяне на с.К.,ЕКАТТЕ ***,при граници:имот №000265-полски път на Община Н.,имот №***-нива на К.В.Д.,имот ***- нива на насл.на Х. А.ов А.ов,имот №***-полски път на Община Н. и

     2/НИВА в местността „М.***“ с площ от 12.535дка,трета категория,парцел №2 от масив №25,съставляваща имот №*** по плана за земеразделяне на с.К.,при граници:имот №000254 –полски път на Община Н.,имот №***-полски път на Община Н.,имот №*** –нива на насл.на Х. А.ов Х. Х.ов и имот №*** –нива на насл.на А.И.Х.,при следните ограничения върху имота:12 Електропровод 110 kV.На 20м.от двете страни до крайнте проводници или на 24 метра от оста на електропровода не могат да се строят сгради и съоръжения и да се засажда високостеблена растителност.

     Имотите са продадени за сумата от 4200 лева,която сума купувачът е  изплатил изцяло на продавачите.

    По повод на предявен иск за делба с правно основание чл.341 и сл.от ГПК във вр.чл.34 от ЗС,обективно съединен с иск по чл.76 от ЗН и искане по чл.537 ал.2 от ГПК,с решение №185/11.06.2018г.по гр.д.№1461/2017г.по описа на НПРС,влязло в законна сила на 13.12.2018г., съдът е допуснал да се извърши съдебна делба  на гореописаните недвижими имоти между Р.Т. А.,А.Х.Х.,Ф. А. З.,Р. М. А. и Р.М.Р.,при следните квоти :8/18 ид.ч.за Р.Т. А.,2/18 ид.ч.за А.Х.Х., 2818 ид-.ч.за Ф. А. З., 3818 ид.ч.за Р. М. А. и 3818 ид-.ч. за Р.М.Р..

     На основание чл.76 от Закона за наследството е обявен за относително недействителен спрямо Р.Т. А.,А.Х.Х. ,Ф. А. З. и Р. М. А. договорът за покупко-продажба,сключен между Р.М.Р. и Г.И.Р. от една страна и Е.И.Е. от друга страна,освен ако при делбата имотът не се падне на ответника Р.М.Р..

   На основание чл.537 ал.2 от ГПК,на основание чл.537 ал.2 от ГПК,съдът е отменил НА №*том ХVIII рег.№10749 дело №2977/2013г.на Нотариус П. А.,с който Р.М.Р. е признат за собственик по давностно владение на гореописаните недвижими имоти.  

    След извършена служебна справка,на съда е известно,че с протоколно определение от съдебно заседание,производството по горецитираното гражданско дело е прекратено,поради сключен между страните Договор за доброволна делба от 27.05.2019г., Акт №*том I вх.рег.№941/2019г.,с нотариална заверка на подписите на страните при нотариус М.С. с рег.№* на НК.С този договор,процесните недвижими имоти,предмет на настоящото дело,са поставени в дял на Р.Т. А.,с което е отречено изключителното право на собственост на продавачите на имота Р.М.Р. и Г.И.Р.,с произтичащите от това правни последици.

     По делото беше назначена съдебно-оценителна експертиза,със задачи,вещото лице,след като се запознае с доказателствата по делото и извърши оглед на процесните недвижими имоти на място, даде заключение на следният въпрос:Каква е била пазарната цена на двата земеделски имота към 14.11.2013 г./датата на покупко продажбата/ и към  13.12.2018 г.?

     От заключението на вещото лице И.И.,което съдът кредитира с нужното доверие като добросъвестно,безпристрастно и компетентно изготвено се установява,че общата пазарна цена на двете ниви,към момента на сключване на сделката- 14.11.2013г-е възлизала на 11 035.00лв.,а към 13.12.2018г.когато е била допусната съдебна делба между страните и договорът е бил обявен за относително недействителен,както и е бил отменен констативния нотариален акт за собственост, пазарната цена на двете ниви се определя на 32 300.00лв.

     По искане на ответниците,на основание чл.176 ал.1 от ГПК,ищецът беше задължен да се яви лично в съдебно заседание ,за да отговори на следните въпроси :

    1/ Познавал ли е преди 14.11.2013 година /датата на издаване на констативния нотариален акт и издаването на нотариален акт за покупко продажба на двата имота Р.Т. А.,  Ф. А. З.,  Р.  М.Р., А.Х. Х. и техните наследодатели  Зелиха  М. Адем и М.Р. З.?  2/Запознат ли  бил какви имоти притежават тези лица, включително и двете процесни ниви, които е закупил? 3/Запознат ли е бил кой стопанисва и обработва двете процесни ниви? 4/Заплащал ли е суми на А.Х. Х. за двете процесни ниви?5/ Известно ли му е било дА. са получавани субсидии за процесните две ниви и от кого са получавани? 6/Водил ли е разговор с ответника Р.Р. в деня на издаване на нотариалния акт по обстоятелствената проверка за сключване на договор за покупко продажбата им?7/ Каква е била пазарната цена на двете ниви към датата на покупката /700лв-800 лв. ли е била/ и знанието за възможността  за претенции от други лица ли е било  причината да не заплати реалната пазарна цена при покупката на имотите? 8/ Освен цитираното в исковата молба делбено дело, водено ли е друго гражданско дело в НПРС/касаещо двата имота/ и само той ли е ангажирал процесуален представител по водените  гр. дела?

     На зададените въпроси,ищецът Е.И.Е. заяви,че преди сключване на процесната сделка за покупко-продажба е познавал Ф.,Р.,Р. –сестра на Р. и А..Не му било известно чии са били тези ниви,които закупил от Р..Твърди,че той го е извикал  и му казал,че ще му продаде нивите при П. А. и купувачът му броил сумата от 21 000 лв.Известно му било,че Р. обработвал и стопанисвал тези земи,тъй като Е. имал техника,с която му извършвал услуги,които Р. му заплащал.Признава,че не е заплащал суми на А.Х.Х. по отношение на тези две ниви,отрича да му е известно дА. да получавани субсидии за тях.В деня на сделката не бил водил разговор с Р.,не отговори дА. е бил свидетел по обстоятелствената проверка.Заявява,че Р. го извикал на 14 направо пред нотариуса.Ищецът твърди,че не знае каква е била пазарната цена на имотите към момента на подписване на договора за покупко-продажба.Заплатил на ответника сумата от 21 000.00л.Не знае дА. други лица са искА. да купят тези ниви.По друго дело-№1461/2017г.той и останА.те страни били ангажирА. различни адвокати.

     При така установеното от фактическа страна,съдът направи следните правни изводи:

     Между страните не се оспорва нА.чието на договор за покупко продажба на имотите, съдебна делба на същите, при която имотите са допуснати до делба, при съответните квоти, отмяна от съда на констативния нотариален акт,с който продавачите са се легитимирА. като собственици на процесните земеделски земи при покупко-продажбата.Въпреки,че изрично не е обективирано в писмения отговор на ответниците,съдът приема,че между тях и ищците не се спори,че към момента на предявяване на иска,трето лице има самостоятелно право на собственост  върху процесните два имота ,което от своя страна е предпоставка купувачът /ищецът/да бъде съдебно отстранен от третото лице от имота./очаквана,възможна пълна евикция на купувача/.

     Исковете на купувача при очаквана/възможна/евикция са осъдителни и конститутивни по своята правна същност .

 

      За да бъде развален договор на основание чл.190 ал.1 от ЗЗД във вр.чл.87 ал.3 от ЗЗД при възможна пълна евикция ,купувачът следва да докаже,че предмет на продажбата е недвижим имот,част от който принадлежи на трето лице,респ. е обременена с права на трето лице.

      Законът не прави разлика между реА.зираната или предстояща евикция,защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение на задължението да се прехвърли право на собственост  при нА.чни права на трето лице,противопоставими на купувача.

    Правото на разваляне ,независимо от вещта,предмет на договора  ,може да се упражни по съдебен ред,само при следните условия:да е нА.це вА.ден договор  за покупко-продажба между ищеца и ответника,по силата на който ищецът е купувач ,а ответникът е продавач,трето лице да притежава ограничено вещно право върху имота или да е собственик на идеална част от имота/в случая се касае за продажба на чужд дял-продавачът продава непритежавани от него идеални части от вещта /, купувачът да няма интерес да закупи имота /вещта при нА.чието на вещни права на трето лице и да е добросъвестен –към момента на придобиване на имота да не е знаел,че купува от несобственик.

   Развалянето на договора се допуска ,ако бъде установено,че купувачът не би сключил договора,ако знаеше за нА.чието на вещни права на третото лице.

    Знанието на купувача,че трети лица имат права върху имота,се извлича от вписванията ,които към датата на сключване на договора са направени по партидата на продавача,за тях купувачът е длъжен да знае при сключване на договора и за тях се приема,че е знаел,ако е сключил договора ,въпреки извършените вписвания по партидата на продавача.

    От писмените доказателства по делото и обясненията на ищеца,дадени по реда на чл.176 ал-.1 от ГПК се приема за безспорно установено и доказано,че между него и ответниците е нА.це вА.ден договор  за покупко-продажба ,по силата на който ищецът е купувач ,а ответникът е продавач,трети лица/в качеството им на съсобственици по наследство/ са   притежавА.  идеални части от имота към момента на сключване на сделката покупкто-продажба, а към момента на предявяване на иска трето лице се легитимира като едноличен  собственик на имотите ,както и,че е бил  добросъвестен –към момента на придобиване на имота не е знаел,че купува от несобственик. Не се установи  купувачът да е  имал интерес да закупи имота  при нА.чието на вещни права на трето лице

    При нА.чието на всички изброени предпоставки за уважаване на иска по чл.190 ал.1 от ЗЗД във вр.чл.87 ал.3 от ЗЗД,съдът счита,че същият се явява основателен и доказан и като такъв следва да се уважи,като процесния договор за покупко-продажба бъде развален .

 

 

   И при този иск тежестта на доказване ,както за основанието,така и за размера на иска,пада върху ищеца,като в случай,че ответникът оспорва добросъвестно му и твърди обратното,следва да го докаже-т.е.че купувачът е бил добросъвестен при сключване на договора за продажба и не е знаел за правата на третите лица Ответниците не ангажираха доказателства в подкрепа на изложеното в писмения им отговор,поради което,съдът прие,че купувачът е бил добросъвестен при сключване на договора и предвид евентуалната съдебна евикция по отношение на целия имот,при вече развален договор за продажба ,поради изложените по-горе съображения,,на основание чл.55 от ЗЗД във вр.чл.190 ал.1 от ЗЗД/с оглед на отпадналото основание/,продавачите следва да възстановят на купувача платената изцяло цена от 4 200.00 лева.

      И този иск се явява основателен и изцяло доказан,поради което следва да бъде уважен ,като ответниците бъдат осъдени да заплатят на ищеца сумата в размер на   4 200 лв. представляваща заплатената от ищеца цена  при покупката на двата земеделски имота,която сума е дължима с оглед евентуалното му съдебно отстранение от същите имоти,ведно със законната лихва върху нея,начиная от предявяване на иска -23.05.2019г.до окончателното изплащане.

 

 

        Правното основание,въз основа на което ищецът черпи претенцията си по този иск е чл.189 ал.1 изречение второ от ГПК във вр.чл.82  предложение първо от ЗЗД,според която ,при разваляне на договора по съдебен ред с оглед съдебна евикция,продавачът е длъжен да заплати  на купувача необходимите и полезни разноски за вещта.

     Вредата за евинцирания купувач е отнемането на вещта.Добросъвестността му,както беше посочено по-горе,се доказа по несъмнен начин от анА.за на доказателствата по делото.

    С оглед установената трайна съдебна практика,вкл. и по чл.290 от ГПК, продавачът дължи на добросъвестния евинциран купувач обезщетение за вредата,съставляваща разлика между платената цена и увеличената стойност на имота при съдебното отстранение,поради промени в пазарните условия,тъй като тя/вредата/ е пряка и непосредствена последица от неизпълнението и може да бъде предвидена при пораждане на задължението/в този смисъл е Решение №190/12.08.2014г.на ВКС по гр.д.№6532/2013г-, IV г.о.,ГК и други/.

     Към момента,в който е възникнало основанието за съдебна евикция на купувача /влизане в сила на съдебното решение,с което е отменен констативния нотариален акт за собственост и е допусната съдебна делба между ответника и трети лица,с право на собственост върху имотите/-13.12.2018г.            съгласно заключението на вещото лице И.,възлиза на 32 300.00лв. и същата представлява увеличената стойност на имота от момента на придобиването му .

    Видно от договора за покупко-продажба е,че същият е заплатил на продавачите сумата от 4 200.00лв.

     След приспадане на заплатената цена от цената,представляваща увеличената стойност на имота / 32 300.00лв.- 4 200.00лв. =28 100.00лв./

   Доколкото искът е предявен в размер на 17 322.00лв. и не е бил увеличен от ищеца до приключване на съдебното дирене,то той следва да бъде уважен в този именно размер.,ведно със законната лихва върху главницата,начиная от завеждане на делото,до окончателното изплащане.

    С оглед изхода на делото,на основание чл.78 ал.1 от ГПК,ответниците следва да бъдат осъдени солидарно да заплатят на ищеца направените по делото разноски в общ размер на 2990.22лв./съгласно представения списък за разноски по чл.80 от ГПК/.

     Водим от гореизложеното,съдът

 

                                                   Р       Е      Ш     И    :

 

   На основание чл.87 ал.3 от ЗЗД РАЗВАЛЯ Договор за покупко-продажба,обективиран в НА №* том ХVIII рег.№10750 дело №2978/2013г.по описа на Нотариус с рег.№* на НК П. А.,сключен между Р.М.Р. с ЕГН:**********,***,Г.И.Р. с ЕГН:**********,*** и Е.И.Е. с ЕГН:**********,*** ,по силата на който  Р.М.Р. и Г.И.Р. са продА. на  Е.И.Е. собствените си недвижими имоти –земеделска земя,находяща се в землището на с.К.,общ.Н.,обл.Ш.,а именно :

     1/НИВА в местността „М.***“ с площ от 14.380 дка,трета категория,парцел №2 от масив №17,съставляваща имот №*** по плана за земеразделяне на с.К.,ЕКАТТЕ ***,при граници:имот №000265-полски път на Община Н.,имот №***-нива на К.В.Д.,имот ***- нива на насл.на Х. А.ов А.ов,имот №***-полски път на Община Н. и

     2/НИВА в местността „М.***“ с площ от 12.535дка,трета категория,парцел №2 от масив №25,съставляваща имот №*** по плана за земеразделяне на с.К.,при граници:имот №000254 –полски път на Община Н.,имот №***-полски път на Община Н.,имот №*** –нива на насл.на Х. А.ов Х. Х.ов и имот №*** –нива на насл.на А.И.Х.,при следните ограничения върху имота:12 Електропровод 110 kV.На 20м.от двете страни до крайнте проводници или на 24 метра от оста на електропровода не могат да се строят сгради и съоръжения и да се засажда високостеблена растителност ОБЩО  ЗА СУМАТА от 4 200.00 лв./четири хиляди и двеста лева/.

      На основание чл.190 ал.1 във вр.чл.189 ал.1 от ЗЗД /поради съдебна евикция / ОСЪЖДА ответниците Р.М.Р. с ЕГН:**********,***,Г.И.Р. с ЕГН:**********,*** ДА ЗАПЛАТЯТ на ищеца  Е.И.Е. с ЕГН:**********,*** заплатената от него сума в размер на 4 200.00лв./четири хиляди и двеста лева –главница  /,дадена по разваления договор за покупко –продажба,ведно със законната лихва върху нея,начиная от предявяване на иска -23.05.2019г.до окончателното й изплащане.

   На основание  чл.190 ал.1във вр.чл.189 ал.1 изречение второ и чл.82 предложение първо от ЗЗД ОСЪЖДА ответниците Р.М.Р. с ЕГН:**********,***,Г.И.Р. с ЕГН:**********,*** ДА ЗАПЛАТЯТ на ищеца  Е.И.Е. с ЕГН:**********,*** сумата в размер на 17 332.00лв./седемнадесет хиляди двеста тридесет и два лева  -главница/,представляваща обезщетение за претърпени от ищеца имуществени вреди в резултат на съдебното му отстранение от посочените недвижими имоти,равняващо се на разликата между пазарната цена на имотите към датата на съдебното отстранение-13.12.2018г.и платената от него цена за закупуването им,ведно със законната лихва върху тази сума,считано от датата на предявяване на иска -23.05.2019г.,до окончателното изплащане.

       ОСЪЖДА ответниците Р.М.Р. с ЕГН:**********,***,Г.И.Р. с ЕГН:**********,*** ДА ЗАПЛАТЯТ на ищеца  Е.И.Е. с ЕГН:**********,*** направените по делото разноски в размер на 2990.22лв./две хиляди деветстотин и деветдесет лева двадесет и две стотинки/.

      Решението може да бъде обжалвано пред Окръжен съд –Ш. в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

                                                                             РАЙОНЕН      СЪДИЯ: