РЕШЕНИЕ
№ 1436
гр. София, 23.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-2, в публично заседание на
четвърти октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Атанас Маджев
при участието на секретаря Камелия В. Славкова
като разгледа докладваното от Атанас Маджев Търговско дело №
20231100902131 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 365 и слeдващите от ГПК.
Образувано е по искова молба с вх. № 106522/16.11.2023 г., която е подадена от „М.“
ЕООД, с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление – гр. София, кв. „*******,
срещу „К.С.“ ЕООД, с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление – гр. София,
ул. „*******
Предявен за разглеждане е иск с правно основание чл. 79, ал. 1, т. 1 ЗЗД, във връзка
с чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата в размер от 70 449,00 лв. – представляваща
уговорено възнаграждение за възложено посредничество при закупуване от ответника
на недвижим имот – ПИ с идентификатор 68134.40.90.1617 с площ от 3 575 кв.м.,
находящ се в гр. София, район – Младост, местност „ЖГ К. – Младост 4“, ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от подаване на исковата молба в съда –
16.11.2023 г. до окончателното й плащане.
В исковата молба се твърди, че основният предмет на дейност извършван от „М.“
ЕООД е предоставяне на посреднически услуги при сделки с недвижими имоти.
Осъществявайки именно такъв вид посредническа дейност през м. 01.2023 г. ищецът
се снабдил с информация за предлагане продажба на два поземлени имота намиращи
се в гр. София, местност „ЖГ К. – Младост-4“. Целейки да посредничи при евентуална
сделка с тези имоти, ищецът поддържа, че е встъпил в контакт с ответното дружество
- „К.С.“ ЕООД, като му е представил същите с оглед евентуален интерес за тяхното
бъдещо закупуване с цел застрояване. Последвало получаване на потвърждение от
24.01.2023 г. от „К.С.“ ЕООД, че същото има интерес към евентуална сделка с предмет
имотите описани от ищеца, като с оглед на това е поискано от „М.“ ЕООД да му
организира среща със собственика им. Ръководейки се от така изразения интерес към
предлаганите имоти, представляващият „М.“ ЕООД на 25.01.2023 г. сключил с
1
представител на дружеството-собственик на имотите споразумение за лоялност и
поверителност, като след това му били предоставени преписи от схеми и визи за
проектиране. Тези книжа били препратени от ищеца на ответника на 26.01.2023 г., а на
30.01.2023 г. ищецът организирал среща в офиса на дружеството-собственик между
представители на собственика на имотите и такива на ответника – потенциален
купувач. Тогава собственика и потенциалния купувач си разменили контакти с оглед
обмен на оперативна информация по преговаряната сделка. Излагат се твърдения, че
ищецът организирал и втора среща между собственик и потенциален купувач, която се
състояла на 16.02.2023 г. в офиса на „К.С.“ ЕООД и на нея преговарящите постигнали
съгласие за закупуване на един от двата имота /ПИ с идентификатор 68134.40.90.1617
с площ от 3 575 кв.м./, като било постигнато съгласие на ответника да бъде осигурено
време да направи своите проучвания за статута на имота. Няколко дни по-късно на
20.02.2023 г. ищецът изпратил до „К.С.“ ЕООД предложение за подписване на договор
за посредничество с приложен проект на такъв, като в него било заложено
възнаграждение за дружеството-посредник в размер на 1,5 % без ДДС от постигнатата
продажна цена за имота. На следващият ден „К.С.“ ЕООД отговорил на това
предложение, като заложил в съдържанието на проекта на комисионен договор
възнаграждение в размер на 1 % /без ДДС/ и е направил още няколко промени в
съдържанието на други клаузи. Ищецът сочи, че е приел всички така направени
предложения. Подчертава се, че през целия период на течащите преговори за сделка с
имота е полагал усилия офертата на „К.С.“ ЕООД да бъде с приоритет пред
собственика, който имал и други предложения от потенциални купувачи, в т.ч. и за
общо закупуване на двата имота. Освен това след заявения от „К.С.“ ЕООД интерес
към имотът, ищецът заявява, че не предлагал същия на други инвеститори, съответно е
насочил усилията си към успешен завършек на тази сделка. Впоследствие обаче на
27.07.2023 г. ищецът разбира, че на 20.07.2023 г. ответникът - „К.С.“ ЕООД е закупил
от осигурения от него клиент – „С.Х.“ ЕООД имота в гр. София - ПИ с идентификатор
68134.40.90.1617 с площ от 3 575 кв.м. Последвал нов опит за подписване с ответника
на договор за посредничество относно продажбата на този имот, както и искане за
заплащане на следващото се възнаграждение, като този път „К.С.“ ЕООД изразил
готовност да сключи договор с уговорено възнаграждение в размер на 5000 лв. с ДДС,
а не това за което първоначално страните се били споразумели – 1 % с вкл. ДДС от
цената на продажбената сделка. Тъй като продажната цена на реализираната с
посредничеството на ищеца сделка възлизала на сумата от 7 044 988 лв. без ДДС, то
ищецът смята, че му се следва възнаграждение в размер на 70 449, 00 лв. без ДДС. На
състоялата се на 03.10.2023 г. среща между страните, ответното дружество отказало да
заплати на ищеца така посоченото възнаграждение. Ищецът отправя и искане за
присъждане на направените от негова страна разходи за водене на делото.
Ответната страна – „К.С.“ ЕООД се възползва от правото си на отговор по исковата
молба, като депозира такъв по делото на 07.12.2023 г. С него предявения осъдителен
иск се оспорва по основание и размер, като се настоява същия да бъде отхвърлен. На
първо място ответника отрича да е сключвал с ищеца договор за посредничество
относно предмет упоменат в исковата молба. Вярно било, че между страните са
водени разговори в пределите на които е била разменена кореспонденция, но до
сключването на договор за осъществяване на посредничество от ищеца не се било
стигнало, защото не се постигнало съгласие, както за обема на задълженията на
посредника, така и за следващото му се възнаграждение. Отбелязва се, че и самия
ищец не твърди да има договор за посредничеството сключен в писмена форма.
Действително според нормативните изисквания нямало предвидена писмена форма
при сключване на договор за посредничество, но по несъмнен начин следвало да се
установи наличие на съгласие между двете страни за създаване на правна връзка
2
между тях, която да има за предмет осъществяване на посредническа услуга, както и
уговаряне на съществените елементи на такъв договор. Такова съглашение обаче не
било постигнато, защото от ответника ясно е демонстрирано пред ищеца липса на воля
за сключване на посреднически договор. Когато няма сключено съглашение, то между
страните липсват поети насрещни договорни задължения, респективно за тях няма как
да са налице правата за търсена на престация или отговорност за неизпълнение по
него. В това число ищеца не е материално легитимиран носител на съдено
предявеното вземане за възнаграждение в размер на сумата от 70 449,00 лв., защото
ответникът никога не е поемал договорен ангажимент към него за заплащане на
такова. В отговора си ответната страна се спира и на твърденията на ищеца за реално
извършено посредничество състоящо се в препращане на документи относно
посочените в ИМ имоти и организиране на среща между техния собственик и
представители на ответника. Изтъква се, че типичните и стандартни задължения, които
се поемат от посредник при сделки за продажба на недвижими имоти са с по-широк
обхват от това да се осъществи свързване на собственик на предлагания имот и
потенциален купувач. Сред тези задължения попадат предприемане на фактически
действия ориентирани към постигане на съглашение между страните по сделката
предмет на посредничество, както и съдействие за определяне на цени и за набавяне
на информация и документи касаещи имота. Оспорва се от ищеца да са били
осъществени каквито и да е действия, от характера и вида на които да може да се
заключи, че същия е извършил посредничество за реализирането на имота посочен в
исковата молба. Колкото до изпратените от ищеца на ответника по имейл схема и виза,
то се изтъква, че тези книжа са публично достъпни в държавен регистър и лесно могат
да бъдат събрани без каквато и да е професионална намеса на посредник.
Организираното провеждане на една среща между собственика на поземления имоти и
ответника съвсем не е достатъчно за да се приеме, че е налице предоставяне на
посредническа услуга. Отбелязва се, че сключената между ответника и „С.Х.“ ЕООД
продажбена сделка е била предшествана от множество разговори, проучвания и
събиране на документи, като за тази цел ответника е осигурил значителен човешки
ресурс от своя персонал, както и външни консултанти, специалисти по геодезия,
архитекти и адвокати, за които услуги все касаещи сделката ответника е направил
съответните плащания. За ищеца се сочи, че нито е бил част от този процес, нито се е
информирал за него. В отговора си ответника подчертава, че още преди контакта
иницииран от ищеца във връзка с посочения в ИМ поземлен имот, служители на
„К.С.“ ЕООД са локализирали този имот по публикуваната виза в сайта на НАГ и са го
включили в списъка с потенциални имоти представляващи интерес за придобиване и
строителство. След направата на контакта от ищеца, ответника поставил към него
своите изисквания, а именно – да се сключи договор с ясно разписани задължения
носени от посредника, вкл. – проучване а собственост и ценообразуване, както и
градоустройствен статут на имота. До подписването на такъв договор обаче не се
стигнало, защото действията на ищеца се изчерпили само до това да организира една
среща между ответника и собственика на имота. Що се касае до преговорите преди
сключване на сделката за имота от ответника се изброяват различните замислени
механизми за придобиване на същия, в това число се извършили заснемания от
геодезист, проучване какъв е градоустройствения потенциал за бъдещо застрояване на
имота, правен анализ на дружеството собственик на имота и на самия статут на имота
с изследване на цялата предистория на същия. Акцентира се, че всички отразени в
удостоверението за тежест актове /съдържащо осем страници/ били задълбочено
проучени и анализирани. Едва след това със собственик на имота бил подписан
предварителен договор, а на по-късен етап и окончателен такъв. Принос към всичко
изброено според ответника ищецът няма. С оглед на това исковата му претенция за
3
заплащане на възнаграждение е неоснователна и трябва да бъде отхвърлена от
сезирания съд. Настоява се за присъждане на разноски направени от ответника за
предприетата защита в инициираното срещу него исково производство.
С допълнителна искова молба от 08.02.2024 г. ищецът „М.“ ЕООД е пояснил и
допълнил твърденията си изложени в първоначалната такава, съответно е взел
становище по изказаните в отговора на ответника възражения. Настоял е, че между
страните е било постигнато съгласие за сключване на договор за посредническа услуга
отнасяща се до закупуване на недвижим имот – ПИ посочен в ИМ. Ищецът поддържа
да е предоставил на ответника първоначалната информация за предлаганите от
продавача недвижими имот, като след заявен от „К.С.“ ООД интерес към същия, от
ищеца се е пристъпило към осъществяването на действия по посредничество целящо
да се стигне до закупуване от страна на ответника на имота – организиране на срещи
между потенциалните страни по сделката и провеждане на редица телефонни
разговори с тях. Ищецът изтъква, че след организираните от него и проведени с
участието на ответника и собственика на имота две срещи за преговори относно
придобиването му, участниците в тези преговори на следващ етап са го изолирали от
тях, като по този начин съзнателно му е била отнета възможността да продължи да
посредничи за реализирането на тази сделка и да се информира за нейния ход,
съответно да се избегне заплащането на комисионно възнаграждение.
На 12.03.2024 г. от ответника – „К.С.“ ООД е депозиран отговор на допълнителна
искова молба, като с него страната продължава да поддържа направените с
първоначалния си отговор оспорвания на фактическите и правни твърдения въведени
от ищеца с оглед заявените за защита субективни материални права, като поддържа
целия набор от завени възражения. Основната линия на защита е, че между страните
няма установено наличие на съгласие, което да създава договорна връзка със
съдържание посочено в ИМ, респективно насрещно задължение за ответника да
заплати посредническо възнаграждение за оказана му от ищеца посредническа услуга
при сделка за придобиване на поземлен имот. Това, че ищецът има определен предмет
на дейност, в т.ч. и посредничество не означава, че такова е оказано спрямо ответника.
За съгласие и постигната договореност не могло да се съди и от проведените две
срещи между ответник и собственик на имота, както и от телефонни разговори с тях.
Ответникът не отрича, че е водил разговори с ищеца свързани с евентуално
придобиване на посочения в ИМ имот, като също така има разменена и
кореспонденция в тази насока, но няма постигнато съгласие за облигационно
обвързване с договор за посредничество при ясно уговорени между страните основни
елементи на такова съглашение. Доказателствата представени понастоящем по делото
също не могат да наведат на друг извод. Иска се от съда след като установи, че между
страните няма договорно съглашение, което да ги обвързва и да създава за тях права и
задължения, включително задължение за ответника да плаща посредническо
възнаграждение на ищеца, да отхвърли претенцията на последния за присъждане на
такова в размер на сумата от 70 449 лв.
Софийски градски съд, като прецени доказателствата по делото и доводите на
страните съгласно чл.12 и чл.235, ал.2 ГПК, от фактическа страна намира за
установено следното:
На 25.01.2023 г. между „И.П.“ ЕООД и О.К.Б. /управител на ищеца/ е било сключено
споразумение за лоялност и конфиденциалност, като въз основа на него първата
страна се е обвързала спрямо втората да й предоставя маркетингови и рекламни
материали, ноу-хау, финансови анализи, стратегии за развитие и други търговски
тайни /наричана поверителна информация/, като е предвидено, че същата ще бъде
обменяна устно, в писмени или електронен вид, както и чрез други комуникационни
4
средства и канали, като целта е двете страни да развиват съвместна търговска дейност
по повод посредничество относно сделки с недвижими имоти. Предвидено е, че срокът
на действие на така подписаното споразумение ще се простира до 01.01.2024 г.
Съгласно имейл от 26.01.2023 г. О.Б. посредством електронна поща : *********** е
изпратил до електронна поща : *********** четири прикачени файла, съставляващи
схеми и визи за проектиране на два броя недвижими имоти : ПИ с идентификатор
68134.40.90.1616 и ПИ с идентификатор 68134.40.90.1617 намиращи се в гр. София,
район – Младост, местност „ЖГ К. – Младост 4“.
Съгласно имейл от 20.02.2023 г. О.Б. посредством електронна поща : ******* е
изпратил до електронна поща : *******–city.com един прикачен файл, съставляващ
проект на договор за посредничество за закупуване на недвижим имот, като в писмото
си е пояснил, че изпраща този проект на договор, с който разполага по повод
обвързаността си с друга фирма. Приложен е и още един проект на договор за
посредничество с извършени в него корекции в раздел II – Възнаграждение и начин на
плащане.
Съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 35 от
20.07.2023 г. на нотариус – И. И., с рег. № 384 от Регистъра на НК и район на действие
- СРС се установява извършването на продажбена сделка с продавач – „С.Х.“ ЕООД и
купувач – „К.С.“ ООД, като предмет на същата е ПИ с идентификатор
68134.40.90.1617 намиращ се в гр. София, район – Младост, местност „ЖГ К. –
Младост 4“, а уговорената продажна цена за придобиване на имота възлиза на сумата
от 7 040 988,00 лв. без ДДС.
Ангажиран е имейл от 28.07.2024 г., който е изпратен от електронна поща :
************ до електронна поща : *************** като в него присъства следното
изявление : Здравей, Оги! Прегледан е договора. Изпращам го! Предлагам дата на
договора – 30.01.2023 г. Срок на договора – до реализиране на покупката. Определиха
срок за плащане до 1 месец от нотариалния акт /20.07/. Плащането ще стане до 10.08.
– най-вероятно следващата седмица /при нас плащанията са веднъж седмично/. Тъй
като датата на нотариалния акт е 20.07. разговарях с нашия гл. счетоводител и тя каза,
че е добре фактурата да е от м. 07 или до пет дни от датата на нотариалния акт
/например 24.07./. Така няма да си уязвим при проверки. Моля, да ми изпратиш
фактура и банкова сметка за превод. Ако всичко по договора е наред ще искам да ми
го подпише управител и ще се видим за подпис от теб. Към това писмо е приложен
един прикачен файл – проект на договор за посредничество за покупка на недвижим
имот, като в раздел V е предвидено общо възнаграждение в размер на 5 000 лв. с вкл.
ДДС.
Част от събрания по делото доказателствен материал са представените от ответника
и приети за писмени доказателства : писмо за намерение на „К.С.“ ООД от 13.02.2023
г.; Писмо на „Нова сити“ до „К.С.“ ООД, както и проведена електронна
кореспонденция между „Нова сити“ до „К.С.“ ООД в периода от 20.06.2023 г. до
05.07.2023 г.; справка от ТР за финансовите отчети на „С.Х.“ ЕООД; удостоверение за
вписвания, отбелязвания и заличавания за имот - ПИ с идентификатор
68134.40.90.1617, Становище относно собствеността на имот - ПИ с идентификатор
68134.40.90.1617, изготвено от адвокат – П., САК; комбинирана скица; архитектурна
разработка; удостоверение от СО-Район „Младост; удостоверение от ОСЗ-Западна;
удостоверение от Областния управител на Област-София; протокол на едноличния
собственик на капитала на „С.Х.“ ЕООД и предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 12.07.2023 г.
По делото са събрани и гласни доказателства посредством разпита на двама души
свидетели :
5
При разпита на свидетел – Г. същият посочва, че дружеството „М.“ ЕООД му е
известно, тъй като се познава с неговия едноличен собственик и управител – О..
Познанството им е продиктувано от това, че работят в една и съща пазарна ниша –
притежават агенции за недвижими имоти. Случвало е да си обменят информация в
този бранш – продавачи, купувачи, инвеститори, детайли по оферти. Понеже
свидетелят е ексклузивен представител на група от фирми разполагащи с парцели,
които закупуват и строят, то О. го потърсил за да го попита относно предлагането за
продажба на конкретен недвижим имот, който до момента не е бил предлаган за
продажба на пазара. Провокирало го е това, че е забелязал ще се извършва разделяне
на имоти и се обособяват отделни такива. Интересувал се от това, дали клиентите на
свидетеля са склонни да продават тези имоти. Тогава свидетелят го информирал, че за
да му предостави информация за тези имоти първо О. трябва да подпише
споразумение за поверителност. След като това било сторено от О., като физическо
лице се започнал процес по обменяне на информация за тези имоти. Ставало дума за 4
имота разположени в гр. София, кв. Младост, местност – К., срещу Бизнес парк и
свидетелят се поинтересувал за клиента на О., а последния му разкрил, че става дума
за К.С.. Понеже свидетелят бил наясно с профила и репутацията на това дружество
изразил съгласие за преговори и изслушване на потенциални предложения от неговите
представители. Така се стигнало до провеждане на среща, която била организирана от
О. и се състояла в офиса на продавача, като там дошли представители на К.С. в
лицето на А.Ч. и служителка на име – Т., за продавача присъствал генералния
мениджър за България, както и свидетеля. Там бил и О.. Свидетелят допълва, че
предварително на О. била осигурена цялата информация за предлаганите имоти за да
може потенциалните купувачи да се запознаят предварително с нея. Видно било, че
същите са наясно с параметрите на имотите, защото се поставяли конкретни въпроси
за инфраструктурни и технически параметри, дори се стигнало и до обсъждане на
евентуални цени. Тъй като продавачът държал преговорите да са съпътствани и с
писмени изявления се стигнало до уговорка К.С. да изпрати писмена оферта с
конкретни параметри. Представителите на потенциалните продавач и купувач си
разменили и координати за контакт. Свидетелят не е възприемал разговор между О. и
представителите на К.С. за евентуалното възнаграждение, което те са склонни да му
платят при реализация на сделка за закупуване на имот. Когато О. ги въвел на срещата
ги представил, като негови клиенти. Преговорите по тази сделка продължили с това,
че К.С. предложили ниска цена спрямо очакванията на продавача. Стигнало се до там,
че преговорите по сделката застинали, като това предизвикало продавача да започне
комуникация и с други фирми имащи интерес да закупят някои от тези имоти. Тогава
се стигнало до настояване от страна на О. за провеждане на нова среща между
представителите на продавача и на К.С., като този път срещата била в офиса на
последните. Тогава на срещата присъствали и О. и свидетеля, както и собственика на
продавача – израелски гражданин и представители на К.С.. На тази среща имало
разисквания за параметри на замислено строителство върху имота, достъп до имота,
вкл. и до електрозахранване, както и за потенциалната цена. Последвали и други
срещи, където се правили коментари на техническа част, плащания, дялове,
финансирания чрез банки и пр. На тях О. не присъствал. През лятото на 2023 г. се
стигнало и до сключването на сделка за продажбата на един от имотите, като цената
била платена директно и възлизала на малко над 7 милиона лева без ДДС. По-късно
свидетелят разбрал, че О. не е получил комисионно възнаграждение по тази сделка,
защото същият му споделил това. Свидетелят пояснява, че той е получил от своя
клиент комисионно възнаграждение, което възлизало на 3 % от постигнатата продажна
цена. Според свидетеля ако О. не е посредничил на К.С. то същите изобщо нямало как
да разберат за този имот и възможността да бъде закупен. О. бил този който им е
6
разкрил продавача, имота и е направил връзката помежду им. По мнение на свидетеля
ако О. не бил влязъл в комуникация с него сделката нямало да се реализира.
При разпита на свидетел – И. същата потвърждава, че е дългогодишен служител на
К.С. и работи в търговския отдел на фирмата. Понастоящем ръководи отдела
занимаващ се с покупките и продажбите на имоти. Известна й е сделка сключена с
дружество - С.Х.. Разяснява, че в ръководения от нея отдел има служител, чието
основно задължение е да проучва парцели, които са подходящи за дейността на К.С..
Тези парцели трябва да отговарят на конкретни технически параметри с оглед тяхното
застрояване. Рядко се случвало К.С. да влиза в договорености с лица извършващи
посреднически услуги по продажба на парцели, тъй като отдела има сериозен кадрови
потенциал, а се ползват и външни услуги на архитекти и адвокати, когато това се
налага. Сделката със С.Х. била сложна, защото дружеството имало чуждестранен
собственик, а документите за имота били достъпени в публичните регистри, съответно
били проучени от търговския отдел и от външни консултанти. Свидетелката няма
спомен за лице с име О., което да е давало информация на К.С. по отношение на
сделката с този поземлен имот. Посочва, че не е присъствала на организираните срещи
между продавача и К.С., там бил нейния пряк ръководител-Т.С. и управителя на
дружеството. Именно Т.С. възлагала на свидетелката работата й по тази сделка.
При така установената фактическа обстановка съдът намира за установено от
правна страна следното:
Относно предявения за разглеждане иск с правна квалификация чл. 79, ал. 1, т.
1 ЗЗД, във връзка с чл. 51 ТЗ.
В чл. 49 - чл. 51 ТЗ е регламентирано търговското посредничество. При тълкуване
на нормата на чл. 49 ТЗ, в която е дадено легално определение на това понятие, следва
да се заключи, че търговското посредничество представлява чисто фактическа
дейност, която се изразява в оказано съдействие за сключване на търговски сделки и
която се упражнява по занятие от търговец, който е специализиран в нейното
осъществяване. С оглед на това и при сключване на договор, с който се възлага на
един търговец да извърши посредничество, в задължението, което възниква за
посредника, се включва извършването на фактически действия по намиране на
клиенти, с които възложителят може да сключи определен вид търговска сделка, по
предоставяне на информация относно условията, при които възложителят сключва
този вид сделки, както и по осъществяване на връзка между клиентите и възложителя
и създаване на условия за сключване на сделката. Резултатът от извършването на тези
действия е подписване на договор между възложителя и клиента, който посредникът е
намерил. Сключването на този договор обаче не е част от действията, които се
осъществяват от посредника, защото то не е фактическо, а правно действие и може да
бъде предмет на договор за поръчка, но не и на договор за посредничество. В този
смисъл е и произнасянето в практиката на ВКС - Решение № 54 от 10.09.2010 г.,
постановено по т.д. № 267/2009 г. по описа на ВКС, ІІ т.о.
За да установи субективното си материално право да получи плащане на
възнаграждение за оказана посредническа услуга в тежест на ищеца е да докаже при
условията на пълно и главно доказване следната група от материалните предпоставки :
1) че между страните са възникнали облигационни отношения по валиден договор за
посредничество; 2) че в изпълнение на този договор ищецът е извършил уговорените с
договора фактически действия по установяване на връзки между договарящите страни
и създаване на условия за сключване на предварителен и окончателен договор за
покупка на ПИ с идентификатор 68134.40.90.1617 с площ от 3 575 кв.м., находящ се в
гр. София, район – Младост, местност „ЖГ К. – Младост 4“; 3) че за ответника е
възникнало задължение за заплащане на възнаграждение за извършените действия в
7
претендирания размер, както и че същото е изискуемо.
Договорът за посредничество по правната си природа е неформален /няма
установена императивна норма предвиждаща определена форма за действителност/.
Следователно за доказване, че страните са се обвързали с подобен вид съглашение е
допустимо ползването на всички предвидени в ГПК способи за доказване при спазване
ограниченията на чл. 164, ал. 1 т. 3 ГПК, като за волеизявленията на страните може да
се прави извод и от техни конклудентни действия. В случая с оглед забраната
разписана в чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК /установяване на договори имащи стойност по-
голяма от 5000 лв./ установяването на сочената в ИМ договорна връзка между
страните не може да се разкрие посредством ползването на свидетелски показания.
Твърденията на ищеца са, че писмената форма на договора за посредничество с
ответното дружество е била постигната посредством изпращането на оферта по реда
на чл. 13 ЗЗД и нейното приемане от адресата й по реда на чл. 14 ЗЗД. Съгласно чл. 8
от ЗЗД договорът е съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или
унищожи една правна връзка между тях. Постигането на взаимно съгласие за
създаване на правна връзка се извлича от съдържанието на връзката и контактите
между страните, независимо те как са ги нарекли. Договорът поражда действие между
страните, които са го сключили, а спрямо трети лица - само в предвидените от закона
случаи. Този извод следва от разпоредбата на чл. 21 ЗЗД, която по категоричен и
недвусмислен начин утвърждава принципа за обвързаност на страните с постигнатото
между тях съглашение по смисъла на чл. 8 ЗЗД. За да бъде сключен договорът и да
породи правните си последици, е необходимо да бъде постигнато съгласие между
страните относно основните негови елементи – страни, предмет и съдържание.
Съгласието е съвпадане на волеизявленията на предложителя и адресата на
предложението, следователно същото се обуславя от наличието на действително
предложение и неговото приемане. Между съдържанието на предложението и
приемането, трябва да има пълно покриване. За да бъде действително предложението,
макар и да е неформално, следва да бъде пълно, да съдържа всички съществени
елементи на бъдещия договор и да е налице сериозно намерение за сключване на
договор. В този случай то обвързва предложителя при хипотезите на чл. 13 ЗЗД.
Договорът обаче, се смята сключен в момента, в който приемането достигне у
предложителя - чл. 14, ал. 1 ЗЗД, като естествено правилата са диспозитивни и
страните могат да уговорят помежду си отклонение от тях. Приемането е
волеизявление на адресата на предложението, което изразява съгласие с
предложението. Същото е неформално, може да бъде направено изрично - устно или
писмено, или с конклудентни действия, но при всички случаи, за да породи действието
си и да обвърже страните, е необходимо дори и при конклудентно приемане,
предприетите от адресата на офертата действия да са ясни и недвусмислени и да
разкриват сериозно намерение за обвързване. Подобно сериозно намерение за
обвързване не се наблюдава у ответника - „К.С.“ ЕООД, тъй като от събраните в
пределите на проведеното съдебно дирене доказателства не се установява по несъмнен
начин, че същият е получил офертата на ищеца - „М.“ ЕООД датираща от 20.02.2023 г.
с приложен към нея проект на договор. Тази оферта се твърди да е изпратена по
електронната поща на служител на „К.С.“ ЕООД, но по делото няма данни, които да
потвърждават факта на нейното получаване, а още по-малко са налице такива, от които
да е видно, че тя е приета или променена от адресата й в определена нейна част
/елемент от предлаганата договорна връзка/, респективно в редактираната й част да е
била приета от предложителя-ищец. Изпратеното на много по-късен етап /на
28.07.2024 г./ електронно писмо от представител на „К.С.“ ЕООД до О.Б. не може да се
разглежда, като приемане на отправеното до това дружество предложение от
20.02.2023 г., тъй като в приложения към него проект на договор за посредничество е
8
налице определяне на общо дължимо възнаграждение в полза на посредника в размер
на сумата от 5 000 лв., а възнаграждението, като част от съдържанието на договора се
явява основен елемент от договорното съглашение, като по него без съмнение
страните трябва да имат сериозно и ясно изразена еднопосочна воля. В случая такава
еднопосочна воля не е налице, тъй като първоначалната оферта на ищеца е била за
плащане на възнаграждение в размер на 1,5 % от постигнатата продажна цена на
имота, което е далеч над установената, като предложена от ответника цена в размер на
5 000,00 лв. Противно на твърденията на ищеца по делото няма събрани доказателства
за изразено от ответника - „К.С.“ ЕООД съгласие за плащане на посредническо
възнаграждение в размер на сумата от 1 % от стойността на продажната цена.
Същевременно от твърденията изложени в ИМ ищецът не е дал съгласие за приемане
на предложеното от ответника - „К.С.“ ЕООД възнаграждение в размер на сумата от
5 000 лв. за услугата по посредническа дейност по установяване на връзки между
договарящите страни и създаване на условия за сключване на предварителен и
окончателен договор за покупка на ПИ с идентификатор 68134.40.90.1617 с площ от 3
575 кв.м., находящ се в гр. София, район – Младост, местност „ЖГ К. – Младост 4“.
Не следва да бъдат обсъждани показанията на разпитаните по делото свидетели по
отношение възникването на облигационна връзка между страните, с оглед на
посочената по-горе разпоредба на чл. 164, ал. 1 т. 3 ГПК. Обстоятелството, че
управителят на „М.“ ЕООД е организирал и присъствал на срещи между
представителите на купувача и продавача по упоменатата в ИМ продажбена сделка
също не може да се възприема, като факт който разкрива наличието на валидно
учредена и действаща договорна връзка между „М.“ ЕООД и „К.С.“ ЕООД с
поддържаното в ИМ съдържание и правни последици. В позитивното търговско и
облигационно право са уредени редица източници – /договорни и извъндоговорни/,
които могат да пораждат задължения свързани с подобно присъствие, вкл. и
изпълнение на ангажименти по осигуряване на определена информация в полза на
„К.С.“ ЕООД във връзка със статута на посочения в ИМ имот и неговия притежател, в
т.ч. и осигуряване на контакт между двете дружества. В обобщение решаващият
състав намира, че съвкупната преценка на доказателства ангажирани от страните по
делото не създава основание да се приеме, че между страните по спора е било
учредено и е съществувало валидно облигационно правоотношение с предмет
извършване на посредничество за покупка на упоменатия в ИМ недвижим имот, по
силата на което ищецът да е действал като посредник на купувача при сключването на
договора за покупко-продажба датиращ от 20.07.2023 г., а като последица от това за
него да се поражда облигационното право да получи плащане на посредническо
възнаграждение.
При липсата на така очертаната материална предпоставка необходима за формиране
на фактическия състав необходим за пораждане на спорното субективно материално
право на вземане за посредническо възнаграждение се явява безпредметно да се
обсъжда, дали са доказани останалите заложени в този състав предпоставки. По тези
съображения предявения за разглеждане осъдителен иск за реално изпълнение по чл.
79, ал. 1, т. 1 ЗЗД във връзка с чл. 51 ТЗ за присъждане на сумата в размер от 70 449,00
лв. следва да бъде отхвърлен, поради недоказване на основанието му.
Относно отговорността свързана с разноските, които страните си дължат една на
друга във връзка с разрешения спор сезираният съд приема следното :
Неблагоприятният резултат от изхода по делото за ищеца го лишава от
възможността да получи репарация за направените от него разноски в настоящото
исково производство, като същите следва да останат за негова сметка.
Същевременно ответната страна на основание чл. 78, ал. 3 ГПК е тази, която с
9
оглед изхода на делото има право да получи възстановяване на реално
извършените от нея разноски за участието й по делото. В случая тези разноски се
свеждат до заплатеното в полза на ангажирания с процесуалното представителство
на „К.С.“ ООД адвокат – П. адвокатско възнаграждение, което възлиза на сумата от
6 300,00 лв. За тяхното реално извършване по делото са представени необходимите
убедителни доказателства – договор за правна защита й съдействие от 14.12.2023 г.
и потвърждение за банково плащане от 21.12.2023 г. Отговорен за репарирането на
тези разноски е ищеца.
По изложените мотиви Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „М.“ ЕООД, с ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление – гр. София, кв. „*******, срещу „К.С.“ ЕООД, с ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление – гр. София, ул. „*******иск с правно основание чл.
79, ал. 1, т. 1 ЗЗД, във връзка с чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата в размер от 70 449,00
лв. – представляваща уговорено възнаграждение за възложено посредничество при
закупуване от ответника на недвижим имот : ПИ с идентификатор 68134.40.90.1617 с
площ от 3 575 кв.м., находящ се в гр. София, район – Младост, местност „ЖГ К. –
Младост 4“, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от подаване на
исковата молба в съда – 16.11.2023 г. до окончателното й плащане.
ОСЪЖДА „М.“ ЕООД, с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление – гр.
София, кв. „******* да заплати в полза на „К.С.“ ЕООД, с ЕИК *******, със седалище
и адрес на управление – гр. София, ул. „******* на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата
в размер от 6 300,00 лв. – направени съдебни разноски по повод исковото
производство състояло се пред настоящата инстанция.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски апелативен съд в 2-
седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
10