Р Е
Ш Е Н
И Е №
град София,
01.08.2019 година
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, Първо гражданско отделение, 26 състав, в открито съдебно заседание
на втори юли през две хиляди и деветнадесета година, в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЯ ГЕОРГИЕВА
Секретар:
Христина Цветкова
като
разгледа докладваното от съдията
Георгиева
гражд.дело № 9535 по описа за 2018 година, съобрази, че:
Предявени са искове с правно
основание чл.108 от Закона за собствеността и чл.59, ал.1 от Закона за
задълженията и договорите.
С исковата молба ищците В.Р.С. – С. и К.Р.С.
твърдят против Д.А.З., че са собственици на основание наследство и реализирано
право на строеж на апартамент №15А в блок „А“ на
сградата. Твърди
се, че праводателката им Пена Вълчева е придобила по силата на покупко-продажба
правото на строеж върху недвижим имот, построен в УПИ № IV-199, 232 в квартал 39 по плана на град София, Столична община,
район „Подуяне“, местността „ж.к. ******“, целият с площ от 2030 кв.м. при
граници на имота от север, изток и юг - улици и от запад УПИ № III и УПИ № V, а
именно: Апартамент № 15А, находящ се на трети надпартерен
етаж в блок „А“, кота +9.15, със застроена площ от 61,70
кв.м., състоящ се от входно предверие, баня с
тоалетна, дневна с кухненски бокс, спалня и тераса и мазе №28 в сутеренния етаж.
Сочи
се, че сключеният с нот.акт № 161, том VII, дело №1354/2008 г. на Нотариус Р.Д.договор за учредяване
на право на строеж и строителство с трето лице-търговско дружество, от който
ответницата черпела правата си, бил развален по съдебен ред. С нотариално
заверено пълномощно от 03.04.2014 г. тяхната наследодателка
упълномощила ответницата да сключи от нейно име и за нейна сметка договор за
учредяване на право на строеж върху описаното УПИ. На 18.08.2014 г. с нот.акт № 113/2014 г. бил сключен нов договор за учредяване
на правото на строеж, съгласно който ответницата и останалите собственици на
горепосоченото УПИ учредили в полза на „Т.“ ООД право на строеж за изграждане
на описаните сгради и обекти. При сключването на този договор, независимо че
собственик на правото на строеж върху посочения имот, съставляващ Апартамент №
15А в блок „А“ на сградата била праводателката на
ищците П.М.В., ответницата Д.А.З. подписала същия в лично качество, а не като
пълномощник на П.М.В., като отново си запазила правото на строеж върху
посочения имот, съставляващ Апартамент № 15А в блок „А“ на сградата.
С разрешение за ползване №
ДК-07-С-179/15.09.2016 г. била въведена в експлоатация изградената жилищна
сграда, състояща се от секция „А“ и секция „Б“, като към датата на издаване на
разрешението за ползване правото на строеж върху Апартамент № 15А се е
трансформирало в право на собственост. Видно от съставеното площообразуване
по отношение на процесната сграда Апартамент № 15А в
секция „А“ е със застроена площ от 61, 70 кв. и прилежащите към този апартамент
идеални части от правото на собственост върху земята са 2, 52%. Твърди се, че дори
след обособяването на процесния Апартамент № 15А като
самостоятелен обект и издаването на разрешение за ползване, ответницата Д.А.З.
не била предала на ищците ключ от апартамента и осуетявала достъпа им до имота,
лишавайки ги от възможността ефективно да ползват последния.
С нотариална покана от 12.03.2018г., връчена
й на 19.03.2018 г., ищцата В.Р.С.- С. поканила ответницата да им предаде владението на процесния апартамент № 15А. Тя не се явила на посочения в
нотариалната покана ден и час при нотариуса, като и до настоящия момент
последната не била предала владението на имота на ищците. Поддържат, че така тя
неоснователно ги е лишила от ползването му за периода от 15.09.2016 г. до
15.07.2018 г. и им дължи обезщетение.
ИСКАНЕТО е съдът да признае правото на
собственост на ищците върху описания недвижим имот и да осъди ответницата да им
предаде владението върху същия и да им заплати сумата от 8 800 лв.
обезщетение за ползването на имота, за процесния
период, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба до
окончателното й погасяване. Претендират разноски.
С
писмения отговор в срока по чл.131, ал.1 от ГПК, ответницата оспорва исковете,
като неоснователни с доводи, че е собственик на имота и на това правно
основание упражнява владението върху същия. Прави възражение за погасяване по
давност на правото на строеж (отстъпено през 2008 г. на наследодателката
П.В.) поради неупражняването му в срока по чл.67 от ЗС. Изтъква, че последващият договор за суперфиция
е породил всички правни последици предвидени в него, в т.ч. придобиване право
на собственост върху процесния апартамент от
ответницата. Евентуално – прави възражение за разваляне на договора за
покупко-продажба на право на строеж поради неизпълнение на задължението за
заплащане на цената от страна на ищците.
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, като взе предвид събраните по делото доказателства и доводите на
страните, прие за установено от фактическа страна следното:
Видно от удостоверение за наследници №
РСТ17-УГ01-5793 от 05.10.2017 г., изд. от Столична община, район „Студентски“
ищците са наследници по закон – низходящи, на П.М.В., починала на 16.03.2016 г.
От представеният по делото нот.акт № 161, том VII,
дело № 24980, дело № 1354 от 2008г. на Нотариус Р.Д., с peг. № 274 на НК за
учредяване право на строеж се установява, че ответницата и останалите съсобственици
на УПИ IV-199, 232 в кв.39 по плана на гр.София, местност
“Левски – Зона Г“ и строителят „Т.с.“ ООД възмездно взаимно са си учредили и
запазили право на строеж на самостоятелни обекти в предвидената за построяване от
дружеството пететажна жилищна сграда с две секции - секция А и секция Б,
състояща се от сутерен, партер, четири жилищни етажа и един мансарден етаж,
съгласно скица с виза за проучване и проектиране, изд. на 25.05.2008 г. от
Гл.архитект на гр.София. Със сключения с нот.акт № 193, том III, peг. № 11868, дело №
571 от 2008г. на Нотариус В.В., с peг. № 268 на НК
договор за покупко-продажба на право на
строеж върху недвижим имот ответницата се е
разпоредила с така отстъпеното й право на строеж върху процесния
Апартамент №15А /петнадесет буква „А“/, находящ
се на трети надпартерен етаж в блок „А“, кота +9.15, със застроена площ от 61, 70 кв.м., състоящ се
от входно предверие, баня с тоалетна, дневна с
кухненски бокс, спалня и тераса, при съседи:ап.№14А, коридор, ап.№16А и улица,
заедно с 2, 52 % ид.ч. от общите части на сградата и
правото на строеж върху мястото, заедно с мазе
№28 в сутеренния етаж в блок А, със застроена площ от 6, 72 кв.м., при съседи
мазе №27, коридор, мазе №29 и паркомясто № 7, заедно
с 4, 88 % ид.ч. от общите части на сградата и правото
на строеж върху мястото срещу цена от 9 259 лв., която купувачът заявил,
че е получил изцяло от купувача преди сключването на договора. Видно от
извършеното отбелязване, посоченият нотариален акт е вписан с вх.№ 63301 от
28.08.2008 г., акт №70 , том CLV, дело № 43821 на СлВп
– София.
За изграждането на жилищна сградата е
било издадено разрешение за строеж № 303 от 04.08.2008 г. Строителството е
започнало, но не е било довършено от „Т.“ЕООД. От показанията на свид.Г.З.се установи, че същото е стигнало до изграждане на
мазета и плоча на ниво 0 за секция А, а в секция Б до
изграждане на основи и стени на мазета. Издаденото разрешение за строеж на
жилищна сграда е било презаверено със заповед № РД-09-50-773/03.10.2014 г. на
Гл.архитект на СО и допълнено със Заповед № РА-51-28/18.02.2016 г., представени
като доказателства по делото.
От
представените по делото писмени доказателства - Пълномощно с нотариална заверка на подпис от
03.04.2014 г., нот. акт за учредяване на право на
ползване на строеж върху недвижим имот №113, том I, рег.№ 2921, дело № 101 от
2014г. на Нотариус Е.И., с peг. № 207 на НК и Решение от 10.07.2014 г. по гр.дело №
10613/2013г. по описа на СГС, I-10 състав, се
установява, че сключеният договор за отстъпване на право на строеж и
строителство от 20.08.2008 г. с нот.акт № 161/2008 г.
на Нотариус Р.Д.е бил развален по съдебен ред по иск предявен от страните по
договора – учредители на вещното право. В последствие наследодателката
на ищците П.М.В.е упълномощила ответницата с пълномощно с нотариална заверка с
изх.№ 1069/03.04.2014 г. на завеждащ консулска служба при Посолство на РБ в
Берлин, да сключи предварителен договор или договор в нотариална форма за
учредяване на право на строеж върху УПИ IV-
199, 232 в кв.39 за описаната жилищна сграда и да я представлява във връзка със
строителството на сградата и издаване и поучаване на документи за проектиране и
строителство.
Безспорно е, че сградата е изцяло
построена и въведена в експлоатация с разрешение за ползване № ДК -07-С-179 от
15.09.2016 г. на РО НСК София. С определение по чл.146 от ГПК съдът е признал
за безспорно между страните, че фактическата власт върху процесния
имот не се упражнява от ищците, а от ответницата, която продължава да владее
имота и до момента на приключване на устните състезания по делото.
От заключението на допуснатата и изслушана
по делото съдебно- оценителна експертиза е видно, че за процесния
период наемната цена на апартамент в жилищна сграда с посочените характеристики,
вид и изпълнение на СМР, местоположение и
достъп е 8 303, 35 лв., а за периода от 15.09.2017 г. до 15.07.2018 г. –
4 151, 68 лв. Заключението е обективно и компетентно изготвено, същото не бе оспорено от страните и съдът го кредитира
изцяло.
Видно
от представеното копие от искова молба с вх.№78815/09.06.2016 г определение по
гр.дело № 7061/2016 г. на СГС, I ГО ответницата
е предявила иск за разваляне на сключения с наследодателката
П.В. договор за покупко-продажба на вещното право, което е било прекратено като
недопустимо. В настоящето производство ищците правят възражение за погасяване
по давност на правото на ответницата да развали сключения договор (чл.87, ал.5
от ЗЗД). Към момента несъмнено този петгодишен срок е изтекъл. Искът за
развалянето на договора е бил предявен също е бил предявен след изтичане на давностния срок, поради което това действие не го прекъсва.
Дори да е направено извънсъдебно признание от страна на ответницата, че е счита
П.В. за негов титуляр това не съставлява правопораждащ
вещното право факт, поради което съдът не следва да обсъжда в този аспект
представените от ищцовата страна и приети в съдебно
заседание на 02.07.2019 г.
При
така установеното от фактическа страна, съдът намира предявеният главен иск с
правно основание чл.108 от ЗС за основателен. Касае се за ревандикационен
иск, за уважаването на който ищецът следва да докаже, че е собственик на имота
на соченото придобивно основание, както и че
ответникът владее или държи същия и то без да има правно основание за това. Не
е спорно, че фактическата власт върху процесния
апартамент №15, ведно с прилежащите му мазе и общи части от сградата и правото
на строеж върху поземления имот се упражнява от ответницата, която не е
допускала и отказва да допусне ищците до имота. От представените нот.покана рег.№
3178, том II акт№94 на Нотариус с рег. № 157 на НК и район на действие СРС, връчена на
19.03.2018 г. и констативен протокол от
28.03.2018 г. е видно, че от ищцата В.С.-С. е
отправена покана за предаването й, но на посочената дата ответницата не се е
явила при нотариус и не е предала ключовете за апартамента.
Правото
на строеж се учредява с договор в изискуемата се нотариална форма или с
административен акт, а съвременните условия се е наложила практиката
собственикът на земята да сключва договор за учредяване на право на строеж за част от предвидените за
изграждане обекти в бъдещата сграда със строител-предприемач, който поема
задължение да я построи и въведе в експлоатация. При неизпълнение на задължението
за изграждане на сградата в уговорения срок, собственикът на земята може да
развали договора по съдебен ред, с което правното му действие отпада.
Съдът
намира за установено от доказателствата по делото, че правото строеж между
съсобствениците на поземления имот е валидно учредено и прехвърленото с
договора за покупко-продажба от 28.08.2008 г. право на строеж е породило
правото на да построи и стане собственик на същия на основание чл.63, ал.1 от
ЗС в полза на наследодателката на ищците. Правото на
строеж по см. на чл.67, ал.1 от ЗС е упражнено и сградата е изградена в груб
строеж, дори е въведена в експлоатация. Развалянето на договора за отстъпване
на правото на строеж, сключен между
съсобствениците на УПИ има обратно действие (чл.88, ал.1 от ЗЗД). Развалянето
обаче не засяга правата на третите лица- каквото трето лице се явява наследодателката на ищците, която не е страна по този
подлежащ на вписване договор, тъй като тя е придобила посоченото вещно право
преди вписване на исковата молба (с вх.№ 90060 от 01.08.2013 г.) по иска за
съдебно разваляне, съгласно разпоредбата на чл.88, ал.2 от ЗЗД. От същата
разпоредба следва, че развалянето на договора с присъщите му последици на
взаимна реституция на даденото по договора, няма действие спрямо третото лице,
което е придобило права преди вписването на исковата молба. Така в случая е
осъществено едно от изрично предвидените конкретни, ограничени по брой случаи
на придобиване на права от последващ приобретател, дори и когато той прехвърлителя
няма такива поради обратното действие на развалянето на договора за отстъпване
на право на строеж. Общото правило, че когато прехвърлителят
не е носител на правото на собственост запазването на правата на последващия приобретател не се
допуска и не може да настъпи вещно-транслативния
ефект по сделката, в случая не се прилага, поради изричната законова разпоредба
на чл.88, ал.2 от ЗЗД.
Друго самостоятелно основание за прекратяване на правото на строеж е погасяването му по давност. Собственикът на земята може, без да разваля договора, направо да се позове на давността като предяви иск за собственост срещу суперфициаря, на когото той е отстъпил правото на строеж, ако в петгодишния срок от учредяването му, сградата не е завършена до покрив. При уважаването на иска правото на строеж като погасено по давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и той ще придобие и подобренията върху нея - изградените обекти или етажи, защото правото на строеж, сключено по единен договор със собственика на земята, не може да бъде упражнено частично. Ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив, правото на строеж ще се погаси по давност изцяло, а не само за незавършените обекти.
Ако договорът между строителя-предприемач и собственика на земята бъде развален и междувременно правото на строеж е прехвърлено на трети лица, тези от тях, които са договаряли преди предявяване на иска и вписването на исковата молба след първоначалното учредяване на правото на строеж, ще запазят правата си на основание чл.88, ал.2 от ЗЗД. Те обаче черпят права от първоначалния суперфициар и последващото прехвърляне не обвързва собственика на земята, затова правото на строеж също трябва да се реализира в рамките на петгодишния срок от учредяването на суперфицията. Правото ще се погаси за всички обекти при позоваване на давността от собственика на земята, когато този срок не е спазен и давността не е спирана и прекъсвана и собственикът се позовал на нея. Само при тези предпоставки той ще придобие изградената част от сградата по правилото на чл.92 от ЗС, а суперфициарят ще има правата по чл.72 ЗС като добросъвестен владелец, защото е придобил правото на строеж на валидно законно основание. Само при това разрешение собственикът на земята ще има възможност да учреди правото на строеж възмездно на друго физическо или юридическо лице, за да получи средства за изграждане на своите обекти и довършване на сградата, както и да обезщети суперфициарите с погасени права. Възможно е обаче неговият интерес, за довършване на сградата да изисква да се запазят правата на тези, чиито обекти са изградени, затова той може да упражни правото си за прекратяване на суперфицията на основание чл.67 от ЗС само по отношение на лицата, чиито обекти не са построени.
След
развалянето на договор за учредяване на право на строеж, респ. при упражнено
възражение за погасяването му по давност, правото на строеж се връща в патримонума на учредителя. В случая обаче, поради
изложените съображения на непротивопоставимост на
решението за разваляне на договора спрямо приобретателката
това право остава в нейния патримонуим и за нея
възниква правото да придобие собствеността върху бъдещата вещ- изградения самостоятелен
обект в сграда. Погасяването на правото на строеж по давност е самостоятелно
основание за прекратяване на вещното право, различно от развалянето на
договора, с който е учредено, поради което и правните последици от
прекратяването на правото са различни. Не се установи и учредителите и
собственици на земята да са се позовали
на давностния срок по чл.67, ал. 1 от ЗС. Разпоредбите,
уреждащи института на погасителната давност се намират в материалния закон. По
силата на чл. 120 от ЗЗД давността не се прилага служебно, нито собственикът
може да се позове на давността след като право на строеж вече е реализирано –
ТР 1/04.05.2012 г. по т.д.№1/2011 ОСГК на ВКС т.1. От представените по делото
доказателства съдът намира, че учредителите на суперфицията
не са упражнили правата си да иска погасяване на правото на строеж на наследодателката по давност. Ответницата е предявила искова
молба за разваляне на договора едва след изтичане на давностния
срок по чл.67, ал.1 от ЗС.
Смисълът
на понятието "упражняване на правото на строеж", употребено в чл. 67
ЗС, е изграждането на грубия строеж на сградата. От този момент правото на
строеж се трансформира в право на собственост върху изградената постройка в
полза на суперфициара и правото му да я държи върху
чужд терен.
С
оглед на изложеното съдът намира, че в проведеното производство бе безспорно
установено, че с нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж от
28.08.2008г., наследодателката на ищците - П.М.В. е
придобила е правото на строеж върху процесния имот.
След нейната смърт на 16.03.2016г., правото на строеж е придобито от нейните
наследници по закон и настоящи ищци. Безспорно бе установено още и, че така
придобитото право на строеж е реализирано, като с разрешение за ползване
№ДК-07-С-179/15.09.2016г. е въведена в експлоатация изградената жилищна сграда,
и правото на строеж върху процесния Апартамент 15А се
е трансформирало в право на собственост върху недвижим имот по отношение на
обособения самостоятелен обект със застроена площ от 61.70 кв.м. и прилежащите
2.52% ид. части от общите части на сградата, съгласно
съставеното площообразуване.
За да бъде уважен ревандикационния
иск е небходимо кумулативно да са налице следните
предпоставки- ищецът да е собственик на процесния
имот, ответникът да владее или държи
същия, без да има правно основание за това, кат овсички
те се установиха по делото.
По иска с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД.
С
разпоредбата на чл. 59 ЗЗД е предвидена възможността за
ангажиране гражданската отговорност на онзи правен субект, който се е обогатил
за сметка на другиго, като бъде осъден да върне онова с което се е обогатил, за
да бъде възстановено имущественото равновесие между субектите, до размера на
обедняването. Ползването на чужд недвижим имот без правно основание за това и
препятстването на собственика да го ползва съобразно неговото функционално
предназначение в обема на правата, които собственикът притежава, пречи на
възможността собственикът лично да го ползва или да реализира от него
имуществена облага по друг начин и защитата му се реализира с предявяване на
иска по чл. 59 ЗЗД - т. е. общата хипотеза на
неоснователното обогатяване. Паричното обезщетение, дължимо от неоснователно
ползващият чужд имот несобственик на лишения от правото да ползва своя имот
собственик възниква ежедневно - "ден за ден" и за това от деня на
въвеждането в експлоатация до предявяване на исковата молба ответницата дължи
обезщетение в установения от вещото лице размер. Вж. Решение № 217 от 8.10.2013
г. на ВКС по гр. д. № 1290/2013 г., III г. о., ГК.
Като последица и на основание чл.78,
ал.1 от ГПК следва да се осъди ответницата да заплати на ищците сторените по
делото разноски за държавна такса 824, 99 лв., 4040 лв. адвокатски хонорар и
деловодни разноски в размер на 260 лв.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЕМА
ЗА УСТАНОВЕНО по отношение
на Д.А.З.
с ЕГН **********, че В.Р.С. – С. с ЕГН ********** и К.Р.С. с ЕГН ********** са
собственици на следния недвижим имот: Апартамент №15А /петнадесет буква „А“/, находящ се на трети
надпартерен етаж в блок „А“, кота
+9.15, със застроена площ от 61, 70 кв.м., състоящ се от входно предверие, баня с тоалетна, дневна с кухненски бокс, спалня
и тераса, при съседи:ап.№14А, коридор, ап.№16А и улица, заедно с 2, 52 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху
мястото, заедно с мазе №28 в
сутеренния етаж в блок А, със застроена площ от 6, 72 кв.м., при съседи мазе
№27, коридор, мазе №29 и паркомясто № 7, заедно с 4,
88 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на
строеж я
ОСЪЖДА да й предадат владението върху същия.
ОСЪЖДА Д.А.З. с ЕГН **********, да
заплати на В.Р.С. – С. с ЕГН **********
и К.Р.С. с ЕГН ********** на основание чл.59, ал.1 от ЗЗД сумата от 8303, 85
лв. обезщетение за неоснователно ползване на Апартамент №15А /петнадесет буква „А“/, находящ се на трети
надпартерен етаж в блок „А“, кота
+9.15, със застроена площ от 61, 70 кв.м., състоящ се от входно предверие, баня с тоалетна, дневна с кухненски бокс, спалня
и тераса, при съседи:ап.№14А, коридор, ап.№16А и улица, заедно с 2, 52 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху
мястото, заедно с мазе №28 в
сутеренния етаж в блок А, със застроена площ от 6, 72 кв.м., при съседи мазе
№27, коридор, мазе №29 и паркомясто № 7, заедно с 4,
88 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на
строеж, за периода от 15.09.2016 г. до 15.07.2018 г., ведно със законна лихва
върху нея, считано от 15.07.2018 г. до окончателното й погасяване и разноски за
държавна такса 824, 99 лв., 4040 лв. адвокатски хонорар и деловодни разноски в
размер на 260 лв.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред Софийския апелативен съд.
Препис от решението да се връчи на
страните.
СЪДИЯ: