Р Е Ш
Е Н И Е
№ ......
гр.Плевен, 13,03,2019 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН
СЪД, ІХ-ти граждански състав,
в открито заседание на петнадесети февруари две хиляди и деветнадесета година в
състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: ВЕРА НАЙДЕНОВА
при секретаря Цецка Симеонова, като разгледа
докладваното от съдията НАЙДЕНОВА
гражданско дело №6182 по описа на
съда за 2017 г., за да се произнесе
взе предвид следното:
Иск с правна квалификация чл.26 ал.2 от ЗЗД.
Делото е образувано по искова молба на М.М.З., ЕГН **********,***, против „Б.П.Б.“ АД,
ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление ***, представлявано от ***и ***. В молбата се твърди, че на 23,02,2006 г.
между ищцата, в качеството й на ипотекарен длъжник, и „***“ АД в качеството на
кредитор, е сключен договор за учредяване на договорна ипотека върху собствен
на ищцата недвижим имот – АПАРТАМЕНТ №1, разположен във ***, със ЗП от 77,07
кв.м., състоящ се от две стаи, кухня, баня и клозет, спалня, при съседи: изток
– двор, запад - двор, север – апартамент от вх.В, юг – стълбище и ап.2 на С.***,
отгоре – ап.3 на ***, отдолу – гаражи и мази, заедно с прилежащото избено
помещение №1, както и заедно с 0,714 %ид.ч. от общите части на сградата и от
отстъпеното право на строеж върху държавна земя в стр.кв.28 по плана на
гр.Плевен, който апартамент съгласно схема на СГКК представлява самостоятелен
обект с идентификатор 56722.667.240.11.1, при съседи: на същия етаж - обект с
идентификатор 56722.667.240.11.2., под обекта - обект с идентификатор
56722.667.240.11.18. и обект с идентификатор 56722.667.240.11.17., над обекта -
обект с идентификатор 56722.667.240.11.3., който самостоятелен обект попада в
сграда с №11, находяща се в ПИ с кадастрален №56722.667.240. Сочи се, че
договорът е обективиран в нот.акт №194, том 1, рег.№1126, дело №73/2006 г. на нотариус
***, и е сключен за обезпечаване на банков кредит, отпуснат на „***“ ООД.
Твърди се, че с постановление за възлагане на недвижим имот от 25,02,2010 г. на
ЧСИ *** имотът е възложен на ответника, в качеството му на правоприемник на „***“
АД. Ищцата твърди, че съгласно т.1 от нотариалният акт за договорна ипотека,
банковия кредит в размер на 100 000,00 лева е отпуснат за срок от 12
месеца, който срок може да бъде удължаван. Твърди се, че тази клауза е нищожна
поради накърняване на добрите нрави, тъй като недопустимо ограничава правото на
собственост на ищцата като трето лице, обезпечило чуждо задължение със свой
имот, злепоставя интересите на ищцата и излиза извън целта, за която обикновено
и обичайно се уговаря. Твърди се, че договорът за банков кредит не може да
обвърже ищцата като ипотекарен длъжник, тъй като същата не е уведомяване на
този договор, не е запозната с неговото съдържание и клаузи, не е и подписван
от ищцата, като дори в договора за ипотека не е изписан номера на договора за
банков кредит. Твърди се, че незапознаването на ипотекарния длъжник с договора
за банков кредит е нарушение на съществен елемент от договорната ипотека,
поради което тя е нищожна, тъй като липсва тъждество на обезпеченото вземане. Сочи
се, че на основание чл.170 от ЗЗД учредяването на ипотеката е недействително,
ако в ипотечния договор съществува неизвестност за тъждеството на обезпеченото
вземане, като според ищцата е налице такава неизвестност, което прави
учредяването на ипотеката недействително. В заключение ищцата моли съда да
постанови решение, с което да се прогласи нищожността на договорна ипотека
върху нейния собствен недвижим имот, обективирана в нот.акт №194, том 1,
рег.№1126, дело №73/2006 г. на нотариус ***, поради накърняване на добрите
нрави и противоречие на закона /чл.170 от ЗЗД/. Към ИМ са приложени писмени
доказателства по опис и са направени доказателствени искания. С определение от
19,09,2018 г. съдът е допуснал на основание чл.214, ал.1 от ГПК изменение на
предявените искове, чрез добавянето на ново основание за нищожност на договорната
ипотека върху недвижим имот, обективирана в нот.акт №194, том 1, рег.№1126, дело №73/2006 г. на
нотариус *** – липса на тъждество на ипотекирания имот, изразяващо се в
различия в застроената площ, границите на жилището и описанието му в акта за
собственост и договора за нотариална ипотека, възоснова на заявена устно /в с.з. от 10,09,2018 г./
и обективирана в допълнителна искова молба от 17,09,2018 г. претенция. Като обосновка
на новото основание за нищожност ищцата сочи, че е налице съществена разлика
между реално застроената площ на жилището и площта по нотариалния акт за
договорната ипотека, произтичаща от обстоятелството, че припадащото се към
апартамента избено помещение всъщност представлява две стаи, които се намират в
самия апартамент. Твърди се, че е налице несъответствие между описанието на
имота в акта за собственост и в нотариалния акт за договорна ипотека. Към
допълнителната молба са приложени писмени доказателства и е направено
доказателствено искане за допускане на СТЕ.
В съдебно заседание адв.Р.Л. –
определен за осъществяване на правна помощ на ищцата, моли съда да уважи
претенцията, тъй като на първо място, договорната ипотека е нищожна поради накърняване
на добрите нрави, а на второ място – недействителна е поради липса на тъждество
на обезпеченото вземане, характер на вземането, падеж, размер на лихвите, както
и липса на тъждество на ипотекирани имот, изразяващо се в различия в
застроената площ, неяснота на границите на жилището, и описанието му в акта за
собственост и ипотечния акт. Направено е възражение за прекомерност на
заплатеното от ответника адвокатско възнаграждение.
В писмена защита, депозирана в
дадения от съда срок, адв.Л. развива подробни съображения за нищожността на
ипотечния акт, касателно имота, бил собственост на ищцата.
В писмена защита, депозирана на
21,02,2019 г., ищцата М.З. развива пространни съображения в защита на претенцията
си, като дори се твърди нищожност на ипотечния договор поради неравноправни
клаузи на договора за банков кредит.
В срока по чл.131 от ГПК
ответникът депозира писмен отговор, чрез адв.Ал.К. от САК, в който се сочи, че
искът е недопустим /чл.299, ал.1 от ГПК/, а алтернативно – че е неоснователен.
Сочи се, че уговорката за удължаване на срока на действие на банковия кредит не
е недействителна и не накърнява добрите нрави. Посочва се, че не е необходимо
ищцата да е страна по договора, от който произтича вземането, за да е
действителна ипотеката, като се подчертава, че в нот.акт за ипотеката ясно е
описано от какво произтича главното вземане, посочен е падежът и размера на
лихвите. Претендират се разноски. В отговор на допълнителната ИМ ответника
ангажира становище, че и предявеният на ново основание иск за нищожност е
неоснователен. Твърди се, че в действителност няма неизвестност за тъждеството
на имота, тъй като по съвпадащ начин имотът е описан както в акта за
собственост, така и в нот.акт за учредяване на ипотека. Сочи се, че единствено
в договора по чл.117 от ЗТСУ, който представлява попълнена на машина бланка,
прилежащите 0,714 % ид.ч. са записани само от правото на строеж, докато в
нот.акт е посочено, че са и от общите части на сградата, но така или иначе
притежаваните ид.ч. имат акцесорен характер и независимо дали съществуват в
договора по чл.117 от ЗТСУ, са придобити от ищцата в дял, определен по чл.40,
ал.1 от ЗС. Твърди се, че е без значение дали избеното помещение е фактически
част от апартамента или не, тъй като предмета на ипотеката е ясен – апартамент
и избено помещение. Възразява се срещу коректността на зададените въпроси по
поисканата СТЕ.
В с.з. процесуалният представител
на ответника моли съда да отхвърли предявеният иск, като сочи, че
адв.възнаграждение е съобразено с размера на отпуснатия кредит.
В писмена защита, депозирана в
дадения от съда срок, процесуалният представител на ответника развива
съображения, подобни на изложените в отговора на ИМ и в отговора на
допълнителната ИМ.
С определение от 11,01,2019 г., след направено възражение от адв.Р.Л. –
определен за осъществяване на правна помощ на ищцата З., съдът е допълнил
проекта за доклад по делото, като е приел за разглеждане искова претенция по чл.26, ал.1
вр.чл.170 от ЗЗД вр.чл.167 и вр.чл.166, ал.2 от ЗЗД за прогласяване нищожността
на договорна ипотека върху недвижим имот - АПАРТАМЕНТ
№1, разположен във ***, със ЗП от 77,07 кв.м., състоящ
се от две стаи, кухня, баня и клозет, спалня, при съседи: изток – двор, запад -
двор, север – апартамент от вх.В, юг – стълбище и ап.2 на С.***, отгоре – ап.3
на ***, отдолу – гаражи и мази, заедно с прилежащото избено помещение №1, както
и заедно с 0,714 % ид.ч. от общите части на сградата и от
отстъпеното право на строеж върху държавна земя в стр.кв.28 по плана на
гр.Плевен, който апартамент съгласно схема на СГКК представлява самостоятелен
обект с идентификатор 56722.667.240.11.1, при съседи: на същия етаж - обект с
идентификатор 56722.667.240.11.2., под обекта - обект с идентификатор
56722.667.240.11.18. и обект с идентификатор 56722.667.240.11.17., над обекта -
обект с идентификатор 56722.667.240.11.3., който самостоятелен обект попада в
сграда с №11, находяща се в ПИ с кадастрален №56722.667.240, обективирана в
нот.акт №194, том 1, рег.№1126, дело №73/2006 г. на нотариус ***, поради
накърняване на добрите нрави, противоречие на закона - липса на тъждество на
обезпеченото вземане – характер на вземането, сума, падеж, размер на лихвите, и
липса на тъждество на ипотекирания имот, изразяващо се в различия в застроената
площ, границите на жилището и описанието му в акта за собственост и договора за
нотариална ипотека, предявена от М.М.З.,
ЕГН **********,***, против „Б.П.Б.“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от ***и ***.
Съдът, като съобрази становищата на страните и представените по делото
доказателства, прецени ги поотделно и в тяхната съвкупност, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
От представеното с ИМ копие на нот.акт №194, том І, рег. №1126, дело №73 от 23.02.2006 г. на нотариус ***, се установява, че „***”АД-гр. София
отпуска на „***”ООД гр.Плевен
банков кредит в размер на 100 000,00 лева за
срок от 12 месеца, считано от датата на сключване на договора за банков кредит,
който срок може да бъде удължаван, с годишна лихва в размер на 1М СОФИБОР плюс
надбавка от 7.25 % и наказателна надбавка при просрочие 10 пункта над
договорения лихвен процент. Относно условията за усвояване и погасяване на
кредита т.1 от нот.акт препраща към договора за
банков кредит /който не е индивидуализиран с номер и дата на
сключване, а също не е посочен конкретно и като документ,
представен при съставянето на нот.акт/. За обезпечение на отпуснатия кредит, заедно със всички лихви, такси и
разноски, в т.3 от нот.акт е посочено, че ищцата М.М.З. е
учредила в полза на „***”АД гр.София
ипотека върху собствения си ***, състоящ се от две стаи,
кухня, баня и клозет, със застроена площ от 77,07 кв.м., при съседи:
изток-двор, запад-двор, север – ап. от вх.В, юг – стълбище и ап.№2 на С.***,
горе – ап.№3 на ***, долу – гаражи и мази, ведно с принадлежащата към
апартамента маза №1, при съседи: изток – ап.№1 на М. ***, запад-двор, север –
ап.№1, юг – стълбище, и отгоре – жилищен етаж, ведно с 0,714 % ид.ч. от общите
части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху държавна земя в
стр.кв.28 по плана на гр.Плевен.
От Писмо изх.№МДТ-249/31,07,2017 г. се установява, че данъчната оценка на
имот – жилище, представляващо ап.№1, с площ от 77,07 кв.м., находящо се в гр.***
е в размер на 17 293,40 лева.
От Схема №15-429495-04,09,2017 г. на СГКК-Плевен се установява, че
жилището, находящо се гр.*** ап.1, е с идентификатор 56722.667.240.11.1, брой
нива на обекта – 1; посочена в документа площ – 77,07 кв.м.; прилежащи части –
избено помещение №1; съседни самостоятелни обекти – на същия етаж –
56722.667.240.11.2; под обекта – 56722.667.240.11.18 и 56722.667.24011.17; над
обекта – 56722.667.5.240.11.3.
От представеното с молба от ответника от 29,08/,2018 г. заверено копие копие
от Договор
за банков кредит-кредитна линия №27/23,02,2006
г., се установява, че „***”АД гр.София се е задължило да предостави на „***”ООД гр.Плевен банков кредит-кредитна линия в размер
на 100 000,00 лева, който ще се изплозва за рефинансиране на текуща
кредитнна експозиция в „Булбанк“ АД кл.София и за оборотни средства. Съгласно
чл.3.7. от Договора,
кредитополучателят се е задължил да усвоява и погасява на всеки 6 месеца
минимум 70 % от кредитната линия, която съгласно чл.3.8.,
т.1 от Договора
се намалява преди изтичането на крайния срок по чл.6.3, т.2 – 23,02,2007
г. В чл.3.8., т.2 от Договора е
предвидена възможност преди изтичане на крайния срок кредитополучателят писмено
да заяви желанието си за револвиране на кредитната линия за нови 12 месеца,
считано от 23.02.2007 г., за което се съставя съответен анекс. Съгласно
чл.4.1. от договора,
за ползвания кредит кредитополучателят дължи годишна лихва в размер на 1М
СОФИБОР плюс надбавка от 7.25 %. Съгласно чл.6.3, ал.1 от договора,
кредитополучателят се задължава да погаси кредита както следва: -до 20,11,2006
г. - вноска
в размер на 20 000,00 лева; до
20,12,2006 г. - вноска
в размер на 10 000,00 лева; до
20,01,2007 г. - вноска
в размер на 10 000,00 лева; до
20,02,2007 г. - вноска
в размер на 10 000,00 лева и до
23,02,2007 г. - вноска
в размер на 50 000,00 лева, освен
ако преди тази дата не е подписан анекс за револвиране на кредитната линия.
Видно от представения с молба от ответника от 29,08,2018 г. /в заверено ксерокопие/
Анекс №1/23,02,2017 г. към Договор за
банков кредит-кредитна линия №27/23,02,2006 г., „Б.П.Б.”АД *** и „***”ООД гр.Плевен
са променили условията на кредита, както следва - отпаднали
са чл.3.8., касаещ сумата и периода на револвинга и
чл.4.10, касаещ таксата за ангажимент, която се дължи само при револвиращи
банкови кредити; изменен е чл.6.3.,
касаещ условията /начин и краен срок/ за погасяване на кредита, като е посочен
само нов краен срок за погасяване на кредита – 23,02,2008
г.; допълнени са чл.3 и чл.3.6; наложени са ограничения на кредитополучателя във връзка с разпорежданията му с активи
на дружеството и запазване на капитала, разпределянето на печалба и дивиденти. В
анекса не се споменава размера на дълга по договора за банков кредит към 23,02,2007 г., но е записано, че всички останали клаузи от Договора
за банков кредит - кредитна линия №27/ 23,02,2006
г. остават в сила без изменения и допълнения.
От представения от ищцата с молба от 17,09,2018 г. в ксерокопие
Архитектурен проект, представляващ разпределение на ап.№1, вх.Г, в жилищен блок
***, се установява, че вляво от входната врата се намира вход към помещение,
обозначено на проекта кат „мазе“ 1.
От представения в заверено копие с молба от 17,09,2018 г. Договор за
покупко-продажба на жилище, сключен по реда на чл.117 от ЗТСУ, се установява,
че същият е сключен между представители на „СДИСС“ от една страна, и от М.М. ***
и ***от друга, за продажбата на новопостроено жилище №1, намиращо се в бл.425,
вх.Г, на първи етаж, ***, състоящо се от два стаи и кухня, баня и клозет на
77,07 кв.м. застроена площ, заедно с припадащите се избено помещение №1, както
и 0,714 % ид.ч. от правото на строеж върху мястото, при съседи за жилището:
изток-двор, запад-двор, север-ап.от вх.В, юг-стълбище и ап.2 на ******;
отгоре-ап.3 на ***, отдолу-гаражи и мази; при съседи за избеното помещение: изток-ап.1 на М. ***, запад-двор, север-ап.1
на М. ***, юг-стълбище, отгоре-жилищен етаж.
От представения в заверено копие Протокол от с.з., проведено на 18,12,1991
г. по гр.д.№1454/1991 г. на ПлРС, се установява, че в същото е обективирана
спогодба, по силата на която в дял на ищцата М.З. е поставен недвижим имот –
апартамент №1, находящ се в гр.***, ведно с прилежащото му избено помещение.
От
заключението на ВЛ по изготвената съдебна строително-техническа експертиза,
което съдът кредитира с доверие като компетентно и безпристрастно изготвено, се
установява следното: процесният имот - апартамент №1, вход Г, бл.***, е
разположен на стръмен терен с денивелация изток – запад, и поради тази даденост
вход Г, намиращ се западно от блока, е на полуниво и от него на 9 стъпала се
слиза до апартамент 1 в ляво. В сочи, че единственото реално различие между
проекта на апартамента, получен от ищцата, и днешното му състояние, е
преграждането от 1,50 м. ниша за спане от северозападната му ос. Двете западни
помещения към ап.1 се определят като мазе, защото се намират на 1,25 м. под
нивото на прилежащия терен при входа на секцията и са получили осветление от
прозорци 70/60 см. ВЛ категорично сочи, че ипотекираният имот и по проект, и по
изпълнение е жилище, тъй като притежава всички задължителни помещения за жилище.
ВЛ е установило някои неточности, които касаят отразяването на покупко-продажбата
на процесния имот по реда на чл.117 от ЗТСУ, а именно: жилището е описано като
състоящо се от „две стаи и кухня, баня и клозет”, като изписването „баня и
клозет“ е една неточност, защото това е едно помещение; въпреки, че е типова
панелна секция, санитарният възел и кухнята отговарят на Нормативните
изисквания за квадратура на двустайно жилище /по Приложение №3 към чл.47 от Наредба
№5/, а кухнята и дневната са с 35-40 % по големи; според чл.38, ал.2 от Наредба
№5, ап.1 се класифицира като двустаен апартамент, който според указаното в
чл.46 от Наредба №5 и Приложение №2 към нея следва да е с квадратура 52-65 кв.
м. – в договора е указана квадратура 77,07 кв.м., което е несъответствие с
действащите правила, но допустимо при панелните секции, които ограничават
проектантите при напречните оси 3,60 м. ВЛ сочи, че най-северната и централна
ос на ап.1 се заема от спална ниша и мазе, като помещението Мазе без определена
квадратура,
с връзка към малка част от оста на дневната, която дори не е записано какво е.
ВЛ твърди, че при определянето на съседите на ап.1 е записано, че съсед от
запад е двор, което е спорно, тъй като Ап.1 западно граничи със своя маза /складово
помещение/, което не е част от жилищните или обслужващи помещения съгласно
чл.36, ал.1 от Наредба №5. Посочва се, че в практиката на СД“ИСС“ при продажба
на жилища до 1990 г. за много от типовите секции, част от недостигащите
избените складови помещения са разположени на ниво на жилището, какъвто е процесния
случай. ВЛ сочи, че входното антре на ап.1 осигурява директен достъп до
описаното в Договора на СД“ИСС“ избено помещение №1, което тангира и е близко
до „комуникационния възел” /изискване по чл.39 от Наредба №5/. Установява се от
заключението на ВЛ, че непълно и без указана квадратура е описано в Договора на
СД“ИСС“ избеното помещение, като в одобрения проект за строителство също не е
записана квадратурата на избеното помещение /мазето/, както и тази на лоджиите,
което е задължително. ВЛ твърди, че застроената квадратура на ап.1 по проект и
според правилата на чл.39 от Наредба №5 и котировката от чертежа, е 76,35 кв.м.,
като се явява малка разлика от 0,72 кв.м., която е допустима и може да се
обясни с неточно записани и изчислени коти от чертежа. ВЛ е изчислило застроената
площ на ап.1 по действащата днес Наредба №7/2003 г. и тя е 81,88 кв.м., тъй
като лоджиите се вземат с пълната им площ, а не с коефициент 0,4. ВЛ сочи, че
ако и обозначеното като мазе се приеме за част от ап.1, застроената площ на
апартамента се получава 104,72 кв.м. Сочи се обаче, че и към 1986 г., и към момента,
наличието на складово помещение е нормативно и неотменимо условие за
съществуването на едно жилище - чл.36, ал.1 от Наредба №5 и чл.110, ал.1 от Наредба
№7/2003 г. ВЛ сочи, че схемата от Кадастъра на жилището правилно третира ап.1
като самостоятелно жилище с идентификатор 56722.667.240.11.1, намиращо се в
сграда 11, разположена в поземлен имот с идентификатор 56722.667.240, но в
скицата като прилежаща част е посочено избено помещение №1, а реално не е
показана границата на жилището, а мазата е включена в конфигурацията на жилището.
В с.з. ВЛ пояснява, че няма пречка и е възможно складовото помещение да бъде
достъпно и в пряко съседство с жилището.
При така установеното от фактическа страна,
съдът достигна до следните правни изводи:
На първо място, съдът счита, че не следва да
обсъжда отново направените от процесуалния представител на ответника възражения
по отношение местната и родовата подсъдност на делото, и допустимостта,
доколкото по тези въпроси има влезли в сила определения на въззивна инстанция.
Съдът е приел за разглеждане искова претенция по чл.26,
ал.1 вр.чл.170 от ЗЗД вр.чл.167 и вр.чл.166, ал.2 от ЗЗД за прогласяване
нищожността на договорна ипотека върху недвижим имот
- апартамент №1, на следните основания – 1/поради накърняване на добрите
нрави, 2/поради противоречие на закона - липса на тъждество на обезпеченото
вземане – характер на вземането, сума, падеж, размер на лихвите, и 3/поради липса
на тъждество на ипотекирания имот, изразяващо се в различия в застроената площ,
границите на жилището и описанието му в акта за собственост и договора за
нотариална ипотека, като следва да разгледа всяко едно от тях поотделно.
По отношение твърдяната нищожност поради накърняване на добрите нрави
Съдът намира за неоснователно твърдението, че непосочването на целта на банковия кредит
в ипотечния акт води до нищожност поради накърняване на добрите нрави, тъй като запознаването на ипотекарния длъжник с условията
на кредита не е елемент от учредяването на ипотеката и може да има
значение само в отношенията между обезпечилия чуждия дълг и главния длъжник. Тук следва да бъде отбелязано, че учредяването на ипотека като обезпечение
на чужд дълг предполага близки /приятелски или роднински/ отношения между
кредитополучателя и обезпечилия чужд дълг. Не може да бъде споделено и
разбирането, че уговорката за удължаване на срока на действие на
банковия кредит, който е обезпечен е ипотека, противоречи на добрите нрави, тъй
като имотът й можел да остане обременен за продължителен срок, многократно
надвишаващ първоначално посочения. Според чл.167, ал.2 от ЗЗД, задължителен елемент от съдържанието на
ипотечния акт е посочването на обезпеченото вземане, като същото се
индивидуализира чрез размера на главницата и падежа, както и размерът на
лихвите, ако такива са уговорени. В настоящия случай вземането за
посочената в нотариалния акт сума от 100 000,00 лева произтича от Договора за банков кредит, като са цитирани уговорените с този Договор падеж и
размер на лихвите. По този начин са удовлетворени
изискванията на чл.167, ал.2 от ЗЗД.
Последващото предоговаряне на условия по договора за кредит няма за последица
липсата на тъждество на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която
се учредява ипотеката по смисъла на чл.170 от
ЗЗД вр.чл.167, ал.2 от ЗЗД, тъй като по силата на чл.174 от ЗЗД
ипотеката обезпечава вземането независимо от промените, които са станали в
него, като обезпечението е до размера на
сумата, за която е извършено вписването. Не може да се
приеме за накърняване на добрите нрави възможността за удължаване на срока на
Договора за банков кредит без знанието на ипотекарния длъжника, тъй като от
една страна няма такова нормативно изискване, а от друга страна ипотекарния
длъжник е можел изобщо да
откаже сключването на ипотечния договор.
По отношение твърдяната недействителност
поради противоречие на закона - липса на тъждество на
обезпеченото вземане – характер на
вземането, сума, падеж, размер на лихвите
От представения Нотариален акт за договорна
ипотека се установява, че „***”АД-гр. София отпуска на „***”ООД гр.Плевен банков
кредит в размер на
100 000,00 лева за срок от 12 месеца, считано от
датата на сключване на договора за банков кредит, който срок може да бъде
удължаван, с годишна лихва в размер на
1М СОФИБОР плюс надбавка от 7.25 % и наказателна надбавка при просрочие
10 пункта над договорения лихвен процент. Относно условията
за усвояване и погасяване на кредита т.1 от нотариалният акт препраща към Договора за банков
кредит. Ето защо съдът приема, че в ипотечния акт ясно е описано от какво произтича
вземането, какъв е неговият размер, какъве
падежъ и размера и лихвата, както и че с ипотеката се обезпечава
целия размер на кредита с дължимите лихви и разноски по него. По смисъла на чл.170
от ЗЗД вр.чл.167, ал.2 от ЗЗД вземането, за което се учредява ипотека, се
индивидуализира чрез размера на главницата и падежа, както и размерът на
лихвите, а не чрез прилагане или пълно възпроизвеждане на породилия
обезпеченото вземане договор. В случая съдът счита, че е
налице всеки от елементите на вземането, доказващ тъждество на вземането по
договора за кредит и обезпеченото вземане, описано в нотариалния акт, въпреки че в нотариалния акт Договора за банков кредит не е описан с
номер и дата. Неоснователно е и възражението на процесуалният представител на
ищцата, че в Договора за банков кредит са вписани ръкописно данните на нотариалния
акт за учредената от трето лице ипотека, което вписване компрометира
съдържанието на договора в частта за предложеното обезпечение на дълга. От една
страна, с оглед датата на Договора за банков кредит и за договорната ипотека се
установява, че същите са сключвани паралелно, и е напълно житейски логично
Договорът за кредит да е бил вече сключен и след подписването на нотариалния
акт за договорна ипотека номерът му да е бил вписан ръкописно в Договора за
кредит. Налице е ръкописно дописване, А НЕ ПОПРАВКА, която да доведе до
недействителност на Договора. На следващо място, това ръкописно дописване не
беше оспорено по надлежен начин нито от ищцата, нито от процесуалния й
представител.
Неоснователен е и доводът, че няма тъждество между раземра на лихвите,
посочени в Договора за банков кредит, и ипотечния акт, тъй като описаната в
чл.4.1. от Договора за кредит лихва отговоря на лихвата, описана в т.1 от
нотариалния акт за договорна ипотека, още
повече, че чл.174
от ЗЗД предвижда, че поначало ипотеката
обезпечава главницата до размера на вписаната сума, а записването, че вземането е лихвоносно, е условие в обхвата
на ипотеката да се включи акцесорното вземане за съответните лихви.
По отношение твърдяната недействителност поради
липса на тъждество на ипотекирания имот, изразяващо се в различия в застроената
площ, границите на жилището и описанието му в акта за собственост и договора за
нотариална ипотека
Смисълът
на изискването за тъждество на имота е същият да е така индивидуализиран, че
веднъж вписана, ипотеката да обременява точно определен имот, а не да липсва яснота
кой точно имот е обременен. Според съда
тази цел в случая е напълно постигната, тъй като по идентичен начин имотът е
описан както в документа за собственост – Договора по чл.117 от ЗТСУ, така и в
нотариалния договор за договорната ипотека. Единствената разлика е, че в
договора по чл.117 от ЗТСУ прилежащите 0,714 % ид. части са записани само от
правото на строеж, докато в нотариалния акт е посочено, че са и от общите части
на сградата. Съдът счита, че този факт прави различен и неясен имота на
ипотеката, доколкото в чл.117, ал.4 от ЗТСУ /ред. към 1977 г./ е посочено, че
купувачът придобива собствеността на жилището /и др.обекти/ и на припадащия се
дял от общите части на сградата със съответно право на строеж върху държавната
земя по силата на самия договор, или коефициентът на общите части и правото на
стореж е тъждествен, еднакъв и в случая 0, 714 %. Освен това притежаваните идеални
части имат акцесорен характер и независимо дали са записани в договора по
чл.117 от ЗТСУ, поради акцесорния си характер са придобити от ищцата и то в процент,
определен съгласно чл.40, ал.1 от ЗС. Ето защо съдът приема, че ипотеката върху
обекта в етажна собственост, който обект е напълно индивидуализиран, се
разпростира и върху съответните ид.части от общите части, защото те нямат и не
могат да имат самостоятелно съществуване, без оглед на това дали са описани в
ипотечния акт или не и дали е посочен точният процент на ид.части от тях.
Неоснователни са доводите на ищцата, че
реалната площ на жилището е различна от посочената в ипотечния акт и това
представлява липса на тъждество, която води до недействителност на ипотеката. Предметът
на ипотеката е напълно определен - апартамент и избено помещение /мазе/, като е
без значение дали избеното помещение е фактически част от апартамента или не, доколкото
е ясно, че имотът включва и двете, още повече че изр.2 на чл.39 от Наредба №5
допуска складовите помещения да се разполагат извън очертанията на самото жилище - в
избата, в тавана или на самия етаж, в близост до
комуникационния възел. В самия договор по чл.117 от ЗТСУ и в ипотечния акт това
обстоятелство е коректно отразено, като е посочено, че т.нар. избено помещение
граничи от север с процесния апартамент – тоест фактическата му свързаност с
процесния апартамент - намира са на същия етаж и в съседство с него, е вярно
отразена. Избеното помещение, видно от частта от архитектурния проект,
представен от ищцата, е извън очертанията на жилището и не е взето предвид при
определяне на площта му нито в акта за собственост /където липсва посочена площ
на избеното помещение/, нито в ипотечния акт, но и в двата акта то е ясно е
посочено като част от жилището.
Ето
защо съдът приема, че предметът на ипотеката е описан достатъчно ясно и
недвусмислено, включително и по отношение на площта - ясно е, че включва площ
на апартамента и на избено помещение в съседство до него, с което изискването
на чл.167, ал.2 от ЗЗД е изпълнено.
С оглед всичко изложено съдът счита, че предявеният иск е неоснователен и
следва да бъде отхвърлен изцяло.
При този изход на делото, основателна се явява претенцията на ответника „Б.П.Б.“
АД за заплащане на направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение.
Преди обаче да се произнесе по въпроса за разноските, съдът следва да обсъди
направеното от ищецата и процесуалния й представител възражение за прекомерност
на заплатеното адвокатско възнаграждение. Съдът счита същото за неоснователно.
На първо място, съдът счита, че цената на иска се определя по реда на чл.69,
ал.1, т.4 от ГПК – от стойността на договора, или в случая – размера на обезпеченото
с ипотеката вземане, което е 100 000,00 лева. Делото се отличава с
фактическа и правна сложност, двукратно е прекратявано и
разглеждано пред въззивна инстанция, разгледано е в три съдебни заседания, събирани са допълнителни доказателства –
изготвена е съдебно-техническа Освен това
адвокатското възнаграждение, което е заплатено /3600,00 лева с ДДС/, е малко над минималния
размер, съгласно чл.7, ал.2, т.4 от Наредба
№1/2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения /3530,00 лева без ДДС/. Ето защо следва ищцата да бъде
осъдена да заплати на ответника сторените разноски за адвокатско възнаграждение
в размер на 3600,00 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от М.М.З., ЕГН **********,***, против „Б.П.Б.“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от ***и ***, иск с
правно основание чл.26,
ал.1 вр.чл.170 от ЗЗД вр.чл.167 и вр.чл.166, ал.2 от ЗЗД за прогласяване
нищожността на договорна ипотека върху недвижим имот
- АПАРТАМЕНТ №1, разположен във ***,
със ЗП от 77,07 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня,
баня и клозет, спалня, при съседи: изток – двор, запад - двор, север – апартамент
от вх.В, юг – стълбище и ап.2 на С.***, отгоре – ап.3 на ***, отдолу – гаражи и
мази, заедно с прилежащото избено помещение №1, както и заедно с 0,714 % ид.ч. от
общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху държавна земя в
стр.кв.28 по плана на гр.Плевен, който апартамент съгласно схема на СГКК
представлява самостоятелен обект с идентификатор 56722.667.240.11.1, при
съседи: на същия етаж - обект с идентификатор 56722.667.240.11.2., под обекта -
обект с идентификатор 56722.667.240.11.18. и обект с идентификатор
56722.667.240.11.17., над обекта - обект с идентификатор 56722.667.240.11.3.,
който самостоятелен обект попада в сграда с №11, находяща се в ПИ с кадастрален
№56722.667.240, обективирана в нот.акт №194, том 1, рег.№1126, дело №73/2006 г.
на нотариус ***, поради накърняване
на добрите нрави, противоречие на закона - липса на тъждество на обезпеченото
вземане – характер на вземането, сума, падеж, размер на лихвите, и липса на
тъждество на ипотекирания имот, изразяващо се в различия в застроената площ,
границите на жилището и описанието му в акта за собственост и договора за
нотариална ипотека, като НЕОСНОВАТЕЛЕН
и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК М.М.З., ЕГН **********,***, ДА ЗАПЛАТИ на „„Б.П.Б.“ АД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление ***, представлявано от ***и ***, сторените деловодни разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 3 600,00 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Плевенския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: