Р Е Ш
Е Н И Е № 162
гр. Сливен, 29.10.2018 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,
гражданско отделение, в публично заседание на седемнадесети октомври през две хиляди
и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАДЕЖДА
ЯНАКИЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
СТЕФКА МИХАЙЛОВА
Мл.с.СИЛВИЯ
АЛЕКСИЕВА
при секретаря Е. Христова,
като разгледа докладваното от съдия Алексиева в.гр.д. № 416 по описа за 2018 год.,
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството
е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна
жалба, подадена от управителя на ищцовото дружество в
първоинстанционното производство – Луксима ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление *********, против Решение №
746/22.06.2018 г. по гр.д.№ 791/2018 г. на Сливенски районен съд, с което е
отхвърлен като неоснователен и недоказан, предявеният от Луксима
ООД иск, да се признае правото на изкупуване на основание чл. 33 ал. 2 от ЗС, в
полза на ищеца, при условията посочени в
Нотариален акт № 49, том V, рег. № 3995, нот.д. №
625/2017 на нотариус К.Т., на отчуждените от Е.Д.Б., П.Г.А., Р.И.Ц., Н.Г.Б. и Ю.Г.Б.,
в полза на П.В.Б., общо 12/18 ид.части от следния
недвижим имот :ПИ с идентификатор 67338.548.13 по кадастрална карта и
кадастрални регистри на гр. Сливен, одобрени със Заповед № РД -18-31/19.04.2006
г. на ИД на АК, с адрес на поземления имот *********, с площ от 733 кв.м. с
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на трайно ползване:
ниско застрояване (до 10), с номер по предходен план: 5549, при съседи по
кадастрална карта: имоти с идентификатори: 67338.548.22, 67338.548.17,
67338.548.55, 67338.548.9, от който Е.Б. е продала 6/18 ид.ч.,
Р.Ц. е продала 3/18 ид.ч., П.А. е продала 1/18 ид.ч., Ю.Б. е продал 1/18 ид.ч. и
Н.Б. е продал 1/18 ид.ч.;
Луксима ООД е осъдено да заплати на Е.Б. сумата от
780 лв. деловодни разноски.
Решението се обжалва изцяло
като неправилно, незаконосъобразно и постановено при нарушение на процесуалните
правила.
Въззивникът – ищец в
първоинстанционното производство, основава твърденията си за порочност на
постановения от СлРС акт, на следното: Твърди се,
липса на мотиви в решението на първоинстанционния съд по отношение на доказателствения анализ. Изтъква се, че неправилно първата
инстанция не е обсъдила доказателства, с мотив че касаели предходни
облигационни отношения, а анализирането на същите щяло да доведе до
противоположен изход на спора. Навеждат се твърдения за неправилен извод на
съда, че Луксима ООД не е приело предложението за
изкупуване. Излага се довод, че начинът на плащане не представлява резерва или
условие на договор, а начин на изпълнение на престацията
и като такъв не е съществено условие на бъдещия договор за покупко-продажба. В
подкрепа на горното се изтъква, че не следва двусмислената уговорка (доколкото
неуточняването на начина на плащане в нотариалната покана се счита за такава)
да ползва страната която я е направила, а следва да се разбира според интереса
на другата страна. Посочва се, че в конкретния случай следва да се тълкува
общата воля на страните. Извежда се мотивът, че ако останалите съсобственици са
искали цената да се изплати на веднъж и веднага, то е следвало да го посочат
като изрично условие, което те не са сторили и поради тази причина, това не
може да влече неприемане на предложението за изкупуване на тяхната идеална част
като цяло.
Претендират се деловодни
разноски и за двете инстанции.
В законоустановения срок е
постъпил отговор на въззивната жалба, с който въззиваемите страни - ответници в първоинстанционното
производство: Е.Д.Б. ЕГН **********,***, П.Г.А., ЕГН **********,***, Р.И.Ц.,
ЕГН **********,***, Н.Г.Б., ЕГН ********** *** и Ю.Г.Б., ЕГН ********** ***. *,
чрез процесуалния си представител, оспорват въззивната жалба. Посочват, че
доводите в жалбата са неоснователни, като излагат мотиви за обоснованост на атакувания
акт. Твърдят, че същият е ясен, категоричен и безпротиворечив,
както и напълно основаващ се на закона. Посочва се, че въззиваемите са приели
да сключат договор с третото лице, тъй като въззивникът
не е удовлетворил техния интерес. Молят въззивния съд да потвърди атакувания
акт. Не правят доказателствени искания.
Въззиваемата страна П.В.Б., ЕГН **********
***. * не изпраща отговор.
В с.з., въззивникът
Луксима ООД, ЕИК *********, се представлява по закон
от управителя А.Б., който се явява лично и от процесуален представител по
пълномощие, който поддържа подадената жалба и моли за уважаването й. Иска се присъждане
на разноски. Представителят на въззивното дружество претендира, че не е отказвал
да закупи имота, а напротив приел е предложението на въззиваемите, тъй като от
20 години се е опитвал да закупи имота. Подчертава, че ако е знаел за
условието, че цената следва да се заплати еднократно, също е щял да се
съгласи.
Въззиваемите страни Е.Д.Б., П.Г.А., Р.И.Ц., Н.Г.Б.
и Ю.Г.Б., редовно
призовани в съдебно заседание не се явяват, представляват се от адвокат, който
оспорва въззивната жалба като неоснователна. Навежда довод, че ЗС не въвежда
забрана за разпореждане с идеална част от собствена вещ, а само ограничение,
без възможност разпоредбата да се тълкува разширително
като задължение за споразумение. Посочва, че ищецът е имал възможност да закупи
имота, но не е изпълнил задълженията си и поради това въззиваемите са се
възползвали от дадената им в закона възможност. Прави искане за разноски и
представя списък.
Въззиваемият Б. редовно призован, не се
явява в съдебно заседание и не изпраща представител.
Пред настоящата инстанция не
се събраха допълнителни доказателства.
Въззивният съд намери въззивната жалба за допустима, отговаряща на изискванията на
чл. 260 и чл. 261 от ГПК, същата е подадена в законовия срок, от процесуално
легитимиран субект, имащ интерес от обжалването, чрез постановилия атакувания
акт съд.
Съдът извърши служебна проверка
на обжалваното решение по реда на чл. 269 от ГПК и констатира, че обжалваното
съдебно решение е валидно, а с оглед обхвата на обжалването
– и допустимо.
По отношение на
възражението за липса на мотиви в атакувания акт на съда, то същото не се
споделя от състава на настоящата инстанция. Следва да се посочи, че по фактите
съдът е формирал правилна фактическа обстановка на база представените и приети
писмени доказателства. Същите не са оспорвани от страните и липсата на
задълбочен анализ поотделно на всяко доказателство не влече порочност на
Решението. Същите са били възприети от съда, тъй като са непротиворечиви, а
допълващи се и РС Сливен е извел спорното от безспорното като е акцентирал на
въпроса има ли приемане на предложението за изкупуване на идеалната част,
собственост на въззиваемите от страна на въззивника
или не. В това и според настоящия състав се корени спора по делото и в
зависимост от отговора на този въпрос се поставя изхода на делото.
При извършване на въззивния
контрол за законосъобразност и правилност върху първоинстанционното решение,
настоящата инстанция, след преценка на събраните пред районния съд
доказателства, намира, че обжалваното решение е законосъобразно и правилно.
Този състав на контролиращата инстанция счита, че
формираната от Районния съд фактическа обстановка, така, както е изложена в
мотивите на решението, е правилна и кореспондираща с доказателствения материал,
и с оглед разпоредбата на чл. 272 от ГПК, препраща към нея, като за акуратност следва
само да коригира фактите изложени от РС Сливен в атакувания акт, че от
представения нотариален акт № 170, том Х, дело № 3298/1997 г. от 22.09.1997 г.
по описа на нотариуса при Сливенски Районен съд, се установява, че Е.Б. продава
на ЕТ А.Б. цялата двуетажна жилищна сграда подробно описана в акта и решението
на първоинстанционния съд и само 1/3 идеална част от процесното
дворно място, образуващо имот с планоснимачен № 5549
по плана на гр. Сливен – ЦГЧ, с площ от 660 кв. м. и граници и съседи: ПИ 5548,
улица и Универсален магазин.
Следва да се допълни и
фактът, че в Нотариална покана с рег. № 3799/2017 г. том2, № 93 от 14.12.2017,
отправена от адв. Пантелеева в качеството и на
пълномощник на въззиваемите до Луксима ООД, е
посочено, че със същата те изпълняват задължението си по чл. 33 от ЗС.
По отношение на
възражението направено във въззивната жалба за наличие на процесуално
нарушение, тъй като не са обсъдени допуснати и приети писмени доказателства, а
именно Нотариална покана от 17.05.2016 г., с нотариална заверка № 595, том 1 №
7 на нотариус Кирил В. ***, от Л.Д., в качеството й на пълномощник на Е.Б. до Луксима ООД
и Констативен протокол от 30.05.2016 г. акт № 8, том І, общ рег. №
630/30.05.2016 г. по описа на същия нотариус,
следва да се посочи следното: правилно първата инстанция не е обсъдила
тези доказателства, като ги е определила за неотносими
към спора. Това заключение следва да се мотивира с липсата на онази неразривна
връзка между доказателството и предмета на доказване по делото. От посочените
доказателства не може да се направи еднозначен извод, дали гражданските
отношения, предмет на настоящото производство са продължение на тези от 2016 г.
или са напълно нови. Ангажираните доказателства не биха могли да установяват
фактите, твърдени от въззивника в жалбата, тъй като
същите се отнасят за минал период и по неизвестна причина са останали без
юридически последствия, което прекъсва връзката им с настоящия предмет на
делото.
Въз основа на установеното
от фактическа страна, настоящия състав на СлОС се солидаризира с направените от
първоинстанционния съд правни изводи, относно квалификацията на иска и неговата
основателност, като ги разширява и допълва по следния начин:
Потестативното право на непоканения
собственик да изкупи идеалната част от съсобствения
недвижим имот, който другият съсобственик е продал на трето лице – външно за
съсобствеността, се предполага от наличието на три предпоставки: На първо място
следва да има съсобственост. Безспорно по делото е, че с представения и
неоспорен от страните нотариален акт № 170, том Х, дело № 3298/1997 г. от
22.09.1997 г. по описа на нотариус при Сливенски Районен съд ЕТ А.Б. е придобил
1/3 идеална част от процесния недвижим имот с планоснимачен № 5549 по плана на гр. Сливен с отразена площ
от 660 кв.м., ведно с цялата построена в него двуетажна жилищна сграда. Собствеността
е преминала върху ищеца, в качеството му на правоприемник на ЕТ А.Б..
Съсобствеността му с въззиваемите се установява от решението на РС Сливен, с
което е уважен положителния установителен иск за
собственост за 2/3 идеални части от дворното място. С това първата предпоставка
е изпълнена.
Втората предпоставка, също е
изпълнена, а именно: въззивниците са се разпоредили
със собствената си идеална част в полза на трето на съсобствеността лице , а
именно: П.Б..
Спорно е обаче, дали преди тази разпоредителна сделка, обективирана в НА за покупко-продажба на недвижим имот №
49, том V, рег. № 3995, нот.д. 625/2017 г. от
29.12.2017 г. по описа на нот. К.Т. с район на
действие РС Сливен, съсобственикът е бил надлежно поканен да изкупи идеалната
част на продавачите при същите условия, при които е изповядана сделката с
третото лице и дали той не е приел това предложение. Според настоящия състав на
съда – поканата е извършена надлежно, а именно на въззивника
е съобщено, че същата служи за целите на чл. 33 от ЗС. Т.е. той е следвало да
бъде наясно, че има или ще има друг купувач, който желае да закупи предлаганата
идеална част при условията посочени в поканата, а именно: цена 45 000 лв.,
които да бъдат преведени по банкова сметка. ***, при които е сключена сделката
и при които е поканен съсобственика са идентични видно от нотариалния акт.
Остава въпросът дали въззивникът е приел отправеното му предложение. В
нотариалната покана, от Луксима ООД гр. Сливен, с
рег. № 3955/2017, том 2, № 99, от 28.12.2017 г., по описа на нотариус Т., връчена на същия ден
на въззиваемите обективира приемане на условията по
поканата, ведно с поставяне на ново условие, а именно плащане на покупната цена
на части. Според Определение № 553 от 29.05.2009 г. по гр. д. № 4528/2008 г. на
Върховен касационен съд следва на съсобственика да са предложение същите
условия, като се визират само съществените такива. Акцент в настоящия спор следва
да се постави върху това – дали плащането на покупната цена на части е
съществено условие на договора за покупко-продажба на недвижим имот. След като
законодателят изрично в чл. 66 ЗЗД, е посочил, че не може да се натрапи
частично изпълнение дори на делимо задължение, то той е счел интереса на
кредитора да получи изцяло престацията по договора за
толкова съществен, че да му осигури защита, чрез нарочна норма. Структурирането на престацията, както го нарича въззивника
в жалбата, законодателят е намерил за съществено условие за изпълнение на
задълженията.
Не би следвало да се приема,
че изявлението –„ … за сумата от 45 000 лв., която да преведете по
посочена от нас банкова сметка.“ ***е на плащането на части. От обичайната
практика може да се изведе, че цената по договора за покупко-продажба на
недвижим имот се престира еднократно в деня на
изповядването на сделката и други случаи са по-скоро изключение отколкото
правило. Поради това посоченото изпълнение на части съставлява ново условие,
което е отправено до продавачите. В съдебната практика е утвърдено, че е без
значение от кого продавачът ще получи цената на имота (дали от съсобственика
или от третото лице), но не така стои въпросът дали престацията
ще е еднократна или на части -отново арг. от чл. 66 ЗЗД. Тъй като съсобственикът е изпълнил задължението да се яви в кантората на
нотариуса, както е бил поканен, то от несключването на прехвърлителната
сделка следва да се извлече, че съсобствениците-продавачи не са приели
условието да се плати на части.
Чл. 33 от ЗС не забранява постигането
на договорки между съсобствениците, след поканата, но и не задължава
съсобственика-продавач да преговаря или да приема допълнително поставени
условия от поканения съсобственик. Още повече, че от сключената сделка, обективирана в цитирания нотариален акт е видно, че такова
условие в договорките с третото лице няма – сумата е платена наведнъж. Това е
още един аргумент в полза на твърдението, че продавачите са поканили
съсобственика при действителните условия на сделката, но той не ги е приел
такива каквито са, а е поставил ново условие.
Не следва да се сподели и
доводът на въззивника че Луксима
ООД е приело предложението на ответниците защото нямало разлика в съдържанието
на предмета, обекта, основанието и правните последици. Има особена разлика в
правните последици на отправеното предложение и на „приетото“ такова, а именно
в настъпването на изискуемостта на цената и действието на договора. В
предложението на купувачите договорът се изпълнява в деня на изповядване на
сделката и всички задължения се погасяват в този момент, а в „приемането“ на
съсобственика - договорът става с друго действие и продължителност – дали такъв
за разсрочено плащане, в който се прехвърля собствеността и се чака изплащането
на цената в продължение на 1 година, през която има висящност
на задълженията или предварителен договор, в който се чака изплащането на
цената, което ще бъде последвано от прехвърляне на собствеността не става ясно.
Не са същите и гаранциите за изпълнение, които продавачите получават –
моментално изпълнение и разсрочено такова.
Настоящият състав на
въззивния съд не споделя твърдението в жалбата, че уговорката за заплащането на
цената е двусмислена, по изложените по-горе съображения. Тя е ясна, а именно да
се плати цената от 45 000 лв. по банков път. Допълнителното й натоварване
със съдържание (че съдържа възможност за
плащане на части) и то такова, за което законът поставя изискване да е
постигнато изрично съгласие, не може да се счита за двусмисленост, която да бъде
тълкувана в полза на другата страна.
Следва да се уточни, че тълкуването на взаимно
отправените покани следва да се проведе, както в съответствие с постановките
относно договорите (доколкото същите са насочени да се сключи такъв), така и при отчитане на спецификата на
института на потестативното право по чл. 33 ЗС.
Задължителната тълкувателна практика на ВКС постановява, че нормата не съдържа
забрана за продажбата на идеални части на трето за собствеността лице, а за да
не възникне право на съсобственика по чл. 33 ЗС, то продавачите следва да са му
предложили да изкупи тяхната идеална част при условията, при които е изкупило
третото лице. Поради това не са приложими цитираните в жалбата принципи да се
излиза извън текста на договора, доколкото няма
такъв и да се изследва поведението на страните преди и след сключването
му, тъй като тук отново не става въпрос за изследване на смисъла на постигнати
договорки, а дали отговарят поставените с поканата условия на реалните, при
които е изповядана сделката и дали
същите са били приети от засегнатата страна в този им вид.
Не се споделя от настоящия
състав на съда, че влизането на продавачите в преговори със съсобственика,
комуто е предложено да изкупи техния дял
по условията, по които е изповядана сделката с третото лице, следва да се
въздигне в условие за правото им да се разпоредят със собствеността си. Законът
поставя условията за това в разпоредбата на чл. 33 от ЗС и не следва разпоредбата да се тълкува разширително.
Заплащането еднократно на
цената на продаден недвижим имот не може да се разглежда като условие уговорено
привидно във вреда на съсобственика, защото то не е привидно, а реално
уговорено. Алинеята не се нуждае от тълкуване и визира случаи, в които на
съсобственика е предложено по трудно изпълнимо условие (по-висока цена, по-кратък
срок на изпълнение или друго), което обаче не е част от реалните договорки с
третото лице.
С оглед изхода на процеса
пред настоящата инстанция и на основание чл.
78, ал.1 от ГПК, на въззивника следва да се
възложи да заплати направените от Е.Д.Б. – първата въззиваема,
разноски в размер на 540 лв. платени по договор за адвокатска защита и
съдействие от 27.09.2018 г.
Ръководен от гореизложеното
съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 746/22.06.2018 г. по гр.д.№ 791/2018
г. на Сливенски районен съд, като
ПРАВИЛНО и ЗАКОНОСЪОБРАЗНО.
ОСЪЖДА Луксима ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление *********, да заплати на Е.Д.Б. ЕГН **********,***
сумата от 540 лв., представляваща направените във въззивното производство
разноски.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ в
едномесечен срок от връчването му на страните при условията на чл.280, ал.1 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.