Р Е Ш
Е Н И Е №…
15.08.2022г.,гр. София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ-11 състав, в публично заседание на двадесет и трети февруари през
две хиляди двадесети и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
МАРИЯ ВРАНЕСКУ
при
секретаря Стефка А., като разгледа докладваното от съдията т. дело N 201 по описа за 2019 година, за да се
произнесе взе предвид следното:
ПРЕДЯВЕНИ са обективно съединени искове
с правно основание чл.232,ал.2 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД от МИНИСТЕРСТВО НА З., Х.И
Г.срещу СДРУЖЕНИЕ:“Б.А.Б.ЕИК ******.
ИЩЕЦЪТ
твърди, че между страните е сключен договор за наем № РД 50-69/22.06.2016г. ,
по силата на който ищецът в качеството му на наемодател е отдал под наем на
ответника, след проведен търг, част от
недвижим имот – публична държавна собственост, а именно помещения с обща
полезна площ от 140.72 кв.м., със самостоятелен санитарен възел и съответните
общи части от обслужващия коридор, находящи се в приземния етаж на централната
сграда на Министерство на З. и Х., бул.******, гр.София. Договорът е сключен за
срок от 10 години, при наемна цена в размер на 864 лв. с ДДС, с уговорка за
годишно индексиране. На 18.06.2016г. с двустранно подписан протокол ищецът е
предал помещението на ответника. Доколкото договора за наем е предвиждал
преустройство на помещението от страна на наемателя, ищецът сочи разменена
кореспонденция между страните във връзка с това негово задължение, като твърди,
че ответникът макар и да му е представил за одобрение проект, към него е
липсвало количествено-стойностна сметка. С писмо от 14.10.2016г. на наемателя е
указано от ищеца като собственик на имота и наемодател, сдружението да
съгласува в най-кратки срокове с всички
необходими инстанции проекта и да проведе ремонтните дейности в помещението.
Твърди, че по договора ответникът не е заплащал дължимия наем.Претендира
заплащане на дължимия наем по общо 18 броя фактури, подробно посочени в молба
от 10.07.2019г., като същите възлизат в общ размер от 23 531 .87 лв. и
обхващат периода от 20.12.2016г. и до 26.09.2018г., като по първата фактура №
00….12165/20.12.2016г. касаеща месец юни 2016г. е фактуриран наем от 86.40 лв.
Наема от м.юли 2016г. по фактура № 00…12166 месечно е по 864. Лв. с ДДС до м.януари 2018г. вкл. За който е издадена
фактура №00…13491 от 02.01.2018г.От месец февруари 2018г. до м.август 2018г. е фактурирана наемна цена
в размер на 889.08лв. с ДДС, а за последния месец от исковия период
–м.09.2018г. по фактура №00…14749/03.02018г. наемната цена е в размер на 770.54
лв. Предвид забавата плащанията по главницата за наемна цена ищецът претендира
обезщетение в размер на договорената неустойка по 0.5 % на ден, от датата на
издаване на фактурата и до 26.09.2018г., който е посочена по размер върху всяка
фактура в молбата от 10.07.2019 г. , като общия размер на това обезщетение
възлиза на 46 603.09 лв.
Моли ответникът да бъде осъден да му заплати главница –
дължима наемна цена за периода –м.юни 2016г.-м.септември 2018 г. обща сума в
размер на 23 531.87 лв., в едно с неустойка за забава в размер на
46 603.09 лв. за периода 20.12.2016г. до 26.09.2018г.
ОТВЕТНИКЪТ оспорва изцяло исковите претенции. Твърди, че
наем не се следва, тъй като не е успял да ползва помещението съобразно
предназначението за което е нает. Твърди, че в договора за наем е било
предвидено извършване на неговото преустройство, за което е било необходимо
изготвяне на инвестиционни книжа, което е сторено от страна на ответника. При
внасянето им за одобрение в столична община, за да бъдат одобрени същите са им
дадени допълнително указания, едно от които е получаване на съгласие за
преустройството на осн.чл.84 от Закона за културното наследство и чл.143,ал.1,т.5
от ЗУТ от Института по памет ниците на културата към Министерство на културата,
поради факта, че цялата сграда на Министерство на З. и Х.е паметник на
културата от национално значение. Подобно съгласие може да се издаде само на
собственика на сградата и въпреки, че ответникът е търсил съдействието на МЗХ с
множество писма, не го е получил и не е получил и съгласие от компетентния
орган за извършване на преустройството в наетото помещение. Твърди, че не дължи
наем, след като не е могъл да ползва помещението , за целта за която му е
отдадено под наем. Моли този иск да бъде отхвърлен. Твърди, също така, че не
дължи неустойка, доколкото не дължи и наемна цена. Наред с това твърди, че
същата е нищожна, тъй като е прекомерна и не е във връзка с функциите, които
следва да изпълнява – обезпечителна ,
обезщетителна и санкционна. Ако не се
приеме, че клаузата от договора е нищожна, прави искане да се намали размера й
поради нейната прекомерност, тъй като нахдвърля с 200 % наемната цена. Моли
ответникът , да бъде задължен да посочи банкова сметка, ***, като намира, че се
касае за нередовност на исковата молба. Претендира направените по делото
разноски.
Съдът, след
като взе предвид доводите на страните и прецени събраните по делото
доказателства, приема за установено
следното:
По делото е
представен договор за наем от 22.06.2016 година, сключен между Министерство на З. и храните, ищец по делото и
ответника „Сдружение с дейност в частна полза „ Б.А.Б.“, с който е отдаден под
наем част от недвижим имот публична държавна собственост – помещения с обща
полезна площ от 140.72 кв.м., със самостоятелен санитарен възел и общи части от
обслужващия коридор, находящи се в приземния етаж на централната сграда на
Министерство на З. и Х./МЗХ/ . Доколкото имота е публична държавна собственост
не се спори, че имота е отдаден след проведен търг, което се установява и от
представената част от тръжна документация, с отговора на ответната страна.
Срока на договора е 10 години, видно от чл.2. Наемната цена е в размер на 864
лв.с ДДС.
В чл.1 не се
сочи за каква цел следва да се ползват от наемателя наетите от него помещения.
Това обаче се извежда от цялостното съдържание на договора и поетите задължения
от страна на наемателя за ремонт и преустройство на помещенията в обект за
стопанска дейност „магазин за биопродукти“ – чл.7 и конкретно чл.7,т.2.1 от
договора и договорения гратисен период за заплащане на наемната цена, на база вложената за преустройството стойност, но не
повече от 12 календарни месеца – чл.4 от договора. Това се подкрепя и от точки
4 и 5 на чл.7 от договора, а именно уговорката имота да се ползва само по
предназначение, като се поддържа набор от продукти предвидени в Приложение 1
към договора, от които се следва 10 % отстъпка на служителите на МЗХ и ВРБ към
Министъра на З. и храните.
С оглед на
горното съдът приема, че помещенията са отдадени под наем за конкретно ползване
– магазин за биопродукти, което може да се постигне само след съответно
преустройство, което следва да се извърши в кратки срокове и стойността на
ремонта се приспада от наемната цена, но не повече от 12 месечни вноски.
Видно от
разменената кореспонденция между страните, след проучване, макар и след 30
дневния срок ответникът е възложил изготвяне на инвестиционни проекти за
преустройство, такива са били изготвени, внесъл ги е в СО за одобряване, но
същите са били непълни и част от указанията могат да се изпълнят след
съдействие от страна на наемодателя – МЗХ, като собственик на сградата. Указано
е съгласуване на проектите със собственика т.е. с МЗХ и със Министерство на културата на осн.чл.143 ,
ал.1,т.5 от ЗУТ доколкото обекта е паметник на културата. Съгласуването
конкретно се провежда към Института по паметниците на културата към МК. Във
връзка с последното ответника е изисквал упълномощаване или извършване на
такова съгласуване от наемодателя т.е. от МЗХ.
От
приетата по делото съдебно-техническа експертиза на вещо лице Б.Б., неоспорена
от страните, която съдът кредитира като обективна и компетентно изготвена се
установява, че процесните помещения се намират в сградата публична държана
собственост на МЗХ на бул. ******, гр.София.Сградата е със статут на „ единична
архитектурна – строителна и художествена недвижима културна ценност с категория
„национално значение“. Налице е проект за преустройство на помещенията в
магазин за биопродукти в МЗХ, но документацията за преустройството макар и
внесена за одобряване на 17.10.16г., след като не е получила такова е изтеглена
на 25.10.16г.. Помещенията преди години са ползвани за ведомствен хранителен
магазин. При огледа на место вещото лице е констатирало следното състояние на
помещенията – помещение В12 с изкъртена ламперия, под балатум върху мрамор,
таван – латекс, помещение В9 – търговска зала средна, с почти разрушен таван, с
метална скара и осветление, под мрамор, чугунени мивки, ведомствен склад В5 :
стени – дървена облицовка, таван латекс, който се рони, осветление провалено. С техническия проект е предвидено
преустройство на помещенията без конструктивни промени, нито промени по
фасадата. През ноември 2016г. отново са внесени и отново върнати като
неодобрени, поради липса на пълна окомплектовка и липса на съгласуване по
Закона за културното наследство. Искано с писма е съдействие от Министъра на З.
да съгласува проекта. С писма от 2017г. ищеца кани ответника за заплащане на
наема, като на 29.09.2018г. прави изявление за прекратяване на договора и същия
е прекратен. Вещото лице е
категорично, че без съответните разрешителни не може да се ползва помещението
като магазин за продажба на биопродукти. Ново искане за съгласуване на техническия
проект за преустройство на помещението е внесено в Министерство на културата на
04.02.2019г. от Министъра на З., Х.и Г.и такова съгласуване е извършено със
становище на Министъра на културата от 05.04.2019г.. Касае се за проект еднакъв с
този на ответната страна. Следва извод, че действията от страна на МЗХГ за
съгласуване на проекта, идентичен с този на ответната страна, с Министерство на
културата на осн.чл.84 вр.чл.83 от Закона за културното наследство се извършват едва след прекратяване на договора за наем.
От показанията на изслушания
свидетел М.С., член на ответното сдружение и на Управителния му съвет се
установява, че сдружението не е успяло да извърши преустройството на помещения
в магазин за биопродукти, поради множеството процедури, които е следвало да се
извършат, включително от страна на наемодателя, които не са били извършени.
След като са внесли в общината проекта за преустройството от там са им казали,
че е необходимо съгласуване с института по паметниците на културата. От този
институт са им казали, че искането може да се направи само от собственика, т.е.
от Министерството на З. или пълномощник с нотариално заверено пълномощно.
Поискали са това съдействие от министерството писмено и чрез лични срещи, но то
не е предприело необходимите действия в рамките на действието на договора за
наем, независимо от обещанията. Не са успели да ползват помещението като
магазин, като понякога са оставяли в него продукти във връзка с провеждания
фермерски пазар, и все още имат достъп до това помещение, независимо, че договора
е прекратен.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни
изводи:
Между
страните няма спор, че за процесния исков период е бил сключен договор за наем,
като ответната страна не е заплащала дължимата се наемна цена. Не се спори и че
договора е прекратен от ищцовата страна. Спорно е, дали наемната цена се дължи,
за периода на действие на договора за наем, както и следва ли се обезщетение за
забава относно плащане на наемната цена, в размер на договорената неустойка за забава.
Съгласно чл.232
от ЗЗД с отдадения под наем имот наемателя може да си служи само за
определеното в договора ползване. Доколкото се касае за имот публична държавна
собственост и нормата на чл.239 от ЗЗД препраща към правилата на специалния закон,
или това е Закон за държавната собственост и правилника за приложението му, то
следва да се съобрази и чл.19 от ПП на ЗДС, който предвижда, че имотите
публична държавна собственост могат да се ползват само по предназначение.
Следователно отдадения под наем имот от страна на ищеца и чието ползване
ответника е получил е могъл да бъде ползван само за магазин за биопродукти. По
делото се установи по безспорен начин, че помещенията не са преобразувани в
магазин за биопродукти и ответното сдружение не е ползвало помещенията като
магазин за биопродукти в периода на действие
на договора за наем. Факта на достъп до помещения по същество не
осъществява изпълнение на договора за наем, доколкото ползването по
предназначение изобщо не е започвало.
Съдът
намира, че ответника не следва да дължи наем на ищцовата страна, тъй като
отдаването и ползване на помещенията, конкретно тези публична държавна
собственост следва да става само по предназначение. За да се започне ползване
по предназначение помещенията са се нуждаели от преустройство и ремонт. Освен,
че за това е необходимо изпълнение на законови изисквания относно изготвяне и
изпълнение на одобрени архитектурни проекти, съответните разрешения за да се
предлагат биопродукти, но и за да се преустроят помещенията се изисква и
разрешение от Министерство на културата, доколкото сградата е паметник на
културата. Както проектите е следвало да се съгласуват от наемателя, което е
било забавено и некоректно извършено във времето, видно от писмото на СО, така
и съгласувателната процедура за преустройството на помещението е можела да се
проведе само от Министерство на З., за което последното не е предприело
необходимото действие, въпреки писмените и устни искания от представители на
ответника наемател. Съгласуването е извършено
едва през април 2019г., след прекратяване на договора за наем. Съдът
намира, че в конкретния случай съдействието от страна на наемодателя е от
съществено значение за да се получат съответните разрешения и да се преустрои
помещението и да се започне ползването му по предназначението ,за което е
отдадено. С неоказване на това съдействие наемодателя по същество е попречил на
целия процес на преустройство, с което съдът намира, че същият е станал
причина, да не започне реалното изпълнение по договора за наем, за целта за
която е бил отдаден. Съдът намира, че ответникът
не дължи договорения наем, тъй като не е започнал да ползва помещението за
договорената цел. Обикновеното предаване на владение по този договор не е достатъчно, предвид, че е необходимо
преустройство, което ищецът е приел за необходимо, предвид че е приел да
приспадне стойността му от наемната
цена. Видно от експертизата помещението,
във вида в който е предадено от наемодателя и приет от ответника изцяло е
неизползваемо за магазин за хранителни продукти без да се извърши
преустройството и без съответните разрешения. Със своята забава в оказване на
необходимото съдействие на наемателя, което многократно е искано от последния, за
съответните разрешения и одобрения относно държавната собственост помещение, ищецът
сам е допринесъл за това помещението да не бъде преустроено и съответно се е
поставил в положение да не му се следва наем.. Съдът намира, че искът за
главницата за претендирана наемна цена за периода м.юни 2016г.-месец септември 2018г.
включително по 28 фактури за сумата от 23 531.87 лева се явява изцяло неоснователен и
като такъв следва да бъде отхвърлен.
При този
изход на спора по главния иск неоснователни са и акцесорния иск за обезщетение
за забава в размер на 46 603.09 лв. договорна неустойка по чл.92 от ЗЗД,
доколкото след като наем не се дължи, то ответникът не е изпадал в забава и не
дължи обезщетение.
При този изход на спора на ищеца не се
следват разноски, а същият на осн. чл. 78 от ГПК следва да заплати на ответникът направените от него разноски,
съобразно приложения по делото списък в размер на 1850 лв. адв.възнаграждение и възнаграждение за вещо
лице/. Адвокатското възнаграждение е в размер на 1 000 лв. и срещу него има възражение за прекомерност. Съдът
намира, че възнаграждението в този размер не е прекомерно при материален интерес от 70 134.96 лв.,
проведената защита и извършените
процесуални действия по делото. Същото следва да се присъди в пълен размер,
доколкото в договора за правна помощ е посочено, че е заплатено в брой.
Предвид, че
внесената от ищеца държавна такса е в повече, сумата над дължимите 4 % от
общата цена на исковете – 70 134.96 лв. , която е в размер от
2 805.39 99лв. следва да се
възстанови на МЗХ при поискване. Ищецът е заплатил три пъти държавни такси,
предвид неколкократното уточняване на исковите претенции или -1. - 910.45 лв.
пред СРС, с банков документ от 14.11.2018г., 2.- 1 639.92 лв. по сметка на СГС
с банков документ от 22.02.2019г. и 3. – 2 805.39 лв. по см. на СГС от
08.08.19г.. По последния банков документ дължими се явяват само 256.02 лева,
тъй като с предходните два вносни документа се формира пълния размер на
дължимата държавна такса. Предвид на това при поискване на ищеца по делото следва да му бъде възстановена
сумата от 2 549.37 лв. по банков
документ от 08.08.19г.
Така
мотивиран, Съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
исковете с правно основание 232 от ЗЗД вр.чл. 79 ЗЗД и чл.92 от ЗЗД и чл. 86 и от ЗЗД предявени от МИНИСТЕРСТВО НА З.,
Х.И Г., гр.София, бул.****** срещу СДРУЖЕНИЕ:“Б.А.Б.ЕИК ******, бул.******за
заплащане на месечен наем за периода м. юни 2016г. до м.септември 2018г. вкл.за
сумата от 23 531.87 лева по договор за наем 22.06.2016г.,
като и за сумата от 46 603.09 лв.
договорна неустойка по чл.92 от ЗЗД като неоснователни.
ОСЪЖДА МИНИСТЕРСТВО НА З., Х.И ГОРИТЕ, гр.София, бул.******да
заплати на СДРУЖЕНИЕ:“Б.А.Б.ЕИК ******,
бул.******сумата от 1 850 лева / хиляда осемстотин и петдесет лева /
разноски на осн.чл.78 ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Софийски апелативен съд,
в двуседмичен срок от връчването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: