Р Е Ш Е Н И
Е
№ 126
гр.Варна, 22.07.2015г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Варненски апелативен съд, гражданско отделение, в
публично съдебно заседание, проведено на осми юли през две хиляди и петнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕНКА ХРИСТОВА
МАРИЯ МАРИНОВА
при участието на секретаря В.Т., като разгледа
докладваното от съдия М.Маринова в.гр.д.№289/15г.
по описа на ВАпС, гр.о, за да се произнесе, взе предвид следното.
Производството е по реда на чл.258 и сл.
от ГПК.Образувано по подадена въззивна жалба от Е.Г.С. против решение
№712/14.04.2015г., постановено по гр.д.№1142/14г. по описа на ВОС, гр.о., с
което жалбоподателят е осъден да върне на Н.А.Х. и С. Н. Р. недвижим имот,
находящ се в гр.Варна, ул.”Райко Блъсков”№14, ет.4, представляващ апартамент
№7, с площ от 69, 82кв.м., в това число 4, 8938% ид.ч. от общите части на
сградата, състоящ се от: входен коридор, дневна с кухненски бокс, спалня,
баня-тоалет, два балкона, при гра -ници: ул.”Княз Николаевич”, УПИ ІІ-8,
вътрешен двор, апартамент №9, стълбище и апартамент №8, ведно с прилежаща изба
№12 с площ от 3, 23 кв.м., при граници: изба №11, УПИ ХІV-6, коридор, изба №13,
даден при сключване на предварителен договор от 16.01.2012г. за продажба,
впоследствие развален, на осн. чл.55, ал.1, пр. второ от ЗЗД, както и е осъден
да им заплати сумата от 4 177 лв., представляваща обезщетение за
ползването на същия имот за периода, считано от датата на прекратяване на
предварителния договор - 30.07.2012г. до предявяване на иска - 23.04.2014г., на
осн. чл.59 от ЗЗД, ведно със законната лихва от предявяване на иска до
окончателното й изплащане, както и сумата от 2 741, 61лв., представляваща
съдебно-деловодни разноски, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК.В жалбата се твърди, че
решението е нищожно като постановено при липса на мотиви, евентуално се твърди,
че е неправилно поради нарушение на
материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и
поради необоснованост по изложените в същата подробни съображения, като се претендира
да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което предявените искове се
отхвърлят.Претендират се разноски.
Въззиваемите Н.А.Х. и С.Н. Р.-Х.
поддържат становище за неоснователност на жалбата и молят об -жалваното решение
да бъде потвърдено.Претендират присъждане на сторените във въззивното
производство разноски.
За да се произнесе, съдът взе предвид
следното.
В исковата си молба и уточняващата
такава към нея от 20.06.2014г. ищците Н.А.Х. и С. Н. Р. излагат, че на 16.01.
2012г. между тях и ответника Е.Г.С. е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на собствения им недвижим имот с адм. адрес гр.Варна,
ул.”Райко Блъсков”№14, ет.4, ап.7, с площ от 69, 82 кв.м., в това число 4, 8938%
ид.ч. от общите части на сградата, състоящ се от входен коридор, дневна с
кухненски бокс, спалня, баня - тоалет, два балкона, при съответни граници,
ведно с прилежащата изба №12 с площ от 3, 23 кв.м., при съответни граници, за
сумата от 58 000 евро, платима от ответника на три вноски: 16 000
евро капаро при подписване на предварителния договор, 35 000 евро на
18.02.2012г. и остатъкът от продажната цена в размер на 7000 евро при
подписване на окончателния договор, а последният е следвало да бъде сключен в
срок не по-късно от 30.04.2012г.Владението на имота му предали в деня на
подписване на предварителния договор.В изпълнение на същия ответникът им
заплатил капаро в размер на 16 000 евро, както и сумата от 35 000
евро /последната на 7 равни вноски в периода
20.02.2012г.-28.02.2012г./.Останала дължима думата от 7 000 евро, платима
при подписване на окончателния договор.Ответникът обаче, независимо от надлежно
отправената от тях и получена от него на 26.07.2012г. нотариална покана,
отказал да подпише окончателен договор, въпреки готовността на ищците за това,
вкл. с представяне пред нотариус на всички необходими за сделката документи.В
поканата го уведомили и, че в случай, че не се яви в нотариалната кантора в
посочения ден и час, а именно 30.07.2012г., за подписване на окончателен
договор и заплащане на остатъка от цената, ще считат предварителния договор за
развален.Предвид неявяването на ответника, съответно неизпълнение на
задължението му за сключване на окончателен договор и заплащане на остатъка от
цената, считат сключения между страните договор за развален с отправеното от
тях писмено изявление, считано от 30.07.2012г.Повече от две години след
разваляне на договора ответникът продължава да ползва собствения им имот и
отказва да им го предаде, като не им заплаща и обезщетение за ползването му,
въпреки многократно отправените за това покани.При една от поканите им заплатил
сумата от 4 000 евро, с която считат, че се е погасило част от
задължението му за заплащане на обезщетение за ползването на имота - общо то е
в размер на 12 000лв., а след заплащане на сумата от 4000 евро в размер на
4 177лв.Претендират ответникът да бъде осъден да им върне гореописания недвижим
имот, даден му на неосъществено основание, евентуално да им го върне като даден
на отпаднало основание, евентуално да бъде осъден да им предаде владението
върху собствени им недвижим имот, придобит след реализиране на учредено право
на строеж, който владее без основание.Претендират и да бъде осъден да им
заплати сумата от 4 177лв., представляваща обезщетение за ползването на
собствения им имот в периода от 30.07.2012г. до датата на подаване на исковата
молба - 23.04.2014г., ведно със законната лихва, считано от подаване на
исковата молба до окончателното изплащане.
Ответникът Е.Г.С. в депозирания отговор
и в хода на производството оспорва предявените искове.Излага, че между него и
ищците е сключен предварителен договор на 16.01.2012г. за покупко-продажба на
собс -твения им апартамент.След предаване на владението измерил жилището и се оказало, че квадратурата му е
не-повече от 57 кв.м.Уведомил незабавно Хлеба- рови, че измерената на място
квадратура не отговоря на заявеното в предварителния договор, вкл. и, че общите
части не следва да влизат в обявената квадратура.Не оспорва обстоятелството, че
е бил поканен на 26.07.2012г. за сключване на окончателен договор, но в отговор
на тази покана той изпратил на Х. нотариална покана, с която ги поканил
доброволно да уредят отношенията си по реда на чл.210 от ЗЗД, но не получил
отговор.Впоследствие ищците продължавали да му изпращат покани и да го
предупреждават, че ще потърсят правата си по съдебен ред.Твърди, че владее
имота на годно основание - сключен предварителен договор, който не е развален с
изявленията на ищците, т.к. развалянето на процесния предварителен договор може
да стане само по съдебен ред.Той като страна по този договор е изпълнил голяма
част от задълженията си - от дължима цена в размер на 58 000 евро е
заплатил 55 000 евро, т.е. неизпълнена е незначителна част от около 5%,
предвид което и това не може да бъде основание за разваляне на
договора.Незаплащането от негова страна на цялата продажна цена е поради
неизпълнението от страна на продавачите на задължението им да му предадат
жилище с посочената в договора квадратура.
Съдът, след като съобрази събраните по
делото доказателства и приложимия закон, приема за установено от фактическа и
правна страна следното.
Предявени са в условия на активно
субективно и обективно евентуално съединяване искове с пр.осн. чл.55, ал.1, пр.2, евент.
пр.3, евент. чл.108 от ЗС и кумулативно съединен иск с пр. осн. чл.59 от ЗЗД.
Възражението за нищожност на обжалваното
решение е неоснователно. Решението не е постановено при липса на мотиви и не
страда от пороци, които да обуславят неговата нищожност.
На 16.01.2012г. между страните е сключен
писмен предварителен договор, по силата на който същите са поели задължения да
сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, собственост
на въззиваемите /придобит чрез реализиране на учреденото им по реда на чл.183,
ал.1 от ЗУТ право на строеж със заявление с нотариално заверени подписи,
вписано в СВ-Варна на 18.12.2002г., с издадено разрешение за ползване на
сградата на 06. 04.2004г./, за сумата от 58 000 евро, дължима от
въззивника, както следва: 16 000 евро при подписване на предварителния
договор, 35 000 евро на 18.02. 2012г. и 7 000 евро при подписване на
нотариалния акт.Срокът, в който страните са приели, че следва да се сключи
окончателен договор, е най-късно до 30.04.2012г.Не е спорно между тях, а и се
установя от представените писмени доказателства, че сумата от 16 000 евро
е платена както следва - 4000
евро на 06.01.2012г., 12 000 евро на 16.01.2012г., сумата от 35 000
евро е платена в периода 20.02.2012г.-28.02.2012г. на седем равни вноски от по
5 000 евро. Платени са от въззивника и още 4 000 евро на 25.02.2014г.
с посочено основа -ние за плащане-покупка на
жилище.
Недвижимият имот, за който страните са
се задължили да сключат окончателен договор, е индивидуализиран в
предварителния договор, както следва: апартамент №7, ет.4 на ул.”Райко
Блъсков”№14, с площ от 69, 82 кв.м., в това число 4, 8938% идеални части от
общите части на сградата, състоящ се от: входен коридор, дневна с кухненски
бокс, спалня, баня-тоалет, два балкона, при граници: ул.”Княз Николаевич”, УПИ
ІІ-8, вътрешен двор, апартамент №9, стълбище и апартамент №8, ведно с
прилежащата изба №12 с площ от 3, 23 кв.м., при граници: изба №11, УПИ ХІV-6, коридор и изба №13.В същия договор е посочено, че апартаментът е описан в
заявление за отстъпено право на строеж на осн.чл.183, ал.1 от ЗУТ, вписано на
18.02.2002г.Съгласно съвпадащите изявления на двете страни въззивникът е бил
запознат със заявле -нието при подписване на предварителния договор.В цитираното
заявление, с което е учредено на въззиваемите право на строеж за процесния имот
и соб -ственост върху който те са придобили с изграждане на сградата в груб
строеж, същият е индивидуализиран с идентични площ и граници както в предварителния
договор.Между страните не е спорно, че границите на имота на място съвпадат с
тези, посочени в заявлението, и съответно в предварителния договор.Спорно е
съвпадането на площта.
С предварителния договор страните са
поели задължението да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имот с
площ от 69, 82 кв.м., в това число и 4, 8938% ид.ч. от общите части на
сградата.Тълкувайки волята на страните по договора съдът приема, че между тях е
постигнато съглашение, че посочената площ от 69, 82 кв.м. не включва единствено
застроената площ на жилището по смисъла на §2 от ДР на Наредба №7/22.12.2003г.
за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и
устройствени зони, а именно площта, ограничена от външните конструктивни
очертания на външните ограждащи стени на обекта и осовите линии на
разделителните стени към съседните обекти или към общите помещения в сградите,
към която се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните
им конструктивни очертания.Посочената площ включва освен застроената площ на
апартамента, измерена по цитирания начин, още и прилежащите към обекта и
следващи го идеални части от общите части на сградата, които са определени в
кв.м.Така съгласно обясненията на въззивника в първото по делото о.с.з. пред
първоинстанционния съд, ценени, т.к. установяват неизгодни за страната факти,
според които при подписване на договора му направило впечатление, че в площта
от 69, 82 кв.м. са включени и ид.ч. от общите части на сградата. Попитал Х. кои
са общите части и установил чрез свои изчисления, имайки предвид стълбищата и
шестте етажни площадки в сградата и с доба -вяне на 10 кв.м. за отклонения, че
реалната застроена площ на апартамента би следвало да е бъде приблизително
около 65 кв.м.
Нормата на чл.40 от ЗС, която е
императивна, сочи как се изчисляват следващите се към всеки самостоятелен обект
идеални части от общите части на сграда в режим на етажна собственост.
От заключението на изслушаната пред ВОС
СТЕ се установява, че застро -ената площ на жилището, изчислена по реда на
цитираната наредба е 57, 98 кв.м.С тази и застроена площ е посочено жилището в
изготвената базисна оценка при строителството на сградата, съставляваща по
същество таблица за площообразуване и ценообразуване на сградата.В същата
таблица процентът ид.ч. е изчислен при съпоставка стойността на процесния
апартамент /площта от 57, 58 кв.м. с добавена площ на избеното му помещение при
посочената в таблицата цена за един кв.м./С1+С2/ със стойността на цялата сграда,
и възлиза на 4, 8938 %, който е процентът, посочен в предварителния
договор.Този процент, съотнесен към общата квадратура на общите части на
сградата, посочен в таблицата, възлиза на 11, 84 кв.м.Сборът от 57, 98 кв.м. с
квадратурата на общите части 11, 84 кв.м. е стойността от 69, 82 кв.м.,
посочена в таблицата като обща застроена площ на апартамент №7, така и в
сключения предварителен договор.В цитираната СТЕ в.л. е посочило /в този см. са
и обясненията му в о.с.з./, че не е могло да измери в цялост общите части на
сградата, за да даде квадратурата им, т.к. части от тях допълнително са били
преградени/вкл. на етажа, на който е разположен процесният имот, е преградена
стълбищната площадка/ като й е необходима екзекутивната документация за сградата,
за да даде заключение.Съгласно цитираното разрешение за полз -ване на сградата,
издадено от началника на ДНСК Варна на 06.04.2004г., строежът е бил изпълнен в
съответствие с одобрените на 19.12.2002г. проекти и издаденото на 02.01.2003г.
разрешение за строеж, т.е. не е посочено, че са одобрявани допълнително
екзекутиви.Предвид горното и съдът приема, че строежът е изпълнен в
съответствие с одобрените през 2002г. строителни книжа, вкл. цитираната
таблица, изготвена на 29.11.2002г., като за настоящото производство е
ирелевантно какви нерегламентирани преграждания на общите части са извършвани
впоследствие.Предвид горното и приема, че договорената между страните площ от
69, 82 кв.м. включва: площта от 57, 98 кв.м.-застроена площ на обекта, към
която се добавят 4, 8938 % ид.ч. от общите части на сградата, които от своя
страна се равняват се на 11, 84 кв.м.При сключване на предварителния договор
въззивникът се е задължили да сключи окончателен договор за покупко-продажба
именно на апартамент №7 с посочените площ и граници.
С нотариална покана от 12.07.2012г.,
връчена му лично на 26.07.2012г., съгласно удостоверителното изявление на
нотариуса, въззивникът е бил поканен от въззиваемите за сключване на
окончателен договор на 30.07.2012г. в 11ч. в кантората на нотариус С.К.,
рег.№446, с посочен в поканата неин адрес, за сключване на окончателен договор
със заплащане на остатъка от продажната цена от 7 000 евро.
Не е спорно между страните, а и се
установява от съставения от нотариус С.К. констативен протокол на 30.07.2012г.,
че на посочената дата въззивникът не се е явил за сключване на окончателен
договор.В същия протокол е констатирано и, че Х. са се явили и са представили
всички необходими документи за извършване на нотариалното прехвърляне/изброени
индивидуално в протокола/.
На 27.07.2012г. въззивникът е изпратил
нотариална покана до въззиваемите, получена в същия ден от тях, с която ги е
уведомил, че неговото неизпълнение на задължението за сключване на окончателен
договор/не е спорно между страните, че и преди поканата от 12.07.2012г.
въззивникът многократно е бил канен от въззиваемите да сключи окончателен
договор/, е в резултат на тяхното неизпълнение на задължението им по чл.1 от
договора, а именно декларираната от тях квадратура не отговаря на
действителната такава, предвид което и ги е поканил да уредят доброволно
отношенията си в съответствие с предвиденото в чл.210 от ЗЗД, т.к. не се
отказва от предварителния договор, а само претендира за размера на
декларираната от тях квадратура от 69, 82 кв.м.
В случай, че действителната площ на
жилището се различава от договорената между страните като е по-малко с повече
от 1/10 купувачът има право да иска разваляне на договора или намаляване на
цената.В случая цената е определена общо за целия имот и въззивникът в
изпратената покана се е позовавал на хипотезата, уредена в чл.210, ал.2 от ЗЗД,
като същевременно е направил и възражение по см. на чл.90 от ЗЗД.От своя страна
въззиваемите в изпратената нотариална покана от 12.07.2012г. са направили
изявление по чл.87, ал.1 от ЗЗД с предупреждение до въззивника, че, ако не се
яви за сключ -ване на окончателен договор, ще считат предварителния договор за
развален поради виновно неизпълнение от страна на купувача.Заявените права от
всяка от страните са взаимно обвързани - пораждащо последици изявление за разва
-ляне на договора Хлебарови могат да направят, бидейки изправна страна в
хипотеза, когато въззивникът е в неизпълнение по причини, за които отговаря,
като са му дали подходящ срок за изпълнение.От своя страна възражението на
въззивника за неизпълнен договор е обусловено от неизпълнение от страна на
Хлебарови на техните задължения и ако е направено при наличие на предвиде- ните
предпоставки Хлебарови не могат да се позовават на разваляне на догово- ра
поради неизпълнение от страна на въззивника.От своя страна правата по чл.210 от ЗЗД за увеличение или намаление на цената, които са преобразу -ващи, се
упражняват по исков ред - чл.211 от ЗЗД/вкл. и по предварителен договор - в
този см. Решение №49/29.03.2009г., постановено по гр.д.№363/12г. по описа на
ВКС, ІV гр.о./, евент. чрез възражение /по аналогия с правата по чл.195 от ЗЗД/, като няма наведени твърдения, съответно ангажирани доказа -телства, че
въззивникът ги е упражнил по посочения ред след сключване на предварителния
договор до 30.07.2012г.С оглед горното и с оглед обстоятел -ството, че
договорената между страните в предварителния договор площ съгласно постигнатото
между тях съглашение за начина, по който е форми -рана, не се различава от действителната,
изчислена по същия този начин, съдът приема, че към посочената дата
въззиваемите са били изправна страна по договора с готовност да престират това,
за което са поели задължение, на същата дата, когато претендират изпълнение от
другата страна, предвид което и възражението на въззивника за неизпълнен
договор не е могло да произведе действие.
От своя страна въззивникът с неявяването
си за сключване на окончателен договор /заявен е изричен отказ от негова страна
да сключи такъв за процесния апартамент при уговорените между страните
условия/, без да има реализирани права по чл.210 от ЗЗД или да е отпочнал
реализирането на такива, както и без да има разлика между площта, измерена по
начина, уговорен между страните и действителната, измерена по същия начин/ се е
поставил в неизпълнение на основното поето от него задължение по предварителния
договор, което е за сключване на окончателен договор.Неизпълнението на това му
задължение е пълно и в тази връзка е неоснователно възражението му, че след
като е платил по-голяма част от уговорената цена на имота, то и е изправна
страна по предварителния договор, поради което и той не може да бъде развалян.
При неизпълнение на задължението на
купувача по предварителен договор да сключи окончателен договор, за което той
отговаря, продавачът може да избира дали да развали договора или да предяви иск
по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД.В настоящия случай продавачите са избрали да
развалят договора и при наличието на предпоставките по чл.87, ал.1 от ЗЗД
изявлението им е произвело действие.Твърдението на въззивника, че сключеният
между страните договор може да бъде развален само по съдебен ред, е
неоснователно, т.к. нормата на чл.87, ал.3 от ЗЗД касае договори, с които се
прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими
имоти, а сключеният между страните договор на 16.01.2012г. не е такъв.
Имотът е бил предаден на въззивника в
деня на сключване на предварителния договор - 16.01.2012г., обстоятелство,
неспорно между страните.Това предаване на имота не е в изпълнение на задължение
на Х. по предварителния договор/поетото по него задължение е за сключване на
окончателен договор/, а с оглед бъдещото сключване на окончателен
договор.Когато държанието върху имота е предадено по сключен предварителен
договор, но този договор е прекратен, съответно и основанието, с оглед на което
е било предадено държанието на имота - бъдещото прехвърляне на правото на
собственост върху същия по предвидения в закона ред, не се е осъществило.В този
случай е налице хипотезата на чл.55, ал.1, пр.2 от ЗЗД на упражняване на
държание върху имот на неосъществено основание, като дадената вещ следва да
бъде върната - изрично в този см. Решение №491/07.10.2009г., постановено по
гр.д.№1318/08г. по описа на ВКС, ІІ гр.о.С оглед разваляне на облигационната
връзка между страните и е неоснователно възражението на въззивника, че
осъществява фактическа власт върху имота въз основа на годно основание.
Предявеният иск с пр.осн. чл.55, ал.1, пр.2 от ЗЗД е основателен и следва да
бъде уважен.Предвид основателността на главния иск не следва да се разглеждат
предявените евентуални такива.
Също не е спорно между страните и, че от
16.01.2012г. до датата на подаване на исковата молба-23.04.2014г. въззивникът е
ползвал имота, съответно въззиваемите са били лишени от достъп до него.В
периода на действие на предварителния договор въззивникът е ползвал имота на
годно основание и в съответствие с нормата на чл.70, ал.3, вр. чл.71 от ЗС не
дължи на собствениците обезщетение за ползването му.След разваляне на
предварителния договор, обаче дължи такова, т.к. вече не се ползва от правата
по чл.70, ал.3, вр. чл.71 от ЗС, конкретно от правото да ползва вещта.Предвид
горното и дължи обезщетение, за ползите от които собствениците са били лишени
за този период, които се съизмеряват със средния месечен пазарен наем за имота.
Съгласно цитираната СТЕ същият за периода от 30.04.2012г. до 23.04.2012г.
възлиза на 6 317лв.Предявеният иск с пр.осн. чл.59 от ЗЗД за размера от
4 177лв. е основателен и следва да бъде уважен.
Предвид достигането до идентични крайни
изводи с тези на първоинстан -ционния съд обжалваното решение следва да бъде
потвърдено.На осн. чл.78, ал.1 от ГПК и направеното искане на въззиваемата
страна следва да бъдат присъдени направените разноски във въззивното
производство.Претендират се разноски в размер на 2000лв., представляващи
адв.възнаграждение.Направено е възражение за прекомерност на същото от
насрещната страна, което съдът приема за неоснователно, т.к. размерът от
2000лв. е под минимално предви -дения в чл.7, ал.2, т.4 от Наредба №1/04г. на
ВАС размер с оглед материалния интерес по делото.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение №712/14.04.2015г.,
постановено по гр.д. №1142/14г. по описа на ВОС, гр.о.
ОСЪЖДА Е.Г.С. с ЕГН ********** *** да
заплати на Н.А.Х. с ЕГН ********** и С.Н.Р. с ЕГН **********, двамата с
постоянен адрес *** сумата от 2 000лв., представляваща съдебно-деловодни
разноски, сторени пред въззивна инстанция, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване в
едномесечен срок от връчването му на страните пред Върховен касационен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: