Р Е Ш
Е Н И Е
№97 12.04.2018г. гр.Бургас
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД Първо гражданско отделение
На дванадесети март две хиляди и осемнадесета година
В публично заседание в следния състав :
Председател: Дарина Костова
Секретар : Ани Цветанова
като разгледа докладваното от съдията Костова
т.д.№ 345 по описа за 2017 година и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Постъпила е искова
молба от подадена от „БЕЙС-2005“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Созопол, ул. „Първи май“ № 8А, представлявано от управителя И. Д.
К., чрез адвокат Таня Илиева – пълномощник, съдебен адрес: гр. Бургас, ул.
„Иван Богоров“ № 1, ет. 1 против „СВЕТИ НИКОЛА КАВАЦИТЕ“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Созопол, ул. „Цар Светослав Тертер“ № 7,
апартаменти „Марина Созопол, представлявано от управителя Н. В. К., с посочена
цена на иска: 40 000 евро, от които
- сумата от 5 564 /пет хиляди петстотин шестдесет и четири/ евро, а след
допуснато в откритото съдебно заседание от 05.02.2018г. изменение на иска - в
размер на 20 000 /двадесет хиляди/
евро, представляваща целият размер на договорената в т. 4 от Споразумението
от 21.04.2016 г. неустойка, цялата в размер на 20 000 /двадесет хиляди/ евро,
дължима поради неизпълнение от ответното дружество на поетото му договорно
задължение, в срок не по - късно от 01.10.2016 г. да продължи строителството на
секция „Б“ на сградата състояща се от един подземен етаж /сутерен/ и пет
надземни етажа при обособени два корпуса „А“ и „Б“ при обща разгърната ЗП от
3925,85 кв.м., която следва да бъде изградена в ПИ е идентификатор 67800.54.43
по КК на гр. Созопол, м. „Мапи“ гр. Созопол с площ от 2394 кв.м., ведно със
законната лихва върху претендираната сума начиная от датата на подаване на
исковата молба до окончателното й изплащане;
- сумата от 20 000 /двадесет хиляди/
евро, представляваща целият размер на договорената в т. 5 от Споразумението
от 21.04.2016 г. неустойка, дължима поради неизпълнение от ответното дружество
на поетото му договорно задължение, в срок до 01.04.2017 г. да е завършило
строителството на Секция „Б“ на сградата в степен на завършеност „груб строеж“
- с подписан от всички участници на строителния процес без забележки на Акт
обр. 14 и удостоверено по реда на чл. 181, ал. 2 ЗУТ от общинската
администрация, която секция „Б“ е част от сградата състояща се от един подземен
етаж /сутерен/ и пет надземни етажа при обособени два корпуса „А“ и „Б“ при
обща разгърната ЗП от 3925,85 кв. м, която следва да бъде изградена в ПИ с
идентификатор 67800.54.43 по КК на гр. Созопол, м. „Мапи“ гр. Созопол с площ от
2394 кв. м, ведно със законната лихва върху претендираната сума начиная от
датата на подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.
Ищецът твърди, че на 21.04.2016 г. страните са сключили Споразумение, с
което са уредили отношенията си имащи за предмет строителството на Жилищна
сграда, състояща се от един подземен етаж /сутерен/ и пет надземни етажа при обособени
два корпуса „А“ и „Б“ при обща разгърната ЗП от 3925,85 кв. м, която следва да
бъде изградена в ПИ е идентификатор 67800.54.43 по КК на гр. Созопол, м. „Мапи“
гр. Созопол с площ от 2394 кв. м, договорената й степен на завършеност, както и
за въвеждането й в експлоатация по предвидения ред. Поддържа, че в изпълнение
на т. 3 от Споразумението, ищецът е указал съдействие по повод съвместното
искане на страните към Гл. архитект на Община Созопол, да бъде презаверено на
дата 17.05.2016 г. Разрешение за строеж № 183/22.05.2007 г. издадено от Гл.
архитект на Община Созопол.
В резултат на което се твърди, че е възникнало задължение за ответника
по т. 4 от Споразумението - в
едномесечен срок, но не по - късно от 01.10.2016 г. да продължи строителството
на Секция „Б“ на сградата, а по т. 5 от Споразумението - в срок до 01.04.2017
г., ответното дружество - да е завършило строителството на Секция „Б“ на
сградата в степен на завършеност „груб строеж“ - с подписан от всички участници
на строителния процес без забележки на Акт обр. 14 и удостоверено по реда на
чл. 181, ал. 2 ЗУТ от общинската администрация. Твърди се, че към датата на
подаване на исковата молба, ответното дружество не само не и изпълнило точно
поетите си задължения по т. 5 от Споразумението, но същото дори не е продължило
строителството на Секция „Б“ на сградата, съгласно т. 4 от Споразумението.
В тази връзка се обосновава правен интерес, за всяко едно от тези поети, но
неизпълнени задължения по т. 4 и т. 5 от Споразумението, да се претендира от
ответното дружество еднократна неустойка в размер на по 20 000 /двадесет
хиляди/ евро, като се твърди, че това следва от т. 9 от Споразумението
Предявеният иск е с правно
основание в чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 268 и чл. 92, от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
В отговора на исковата молба се оспорват претенциите на ищеца по основание
и размер. Твърди се, че предвидената в т. 4 и т. 5 от Споразумението неустойка
е такава за неточно изпълнение, а ищецът претендира неустойка за пълно
неизпълнение, каквато не е договорена. Също се прави възражение за нищожност на
неустойката поради противоречие с добрите нрави, като се аргументира
възражението със задължителната практика по ТР № 1/2009 г. на ВКС, Твърди се,
че видно от уговорките в спогодбата, същата представлява предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот със задължение за извършване на
строителство като крайния целен с подписване на спогодбата от ищцовото
дружество резултат е получаване в собственост на самостоятелни обекти във
въведена в експлоатация сграда. Твърди се, че по тази причина завършването на
отделните етапи на строителството не създава самостоятелни права и възможности
на ищеца, за да обосноват неустойка за неточно изпълнение в определения размер
още повече като се има предвид обстоятелството, че всяко от действията от т. 3
до т. 7 представляват етапи от един цял процес и при пълното и точно изпълнение
от ответната страна на задължението си по т. 7 за ищцовата страна ще е
постигнат единствено целения от нея резултат и няма да са претърпени каквито и
да е вреди. При условие на евентуалност се прави възражение за прекомерност на
неустойката.
С допълнителна искова молба, ищецът сочи, че се поддържат изцяло по
основание и по размер претенциите по исковата молба, както и че аргументите на
ответника изложени в отговора му на исковата ни молба са необосновани и
неоснователни .
Твърди се, че още в т. 1 и т. 3 на сключеното между страните писмено
споразумение от 21.04.2016 г. те са приели за безспорно, че вече е налице
забава за изпълнението на СМР по изграждането на Жилищната сграда, от
ответника. Твърди се, че именно неизпълнението е било причина да се сключи
споразумението, което обхващало следните въпроси - в частта си по т. 2 -
задължението, което поема ответника да прехвърли на ищцовото дружество правото
на строеж за изграждането на конкретно посочени два самостоятелни обекта -
апартамента, в корпус „Б“ на жилищната сграда, а в останалата си част - правата
и задълженията на страните, както и отговорностите и неустойките, които поема
ответника свързани с качественото и в срок изграждане на Жилищната сграда и
въвеждането й в експлоатация. По тази причина, се твърди и че в споразумението
са договорени конкретни и по размери клаузи за неустойка, при евентуално
неточно изпълнение на основаните задължения на ответника, както по отношение
срок на извършване на съответните СМР, така и по отношение тяхното качество,
обем и съответствие с одобрените строителни книжа.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните и събраните доказателства по делото, преценени
поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа и правна
страна следното:
Безспорно е, че страните по
делото са обвързани от предварителен договор за продажба на недвижим имот и за
учредяване на право на строеж и строителство от 06.07.2012г. и Анекси към него;
Нотариален акт за прехвърляне право на строеж за изграждане на недвижими имоти
срещу извършване на строително-монтажни работи № 1**, том *, рег.№ 2***, дело
№1** от **.**.20**г. по описа на Нотариус Сергей Янков; Нотариален акт за
замяна право на строеж за изграждане на недвижими имоти № 1**, том *, рег.№
2***, дело №1** от **.**.20**г. по описа на Нотариус Сергей Янков – всички
имащи за предмет прехвърляне на конкретно уговорено по обем право на строеж от
ищеца на ответника за самостоятелни обекти в предвидената за изграждане Жилищна
сграда, състояща се от един подземен етаж /сутерен/ и пет надземни етажа при
обособени два корпуса „А“ и „Б“ при обща разгърната застроена площ от
3925,85кв.м., която следвало да бъде изградена в ПИ с идентификатор 67800.54.43
по КК на гр. Созопол, м. „Мапи“ гр. Созопол с площ от 2394 кв.м., срещу
насрещно задължение на ответника да изгради със свои сили, средства, механизация
и изцяло за своя сметка, в договорената степен на завършеност жилищна сграда, в
т.ч. и всички собствени самостоятелни обекти на ищеца, за която същият е
запазил правото на строеж, както и за въвеждане на сградата в експлоатация по
предвидения ред.
По делото е приложено
Споразумение от 21.04.2016г., в което страните по делото предоговарят своите задължения
по предходните договори. Установява се от това споразумение, а и същото не е
оспорено от страните в настоящия процес, че предвид забавянето на строителния
процес от ответната по делото страна и необходимостта от алтернативно:
презаверяване на одобрените за сградата строителни книжа /най-късно до
17.05.2016г./; завършване на секция „Б“ на степен „груб строеж“, като част от
предвиденото строителство по Разрешение за строеж № 183/22.05.2007г на Община
Созопол. В т.4 от Споразумението страните са се договорили в едномесечен срок
от снабдяване със съответните строителни книжа по пункт3 и влизането им в сила,
но не по-късно от 01.10.2016г. Втората страна /ответникът по настоящия иск/ се
задължавала да продължи строителството на Секция „Б“ на сградата. В случай на
неточно изпълнение на така поетото си задължение, втората страна дължи на
първата еднократна неустойка в размер на 20 000евро, като заплатената
неустойка не освобождавала втората страна от задължението й за точно изпълнение
на поетите си договорни задължения. В т.5 от Споразумението страните
договорили, че в срок до 01.04.2017г. втората страна се задължавала да е
завършила строителството на Секция „Б“ на сградата в степен на завършеност
„груб строеж“ – с подписан от всички участници на строителния процес без
забележки на Акт 14 и удостоверение по чл. 181, ал. 2 ЗУТ от общинската
администрация. В случай на неточно изпълнение на така поетото си задължение,
втората страна дължи на първата страна – еднократна неустойка в размер на
20 000евро, като заплатената неустойка не освобождава втората страна от
задължението й за точно изпълнение на поетите си договорни задължения.
По делото е приложено Разрешение
за строеж № 183/22.05.2007г. на Община Созопол, от което е видно, че се
разрешава на лицето Т. Иванова К. съгласно одобрени проекти от 03.05.2007г. на
Главния архитект на Община Созопол изграждане на жилищна сграда с ресторант: корпус
А – нулев цикъл и корпус Б – работен цикъл. Върху документа е отбелязано, че
същото Разрешение за строеж е презаверено на 17.05.2016г. от Главния архитект
на Община Созопол.
От приложеното Решение
№22/24.10.2012г. на Гл. архитект на Община Созопол е видно, че като титуляр
/възложител/ в Посоченото Разрешение за строеж от 22.05.2007г. се вписва ищецът
по настоящото дело „Бейс – 2005“ ООД.
По делото е назначена и извършена
съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която дава заключение, че корпус
„Б“, състоящ се по проект от сутерен и пет надземни етажа е изграден като
конструкция /Стоманенобетонни плочи и колони/ до четвърта плоча, кота 8,64м.,
т.е. таван на трети надземен етаж. На четвърто надземно ниво са изпълнени
колоните до ~1/2 от височината на етажа. Няма изградени тухлени стени. До
покрив конструктивно предстои изпълнение на две плочи. Отговаря също и че
пазарната стойност на правото на строеж за изграждане на самостоятелните обекти
на ищцовата страна в корпус „Б“ на процесната жилищна сграда е 40 580лв.,
а пазарната стойност на готовите самостоятелни обекти на ищцовата страна, ако
същите ведно с Корпус „Б“ на процесната жилищна сграда били завършени на
01.04.2017г. в степен на завършеност „груб строеж“ щели да са в размер на
572 040лв., т.е. разлика от 531 460лв.
Бургаският окръжен съд, като
прецени фактическите твърдения и правните доводи на страните и въз основа на събраните
доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, намира предявените
искове за основателни със следните аргументи : Със свое определение от
20.12.2017година съдът е дал указания за разпределението на доказателствената
тежест. Безспорно по настоящото дело се доказа наличието на валидно сключено
между страните Споразумение от 21.04.2016г., с което същите предоговарят своите
задължения по предходен Предварителен договор вследствие на забава на
изпълнението на строително монтажните работи. Съобразно пункт 3 от
Споразумението, са презаверени необходимите строителни книжа /17.05.2016г./.
Задължение на ответното дружество е било в едномесечен срок от снабдяване със
съответните строителни книжа, но не по-късно от 01.10.2016г. да продължи
строителството на Секция „Б„ на сградата. Също така е следвало в срок до
01.04.2017г. да завърши строителството на Секция „Б“ в степен на завършеност „груб
строеж“ с подписан акт 14 и удостоверено по реда на чл. 181, ал. 2 ЗУТ. Видно
е, че ищецът е оказал необходимо съдействие за презаверяване на строителните
книжа, съгласно пункт 3 от Споразумението. Съгласно дефиницията дадена в §5,
т.46 от ЗУТ „груб
строеж" е сграда
или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със
различна степен на изпълнени довършителни работи. От назначената по делото експертиза, която съдът
кредитира изцяло безспорно се установи, че процесната сграда не е построена до
степен “груб строеж“, още повече, че това не е осъществено към договорената за
това дата – до 01.04.2017г. установи се и че разликата между пазарната стойност
на правото на строеж за изграждането на самостоятелни обекти и то именно до
степен „груб строеж“ към 01.04.2017г. е 531 640лв.
Съгласно чл.20а ЗЗД договорите
имат сила на закон за тези, които са ги подписали. Съгласно чл. 92, ал 1 ЗЗД
неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за
вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да се доказват. Не е нищожна клауза за неустойка в търговски договори, уговорена без
краен предел или фиксиран срок. Преценката за нищожност на неустойката поради
накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай и то
към момента на сключване на договора. Разпоредбата на чл. 26, ал. 1 предл. 3 ЗЗД намира приложение
и при търговските сделки. В цитираната норма не е дефинирано понятието
"добри нрави", но тъй като законодателят е придал правно значение на
нарушаването им, приравнявайки го по последици с нарушение на закона, вложеният
в това понятие смисъл следва да се тълкува, че в посочената категория попадат
само онези наложили се правила и норми, които бранят правила, принципи и права
и ценности, които са общи за всички правни субекти и тяхното зачитане е в
интерес на обществените отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от
договарящите страни. Такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността
в гражданските и търговските взаимоотношения, както и на предотвратяване на
несправедливо облагодетелстване, намерили израз в отделни правни норми. В тази
връзка, въпросът за накърняването на добрите нрави по отношение на уговорена
неустойка следва да бъде решен чрез комплексна преценка не само на съдържанието
на договорната клауза, но и при отчитане на други фактори, като свободата на
договаряне, равнопоставеността между страните, функциите на неустойката, както
и възможността неизправният длъжник сам да ограничи размера на неизпълнението,
за да не се превърне неустойката в средство за неоснователно обогатяване.
Невъзможността да се намали неустойката е само по отношение на търговци. Неустоечните клаузи в случая не
накърняват добрите нрави, тъй като не са уговорени извън присъщите за
неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция /ТР №1/2009г. от
15.06.2010г. на ОСТК на ВКС/, нито са прекомерни. В т.9 от Споразумението
страните ясно, категорично и без противоречие са приели, че всяка една от
договорените неустойки по пунктове 2,4,5,6 и 7 се дължат ответната страна при
неточно изпълнение и може да се претендират от ищеца отделно и самостоятелно,
тъй като същите представляват еквивалент на различно по вид неточно изпълнение
на договорните задължения. Всяка една от неустойките са в размер на
20 000евро и съставлява номинално по-малко от 10% от пазарната стойност на
готовите обекти /съобразно експертизата/ при степен на завършеност „груб
строеж“, които би получил ищецът, ако ответника изпълнил точно поетите си
договорни задължения.
С оглед на изложените аргументи и
предвид уважаването на иска следва в полза на ищеца да се присъдят и търсените
разноски. Съобразно приложен списък на разноските на ищеца се дължат разноски в
размер на 5600лв../заплатена държавна такса, депозит за вещо лице и адвокатско
възнаграждение/.
Мотивиран от изложените
съображения, Бургаският окръжен съд,
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА „СВЕТИ
НИКОЛА КАВАЦИТЕ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Созопол, ул. „Цар Светослав Тертер“ № 7, апартаменти „Марина Созопол“,
представлявано от управителя Н. В. К. да заплати на „БЕЙС-2005“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Созопол, ул. „Първи май“ №
8А, представлявано от управителя И. Д. К., чрез адвокат адвокат Таня Илиева –
пълномощник, съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Иван Богоров“ № 1, ет. 1 следните суми:
- сумата от 20 000 /двадесет
хиляди/ евро, представляваща целият размер на договорената в т. 4 от Споразумението
от 21.04.2016 г. неустойка, дължима поради неизпълнение от ответното дружество
на поетото му договорно задължение, в срок не по - късно от 01.10.2016 г. да
продължи строителството на секция „Б“ на сградата състояща се от един подземен
етаж /сутерен/ и пет надземни етажа при обособени два корпуса „А“ и „Б“ при
обща разгърната ЗП от 3925,85 кв.м., която следва да бъде изградена в ПИ е
идентификатор 67800.54.43 по КК на гр. Созопол, м. „Мапи“ гр. Созопол с площ от
2394 кв.м., ведно със законната лихва върху претендираната сума начиная от
датата на подаване на исковата молба до окончателното й изплащане;
- сумата от 20 000 /двадесет хиляди/ евро, представляваща целият размер на
договорената в т. 5 от Споразумението от 21.04.2016 г. неустойка, дължима поради
неизпълнение от ответното дружество на поетото му договорно задължение, в срок
до 01.04.2017 г. да е завършило строителството на Секция „Б“ на сградата в
степен на завършеност „груб строеж“ - с подписан от всички участници на
строителния процес без забележки на Акт обр. 14 и удостоверено по реда на чл.
181, ал. 2 ЗУТ от общинската администрация, която секция „Б“ е част от сградата
състояща се от един подземен етаж /сутерен/ и пет надземни етажа при обособени
два корпуса „А“ и „Б“ при обща разгърната ЗП от 3925,85 кв. м, която следва да
бъде изградена в ПИ с идентификатор 67800.54.43 по КК на гр. Созопол, м. „Мапи“
гр. Созопол с площ от 2394 кв. м, ведно със законната лихва върху
претендираната сума начиная от датата на подаване на исковата молба до окончателното
й изплащане.
ОСЪЖДА „СВЕТИ НИКОЛА КАВАЦИТЕ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Созопол, ул. „Цар Светослав Тертер“ № 7, апартаменти „Марина
Созопол, представлявано от управителя Н. В. К. да заплати на „БЕЙС-2005“ ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Созопол, ул. „Първи май“
№ 8А, представлявано от управителя И. Д. К., чрез адвокат Таня Илиева –
пълномощник, съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Иван Богоров“ № 1, ет. 1 сумата от 5 600лв. /пет хиляди и щестотин/ -
съдебно деловодни разноски.
Решението подлежи
на въззивно обжалване пред Апелативен съд – гр. Бургас в двуседмичен срок от връчване на препис от него от
страните.
СЪДИЯ: