№ 214
гр. Варна, 02.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четиринадесети
април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Диана Д. Митева
при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева
като разгледа докладваното от Диана Д. Митева Търговско дело №
20203100901353 по описа за 2020 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по реда на гл. 32 от ГПК като
ТЪРГОВСКИ СПОР (чл. 365 т.1от ГПК вр. чл. 286 ал.1 и 3 ТЗ) по обективно
съединени насрещни претенции на спорещи търговци „Търговска база“ООД
ЕИК *********, гр. Варна, ул. Академик Курчатов № 1, представлявано от
управителя Д.П., и „Алифос България“ЕАД ЕИК *********, гр. Девня,
Промишлена зона, адм. сграда на Агрополихим АД, представлявано от изп.
директор Ф.С.Б.Р..
Ищецът, чрез адв. Д. (ВАК), със служебен адрес ******, твърди че
предоставил на ответника (тогава с наименование „Декафос“ АД) за ползване
за срок от една година срещу уговорена месечна наемна цена от 6000лв. без
ДДС търговски обект, представляващ складова площ в гр. Девня кв.
Изворите, ул. Мадара 16. Твърди, че наемателят ползвал имота до м.
октомври 2020 г.г., но престанал още през юни да изпълнява задълженията си
по сключения договор № 21/15.02.2012г., въпреки че периодично получавал
фактурите за наем и консумативни разходи за сметопочистване, вода и ел.
енергия за този обект. Тъй като наемателят не заплатил дължимите суми дори
след връченото с телепоща предупреждение за разваляне на договора, считано
от 16.10.2020 г., ищецът претендира присъждане на следните суми:
• 28 800лв., претендирана като сбор на главници за четири месечни
наемни цени за ползване на складова площ от 1200 кв.м. с прилежащи товаро-
разтоварни рампи и офис помещение, предоставени по договор №
21/15.02.2012г. фактурирани за периода юли 2020 г. – октомври 2020 г.;
• 810.14лв., претендирана като сбор на консумативни разходи за четири
месеца за ползване на същия обект, фактурирани за периода юли 2020 г. –
1
октомври 2020 г.
ведно със законна лихва върху тези суми от предявяване на иска на
16.12.2020 г. до окончателното им изплащане по уговорения между страните
банков път.
Ответникът, чрез юрк. С., оспорва претенцията, като насрещно сочи, че
освен този обект, в същата складова база (известна като база „Гъбена
махала“), ползвал и друг склад, предоставен от наемодателя с №
99/26.11.2012г., като до пролетта на 2020 г. наемодателят периодично
фактурирал и приемал плащания за наемна цена по двата договора поотделно,
така както било уговорено в съглашенията помежду им, но страните отчитали
общо за всички наети площи административно обслужване за
префактурирани за сметка на наемателя консумативните разходи (смет, вода
и ел. енергия). По повод реорганизация на предприятието си, на 13.04.2020 г.
наемателят уведомил наемодателя с електронно писмо за прекратяване на
вече трансформирани в безсрочни наемни правоотношения за всички наети
обекти, но тъй като пропуснал да приложи изрично едномесечно
предизвестие по всеки от двата договора, допълнително изпратил на
22.05.2020 г. втория писмен документ с изрично пояснение за техническия
пропуск. Твърди, че започнал опразването поетапно, като освободил
окончателно наетите помещения на 09.06.2020 г. и предложил на наемодателя
да протоколират връщането на ползването, но достъп до базата бил осуетен от
охраната на портала и затова ключовете от двата обекта били оставени на
служител на портала. Сочи, че въпреки изричната покана за довършване на
съставените протоколи, изпратена на 03.09.2020 г., управителят на ищцовото
дружество отказвал неоснователно да приеме изпълнението и да анулира
неправомерно фактурирани наеми и общи консумативи след м. юни 2020 г. за
вече освободените и ползвани само от наемодателя наети обекти.
Ищецът е оспорил получаване на каквото и да е изявление относно
прекъсване на ползване по договор № 21/15.02.2012г.( т.нар. „голям склад“ с
площ от 1200 кв.м. с прилежащи товаро-разтоварни рампи и офис
помещение), като сочи, че уговореното първоначално между страните
съдържание на тази наемна сделка изисква тримесечно предизвестие, каквото
не е било изпращано. Сочи, че самият наемател е изплатил фактуриран наем
за м. май и юни 2020 г. вкл., а след това е прекратил плащанията, а
предаването на имотите не е било предлагано надлежно, като протоколите,
съставени едностранно от наемателя не са отразявали вярно нито крайния
момент на ползването, нито добросъвестното изпълнение на задължението за
възстановяване на вида на помещенията и отстраняване на повредите по
имота.
Насрещно ответникът твърди, че при сключването на двата наемни
договора(с № 21/15.02.2012г. и с № 99/26.11.2012г.), страните уговорили и
съответно наемателят заплатил депозит в размер на 1 месечен наем (7200 лв.
за „големия“ и 3000 лв. за „малкия“ склад), но след прекратяването на
договорите наемодателят неоснователно задържа тези суми, след поискването
им от наемателя с писма от 18.01.2021г. Като счита, че като наемател
добросъвестно е изпълнявал задълженията си до опразването на
помещенията, а отказаното съдействие на ищеца изключва отговорността му
за каквито и да са вземания след това, с НАСРЕЩЕН ИСК ответникът
2
претендира присъждане на следните суми:
• 7200лв., претендирана като получен от наемодател депозит, предаден
от наемател и задържан без основание след прекратяване на наемен договор
№ 21/15.02.2012г.
• 38лв., представляваща обезщетение за забавено връщане на този
депозит след покана за период от 28.01.2021г. до предявяване на насрещен
иск на 15.02.2021г.
• 3000лв. претендирана като получен от наемодател депозит, предаден
от наемател и задържан без основание след прекратяване на наемен договор
№ 99/26.11.2012г. за ползване на складова площ от 600 кв.м.
• 15.80лв., представляваща обезщетение за забавено връщане на този
депозит след покана за период от 28.01.2021г. до предявяване на насрещен
иск на 15.02.2021г.
ведно със законна лихва върху тези суми след предявяване на иска на
15.02.2021 до окончателното им изплащане по посочен от кредитора банков
път.
Тези насрещни претенции ищецът оспорва с доводи за липса на
надлежно прекратяване на двата договора преди неизпълнението на
наемателя, като сочи, че е бил уведомен с получено по поща на 15.04.20г.
писмено едномесечно предизвестие само по договор № 99/26.11.2012г., и
съответно фактурирал плащане на наем по него до 15.05.20г., но тъй като
наемателят не успял навреме да освободи този склад, наемодателят приел че
действието на договора продължава и издал дебитно известие по фактурата за
м. май и фактурирал пълен месец юни. Наемателят заплатил тези задължения,
като според ищеца така потвърдил обвързаността си за неопределен срок, а
след това не бил отправял ново предизвестие. Предизвестие по другият
договор не било изобщо получено, а дори и да е било отправено към
ненадлежен адресат, то е можело да прояви действие едва след три месеца,
според уговорката в № 21/15.02.2012г. и това е изключило търсене на
депозита в по-ранен момент.
Допълнително сочи, че депозитите се задържат правомерно и след като
самият той е развалил и двата договора, тъй като не са били изпълнени
задълженията за плащане на наемни цени и консумативи и не са съставени
протоколи за изпълнение на непаричното задължение на наемателя да върне
имота в задоволителен вид, удостоверен в двустранно съставен протокол.
Наемодателят сочи, че освен претендираните с основния иск задължения по
договор № 21/15.02.2012г, наемателят останал задължен и по договора за
„малкия склад“ с № 99/26.11.2012г., за обща сума от 18 000лв., като сбор от
наемна цена за периода от юли до август 2020 г. след фактическото
оттегляне на връченото предизвестие на наемателя до евентуално му
разваляне с предупреждението на наемодателя от 7.10.20г. Твърди
допълнително, че при ползването на имуществото наемателят не само не е
извършвал дребните текущи поправки, но не положил дължимата грижа и
увредил наетите сгради и обслужващите ги съоръжения по начин надхвърлящ
типично изхабяване при обичайна употреба. Сочи, че настилката около
складовете понесла необичайно високо натоварване, тъй като там постоянно
работели два мотокара и тежки товарни камиони (включително тирове и
3
фадроми), а докараните стоки са били неподходящо складирани, като са
подпирани на стените и вратите; при преместването мотокарите често удряли
с палети и „бигбегси“ стените отвътре и това водело до напукване на
външната мазилка, а прозорците не издържали повишения натиск върху
стените отвътре навън от неправилно наредените палети. Твърди, че
наемателят бил предупреден за това вредоносно въздействие още през 2013г.
(когато бил изготвен снимков материал), а нанесените щети били и
удостоверени в двустранен протокол на 19.11.2019г., като самия наемател,
чрез своя представител Т.С., потвърдил съгласие да отстрани конкретни
повреди. Сочи, че към 26.07.2020 г., когато наемателят още не бил напуснал
помещенията, на обща среща на насрещните страни било заснето
фактическото състояние, за да бъде подготвено отремонтиране на
асфалтовите, подовите и офисните повреди преди планирано приключване на
отношенията с наемодателя, но след прекратяването на контактите между
страните ремонтни действия не последвали и наемодателят удостоверил
самостоятелно след изтичане на предупреждението за разваляне на двата
договора състоянието на двата имота в протоколи от 21.10.2020 г. Така в
склада, нает по договор № 99/26.11.2021 били установени повредени мазилки
по вътрешни стени и черупков таван, по 2 бр. вътрешни и външни лампи,
външните мазилки, 10 бр. прозорци, козирка над врата, по 2 бр. улуци и
отводнителни ботуши, по 2 бр. външни решетки на канали и скари за шахти,
ролетна врата със заключващ механизъм, покритие на метална врата и
захранващо табло и асфалтова настилка от 15 кв.м. пред склада. Общата
стойност на разходите, необходими за доставката на нужни материали и
елементи и за изпълнение на работите по подмяна и монтажа, боядисването,
изкърпването и освежаването на покритията според получени оферти на
изпълнители на такива ремонтни услуги възлизала на 16 900лв. за този обект.
За наетите помещения по другия договор № 21/15.02.2012г съответно
повредите били нанесени на външни стени откъм ЖП линия и към двора,
вътрешните стени и подовата настилка в склада, както и рампите към склада
и асфалтовата настилка и цялата дължина на рампа, изровени от товарно-
разтоварни дейности с фадрома, прилежащите площи били замърсени с
образувано микросметище, повредени били 3 бр.улуци, 1 бр. метална решетка
върху водооточна шахта, 10 бр. пури за осветление, 4 бр. крушки на
вътрешни тела и 4 бр. осветителни тела с автоматика към външна задна стена,
2 бр.ролетни врати с автоматика. За възстановяване на сградата и 4 рампи с
ремонтни работи по тези увреждания, вкл. материали и труд наемодателят се
нуждаел от 22 020лв. Отделно ремонтни дейности се налагали и в офисните
помещения, където мозайката в коридора била силно увредена, фаянсовите и
теракотни плочки в санитарен възел, баня, кухненски бокс и мокри
помещения се нуждаели от подмяна, както и стените и таваните на всички
помещения трябвало да се изкърпят и освежат. Общата стойност на ремонта
на офисната част от обекта изисквала разходи от 9200лв. Наемодателят
заявява така описаните свои насрещни вземания з евентуално за установяване
от съда по основание и размер като възражения за съдебно прихващане, в
описаната поредност(18 000лв. за наемни цени, 57 744 лв. за разходите за
необходимите ремонти за отстраняване на повреди), в случай че не бъдат
уважени предходните му възражения.
4
Наемателят оспорва насрещно тези евентуални претенции. Позовава се
на надлежно прекъсване на наемните правоотношения, като сочи, че е
заплатил начислени от наемателя наеми след отправените предизвестия като
обезщетения за неспазения срок за опразване, като поддържа, че явните
опити да уреди отношенията по вече прекратените договори изключват
съгласието му за продължаване на ползването. Оспорва да е признавал
отговорност за посочените в протокола от 2019г. повреди, както и засягането
на правата на наемодателя от увреждания на асфалтови покрития и площи от
терена, като сочи, че те са собственост на друго лице, евентуално оспорва да е
причинил повреди лично в тези общодостъпни площи, обслужващи и другите
ползватели на сгради в този промишлен терен.
Оспорва наличието на различни повреди, описани като вид и място на
засягане на обектите, но представляващи обща щета, като сочи, че повреди от
външна мазилка и рампа на склад 1 (нает по договор № 21/15.02.2012г) са
били вече отстранени добросъвестно от наемателя, който е заплатил
извършен ремонт на 31.12.2019 г. на тухлената стена, мазилка по фасадата и
изронена замазка по рампата. Твърди, че повредите по автоматичните ролетни
врати са причинени от бурен вятър през 2016 г. и това увреждащо събитие е
било обявено на наемодателя, сред като е констатирано от застраховател по
повод претенция по застраховка на складираната стока. Счита, че няма
повреди, които да са причинени от наемателя по външните части на сградите,
чиито влошен вид се дължи на естественото им изхабяване под въздействие
на външни условия и наличната им амортизация още към приемането им за
ползване от наемателя, която е била констатирана през 2013 г., но
наемодателят не е предприел нужната поддръжка и ремонт. Сочи, че липсите
на външни елементи (осветителни тела, козирки) са резултат от
неефективната охрана на района, извършвана от наемодателя. Оспорва
наличието на описаните повреди към момента на освобождаване на
помещенията и прекратяването на достъпа на наемателя до тези обекти.
Допълнително сочи, че щетите по подови настилки и рампи не представляват
причинени увреждания, а нормално изхабяване при обичайно употребление
на наетите помещения за промишлен склад, чието изграждане е следвало да
бъде съобразено с необходими устойчиви материали, годни да понесат работа
с тежка товарна техника. Уврежданията в офисните помещения също се сочат
като нормални следи от обичайна употреба, преодолими с освежаване, а не с
ремонтни работи, като подмяната на изхабени фаянсови и теракотени
покрития като основен ремонт надхвърля дължимата от наемател текуща
поддръжка. Счита, че всички заявени като основание за насрещно вземане на
наемодателя разходи се отнасят за ремонти, нужни за запазването на сградите
(рушащи се замазки по външни фасади, прозорци, течове) и подобрения на
офисните помещения (подмяна на стенни облицовки и подове), които са
задължение на самия наемодател, тъй като не представляват дребни текущи
поправки, каквито наемателят е извършвал добросъвестно.
По същество, всеки от пълномощниците на страните бланкетно пледира
за уважаване на предявените от съответна страна претенции.
В писмени бележки адвокатът на ищеца пояснява подробно доводите за
действието и на двата договора до развалянето им поради неизпълнените
задължения за плащане на наем след м. юни 2020 г., като счита, че ответникът
5
не е успял да докаже нито че е връчил на наемодателя си предизвестие за
прекратяване, нито че е освободил и върнал наетите помещения или му е
препятстван достъпа до тях. Напротив, наемодателят обосновано е приел, че
действието на първото предизвестие е отпаднало и изпълнението и на двата
договора е продължило, тъй като ползването на обектите и плащането на
наема е продължило за м. юни вкл. без да е постигнато каквото и да е
съгласие за прекратяване и без да се доказва в уговорена между страните
писмена или допустима от закона електронна форма документиране на
предложено надлежно връщане на опразнените помещения. С тези доводи
поддържа като основателна претенцията си за заплащане на наемите и
консумативите, по непрекратения договор за големия склад и възражението
си срещу изискуемост на вземане за връщане на депозитите по двата
договора, които по уговореното им предназначение следва да се върнат само
ако наемодателят е удостоверил писмено изпълнението на всички задължения
на наемателя по повод ползване и опразване на помещенията. Отделно
обосновава и основателност на възражението за прихващане на депозитите за
дължимите наеми по втория договор и за обезщетяване на повредите върху
имотите, установени със заключението на експерта като причинени от
неправилна експлоатация от наемателя.
Упълномощеният юрисконсулт на ответника представя подробно
писмено становище с доводи по съществото на делото, като обосновава
доказано връчване на предизвестията за прекратяване и по двата договора с
електронна кореспонденция, която е била установена от вещото лице като
излъчена от наемателя, а липсата й в насрещната пощенска кутия според тази
страна индикира недобросъвестното й укриване чрез изтриване, което
кореспондира и на показания на разпитаните свидетели за осуетен достъп в
началото на юни, след като опразването на помещенията е било довършено и
стоките преместени в друг склад, потвърдено и от преценени от счетоводен
експерт данни в предприятието на наемателя. Ответникът сочи
заинтересованост на свидетелите от предприятието на наемодателя и
убедително изложени факти от свидетелите на ответника, които поясняват
логичното поведение по изплащане на фактурирани наеми като форма на
обезщетение за неспазения срок на предизвестието и готовността му да
почисти и възстанови с дребни поправки евентуални повреди преди
поисканото общо удостоверяване на връщането на имотите. Подробно е
коментирано и изследваното от вещо лице състояние на помещенията, като
изводите му са оспорени като основани на превратно интерпретирани от
експерта изображения и оглед на помещения, които не са били ползвани от
наемателя. С доводи за недоказано основание за изплащане на наем по
прекратените вече договори и липса на повреди, причинени от неправилна
употреба на силно амортизираните складове, ползвани съответно на
уговореното предназначение и по начин известен на наемодателя, моли да се
отхвърлят както основните претенции за наеми и консумативи, така и
евентуално заявени за прихващане вземания, а търсените с насрещния иск
депозити да се присъдят изцяло.
Насрещните страни претендират и за определяне на разноски по
делото, конкретизирани в неоспорени списъци ( л. 412 и л. 417).
6
Предварителните въпроси и допустимостта на предявените искове са
били разрешени в нарочно определение №1421/01.11.2021г., като съдът е
изложил мотиви по процесуалните предпоставки по упражняване на правото
на иск от всяка от насрещните страни.
Окончателен устен доклад е обявен в съдебно заседание на 20.12.2021 г.
(л.341), като съдът е утвърдил неоспорен от страните начален проект (л.270-
274), съдържащ правна квалификация на претенциите и възраженията по
приложимото право и по-подробно изложение на фактическите твърдения на
всяка от спорещите страни, в обхвата на предмета на спора.
По съществото на делото:
Няма спор между страните (с оглед приетото в неоспорената част от
устния доклад) относно възникването на правоотношенията между двамата
търговци по поетапното наемане на складови площи в база „Гъбена махала“ в
гр. Девня кв. Изворите, ул. Мадара 16, като съдържанието на уговорките
между страните е установено по неоспорените писмени договори, посочени
от насрещните страни (л. 5 и л. 68,71). През 2012г. търговското дружество
„Декафос“ АД (понастоящем с наименование „Алифос България“ ЕАД)
договорило с изх.№ 21/15.02.2012г. ползване на складова площ от 1200 кв.м. с
прилежащи товаро-разтоварни рампи и офис помещение, срещу месечна
наемна цена от 6000лв. без ДДС за срок от една година. Няколко месеца по –
късно с договор изх. № 99/26.11.2012г. било договорено и ползване без
определен срок на складова площ от 600 кв.м. с прилежащи товаро-
разтоварни рампи срещу цена от 2500лв. без ДДС. В последствие с анекс от
21.01.2013г тази площ била увеличена до 1200 кв.м. и цената е завишена до
5000лв. без ДДС. Страните уговорили и съответно наемателят заплатил
депозит в размер на 1 месечен наем (7200 лв. за „големия“ и 3000 лв. за
„малкия“ склад) и приел ползването на обектите във вида, наличен при
предаването им от наемодателя.
За това фактическо състояние са съставени два протокола, съответно от
18.11.2012 г. за склад 1 и от 22.01.2013 г. за склад 2(л. 70 и л. 72), които
според изричното писмено изявление на страните могат да се отнесат само
към наетите два склада от по 600 кв.м. със съответни товаро-разтоварни
рампи, предмет на втория договор и анекса. Съдът съпоставя общоизвестните
данни за този стопански обект, наложен традиционно на местния пазар като
удобна връзка на зърнено-фуражно производство с транспортен достъп до
ЖП линии, с данните за търговска регистрация в ЕПЗЕУ-ТР и вписванията за
притежаваните недвижими имоти (л. 240) на ищеца (съхранил търговско
наименование на бивше ДП Търговска база, обособено от клон на СО
Търговия на едро, приватизирано капиталово поетапно през 1998г. от
създадено за целите на приватизация АД (РМД) и през 2004г. от Д.Н.П.).
При тази съпоставка се установява, че процесните наети складове са част от
търговските площи, рекламирани в Интернет към потенциални клиенти като
Логистичен център Девня – Гъбена махала (л.267) от основният съдружник
ДИНИПО ЕООД (притежавано също от приватизатора П., заместило още
през 2004г. контролираното вече от П. РМД), като този търговец,
специализиран в управлението на складовите бази на собственика според
7
представянето си на пазара (https://dinipo.eu/bg/za-dinipo-eood.html) е обявил
налично предлагане на 5 склада и офиси(от които заети складове 2,3,4,и 5). За
същия административен адрес в кадастрална карта (л. 166) и поясняваща
информация от регистъра на собствениците на имотите (л. 167) са нанесени
множество сгради, от които наемодателят е разполагал с няколко склада, като
само двата малки (идентификатори 20482.304.214.2 и 20482.304.214.3) и един
голям (идентификатори 20482.304.214.13) съответстват на описанията на
приблизителните площи и разположението на терена (вкл. с достъпа до ЖП
линия на „големия“ склад и протоколираното разположение на тясна на
страна на склад 2 с врата към склад 1). Затова съдът приема за несъмнено, че
и двата протокола за черупковите складове са съставени за втория етап от
наемането, а състоянието на т.нар. „голям склад“, договорен първо за
ползване като площ от 1200 кв.м., транспортни рампи и офис помещения не е
било изрично начално документирано.
Няма спор, че до 2020 г. всички наети помещения били използвани от
този наемател, като наемодателят периодично фактурирал и приемал
плащания за наемна цена и административно обслужване за префактурирани
за сметка на наемателя консумативните разходи (смет, вода и ел. енергия),
така както било уговорено в съглашенията помежду им. При съпоставка на
данните, за всички издадени от наемодателя фактури в периода от май до
октомври 2020 г., изследвани и от назначеното вещо лице(л.325), съдът
констатира, че макар наема да е фактуриран по отделно, консумативните
разходи са отчитани общо за всички наети помещения и това обобщено
фактуриране съответства и на възприетото от наемателя също общо отчитане
на този вид разход за дейността му, като експертът потвърждава, че липсва
аналитичност на отчитаните в счетоводството разходи по отделните договори.
Така съставените от наемодателя документи за начислени парични
задължения по двата договора, са отразени идентично и в счетоводството на
наемателя, който е извършил и признати от насрещната страна плащания до
м. май вкл., заплатил е и наема за всички помещения за юни, но не и
консумативите, които били фактурирани през юни, заедно с текущите наеми,
но изрично оспорени като дължими наред със задълженията за следващите
месеци до октомври, вкл. :
ФактураОснованиеСтойностОтносимаИзпратени наПлатена
Къмдлъжника
договор
2147/04.05.20Наем май720021/15.02.12 Платени
(л.138,140)на 02.06.20,
заедно с
2148/04.05.20Наем май2903.2299/26.11.12
№2145
(л.135,140)
(л.140)
2150/29.05.20Наем май3096.7899/26.11.12 Платени
–
(дебитно известие)заедно
доплащане
(л.135,140)на 10.06.
(л.140)
2152/1.06.20Наем юни600099/26.11.12Файлове към
8
(л.136,140)Агрополихим
на 02.06.
2153/1.06.20Наем юни720021/15.02.12
(л.81, 334)
(л.139, 140)
2155/30.06.20смет и184.50 По поща наНЕ СА
вода10.07.20
(л.6,51) (дебитноОСЧЕТО
ел.енергия
известие(л.11)
ВОДЕНИ
юни
към№2153)
НЕ СА
2156/01.07.20Наем юли600099/26.11.12
ПЛАТЕНИ,
(л.117,52)
ОСПОРЕНИ
СЛЕД
2157/01.07.20Наем юли720021/15.02.12
ПОЛУЧАВАНЕ
(л. 7,51)
(л.52)
2159/31.07.20Смет,180.10ОбщоПо поща на
с електронно
вода и10.08.20
(л. 8,55) дебитно
писмо(л.11)
известиеел.енергия
на 03.09.20към№2157)юли
(л. 59 и л.331)
2161/3.08.20Наем600099/26.11.12
и отново
август
(л.117,54)
на 15.10.20
2162/3.08.20Наем720021/15.02.12
(л.65 и 66)
август
(л. 8,54)
2163/01.09.20Наем720021/15.02.12По поща
септември11.09.20
(л.9)
(л.11)
2164/01.09.20Наем600099/26.11.12
септември
(л. 118)
2168/1.10.20Наем720021/15.02.12Телепоща
октомври8.10.20 (л.14)
(л.9)
2170/30.10.20(л.10)смет и445.54Общо
дебитно известиевода 3 м.
към№2168)август –
октомври
ел.енергия
август и
септември
и корекция
на юни и
юли
Освен така отчетените платежни документи, между страните е
разменена и кореспонденция по повод прекратяване на ползването от
наемателя, освобождаване на наетите имоти и приключване на отношенията
между страните.
Началото й е поставено с електронното писмо от 13.04.2020 г.(л. 39),
адресирано от Д.Ж., чрез електронен адрес от служебен
домейн(персонализирано обозначение на място за съхранение на
електронните данни в Интернет) с наименование Агрополихим
(d.zhelyazkоva@agropolychim.bg), с което наемателят „Алифос
9
България“ЕАД е обявил предстояща реорганизация на дейността си поради
придобиване на собствеността на предприятието именно от новия собственик
Агрополихим АД и наемодателя е бил предизвестен за прекратяване на
сключения договор за наем. Приложеното към това писмо предизвестие с изх.
№ 108/13.04.2020 г. за прекратяване на цитиран договор № 99/26.11.2012 и
анекс към него съвпада с получен от наемодателя писмен оригинал, доставен
от куриер лично на П. (л.79). Назначеният по делото технически експерт
категорично установява (л.327), че въпреки излъчването на информацията
към адрес на пощенска кутия dinipobg@yahoo.com (съвпадащ и с широко
оповестения адрес за контакт с мениджъра на базата ДИНИПО ООД), към
настоящия момент не се откриват съхранени данни нито за получаването на
това писмо, нито за връщане на автоматично генериран отговор от доставчика
на услугата за невъзможност за доставка поради неправилно адресиране в
електронната мрежа. Същата констатация експертът е направил и по второто,
адресирано и изпратено по аналогичен начин електронно писмо от 22.05.2020
г. (л.40), с което същият служител на наемателя е предупредил, че добавя към
първоначалното предизвестие за малките складове и допълнително изрично
изявление за прекратяване и на договора за големия склад с приложено
предизвестие изх.№139/22.05.2020 г. и цитиран конкретно договор №
21/15.02.2012г. (л. 329). Това съобщение, също не е било открито в пощата на
адресата при проверката на вещото лице. Същевременно експертът
потвърждава в обясненията пред съда (л. 343), че в период от няколко години
преди това (2013-2014) писма от Ж. са получавани от същия адресат, макар и
да са били изпращани от поща, обозначена като служебен адрес с домейн,
идентичен с търговското наименование на ответното дружество (@alifos.bg).
За 2020 г. обаче от излъчените към П. съобщения, в пощенската кутия,
ползвана и от ищеца чрез контролираното от него Динипо ЕООД, са
съхранени само две получени писма, за които експертът е констатирал, че
съвпадат с изпратени от новата служебна поща на Ж., но не може да
потвърди, че титулярът – получател на електронната кореспонденция не е
изтривал другите съобщения, тъй като, макар и отговори на тези налични
съобщения да липсват като изпратени, по тях са установени върнати
отговори, намерени от експерта като постъпили при получателя Ж., насочени
от тази кутия на изпращача.
С първото от тях на 3.09.2020 г. наемателят е поискал анулиране на
необосновано издадени фактури за ползване на всички складове за м. юни и
м.август и е предложил протоколиране на прекратяване на двата договора
поради изтекли предизвестия съответно от 22.05.2020 г. и 13.04.2020 г., както
и приемане на освободени до 10.06.20г помещения в задоволителен вид
(л.330,л.60 и 61). Същият ден в отговор от името на П. е заявено несъгласие с
протоколираните обстоятелства и наемодателят е обявил, че до съставяне на
протоколи с актуализирани дати и съгласувано състояние на обектите, счита
договорите за действащи и претендира плащане на наемната цена, така както
е била фактурирана. След този отказ, на 8.09.20г. Ж. е продължила да
настоява за зачитане на изтеклите срокове на двете предизвестия и нужда от
анулация на документите за задълженията след фактическото освобождаване,
за което П. бил уведомен, потвърдила е готовност за установяване на
състоянието на складовете и съгласуване на обема на нужните поправки, но е
10
предупредила наемодателя, че забавеното протоколиране е резултат от
отказан достъп след опразването на площите и наемателят не признава
начисляването на задължения след юни. В установения от вещото лице
наличен отговор от 09.09.20г., наемодателят изрично е признал, че П. е бил
информиран за исканията на наемателя, но също се е позовал на липса на
съдействие по удостоверяване на състоянието на обектите преди един месец,
като дължимостта на наемите е обоснована с липсата на договорената
специална форма за приключване на наемните отношения.
Вещото лице-експерт по информационни технологии е установило
(л.333) и още едно адресирано от пощата на наемодателя dinipobg@yahoo.com
електронно писмо с титуляр П. (с изрично обозначение на търговското
наименование на предприятието ищец и адреса и Интернет сайта на
ДИНИПО ЕООД като контакт на изпращача), което е насочено към друг
адресат, ползващ служебен адрес от домейн на Агрохолихим АД,
предхождащо съхранената кореспонденция със Ж.. С него на 2.06.20г
наемателят е информирал платец за задължения за фактурирани задължения
за м. май, въпреки че е приложил две фактури за начисления наем за трите
склада за текущ месец юни(л.334), които съвпадат с осчетоводените от
наемателя документи с № 2152/1.06.20 и 2153/1.06.20 (л.126 и 139). Това
съобщение е било препратено (л. 81) към Ж. на 04.06.20 г., а фактурираните с
тези номера суми са заплатени по указаната в документа банкова сметка в
Банка ДСК с титуляр ДИНИПО МЕДИКС ООД на 10.06.20г., след извършени
на 02.06.20г. преводи по фактурите за м. май (л.140).
Комуникацията с електронните съобщения е приключила, като на 09.
09.20 г. съставените за септември 2 фактури са били изпратени само по поща
с обратна разписка(л.11), фактурата за октомври е приложена към телеграма
на 08.10.20(л.14), в която наемодателят е предупредил наемателя, че разваля
договора поради неплащането, а последното дебитно известие с начислени
консумативни разходи е приложено към исковата молба (л.10).
Насрещно, възраженията на ответника срещу претендираните по вече
прекратен според него договор задължения са изпратени на наемодателя на
15.10.20г. (л.65-67) също с куриерска пратка, а искания за възстановяване на
внесени от наемателя депозити са отправени вече само по поща с обратна
разписка на 20.01.21г. (л. 84).
Извън така разменената кореспонденция, насрещните страни се
позовават и на събраните свидетелски показания.
Показанията на служителите на ищцовото предприятие (четиримата
пазачи, натоварени с охраната на складовата база в процесния период)
съвпадат изцяло (л.390), като те всички потвърждават, че добре познатия им
служител на фирмата - наемател (описан като висок млад човек), организирал
работата по товарно-разтоварни дейности при складирането на стоки в
наетите помещения, но нито един от тях не бил отказвал да допуска него или
колите на фирмата в базата, нито е приемал ключове от складовете, оставени
за наемодателя. Свидетелят К. сочи, че видял този Б., последно през
септември или октомври, когато наемателите напускали базата, св. С. също
посочва септември като краен период на ползването на трите склада и
уточнява, че заедно с П. обиколили вече освободените, но останали
11
заключени складове, когато и четиримата пазачи били в базата, за да си
получават заплатите и тогава се наложило да разбиват катинар и с лостове и
чукове да оправят голямата изкривена алуминиева врата. Тогава се наложило
и да почистват помещенията от останал разсипан прах в голямо количество.
Св. М. посочва служителя на наемателя като Диян и също потвърждава, че
ползването на складовете е приключило през септември, когато са разбили
катинар на склада, като допълнително признава (както и св. С. преди него), че
не му е известно служители на Алифос да причиняват повреди по сградите, но
по поръчение на П. периодично още от 2018г. извършвал поправки по
външните мазилки, които били подпухнали и падали. Св. Ж. също свързва с
м. септември, октомври на 2020 г., пребиваването на единствения според
него наемател(посочен с двете му наименования Декафос и Алифос, макар че
първото наименование е било използвано само до 2014г., а свидетелят е
започнал работа около 2018г.) Този свидетел изрично потвърждава, че
наемателите са престанали да идват и охраната не е знаела, че са напуснали и
именно той допълнително посочва, че когато в складовете се нареждали
палети и се разтоварвали бигбегси, се чувало блъскане по стените и от там
падали решетки и мазилка, а П. наредил да се изкърпят стените и това станало
когато свидетелят постъпил на работа преди три години и половина.
Посоченото от четиримата охранители лице Д. Б. също е дало показания
пред съда, като той описва действията по организация на преместването на
стоките от наетите складове, възложено му от неговия работодател след като
новия собственик на предприятието им предоставил своя складова база.
Свидетелят признава, че първоначално планираното освобождаване било
забавено, тъй като новите помещения не били пригодени да приемат
специфичната сертифицирана за качество стока на фуражна добавка и
прехвърлянето не можело да започне преди да се приготвят. Затова и
преместването започнало едва в края на май и приключило окончателно в
началото на юни, като към 10-то число била изнесена последната продукция и
оборудване и останало само да се почистят помещенията и да се извършат
дребните поправки, които било обичайно според свидетеля да са необходими
след 8-годишното ползване. Подготвеното с оставени материали почистване
обаче служителите на наемателя не успели да извършат, тъй като след като се
върнали отново след 10 -тина дни(т.е. към края на юни) вече не могли да
влязат на територията на базата. Според свидетеля, един от пазачите от
портала тогава му отказал достъп, като посочил, че имал нареждане от П. да
не пуска никого заради проблеми със „зърнобазата“, като това се отнасяло и
за наемателите които вече нямали нищо в складовете си. Свидетелят Б.
обяснява, че като разбрал, че няма да може да влезе, оставил всички ключове
на портиера като го предупредил, че помещенията остават непочистени и
повече не направил опит да се върне в базата, а информирал своите
ръководители за действията си.
Свидетелят О., служител на „Грейнстор България“АД(предприятие,
свързано със собственик, обозначен в имотния регистър като притежател на
другите сгради в комплексно застроения терен – силози за зърно, според
справката на л. 167) потвърждава, че спорове за собственост са възникнали с
ищцовото дружество, когато през юни 2020 г. П. бил заключил портала за
няколко дни и бил наредил на пазачите да не пускат никого да преминава. По
12
този повод лично свидетелят подал и жалба в прокуратурата и със съдействие
на полицията преодолял нареждането на П. и понеже се наложило по
спешност да освободи задържания до тогава товар, потърсил за съдействие
мотокара на Алифос, но бил информиран от пазачите, че наемателите вече са
напуснали базата. Свидетелят посочва, че след тези събития бил наблюдавал
пазачите да влизат и излизат в празните складове. Според свидетеля външния
вид на наетите сгради не се е променил, докато са били ползвани от
наемателите, а ремонти той не бил забелязал да се правят през периода от
2018г., в който посещавал два три пъти седмично собствените имоти в същия
терен по повод дейността на предприятието, което ръководел като регионален
мениджър.
Сведенията относно фактическото опразване на помещенията вещото
лице по назначената счетоводна експертиза е съпоставило с оповестените
данни в търговската документация не само на наемателя, но и на
изпълнителите на транспортните услуги. Експертът е потвърдил, че
транспортната фирма „Сигда“ООД е обявила пред данъчна служба същите
фактури от 31.05.2020 г. и 9.06.2020 г. (л.49) като изпълнени сделки за превоз
от база Грейнстор до Агрополихим Девня. Вещото лице дава заключение за
редовно и детайлно заприходяване на складовите наличности и отразено
движение на стоките по счетоводни записи за материалните запаси в
различни складове, довършено с последен запис от 11.06.2020 г., когато били
нулирани наличностите, държани от наемателя в склад База Гъбена и са
приети на отчет в склада Алифос Девня след разграничаване на количества,
които макар да са включени в товарителниците като превозени продукти, са
били отчетени като превозени за сметка на собственик, предоставил суровини
на ишлеме(описани от шофьорите като „Каолин“ по наименование на
производителя на калциев карбонат, собственост на Агрополихим, а не на
Алифос). След като е съпоставило описаните в товарителниците стоки и
количества, вещото лице заявява, че не може да се проследи със точност
всеки вид стока и количество, тъй като те са описвани общо като опаковки,
но след подробно изследване и съпоставяне със съхранена в предприятието
на възложителя на превоза кореспонденция с превозвача и детайлна
разшифровка на счетоводните данни за складовите наличности по видове
стоки се налага краен извод за приключване на преместването на цялостното
количество (като счетоводно отразен тонаж, съответен на товарите) на два
етапа, довършени на 30.05.20г. и на 09.06.20г.
Въз основа на така установените факти, съдът намира претенциите
на насрещните стани за неоснователни, по следните правни съображения
по съществото на делото:
1.ПО ОСНОВНИЯ ИСК на наемодателя:
На първо място съдът отчита, че след изтичането на уговорения
първоначален срок на ползване на наетия „голям“ склад, договорната връзка
между двамата търговци е съхранена като безсрочен договор за наем (чл. 236
ал.1 ЗЗД), продължен по взаимно съгласие, проявено чрез поведението и на
двете страни, явно демонстрирали обща воля за обвързване и занапред без
модалитета на срока. В случая страните не са съставили нарочен писмен анекс
(предвиден в чл. 22 от договора) и затова последиците от пропуснатия срок
следва да се уредят само по законовите правила.Това общо конклудентно
13
съгласие обаче включва и отпадане на специално уговорен по-дълъг срок на
предизвестие по срочния договор, тъй като без модалитета няма основание за
подобна уговорка, предназначена да „запази“ за страните възможност да
изключват срочната си обвързаност( Решение № 227 от 7.09.2010 г. на ВКС
по т. д. № 409/2009 г., II т. о., ТК). След превръщането на този първи договор
между страните в безсрочен приложимо е законовото правило на чл. 238 ЗЗД
допускащо отказ на всяка от страните от обвързване след едномесечно
предизвестие. Аргумент в същия смисъл е и изрично заявената воля при
второто договаряне на наемането на „малките“ складове, тъй като на този
етап (непосредсвено преди изтичането на срока по първия договор) страните
вече са се ползвали с взаимно доверие и не са уговорили нито срок, нито по-
дълго предизвестие. Затова, като отчита и цялостното поведение по общо
изпълнение на задълженията и по двата договора, вкл. общото фактуриране
на разходите за цялостното ползване на трите сгради като добавка към наемна
цената по първия договор(всички консумативи са фактурирани в края на
отчетния месец като дебити към издадени в началото на същия месец фактури
по първия договор), общото плащане и липсата на аналитичност в иначе
систематични и подробни счетоводни анализи в отчетите на наемателя, съдът
приема, че за страните е нямало съмнение, че независимо от поетапното
сключване, наемането и ползването на всички площи е договорено общо. В
тази насока показателно е и обстоятелството, че въпросът относно значението
на разграничаването на задълженията по два отделни договора се очертава
едва след като наемателят е обявил предстоящото прекратяване на ползването
на складовата база, но нито в уведомлението до наемодателя за повреда от
атмосферно явление през 2016г. (л. 191), нито в протокола за установените
повреди през 2019г. (л.120) са били цитирани конкретните договори за
съответните помещения, а е визиран един договор, очевидно възприеман като
комплексна сделка от страните. Съдът намира в тази връзка за необоснован
довода на ищеца, че в отношенията им с ответника са действали паралелно
самостоятелни договорни връзки с различен предмет и различни условия.
Напротив, съдът отчита обща воля за безсрочно ползване на трите сгради
(голям склад с офисни помещения и двата малки склада с черупкова
конструкция) и съответно възможността на наемателя да прекрати изцяло
тази връзка с общо едномесечно предизвестие.
Изявлението от 13.04.20г., изпратено от ответното дружество на
електронния адрес, използван поне от 2016г. (л.190) за служебните контакти с
наемателя обаче не е достатъчно категорично като съдържание, за да се
тълкува еднозначно като предизвестие за прекратяване на цялото
правоотношение. Обявена е реорганизация, а не цялостно прекратяване на
дейността, а официално изведеният като кореспонденция един единствен
подписан от законен представител писмен документ изрично е визирал само
втория договор за малките складове и това ограничаване на предмета на
предизвестието е било възприето от наемодателя буквално. Съдът приема, че
с достигане до тази страна (независимо дали при получаване на електронния
документ или едва при връчването на куриерската пратка на 15.04.20г.) на
първото изявление, наемодателят не е можел да възприеме воля за цялостно
прекратяване наема.
Непълнотата на изявлението е призната от самия автор, като месец по-
14
късно в следващото писмо от 22.05.20г. (съставено не като начало на нова, а
като продължение на кореспонденция, с обозначение FW „цитат“ в адресната
част), предизвестието е допълнено с посочване и на големия склад и
допълнително е приложен новосъставен документ с конкретно посочено по
другия договор също едномесечно предизвестие. Към този момент наемателят
вече е бил в състояние да възприеме провокираната от собствените му
действия грешка, тъй като вместо обичайното общо фактуриране, за м. май е
получил две фактури, като наемната цена за големия склад е начислена в
цялост, а за малките само до края на даденото предизвестие до 15.05.2020 г.
Макар по делото са не е доказвано иначе безспорното получаване на тези
фактури, за съда няма съмнение, че този момент предшества допълването на
първото изявление, тъй като частичното фактуриране за м. май категорично
се потвърждава от плащането на 2.06.20г. само на тези задължения, а
допълнително начислените с втората фактура за остатък от наем за май на
малкия склад и следващия пълен месец за двата склада са изпратени с
електронното писмо до служителя на вече реорганизирания наемател(л. 81) на
04.06.20г и заплатени също общо на 10.06.20г. Същевременно към 22.05.20г.
категорично не било довършена и подготовката за освобождаване на
помещенията, според показанията на Б., който сочи, че планирането на
преместването е започнало по-рано, но фактическите действия са
организирани към края на май. Затова и съдът възприема „второто“
предизвестие не само като допълнение към „първото“ за прецизирането на
обхвата на волеизявлението на наемателя до пълния обем на договорните
правоотношения за всички складови площи, но и за уточнение на нуждата от
продължаване на срока на това общо предизвестие с необходимия на
наемателя още един месец за довършване на вече подготвено цялостно
освобождаване. Избирателното диференцирано възприемане на съдържанието
на документираните писмени предизвестия противоречи на принципа на
добросъвестност в търговските отношения, нормативно поставен в основата
на всяко договаряне (чл. 20 ЗЗД, чл. 289 ТЗ). Затова и съдът тълкува
адресираните от наемателя формални документи(подписани от законни
представители) заедно със съпровождащите ги и поясняващи ги електронни
писма. Доводът за неотносимост на електронна кореспонденция не може да се
приеме, тъй като за съда няма никакво съмнение, че между тези страни са
били вече трайно установени тези канали за контакти. В тази връзка съдът
отчита както категорично установената от експерта водена дългогодишна
кореспонденция с наемателя именно чрез електронен адрес на Ж.
(потвърдени и от неоспорени писма от 2016г по повод застрахователната
щета), така и непълнотите и несъответствия в съхранени данни за получени и
изпратени електронни съобщения, които могат да се обяснят с целенасочено
съзнателно освобождаване само на единият от участващите в двустранна
кореспонденция титуляри на електронните изявления от съществуващи
записи(изтриване на писма от пощенска кутия, поддържана в трудно
достъпен за проверка чуждестраннен сървър). Затова, въпреки, че не са
открити като съхранени документи при получателя на електронното писмо, за
съда няма колебание, че именно писмото от 22.05.2020 г., изпратено само
като електронен документ е достигнало до П., или натоварените да действат
от негово име като представител на собственика -наемодател служители на
едноличното му дружество. Това второ писмо е отговор на породена от
15
първото предизвестие проблематика – липса на ясно заявена воля за цялостно
уреждане на прекратяване на наемите на всички складове и недостатъчния
срок на вече даденото предизвестие. Изпратеното до П. съобщение отговаря
на критериите за електронен документ, приравнен на писмен документ тъй
като идентифицирането както на автора и титуляра на електронния адрес,
така и на адресата са несъмнени( чл. 3 от ЗЕДЕУ) и макар да липсва изрична
уговорка за ползване на този вид комуникация (чл. 13 ЗЕДЕУ) и документът
следва да се третира като неподписано изявление на автора си, приложения
образ от несъмнено подписан документ не може да се игнорира поне като
част от добросъвестно предприет опит за изясняване на допуснатата
неточност и внасяне на яснота във вече обявено волеизявление, възприето от
насрещната страна. В тази насока не може да се отрече, че електронната
кореспонденция е била наложена в отношенията между тези страни, наред с
паралелното изпращане и на физическите, нужни за отчитане на стопанските
операции документи. Затова съдът намира, че условието за адресирането на
електронни съобщения по чл. 5 ЗЕДЕУ е налице и действието на второто
предизвестие следва да се зачете, независимо че е отправено в електронна,
приравнена на обикновена писмена форма. В тази връзка съдът следва и
установената съдебна практика относно свободната форма на установяване на
предизвестяването на страните за волята на която и да е от тях за отказ от
безсрочен договор занапред (решение № 325 от 28.04.2010 г. на ВКС по гр. д.
№ 498/2009 г., IV г. о., ГК).
Именно след изпращането(а според установеното от съда и достигане
на това съобщение до адресата му) на второто предизвестие е издадено и
дебитното известие към първата фактура за наема за м. май, ведно с
фактурите за още един месец и по двата договора, които категорично са
изпратени от наемодателя към друг получател и заплатени незабавно след
препращането им на Ж. с общия превод на 10.06.2020 г., въпреки, че именно
към тази дата транспортиране на всички стоки от тези складове към новите
помещения на собственика на наемателя е било приключило съответно на
окончателно планирано фактическо опразване. С тези действия, насрещните
страни са демонстрирали съвпадащо взаимно съгласие за приключване на
отношенията им към края на м.юни, когато изтича второто предизвестие. В
тази насока са и указанията дадени на служителите на двете дружества,
установени с показанията на разпитаните свидетели – Б. е следвало да
подготви опразнените помещения за предаване до края на месеца и затова е
оставил нужни за почистване материали и се е върнал към 20-то число да се
подготви за протоколиране на евентуални претенции за ремонт и поправки, а
охранителите на портала са обявявали на третите лица, че наемателят е
напуснал базата.
Съдът приема, че страните са постигнали конклудентно съгласие по
възприемане на действието на „продълженото“ предизвестие до края на м.
юни 2020 г., след изтичането на което правоотношението между тях,
породено от поетапно договореното наемане на трите сгради е прекратено в
цялост.
В тази връзка не могат да бъдат приети съображенията на наемодателя
за неформално ново продължаване на договора поради неспазено първо
предизвестие. Правилото на чл. 236 ал.1 ЗЗД няма приложение при вече
16
прекратен договор, а в алинея втора на същата разпоредба законодателят е
уредил последиците от неизпълнено задължение за предаване на
помещенията, като пораждане на отговорност за вреди. В практиката на
съдилищата периодът на продължаване на изпълнението на задължения на
наемателя след настъпило прекратяване несъмнено се разграничава от
действие на договора до този момент (Решение № 422 от 21.05.2010 г. на ВКС
по гр. д. № 981/2009 г., III г. о., ГК), като в случая не може да има каквото и
да е колебание, че страните не са демонстрирали воля за ново договорно
обвързване или отпадане на прекратяването(„оттегляне“ на предизвестие).
Напротив установеното поведение е точно в обратния смисъл, като за този
извод съдът съобразява, че: свидетеля Б. не е могъл да влезе в базата в
момент, в който достъп е бил фактически ограничен за „всички“, но по
заявено намерение да се изключи ползване не на наемателя, който вече би
напуснал, а не другия собственик на спорните сгради за зърнопроизводство в
оградения терен); служителите на наемодателя още през юни са обявили на
св. О. известното им напускане на наемателя; съставените фактури за
задължения след м. юни са изрично оспорени като задължения от наемателя в
безспорно разменена кореспонденция. Несъмнено е вече очертано
разногласие, а конклудентното договаряне изисква взаимност на волята,
каквато по делото не се установи за периода след изтичане на допълнителния
месец на закъснялото предизвестие – юни 2020г.
Няма никакво основание и тезата на ищеца за модифициране на
действието на предизвестието от нарочното протоколиране на приключване
на отношенията при предаване на освободените помещения. Изпълнението на
задълженията на бившия вече наемател да върне имотите е последица, а не
причина за прекратяване на договорната връзка. Затова, след като
договореното безсрочно ползване е прекратено, в резултат на упражнено
потестативно право на наемателя (чл. 238 ЗЗД), се поражда както
задължението му да предаде имота във вида в който е бил получен, така и
отговорността му за неизпълнение на това задължение по чл. 236 ал.2 ЗЗД.
Съответно двустранното протоколиране може да има значение само за
удостоверяване на това, следващо прекратяването изпълнение или
неизпълнение на наемателя, но не и на края на срока на ползването.
В заключение, съдът намира, че от претендираните задължения само
първата фактура, в която са начислени консумативи за м. юни 2020 г. попада
в периода на действие на наемния договор, но наемодателят не е представил
никакви доказателства за установяване на конкретно начислените за
ползването през този месец разходи за вода, електричество и сметоизвозване.
Размерите на това задължение не са фиксирани по обща воля и съдът е указал
в доклада по делото нужда от посочване на доказателства на тази страна.
Отделно от това, показанията на свидетелите, които кореспондират със
счетоводна документация, потвърдена и с насрещна проверка при трето за
спора лице, категорично установяват преустановяване на ползване на
помещенията до 9.06.2020 г., което изключва основание за възлагане на
наемателя на неясно кога отчетени показания за потребление за целия месец.
Недоказаната претенция за консумативи като сборно задължение,
фактурирано с дебитното известие № 2155/30.06.20г към платения наем за м.
юни 2020 г.г следва да се отхвърли.
17
Ищецът е основал искането си за присъждане на останалите задължения
за наем и консумативи до октомври 2020 г. вкл. на продължаващо действие на
договора, което съдът категорично отрича, поради което и останалата част от
претенцията, индивидуализирана по фактура № 2157/01.07.20 и дебитно
известие № 2159/31.07.20, фактури №№2162/3.08.20,2163/01.09.20 и
2168/1.10.20 и дебитно известие към нея №2170/30.10.20 е неоснователна и
следва да се отхвърли.
2.ПО НАСРЕЩНИЯ иск на наемателя:
По вече приетите съображения съдът намира, че договорната връзка
между страните е отпаднала в края на юни 2020 г. г., но по делото е
категорично установено, че опразнените още в началото на този месец сгради
не са били изрично приети от наемодателя, поради конфликта, възникнал
между страните по повод на отчитането на действието на предизвестието.
Съдът не може да приеме за доказано със събраните по делото
доказателства, че наемателят е предложил надлежно поправени и почистени
сгради, тъй като свидетелят Б. категорично признава, че след посещението
към 20 юни, когато не е могъл да извърши планираната подготовка, повече не
се е връщал в базата и дори е оставил ключове, за да демонстрира, че
приключва ангажимента си с наемодателя. Към този момент обаче
предизвестието още не е било изтекло и наемодателят не е бил длъжен да
приема връщане, още повече че несъмнено в този момент се е развил и спора
с достъпа до базата с другия собственик. Същевременно нуждата от някакви,
макар и незначителни ремонтни дейности се признава не само от този
свидетел, но и в разменената през септември кореспонденция след
неприемането на предложените от наемателя протоколи (л.250).
Съдът съобразява и оспореното документиране на състоянието на
ползваните сгради от наемането им до настоящия им вид, установен от
назначения по делото експерт, извършил оглед към март 2022г. и
интерпретирал снимките на помещенията, представени от наемателя(л.177-
226), като фиксирано в различни моменти външно и вътрешно състояние на
складовете.
Макар в края на 2012г и началото на 2013г, когато е приключило
поетапното наемане и е съставен анекса за втория малък склад, в протоколите
да е посочено добро функционално и фактическо състояние след
хидроизолация на покрива и пълна окомплектовка на осветителни тела,
прозорци, улуци и основен ремонт, в самите документи са били нанесени и
забележки(л. 70 и л.72) за отделни отклонения: счупени прозорци,
неработещо осветление и липсващ ботуш от олука на черупков склад 1 и
пукнат прозорец и нарушена мазилка на склад 2. Показанията на св. Н.(л.345)
потвърждават верността на забележките и изцяло се подкрепят от снимките,
изготвени на 15.02.2013г., разпечатани на л. 192 – 215. На изображенията
(ясно датирани с автоматични записи на фотофайловете, предоставени на
съда) са видими следи от стари течове по черупковия покрив напукана от
външна страна на стената мазилка, пукнатини покрай носещи колони и
пукнати стъкла, дълбоко изронена мазилка и пукнатини по асфалтовите
18
площадки около складовете. Доколкото не е представен екземпляр от
протоколите без нанесени корекции, съдът приема, че именно коригираното
съдържание, съвпадащо и с фото документирането отразяват общата воля на
съставителите. Същевременно, съдът кредитира и показанията на св. Б., чийто
впечатления са най-трайни и непосредствени, тъй като именно той е
организирал пряко ползването на тези съоръжения. Той обяснява, че при
наемането страните са се споразумяли течовете по покривите на малките
складове да се отстранят от самия наемодател, което е било и сторено, като П.
осигурил хидроизолация. Освен този ремонт от наемодателя допълнително
била поправена и развалената от буря ролетна врата на големия склад, тъй
като застрахователят на вложената стока отказал покритие. Нужда от други
необходими ремонти св. Б. не сочи, напротив, самия той признава, че
състоянието от 2013г било подходящо за нуждите на наемателя, с
изключение на подмяната на тоалетно гърне в тоалетна, която наемателят
ползвал като част от своята офисна част, отделно от други общи части.
Свидетелят потвърждава, че по време на ползването текущо се налагало да се
подменят осветителни тела и стъкла, които се откачали от рамките поради
износване на стария маджун. Показанията на този свидетел съвпадат и със
снимковия материал от 26.07.2021г. (л. 216-226), за чието съставяне година
след напускане на базата няма ясно установен повод, но несъмнено отразява
същите два малки склада с видими кръпки за хидроизолация по покривите и
външно подмазване на изронени мазилки и много по-значително нарушено
покритие на асфалтираните площи (напр. ср. л.214 и л.220). Снимки за
състояние на големия склад са датирани на 28.02.2016г. по повод обявена
застрахователна щета, за която няма спор, че е била отказана като покритие
от застрахователя на складовата наличност и е била обявена на собственика,
като настъпило увреждане на наетото помещение под въздействие на външни
атмосферни условия( л.177-191). Свидителят Б. обаче посочва, че именно по
повод на това уведомяване, собственикът е организирал възстановяване на
повредата по ролетната врата и наемателят е продължил да я ползва за достъп
до помещенията. На изображенията, изготвени към този момент обаче са
видими не само извадените от водачите им ролетни щори, но и кърпежи и
промени в оцветяването на външната мазилка на склада на ниво до метър от
терена (л.177,179,180, 188 и 189) и подредени по цялото протежение отвън на
едната от фасадите (л.181) един ред от „бигбегсове“ по начин, аналогичен на
складираните опаковки във вътрешността на склада, видимо поставени в
непосредствена близост до вратите(л.186). На същите изображения са
отразени и наредени „бигбегсове“ на два вертикални реда, чрез палетни
дървени скари(л.183,185).
Тези изображения съдът съпоставя и с протокол, съставен на
19.11.2019г. (л. 120), в който представители на наемателя и наемодателя са
удостоверили, че по цялото протежение на рампата на склад 1 след
почистване на натрупани в източна част „бигбегси“ с хидратна вар са били
нанесени признати от наемателя увреждания. Вярно е, че ищецът не успя да
докаже пряко овластяването на С., посочен като съавтор на свидетелстващия
документ, но не може да се пренебрегнат множеството други доказателствени
средства, насочващи съда към несъмнен извод за вярно протоколиране на
фактите. Съдът отчита, че същото лице С. посочен и като участник в
19
съставяне и на приемането на двата малки складове през 2013г., и нанесъл и
забележките в полза на наемателя в първия протокол(л.70), като явно е
възприеман от насрещната страна като недвусмислено овластен да прави
изявления от името на ответното дружество, според показанията на св. Н.,
която обяснява за втория от тези протоколи(л.72), че е подписала изявлението
на С. в потвърждение с волята на дружеството-наемател. При отчитане на
ориентирането на западна дълга фасада към ЖП линия (по кадастралната
схема на л. 166) за съда няма съмнение, че заснети няколко години по-рано
през 2016г. изображения отразяват именно обратна, т.е. източна фасада на
големия склад, където са струпвани изложени на външни влияния опаковки
(л.181) по протежение поне до ролетна врата, след която е започвала ниската
рампа (л.179), продължаваща по дължината на стената на склада към
следващата врата. Свидетелят Б. също потвърждава, че са ремонтирали рампа,
която са счупили, тъй като подпорната стеничка е поддала когато една от
машините, използвани от наемателя я е бутнала. В същия смисъл са и
показания на Н.(л.346). Назначеният от съда счетоводен експерт е намерил
осчетоводен от наемателя разход, отнесен към плащания за наетите
складове(л. 323), въз основа на платежни документи за изпълнени строителни
работи, възложени от ответното дружество на 10.12.2019 г. на строителя
„Ник.М Строй“ ЕООД (л.169-172) за възстановяване на тухлена стена под
рампа, мазилка по фасада и замазка по рампа.
При съвкупната преценка на тези гласни доказателства и снимковия
материал, за съда не остава съмнение, че протоколираните с участие на Т.С.
(или друг действащ вместо него служител на наемателя) увреждания са били
действително налични към онзи момент признати като резултат от
разчистване на струпаните до стените от наемателя химически материали, а
претенцията на наемодателя е била известна на наемателя, независимо дали
този протокол е отчетен и съхранен в ответното дружество като
документирано негово признание.
По делото е назначена техническа експертиза, която съдът кредитира
като резултат от специални знания на експерта, но само доколкото са
изградени на лично възприетите факти при огледа на наетите обекти и
потвърдените с останалите доказателства данни за състояние към минал
момент. Такива са отговорите по задача № 3, тъй като вещото лице е
съпоставило именно възприети от съда като достоверни протоколирани
увреждания от работата на тежката машина при разчистване на натрупани от
външна страна на склада опаковки(част от които с разкъсвания видими още
през 2016г) с активно химично съединение(хидратна вар) и е съпоставило
документация за ремонта им, предприет от наемателя с наличните към
момента нужди от поправки на същите участъци от обекта. Вещото лице е
посочило в таблица № 1 (л. 365), че протоколираните към 2019г. повреди не
се дублират с описаните едностранно само от наемодателя след опразване на
помещенията неотстранени повреди (л. 122), като съответно експертът е
потвърдил, че на място при огледа не е могъл да установи обективни следи от
ремонтите, възложени от наемателя с изключение на подпорната тухлена
стеничка, която е била заменена с лята бетонова конструкция, но завареното
състояние на големия склад е било съответно на описаното от наемодателя
към октомври 2020г. Съответно, след собствени замервания, вещото лице
20
посочва, че за този склад е необходимо да се извърши възстановяване на
нарушена външна мазилка, ремонт на подова настилка на склада и
прилежащите рампи, ремонт на автоматика на ролетните врати, подмяна на
улуци, метална решетка, осветителни тела с автоматика за външното
осветление и луминисцентни тела във вътрешността на склада и асфалтовата
площ, чийто ремонт изисква 7022.90лв. Тези повреди съответстват на дребни
експлоатационни поправки (осветителните тела) и на уврежданията на
външните стени и околните обслужващи транспортни площадки, потвърдени
като причинени при нетипична експлоатация на съоръжението (натрупване на
големи количества химически вещества в нарушени опаковки, които са
контактували с външна мазилка при трайно излагане на външни атмосферни
условия, а в последствие са преместени с тежка машина – фадрома, без да е
положена грижа за опазване на стените и рампите) и допълнителни
натоварвания върху ролетните врати(доколкото, въпреки че свид. Б. признава,
че щетата от вятъра е била поправена от собственика, експертът е категоричен
че и понастоящем отделните панели носят следи от изкривявания от удари и
именно това вече компрометирано състояние е улеснило изваждането им от
водачите при силен вятър, а понастоящем пречи на ползването им с
автоматика). В тази връзка съдът съобразява, също така че товарните
площадки, макар и да представляват само части от терена със съответно
покритие са принадлежности към сградите със складово предназначение и
могат да бъдат наемани като комплектовка, обслужваща стопанския актив без
да има значение чия собственост е самия застроен терен( по арг. от чл. 64 ЗС).
Останалите посочени в таблица 1 възстановителни дейности обаче
съдът не намира за пряко причинени от недобросъвестно ползване на обекта,
тъй като вещото лице е посочило боядисвания и освежавания на мазилки и
врати, но такива дейности наемодателя би следвало да извърши за да
отстрани следи от дългогодишното ползване на база, чиято експлоатационна
50 годишна годност е към своя край. Притежанието на обекти, построени през
70-те години предпоставя периодично амортизационно отчисление от
приходите от наемите, за да се покрие именно подмяната на износения актив
или съответно основния му възстановителен ремонт, затова съдът преценява,
че в случая възлагането на наемателя на разходи, които наемодателя би
направил по необходимост не е оправдано. Още повече, че в случая данните
за предходното ремонтиране на същия склад(обозначен като № 3 в
експертиза) според безспорното начало на наемния период датира от 2012г.,
т.е. дори и да не беше ползван за източник на приход от наем, този склад пак
би се нуждаел от „освежаване“. Отделно от това за конкретно посочените за
този склад по обясненията на вещото оцветявания по външната фасада(които
експертът посочва за категорично причинени от действия на наемателя, а не
от обичайна употреба) несъмнено са били проявени към 2019 г., след
премахването на натрупаната хидратна вар и е следвало да се включат в
протокола, а страните са считали, че извън нарушенията на мазилката е
необходимо и такова допълнително боядисване.
По отношение на вида на офисните помещения съдът намира, че няма
посочени доказателства за началния им вид, а с оглед на единствено
събраните показания на св. Б., съдът приема, че наемателят не е получил като
принадлежност към склада целите общодостъпни през коридор помещения и
21
сервизни площи, а само офиса, състоящ се от канцелария (кабинет, където
той е ръководил административно дейността по складиране), складово
помещение с облицовка(ползвано като килер) и тоалетна. За целите на
експретизата обаче, вещото лице е огледало цялостно и другите помещения, в
които според приложените изображения се намира и баня (на л. 374 видима
душ-батерия, на л. 378 таван с видима част от бойлер), като при оценяване на
разходи за ремонти в таблица 1 са разграничени видове за коридор, санитарен
възел и офис с кухненски блок и мокри помещения. В последната част, която
според описанието единствено може да се приеме за съответна на описаните
от св. Б. канцеларии наложителните ремонтни дейности също не са изцяло от
вида, които категорично да могат да се свържат с недобросъвестно ползване.
В обясненията си пред съда в.л. К. посочва като такива действия повреди по
стените на офиса, но по вече изложените съображения, наемателят не може да
е отговорен и за нужда от освежаване, а само за евентуално възстановяване на
цялост на участъците понесли физически следи от прекомерно износване, т.е.
само за евентуално изкърпване и частично шпакловане, но не и за цялостно
боядисване и подмяна на настилките. Доказателства за размера на подобен
ремонт не са събрани, но доколкото обичайно единични цени на шпакловки
са съпоставими с боядисването, а вещото лице е дало обща стойност за
канцеларията с другото ползвано като склад помещение, съдът приема, че
разходите само за уврежданията на стените без цялостно боядисване следва
да се намалят до поне ¼ от дадената на вещото лице стойност или само до
402.48лв. По отношение на същественото въздействие върху помещения в
санитарния възел и коридора, съдът не може да установи категорично, че
вещото лице е възприело резултат(нарушения на подова керамика и фаянсова
облицовка), който е причинен от наемателя, като преценява и гласните
показания на св. О.(л. 423), който е забелязал въздействие върху ВиК
тръбопровод в една от сградите от самия наемодател, а това съвпада и с
обясненията на Б. за начина на стопанисване на останалата ненаета от ищеца
административна част, където санитарен възел с баня и бойлер е ползван само
от охранителите на базата, които сами са ремонтирали тези помещения. За
това и за повреди при ползване на тези помещения наемателя не следва да е
отговорен.
За другите два склада(възприети от вещото лице като № 1 и №2) вещото
лице обосновава изводите си с констатирани по снимковия материал и огледа
следи от оцветявания по трегери и неправилно натоварване на складова площ
при стифиране на „бигбегсове“ над три реда и физическо въздействие върху
ролетните врати. При изброяването на относими към тези складове
изображения обаче(л. 368) експертът акцентира на снимките от 2013г (л.197,
192 ,195) където са изобразени складираните вече от наемателя(според
данните за дата на която е изготвен снимковия материал и показанията на св.
Н.) несъмено поставени на три вертикални реда палетирани стоки и поне два
реда „бигбегси“(според височината на прозорците и вратата, видими и на
останалите изображения на външните фасади). Експертът счита, че подобна
употреба влошава конструктивните качества на сградата, като подлага
стените на повече от планираното за съхранение на насипни товари
напрежение. Същевременно съдът констатира, че последици от нарушена
конструкция (напукване на стени по носещи колони и около прозорци, както
22
и в областите по връзка с черупковия напрегнат покрив) са видими още в
начало на наемния период и затова не може да приеме, че значителното
влошаване, изискващо пълен възстановителен ремонт е резултат само от
ползването след 2013г. Заключението на вещото лице е изведено от начална
констатация за основно ремонтиране на двата черупкови склада преди
предоставянето им на наемателя, но в самите протоколи, коментирани от
вещото лице са нанесени забележките, които опровергават това и тези
обстоятелства са потвърдени от показанията на св. Н. и снимките от този
период. Затова възприетото от експерта неправилно високо складиране в
близост до стени според следи по вътрешните стени на „малките“ складове
(отлагания на вещества, променили оцветяване на трегерите) не може да се
свърже категорично само с ползване в процесния период. За разлика от
големия склад, тук натрупванията на едри и тежки метални строителни
конструкции и ударите по външната мазилка са фиксирани като заварени
преди наемане(л.200 и 201). Съответно и външните увреждания по фасадата,
вкл. изронването около прозорци и нестабилното закрепване на защитните
решетки(л.204 и 205), значителната амортизация на околната настилка(л.207,
212), както и единични липси на олуци в долна част до терена(л.213) също са
били налични и фиксирани в изображенията от 2013г. Затова съдът приема,
че цялостното ремонтиране на стените от вън и отвътре и транспортните
подстъпи, обслужващи складовете за възстановяване на въздействието от
продължително съхраняване на стифирани пакетирани на редове стоки, а не
на насипно зърно, би довело до състояние на наетата вещ което е по-добро от
приетото от наемателя. Вещото лице посочва, че ремонтите, които
остойностява ще възстановят 80% от състоянието на основно ремонтирани
сгради, но близо десетгодишното ползване съответства на 1/5 от
експлоатационната годност и съответно тези 80% са равни на състояние, в
което вещите биха били приети без конструкцията вече да е била засегната от
дотогавашната експлоатация, което категорично се опровергава от следите от
изхабяване на снимковия материал. Съдът преценява, че засягането на
конструкцията от начина, по който наемателят е ползвал малките складове не
може да надхвърли повече от 1/5, съответна на периода на въздействие от
неговите действия. Съответно и разходите, които се налагат в края на
ползването за отстраняване на допълнителното влошаване на
конструктивните дефекти (изкърпване на стени и външното боядисване,
подмяна на прозорци и решетките към тях) не надхвърлят 2078,32лв.(1/5 от
10 391.60лв. по остойностените работи от вещото лице). Не може да се
пренебрегнат обаче констатираните от вещото лице увреждания по ролетни
врати и липсваща козирка, които изрично са приети с протоколите от 2012 и
2013 без забележки и са настъпили по време на ползването, без да може да се
квалифицират като обичайно изхабяване. Вещото лице е категорично, че
възприетите от него изкривявания по панелите на вратите не са резултат от
нормално, а от небрежно използване, а съдът преценява, че наемателят не е
обявил на собственика никакви посегателства върху имота, за да се обоснове
събарянето на козирката като резултат от чуждо поведение. В този смисъл
разходите по ремонта на вратите и козирката в обща стойност 1647.36лв. се
налагат само поради поведението на наемателя. Липсата на решетки на
отводнителния канал обаче, не може да се свърже с ползването на складовете,
тъй като няма никакви доказателства за момента, в който тази липса е
23
настъпила, а наемателят не е имал самостоятелен контрол до външните
подстъпи към складовете. Напротив, по делото е категорично установено, че
външната охрана е поета от наемодателя, а наемателят е контролирал само
вътрешността на сградите, което е наложило и разбиване на един катинар
след напускането на базата( групата показания на свидетелите на л. 390-391).
Въз основа на тези факти съдът преценява основателността на
насрещните претенции на двете спорещи страни по следните правни
съображения:
Волята на договарящите се относно заплатени от наемателя начални
депозити, макар и да е изявена по различен начин в двата договора, е
несъмнена за уговорения гаранционен характер на тези суми, предадени на
наемодателя за обезпечаване на изпълнението на връщането на наетия за
определен срок голям склад в състояние, одобрено от
наемодателя(протоколирано приемане по чл. 12 от договора на л. 5),
респективно на изпълнението на кое да е от задълженията на наемателя,
ползващ безсрочно малките складове(чл. 12 от договора на л. 5).
Съпоставянето на тези задължения води до категоричния извод, че страните
са се съгласили с правото на наемодателя да приспадне сумите от изискуемо
обезщетение за ползване след срок (чл. 236 ал.2 ЗЗД) или неспазено
предизвестие по безсрочен наем (чл. 238 ЗЗД). Няма основание обаче
уговорката за гарантиране на всички задължения да се изтълкува като
съгласие, дадено от насрещните страни за задържане на депозит като
определено по размер обезщетение и за вреди, нанесени от наемателя, което
обезпеченият наемодател да може да усвои в своя полза като компенсационна
неустойка. Напротив поведението им изключва такъв обезщетителен характер
на депозита, като се отчита поставения от всяка то страните акцент върху
двустранното протоколиране на връщането и особено размяната на
кореспонденцията между служителите по повод заявеното от наемателя
освобождаване на всички сгради, настояването за общо удостоверяване на
нужда от ремонти, и предложено документиране на изгодни за всяка от тях
обстоятелства(което би било излишно, ако страните бяха договорили
депозитите като неустойки за предвидимите вреди). Само след общо съгласие
за повредите и размери на компенсиращи ги плащания би имало ликвидно
задължение, с което депозита да се прихване по общо съгласие или с
едностранно изявление на компенсация на която и да е насрещните страни(
чл. 103 ал.1 ЗЗД). Такова документиране обаче не е постигнато, като в тази
връзка съдът не намира никакво основание за приравняване на бездействието
на коя да е от страните на конклудентно съгласие с предложени, но
неподписани протоколи(л. 60-61, л. 122-125). Кредиторовата забава само
изключва собствената забава на предлагащия изпълнение на дължима
изискуема престация, но не погасява дълга, съответно и не освобождава нито
наемателя от задължение да докаже грижливо ползване и отстраняване на
вече признати като причинени от него повреди, нито наемодателя от
задължение да докаже допълнително проявените увреждания като резултат от
лошото ползване на наетите обекти. Само по себе си обаче, липсващото
протоколиране не може да се третира като неизпълнение на задължения,
които са обезпечени с депозираните суми. Напротив, депозитът е предвиден
като сума за приспадане, т.е. за зачитане на изискуемо изпълнение на парично
24
задължение на вносителя, което при липса на съгласие, документирано в
протокол следва да се установи като ликвидно по общия ред за разрешаване
на спорове.
Затова съдът приема, че след като е отправил покана за установяване на
щетите от ползването, но не е получил съдействие, наемодателят не е можел
да реализира извънсъдебно обезпечителното си право по гаранциите и да ги
задържи. Към момента на отправеното от вносителя на депозитите искания
през януари 2021г. (л.82, 83) наемодателят вече е бил известен, че
претенциите му са спорни (л. 65-66) и затова при ясно очертан спор още през
октомври 2020 г. наемодателят не е можел да се позовава на отказано
признание в протоколите от 21.10.2020 г. за да задържа поискани вече
депозити. Вземането на бившия вече наемател за връщане на съответно
7200лв. по първия договор и 3000 лв. по втория договор е породено от
отпадането на наемното ползване и следва да се удовлетвори след поканата.
Претенцията по този насрещен кондикционен иск(чл. 55 ал.1 пр. 3 ЗЗД) е
основателна в доказана хипотезата на отпадане на договорното основание на
престирането и липса на ликвидно насрещно вземане.
Това налага и разглеждане на евентуално предявените за установяване
(чл. 104 ЗЗД) компенсационни, насрещни парични претенции, съответни на
гарантираните с депозита парични задължения за неизплатени наемни цени и
обезщетение за разходите, необходими за отстраняване на текущи повреди за
сметка на наемателя и за възстановяване на уврежданията по имота.
По съображенията, вече изложени по основния иск, съдът преценява, че
първата група обезпечаеми с депозита вземания на наемодателя не са
възникнали, тъй като и двата договора вече са действали като безсрочни и
предизвестието, отправено до наемателя е проявило ефект най-късно към
края на юни 2020 г., до когато наемни вноски са платени, а консумативни
разходи не са доказани. Съответно към този момент, макар и да не е било
протоколирано изрично, ползването е било преустановено и наемодателят е
поел управлението на собствените си имоти, като е възстановил достъпа си до
вътрешността на опразнените складове. Вярно е, че предаване на ключовете
от трите сгради не се доказа категорично, но показанията на
охранителите(заявяващи, че са участвали в разбиване само на един катинар
по нареждане на своя работодател, към момент в който вече складовете са
били празни) и показанията на служителите на наемателя и собственика на
съседни сгради (относно запазване на ключове след последното изнасяне на
стоки, и опит да се върнат 10 дена по-късно, след като наемодателят вече е
възприемал складовете като напуснати) налагат извод за недвусмислено
конклудентно съгласие на двете стани за фактическо приемане на
освободени помещения след отправено предизвестие за прекратяване без
одобрение на съответствието им с вида, предоставен за ползване. В тази
връзка съдът не споделя доводите на ответника наемодател за приравняването
на поведението на напусналия наемател на продължаващо ползване.
Посочената от тази стана съдебна практика наистина е установена, но тя се
отнася до изпълнение на задължения на наемател за плащане на цена,
независимо от фактическо ползване при действащ договор, който не е
прекратен на някакво основание(Решение № 97/23.07.2013 г. по т. д. №
73/2012 г. на ВКС, ТК, I т. о.). Различна е обаче хипотезата за периода след
25
изрично изявление за прекратяване на срочен наемен договор и
конклудентно прието връщане на вещта(Решение № 242 от 10.02.2017 г. на
ВКС по т. д. № 3389/2015 г., I т. о., ТК).
Затова в конкретния случай след юни 2020 г.(когато най-късно според
установеното „затваряне“ на портала от наемодателя и оповестяване на
напускането на базата от наемодателя на трето лице като вече настъпил факт),
няма основание за търсене и на плащане на обезщетенията за ползване било
под форма на наем или компенсация за неизпълнено връщане след
прекратяване на наемен договор. Вземане за 18 000лв. за наемни цени,
начислени за ползване на малките складове от юли до септември 2020 г.г вкл.
не се дължи от наемателя.
Установеното от съда състояние на обектите не може да се приеме за
изцяло съответно на вид на поддържан от наемателя с необходима грижа
чужд имот, тъй като несъмнено се установява не само нужда от извършване
на дребните поправки, резултат от обикновено употребление(чл. 231 ал.1
ЗЗД), но и следи от причинени от наемателя други вреди, породени по време
на недобросъвестно ползване на помещенията (чл. 233 ал.1 ЗЗД). В тази
връзка съдът отчита по-горе изложените съображения за значението на
кредиторовата забава при предложено от наемателя остойностяване на
нужните ремонти, като приема, че дори и довършването на подготовката за
приемане на обектите действително да е била осуетена с отказания достъп
през юни 2020 г.г., според обясненията на св. Б., той е имал готовност само да
почиства, но не и да ремонтира, тъй като разходите за поправки е очаквал да
се обявят по взаимно съгласие след съгласуван с ръководителите на двете
предприятия оглед. Същевременно дори и този окончателен оглед да е бил
осуетен за наемателя е нямало никаква пречка да отстрани поне повреди по
големия склад, които още през 2019г. са му били известни, но вещото лице е
категорично, че са останали неремонтирани. Основателно е обаче
оспорването на размера на компенсационната претенция, тъй като съдът
установява, че не всички описани и остойностени от експерта недостатъци в
експлоатационния вид на помещенията е резултат от поведението на
наемателя. Отговорност за небрежна употреба на наетите малки складове
съдът ограничава до установените като пряк резултат от негово поведение
разходи от само 7013.90лв.. по складовата и 402.48лв. по офисна част на
големия склад и 3725.68лв. за двата малки склада. В тези размери съдът
намира насрещните задължения на наемателя за нанесени повреди на наето
имущество за основателни.
Въз основа на така установените от съда насрещни и вече ликвидни
задължения, възражението на наемодателя за прихващане на задържаните
депозити от 7200 лв. и 3000лв. от така установените обезщетенията по двата
договора следва да се уважи. Компенсацията погасява насрещната претенция
в цялост към момента на възникването й, доколкото отпадането на
договорната връзка поражда и двете вземания и при установяване на
ликвидността прихващането има обратно действие. Насрещният иск следва да
се отхвърли изцяло.
3. ПО РАЗНОСКИТЕ:
При този краен извод съдът следва да разпредели отговорността за
26
направените съдебно-деловодни разноски, като ги възложи на всяка от
насрещните страни, чийто претенции се оказват неоснователни(чл. 78 ал. 3
ГПК). Страните са представили неоспорени списъци, в които обаче са
включили както разходите за внесените такси за разглеждане на основен и
насрещен иск, така и разходи по проведени от всяка от тях обезпечителни
процедури. Тези разходи, остават за сметка на всяка от тях, като ищци,
подготвили изпълнение и предявили неоснователни претенции и не следва да
се възлагат на насрещна страна. Установени с платежните документи разходи
по събиране на доказателствата, които обслужват защитни тези на спорещите
са внесените депозити, усвоени за възнагражденията на вещите лица и пътни
разходи на призовавани свидетели, както следва: 400 лв., внесени от
Търговска база ООД и 1065лв., внесени от Алифос България ЕООД. Към тези
разноски следва да се добавят и адвокатски хонорар от половината от
2000лв., изплатен в брой за цялостната защита по делото на ищеца, съответен
само на отхвърлената насрещна претенция и юрисконсултско
възнаграждение за защита на ответника по основния иск в размер на 335лв.,
определен по реда на чл. 25 ал.1 от НЗПП. Така сборния размер на
разноските, дължими от всяка от насрещните страни се изравняват до 1400лв.
за всяка от тях.
Доколкото претенциите за разноски се пораждат едновременно при
приключване на разглеждане на делото, за ограничаване на вредоносния
характер на насрещните действия на спорещите страни, съдът не определя
краен размер, като извършва компенсация на осн. чл. 80 ГПК(Определение №
79 от 17.03.2021 г. на ВКС по гр. д. № 1914/2020 г. г., IV г. о., ГК).
Мотивиран от гореизложеното, и на осн. чл.235 ГПК съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявени от „Търговска база“ООД ЕИК *********, гр.
Варна, ул. Академик Курчатов № 1, представлявано от управителя Д.П. срещу
„Алифос България“ЕАД ЕИК *********, гр. Девня, Промишлена зона, адм.
сграда на Агрополихим АД, представлявано от изп. директор Ф.С.Б.Р.,
претенции на осн. чл. 232 ал.2 и чл. 86 ЗЗД за присъждане на следните
суми:
• 28 800лв. (двадесет и осем хиляди и осемстотин лева), претендирана
като сбор на главници за четири месечни наемни цени, фактурирани за
периода юли 2020 г. – октомври 2020 г. за ползване на складова площ от 1200
кв.м. („голям склад“) с прилежащи товаро-разтоварни рампи и офис
помещение, находящи се в складова база „Гъбена махала“ в гр. Девня кв.
Изворите, ул. Мадара 16, предоставени по договор № 21/15.02.2012г.
• 810.14лв. (осемстотин и десет лева и четиринадесет стотинки),
претендирана като сбор на консумативни разходи за четири месеца за
ползване на наети складове в същата база, фактурирани за периода юли 2020
г. – октомври 2020 г.
ведно със законна лихва върху тези суми от предявяване на иска на
27
16.12.2020 г. до окончателното им изплащане по уговорения между страните
банков път по сметка на наемодателя.
ОТХВЪРЛЯ предявени от „Алифос България“ЕАД ЕИК *********,
гр. Девня, Промишлена зона, адм. сграда на Агрополихим АД,
представлявано от изп. директор Ф.С.Б.Р., срещу „Търговска база“ООД ЕИК
*********, гр. Варна, ул. Академик Курчатов № 1, представлявано от
управителя Д.П. претенции на осн. чл. 55 ал.1 пр. 3 и чл. 86 ЗЗД за
присъждане на следните суми:
• 7200лв. (седем хиляди и двеста лева), претендирана като получен от
наемодател депозит, предаден от наемател и задържан без основание след
прекратяване на наемен договор № 21/15.02.2012г. погасена след
прихващане от насрещно ликвидно сборно вземане в размер на
7425,36лв. (седем хиляди четиристотин двадесет и пет лева и тридесет и шест
стотинки), представляващо обезщетение за неизпълнено задължение на
наемателя да възстанови с необходим ремонт повредите по върнати на
наемодателя след ползване по договор № 21/15.02.2012г. складова площ от
1200 кв.м. („голям склад“) с прилежащи товаро-разтоварни рампи и офис
помещение, находящи се в складова база „Гъбена махала“ в гр. Девня кв.
Изворите, ул. Мадара 16, както следва: увреждане на външни стени, подовата
настилка в склада, както и рампите към склада и асфалтовата настилка и
цялата дължина на рампа, улуци, метална решетка върху водооточна шахта,
10 бр. луминисцентни осветителни тела, 4 бр. осветителни тела с
автоматика към външна задна стена, 2 бр. ролетни врати с автоматика и
увреждания по стени в офисни помещения, на осн. чл. 233 ал.1 и чл. 231
ал.1 ЗЗД;
• 38лв. (тридесет и осем лева), претендирана като обезщетение за
забавено връщане на този депозит след покана за период от 28.01.2021 г. до
предявяване на насрещен иск на 15.02.2021 г.,
• 3000лв. (три хиляди лева), претендирана като получен от наемодател
депозит, предаден от наемател и задържан без основание след прекратяване
на наемен договор № 99/26.11.2012г. погасена след прихващане от
насрещно ликвидно сборно вземане в размер на 3725.68лв. (три хиляди
седемстотин двадесет и пет лева и шестдесет и осем стотинки),
представляващо обезщетение за неизпълнено задължение на наемателя да
възстанови с необходим ремонт повредите по върнати на наемодателя след
ползване по договор №99/26.11.2012г. и анекс от 21.01.2013г. складова площ
от площ от 600 кв.м., допълнена с още 600 кв.м. („черупкови складове №1 и
№ 2“) с прилежащи товаро-разтоварни рампи, находящи се в складова база
„Гъбена махала“ в гр. Девня кв. Изворите, ул. Мадара 16, както следва:
влошаване на последици от конструктивни увреждания по външни стени,
прозорци и металните решетки към тях и увреждане на ролетна врата и
козирка, на осн. чл. 233 ал.1 и чл. 231 ал.1 ЗЗД .
• 15.80лв., представляваща обезщетение за забавено връщане на този
депозит след покана за период от 28.01.2021 г. до предявяване на насрещен
иск на 15.02.2021 г.
ведно със законна лихва върху тези суми след предявяване на иска на
28
15.02.2021 до окончателното им изплащане по посочен от кредитора банков
път по сметка на наемателя.
Разноски не се присъждат след определянето им по компенсация.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Варненски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчване на препис на страните (чрез
пълномощниците им) със съобщение образец № 11 от Наредба №7.
Да се обяви в регистъра по чл. 235 ал.5 ГПК, на осн. чл. 273 от ГПК.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
29