Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София, 27.08.2021 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско
отделение, втори състав, в публичното заседание на шестнадесети юни две хиляди двадесет
и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРИНА СЛАВЧЕВА ЧЛЕНОВЕ:
ИВАЙЛО ГЕОРГИЕВ
ВАНЯ И.
при участието на секретаря Цветанка
Павлова, като разгледа докладваното от съдията СЛАВЧЕВА гр.дело № 228 по описа
за 2019 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:
С
решение № 134/16.07.2012 год. по гр.д. № 590/2008 год. на РС-С., поправено с
решение от 19.07.2013 год., във втора фаза по извършване на съдебна делба е
поставен в дял на Р.Х.С. поземлен имот с площ 1007 кв.м. в к.к. „Б.“,
съставляващ реална част от поземлен имот с идентификатор № 65231.919.69 по
одобрената кадастрална карта, съгласно приложена комбинирана скица № 2 от
22.12.2010 год. на л. 316 – дял I; поставен е в
общ дял на Г.Х.Р. и В.Л.Р. на поземлен имот с площ около 1007 кв.м., находящ се
в к.к. „Б.“, съставляващ реална част от поземлен имот с идентификатор №
65231.919.69, съгласно скица № 2 – дял II;
поставен е в дял на Л.Г.Р. поземлен имот с площ 1007 кв.м. в к.к. „Б.“,
съставляващ реална част от поземлен имот с идентификатор № 65231.919.69 по
одобрената кадастрална карта, съгласно приложена скица № 2 – дял III; поставен е в дял на М.С.С. поземлен имот с площ
1007 кв.м. в к.к. „Б.“, съставляващ реална част от поземлен имот с
идентификатор № 65231.919.69 по одобрената кадастрална карта, съгласно
приложена скица № 2 – дял IV; поставен е в
дял на Е. Г. М. поземлен имот с площ 1007 кв.м. в к.к. „Б.“, съставляващ реална
част от поземлен имот с идентификатор № 65231.919.69 по одобрената кадастрална
карта, съгласно приложена скица № 2 – дял V;
поставен е в дял на Д.А.М. поземлен имот с площ 1007 кв.м. в к.к. „Б.“,
съставляващ реална част от поземлен имот с идентификатор № 65231.919.69 по
одобрената кадастрална карта, съгласно приложена скица № 2 – дял VI, като е присъдил суми за уравнение на дяловете на
съделителите; произнесъл се е по претенциите по сметки на Г.Х.Р. срещу Е. и Д. М.,
по претенциите по сметки на Р.С., М.С. и Л.Р. срещу Е. и Д. М., както и по
претенцията на Е. и Д. М. срещу Г.Р. и Р.С. с правно основание чл. 30, ал. 3 от
ЗС за заплащане на обезщетение в размер на средния пазарен наем за времето,
през което са ползвали имота.
С
решение от 14.07.2015 год. по гр.д. № 719/2013 год. СОС е отменено решението на
РС-С. в частта относно начина на извършване на делбата и определените дялове,
респ. в частта относно присъденото парично уравнение, като вместо това е постановено друго, с което в общ дял на Р.С.,
Г.Р. и Д.М. е поставен поземлен имот с проектен идентификатор 65231.919.450,
проектна площ 1576 кв.м. по скица-проект на л. 268 по въззивното дело; в дял на
Г.Р. и В.Р. е поставен поземлен имот с проектен идентификатор 65231.919.453 с
площ 1116 кв.м.; в дял на Л.Р. е
поставен поземлен имот с проектен идентификатор 65231.919.451 с площ 2233
кв.м., а в дял на М.С. е поставен поземлен имот с проектен идентификатор
65231.919.452 с площ 1116 кв.м. по скицата-проект, като е присъдил и суми за
уравнение на дяловете. Решението на РС-С. е потвърдено в останалите части.
С
решение № 187/18.03.2019 год. по гр.д. № 1556/2016 год. на ВКС на РБ е отменено
въззивното решение на СОС от 14.07.2015 год. в частите по извършване на
делбата, разпределянето на делбените имоти и дължимото парично уравнение, като
делото е върнато за ново разглеждане в тези части. В останалите части
въззивното решение не е допуснато до касационно обжалване /определение №
448/25.07.2016 год. на ВКС и протоколно определение от 14.02.2017 год., с което
е прекратено производството по подадените касационни жалби от Р.С., Г.Р. и Л.Р./.
При
новото разглеждане на делото съдът намира за установено от фактическа страна
следното:
С
решение № 37 от 23.02.2009 год. по гр.д. № 590/2008 год. на РС-С. е допусната
делба на поземлен имот с идентификатор № 65231.919.69 с площ 6042 кв.м. с
предназначение горска територия между Р.Х.С. с квота 12/96 ид.ч., Г.Х.Р. с
квота 8/96 ид.ч., Г.Х.Р. и В.Л.Р. при квота в режим на СИО 4/96 ид.ч., Л.Г.Р. с
квота 12/96 ид.ч., М.С.С. с квота 12/96 ид.ч., Е. Г. М. с квота 36/96 и Д.А.М.
с квота 12/96 ид.ч.
По
делото е установено, че имотът е придобит от наследниците на Г.Р., починал през
1965 год., като нормативно опредЕ. прилежаща площ по реда на чл. 7, ал. 9 от
ЗВСГЗГФ през 2001 год., като основание за провеждане на тази процедура е
реституцията на основание ЗВСОНИ на триетажната сграда, построена в терена от
наследодателя и одържавена по реда на ЗОЕГПНС.
С
решение от 11.07.2007 год. по гр.д. № 566/2003 год. на СОС е извършена делба на
триетажната сграда в процесния поземлен имот, като в дял на Е. М. е поставен
първият етаж, в който е изпълнен ресторант и прилежащите му помещения, като
общата застроена площ на този дял е 295,65 кв.м. В дял на Г.Р. е разпределен
втория етаж на сградата, с обща застроена площ на дела 287,92 кв.м. На Р.Х.С. е
разпределен в дял третия етаж от
сградата, като общата площ на дела възлиза на 284,03 кв.м. Страните не спорят,
че след реституцията на сградата тя се използва от Г.Р. и сестра му Р.С. за
развиване на туристическа дейност.
В
хода на процеса е починала съделителката Е. М., която е оставила като единствен
наследник по закон сина си – съделителя Д.М.. В резултат на настъпилото
правоприемство Д. М. се легитимира като собственик на 48/96 ид.ч. от имота.
В
хода на настоящото въззивно производство е починал съделителят Г.Р., който е оставил като наследници по закон В.Л.Р. –
съпруга и Л.Г.Р. – дъщеря. В резултат на настъпилото правоприемство В.Р. се легитимира като собственик на 7/96
ид.ч. от процесния имот, а Л.Р. – на 17/96 ид.ч. В хода на процеса пред
настоящата инстанция е починала и съделителката Р.С., като производството по
делото е продължило с участието на нейния син – съделителя М.С..
При
новото разглеждане на делото окръжният съд е приел заключение на
съдебно-техническа и оценителна експертиза на в.л. Г., с което са предложени
два варианта за разделяне на делбения имот, показани на скица-приложение № 1 на
л. 11 от въззивното дело и скица-приложение № 2 на л. 13, като в първия вариант
е обособен общ дял за съсобствениците, които притежават самостоятелни обекти в
триетажната сграда – дял I с площ 3042
кв.м., а останалата част от мястото е раздЕ. на три реални дяла, всеки с площ
1000 кв.м. Според втория вариант също е обособен общ дял с площ 3042 кв.м. –
дял I, а останалата площ е раздЕ. на два реални дяла,
всеки с площ 1500 кв.м. При оценката на отделните дялове в стойността им не е
включена цената на находящите се в имота постройки – лека постройка с двускатен
алпийски покрив на етаж и половина в югоизточната част на парцела, обозначена
под № 2 на скицата на л. 46 по гр.д. № 719/2013 год. на СОС, както и находящите
се в северозападната част на имота леки паянтови постройки с търговско
предназначение в близост до т.нар. портал. Предвидената в това заключение
свободна площ около сградата е по-голяма от нормативно установената прилежаща
площ за сграда от смесен тип /4 м. околовръст/, за да е възможно свободното
обслужване за зареждане на хотелската и ресторантската част, маневриране и паркиране
на автомобили, както и експлоатацията на самостоятелните обекти в сградата -
жилищни пансионати.
По
делото е назначена и комплексна съдебно-техническа и оценителна експертиза с
вещи лица Г. и П., последната – специалист по горско стопанство, с оглед
направеното оспорване на първоначалната експертиза в частта за оценката на
горските насаждения в имота. Според заключението на комплексната експертиза от
21.07.2020 год. стойността на дяловете съгласно първи вариант е, както следва:
дял I с площ 3042 кв.м., предвиден за собствениците на
самостоятелни обекти в сградата – 418 872 лева; дял II с площ 1000 кв.м. – 141 623 лева; дял III с площ 1000 кв.м. – 140 449 лева и дял IV с площ 1000 кв.м. – 158 609 лева. В дял I попада и сградата с алпийски покрив на етаж и
половина в югоизточната част на парцела, която според вещите лица /след
извършен оглед на място/ е полуразрушена и реално негодна за ползване, поради
което не е включена в оценката. Общият дял
е слабо залесен /в южната част/, като са оценени и находящите се в него
дървесни видове /на стойност 2 935 лева/, като оценката само на терена
възлиза на 415 937 лева. Дял II в югозападната
част на имота е залесен, като стойността на иглолистните дървета е 4 891
лева, а оценката само на терена в този дял възлиза на 136 732 лева. Дял III в централната западна зона на имота също е залесен,
като стойността на дървесните видове възлиза на 3 717 лева, а оценката
само на терена е 136 732 лева. Дял IV
в северозападната част на имота е по-слабо залесен, като в него се намират
паянтови постройки с търговско предназначение на обща стойност 20 067 лева
и дървесни видове на стойност 1810 лева, като общата стойност на дела е
158 609 лева. Вещите лица са дали оценка на отделните дялове и според
втори и трети вариант, в които освен общият дял са предвидени още два
самостоятелни дяла.
С
оглед направеното оспорване на комплексната експертиза от съделителя Д.М. чрез
адв. П. в о.с.з. на 29.07.2020 год. съдът е допуснал тройна съдебно-техническа
и оценителна експертиза с вещи лица Б., С. и Я., които са определили актуалните
пазарни оценки на отделните дялове по трите варианта за разделяне на поземления
имот, както следва: по първи вариант: дял I с
площ 3042 кв.м., предвиден за собствениците на самостоятелни обекти в сградата
– 574 831 лева; дял II с площ 1000
кв.м. – 192 891 лева; дял III с площ 1000
кв.м. – 191 717 лева и дял IV с площ 1000
кв.м. – 209 877 лева. В оценката на дял IV
е
включена и стойността на находящите се в северозападната част на дворното място
постройки с търговско предназначение. Съдът намира за неоснователно искането на
съделителя М. за изключване на стойността им от оценката на дворното място с
мотива, че същите подлежали на премахване. Това е така, тъй като по делото не е
представена заповед № ЛС-01-256/15.06.1998 год. на Кмета на Община С., с която
се твърди, че на основание чл. 160 от ЗТСУ /отм./ е разпоредено премахването на
тези постройки. От представените с молбата на адв. П. от 16.10.2019 год. писмени
доказателства не може да се направи извод, че заповедта визира именно
процесните сгради в северозападната част на делбения имот. Цитираната заповед
не е изпълнена, а сградите не са премахнати при действието на ЗУТ, като от 1998
год. в тях са извършени подобрения,
поради което подлежат на оценяване и включване в стойността на съответния дял.
По
искане на адв. П. е предложен и четвърти вариант за разделяне на имота, показан
на скица-проект на л. 196 по въззивното дело, според който площта на общия дял I е по-малка – 2 442 кв.м., докато
площта на всеки от останалите три дяла е 1200 кв.м.
Със
заключение на техническата експертиза на в.л. Я. от 07.06.2021 год. са
изготвени и скици-проекти за делба на процесния поземлен имот с посочване на
проектни номера на новообразуваните имоти по всички предложени варианти за
делба.
При
така установената фактическа обстановка съдът направи следните изводи от правна
страна:
Делото
е във втора фаза по извършване на съдебна делба.
Делбата следва да се извърши при условията на чл. 353 от ГПК с оглед
поделяемостта на имота според приетите по делото заключения на вещите лица,
като се разпределят дяловете съобразно представен проект за делба.
Съдът намира, че ней-целесъобразен и законосъобразен е предложеният от
вещото лице Г. вариант за делба съгласно скица-приложение № 1 към заключението
от 04.06.2019 год. на л. 11 по настоящото дело. При този вариант в максимална
степен са отчетени както правата на страните в съсобствеността, така и
предназначението на имота и необходимостта от осигуряване на свободен достъп от
пътя за леки и товарни автомобили за клиентите на ресторанта и хотела с
възможност за маневриране и паркиране. Съдът намира за неприложими втория и
третия варианти за разделяне на процесния имот, съгласно приетите експертизи,
тъй като същите предвиждат разделяне на останалата площ от имота /извън общия
дял/ на два самостоятелни дяла, които не съответстват на броя на съделителите.
Неудачен е и изготвеният по искане на адв. П. четвърти вариант, показан на
скица-проект на л. 196 по делото, тъй като предвидената в него площ около
триетажната сграда не е достатъчна за обслужването на хотелската и ресторантска
част. Според заключението на в.л. Г. и устните обяснения на вещото лице в
о.с.з. на 09.10.2019 год. не е допустимо прилежащата площ около сградата да е
по-малко от 3 дка с оглед нейното предназначение и осигуряване на нормалното й
функциониране като почивна база /пансионат/, а именно – осигуряване на
достатъчна площ около сградата за достъп от път за леки и товарни автомобили,
маневриране и паркиране, за зареждане на хотелската и ресторантската част,
паркинг за клиентите, както и за паркова зона за гостите на хотела с оглед
обстоятелството, че става въпрос за планински хотел, който трябва да разполага
с подходяща среда. Заключението на тройната експертиза, което е предложило
четвърти вариант за разделяне на имота, не е обосновано, като не са посочени
каквито и да било предимства на този
вариант, за да бъде предпочетен при извършването на делбата. С него
предвидената прилежаща площ е значително по-малка /2442 кв.м./, а достъпът до
южната част на мястото е значително затруднен /стеснен/. Неприемлив според
настоящия състав е и изготвеният при предишното разглеждане на делото от СОС
вариант по скица-проект на л. 268 по гр.д. № 719/2013 год. по описа на съда /независимо,
че предвидените с него дялове съответстват в най-голяма степен на настоящите
квоти на съделителите в съсобствеността/, тъй като според този вариант общият
дял с прилежащия терен към пансиона е с площ 1576 кв.м., която е крайно недостатъчна
с оглед предназначението на сградата, предвид изложените по-горе мотиви и
заключението на в.л. Г.. Неприемливи са и вариантите за делба на процесния имот
на шест или повече части, тъй като с оглед броя на съделителите такова
разделяне не е необходимо, а е и нецелесъобразно. Не следва да се възприемат и
вариантите, според които свободната площ /извън прилежащия към сградата терен/
се разделя на два дяла, тъй като същите са недостатъчни, предвид броя
съделители и липсата на изразена воля от страна на ищците за получаване на общ
дял.
След смъртта в хода на процеса на съделителите Е. М., Р.С. и Г.Р. квотите
на настоящите участници в съсобствеността са, както следва: Д.М. – 48/96 ид.ч.,
В.Р. – 7/96 ид.ч., Л.Р. - 17/96 ид.ч., М.С. - 24/96
ид.ч., а собственици
на обекти в триетажната сграда са Д.М. – собственик на първия етаж с находящия
се в него ресторант /по наследство от Е. М./; В. и Л. Р. – собственици по
втория етаж /Л.Р. – по наследство от Г.Р./ и М.С. – собственик на третия етаж
/по наследство от Р.С./.
С оглед това в общ дял на
съделителите – притежатели на отделни обекти в сградата, следва да се възложи
дял I с площ 3042 кв.м. На Д.М. следва
да се възложи дял IV с площ 1000
кв.м., тъй като същият се намира в близост до собствения му ресторант на първия
етаж на сградата, което ще улесни експлоатацията му. Освен това този
съсобственик притежава най-голям дял в съсобствеността след смъртта на неговата
майка - съделителката Е. М.. На съделителките В. и Л. Р. следва да бъде
възложен в съсобственост /общ дял/ дял II с площ 1000 кв.м. в югозападната
част на имота /същите са направили изрично искане за поставяне на имот в общ
дял/, а на М.С. – дял III в централната западна част на имота. При това разпределение ще бъдат
изпълнени и дадените от ВКС указания - на съделителя Д. М. се предоставя
самостоятелен дял за частта, която е придобил на лично основание, извън
наследствените права от майка му Е. М.. Тези дялове съответстват и на равните
квоти на съделителите Л.Р., М.С. и Д.М. – по 12/96 ид.ч. към момента на
допускане на делбата.
При определяне на пазарната
стойност на дяловете съдът взе предвид заключението на приетата в настоящото
производство тройна съдебно-техническа и оценителна експертиза, тъй като същата
е най-добре обоснована и е определила актуалната пазарна стойност на всеки от
дяловете, като е съобразила статута на имота, неговия вид и предназначение и е взела предвид дадената
оценка на находящите се в имота горски насаждения от в.л. Д.П. – специалист по
горско стопанство. Използван е сравнителен подход при оценката на терена, като
са проверени достоверни данни за действителни сделки с идентични или сходни
обекти, като крайната пазарна стойност е изведена на база средна аритметична
стойност от изведената коригирана цена на използваните аналози. Съдът не
кредитира заключението на в.л. Г. в частта относно оценката на делбения имот и
на предложените дялове, тъй като същата
е направила редукция с 65% от усреднената стойност на предлагането /офертните цени/ поради „условията на
драстично количествено намаляващия пазар през изминалия период 2009-2019 год.“,
като в тази част експертизата не е достатъчно обоснована, имайки предвид, че
самото вещо лице в заключителната част на експертизата посочва, че вече се
чувства известно преодоляване на тези негативни тенденции. Съдът намира, че е
необосновано прилагане на посочената редукция към настоящия момент, тъй като от
приетата тройна експертиза може да се направи извод, че тези негативни
тенденции на пазара вече не са налице, като вещите лица са определили
актуалната пазарна стойност, имайки предвид последните данни за движението на
цените на пазара и реалното търсене и предлагане на сходни обекти.
При така възприетите от съда
оценки и начин на разпределяне на
делбения имот всеки съделител ще получи реален дял на стойност, както следва: Д.М. с квота 48/96 ид.ч., чиято парична равностойност възлиза на
584 658 лева, ще получи дял IV на стойност 209 877 лева, както и същата идеална част от общия дял I /целия на стойност 574 831 лева/ - 287 415,50 лв., или общо 497 292,50
лв., следователно за уравнение на дела на този съделител следва да бъде
заплатена сумата 87 365,50 лв.; М.С. с квота
24/96 ид.ч., чиято парична равностойност
възлиза на 292 329 лв., ще получи дял III на стойност 191 717 лева, както и същата идеална част от общия дял I, чиято равностойност възлиза на
143 707,75 лв., или общо 335 424,75 лв., следователно същият дължи за
уравнение на дяловете сумата 43 095,75 лв.; съделителките В. и Л. Р. с
квота общо в размер на 24/96 ид.ч. на стойност 292 329 лв., ще получат дял
II
на стойност 192 891
лева, както и същата
идеална част от общия дял I, чиято равностойност възлиза на 143 707,75 лв., или общо
336 598,75 лв., следователно същите дължат за уравнение на дела на Д. М.
сумата 44 269,75 лв., от която съделителката Л.Р.
следва да му заплати 31358 лв., а В.Р. – 12 911,75 лв.
Тъй като изводите на настоящата инстанция не съвпадат с тези на районния
съд, обжалваното решение следва да бъде отменено в частта относно извършването
на делбата и уравнението на дяловете и вместо него следва да бъде постановено
друго съобразно отразеното по-горе в мотивите на въззивната инстанция.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 134/16.07.2012
год. по гр.д. № 590/2008 год. на РС-С., поправено с решение от 19.07.2013 год.,
в ЧАСТТА, с която във втора фаза по извършване на съдебна делба са разпределени
на основание чл. 353 от ГПК в дялове на Р.Х.С.,
Г.Х.Р. и В.Л.Р., Л.Г.Р., М.С.С., Е. Г. М., Д.А.М. имоти в шест дяла от
допуснатия до делба поземлен имот с идентификатор № 65231.919.69 по одобрената
кадастрална карта на к.к. „Б.“, съгласно приложена комбинирана скица № 2 от
22.12.2010 год. на л. 316 по делото, както и в ЧАСТТА, с която Е. Г. М.
/наследена от Д.А.М./ е осъдена да заплати на Г.Х.Р. и В.Л.Р. общо сумата
75 525 лева за уравнение на дяловете, като ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
РАЗПРЕДЕЛЯ в
общ дял на Д.А.М. /с квота 48/96 ид.ч./, В.Л.Р. /с квота 7/96
ид.ч./, Л.Г.Р. /с квота 17/96 ид.ч./ и М.С.С.
/с квота 24/96 ид.ч./ дял I с площ 3042
кв.м. по скица-приложение № 1 към заключението на в.л. Г.Г. от 04.06.2019 год.,
представляващ поземлен имот с проектен идентификатор 65231.919.656 с проектна
площ 3042 кв.м. съгласно скица-проект на л. 260 по гр.д. № 228/2019 год. на
СОС, на стойност 574 831 лева.
РАЗПРЕДЕЛЯ в
дял на Д.А.М. /с квота 48/96 ид.ч./ дял IV с площ 1000 кв.м. по скица-приложение № 1 към
заключението на в.л. Г.Г. от 04.06.2019 год., представляващ поземлен имот с
проектен идентификатор 65231.919.657 с
проектна площ 1000 кв.м. съгласно скица-проект на л. 261 по гр.д. № 228/2019 год. на СОС, на стойност 209 877 лева.
РАЗПРЕДЕЛЯ в
дял на М.С.С. /с квота 24/96 ид.ч./ дял III с площ 1000 кв.м. по скица-приложение № 1 към
заключението на в.л. Г.Г. от 04.06.2019 год., представляващ поземлен имот с
проектен идентификатор 65231.919.658 с проектна площ 1000 кв.м. съгласно
скица-проект на л. 262 по гр.д. № 228/2019 год. на СОС, на стойност 191 717
лева.
РАЗПРЕДЕЛЯ
в общ дял на В.Л.Р. и Л.Г.Р. дял II с площ 1000
кв.м. по скица-приложение № 1 към заключението на в.л. Г.Г. от 04.06.2019 год.,
представляващ поземлен имот с проектен идентификатор 65231.919.659 с проектна
площ 1000 кв.м. съгласно скица-проект на л. 263 по гр.д. № 228/2019 год. на
СОС, на стойност 192 891 лева.
ОСЪЖДА Л.Г.Р.
да заплати на Д.А.М. сумата 31 358 лв. за уравнение на дяловете.
ОСЪЖДА В.Л.Р.
да заплати на Д.А.М. сумата 12 911,75 лв. за уравнение на дяловете.
ОСЪЖДА М.С.С.
да заплати на Д.А.М. сумата 43 095,75 лв. за уравнение на дяловете.
Решението
е влязло в сила в останалите части.
Решението
може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС на
РБ.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.