Р Е
Ш Е Н И Е
Номер 211
Година
2019,31.05.
Град
Бургас
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Бургаски окръжен съд
Граждански
състав
На тринадесети
май
Година две хиляди и деветнадесета
В публичното заседание в следния състав:
Председател:Антоанета
Андонова –
Парашкевова
Членове:
………………………………………
Съдебни заседатели:
……………………………………...
Секретар
Цветанка Арнаудова
Прокурор
като
разгледа
докладваното
от
съдията
гражданско дело номер 543 по описа
за
2018
година
и за
да се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът
А.Б.Ч.,
роден на *** год., гражданин на *** чрез пълномощника адв. Атанас Атанасов с
адрес на кантората гр.Варна, ул. “Алеко Константинов“ № 2-А, офис 16 е
предявил следните обективно кумулативно съединени искове против „Нера инвест“
ЕООД, ЕИК ********* със седалище гр. Бургас, 8000, община Бургас, област Бургас
и адрес на управление ул. “Опълченска“ № 24: за признаване за установено, че
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 06.09.2012 год. и анекс
към него от 27.01.2014 год., сключени между ищеца и ответното дружество за
нищожни, поради липса на съгласие на титуляря на правото на строеж и за
осъждане на ответното дружество да изплати на ищеца сумата от 29 525 евро,
представляваща недължимо платени средства по нищожен договор. При условията на
евентуалност на горните искове е предявил кумулативно следните два иска: за
разваляне на сключения между страните предварителен договор за продажба на
недвижим имот от 06.09.2012 год. и анекс към него от 27.01.2014 год. поради
неизпълнение на задълженията на ответното дружество да предаде в срок
владението върху апартамент № 2 на ищеца и за осъждане на ответника да изплати
на ищеца платената от него по разваления договор сума от 29 525 евро. Твърди,
че на 06.09.2012 год. в качеството на купувач е сключил с ответното дружество,
тогава с наименование „Нера консулт“ ООД предварителен договор за продажба на
недвижим имот, като продавачът е поел задължение да му прехвърли правото на
собственост на апартамент № 2, ет.2 със застроена площ от 61,34 кв.м.,
ведно с 8,95 кв.м. идеални части от общите части на сградата “жилищна сграда за
сезонно ползване с магазин за промишлени стоки и гаражи“-„Фоур сизонс“, която
ответникът е следвало да построи в поземлен имот по плана на гр. Поморие по
силата на разрешение за строеж. Сочи, че е била уговорена продажна
цена от 35000 евро с начин на плащане: на две вноски, първата в
размер от 24000 евро в деня на подписване на договора и втора вноска от
11000 евро до 01.03.2013 год. по банков път или в брой. Заявява, че срокът за
предаване на владението на купувача съгласно чл.7 от предварителния договор е
бил уговорен на 30.07.2013 год. до която дата продавачът е следвало да е
построил сградата до степен на довършване по БДС „до ключ“. Пояснява, че
с анекс от 27.01.2014 год. срокът за завършване и предаване на обекта на
купувача е бил изменен на 30.06.2014 год. Твърди, че надлежно е изплатил срещу
разписка първата вноска от 24000 евро на датата на сключване на предварителния
договор, като по устна уговорка между страните в началото на 2014 год., тъй
като строителството на сградата значително се е забавило, втората вноска
е била изменена по размер на сумата от 5525 евро, а остатъкът от
5475 евро е договорено да бъде трета вноска, платима при предаване на сградата,
респ. на самостоятелния обект в нея на 30.06.2014 год. Заявява, че втората
вноска в изменения й по устната уговорка размер е платил по банкова сметка на
продавача на 18.02.2014 год. Разяснява, че в периода 2012 год.-2014 год.
ответното дружество е променило наименованието и седалището и адресът си на
управление. Сочи, че сградата е била въведена в експлоатация с удостоверение №
27 от 19.04.2017 год., но апартамент № 2 не му е предаден във владение.
Установил е освен това, че разрешението за строеж не е било издавано на
ответното дружество, а на друг търговец „Нера“ ООД, ЕИК *********, който на
14.06.2016 год. е продал на трети лица обекта на предварителния договор.
Намира, че ответното дружество не е било титуляр на правото на строеж, респ. не
е имало правна легитимация за сключване на предварителния договор с него.
Счита, че се касае до изначална липса на съгласие на действителния
собственик –титуляр на правото на строеж „Нера“ ООД за сключване на
предварителния договор и анекса, поради което последния се явява нищожен
по смисъла на чл.26, ал.2, изр.1, предл.2 от ЗЗД, поради липса на воля
титуляря на правото на строеж и не поражда правни последици. Позовава се и
на липсата на данни „Нера“ ООД да е упълномощавал ответното дружество да
сключи предварителния договор и анекса към него, както и на неучастието в
съставянето и подписването на договореността на „Нера“ ООД, като
заключава, че уговорките са постигнати без знанието и съгласието на
действителния носител на вещни права. Счита, че в случай, че ответникът
действително се окаже титуляр на правото на строеж или упълномощено за това
лице от титуляра, то предварителния договор с анекс следва да бъде развален,
поради неизпълнение на задълженията на ответното дружество да предаде в
срок владението върху апартамента.
Предявените
искове са със следните правни квалификации: кумулативно съединените главни искове-с
правни основания в чл.124, ал.1 от ГПК във чл. 26, ал. 2, изр. 1-во,
предл. 2-ро ЗЗД и чл. 34 от ЗЗД, а предявения при условията на
евентуалност–с правно основание в чл. 55, ал. 1, предл.3 от ЗЗД.
Ответникът
„Нера инвест“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище гр.Бургас,8000,община
Бургас,област Бургас и адрес на управление ул.“Опълченска“№ 24 не е подал
писмен отговор, не е взел становище, не е направил възражения, не е посочил,
представил или ангажирал доказателства. В производството по делото
съобщения и призовки е прието, че е получавал редовно при приложение на
чл.50, ал.4 от ГПК.
Бургаски
окръжен съд, като обсъди доводите на страните и събраните и представени по
делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Видно от
приложения по делото нотариален акт за учредяване право на строеж
срещу задължение за строителство № 163 от 31.07.2012 год. на нотариус
Гергага Недина, вписан като акт с № *, том *, дело № 1063/2012 на Служба по вписванията гр. Поморие, е учредено право
на строеж на „Нера“ ООД върху поземлен имот с идентификатор 57491.501.*** по КККР на гр. Поморие, при реализиране на което дружеството да
придобие конкретно описани обекти от жилищна сграда за сезонно
ползване с магазин за промишлени стоки и открит паркинг, като сред
обектите е и апартамент № 2, находящ се ва втори етаж със застроена площ от
61,34 кв.м. Установява се, също така, от приложените доказателства, че на
06.09.2012 г. между ищеца, като купувач и „Нера Консулт“ ООД, като продавач е
сключен предварителен договор за покупко – продажба на процесния недвижим имот,
находящ се в поземления имот описан в горепосочения нотариален акт. Съгласно
клаузите на договора, продавачът се е задължил да прехвърли правото на
собственост върху процесния апартамент, находящ се в “жилищна сграда за сезонно
ползване с магазин за промишлени стоки и гаражи“-„Фоур сизонс“ в ПИ с
идентификатор 57491.501.*** по КК на
гр. Поморие, която ответникът се задължава да построи по силата на разрешение
за строеж, и издаде със степен на довършване по БДС „до ключ“, в срок до
30.07.2013 г. Като насрещно задължение на купувача е уговорено, той да заплати
продажна цена за имота в размер на 35000 евро с начин на плащане: на две
вноски, първата в размер от 24000 евро в деня на подписване на договора и втора
вноска от 11000 евро до 01.03.2013 год. От протокол за проведено общо
събрание на 14.11.2012 г. на съдружниците на „Нера консулт“ ООД се установява,
че съдружниците са взели решение за промяна на наименованието на дружеството на
„Нера инвест“ ООД, което решение е вписано в Търговския регистър на 26.11.2012
г. /това обстоятелство е констатирано от съда при справка по партидата на
дружеството в Търговския регистър/. По делото е представен анекс към
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 27.01.2014 г., от който е
видно, че страните са предоговорили срока за завършване и предаване на обекта,
като същия е удължен до 30.06.2014 год. Купувачът е заплатил първата вноска в
размер на 24000 евро на датата на сключване на предварителния договор в
брой, видно от представената неоспорена разписка, подписана от Н.К., вписан като съдружник към този момент в
електронния търговски регистър по партидата на ответното дружество и
подпечатана с неговия печат. Платена е и втората вноска в размер на
5525 евро на 18.02.2014 год. по банков път,видно от приложения банков документ.
При така
установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:
По
отношение на кумулативно съединените главни искове за установяване, че
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 06.09.2012 год. и анекс
към него от 27.01.2014 год., сключени между ищеца и ответното дружество са
нищожни, поради липса на съгласие на титуляря на правото на строеж и за
осъждане на ответното дружество да изплати на ищеца сумата от 29 525 евро,
представляваща недължимо платени средства по нищожен договор, съдът ги намира
за неоснователни.
Съгласно
теорията и съдебната практика „липса на съгласие“ по смисъла на чл. 26, ал. 2
от ЗЗД е налице тогава когато волеизявлението е направено при т.нар. „съзнавана
липса на съгласие“, т.е. когато съгласието, е изтръгнато с насилие, или
е направено на шега, както и когато договорът е подписан от лице, чието
волеизявление не произтича от лицето, което се сочи като страна по договор. В
настоящия случай предпоставките за нищожност, поради липса на съгласие не са
налице. Не се твърди, че волеизявленията на страните по сделката са направени
на шега или са изтръгнати с насилие. Не се оспорва и обстоятелството, че
подписите положени върху документите, принадлежат на лицата, които са направили
волеизявленията в тях. При това положение не е налице нищожност на
предварителния договор и анекса към него на соченото основание – липса на
съгласие. От представените по делото доказателства се установява, че по
отношение на процесния ПИ с идентификатор 57491.501.140 по КК на гр. Поморие, е
учредено право на строеж, преди подписване на предварителния договор, не на ответника
„Нера инвест“ ООД, а на друго юридическо лице - „Нера“ ООД. Това обстоятелство
не води до липса на съгласие за сключване на предварителния договор
за продажба на недвижим имот от 06.09.2012 год. и анекса към него от 27.01.2014
год. Обстоятелството, че продавачът не е собственик,
не обосновава нищожност на сделката. В правната доктрина се поддържа
становището, че продажбата на чужда вещ е валидна, но
няма вещно транслативно действие, защото приобретателят не може да придобие
права, които праводателят му не е притежавал. Липсата на транслативно действие
на договора не се дължи на нищожност на продажбата, а на обстоятелството, че
въз основа на сделката действителният собственик на имота не е загубил своите
права,а този който не притежава определено право,не може да го прехвърли.
Правилата за последиците при съдебното остранение по
реда на чл.188-192 от ЗЗД потвърждават горния извод. Законът урежда какви са
правата на купувача и задълженията на продавача, ако е продадена изцяло или
частично чужда вещ. Такива правила не биха имали място, ако договорът се
считаше от закона за нищожен, защото за последиците от сключването на нищожен
договор съществуват правила в общата част на закона. Що се отнася
до предварителния договор,то по отношение на него с оглед
характера му, въпросът за принадлежността на правата, които са негов обект
към момента на подписването му изобщо не стои. Този договор няма вещно
прехвърлителен ефект, въз основа на него не се придобиват права, той има
организационен характер и се поемат насрещни задължения за сключване на бъдещ
договор. Следователно без значение към момента на подписване на предварителен
договор е дали бъдещият прехвърлител-продавач притежава правото на собственост
или не върху прехвърляната вещ. По тези съображения съдът приема, че не е
налице сключване на процесния предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот при липса на съгласие от
лице, което не е титуляр на правото на строеж. Ето защо претенцията на
ищеца чл.124,ал.1 от ГПК във чл. 26, ал. 2, изр. 1-во, предл. 2-ро ЗЗД и
чл. 34 от ЗЗД следва са се отхвърли като
неоснователна. При положение, че не е налице нищожен договор,неоснователна е и
претенцията по чл.34 от ЗЗД за връщане на дадено по нищожен договор и
сумата от 29525 евро, не се дължи обратно на ищеца на това основание.
Предвид
изложеното, съдът е длъжен да разгледа и да се произнесе по същество, по
предявения при условията на евентуалност иск с правно основание в чл. 55, ал.
1, предл. 3 от ЗЗД.
Този иск
се явява основателен и доказан. Ищецът заявява, че правото му на вземане
произтича от разместване в имущественото състояние на страните въз основа на
отпаднало правно основание, за което той е платил сума в общ размер на
29 525,00 евро.
Както бе
посочено по–горе, страните в настоящото производство са били обвързани от
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. В случая липсват
доказателства ищецът да е отправил изявление за разваляне на този договор преди
предявяване на иска, поради което следва да се приеме, че в подадената
исковата молба ищецът е упражнил правото по чл.87 от ЗЗД,като
е направил изявление за неговото разваляне, което е достигнало до
ответника с връчването й. Предявявайки иск за връщане на процесната сума, поради
отпадане на основанието за нейното плащане, ищеца имплицитно е упражнил
потестативното си право да развали договора-като в конкретния случай исковата
молба е покана за изпълнение по смисъла на чл. 87, ал. 1 ЗЗД.
От изявленията на ищеца и представените доказателства не се установява
ответникът да е изпълнил поетите по предварителния договор задължения-да
построи в определен срок апартамент и да го прехвърли на ищеца. От друга страна
са налице доказателства, че ищецът в изпълнение на поетите от него договорни
задължения е платил на ответника сума в общ размер на 29 525,00
евро. Приложения с исковата молба нотариален акт удостоверява, че право
на строеж в процесния ПИ с идентификатор 57491.501.140 по КК на гр. Поморие е
учредено не на ответника, а на трето лице, поради което следва да се приеме, че
изпълнението на поетите от ответника задължения за построяване на сграда и
прехвърляне правото на собственост върху апартамент от нея, предмет на
предварителния договор,с оглед приложените доказателства, е невъзможно. С
предявяването на исковата молба, ищецът е упражнил правото си да развали
сключения предварителен договор и за него е възникнало правото да получи изплатената
по повод на него продажна цена, тъй като същата е дадена на отпаднало основание.
При това положение
следва да бъде уважен предявеният в условията на евентуалност иск по чл. 55,
ал. 1, предл. 3 от ЗЗД.
По
разноските по делото:
Пълномощникът
на ищеца е отправил искане за присъждане на разноски за настоящото
производство като е представен и списък на разноските, което искане с оглед
изхода на делото следва да бъде уважено. Съгласно приложения списък и
доказателства за реално извършване, разноските са в размер на 568,80 лева за
превод на документи и заплатена държавна такса.
На
основание чл.38,ал.2 от Закона за адвокатурата на адв. Атанас Атанасов
следва да бъде определено възнаграждение в размер на 2262,38 лв.,като ответното
дружество следва да бъде осъдено да му го заплати.
По
изложените съображения и на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявените от А.Б.Ч., роден на *** год., гражданин на *** чрез пълномощника адв. Атанас
Атанасов с адрес на кантората гр.Варна, ул.“Алеко Константинов“ № 2-А, офис 16 обективно
кумулативно съединени искове против „Нера инвест“ ЕООД, ЕИК ********* със
седалище гр. Бургас, 8000, община Бургас, област Бургас и адрес на управление
ул.“Опълченска“ № 24: за признаване за установено, че предварителен договор за
продажба на недвижим имот от 06.09.2012 год. и анекс към него от 27.01.2014
год., сключени между ищеца и ответното дружество за нищожни, поради липса на
съгласие на титуляря на правото на строеж и за осъждане на ответното дружество
да върне на ищеца сумата от 29 525 евро, представляваща недължимо платени
средства по нищожен като сключен при липса на съгласие предварителен
договор от 06.09.2012 год.
ОСЪЖДА
„Нера инвест“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище гр. Бургас, 8000, община Бургас,
област Бургас и адрес на управление ул. “Опълченска“ № 24 да заплати на А.Б.Ч., роден на
*** год., гражданин на *** чрез пълномощника адв. Атанас Атанасов с адрес на
кантората гр.Варна, ул. “Алеко Константинов“ № 2-А, офис 16 сумата
от 29 525,00 /двадесет и девет хиляди петстотин двадесет и пет/ евро,
платена въз основа на отпаднало правно основание –развален поради
неизпълнение с едностранно волеизявление,съдържащо се в исковата молба по повод
на която е образувано производството по настоящото дело , предварителен договор
за продажба на недвижим имот от 06.09.2012 год. и анекс към него от 27.01.2014
год.
ОСЪЖДА
„Нера инвест“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище гр. Бургас, 8000, община Бургас,
област Бургас и адрес на управление ул. “Опълченска“ № 24, да заплати на А.Б.Ч., роден на
*** год., гражданин на *** чрез пълномощника адв. Атанас Атанасов с адрес на
кантората гр.Варна, ул. “Алеко Константинов“ № 2-А, офис 16 сумата от
568,80 лв., представляваща направени за настоящото първоинстанционно
производство разноски- такса за превод на документи и заплатена държавна такса.
ОСЪЖДА
„Нера инвест“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище гр. Бургас, 8000, община Бургас,
област Бургас и адрес на управление ул. “Опълченска“ № 24, да заплати на адв. Атанас Иванов Атанасов с адрес на
кантората гр.Варна, ул. “Алеко Константинов“ № 2-А,офис
център „Тракия“, офис 16 на основание чл.38, ал.2 от Закона за
адвокатурата адвокатско възнаграждение в размер на 2262,38 лв.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис от него на страните.
Съдия: