№ 94
гр. София, 04.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:........
при участието на секретаря ........
като разгледа докладваното от ........ Гражданско дело № 20231110139650 по
описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от С. Н. Й., ЕГН: **********
срещу .......... и ............, с която са предявени установителни искове с правно основание чл.
26, ал. 1, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД за прогласяване нищожността на: 1) договор за наем от 19.02.2021,
вписан в ......... с вх. № 512/04.03.2021 г., акт. № 298, том I; 2) договор за наем от 19.02.2021 г.,
вписан в ......... с вх. № 513/04.03.2021 г., акт. № 299, том I и 3) договор за наем от 19.02.2021
г., вписан в ..... с вх. № 514/04.03.2021 г., акт. № 300, том I, сключени между ...... и ......,
поради заобикаляне на закона, както и поради противоречие със закона, както и евентуални
претенции по чл. 537, ал. 2 от ГПК, за признаване на установено в отношенията между
страните, че договор за наем от 19.02.2021 г., вписан в ......... с вх. № 513/04.03.2021 г., акт. №
299, том I и договор за наем от 19.02.2021 г., вписан в СВ...... с вх. № 514/04.03.2021 г., акт. №
300, том I нямат действие и са непротивопоставими на ищеца, като същите да бъдат
заличени в Служба по вписванията – ......, както и за признаване на установено в
отношенията между страните, че договор за наем от 19.02.2021, вписан в ...... с вх. №
512/04.03.2021 г., акт. № 298, том I има действие спрямо ищеца за срок от една година, като
това обстоятелство, съобразно промяната на срока на договора да бъде отразено в Служба
по вписванията – .......
Ищецът излага твърдения, че на 19.02.2021 г. между първия ответник ...... (като наемодател)
и втория ответник ...... (като наемател) са сключени три договора за наем, по силата на които
наемодателя предоставял на наемателя за временно и възмездно ползване собствената си
земеделска земя заедно с трайните вложения в нея, а именно три поземлени имота, сред
които бил поземлен имот, представляващ земеделска земя, находяща се в землището на
......... по КККР, одобрени със Заповед № .... г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ
1
от 30 424 кв. м.
Посочва, че трите процесни договори били с абсолютно еднакво съдържание с изключение
на клаузата, регламентираща срока на същите, като договорът за наем на земеделска земя,
вписан в Служба по вписванията гр. ...... с вх. № 512/04.03.2021 г. е сключен за срок от 3
стопански години, считано от 01.10.2021 г. до 01.10.2024 г., договорът за наем на земеделска
земя, вписан в Служба по вписванията гр. ...... с вх. № 513/04.03.2021 г. е сключен за срок от
3 стопански години, считано от 01.10.2024 г. до 01.10.2027 г. и договорът за наем на
земеделска земя, вписан в Служба по вписванията гр. ...... с вх. № 514/04.03.2021 г. е
сключен за срок от 3 стопански години, считано от 01.10.2027 г. до 01.10.2030 г.
Ищецът твърди, че в резултат на прехвърлителни сделки е придобил общо 51,85 на сто
идеални части от поземления имот, предмет на процесните договори за наем, а първият
ответник е придобил общо 32,4 на сто идеални части от същия. Навежда твърдения, че
процесните договори са сключени с цел да бъдат заобиколени разпоредбите на чл. 4а, ал. 2
ЗСПЗЗ и чл. 229, ал. 2 ЗЗД и да бъде отдаден имота под наем за срок, надвишаващ три
години, като разгледани в общност те се явявали отдаване под наем за срок по-дълъг от
императивно определения законов срок. Посочва, че процесните договори са сключени на
една и съща дата, между едни и същи страни, като уговореният във всеки следващ договор
срок бил продължение на предходния такъв. Счита, че в случая са приложими нормите на
чл. 4а и чл. 4б ЗСПЗЗ, при съобразяване с ограниченията на нормата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД,
като в този смисъл твърди, че в качеството си на миноритарен съсобственик, който не
притежава повече от половината идеални части в съсобствеността, а само 5,55 на сто към
момента на сключване на договорите, първият ответник е можел да предостави под наем
недвижимия имот само за срок до една година, съгласно чл. 4а, ал. 1 и 2 ЗСПЗЗ, а съгласно
чл. 229, ал. 2 ЗЗД - до три години. Твърди, че сключвайки трите договора за наем от една и
съща дата с последователни срокове на действие от по 3 години, ответниците са постигнали
забранения с разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД правен резултат, а именно по - дълъг срок на
действие на договора от установения, като формално действали по незабранен от закона
начин. С оглед изложеното твърди, че сключването на процесните договори е в нарушение
на забраната за заобикаляне на закона. Счита, че спрямо договорите за наем на земеделска
земя, сключени между двамата ответници е приложима разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от
ЗСПЗЗ, като в този смисъл твърди, че процесните договори за наем, с обща
продължителност на наемния срок от 9 години, са противопоставими на ищеца само в
рамките на срок от една година. Излага, че в конкретния случай е приложимо законовото
ограничение на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, съгласно което лицата, които могат да вършат само
действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три
години, като в тази връзка твърди, че като сключени на една и съща дата, между едни и
същи страни и с еднакви клаузи, но за различни последователни периоди, процесните
договори следвало да се разглеждат като един договор със срок на действие от 01.10.2021 до
01.10.2030 г. Посочва, че договорът за наем, сключен за срок по-дълъг от три години, може
да бъде сключен от съсобственик за цялата вещ, ако обаче съсобственикът, сключил договора
2
не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки
един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го приели. В този
смисъл твърди, че като мажоритарен собственик на имота, притежаващ повече от 50 %
идеални части от съсобствеността, не е приел процесните договори - нито изрично, нито с
конклудентни действия, включително и не е получавал плащания за наем по тях, напротив,
счита същите като нарушаващи правото му на собственост върху имота. Позовава се на
разпоредбата на чл. 31, ал. 1 ЗС и в тази връзка цитира практика на ВКС, като посочва, че в
решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г. на ВКС, II г. о. е прието, че договор за
аренда и договор за наем, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от
общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако
същите са го приели изрично или мълчаливо - например получавайки припадащата се на
дела им част от наемните плащания. Предвид изложеното предявява настоящата искова
молба. Претендира разноски по делото, включително адвокатски хонорар.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК, нито след изтичането му, не е постъпил отговор от ответника
....... По делото е постъпил отговор от ......, с който оспорва исковите претенции. Оспорва, че
исковата претенция в цялост е недопустима поради липса на правен интерес. По същество
оспорва иска като неоснователен с аргумент, че при хипотетично приравняване на трите
процесни тригодишни договори към един единствен деветгодишен, правната последица би
била непротивопоставимост, а не нищожност, тъй като за надвишаващия срок договорът
обвързва сключилите го страни. Оспорва като неоснователни и евентуалните искове, като
твърди, че от ищеца е налице приемане на всеки един от трите процесни тригодишни
договора, чрез съгласие с извършено плащане по тях, за които обстоятелства прилага като
писмени доказателства - четири справки относно банкови извлечения от сметката на
дружеството. Предвид изложеното моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира
съдебни разноски.
По исковете с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 и пр. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже по делото сключването между ответниците ...... и ...... на процесните три договора за
наем от 19.02.2021 г. с посоченото в исковата молба съдържание, което заобикаля закона или
противоречи на императивни законови разпоредби
С разпореждане, инкорпорирано в Определение от 29.02.2024г. съдът е дал указания на
ищеца да уточни предявените искове, ищецът е заявил, че предявява иск с искане за
прогласяване на нищожност на процесните договори поради заобикаляне на закона , както и
поради противоречие със закона., а при условията на евентуалност, моли съда за признаване
на установено, че по отношение на страните в процеса трите атакувани договора за наем са
непротивопоставими на ищеца относно уговорения срок във всеки един , като се иска
редуциране на същия срок за всеки един от договорите за не повече от една година.
Отделно от това се оттегля претенция, формулирана като иск по чл 527, ал. 2 ГПК .
В открито съдебно заседание, съдът, след като взе предвид молба от 05.04.2024г., е допълнил
доклада по следния начин: освен главния иск по реда на чл.26, ал.1, пр.2 и пр.1 от ЗЗД е
предявена и евентуална претенция като оспорваните договори за наем да се считат по
3
отношение на ищеца и сключилите го страни, със сключен срок на действие до една година
и за трите договора.
Във връзка с горното в тежест на ищеца съдът е разпределил, да докаже, че между
ответниците има наличие на облигационна връзка, наемно правоотношение за срок по-дълъг
от допустимия в Закона. В тежест на ответната страна е да докаже правно основание за
сключването на срочния договор и размера на срока, посочен в същия.
По Предявения иск с правно основание чл. 26,ал. 1, пр. 2 и пр. 1 ЗЗД и евентуалния иск по
чл. 124,ал 1 ГПК, вр. чл. 4а, ал. 2, ГПК съдът счита , че е налице правен интерес, тъй като:
За да е налице правен интерес от установителен иск за нищожност на договор, то решението
по него следва да се отрази на правното положение на ищеца и с уважаването му да се
постигне определен правен интерес. Когато ищецът е трето на договора лице, той би имал
правен интерес от обявяването му за нищожен, само ако атакуваният договор засяга
конкретни негови материални права. В конкретния случай се иска да се прогласи нищожност
на договори за наем, сключени между двете ответни дружества. Поначало договорите имат
правно действие само между сключилите ги страни и затова по принцип не е налице правен
интерес за третите лица да искат прогласяване нищожността на договор, сключен между
други лица. Такава възможност ще е налице само в случаите, когато формално с договорът
се засяга правната сфера на третите лица или се създава външна представа за
несъществуващо право и с това се засяга тяхната правна сфера, в които случаи би могло да
се приеме, че е налице правен интерес от провеждане на установителен иск за нищожност на
договор, доколкото правният интерес на всеки правен субект да иска прогласяване
нищожността на сделка, в която той не участва, не може да бъде отречен, дори интересът да
не е непосредствен. Именно евентуалната възможност правният субект да има дори и
някаква косвена полза от уважаване на такъв иск, би обусловила правния му интерес и
съответно допустимостта на иска. В настоящия случай ищецът обосновава правния си
интерес от предявяване на настоящите искове по чл. 26, ал. 1 ЗЗД, легитимирайки се като
собственик на 51,85 на 100 идеални части от недвижимия имот, предмет на атакуваните в
настоящото производство договори за наем. С оглед последното съдът намира, че решението
по делото ще се отрази на правното положение на ищеца, поради което за последния е
налице правен интерес от предявяване на установителните искове по чл. 26, ал. 1 ЗЗД,
поради което искът е допустим.
По иск с правна квалификация чл. 26,ал. 1, пр. 2 ЗЗД:
По делото не е спорно, че ответниците се намират в облигационно отношение помежду си,
по силата на сключен договор за наем на описаните в искова молба недвижими имоти, със
съдържанието и сроковете, посочени в искова молба, както и не е спорно ищецът да е
собственик на 51,85 на 100 идеални части от недвижимите имоти, предмет на атакуваните в
настоящото производство договори за наем, както и че ответникът е притежавал 5.55 % от
идеалните части на имотите.
4
На първо място съдът счита, че за да разгледа така предявените искове, следва първо на
основание чл. 20 ЗЗД да тълкува волята на страните по процесните договори, ответниците
по иска. На първо място настоящия съдебен състав счита, че волята на участниците в
облигационното отношение е една , а именно: отдаване под наем на процесните имоти,
постигната воля със сключения договор за наем на земеделски земи, вписан в Агенция по
вписванията с вх/ № 512/04.03.2021г. Договор за наем на земеделски земи за първоначален
срок 01.10.2021г. до 01.10.2024г., в който страните са се споразумели да се отдадат под наем
процесните Поземлени имоти, описани в предмет на договора за сумата в размер на 50
лв./дка. С последващите волеизявление, се изменя и продължава единствено срокът на
сключения вече Договор за наем на процесните имоти, макар да са озаглавени Договори,
всъщност и двата такива представляват Анекс на първоначално сключения договор, с
изменение единствено на клауза Раздел III Срок на договора. Съдът счита, че за да се
разбере действителната воля на страните е необходимо да се изследват именно
волеизявленията им, а не как е озаглавен разписания писмен носител .
С определение №40 от 25.01.2010 год. по т.д. №838/2009 год. на ВКС, І Т. О. обжалваното
въззивно решение е допуснато на основание чл.288 във вр. с чл.280, ал.1, т.3 ГПК до
касационно обжалване за произнасяне по следните правни въпроси от значение за точното
прилагане на закона както и за развитие на правото: за възможността наемните
правоотношения между едни и същи страни, за една и съща вещ да продължат повече от 10
години, ако са породени от сключени последователно повече от един договори, както и
анексите, с които е продължено действието на първоначално сключения наемен договор,
представляват ли нови самостоятелно договори за наем. В Р Е Ш Е Н И Е № 75 от
26.05.2010 година постановено по реда на чл. 290 ГПК по т.дело №838 /2009 годин на I ТО
ВКС съдът е отговорил на поставения въпрос, като е приел: "сключените между страните
анекси не представляват нови самостоятелни наемни договори, поради което не може да се
счита, че с тях са породени нови наемни отношения, макар и между същите страни и за
същата наета вещ, спрямо всяко едно от които може да се приложи максималния 10 годишен
срок за продължителност на наемното правоотношение. Анексите представляват
самостоятелни съглашения между страните в наемното правоотношение, с които се изменят
само някои от елементите му, но с тях то нито се поражда, нито се прекратява, поради което
не представляват самостоятелни нови наемни договори. Договорът за наем е съглашение
между наемодателя и наемателя, с което се поражда, урежда или прекратява наемното
правоотношение/арг. от чл.8 ал.1 във вр. с чл.228, ал.1 ЗЗД/.... те не представляват нови
самостоятелни наемни договори. Те съдържат само промяна в цената и срока на действие на
първоначално сключения наемен договор, защото от тях не се поражда основното
задължение на наемодателя да предаде вещта и да осигури ползването й, както и това за
наемателя- да заплаща уговорения наем и да върне наетата вещ след прекратяване на
действието на договора/ чл.228 ЗЗД /" Приел е че правилно е приложена разпоредбата на чл.
229, ал.3 ЗЗД, като е съдът приел, че сключеният между страните наемен договор,
трансформирал се в безсрочен на основание 236, ал.1 ЗЗД, е прекратен по силата на закона с
изтичане на 10 годишния максимален срок"
5
С оглед горното съдът счита, че е налице една единна воля на страните, а именно: да се
отдадат поземлените имоти под наем за срок от 2021г. до 2030г. за уговорената цена от 50
лв/дка. , постигната посредством сключения първоначално, вписан в Агенция по
вписванията с вх/ № 512/04.03.2021г. Договор за наем на земеделски земи за
първоначален срок 01.10.2021г. до 01.10.2024г., продължен с Анекси - два броя,
озаглавени Договор за наем на земеделска земя с вх. № в АВ 512 и с вх. № 514 от
04.03.2021г.
От обективна страна заобикалянето на закона е налице, когато законът забранява с
определена сделка да се постигне даден правен резултат и се използва друга позволена от
закона сделка, за да се постигне този правен резултат. В този случай, сделката макар и да е
позволена е нищожна, поради заобикаляне на закона. От субективна страна, участниците в
сделката следва да имат съзнанието, че с нейното сключване преследват една неправомерна
цел.
В случая, сключването на договор за наем , вписан на 04.03.2021г. в АВ за срок от
01.10.2021г. до 01.10.2024 г., продължен с Анекс, озаглавен "договор за наем на земеделски
земи" , с нотариална заверка на подписите от 19.02.2021г., вписан в АВ на 04.03.2021г. със
срок - 01.10.2024г. до 01.010.2027г. и Анекс, озаглавен " Договор за наем на земеделски
земи" с нотариална заверка на подписите 19.02.2021г., вписан в АВ на 04.03.2021г. със срок
на договора от 01.10.207г. до 01.10.2030 г. не са нищожни поради заобикаляне на закона,
доколкото чрез тях не се постига забранен от закона резултат. Напротив, резултатът, които
страните постигат е допустим и съобразен със закона. Това е така, тъй като нито
разпоредбите на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, нито чл. 229, ал. 2 ЗЗД въвеждат забрани за сключване
на договори за наем за срок по-дълъг от една година, респ. за срок по-дълъг от три години.
Първата по посочените разпоредби предвижда, че договор за наем на земеделска земя със
срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя,
притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от
упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат
съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, без законът да изключва възможността
срокът на наемното правоотношение, да е по-дълъг от посочения.
Сключването на договор за наем от лице, което може да извършва действия на обикновено
управление за срок по-дълъг от 3 години в разрез с чл. 229, ал. 2 ЗЗД, не влече нищожност
на целия договор, а съставлява основание за редуциране на уговорения срок до 3 години и за
прекратяване на договора след изтичане на срока.
Дали страните ще сключат три договори за наем на една и съща дата, всеки за срок от 3
години, или ще сключат един договор за девет години в случая, влече след себе си една и
същата последица - редуциране срока на договора до позволения в закона, до три години,
поради което не е налице заобикаляне на закона или постигане на забранена цел.
С оглед горното искът за прогласяване нищожност на процесните три броя договори поради
заобикаляне на закона, следва да бъде отхвърлен.
6
По иск с правно основание чл. 26,ал. 1., пр. 1 ЗЗД:
По делото не е спорно, че ответниците се намират в облигационно отношение помежду си,
по силата на сключен договор за наем на описаните в искова молба недвижими имоти, със
съдържанието и сроковете посочени в искова молба, както и не е спорно ищецът да е
собственик на 51,85 на 100 идеални части от недвижимите имоти, предмет на атакуваните в
настоящото производство договори за наем, както и че ответникът е притежавал 5.55 % от
идеалните части на имотите.
Казаното по - горе за действителната воля на страните, съдът счита за приложимо и при
разглеждането на този иск, като счита, че сключеният Договор за наем на земеделски земи
със срок до 01.10.2030г.
Съгласно чл.229. ал. 2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено
управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. В случай обаче,
че такъв договор е сключен, той не е нищожен. Съгласно задължителната съдебна практика,
на която се позовават съдилищата при разрешаване на сходни спорове между страните по
настоящото дело, последицата от дерогирането на посоченото правило не води до порок на
договора относно неговата действителност, а има за последица само редуциране на
уговорения срок.
Това е така, тъй като сключването на договор за наем над установения в закона максимален
срок или от лице, което няма правомощията да сключи договор за срок такъв срок, не е
порок на сделката, който обосновава нейната пълна нищожност, но се отразява върху един от
елементите на договора, касаещ модалитета срок като го ограничава.
Следва да се замести нищожната клауза в договора с повелителното правило на закона
относно срока на наемния договор, съгласно чл. 26, ал. 4 ЗЗД, каквото е разрешението по
този въпрос в решение № 315 от 12.07.2006 год. по гр. д. № 880/2005 год. на ВКС, която
съдебна практика следва да се приеме за правилната.
С ал. 2 на чл. 4а, в отклонение от разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, се предвижда
съсобственик или съсобственици, които притежават повече от една четвърт от дяловете, да
могат да сключат договор за наем със срок над 1 година, който да е противопоставим на
останалите съсобственици. В съдебната практика /Решение № 179 от 23.07.2015 г. по гр. д.
№ 3104/2014 г., IV г. о. на ВКС/, се приема, че имуществените отношения в хипотезата на чл.
32, ал. 1 ЗС се уреждат между съсобствениците, а не между наемателя и неучаствалия в
сделката съсобственик, което съдът намира за приложимо и в случаите по чл. 4а, ал. 2
ЗСПЗЗ. Съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на
съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Доколкото отдаването на
съсобствена вещ под наем представлява действие на управление, решението за това следва
да бъде взето при съблюдаване разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС тоест от съсобствениците,
притежаващи повече от половината й. С оглед на това когато съсобствената вещ е отдадена
под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от
половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите
7
съсобственици на имота заедно или поотделно /в този смисъл решение № 314/17.02.2012 г.
на ВКС, ІІІ г.о по гр.д. № 1548/2010 г./. Следователно наемният договор, сключен от ....... ,
макар да не отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, е валиден, но
непротивопоставим на съсобственика - ищец.
Фактът, че договорът за наем е сключен от съсобственик с част по-малка от 25 на сто
идеални части от съсобствените имоти, не влече нищожност на договора по смисъла на чл.
26 ал. 1 пр. първо ЗЗД – противоречие със закона. Договорът за наем е облигационен договор
и следва да се разглежда на плоскостта на облигационните правоотношения, а не на вещните
такива /които уреждат отношенията между самите съсобственици/. Именно поради това е и
възможно сключването на валиден договор за наем и при липса на собственост върху
наетата вещ от страна на наемодателя. В този смисъл е и Решение № 541 от 6.02.2012 г. на
ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК, в което е посочено, че договорът за наем не
обвързва собствениците на земеделски земи, ако е сключен в нарушение на закона, но не е
нищожен.
С оглед горното, доколкото договорът не е изцяло нищожен, съдът счита, че искът по чл.
26,ал. 1 . пр. 1 и пр. 2 ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По предявения евентуален иск с правно основание чл.124,ал. 1 ГПК, вр. чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ,
по отношение на клаузата на Раздел III СРОК НА ДОГОВОРА т. 1, с който е направено
искане от съда да прогласи процесните договори за непротивопоставими на ищеца за срок
повече от една година, съдът намира следното:
Разпоредбата на чл. 4а, ал. 1 от ЗСПЗЗ е обща и касае всички договори за наем, без значение
на срока, за който са сключени. С ал. 2 се поставя специално изискване към договорите за
наем, които са със срок над една година- те трябва да бъдат сключени от съсобственик
(съсобственици), притежаващи най-малко една четвърт идеална част от имота. Тълкуването
на тази норма води до извод, че за да отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 1, т. 3 от ЗСПЗЗ,
договорът за наем за срок над една година, който касае съсобствен имот, трябва да е
сключен при спазване на поставеното от ал. 2 условие.
Настоящият случай именно е такъв, като по делото няма спор, че ответникът ...... - сключил
договорите като наемодател, не е собственик с притежание в съсобствеността повече от 25
процента идеални части, поради което, клаузата за срок на договорите, предмет на
настоящия иск не отговарят на изискванията на чл. 4а ЗСПЗЗ, поради което договорът е
действителен между страните, но е непротивопоставима клаузата на срока на договора по
отношение на собственика, неучаствал по последния и непотвърдил същия. Ищецът обаче
иска договорите да бъдат обявени по отношение на клаузата за срок за непротивопоставими
му за повече от една година.
Ищецът изрично и след указания на съда да уточни евентуалния си иск многократно е
заявил, че търси защита от съда, който да признае за установено, че процесните договори са
непротивопоставими на ищеца за срок над една година. Още в исковата молба ищецът е
8
заявил търсена защита от съда да признае в отношенията между страните, че Договор за
наем на земеделски земи от 19.02.2021г. , вписан с вх. № 512/04.03.2021 на Агенция по
вписванията има действие по отношение на страните в процеса за срок от една година. В
обстоятелствената част на молба 05.04.2024г., неразделна част от искова молба, това
твърдение се обосновава с нарушението на разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС и отново се
твърди, че договорите за наем на земеделска земя , описани в искова молба, са
непротивопоставими на ищеца за срок над една година, поради забраната на чл. 4а, ла. 2
ЗСПЗЗ. Дори изрично е изложено твърдение, че тъй като нормата на чл. 4а, ал 2 ЗСПЗЗ е
специална, то не следва да се прилага нормата на общия закон чл. 229, ал. 3 ЗЗД. В открито
съдебно заседание, проведено на 01.10.2024г., процесуалният представител на ищеца отново
е отправил искане в хода по същество на спора до съда по отношение на евентуалния
предявен иск да се признае за установено, че процесните договори са непротивопоставими
на ищеца за срок над една година, при условие , че се отхвърлят главния иск по чл 26,ал. 1,
пр. 2 и пр. 1 ЗЗД.
Съдът счита, че макар Договор за наем на земеделски земи, вписан в Агенция по
вписванията с вх/ № 512/04.03.2021г.; чиито срок е продължен с Анекс, озаглавен - Договор
за наем на земеделски земи, вписан в Агенция по вписванията с вх/ № 513/04.03.2021г.; и
Анекс , озаглавен - Договор за наем на земеделски земи, вписан в Агенция по вписванията с
вх/ № 514/04.03.2021г да не са нищожни, на основанията посочени по- горе, същите са
непротивопоставими на ищеца за повече от три години общо ( доколкото и съдът се
мотивира, че счита, че е налице един договор, с продължение на срока чрез анексиране на
същия) - на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД, но доколкото не е сезиран с такъв иск, а с иск за
непротивопоставимост на договорите по отношение на ищеца за срок повече от една година,
счита, че не съществува обаче правна норма по силата на която, съдът да признае за
установено, че действието на клаузата , уговорена в Раздел III на Договора за наем се
трансформира до максималния предвиден срок, като е с действие по отношение на ищеца
до една година, каквато безспорно, съобразно искова молба, молба уточнение, съдържаща се
в молба от 05.04.2024г., и изказването в открито съдебно заседание, е искането на ищеца.
Това е така, тъй като: съдът счита, че в случая е приложима разпоредбата за трансформация
на срока, предвидена в на чл. 229,ал. 3 ЗЗД, така както е приета от законодателя - ако
договорът за наем бъде сключен от лица, които имат по - малко от 50 % ид. ч. от общата
съсобственост за по-дълъг от предвидения в ал. 2 на чл. 229 ЗЗД срок, той има сила за
десет, съответно за три години. Подобна трансформация на срока не е предвидена в друг
закон и е неприложима аналогията, която ищеца прави, като разлика дали сключилия
договора собственик притежава 50 % ид. ч. или 25 % ид. ч. законът не прави.
Разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД не може да се тълкува разширително и различно от
предвиденото в закона, да се прилага съобразно последващата създадена правна норма и
съобразно предвидения в нея различен срок - една година (чл. 4а ал, 2 ЗСПЗЗ, обсъжда
възможността на миноритарен собственик да сключва договори за наем над една година),
като не се съдържа законова препратка или аналогична друга разпоредба, въз основа на
9
която съдът да приложи редукция на срока на договорите до една година, вместо
предвидената трансформация в чл. 229, ал. 3 ЗЗД - до три години, с каквото искане
конкретно и безспорно е сезиран от ищеца. Произнасянето по нещо по- различно от
поисканото би довело до порок на съдебното решение, съобразно принципа на
диспозитивното начало.
С Решение № 253 от 24.04.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2173/2023 г., II г. о., ГК, докладчик
съдията Розинела Янчева е дадено тълкуване на въпроса: "Разпоредбата на чл. 4а, ал. 2
ЗСПЗЗ (в редакцията й след изменението с ДВ, бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г.),
специална ли е и дерогира ли чл. 229, ал. 2 и 3 ЗЗД. като настоящият съдебен състав споделя
тълкуването, дадено по реда на чл. 290 ,ал. 3 ГПК, а именно: "....Разпоредбата на чл. 4а, ал.
2 ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД. Ако договорът е с по-дълъг
срок, на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД той има сила за неучаствалите съсобственици за три
години. Аргументи за горното се черпи и от мотивите на решение № 50/21.06.2022 г. по гр.
д. № 1666/2021 г. на ВКС, ІІ г. о."
В чл.26, ал.4 ЗЗД е узаконено правилото, че недействителната част от фактическия състав не
влече недействителност на целия фактически състав, ако са налице следните условия: когато
нищожните части са заместени по право от повелителни правила на закона, или когато може
да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните и части. Първото
условие е налице при ограничена от повелителни разпоредби на закона, свобода на
договаряне на съконтрахентите, но е несъмнено, че тези императивни законови правила
трябва да уреждат конкретната недействителна част, като валидно заместят
отразената в нея воля на договарящите. Второто условие, обаче, е въпрос на конкретна
преценка на решаващия съд, с оглед значението на съответната нищожна част за страните по
сделката, възможността останалата валидна част от фактическия и състав да е самостоятелна
и като такава да породи правно действие, интересите на съконтрахентите и преследваната от
тях цел със сделката в нейната цялост. / така Р Е Ш Е Н И Е № 94 от 13.09.2016 година по
т.дело № 3768 /2014 година на ТК на ВКС/. Такова изрично заместване на волята на
договарящите, законът е предвидил в нормата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД, която несъмнено е
приложима и за договорите, сключени в нарушение на разпоредбата на закона, предвидена
в чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, но във вида, в който законодателят я е произвел - договорът има
действие до три години по отношение на собственикът на вещта, неучаствал в
сключването му.
С оглед горното, съдът счита, че искането на ищеца да се признае за установено, че Договор
за наем на земеделски земи, вписан в Агенция по вписванията с вх/ № 512/04.03.2021г.;
чиито срок е продължен с Договор за наем на земеделски земи, вписан в Агенция по
вписванията с вх/ № 513/04.03.2021г.; и Договор за наем на земеделски земи, вписан в
Агенция по вписванията с вх/ № 514/04.03.2021г. са непротивопоставими по отношение на
ищеца за срок повече от една година е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
При този изход от спора, разноски се дължат на ответника. направено е възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение, което съдът следва да уважи като вземе
10
предвид правната и фактическа сложност на делото, броят съдебни заседания - едно, липсата
на процесуално следствени действия, с участието на процесуалния защитник на ответника -
разпити на свидетели, експертизи и приемането им, следва, с оглед нормата на чл. 7, ал. 2, т.
2 Наредба № 1 / 2004г. ВАС, в размер на 1200лв. Разноски от ...... не са правени и не се
дължат.
Мотивиран от гореизложеното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Н. Й., ЕГН: ********** срещу .......... и ............, искове с
правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 и пр. 1 ЗЗД за прогласяване нищожността на: 1) договор
за наем от 19.02.2021, вписан в ......... с вх. № 512/04.03.2021 г., акт. № 298, том I; 2) договор
за наем от 19.02.2021 г., вписан в ......... с вх. № 513/04.03.2021 г., акт. № 299, том I и 3)
договор за наем от 19.02.2021 г., вписан в ..... с вх. № 514/04.03.2021 г., акт. № 300, том I,
сключени между ...... и ......, поради заобикаляне на закона, както и поради противоречие със
закона.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Н. Й., ЕГН: ********** срещу .......... и ............, искове за
признаване на установено в отношенията между страните, че Договор за наем на земеделски
земи, вписан в Агенция по вписванията с вх/ № 512/04.03.2021г.; чиито срок е продължен с
Договор за наем на земеделски земи, вписан в Агенция по вписванията с вх/ №
513/04.03.2021г.; и Договор за наем на земеделски земи, вписан в Агенция по вписванията с
вх/ № 514/04.03.2021г. са непротивопоставими по отношение на ищеца за срок повече от
една година като неоснователен.
ОСЪЖДА С. Н. Й., ЕГН: ********** да заплати на .......... сумата в размер на 1200 лв. -
разноски, сторени в настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване пред СГС с въззивна жалба в двуседмичен срок от
получаване на препис от страните.
Да се връчат преписи.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11