Р Е Ш Е Н И Е № 44
гр. Пазарджик, 05.04.2018 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
Пазарджишкият окръжен съд,
търговско отделение, в открито
заседание на двадесет и първи ноември, две хиляди и седемнадесета година
в състав:
Председател: Илиана Димитрова
като разгледа докладваното от съдия Ил. Димитрова т. д. N 200 по описа
за 2016 година, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявени са субективно съединени
искове с правно основание чл. 74, ал. 2 ЗС във вр. с чл. 72, ал.1 ЗС, от ищеца Г.К.П., ЕГН **********, действащ в качеството на ЕТ „Г.-Г.П.“, ЕИК
82209009 седалище и адрес на управление гр.Пазарджик, ул. „П.Ю.Тодоров“ №4,
чрез адв.М.М., преупълномощен от Адв.д-во „М. *** против двама ответници: Х.Ц.С., ЕГН **********,*** и
А.Ц.Х., ЕГН **********,***.
Претенцията
е да се осъдят ответниците за заплатят сумата
от 110 000 лева,
като частичен иск от общата стойност в размер на 148 930 лева,
представляваща остатък от стойността извършени подобрения в общ размер на 175
230 лева, с която се е увеличила стойността на имот, понастоящем собственост на
ответниците, а именно поземлен имот, с идентификатор по КККР н гр.Пазарджик,
одобрение със Заповед № РД-18-97/28.10.2008г. на Изп.директор на АПСК с адрес
на имота: гр.Пазарджик, ул.“Г.“№ 21 площ от 439 кв.м. - по кадастрална карта, а
по нотариален акт № , том. дело №-с площ от 375.60 кв.м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана и с начин на трайно ползване:
средно застрояване /до 10 м/, номер по предходен план:, квартал 205, при съседи
на имота, , както и да се признае в полза на ищеца правото на задържане върху
имота до заплащане на стойността на подобренията.
В хода на производството размера на
иска е увеличен от 110 000 лв. на
125 000 лв.
В исковата молба се твърди, че между
ищеца и ответниците била сключена
сделка за покупко-продажба с нотариален акт № , том , рег.№ , н.д.№ по описа на
Нотариус Н.Х. относно така описания по-горе недвижим имот. Съгласно договора,
ищецът поел задължението да построи от собствено име и за собствена сметка в
имота пететажна жилищна съгласно одобрен арх.проект със застроена площ в размер
на 157,82 кв.м. и РЗП 1073,30 кв.м., както и гаражи в дъното на парцела на площ
от 81,51 кв.м.
Сочи се, че в имота имало стара сграда, описана в нотариален акт № , том , нот.дело №
по описа на нотариус П.М, въз основа на който акт била извършена и цитираната
по-горе сделка. За да се изпълни строителството, както било договорено, тази
сграда била съборена от ищеца за негова сметка и със собствени средства въз
основа на официален документ, предоставен му от ответниците преди още да му е
бил прехвърлен имота - от 17.05.2011 г.,
а при сключване на договора ищеца получил в собственост и процесния парцел.
Твърди се, че в
качеството си на собственик и добросъвестен владелец на имота ищецът извършвал
строителството на сградата и др. обекти „при условията на приращение“,
изпълнявайки законосъобразно необходимите видове СМР на обектите, предмет на
цитирания по-горе нотариален акт, включващи средства, материали и труд на
работници, съгласно утвърден арх. проект за жилищната сградата с гаражи и
утвърден арх.проект за гаражи в двора, както и другата необходима строителна документация .
Сочи се, че въз основа на тези проекти имало издадените разрешения за строеж, а именно:
Разрешение за строеж №9/10.01.2012 г. и Разрешение за строеж №285/12.08.2011 г.
на община Пазарджик, вкл. и Разрешение за строеж № 177/31.05.2011 г. за
междусъседска ограда. Ищецът заплащал всички необходими такси и разходи за законосъобразното изпълнение на
строителството. Процесиите СМР били извършвани, вкл.подготовката за тях
започнала, считано от края на м.юли 2011 г. до март 2012 г. относно външните
гаражи, а относно жилищната сграда с кратки интервали от м.март 2012 г. до
средата на м.декември 2013г. Строителството било извършвано в съответствие с
Протокол за откриване на строителна площадка и определяне е на линия от
30.08.2011 г. и Протокол за откриване на строителна площадка и определяне е на
линия от 21.03.2012 г.
Твърди се в тази връзка, че периодът и
обема на изпълнение на обектите се установял от данните в Бетонов дневник за
жилищната сграда и в Бетонов дневник за гаражи.
Сочи се, че с
изпълнението на процесиите СМР стойността на процесния имот се е увеличила,
т.е. стигнало се до
увеличаване на пазарната му стойност със 175 230 лв., като построеното в имота имало характер на
подобрения.
В молбата, както и в подробното
приложение към нея са описани и направените според ищеца разходи за СМР, довели
до увеличаване стойността на имота, в това число:
1. Стойността на изработените
инвестиционни проекти за обектите - пететажна сграда и външни гаражи, вкл. за
тяхното одобряване, въ основа на които са издадени цитираните по-горе
разрешения за строеж - общо 17 700 лв,
вкл. и административни такси и разходи, без които е било невъзможно
законосъобразното изпълнение на строежа;
2. Разходи за събаряне на старата
сграда с цел извършване н процесиите подобрения - 4 500 лв;
З. Разходи за изграждана на масивна
ограда с дължина 8м и височина 2.20 м - 1 700 лв., от които материали -
1086 лв., труд и други необходимо присъщи разходи - 614 лв.;
4. Разходи за изграждане в груб вид
на външните гаражи на площ от 81,5 кв.м. - 21 500 лв., от които
материали - 13 814 лв., труд и други необходимо присъщи разходи - 7 686 лв.
5. Разходи за изграждане на основи
на жилищната сграда /Кота - 0.05/ със ЗП от 158 кв. съгласно одобрените
инвестиционни проекти, въз основна на които е издадено цитираното по-горе
разрешение за строеж на сградата- 45 000 лв., от които
материали - 25 912 лв., труд и други необходимо присъщи разходи - 19 088 лв.
Пояснено е, че разходите за основите са на такава стойност, поради това, че
строящата се сграда е била разположена между други две сгради на калкан, чиито
основи са били на по-голяма дълбочина.
6. Разходи за изграждане на партерен
етаж/гаражи н жилищната сграда /Кота+2.35/ със ЗП от 158 кв.съгласно одобренит
инвестиционни проекти, въз основна на които е издадено цитираното по-горе
разрешение за строеж на сградата- 27 700
лв., от които материали - 19
078 лв., труд и други необходимо присъщи разходи- 8 622 лв.;
7. Разходи за изграждане на първи
етаж на жилищната сграда /Кота+5.15/ със ЗП от 158 кв. съгласно одобрените
инвестиционни проекти, въз основна на които е издадено цитираното по-горе
разрешение за строеж на сградата - 33700
лв., от които материали- 23
129 лв., труд и други необходимо присъщи разходи- 10517 лв.;
8. Разходи за частично изграждане на
втори етаж на жилищната сграда /Кота+7.95/ със ЗП от 158 кв. съгласно одобрените
инвестиционни проекти, въз основна на които е издадено цитираното по-горе
разрешение за строеж на сградата - 7 500
лв., от които материали - 5788 лв. труд и други необходимо присъщи
разходи - 1712 лв.
Пояснено
е, че разходите и разноските за изпълнение на описаните СМР на ограда, гаражи и
жилищната сграда с гаражи в процесния парцел, вкл. проектиране и събаряне на
старата сграда са на обща стойност от 159 300 лв., довели до увеличаване на
неговата пазарна стойност със 175 230 лв.
като извършени в него подобрения - частично изпълнение на
проектираните обекти имота като „груб строеж" .
По-нататък
в молбата ищеца е посочил, че с решение №272/17.06.2016г. по гр.д.№140/2016г.
по описа на ПзОС (в сила от 12.10.2016 г.), бил развален договорът за
покупко-продажба на описания по-горе поземлен имот. Със същото решение
ответниците били осъдени да заплатят на ищеца сумата от 26 300 лв., за която бил
уважен частичния му иск за подобрения, увеличили стойността на имота, описан и
в настоящия иск.
Мотивирано е, че с оглед частичното
присъждане на тази сума в тежест на ответниците и след приспадането й от 175
230 лв., то останалата дължима сума за увеличената стойност на имота възлизала
в размер на 148 930 лева, от която в настоящото производство частично се
претендирали 110 000 лв. Посочено е и че в качеството си на добросъвестен
владелец с оглед знанието на ответниците за извършваните подобрения ищецът имал
правата по чл.72 от ЗС - за право на задържане върху процесната вещ с
извършените в нея подобрения до заплащане на процесните подобрения.
С определение № 12/09.01.2017 г. по
ч.гр.д. № 756/2016 г . по описа на ПАС е уважена молбата на ищеца по реда на
чл. 389 ГПК и е допуснато обезпечение на иска чрез налагане на възбрана върху
въпросния имот, находящ се на ул. „Г.“ № 21 в гр. Пазарджик.
Представени са писмени доказателства
и са направени доказателствени искания-за назначаване на съдебно – техническа
експертиза, която да отговори на конкретно посочените въпроси и за допускане
разпит на трима свидетели относно изпълнението на описаните СМР.
В
законния срок от ответниците е постъпил писмен отговор, в който се оспорва
изцяло предявения иск, като са изложени няколко групи възражения.
Оспорва се, че в имота са извършени
подобрения. Напротив, твърди се стойността на имота се намалила, тъй като била
съборена съществуващата в него сграда, а извършеното строителство било негодно
за ползване. В тази връзка е направено и възражение за прихващане със стойността на
съборената сграда за сумата от 35 000 лв.
Оспорени са всички стойности на подобренията в
сметките, приложени към исковата молба.
Направено е възражение за прихващане със
сумата от 5050 лв., заплатена от ответницата Х.С. по предварителен договор с ищеца от 29.07.2011г., с
който той се задължил да извърши строителството в срок и да й предаде гараж с
площ от 19,79 кв.м. с договорена степен на завършеност, което обаче не било
изпълнено.
Възразено е и че стойността на
сумата за изготвената строителна документация не представлява по своята същност
подобрение, а и ищецът не бил представил доказателства за плащането на
твърдения размер на цената й. Освен това издаденото разрешение за строеж на
сградата било без правно действие към датата на заседанието по делото на
основание чл. 153, ал.2 ЗУТ.
Сочи се, че с решението по гр.д.
№140/2016 г. на ПзОС в полза на ищеца било признато право на задържане върху
имота. Въпреки че сумата от
26 300 лв., присъдена с решението, била изплатена от ответниците и
въпреки изпратената нотариална покана, ищецът отказал да предаде обратно
владението на имота. Поради това, че са лишени от възможността да го ползват
ищецът им дължал обезщетение в размер на 300 лв. месечно, считано от 12.10.2016
г. до 12.12.2016 г., т.е. със сумата от 600 лв., за която правят възражение за
прихващане.
Твърди се, че по
силата на предварителния договор ищецът се задължил да заплаща наем на
жилището, в което ответницата А.Х.
ще живее след събарянето на съществуващата сграда - докато строителството бъде
завършено. Това задължение било изпълнявано до м.септември 2015 г., след което
и до настоящия момент било преустановено. За периода от м. октомври до м.
декември 2016 г. ищецът дължал сумата от 2100
лв., за която също е направено възражение за прихващане.
Възражение за прихващане е направено
и със
сумата от 30 000 лв., необходима според ответниците за събаряне на
досега извършеното от ищеца строителство, както и със сумата от 10 000 лв.,
представляваща стойността на строителните материали, получени от събарянето на
старата жилищна сграда, които според ответниците ищецът използвал при
извършване на новия строеж.
Освен изложеното ответниците правят
и възражение за изтекла погасителна давност за сумите, претендирани за събаряне
на старата жилищна сграда и за построяване на междусъседската ограда, които
действия били извършени преди сключване на договора за покупко-продажба, т.е.в
чужд имот. Поради тази причина давността за тях изтекла, тъй като започнала от
извършването им през 2011 г.
Оспорва се съдържанието на
представените бетонови дневници относно количеството бетон, вложено в
строителството, както и съдържанието на стойностните сметки, приложени към
молбата, относно количествата извършени СМР.
Представени са писмени
доказателства. Не се противопоставя за допускане на поисканата СТЕ. В допълнение се иска вещото
лице да отговори и на посочените от ответната страна въпроси.
На ищеца е връчен препис от отговора
и в законния срок е постъпила
допълнителна искова молба, в която от ищеца се оспорват изцяло всички
възражения, направени с писмения отговор.
Невярно било твърдението, че в имота
не са извършвани подобрения, тъй като по отношение това обстоятелство имало
влязло в сила съдебно решение. Външните гаражи били изпълнени в груб строеж и
за тях имало Акт обр.14, а за жилищната сграда с гаражи - Акт обр.7,
установяващи извършените подобрения в имота.
Пояснява се, че събарянето на
старата жилищна сграда било извършено със съгласието на ответниците, а
извършените подобрения били изпълнени в празен парцел, какъвто бил прехвърлен и
по нотариален ред. Невярно било твърдението, че извършеното строителство било
негодно за ползване – същото можело да бъде продължено във всеки един момент.
Възражението за прихващане със сумата от 35 000 лв. било лишено от правно
основание и изключително завишено по размер. Неоснователно било и възражението
за прихващане, направено от ответницата Х.С..
Оспорва се възражението, че
ответниците били лишени от правото да ползват имота. Не бил установен начина на
настъпване на вредата и размера й, липсвала покана за изпълнение на
претенцията. Освен това ответниците не заплатили размера на извършените
подобрения. В тази връзка се оспорва и претендираното обезщетение от 300 лв.
месечно.
Оспорва се и възражението за
прихващане от ответницата А.Х.
със сумата за наем на жилище в размер на 2100 лв., основанието за което било
отпаднало поради разваляне на окончателния договор за покупко-продажба, считано
от датата на получаване на нотариалната покана - 28.07.2015 г. При условията на
евентуалност е направено изявление за разваляне на предварителния договор, въз
основа на който възникнало процесното задължение за възстановяване на наемната
цена поради обстоятелството, че бил развален последващия окончателен договор за
покупко-продажба. Според ищеца, сумата за платените наеми от 7500 лв. била
недължимо платена, поради отпаднало основание и подлежала на връщане. За нея се
прави възражение за прихващане със сумата от 2100 лв., в случай че това вземане
на ответната страна бъде прието за основателно.
Оспорва се възражението за изтекла
погасителна давност, която според ищеца, започвала да тече от момента на
получаване на нотариалната покана за разваляне на процесната сделка за продажба
на имота.
Оспорват се и останалите възражения
относно сумите, необходими за събаряне на извършеното досега строителство,
които не били ликвидни и изискуеми, а освен това били произволно определени.
Оспорва се твърдението, че след събаряне на старата сграда са останали
материали, годни за непосредствена употреба в строителството. Сочи се, че
премахването било извършено съгласно уговорките в предварителния договор от
05.06.2011 г. и ответниците изгубили собствеността върху тези обекти по смисъла
на чл.99 ЗС.
От своя страна ищецът се позовава на
изтекла погасителна давност за всички насрещни претенции, за които е направено
възражение за прихващане.
По доказателствените искания в
отговора - възразява се по допускане на допълнително поставените въпроси към
вещото лице. Представени са писмени доказателства.
Ответниците
са подали отговор на допълнителната искова молба, в който се поддържат
изцяло възраженията и обстоятелствата, изложени в и първоначалния отговор.
Оспорват се като несъстоятелни доводите, наведени с допълнителната искова
молба.
Поддържа се, че към настоящия момент
имотът е негоден за ползване по предназначение, с изключение на гаражите, до
които обаче ответниците нямали достъп. В имота липсвало жилище, дворното място
не можело да се ползва. Позовава се на практика на ВКС, според която лицето в
чиято полза е признато право на задържане, (каквото липсвало към момента) също
дължи обезщетение за ползите от които е лишен собственика на имота.
Не се спори, че събарянето на
старата сграда станало със съгласието на ответниците предвид сключения договор
за строителство. Към настоящия момент обаче ответниците били лишени от
възможността да ползват имота и поради неизпълнение на договорните задължения
останали без жилище, за което им се дължало обезщетение.
Оспорва се, че стойността на гаража
от 5050 лв. била вече заплатена от ответницата Х.С., поради което възражението й се явява основателно.
Поддържа се, че стойността на строителната документация не представлява
подобрение и в тази връзка се иска ищецът да бъде задължен и да представи
платежните документи за инвестиционните проекти. Възразява се, че към датата на
завеждане на настоящото дело ищецът не бил подписал никаква документация във
връзка с етапите на строителството на жилищната сграда.
Оспорва се като неоснователно
възражението за прихващане със сумата от 7500 лв., направено с допълнителната
искова молба. Сочи се, че след разваляне на договора поради неправомерните
действия на ищеца, ответницата А.Х.
продължавала да живее под наем, т.е. ищецът продължавал да й дължи изплащането
на наемна цена от 150 лв.
Неоснователно било твърдението, че
бившите собственици се отказали от собствеността върху строителните материали
от съборената жилищна сграда. В тази връзка е поискано допускане на гласни
доказателства, които да установят какви материали са използвани от ищеца в
строителството.
Допуснати бяха и
събирани доказателства за всички спорни между страните обстоятелства,
включително за онези, на които ответниците основават всяко едно свое възражение
за прихващане.
След
преценка на доказателствата и обсъждане на правнорелевантните факти, съдът
приема следното:
С
влязло в сила решение по гр.д.№140/2016г. по описа на ПзОС (в е бил развален
договор за покупко-продажба на описания в исковата молба по- поземлен имот. Със
същото решение ответниците били осъдени да заплатят на ищеца сумата от 26 300 лв., за която бил уважен частичния му иск за подобрения, увеличили
стойността на имота, описан и в настоящия иск.
Следователно
със сила на пресъдено нещо между страните по делото е разрешен не само спора за
разваляне на договора за прехвърляне на собственост срещу задължение за
инвестиране и извършване на строителство, но и този дали недовършеното
строителство в изпълнение на този договор съставлява подобрение върху имота,
който се връща в патримониума на ответниците като последица от отпадане на
облигационната връзка.
Влязлото
в сила решение за уважаването на предявения като частичен насрещен иск за
присъждане стойността на подобрения в
полза на настоящия ищец, на практика прегражда пътя за разглеждането по това
дело на възраженията на ответниците, че построеното в имота не съставлява
подобрение, защото в качеството си на
незавършено строителство , не било довело до увеличаване на неговата стойност.
За това и настоящият състав, ограничен от тази сила на пресъдено нещо, не
следва да обсъжда дали изграждането на жилищната сграда и гаражите, предмет на
разваления договор, до съответната непълна степен на завършеност, съставлява
подобрение, по смисъла на ЗС.
Със
сила на пресъдено нещо в отношенията между страните е прието, че то
представлява подобрение на стойност по висока от размера на предявения иск и
този иск е уважен изцяло. За това по настоящото дело следва да се докаже
единствено, че стойността на имота е увеличена повече от присъденото по
частичния иск и да се прецени дали тази разлика съответства на цената на сега
предявения.
Също
така не следва да се обсъжда и въпроса дали ищецът има право да се полза от
правата на добросъвестния владелец – подобрител на имота. Този въпрос също е
обхванат от силата пресъдено нещо на споменатото вече решение, тъй като
частичния иск е предявен и уважен именно на същото основание, на което се
предявява и настоящия - чл. 74, ал. 2 ЗС във вр. с чл. 72, ал.1 ЗС, при
съобразяване със съдебната практика, че тези специални искове има на разположение
лицето, извършило подобрения, докато е владяло имота на основание на отпаднала
по-късно облигационна връзка, какъвто е процесния случай.
От
фактическа страна съдът приема, че стойността на имота, който е прехвърлен на
ищеца като празно дворно място, се е увеличила в резултат на извършения
частичен строеж с толкова, колкото е реално стойността на така изграденото
незавършено строителство-на жилищната сграда и гаражите, както и на изградената
масивна ограда.
Така
остава са се определи с колко е увеличена стойността на имота, придобит от
ответника като незастроен УПИ, в резултат на извършеното от него строителство.
В двете заключения на в. л. П.В. и на тройната експертиза се сочат различни
стойности. И двете заключения са обосновани и пълни, като експертите са
използвали различни методи за оценка. В. л. П.В. е избрала подход, при който
след определяне цената на сградите в евентуален завършен вид и отчитайки
степента на завършеност в проценти, е изчислила каква е цената на
съществуващото незавършено строителство. Въпреки възраженията на пълномощника
на ответниците срещу този подход, съдът счита, че той е логичен и обосноват математически,поради
което няма основание да не възприеме като обективен крайния извод в това
заключение за увеличената стойност на имота. А тя е 167 520 лв.
Тъй
като заключението на тройната експертиза също отчита обективното състояние на
имота при определената степен на завършеност, държейки сметка за липсващото
търсене на пазара на такива имоти, с незавършени постройки в тях, няма причина
да не бъде възприето и това заключение Според него увеличената стойност на
имота 158 680 лв.
В
този случай съдът счита, че следва да се прибегне до определяне на една средна
стойност, на база на посочените в двете заключения, за да се определи по
възможно най-справедливия начин какъв е размера на вземането на подобрителя
срещу настоящите собственици на имота.
Тази
средна стойност възлиза на 163 100 лв. и съдът приема, че с толкова се е
увеличила стойността на имота, в резултат от извършеното от ответника
строителство в изпълнение на разваления с предходното съдебно решение договор.
Тъй като за част от вземането до размера от 26 300 лв., вече
има постановено решение, то ответниците остава да дължат на ищеца още сумата от
136 800 лв.
Преди
да се произнесе дали да бъдат осъдени да заплатят пълния размер на
претендираните общо срещу двете 125 000 лв., съдът следва да разгледа
направените от ответниците няколко възражения за прихващане с твърдяни техни
насрещни парични вземания.
Първото
възражение е общо за двете ответници и се основава на обстоятелствата, че преди
да се извърши новото строителство, в имота е имало стара жилищна сграда, която е
съборена от ответника. Ответниците претендират в тази връзка, че имат вземане
срещу него за заплащане на стойността на съборената сграда, която твърдят, че
била 35 000 лв.
Ответникът
възразява, че сградата е съборена със съгласие на собствениците и с цел да се
освободи терен за новото строителство, което те желаели. Събарянето станало
преди сключване на договора за прехвърляне на имота, който той придобил като
празно, незастроено място.
Доказателството
за събаряне на сградата е издадено на 13.07.2011 г. удостоверение от Община –
Пазарджик, дирекция „Архитектура“ /л.19/, което потвърждава факта, че това е
станало преди ответникът да придобие е влезе във владение на имота и не като
част от изпълнението на сключения по-късно договор. Ответниците от своя страна
не оспорват, именно те са възложили на ищеца да събори старата сграда, а това
не е направено от него без тяхно знание и съгласие.
Следователно
няма никакво правно основание, на което ищецът да дължи на ответниците вземане
за стойността на съборената сграда. Не е налице неоснователно обогатяване, нито
непозволено увреждане, нито пък някой от съставите на водене на чужда работа
без пълномощие. Предвид времето, по което е извършено събарянето не може да се
търси отговорност за това и на основание на сключения по-късно договор.
Доколкото
ищецът прави и възражение за давност по отношение на претендираното с това
възражение за прихващане вземане, като твърди, че давността тече от събаряне на
сградата, за пълнота следва да се отбележи, че дори да бяха налице
противоправни действия от страна на ищеца при събарянето на сградата, от които
ответниците да са пертърпели имуществени вреди, давността за предявяването на
претенциите им по съдебен ред действително е изтекла най-късно през юли 2016
г., когато са били изминали 5 години от самото действие – събаряне на сградата.
А възражението е направено с отговора, подаден на 05.12.2016 г.
По
изложените съображения не може да бъде уважено възражение за прихващане със
стойността на съборената жилищна сграда и също съдът отхвърля изцяло като
неоснователно.
Второто възражение за прихващане е
лично само за ответницата Х.С., която претендира, че има вземане срещу за
връщане на сумата от 5050 лв.,платена
от нея по предварителен договор с ищеца от 29.07.2011г., с който той се задължил
да извърши строителството в срок и да й предаде гараж с площ от 19,79 кв.м. с
договорена степен на завършеност, което обаче не било изпълнено.
По повод на него в допълнителната
искова молба ищецът е заявил само, че е неоснователно, без да направи конкретни
възражения. В писмената защита развива конкретни аргументи против това
възражение, които обаче не следва да бъдат обсъждани, защото е пропусната
възможността да бъде оспорено вземането с конкретни възражения в срока за
допълнителна искова молба.
Съдът намира, че ответницата Х.С. е
доказала онези обстоятелства, от които произтича правото й да получи връщане на
сумата от 5 050 лв., платена в изпълнение на посочения предварителен
договор.
Доказано е сключването на твърдяния
предварителен договор. Плащането на сумата, както е уговорено на части, е
установено с приложените към отговора писмени доказателства – квитанции към ПКО
на л.91 и 92 от делото. Ищецът признава, че в срока за изпълнение – 30.11.2013
г., както и до настоящия момент, гаражът, за който е заплатила Х. С., не е
построен изцяло в завършен вид.
Следователно са налице основания за
едностранното разваляне на договора по реда на чл. 87 ЗЗД с изявление на
изправната страна, като ролята на такова е изпълнил писмения отговор на
исковата молба, препис от която е връчен на ищеца-кредитор. По този начин е
постигнат правния резултат – разваляне на договора, а като последица от него –
задължение за страните на върнат, това което са получили на основание
отпадналата облигационна връзка.
Така
възражението на Х. С. за прихващане с дължимата от ищеца престация за връщане
на платената от нея цена по разваления договор се оказва основателно.
Частично
основателно /за периода до влизане в сила на решението за разваляне на окончателния
договор/ е и възражението за прихващане, направено само от А.С., основаващо се
на обстоятелствата, че ищецът е поел задължение да заплаща наема за жилището, в
което ще живее тя, докато бъде завършено
строителството. Страните не спорят, че такава уговорка съществува в
предварителния договор. Тя гласи, че сторителят ще заплаща по 150 лв. на месец
за наем на едностаен апартамент, в който да живее А.С. „по време на
строителството до издаване на разрешение за ползване“. При пълно изпълнение на
договора няма съмнение кога би изтекъл крайния срок на действието на тази
уговорка. Но в конкретния случай се е стигнало до неговото разваляне, преди да
е завършено строителството. В този случай, следва да се приеме, че уговорката е
изгубила сила, в момента, в който настъпила факта на разваляне на договора.
Това е датата 02.10.2016 г., на която е отбелязано, че е влязло в сила
решението за развалянето му по съдебен ред. Няма как да бъде тълкувана по друг
начин тази уговорка, тъй изрично е посочено, че наемът ще се заплаща „по време
на строителството“, а след разваляне на договора ищецът вече няма задължение да
го продължи и завърши. А и по своят смисъл тази договорна клауза е свързана
именно с планираното строителство, за което е бил сключен оконачателния
договор, ерго – със самия този договор и не може да има действие, след като
този договор вече е развален.
Във
възражението за прихващане обаче е включен един период от 2 месеца, след
влизане в сила на решението за разваляне на договора, през който това
задължение вече не е съществувало.
Следователно,
като не оспорва, че е престанал за заплаща този наем от 150 лв., считано от
октомври 2015 г., ответникът дължи същия от тогава до влизане в сила на
решението за разваляне на договора - 02.10.2016 г. в общ размер на 1 800
лв. – по 150 лв. за 12 месеца. Възражението за прихващане с това вземане на
ответицата А.С. следва да бъде уважено частично – до размера от 1 800 лв.,
а за разликата до 2 100 лв. – да се отхвърли като неоснователно.
Останалите
възражения за прихващане съдът намира за неоснователни, тъй като ищецът не
дължи: сумите необходими за събаряне на извършеното строителство, стойността на
материалите от съборената сграда, които са вложени в новото строителство, нито
обезщетение за това, че ги е лишил от ползването на имота в размер на 300 лв.
месечно, считано от 12.10.2015 г. до 12.12.2016 г.
Такива
вземания в полза на ответниците не съществуват по следните съображения:
Обезщетение
за разходите по събаряне на незавършената сграда, би могло да дължи, само ако
вече е съборена и собствениците докажат,
че са претърпели имуществена загуба в конкретен размер, която вреда да е в
пряка причинна връзка с виновното неизпъление на договора от страна на ищеца.
Както възразява пълномощника на ищеца, събарянето на сградата е едно бъдещо
несигурно събитие и макар да се заявяват намерения за това, съществува и възможност
да бъде завършена или продадена в незавършен вид от собствениците. Не е
доказано, че нейното събаряне е наложително. Експертизата установи, че за сега
няма опасност от сериозно повреждане на незавършените постройки, а биха могла
да започнат да се рушат под влияние на външните условия след доста по-дълъг
период – 80 г.
Строителството
би могло да се завърши, като за това няма технически пречки. Колкото до
търсеното на подобен род имоти – то се променя и не е установено по безспорен
начин, че конкретния имот с незавършените сгради е непродаваем. Липсват
твърдения и доказателства да е бил обявяване за продажба изобщо.
Следователно
няма никакво основание да се ангажира отговорността на ищеца за разходите за
евентуално бъдещо събаряне на сградите.
По
отношение на материалите, останали съборената сграда, св. П. и Т. установиха,
че са запазени и използвани в новото строителство само част от тухлите- тези
които не са били счупени при разрушаването. Но за да се ползват отново е било
нужно да се почистят, което е отнело много време и съответно – разход за
заплащане труда на извършващите го работници.
Ищецът
не се е обогатил със стойността на старите тухли за сметка на ответниците.
Тяхната воля, изразена в договора, е била, парцелът да бъде почистен от
строителя, след събарянето на сградата. Почистването предполага изхвърляне на
материалите от съборената сграда, а това че изпълнителят е преценил да се ангажира
с възстановяване на част от отпадните материали и да ги вложи в новото
строителство, не е основание да възстановява на собствениците на старата сграда
тяхната стойност. Още повече, че както стана ясно, без вложения труд от
неговите работници тези тухли не са били годни да се използват, т. е. не са
имали никаква стойност.
Ответниците
не доказаха основателността на своето възражение за прихващане с вземане за
обезщетение за това, че са лишени от ползването на имота – дворното място с
незавършените сгради. От фактическа страна се установи, че постановеното от
съда право да задържане в полза на ищеца до заплащането стойността на
подобренията, присъдена по частичния иск, вече не съществува. То е погасено с
изпълнение на задължението, предмет на съдебното решение по гр. д. № 140/2016
г. Доказателствата за това са разменените между страните покани /л.83-85 от
делото/ и преписа от платежното нареждане на л.82.
Неправилно
е разбирането на ищеца, че има право на задържане върху имота до заплащане на
„всички подобрения в имота“. Това право е съдебно признато по повод на
вземането за подобрения, предмет на насрещния иск, което вземане вече е
погасено с плащането на присъдената сума от А. и Х. С.
Следователно
от момента на заплащане на подобренията, присъдени по частичния иск –
04.11.2016 г., ищецът по настоящото дело вече няма законно признато право на
задържане върху имота и ответиците са в правото си за искат неговото връщане.
За
да бъде прието обаче,че им се дължи и обезщетение за това, че са лишени от
ползването на този имот, би следвало да се докажат всички елементи от общия
състав на неоснователното обогатяване – чл. 59 ЗЗД. Този иск е на разположения
на лишения от ползването на имоти си собственик, поради липса на друг,
специален иск, с който да защити правата си.
В
конкретния случай не се твърди и не се установява ищецът да използва имота
лично или да го е предоставил другимо. А това изключва съществуването на
елемента „обогатяване“ като част от състава на чл. 59 от ЗЗД. Собствениците
могат да защитят правата си чрез вещен иск и тогава ищецът не би могъл да им
противопостави правото на задържане, което вече е погасено. Но не са налице
условията за присъждане на обезщетение на извъндоговорно облигационно основание
– неоснователно обогатяване.
В
писмената защита пълномощникът на ищеца прави искане за прихващане и със
сумата, необходима за консервиране на строителството, но такова възражение не е
направено по съответния порцесуален реди и в сроковете, определени за
упражняване правото на защита на ответниците против предявения иск.
От
всичко до тук изложено следва, че ищецът е доказал размера на претендираното
вземане – общо за 125 000 лв. срещу двете ответници, от която всяка,
предвид равните им права в съсобствеността /твърдения и доказателства за друго
разпределение на дяловете им няма/ му дължи половината или 62 500 лв.
Тъй
като уважените в настоящия процес възражения за прихващане не са общи – а по
едно лично за вяска от ответниците, съдебното прихващане следва да се извърши
поотделно с частта от обезщетението за подобрения, която се дължи съответно от А.
и от Х. С.
Така
след прихващане с вземането на Х.С. в размер на 5 050 лв. /за връщане на платената цена по
предварителния договор за продажба на гараж/ , същата следва да бъде осъдена да
заплати на ищеца сумата от 57 450 лв.
А
след прихващане с вземането на А.С. в размер на 1 800 лв. /за заплащане на
наем за периода от октомври 2015 г. до септември 2016 г., вкл./ , тази
ответница следва да бъде осъдена да заплати на ищеца сумата от 60 700 лв.
След
извършеното прихващане претенцията срещу всяка от ответниците следва да се
отхвърли за разликата до 62 500 лв.
Съдът
е сезиран с искане за признаване право на задържане върху имота, в който са
направени подобренията, предмет на предявения иск.
Това
искане е недопустимо да се разглеждане в настоящия процес, защо не е предявено като средство за
защита срещу осъдителен иск да връщане на имота, а е заявено като самостоятелно
такова от страна на ищеца. Предявилия иск да подобрения несобственик обаче няма
интерес от признаване на това право, докато не се окаже в позицията на ответник
по претенция за възстановяване владението върху иМота. Предвидено като отбранително процесуално
средство на ответника в процеса за отнемане на владението му, предявяването на
това право от ищеца е недопустимо. Ищецът - инициатор на процеса за заплащане
на стойността на извършени от него в чужд имот подобрения, чието владение върху
имота не е смутено с ревандикационна претенция, не разполага с правна
възможност да заявява с иск право на задържане върху чужд имот. /Решение №
882/2008 г. по гр. д. № 4074/2007 г. на ВКС/. За това искането за признаване
право на задържане следва да бъде оставено без разглеждане, като процесуално
недопустимо.
Отговорността
за разноски следва да бъде определена съразмерна на уважената и отхвърлената
част от иска, а именно: ответниците да заплатя на ищеца общо 8 979, 40
лв., а ищецът на тях – 241, 81 лв.
По
изложените съображения Пазарджишкият окръжен съд
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА Х.Ц.С., ЕГН **********,*** и
А.Ц.Х., ЕГН **********,*** ДА ЗАПЛАТЯТ на ищеца Г.К.П., ЕГН **********, действащ в качеството
на ЕТ „Г.-Г.П.“, ЕИК
82209009 седалище и адрес на управление гр.Пазарджик, ул. „П.Ю.Тодоров“ №4, общо
сумата от 118 150 лв., за извършени от него подобрения, увеличили
стойността на собствения им имот, представляващ:
поземлен имот, с идентификатор по КККР
на гр.Пазарджик, одобрение със Заповед № РД-18-97/28.10.2008г. на
Изп.директор на АПСК с адрес на имота: гр.Пазарджик, ул.“Г.“№ 21 площ от 439
кв.м. - по кадастрална карта, а по нотариален акт № , том. Първи дело №г.-с
площ от 375.60 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана и с
начин на трайно ползване: средно застрояване /до 10 м/, номер по предходен
план: , квартал , при съседи на имота, от
която ответницата Х.Ц.С. дължи 57 450 лв., след извършено съдебно
прихващане с нейно вземане срещу ищеца в размер на 5 050 лв. /за връщане на платената цена по
предварителния договор от 29.07.2011 г. за продажба на недвижим имот /гараж/, а ответницата А.Ц.Х. - 60 700 лв., след
извършено съдебно прихващане с нейно вземане срещу ищеца в размер на 1 800 лв. /за заплащане на наем
за жилището, в което тя живее, за периода от октомври 2015 г. до септември 2016
г., вкл. на осн. т.ІІ.5. от предварителен договор за строителство срещу обезщетение
от 05.06.2011 г. /
ОТХВЪРЛЯ иска за заплащане
увеличената стойност на имота в резултат на извършените от ищеца подобрения за
разликата до 62 500 лв. за всяка от ответниците или общо за разликата от 118 150 лв. до 125 000 лв.
ОСТАВЯ БЕЗ
РАЗГЛЕЖДАНЕ като процесуално недопустимо искането на ищеца за признаване право
на задържане върху
описания по-горе недвижим имот, в който са извършени подобренията, до заплащане
на присъдената по предявения от него иск сума.
ОСЪЖДА Х.Ц.С., ЕГН **********,*** и А.Ц.Х.,
ЕГН **********,*** ДА ЗАПЛАТЯТ на ищеца Г.К.П., ЕГН **********, действащ в качеството
на ЕТ „Г.-Г.П.“, ЕИК
82209009 седалище и адрес на управление гр.Пазарджик, ул. „П.Ю.Тодоров“ №4 , разноски
в размер на 8 979, 40
лв.
ОСЪЖДА ищеца ДА
ЗАПЛАТИ на ответниците
Х.Ц.С., ЕГН **********,*** и А.Ц.Х.,
ЕГН **********,***, разноски общо в
размер на 241, 81 лв., съразмерно на
отхвърлената част от иска.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред
Пловдивския апелативен съд в 2-седмичен срок от получаване на препис от
страните.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: