№ 752
гр. С., 17.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 61 СЪСТАВ, в публично заседание на
първи ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ЕМИЛИЯ АТ. КОЛЕВА
при участието на секретаря Виктория Цв. Каменова
като разгледа докладваното от ЕМИЛИЯ АТ. КОЛЕВА Гражданско дело №
20211110164629 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба, подадена Етажната собственост на . в
п. /сутерен/ на ниво – 1 в сграда, находяща се в гр. С., бул. „Б. срещу С. Г. С..
Ищецът твърди, че ответникът С. Г. С. бил собственик на недвижим имот -
самостоятелен обект в сграда в етажна собственост - гараж № 8 /паркомясто/ с площ 31.880
кв.м., находящ се в сутерен на сграда с адрес: гр. С., бул. „Б. /п., ниво -1/.
Ответникът не изпълнявал решенията на Общото събрание на ЕС на ., находящи се в
сградата на посочения по-горе адрес, като не заплатил дължимите суми за управление и
поддръжка на общите части за периода от 01.11.2019г. до 30.04.2020г. /общо 6 месеца по
23,15 лева месечно/, като дължал сумата от 123,27 лева поради частично погасяване на част
от задълженията в общ размер на 22,20 лева, разпределени както следва: сумата от 1,85 лева
- вноска във ФРО за месец октомври 2019г., 4,72 лева - доплащане, с което била погасена
изцяло вноска за Обща каса за месец октомври 2019г. и 15,63 лева - частично плащане от
вноска за месец ноември 2019г.
Не заплатил и дължимите суми за управление и поддръжка на общите части за
периода от 30.04.2020г. до 30.06.2021г. /общо 14 месеца по 16,71 лева месечно/, като дължал
сумата от 233,94 лева.
Не заплатил и еднократна такса от 30 лева за възстановяване на разходи за спешен
ремонт за монтиране на контрол за достъп на вратата на подхода към гаражите, за което
било взето решение на ОС на ЕС на . с Протокол от 21.01.2021г.
За така дължимите суми било подадено заявление за издаване на заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК, във връзка с което по ч.гр.д. №
36370/2021г. на СРС, 61 състав, била издадена заповед за изпълнение. Поради подадено
1
възражение и с оглед дадените от съда указания ищецът е предявил настоящия
установителен иск.
С оглед извършеното частично погасяване, моли съдът да признае за установено, че
ответникът дължи на ищеца общо сумата от 387,21 лева за периода от 01.11.2019г. до
30.06.2021г. Претендира разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът С. Г. С. е подал отговор на исковата молба, в
която оспорва процесуалната легитимация на ищеца. Навежда довод и за неоснователност
на претенцията, като възразява, че решенията, взети от общо събрание и управителен съвет
на несъществуваща етажна собственост са нищожни. Оспорва и дължимостта на сумата от
30 лева - разходи за монтиране на контрол за достъп на врата на подхода към гаражите,
доколкото лично бил заплатил на Бонко Щрегарски /който извършил разходи за това/,
сумата от 80 лева. Оспорва да е извършил твърдяното плащане в размер на 22,20 лева. Моли
искът да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
Предявени са кумулативно съединени искове с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК,
вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС и чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС.
По исковете с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10
ЗУЕС:
Релевантните факти към исковете по чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10, са
следните: ответникът е лице, което притежава самостоятелен обект в сградата - етажна
собственост, или е обитател в е.; прието решение на общото събрание на етажните
собственици, с което се определят вноските за фонд „Ремонт и обновяване“, разходите за
управление и поддръжка на общите части; размер на тези задължения. Доказателствената
тежест за установяване на горните факти е за ищеца.
В тежест на ответника и при доказване на горните факти е да докаже положителния
факт на погасяване на дълга.
От представения по делото Протокол от Общо събрание на собствениците на
паркоместа в п. на ниво -1, находящ се в гр. С., бул. „Б. и присъствен списък към него /л. 9-
11 от делото/ се установява, че на 30.05.2019г. е проведено Общо събрание на собствениците
на . в п. на посочения по-горе адрес, като на това събрание на първо място е взето решение
по отношение на паркоместата и гаражите, намиращи се на ниво – 1 на посочения адрес да
се прилагат Закона за собствеността и Закона за управление на е., като за целите на общото
събрание, паркоместата и гаражите се разглеждат като еднакви единици, подлежащи на
администриране и поддръжка. Избран е Управителен съвет /УС/ в състав: Х. – председател
и член на УС; Д. – член на УС и заместник председател и К. – член на УС и заместник
председател. Взето е решение управлението и поддръжката на общите части на ЕС – сутерен
ниво – 1 да бъде възложено на специализирано дружество, като е одобрена офертата на „К.,
като УС е оправомощен да сключи да сключи договор за управление и поддръжка с
фирмата. Взето е решение, с което е приет бюджет и определен размер на вноските за
управление, поддръжка и фонд ремонт и обновяване, както следва: административно –
2
финансово обслужване - 330 лева; техническа поддръжка – 120 лева; електроенергия – 200
лева; почистване четири път годишно – 600 лева /200 лева месечно/; Фонд „Ремонт и
обновяване” – 100 лева – месечно; консумативи и други режийни – 100 лева месечно;
плащане към инвеститора „Балкан строй” за поддръжка на противопожарна инсталация,
спринклерна инсталация, вентилация и ток за помпи – общо 200 лева месечно с ДДС, или
общо разходи 1250 лева. Определени са месечни вноски за всеки обект – 23,15 лева, считано
от 01.06.2019г. Възложено е еднократно основно почистване на сутерена на стойност 1200
лева, като е определена еднократна вноска в тази връзка в размер на 22,22 лева, считано от
01.06.2019г.
Видно от съдържанието на самия протокол и от присъствения списък към него, на
това общо събрание е присъствал и ответника С. Г. С. /в присъствения списък се съдържа
неговото име и подпис срещу него, който не е оспорен от страната/.
Видно от уведомление по чл. 46б ЗУЕС до СО район „Т.” /л. 63 от делото/, общината
била уведомена за проведеното Общо събрание на дата 30.05.2019г. и взетите решения на
него.
Видно от представения от ищеца Договор за комплексно обслужване, управление и
поддръжка на общите части на подземни гаражи – сутерен ниво минус едно от 19.07.2019г.
/л.89-92 от делото/, последният е сключен с „К. в изпълнение на взетото решение на Общото
събрание на ЕС на ..
При така събраните доказателства, съдът приема за неоснователно възражението на
ответника за липса на процесуална легитимация на ищеца, доколкото видно от
коментирания по-горе Протокол от Общо събрание на собствениците на ., находящи се в
сутерен /п./ на ниво – 1, на адрес: гр. С., бул. „Б., собствениците са взели изрично решението
по отношение на посочените самостоятелни обекти да се прилага правилата на ЗУЕС, като е
избран и управителен съвет на ЕС.
Процесуалната легитимация на Е. на ., находящи се в сграда в режим на етажна
собственост, произтича и от закона – чл. 1 от ЗУЕС, съгласно който „Този закон урежда
обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на
етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и
обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях”; чл. 8, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС,
съгласно който: „Управлението обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането
на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост,
както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и
обитателите. Когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява
във всеки отделен вход. Това управление обхваща и общите части на сградата, прилежащи
към самостоятелните обекти на съответния вход”.
Посочените разпоредби изрично предвиждат, че законът се прилага включително и
по отношение на самостоятелните обекти или на части от тях, които се намират в сграда в
режим на етажна собственост.
3
Този състав намира за ирелевантни възраженията на ответника, свързани с
оспорването на статута на гаражите и паркоместата като самостоятелни обекти. В тази
насока съдът ще обърне внимание, че решенията на ВКС, на които се позовава ответникът, и
в които се коментира, че паркоместата в паркинг, не са самостоятелни обекти на
собственост, касаят хипотези, различни от настоящата, и са свързани с определението за
самостоятелен обект от гледна точка на ЗУТ и ЗКИР.
Според настоящия съдебен състав в случая следва да се преценява целта на закона,
която в ЗУЕС е свързана с регулиране управлението на общите части на сгради в режим на
етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и
обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях, намиращи се сгради в режим на
етажна собственост, каквито представляват гаражите, и за каквито единствено с оглед целта
на закона следва да бъдат приети и паркоместата. В тази насока съдът съобрази и
определението, дадено от законодателя за самостоятелен обект в сграда в режим на етажна
собственост, в § 1, т. 1 от ДР на ЗУЕС, а именно - "Самостоятелен обект в сграда в режим на
етажна собственост" е обособена част от сграда в режим на етажна собственост със
самостоятелно функционално предназначение”. Видно е, че в случая законодателят е дал
превес на функцията на обекта от гледна точка на неговото ползване, и в този смисъл,
независимо от това дали в подземния гараж, обектите, служещи за паркиране на МПС,
собственост на отделни лица, са обособени като паркоместа или гаражи, то същите
представляват самостоятелни обекти по смисъла на § 1, т. 1 от ДР на ЗУЕС.
Отделно, съдът ще посочи и следното:
Е. се управлява от общото събрание на етажните собственици чрез взетите от него
решения. Тези решения се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от
присъстващите на събранието, насочени за постигане на определена цел. При решенията на
е. няма насрещни права и задължения, както при сделките. В този смисъл те са особен вид
многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на
обща цел. Законът урежда специална процедура за вземането на тези решения, а
законосъобразността им се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от тези в ЗЗД.
Решенията на е. може да са нищожни и незаконосъобразни. В ЗС и ЗУЕС не са
уредени специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на е..
Решението на е. е нищожно, когато редът на ЗУЕС е изключен, защото етажна собственост
не съществува или дори да съществува, е налице отклонението от чл. 2 или изключението от
чл. 3 ЗУЕС, когато Общото събрание на е. е упражнило правомощия, които не произтичат от
чл. 11 и чл. 33 от ЗУЕС, както и когато липсва (не е взето) решение на ОС, въпреки че така е
отразено в протокола по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС (така Определение № 89 от 22.05.2017 г. по ч.
гр. дело № 1464/2017 г. на I ГО на ВКС).
Сочените предпоставки не се установяват по делото. Това е така, тъй като не се
спори, че към датата на вземане на решението сградата е била в режим на етажна
собственост, както и че самите паркоместа и гаражи се са намирали в подземен паркинг,
който е в сграда в режим на етажна собственост.
4
Решението, касаещо управлението на гаражите и паркоместата, както и определяне
на бюджета на тази етажна собственост и съответно вноските, дължими помесечно от
собствениците на ., е обективирано в Протокол от събрание на е., за което не се установява
да не е провеждано, както и да не отразява действително взетите на него решения. От друга
страна, на основание чл. 11, ал. 1, т. 10 и т. 12 от ЗУЕС, вземането на решението за
извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за
възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, за определяне на
размера на разходите за изпълнението им, е от компетентността на общото събрание на е..
Най-сетне, по делото не са налице данни и доказателства, които да сочат това
решение на общото събрание, както и останалите решения, на които се позовава ищеца, да
са били атакувани в отделно производство по чл. 40 от ЗУЕС, поради което и това решение,
както и последващите такива, обвързват ответника изцяло, включително и от гледна точка
на задълженията му за заплащане на определените вноски за управление и поддръжка.
Всички тези доводи, касателно нищожността на решенията на общото събрание на
ЕС, които бяха изнесени от съда, касателно коментираното до тук първо решение, се отнасят
и за останалите решения, на които се позовава ищеца.
Видно от Протокол от 30.04.2020г. от заседание на УС на ЕС на ., ведно с
приложенията към тях /л. 12-14 от делото/, е взето решение за намаляване на дължимите
месечни вноски, определени с предходното решение на Общото събрание на ЕС, като
същите са определени в размер на 16,71 лева.
Действително, решението за намаляване на вноските е взето не на Общо събрание на
е., а на заседание на УС на ЕС. Подобен подход, обаче, предвид обявеното в този период
Извънредно положение в страната поради пандемията от Ковид-19, е логично и оправдано,
още повече, че се касае за намаляване на вноските, а не за тяхното увеличаване. Т.е.,
решението е в полза на собствениците на ..
Видно от Протокол от ОС на собствениците на . от дата 21.01.2021г., ведно с
приложенията към него /л. 20-22 от делото/, на посочената дата от ОС е било взето решение
за извършване на ремонт на вратата на гаражите за сметка на г-н Щрегарски, като след
събиране на необходимата сума, на Щрегаркси да му бъдат възстановени сумите, изплатени
за ремонта. Във връзка с това било взето решение за събиране на вноска по 30 лева от всеки
от собствениците на ., като отделно, всеки от тях следвало да заплати и цената на
дистанционно. Сумата следвало да бъде платена до 15.02.2021г.
Видно от представения нотариален акт № 169, том III, рег. № 42624, дело №
541/2009г. /л. 41-41 от делото/, на 22.12.2009г. между „Б. и С. Г. С. бил сключен договор за
покупко-продажба на имот, по силата на който ответникът закупил апартамент Д16,
находящ се на VII етаж от секция Д, в новопостроена жилищна сграда с магазини, офиси,
обекти за обществено обслужване и подземни гаражи, изградена върху УПИ I-923, по плана
на гр. С., местност „М.”, с административен адрес на сградата, бул. „Б., вх. Д, както и гараж
№ 7 и гараж № 8, находящи се на първи сутерен на кота – 2,90 метра.
5
Въз основа на така осъществената сделка, ответникът се легитимира като собственик
на процесния гараж № 8, във връзка с който от страна на ищеца се претендират процесните
суми. Това обстоятелство се установява и от представената справка по партидата на
ответника от Агенция по вписвания /АВ/.
Визираният нотариален акт и справката от АВ не се оспорват от страните, като
ответникът не оспорва качеството си на собственик на процесния гараж.
При така събраните и кредитирани от съда писмени доказателства, съдът счита, че по
делото безспорно се установява възникналото задължение на ответника С. Г. С. за
заплащане на месечните вноски за управление и поддръжка на общите части на гаражите и
паркоместата, които са се намирали в сграда в режим на етажна собственост, въз основа на
посочените по-горе решения на Общото събрание на Е. на . и съответно решението на УС
на ЕС, като в случая се претендират следните вноски за управление и поддръжка на общите
части: за периода от 01.11.2019г. до 30.04.2020г. сумата от 123,27 лева /общо 6 месеца по
23,15 лева месечно и след извършено частично погасяване в размер на 15,63 лева/; сумата от
233,94 лева – за периода от 30.04.2020г. до 30.06.2021г. /общо 14 месеца по 16,71 лева
месечно/.
Установява се също така и възникване на задължение от страна на ответника да
заплати и еднократна такса от 30 лева за възстановяване на разходи за спешен ремонт за
монтиране на контрол за достъп на вратата на подхода към гаражите, за което било взето
решение на ОС на ЕС на . с Протокол от 21.01.2021г. И тази сума се претендира като
неплатена.
В тази насока съдът отново ще припомни, че по делото липсват доказателства
визираните по-горе решения да са били атакувани по реда на чл. 40 от ЗУЕС, поради което и
същите го обвързват изцяло, като след влизането им в сила, решенията са задължителни за
всички етажни собственици, включително за тези, които са гласували против, за
неучаствалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици
или обитатели.
Всички доводи за нищожност на решенията на общите събрания, се явяват
неоснователни, за което мотиви бяха изложени по-горе от съда, касателно първото от тях, но
и които доводи се отнасят да всички решения, на които се позовава ищецът.
Неоснователно е и възражението на ответника, че доколкото в отделните решения е.
е описана по различен начин, не ставало ясно и не се доказвало, решенията на общите
събрания да са взети от легитимен орган. В тази насока съдът ще обърне внимание, че
органът, който е взел процесните решения се установява освен от титулната част на
протоколите, и от съдържанието на самите решения, доколкото в тях изрично е посочено, че
тези решения касаят управлението на общите части на гаражи и паркомента, находящи се на
посочения по-горе адрес: гр. С., бул. „Б., сутерен /п./, на ниво – 1.
Задължението за заплащане на дължимите вноски за управление и поддръжка на
общите части на сградата, произтичат от закона – чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС, съгласно който:
6
собствениците са длъжни да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите
части на сградата.
По делото не се представиха доказателства от страна на ответника за заплащане на
следните претендирани суми: сумата от 123,27 лева – вноски за управление и поддръжка на
общите части за периода от 01.11.2019г. до 30.04.2020г. и сумата от 233,94 лева – вноски за
управление и поддръжка на общите части за периода от 30.04.2020г. до 30.06.2021г.
С оглед на това, искът по чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС за посочените
по-горе суми следва да бъде уважен изцяло.
Що се отнася до сумата от 30 лева, дължима вноска за спешен ремонт за монтиране
на контрол за достъп на вратата на подхода към гаражите, за което било взето решение на
ОС на ЕС на . с Протокол от 21.01.2021г., която се претендира на основание чл. 6, ал. 1, т. 9
ЗУЕС, съдът счита този иск за неоснователен. Съгласно посочения текст на закона -
”Собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство,
основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи
инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване",
съразмерно с притежаваните идеални части”.
В тази насока по делото от страна на ответника е представен Приходен касов ордер
/л. 47 от делото/, който съдът кредитира изцяло. Видно от ПКО, на 09.02.2021г. С. С. е
заплатил на Б. сумата от 80 лева, включваща ремонт на входна врата и дистанционно за
гаража. Видно от ПКО, същият съдържа подпис на лицето, получило сумата, като този
документ не е оспорен от ищеца. С оглед на това, съдът го кредитира изцяло, като въз
основа на него приема за установено, че дължимата сума от 30 лева за ремонт на гаражната
врата, е била заплатена от ответника.
При това положение искът по чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС за сумата
от 30 лева – вноска за спешен ремонт за монтиране на контрол за достъп на вратата на
подхода към гаражите следва да бъде отхвърлен като недоказан и неоснователен.
По разноските:
Крайният изход на делото обуславя присъждане на разноски в полза на ищеца
съобразно уважената част от иска.
В исковото производство ищецът е реализирал разноски в размер на 25 лева – ДТ и
361 лева – адвокатско възнаграждение. Сторените разноски са в общ размер на 386 лева.
Съобразно уважената част от иска в полза на ищеца следва да бъдат присъдени
разноски в размер на 356,09 лева.
Ищецът е направил разноски в заповедното производство в размер на 25 лева –
държавна такса и 300 лева – адвокатско възнаграждение.
С оглед на това, на същия следва да бъдат присъдени разноски за заповедното
производство, с оглед уважената част на иска в размер на 299,82 лева.
Ответникът е сторил разноски в исковото производство в размер на 300 лева –
7
адвокатско възнаграждение.
С оглед на това, на същия се следват разноски с оглед отхвърлената част на иска в
размер на 23,24 лева.
Ответникът не е сторил разноски в заповедното производство.
Страните не са направили възражения за прекомерност на претендираните
адвокатски възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от Етажната собственост на . в п.
/сутерен/ на ниво – 1 в сграда, находяща се в гр. С., бул. „Б. срещу С. Г. С. ЕГН **********,
с адрес: гр. С., бул. „Б., вх. Д, ет. 7, ап. 16, иск с правно основание чл. 422, ал. 1 от ГПК,
вр. чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС, че С. Г. С. ЕГН ********** дължи на Етажната собственост на .
в п. /сутерен/ на ниво – 1 в сграда, находяща се в гр. С., бул. „Б., сумата от 357,21 лева
/триста петдесет и седем лева и 0,21ст/ - вноски за административно управление и
поддръжка на общите части на сградата за периода от 01.11.2019г. до 30.06.2021г., ведно със
законната лихва, считано от 23.06.2021г. до окончателното изплащане на сумата.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Етажната собственост на . в п. /сутерен/ на ниво – 1 в
сграда, находяща се в гр. С., бул. „Б. срещу С. Г. С. ЕГН **********, с адрес: гр. С., бул. „Б.,
вх. Д, ет. 7, ап. 16, иск с правно основание чл. 422, ал. 1 от ГПК, вр. чл. 6, ал. 1, т. 9
ЗУЕС, за признаване на установено, че С. Г. С. ЕГН ********** дължи на Етажната
собственост на . в п. /сутерен/ на ниво – 1 в сграда, находяща се в гр. С., бул. „Б., сумата от
30,00 лева – еднократна вноска спешен ремонт за монтиране на контрол за достъп на вратата
на подхода към гаражите, като неоснователен.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, С. Г. С. ЕГН **********, с адрес: гр. С.,
бул. „Б., вх. Д, ет. 7, ап. 16 да заплати на Етажната собственост на . в п. /сутерен/ на ниво – 1
в сграда, находяща се в гр. С., бул. „Б. сумата от 356,09 лева – разноски, сторени в исковото
производство пред СРС, както и сумата от 299,82 лева – разноски, сторени в заповедното
производство по ч.гр.д. № 36370/2021г. на СРС, 61 състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК Етажната собственост на . в п. /сутерен/
на ниво – 1 в сграда, находяща се в гр. С., бул. „Б. да заплати на С. Г. С. ЕГН **********, с
адрес: гр. С., бул. „Б., вх. Д, ет. 7, ап. 16, сумата от 23,24 лева - разноски, сторени в
исковото производство пред СРС.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8