РЕШЕНИЕ
№ 169
гр.П.,
15.07.2020 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Районен
съд – П., гражданска колегия, в открито заседание на 17 юни през две хиляди и двадесета година в състав:
СЪДИЯ: Ивайло Бъчваров
при участието на секретаря Йовка Тодорова,
като разгледа докладваното от районния съдия г.д.N 961 по описа за 2019 г. и за да се
произнесе, взе предвид следното :
Производството е образувано по искова молба от Д.М.Г., граждани на Република Ирландия, чрез пълномощника и съдебен адреса*** – адв.Н.Ч., както и чрез пълномощника по преумълномощаване и съдебен адресат – адв.Н.Г., против Етажната собственост (ЕС) сграда с идентификатор ... по кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР) на гр.П. сграда „А” (А.) в комплекс „С.Р.”, с адрес гр. П., ул. .... В исковата молба се твърди, че ищецът е собственицк на самостоятелен обект на собственост (СОС) в процесната сграда „А” (А.), а именно на апартамент № 3, ет.2. Твърди се, че на 18/19.11.2019 г. е проведено общо събрание (ОС) на ЕС, за което е съставен протокол и списъци на присъствалите на ОС собственици. Твърди се също, че ОС е свикано незаконосъобразно и незаконосъобразно проведено, като се излагат следните съображения: -Твърдят, че ОС е свикано с покана, датирана от 22.10.2019 г., от името на управителя на ЕС – „Д.“ ЕООД, към която дата това дружество е единствено собственик на СОС в ЕС, но не е управител, тъй като на ОС на ЕС, проведено на 24/25.09.2019 г., за управител на ЕС е избрано „П. мениджмънт 2” ЕООД; Сочат, че събранието е проведено в нарушение на чл.16, ал.1 ЗУЕС, в зала „Е.“, находяща се в сграда „Д.“ на комплекса, която е различна от процесната ЕС; Твърдят допуснато нарушение на чл.16, ал.6 ЗУЕС, изразяващо се в неподписване на списъците на присъствалите на ОС собственици от председателя на ОС и протоколчика, респ. невъзможност да се установи дали посочените в списъците лица действително са присъствали на ОС; Сочат, че ОС, в нарушение на чл.16, ал.2 ЗУЕС, е председателствано от неправоимащо лице, като упълномощено от управител, загубил това си качество – „Д.“ ЕООД.
Освен изложените съображения за незаконосъобразност на всички решения, взети на проведеното ОС, сочат и такива за незаконосъобразност на конкретно посочени отделни решения – тези по т.1 до т.5 от дневния ред на събранието.
Твърдят, че по т.1 от дневния ред е избран протоколчик на ОС, който е предложен от председателстващия събранието, а след като последния е неправоимащо лице, по гореизложените аргументи, то и протоколът е воден от такова лице.
Решението по т.2 от дневния ред, с което е приет годишен бюджет за приходите и разходите за процесната сграда за 2020 г. и 2021 г., е оспорено като взето в нарушение на чл.11, ал.1, т.4 ЗУЕС, като такова касаещо две години, при визиран от посочената разпоредба бюджет за една година, в който смисъл и разпоредбата на чл.12, ал.1 ЗУЕС, както и с аргумент, че приетият бюджет не включва приходи на ЕС, а само разходи, в които са включени и такива за двор и прилежащи части, за басейн, застраховка, канцеларски материали, наем на комплекс за рекреация, които разходи според ищците не са такива на ЕС.
Решението по т.3 от дневния ред, годишната вноска за
разходите за управление и поддръжка на общите части на сграда А. и обслужващите
обекти към сградата за 2020 г. и 2021 г., да бъде в размер 15 евро на кв.метър
от общата застроена площ на СОС, включително общите части, платима еднократно
до края на м. ноември на предходната година, е оспорено като прието в нарушение
на чл. 51 от ЗУЕС, както и в нарушение на чл.11 ЗУЕС.
Решението по т.4 от дневния ред, за възлагане на управителя
на сградата да сключи договор за поддържане на общите части и прилежащите
обекти с когото прецени, при условия и цена, каквито прецени, но в рамките на
приетия бюджет, е оспорено с аргумент, че липсва конкретизиране на
предоставените на управителя правомощия и при липса на кворум – нарушение на
чл. 17, ал.2, т.7 от ЗУЕС.
Решението на ОС по т.5 от дневния ред, с което е възложено
на управителя да организира избора и инсталирането на дигитална система за
управление на достъпа до инфраструктурата на комплекса като цяло и до общите
части на сградата, е оспорено като взето в нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС, извън
предварително обявения дневен ред, както и с аргументи, че разходите не са
такива, касаещи ЕС, а и следва да бъдат покрити от вноската, която заплащат
собствениците. Решението е оспорено и като водещо до незаконосъобразно
ограничаване на правото на собственост на етажните собственици.
Предявеният иск е с правно основание по чл. 40, ал.1 от ЗУЕС, за отмяна на всички решения на процесното ОС на ЕС.
Исковата молба
е приета за разглеждане от съда и препис от нея е връчен на ответната ЕС, която
в законоустановения срок е подала отговор, с който оспорва предявената
претенция като неоснователна.
За да разреши така поставения спор съдът се запозна подробно със становищата и исканията на страните, както и със събраните по делото доказателства, и като съобрази относимите законови разпоредби, прие следното:
Страните не спорят, а и се установява от доказателствата по делото, че ищецът е собственик на посочения в исковата молба СОС в процесната сграда А (А.), комплекс „С.Р.” гр. П., а именно на апартамент № 3, ет.2.
Представен е заверен препис от покана за свикване на годишно ОС на собствениците в ЕС на процесната сграда, изходяща от управител на ЕС – „Д.” ЕООД гр.П., подписана от представителя на дружеството-управител В.Д., с която собствениците са уведомени, че управителят свиква годишно общо събрание на собствениците при дневен ред, както следва:
т.1. Избор на протоколчик за провеждане на ОС;
т.2. Приемане
на годишен бюджет на сградата за 2020 г. и 2021 г.;
т.3. Определяне на размера, начина, сроковете и условията
на плащане на паричните вноски за разходите за управление и поддръжка на общите
части на сградата и обслужващите обекти към нея за 2020 г. и 2021 г.;
т.4. Приемане на решение, с което се възлага на управителя
на сградата да сключва договори във връзка с изпълнението на задълженията му, за поддържане на общите
части и прилежащите обекти с когото прецени, при условия и цена, каквито
прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС;
т.5. Приемане на решение за организиране и контрол на
достъпа на външни хора до територията на целия комплекс и
т.6. Обсъждане и приемане на решение относно промяна
чл.4(1) на Правилника за вътрешния ред на сградата.
В поканата е посочено, че ОС ще се проведе на 18.11.2019 г., от 09.00 ч., в зала „Е.”, на етаж -1 (сутерен), на сграда „Д.” в комплекса, като регистрацията на участниците ще започне от 08.30 ч. до 09.00 ч.
Като дата на поставяне на поканата е посочената датата 22.10.2019 г., а като час – 11.30 ч.
Поканата е изготвена и на английски и руски език.
Представен е заверен препис от протокол, датиран от 22.10.2019 г., относно поставяне на поканата на датата на съставяне на протокола, на входната врата на сградата.
Протоколът е подписан от представляващия управителя и М.Т. – собственик на СОС в процесната сграда.
По делото е представен заверен препис от списък на собствениците, присъстващи на ОС на ЕС в процесната сграда, насрочено за 18.11.2019 г., в заглавната страница на който е посочено, че същият е неразделна от протокола за проведеното ОС.
Представен е и списък на собствениците, присъстващи на ОС, насрочено насрочено за 18.11.2019 г. и отложено за 19.11.2019 г., поради липса на кворум, в който списък също е отбелязано, че същият е неразделна част от протокола от ОС.
В списъка са посочени 100 СОС в сграда А., индивидуализирани с пореден номер, номер на апартамент или идентификатор, площ (със и без идеални части (ИЧ) от общите части (ОЧ) на сградата), с посочени собственици на СОС, ИЧ от ОЧ на сградата в квадратни метри, процент на ИЧ към всички ИЧ и подписи на присъствалите на ОС събрание собственици, респ.пълномощници.
Представен е заверен препис от протокол от започналото на 18.11.2019 г., в 09.00 ч., ОС на собствениците на СОС в сграда А., в който са посочени представените на събранието СОС, техните собственици и притежаваните от същите ИЧ от ОЧ на сградата в проценти.
Отразено е в протокола и обстоятелството, че председателят на събранието, същият пълномощник на управителя, е констатирал, че към обявения час за провеждане на ОС последното не може да е проведе поради липса на необходимия кворум по чл.15, ал.1 ЗУЕС – най-малко 67 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС, поради което събранието се отлага с един час- за 10.00 ч. на същата дата.
Съгласно протокола в 10.00 ч. председателят на ОС е констатирал, че към този час на събранието липсва кворум по чл.15, ал.2 ЗУЕС – не по-малко от 33 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС, поради което събранието е отложено за следващия ден – 19.11.2019 г. от 09.00 ч.
На последно посочената дата и час на събранието са присъствали собственици/пълномощници на собственици, формиращи кворум от 39,62477% ИЧ от ОЧ и председателя на събранието е обявил, че същото може да заседава и да взема решения.
Видно от
протокола по т.1 от дневния ред ОС е избрало за протоколчик Е.К.; по т.2 е
приело предложения годишен бюджет за приходите и разходите на сграда А. за 2020
г. и 2021 г.; по т.3 от дневния ред е прието решение
годишната вноска за разходите за управление и поддръжка на общите части на
сградата и обслужващите обекти към нея за 2020 г. и за 2021 г. да бъде в размер
15 евро на квадратен метър от общата застроена площ на апартамента, включително
общите части, платима еднократно до края на м.ноември предходната година, като
паричната вноска за разходите за управление и поддръжка да се заплаща от всички
собственици, ползватели или обитатели в еднократен размер, независимо колко
време пребивават в ЕС в рамките на една календарна година и независимо от
достъпът на външни лица във всеки обект в ЕС; по т.4 е прието решение, с което
се възлага на управителя на сградата да сключи договори във връзка с
изпълнението на задълженията му, за поддържане на общите части и прилежащите
обекти с когото прецени, при условия и цена, каквито прецени, но в рамките на приетия
бюджет на ЕС; т.5 е прието решение, с което се възлага на управителя на
сградата да организира избора и инсталирането на дигитална система за
управление на достъпа до инфраструктурата на комплекса като цяло и до общите
части на сградата, като съответните разходи за инсталиране на тази система
следва да бъдат покрити от всички собственици на имоти в сградата, а ако
собственик на иска да се включи към дигиталната система за контрол на достъпа,
тогава той и неговите гости ще имат достъп до комплекса през входа с физически
(присъствен) контрол на достъпа след представяне на доказателство, че са
собственици или че пребивават в комплекса, по т.6 от дневния ред ОС е приело
промяна в чл.4(1) на Правилника за вътрешния ред на сградата, съгласно която
управителят се задължава да осигури функционирането на действаща денонощна
„Рецепция Собственици“ в сграда С. минус едно, за периода от 01.04 до 30.10
всяка година, като през останалия период регистрацията и дерегистрацията ще се
извършва на посочена от управителя алтернативна рецепция.
В протокола са отразени резултатите от гласуването за всяко взето решение с посочване на гласувалите „за”, „против” и въздържал се” в проценти ИЧ от ОЧ.
Поради изчерпване на дневния ред заседанието на ОС на ЕС е закрито от председателя на събранието.
Протоколът е подписан от председателя на събранието и протоколчика.
По делото е представен заверен препис от съобщение, датирано от 25.11.2019 г., 16.30 ч., подписано от представляващия управителя на ЕС „Д.“ ЕООД, с което са уведомени собствениците, че протоколът от ОС, проведено на 21.11.2019 г., е изготвен, както и за възможността собствениците да се запознаят с него и да получат копие.
Представен е заверен препис от протокол за поставяне на съобщението за изготвения протокол от ОС, подписан от представляващия управителя на ЕС „Д.“ ЕООД и собственик – Е.П.Г., датиран от 25.10.2019 г., в който е посочено, че съобщението е поставено на входната врата на сграда А. на датата на изготвяне на протокола.
От оповестяването на протокола за ищците е възникнала възможността в срока по чл.16, ал.9 ЗУЕС да оспорят писмено съдържанието му, включително достоверността на отразените в него решения.
Не се твърди, а и не се установи по делото ищците да са направили такова оспорване, поради което, протоколът се е стабилизирал като съдържание и доказва с обвързваща етажните собственици и съда доказателствена сила, че отразените в него действия на ОС и взети решения са извършени съобразно отразеното в него, в който смисъл Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК на ВКС.
В производството по предявен иск с правно основание чл.40 ЗУЕС, съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС. Ако определени пороци на решението на общото събрание не са въведени в спорния предмет по предвидения в ГПК ред, съдът не разполага с правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност на оспореното решения върху тях.
Изрично в този смисъл Решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК на ВКС.
Съдът намира
на първо място за неоснователно възражението на ищците, че събранието е свикано
с покана от управител на ЕС – „Д.“ ЕООД, който не е
притежавал това качество, тъй като на ОС на ЕС, проведено на 26/27.09.2019 г.,
за управител на ЕС е избрано дружеството „П. мениджмънт 2” ЕООД.
Действително от
представения по делото протокол от ОС, проведено на 26/27.09.2019 г. се
установява, че на това ОС за управител на процесната ЕС е избрано „П.
мениджмънт 2” ЕООД, но за период от две години- 2020
г. и 2021 г., т.е. до края на 2019 г.
управител продължава да е „Д.“ ЕООД, което е и свикало процесното ОС. Предвид
изложеното, процесното ОС законосъобразно е свикано от досегашния управител.
По същите съображения неоснователно е и възражението за допуснато нарушение на чл.16, ал.2 ЗУЕС, че ОС е председателствано от неправоимащо лице, като упълномощено от управител, загубил това си качество – „Д.“ ЕООД, както и че протоколът е воден от неправоимащо лице.
Не е налице и твърдяното нарушение на чл.16, ал.1 ЗУЕС,
изразяващо се в провеждане на ОС сграда, която е различна от процесната ЕС.
Провеждането на ОС на ЕС в друга сграда на същия комплекс не представлява нарушение на чл.16, ал.1 ЗУЕС – Решение № 1261/23.12.2016 г. по в. гр. д. № 1089/2016 г. на ОС – Бургас.
Ищците сочат като нарушение на процедурата по провеждане на ОС обстоятелството, че списъкът с присъстващите собственици, приложен към протокола от ОС не е подписан от председателстващия ОС и протоколчика, а също така се сочи,че същите са с дата 18.11.2017 г. и 19.11.2017 г., което не доказвало провеждане на процесното събрание на същите дати, но през 2019 г..
Съдът не споделя становището, че неподписването на посочения списък от председателстващия събранието и протоколчика на същото е нарушение, което прави невъзможно удостоверяването на действително явилите се на ОС лица.
Съгласно Решение № 8/24.02.2015 г. по гр.д.№ 4294/14 г. І г.о. на ВКС, за провеждане на общото събрание на етажната собственост се води протокол от избран от него протоколчик – чл.16, ал.4 ЗУЕС. Изискуемото се съдържание на протокола е нормативно установено в следващата ал. 5 на същия текст - дата, място на провеждане, дневен ред, присъстващите лица и идеалните части от общите части, които представляват, същността на изявленията, предложенията и взетите решения. С това съдържание протокола е свидетелствуващ документ, установяващ извършените от общото събрание действия и взетите решения. Законодателят е предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на този протокол - съставя се в 7-девен срок, подписва се от председателя и протоколчика. Те удостоверяват верността на вписаните обстоятелства. При отказ от някой от тях да го подпише, това се отразява. Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици чрез обявление на видно место в етажната собственост, за поставянето на което също се изготвя протокол от председателя на управителния съвет, респективно управителя и един етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението – чл.16, ал.7 ЗУЕС, а при поискване се предоставя и копие от протокола. Смисълът на тази процедура е в две насоки. Проверява се още веднъж съдържанието му освен от подписалия го председател и от етажен собственик, респективно обитател, или ползвател и се оповестява съдържанието му на всички. Предвиден е кратък срок - 7 дни от оповестяване на протокола за присъствалите и от узнаването за отсъстващите, в който етажен собственик, ползвател, или обитател може да оспори съдържанието на протокола, респективно достоверността на взетите решения. Наличието на специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му придават доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелствуващи документи.
Редакцията на нормата на чл.16, ал.5 ЗУЕС до изм. и доп. с ДВ бр. 26 от 2016 г. сочи, че верността на вписаните обстоятелства, в това число явилите се лица, се удостоверява с подписването на протокола от председателя на събранието и протоколчика. Действащата редакция на разпоредбата включва към изискуемото съдържание на протокола и подпис на явилите се лица. С въвеждането на това изискване, за установяване верността на вписаните обстоятелства относно явилите се лица, вече не е достатъчно подписването на протокола от председателя и протоколчика, а е необходим подпис на явилото се лице.
При така въведените изисквания, следва да се обсъди въпроса, дали ако явилото се лице е положило подпис за присъствието си на общото събрание, са необходими и подписи на председателя и протоколчика за установяване на този факт. По този въпрос съдът намира, че ако лицето е положило подпис, то със същия е установен факта на присъствието му на събранието и не е необходимо преподписване от председателя и протоколчика.
При този извод следва да се обсъди и въпроса къде следва да положи подпис явилото се лице, за да установи присъствието си на събранието. Изхождайки стриктно от разпоредбата на чл.16, ал. 5 ЗУЕС, би следвало подписът да е поставен в протокола от ОС, тъй като е част от съдържанието му. Това разрешение обаче не е съобразено с липсата на законово изискване протоколът от ОС да се изготви при провеждането на ОС. Дори напротив, законът допуска протоколът да се изготви в срока по чл.16, ал.6 ЗУЕС –7-дневен срок от провеждането на събранието.
При това положение, а именно наличие на необходимост от подпис на явилите се лица, за удостоверяване присъствието им на ОС и в същото време неизготвяне на протокол непосредствено при провеждане на събранието, а в по-късен момент, в срока по чл.16, ал.6 ЗУЕС (което при ЕС, включително и процесната, характеризиращи се с множество СОС, е единствено възможен на практика вариант), се налага извод, че подписът законосъобразно може да се положи в друг документ, различен от протокола, в случая списък (таблица) на явилите се собственици.
Възприемането на противното становище би означавало въвеждане на изискване след провеждане на ОС и изготвяне на протокола, преди подписването му от председателя и протоколчика, в него да положат подписи явилите се лица, т.е. изискване те да бъдат събрани отново за полагане на подпис, респ. ако не бъдат събрани да бъде търсен всеки отделен собственик/пълномощник за полагане на подпис, което изискване би довело на практика до невъзможност за изготвяне на протокол от ОС в законоустановения срок. По отношение възражението във връзка с датите 18/19.11.2017 г. посочени след таблицата с подписите на явилите лица в представените списъци, които са различни от датите посочени на заглавната страница на списъците, които са съответно 18/19.11.2019 г., съдът след като сравни подписаните лица във всеки от списъците с лицата посочени в протокола от ОС като присъстващи на събранието съответно на 18.11.2019 г.и 19.11.2019 г. установи, че са посочени едни и същи лица, поради което и прие, че посочването на датите 18/19.11.2017 г. след таблиците в представените списъци е техническа грешка и списъците надлежно удостоверяват присъствалите лица на събранието проведено на 18/19.2019 г., още повече, че по делото по никакъв начин не се установява да е провеждане общо събрание на процесната ЕС на същите дати през 2017 г. с участието на същите лица.
При възприетото от съда разрешение, че за установяване верността на обстоятелствата относно явилите се на ОС лица е достатъчен положен от тях подпис, съобразявайки безспорното обстоятелство, че подписите са положени в документ за което не се спори, че е съставен именно за процесното ОС, съдът намира, че не е налице твърдяното от ищците нарушение на ЗУЕС.
В съвкупност от изложеното до момента съдът намира, че при свикването, провеждането и вземането на решения на процесното ОС не са допуснати нарушения на ЗУЕС, водещи до незаконосъобразност на всички решения, взети на ОС, поради което следва да се разгледат твърденията на ищците за незаконосъобразност на отделните решения.
Решението по т.1 от дневния ред не е незаконосъобразно, по аргумент, че за протоколчик на ОС е избрано, предложено от неправоимащо такова поради изложените по-горе в решението съображения относно представителната власт на управителя.
Ищците оспорват взетото по т.2 от дневния ред решение на ОС, с което е приет годишен бюджет за приходите и разходите на сграда А. за 2020 г. и 2021 г., като взето в нарушение на чл.11, ал.1, т.4 ЗУЕС, касаещо две години, при визиран от посочената разпоредба бюджет за една година, в който смисъл и разпоредбата на чл.12, ал.1 ЗУЕС, както и с аргумент, че приетият бюджет не включва приходи на ЕС, а само разходи, в които са включени и такива за двор и прилежащи части, за басейн, застраховка, канцеларски материали, наем на комплекс за рекреация, които разходи не са такива на ЕС.
Съгласно чл. 23, ал.1, т.4
от ЗУЕС управителят има правомощия да изготви годишния бюджет за
управление, поддържане и ползване на общите части на ЕС, а съгласно
разпоредбата на чл.
11, ал.1, т.4 от ЗУЕС бюджетът се приема от ОС. Законодателят в т. 4
на цитираната разпоредба е посочил, че общото събрание приема годишен бюджет за
приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет
/управителя/, както и на контролния съвет /контрольора/. Съставна част на
бюджета на ЕС е както разходната част, така и приходната част. Всички бюджети,
включително и тези на ЕС се състоят от две основни части - приходна и разходна.
В представения по делото бюджет на процесната ЕС приходна част въобще не е
заложена, поради което не е спазено изискването на чл.
11, ал.1, т.4 от ЗУЕС . Ето защо, оспореното решение на ОС по т.2 за
приемане на бюджет на ЕС за 2020 г. и 2021 г. без приходна част е
незаконосъобразно и като такова следва да бъде отменено, в който смисъл
изрично Решение № 469/05.06.2017 г. по в. гр. д. № 663/2017 г. на
ОС – Бургас.
Решението по т.3 от дневния ред, с което е приета годишна вноска за разходите за управление и поддръжка за 2020 г. и за 2021 г., в размер 15 евро на квадратен метър от общата застроена площ на апартамента, включително общите части, платима еднократно до края на м.ноември предходната година, е незаконосъобразно, поради противоречието му с императивната разпоредба на чл.51, ал.1 ЗУЕС, съгласно която разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Посочената норма не допуска отклонение от предписаното в нея, поради което същата е от императивен характер, като в този смисъл е и съдебната практика – Определение № 1097/17.11.2011 г. по гр. д. № 630/2011 г., I г. о., ГК на ВКС. В този смисъл и Определение № 478/22.12.2015 г. по гр. д. № 4190/2015 г., II г. о., ГК на ВКС, както и Решение № 753/13.08.2019 г. по в. гр. д. № 700/2019 г. на ОС – Бургас.
Това решение е незаконосъобразно и в частта му, с която е
прието паричната вноска за разходите за управление и поддръжка да се заплаща от
всички собственици, ползватели или обитатели в еднократен размер, независимо
колко време пребивават в ЕС в рамките на една календарна година и независимо от
достъпът на външни лица във всеки обект в ЕС.
Съгласно чл.51, ал.2 и ал.3 ЗУЕС, не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, като ОС с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).
Нормата на чл.51, ал.2 ЗУЕС също е императивна по горепосочените съображения (изрично Решение № 753/13.08.2019 г. по в. гр. д. № 700/2019 г. на ОС – Бургас), приетото решение вноската за разходите за управление и поддръжка да се заплаща от всички собственици, ползватели или обитатели в еднократен размер, независимо колко време пребивават в ЕС е в противоречие със същата и като такова решението е незаконосъобразно и като такова следва да бъде отменено и в тази му част.
По т.4 от дневния ред ОС е приело решение, с което се
възлага на управителя на сградата да сключи договори във връзка с изпълнението
на задълженията му, за поддържане на общите части и прилежащите обекти с когото
прецени, при условия и цена, каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет.
Съгласно чл.
11, ал.1, т.11 ЗУЕС, ОС може да
приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на
сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и
конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат
възложени за изпълнение на тези лица.
В конкретния случай тази функции на общото събрание са прехвърлени на управителя, без да са посочени никакви критерии, както за избор, така и за възнаграждение, освен същото да не надвишава предвижданията в приетия бюджет. По този начин собствениците на обекти в сградата биха били обвързани от едноличното решение на управителя, който по закон само изпълнява решенията на ОС, а не ги взема вместо него. Изложеното сочи на незаконосъобразност на това решение, в който смисъл решение № ІІ-165/27.12.2011 г. по в. гр.дело № 1855/2011 г. на ОС – Бургас, както и Решение № 1261/23.12.2016 г. по в. гр. д. № 1089/2016 г. на ОС – Бургас, незадължителна съдебна практика, която съдът напълно споделя.
По т.5 от дневния ред ОС е възложило на управителя на
сградата да организира избора и инсталирането на дигитална система за
управление на достъпа до инфраструктурата на комплекса като цяло и до общите
части на сградата, като съответните разходи за инсталиране на тази система
следва да бъдат покрити от всички собственици на имоти в сградата, а ако
собственик на иска да се включи към дигиталната система за контрол на достъпа,
тогава той и неговите гости ще имат достъп до комплекса през входа с физически
(присъствен) контрол на достъпа след представяне на доказателство, че са
собственици или пребивават в комплекса.
В поканата за свикване на ОС, тази точка от дневния ред е
обявена приемане на решение за организиране и контрол на достъпа на външни хора
до територията на целия комплекс.
Съгласно чл.11, ал.1, т.10, б. „м“ от ЗУЕС, ОС взема решения и по други въпроси, свързани с управлението на общите части, поради което според съда ОС разполага с правомощията да вземе решение, с което да се организира контрол на достъпа до общите части на сградата, както и да вземе такова във връзка с прилежащата площ към сградата.
Несъмнено процесната сграда е изградена в поземлен имот с комплексно застрояване, а съгласно § 1, т.2 от ДР на ЗУЕС, прилежащата площ към сграда в режим на ЕС е част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други.
Конкретното
решението обаче е изцяло незаконосъобразно, тъй като в частта му относно
организиране и контрол на контрол на достъпа до общите части на сградата и
прилежащата й площ не е предварително оповестено в обявения с поканата дневен
ред на ОС, а въпросът за организиране и контрол на
достъпа на външни хора до територията на целия комплекс следва да се реши на
съвместно ОС на ЕС в комплекса по чл.18 ЗУЕС.
На следващо място, в предварително обявения дневен ред на събранието не е оповестено на собствениците, че по тази точка от дневния ред ще бъде взето решение за възлагане на собствениците на разходи, свързани с организиране на достъпа до сградата и комплекса, което също е основание за незаконосъобразност на рещението. Нещо повече, разходите за контрол на достъпа до общите части на сградата и прилежащите и части, несъмнено са такива, свързани с управлението на общите части и поради това им естество следва да бъдат поети от заплащаните от собствениците/ползватели/ обитатели вноски за поддръжка и управление на общите части.
Решението е
незаконосъобразно и в частта му, с която е прието, че ако собственик на желае да се включи към дигиталната система за
контрол на достъпа, тогава той и неговите гости ще имат достъп до комплекса
през вход с физически (присъствен) контрол на достъпа след представяне на
доказателство, че са собственици или пребивават в комплекса.
От една страна, ако в процесната ЕС със средства на собствениците
(от вноската за поддръжка и управление на общите части) бъде изградена система за контрол на достъпа, всеки
собственик би следвало да има гарантиран достъп до нея, в противен случай се
засяга необосновано правото му да ползва както общите части, така и собствения
си обект на собственост, а от друга страна приемането на решение относно достъп
до целия комплекса през вход с физически (присъствен) контрол на достъпа, е от
компетенциите на съвместно ОС по чл.18 ЗУЕС.
Предвид изложените съображения в обобщение следва да се посочи, че като незаконосъобразни следва да бъдат изцяло отменени оспорените от ищците решение на процесното ОС по т.2, т.3, т.4 и т.5 от дневния ред.
Ищците не са изложили конкретни оплаквания за незаконосъобразност на решението по т.6 от дневния ред, в производството не се установи при свикването, провеждането и вземането на решения на процесното ОС да са допуснати нарушения на ЗУЕС, водещи до незаконосъобразност на всички решения, взети на ОС, поради което по отношение на решенията на ОС по т.1 и т.6 от дневния ред искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По направените искания на страните за присъждане на разноски съдът прие следното:
Съгласно чл.78, ал.1 ГПК, заплатените от ищеца такси, разноски по производството и възнаграждение за един адвокат, ако е имал такъв, се заплащат от ответника съразмерно с уважената част от иска. Ищецът е направил разноски в размер на 380 лв., от които 80 лв. заплатена д.т. и 300 лв. адвокатско възнаграждение.
Предвид частичната основателност на претенцията в тежест на ответника следва да бъдат възложени разноски на ищците в размер 250,80 лв., съразмерно с уважената част от иска.
Съгласно чл.78, ал.3 ГПК, ответникът също има право да иска заплащане на направените от него разноски съразмерно с отхвърлената част от иска, поради което и с оглед изхода от спора в полза на ответната ЕС следва да бъдат присъдени разноски в размер 272 лв., представляващи заплатено адвокатско възнаграждение, съответно на действителната правна и фактическа сложност на делото.
Мотивиран от изложеното Районен съд – П.
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни решенията на проведеното на 18/19.11.2019 г. Общо събрание на собствениците в Етажната собственост на сграда с идентификатор ... по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П. – сграда „А” (А.), комплекс „С.Р.”, с адрес гр. П., ул. ..., взети по т.2, т.3, т.4 и т.5 от дневния ред на събранието, както следва: по т.2, с което е приет предложения годишен бюджет за приходите и разходите на сграда А. за 2020 г. и 2021 г.; по т.3, с което е прието годишната вноска за разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата и обслужващите обекти към нея за 2020 г. и за 2021 г., да бъде в размер 15 евро на квадратен метър от общата застроена площ на апартамента, включително общите части, платима еднократно до края на м.ноември предходната година, като паричната вноска за разходите за управление и поддръжка да се заплаща от всички собственици, ползватели или обитатели в еднократен размер, независимо колко време пребивават в ЕС в рамките на една календарна година и независимо от достъпът на външни лица във всеки обект в ЕС; по т.4, с което е прието да се възложи на управителя на сградата да сключи договори във връзка с изпълнението на задълженията му, за поддържане на общите части и прилежащите обекти с когото прецени, при условия и цена, каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС и по т.5, с което се възлага на управителя на сградата да организира избора и инсталирането на дигитална система за управление на достъпа до инфраструктурата на комплекса като цяло и до общите части на сградата, като съответните разходи за инсталиране на тази система следва да бъдат покрити от всички собственици на имоти в сградата, а ако собственик на иска да се включи към дигиталната система за контрол на достъпа, тогава той и неговите гости ще имат достъп до комплекса през входа с физически (присъствен) контрол на достъпа след представяне на доказателство, че са собственици или че пребивават в комплекса.
ОТХВЪРЛЯ иска на Д.М.Г.,
гражданин на Република Ирландия, роден на *** г. , чрез пълномощника и съдебен
адреса*** – адв.Н.Х.Ч., както и чрез пълномощника по преумълномощаване и
съдебен адреса*** – адв.Н.Д.Г. против Етажната собственост на сграда с
идентификатор ... по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П. –
сграда „А” (А.), комплекс „С.Р.”, с адрес гр. П., ул. ..., за отмяна решенията на проведеното на 18/19.11.2019
г. Общо събрание на собствениците в Етажната собственост, взети по т.1 и т.6 от
дневния ред, с които за протоколчик на събранието е избрана Е.К. и е приета промяна в чл.4(1) на Правилника за вътрешния ред на
сградата, съгласно която управителят се задължава да осигури функционирането на
действаща денонощна „Рецепция Собственици“ в сграда С. минус едно, за периода
от 01.04 до 30.10 всяка година, като през останалия период регистрацията и
дерегистрацията ще се извършва на посочена от управителя алтернативна рецепция.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда с идентификатор ... по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П. – сграда „А” (А.), комплекс „С.Р.”, с адрес гр. П., ул. ..., да заплати на Д.М.Г., сума в размер 250,80 лв., представляваща разноски по делото, съразмерно с уважената част от иска.
ОСЪЖДА Д.М.Г., да заплати на Етажната собственост на сграда с идентификатор ... по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П. – сграда „А” (А.), комплекс „С.Р.”, с адрес гр. П., ул. ..., сума в размер 272 лв., представляваща разноски по делото, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.